萬達(dá)、明發(fā)、寶龍三大地產(chǎn)商運營模式比較

　　近來原本以開發(fā)住宅為主的國內(nèi)一線房企如萬科、中糧、合生等，如今也逐漸將投資焦點轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。然而商業(yè)地產(chǎn)畢竟不是住宅，有其復(fù)雜性，因此若要涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域就必須把握商業(yè)地產(chǎn)的運營規(guī)律，同時借鑒萬達(dá)、明發(fā)及寶龍集團發(fā)展大型商業(yè)項目的成功經(jīng)驗也是相當(dāng)必要的。

　　選址城市副中心及新城區(qū)

　　一、在城市布局方面

　　萬達(dá)主要在一二線城市，明發(fā)主要在二三線城市，而寶龍則在三四線城市，體現(xiàn)出不同公司的差異化戰(zhàn)略定位。

　　二、在項目選址上

　　三家企業(yè)具備相似的拿地思路，選擇在城市的新城區(qū)位置獲取土地。大型商業(yè)項目和城市新城區(qū)形象工程，能帶來更多就業(yè)機會、創(chuàng)造更多的地方稅收，因此能獲得地方政府給予的更多優(yōu)惠政策——包括地價、付款方式、城建配套、企業(yè)稅收減免及項目內(nèi)經(jīng)營商家的便利等。城市副中心及城市新區(qū)規(guī)劃起點高，城市配套好，開發(fā)項目投入成本較低，未來升值潛力大。這樣的選址思路與三家企業(yè)低成本獲取大面積土地建設(shè)大型城市綜合體的產(chǎn)品定位密不可分。下面具體來看：

　　萬達(dá)是在全國范圍內(nèi)主要一、二線城市進行戰(zhàn)略布局，并且進入部分經(jīng)濟發(fā)達(dá)的三線城市。萬達(dá)城市綜合體的選址一般有三種情況，一是選擇在城市的副中心，是城市經(jīng)濟新的增長點，如上海五角場、重慶南坪商圈、無錫濱湖區(qū)、沈陽鐵西城市副中心等；二是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，如寧波鄞州區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)等；三是城市的新興商圈，如北京的CBD萬達(dá)商業(yè)廣場。

　　明發(fā)制定的是“重點發(fā)展精選地區(qū)”的區(qū)域策略。公司選擇福建省、泛長江三角洲、環(huán)渤海區(qū)域的經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的二三線城市進行布局。項目選址上，主要在城市的待發(fā)展區(qū)域拿項目，在新城區(qū)打造新商圈和新的大型住宅社區(qū)，與地方政府找到良好的合作契合點。明發(fā)在項目投資中，產(chǎn)品、商業(yè)模式、企業(yè)操作能力具有協(xié)同性。項目可獲得地方政府的大力支持，企業(yè)具備運營經(jīng)驗和操作能力，內(nèi)外部條件使項目投資成功幾率增大。

　　寶龍的區(qū)域發(fā)展策略是選擇土地成本較低且有未來增長潛力的三四線城市。目前寶龍的項目集中在山東、江蘇、福建、河南四個省份，未來有望將布局戰(zhàn)略繼續(xù)擴張。寶龍的項目選址標(biāo)準(zhǔn)與明發(fā)相似，在選定城市的待發(fā)展地區(qū)拿地，在新城區(qū)打造新商圈。

　　三、持有、銷售兩條腿走路

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金支撐，實現(xiàn)商業(yè)項目的快速擴張更是需要持續(xù)的巨額資金的支持，因此，三家商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中均面臨非常大的資金壓力。為了回籠資金、盤活資金鏈，三家企業(yè)均采取了將住宅和散鋪出售的做法，但具體操作模式有所不同。

　　萬達(dá)從第一、第二代產(chǎn)品中摸索經(jīng)驗，從而調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，將“只租不售”作為商業(yè)地產(chǎn)的基本原則，但在具體操作中萬達(dá)做了靈活變通。目前的租售模式是核心商業(yè)購物中心“只租不售”，銷售部分為項目整體比例約40-60%的住宅、寫字樓和社區(qū)商業(yè)，銷售物業(yè)對持有商業(yè)的整體經(jīng)營不會產(chǎn)生沖擊。此外，萬達(dá)采取了將自持商業(yè)與出售物業(yè)隔離的方式，使銷售物業(yè)對持有物業(yè)的正常經(jīng)營不產(chǎn)生沖擊。

　　明發(fā)商業(yè)廣場的住宅、寫字樓基本全部銷售，自持的商業(yè)面積與銷售的寫字樓、住宅、散鋪等產(chǎn)品面積比例一般是50%比50%。出售的商業(yè)部分，明發(fā)通過銷售合同條款規(guī)定對業(yè)主今后的招租業(yè)態(tài)進行控制。明發(fā)商業(yè)廣場散鋪、寫字樓、住宅銷售利潤高，收益可補開業(yè)后出租收益率之不足。同時，土地和建安方面的低成本為商業(yè)部分提供了低租金的價格空間，有利于明發(fā)項目操作和孵化。

