成都商業(yè)地產(chǎn)十大發(fā)展趨勢(shì)
一:百貨面臨替代競(jìng)爭(zhēng)壓力
由于快速時(shí)尚品牌的競(jìng)爭(zhēng)及消費(fèi)者一站式消費(fèi)需求的增強(qiáng)加上電商的沖擊,百貨這一品類相對(duì)單一的業(yè)態(tài)受到威脅并在市場(chǎng)上引發(fā)反應(yīng)。
出現(xiàn)了太平洋、美美、西武百貨、永旺撤出朝陽(yáng)大悅城;在成都,廣百撤出富麗天匯等現(xiàn)象。
百貨向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型及加快向地級(jí)市拓展將成為當(dāng)前應(yīng)對(duì)手段。在成都王府井已開(kāi)出購(gòu)物中心店。
二:奧特萊斯進(jìn)一步升溫
奧特萊斯經(jīng)過(guò)在中國(guó)發(fā)展的萌芽期,目前已經(jīng)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道。不僅在一線城市,二三線城市也已經(jīng)有成功開(kāi)出的奧特萊斯新項(xiàng)目,且運(yùn)營(yíng)情況良好。
作為目的性的消費(fèi)場(chǎng)所,奧特萊斯擁有更廣的輻射力,加之其高端化特性,使得奧特萊斯具備優(yōu)于其他物業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)郊區(qū)地塊溢價(jià)的驅(qū)動(dòng)能力。地塊溢價(jià)驅(qū)動(dòng)、成功運(yùn)營(yíng)增加信心
奧萊最早以工廠店模式出現(xiàn),形式較為簡(jiǎn)單,更多依賴折扣品本身吸引消費(fèi)者,但隨著消費(fèi)者對(duì)“購(gòu)物體驗(yàn)”的要求越來(lái)越高,奧萊也由工廠店模式逐漸向更豐富的形式演變。
成都市正向多中心格局發(fā)展,消費(fèi)者已經(jīng)具有一定品牌認(rèn)知度與消費(fèi)訴求,品牌商家開(kāi)始關(guān)注地區(qū)發(fā)展;加之城市汽車保有量的持續(xù)增加和交通條件的不斷完善,已經(jīng)具備了奧特萊斯業(yè)態(tài)升級(jí)發(fā)展的條件;
三:高端項(xiàng)目供需錯(cuò)位
奢侈品品牌資源相對(duì)較少,布店數(shù)量有限、進(jìn)駐條件亦于嚴(yán)苛;成都眾多高端定位商業(yè)項(xiàng)目,同期供應(yīng),出現(xiàn)階段性供需失衡,招商競(jìng)爭(zhēng)激烈。項(xiàng)目在定位時(shí),應(yīng)保持理性,不必有過(guò)多高端情節(jié)、高端未必代表高收入。
未來(lái)隨著成都市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和消費(fèi)需求的提高,國(guó)際名品逐漸進(jìn)入發(fā)展,之前依托百貨、以代理形式經(jīng)營(yíng)的品牌較多,未來(lái)進(jìn)駐購(gòu)物中心獨(dú)立開(kāi)店的品牌將呈增加趨勢(shì)。如地段適宜的項(xiàng)目,在規(guī)劃時(shí)應(yīng)考量硬件預(yù)留調(diào)整空間,在滿足發(fā)展條件時(shí),通過(guò)運(yùn)營(yíng)階段逐步調(diào)柜實(shí)現(xiàn)。
四:新業(yè)態(tài)類別向下深耕
在城鎮(zhèn)化進(jìn)程、城市人口數(shù)量逐漸龐大、家庭為單位的消費(fèi)需求增加等背景下,傳統(tǒng)商業(yè)升級(jí)加速,同步時(shí)尚需求迫切;
以ZARA、H&M、UNIQLO為代表的品牌在一線城市廣泛布點(diǎn)后,加快深耕二、三線市場(chǎng);如:孩子王、玩具反斗城、比如世界、星期八小鎮(zhèn)等兒童體驗(yàn)類、游樂(lè)類、零售類品牌零售商正積極拓展西南市場(chǎng),未來(lái)三線城市很快會(huì)成為其開(kāi)拓的重心。
五:電商對(duì)實(shí)體商業(yè)沖擊增強(qiáng)
電商以便捷、價(jià)差、長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間優(yōu)勢(shì),將替換傳統(tǒng)交易模式,以單一售賣為交易模式實(shí)體商業(yè)優(yōu)勢(shì)不在。