　　寶龍城市廣場的商業(yè)與住宅開發(fā)面積的比例是住宅占比30-40%，商業(yè)占比60%左右。其中，住宅全部出售，商業(yè)開發(fā)面積的30%左右出售，60-70%商業(yè)自持經(jīng)營。寶龍為了保證商業(yè)項目的整體統(tǒng)一經(jīng)營，采取了售后包租的模式，年投資回報率承諾在6-7%。由于寶龍布點于三四線城市，因此不僅土地成本低，而且建筑標(biāo)準(zhǔn)成本低，項目前期啟動的資金壓力變小，后續(xù)利潤空間增大。同時，低成本為項目整體經(jīng)營騰挪出較大空間。

篇2：蔓科地產(chǎn)商品房銷售合同擬定細(xì)則

　　蔓科地產(chǎn)商品房銷售合同擬定細(xì)則

　　1、銷售合同范圍

　　合同是指客戶與開發(fā)商簽訂的有關(guān)商品房買賣和租賃的法律性文件，主要分幾類：

　　1.1特惠權(quán)通知書

　　簽約前的放號依據(jù)，意向性地選擇樓宇，并繳納誠意金（可退）。

　　1.2認(rèn)購書

　　認(rèn)購書內(nèi)容主要有：客戶姓名、地址、客戶電話、所選擇的樓宇或具體房號、認(rèn)購定金額、認(rèn)購單價及優(yōu)惠政策、何時簽約的通知約定及相應(yīng)的處罰條款等。

　　1.3商品房買賣合同

　　包括（期房）預(yù)售合同、（現(xiàn)房）銷售合同以及相關(guān)的補充條款；

　　2、合同內(nèi)容及擬定原則

　　商品房買賣合同，是房地產(chǎn)主管部門監(jiān)制的標(biāo)準(zhǔn)合同文本。

　　2.1填寫商品房買賣合同內(nèi)容應(yīng)遵循的原則：

　　a）合同書寫要求字跡工整清晰，避免錯字和意思表達(dá)含混，表述要準(zhǔn)確流暢，杜絕書面修改、添加、涂抹等現(xiàn)象。

　　b）合同內(nèi)容擬訂要求在既公正又要考慮買賣雙方利益的基礎(chǔ)上最大限度維護本企業(yè)權(quán)益。

　　c）合同條款的約定是十分嚴(yán)肅的，因此條款需經(jīng)公司有關(guān)部門審議，以及公司法律顧問審閱并提供法律意見和咨詢，最終應(yīng)由公司相關(guān)部門會簽實施。

　　2.2標(biāo)準(zhǔn)合同文本均有空格由合同雙方商定填寫，確定空格并填寫的內(nèi)容是草擬工作的一部分，所有空格均應(yīng)事先確定填上的內(nèi)容，并對置業(yè)顧問加以培訓(xùn)，嚴(yán)格要求。

　　2.3標(biāo)準(zhǔn)合同的補充條款

　　通常補充條款包括以下內(nèi)容：

　　a）關(guān)于簽定前期物管合同及繳納物管費、大修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)違約責(zé)任

　　b）規(guī)定配合按揭銀行進行按揭購房者資格審查的相關(guān)事項

　　c）交房標(biāo)準(zhǔn)

　　d）面積公攤說明

　　e)明確約定車庫、會所等公建配套設(shè)施或小區(qū)內(nèi)未公攤的建筑面積產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有；明確對屋頂、外墻等公共部分作出限制性使用的規(guī)定

　　f）其他補充條款約定

　　2.4合同內(nèi)容擬定完畢后，制作合同樣本，嚴(yán)格遵照執(zhí)行

　　3、銷售面積屬性及制定要求

　　3.1銷售面積確定程序

　　銷售面積是銷售合同的組成部分，當(dāng)項目施工設(shè)計圖經(jīng)相關(guān)部門核定后，就具備了計算銷售面積的基礎(chǔ)條件。因此，項目銷售前，包括內(nèi)部認(rèn)購前，必須完成由專業(yè)面積測繪機構(gòu)發(fā)出的面積測繪報告，并根據(jù)面積測繪報告確定可售單位的建筑面積、套內(nèi)面積以及公攤面積。

　　3.2銷售面積的合同意義

　　銷售合同載明的面積與實際測繪面積存在差異，因此通常商品房面積測繪經(jīng)過預(yù)售登記測繪和新建登記測繪，而新建測繪的www.dewk.cn數(shù)據(jù)才是商品房最終面積的標(biāo)準(zhǔn)，并有義務(wù)將實測面積報告向業(yè)主公示。商品房買賣合同中對面積差異已有條款約定，并可實行多退少補。

　　3.3有關(guān)制定要求

　?。?）總銷售面積應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃許可的規(guī)定。

　　（2）應(yīng)注意其他相關(guān)建筑物的公攤面積處理，否則應(yīng)在合同中載明其產(chǎn)權(quán)歸屬，避免在使用中產(chǎn)生法律糾紛。

　?。?）了解房管部門現(xiàn)有房屋面積計算的法規(guī)和方法。

　?。?）要求工程部提供基礎(chǔ)資料，主要是經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)后的建筑面積及所有建筑物的平面圖，以及公攤部分標(biāo)識，公攤部分應(yīng)細(xì)分為本層公攤、本座公攤、小區(qū)公攤、住宅/商場/停車場公攤等。

　?。?）應(yīng)仔細(xì)審定基礎(chǔ)資料，并根據(jù)營銷策略及公司要求，在符合法規(guī)的原則下，明確各項分類，考慮因素包括：

　　a)項目的總銷售面積

　　b)各單元的得房率

　　c)按規(guī)定提供物業(yè)管理用房及其公共設(shè)施的面積；

　　d)會所及其他康體設(shè)施和輔助設(shè)施的經(jīng)營及處理方案，結(jié)合使用功能決定是否公攤。

　　（6）了解面積審定及其操作程序。

　　4、使用說明書和質(zhì)量保證書（統(tǒng)稱兩書）

　　4.1認(rèn)真填寫兩書內(nèi)容，并加蓋公司印章、法人印章、物業(yè)公司印章及法人印章,并于房屋交接時交業(yè)主收存。

　　兩書填寫內(nèi)容：

　　a房屋座落、單元棟號、小區(qū)或組團占地面積、總建設(shè)規(guī)模、本套房屋建筑面積、公攤面積;

　　b各類設(shè)施承載量及單位負(fù)荷（水壓、電負(fù)荷、氣壓、樓面荷載、給排水管徑、屋面防水材料等）、開工竣工時間等；

　　c開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、設(shè)計單位、工程質(zhì)量監(jiān)督站信息；

　　4.2粘貼使用各文件及附圖要求準(zhǔn)確無誤，并加蓋騎縫章。

　　粘貼文件及附圖內(nèi)容（復(fù)印件）：

　?、庞晒こ滩刻峁?/p>

　　a本套房屋平面竣工圖；

　　b本套房屋給排水、供電線路、供氣示意圖；

　　c組團或小區(qū)竣工驗收報告和竣工驗收備案表。

　?、朴山?jīng)理辦公室提供：公司資質(zhì)證書等。

篇3：房地產(chǎn)商圈概念

商圈的概念

商圈,是指零售店以其所在地點為中心,沿著一定的方向和距離擴展,吸引顧客的輻射范圍。

零售店的銷售活動通常都有一定的地理界限,也即有相對穩(wěn)定的商圈。不同的零售店由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同,使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。同樣一個零售店在不同的經(jīng)營時期受到不同因素的干擾和影響,其商圈并不是一成不變的,商圈規(guī)模時大時小,商圈形態(tài)表現(xiàn)為各種不規(guī)則的多角型。為便于分析研究,一般將視為以零售店本身為中心的同心圓。

商圈分析的作用

一、商圈分析是新開商店合理選址的前提

為了估算市場容量,針對較大的目標(biāo)市場,就需要通過商圈分析確定商圈范圍,了解商圈內(nèi)人口分布狀況以及市場、非市場因素的有關(guān)資料,進行市場細(xì)分與定位,根據(jù)經(jīng)營計劃選擇一個或多個消費群,進行經(jīng)營效益評估,衡量店址的使用價值。

二、商圈分析有助于零售店制定競爭經(jīng)營策略

通過商圈分析,可以掌握客流來源和客流類型,了解顧客的不同需求和特點,采取競爭性的經(jīng)營策略,滿足顧客現(xiàn)實與潛在的需求。

三、商圈分析有助于零售店制定市場開拓策略

通過商圈分析,可以明確哪些是本店的基礎(chǔ)顧客群,哪些是潛在顧客群。力求在保持基礎(chǔ)顧客群的同時,著力吸引潛在顧客群。制定市場開拓戰(zhàn)略,不斷延伸經(jīng)營觸角,擴大商圈范圍,提高市場占有率。?如果商圈范圍較小,商圈內(nèi)消費能力尚不足以適應(yīng)企業(yè)經(jīng)營的需要,則可以考慮提高知名度,重新定位,擴大商圈范圍,面對更多消費者;如果商圈大小已經(jīng)足夠,商圈內(nèi)的消費能力很強,企業(yè)就應(yīng)考慮提高忠誠度,增加消費者在本店消費的比重,充分挖掘商圈內(nèi)的消費能力。?

四、商圈分析有助于加快資金周轉(zhuǎn)

通過商圈分析,可以了解商圈內(nèi)顧客的消費行為與習(xí)慣,從而合理組織商品,加快商品周轉(zhuǎn),提高資金使用效率。

五、商圈分析有助于為開設(shè)分店和連鎖店提供參考

除了新店址商圈分析,對目前營業(yè)的分店進行商圈調(diào)研所得到的結(jié)果也可以為新開設(shè)分店或連鎖店提供相關(guān)信息,并避免自身商圈范圍交叉重復(fù)。

商圈分析的要素

商圈與零售店經(jīng)營活動有著極為密切的關(guān)系,無論新開店還是老店,都不應(yīng)忽視對商圈的分析。所謂商圈分析,就是經(jīng)營者對影響商圈的人口結(jié)構(gòu)、生活習(xí)慣、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、交通狀況、城市規(guī)劃、商業(yè)氛圍因素進行實地調(diào)查和分析,為選擇店址,制定和調(diào)整經(jīng)營策略提供依據(jù)。

一、商圈的層次

根據(jù)顧客前往零售店所需的時間和所走的路程,可以劃分商圈的大小。一般而言,商圈可分為三個層次。?核心商圈:核心商圈是最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域,一般顧客光顧很方便,核心商圈顧客一般占商店的銷售額的55-70%?次級商圈:次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域,顧客需花費一段時間才能到達(dá),這部分商圈顧客一般占零售店的銷售額的15-25%?邊際商圈:邊際商圈位于次級商圈的外圍,屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。

二、商圈的大小

1、商圈地圖、四周道路描述、交通狀況?2、商圈半徑?3、商圈內(nèi)總?cè)丝?

三、不同業(yè)態(tài)的商圈特點

區(qū)域性的商店,核心商圈顧客密度較大,是主要目標(biāo)顧客;而次級商圈顧客密度較小,對零售店的重要性也相對較弱;而邊際商圈的顧客只是偶爾來光顧,在商場的經(jīng)營計劃中一般不會依賴這部分顧客。

居民區(qū)的便利店,商圈范圍一般較小,顧客密度很大,很少有次級商圈和邊際商圈的顧客。

位于商業(yè)中心、交通要道的大型商場等業(yè)態(tài)形式,核心商圈的顧客一般密度較小,次級商圈和邊際商圈的顧客對這類店的貢獻較大,需相當(dāng)重視。

四、商圈顧客的來源

零售店有其特定的商圈范圍,在這一范圍內(nèi),零售店服務(wù)的對象,即顧客來源可分為三部分。

1、居住人口。是指居住在零售店附近的常住人口,這部分人口具有一定的地域性,是核心商圈內(nèi)基本顧客的主要來源。他們忠誠度較高,消費場所比較固定,但是顧客人數(shù)彈性較小,難以挖掘來擴大市場,單店規(guī)模不宜短期內(nèi)進行過大變化。

2、工作人口。是指工作地點在零售店附近的人口,這部分人口中不少利用上下班就近購買商品,他們是次級商圈基本顧客的主要來源。商圈內(nèi)工作人口越多,商圈規(guī)模越容易擴張,潛在的顧客數(shù)量就較多,單店擴大規(guī)模更具有可行性。

3、流動人口。是指在交通要道、商業(yè)繁華地區(qū)、公共活動場所過往的人口。這部分人口是處于商業(yè)區(qū)的零售業(yè)態(tài)商店的主要顧客來源,是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。流動人口選擇消費場所的隨意性較大,忠誠度較低,從而較易受到商業(yè)競爭對手的影響。

商圈分析的方法

一、商圈層次分析

各級商圈的時間、路程、顧客人數(shù)比例、顧客特征、銷售額分布

二、客流量分析

平日、周末、節(jié)日客流量差異?客流量時點分布

十字路口客流量、街道客流量、商場客流量、車站客流量

客流類型(自身客流、分享客流、派生客流)

客流規(guī)律(客流目的、速度、滯留時間)

三、顧客分析

顧客消費習(xí)慣研究

顧客消費心理及行為分析

人口統(tǒng)計因素:性別、年齡、文化程度、職業(yè)構(gòu)成、收入水平、?消費水平、家庭結(jié)構(gòu)

四、環(huán)境分析

地理因素

區(qū)域性質(zhì)(商業(yè)區(qū)、居民區(qū)、交通要道、郊區(qū))

交通狀況(道路、公交車站、鐵路)?

地形特點(二面、三面臨街、能見度高)

競爭商店位置

競爭對手分析

區(qū)域供求關(guān)系分析

五、自身分析

商品因素、經(jīng)營特征、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營品種、商店促銷手段