網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物大量交易,重點(diǎn)受沖擊的是偏標(biāo)準(zhǔn)化的商品的,個(gè)性化較強(qiáng)的服裝服飾、餐飲、娛樂(lè)暫時(shí)基本未受影響。
電商火爆現(xiàn)象將推動(dòng)傳統(tǒng)商業(yè)回歸到本應(yīng)該關(guān)注、應(yīng)該加強(qiáng)的體驗(yàn)感營(yíng)造上來(lái)。那么注重建筑外形、色彩運(yùn)用及營(yíng)業(yè)空間的風(fēng)格營(yíng)造;注重購(gòu)物氣氛、體驗(yàn)感、全身心的參與感是網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物無(wú)法滿足的。
六:區(qū)域商業(yè)成為增長(zhǎng)新重點(diǎn)
因新競(jìng)爭(zhēng)者不斷加入,使商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈,原有行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)如萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、中糧等亦加快速度開(kāi)店或拿地,其中萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開(kāi)出的廣場(chǎng)數(shù)量超出以往,而華潤(rùn)置地五彩城品牌,主要針對(duì)有更大選址空間的區(qū)域副中心及二線城市。
成都以政府主導(dǎo),城南、城東、城北、城西產(chǎn)業(yè)牽頭規(guī)劃已初具規(guī)模;且三環(huán)內(nèi)已更多土地供應(yīng),加速商圈外移趨勢(shì)。隨著城市與地級(jí)市之間交通不斷優(yōu)化、消費(fèi)習(xí)慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素,均給予地級(jí)市商業(yè)升級(jí)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇,亦成為回避競(jìng)爭(zhēng)較好選擇。
七:軌道交通重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)格局
地鐵及高鐵的出現(xiàn)將逐步改觀商圈傳統(tǒng)等級(jí)地位差別,提供趨于公平競(jìng)爭(zhēng)的新機(jī)會(huì),造就新商圈格局。
地鐵及高鐵的開(kāi)通對(duì)商業(yè)而言并不都意味著利好,對(duì)新商圈項(xiàng)目可能機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn),而對(duì)既有商圈項(xiàng)目則可能挑戰(zhàn)大于機(jī)會(huì)。
各站之間所帶或帶走的人流機(jī)會(huì)是同等的,在新老商業(yè)中,項(xiàng)目定位著重于到達(dá)人流或出發(fā)人流帶來(lái)的機(jī)遇,應(yīng)重新審視定位,需要結(jié)合屬地特性來(lái)思考。適時(shí)優(yōu)化、提升專屬性,向主題化、細(xì)分化調(diào)整。
八:傳統(tǒng)城市核心商圈地位下降
過(guò)去商業(yè)以集中在市中心商圈發(fā)展,租金亦最高;隨著土地、交通、停車、拆遷等因素制約,商業(yè)升級(jí)緩慢亦難以承載大型商業(yè);
多中心的城市發(fā)展格局,區(qū)域商業(yè)中心受到重視,更具綜合優(yōu)勢(shì),將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距
九:市場(chǎng)平均租金下滑
傳統(tǒng)城市核心商圈之外圍商業(yè)大量供應(yīng)且集中,規(guī)劃同質(zhì)較多,優(yōu)劣被動(dòng)拉平,交易平淡,租金呈下滑趨勢(shì)
從已知規(guī)劃項(xiàng)目來(lái)看,眾多項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值將在很大程度上依賴上蓋物業(yè),存在嚴(yán)重同質(zhì)、分布過(guò)于集中,入市時(shí)間較為臨近、階段過(guò)量問(wèn)題,其中部分已開(kāi)業(yè)表現(xiàn)不佳,有些未充分論證項(xiàng)目未入市已經(jīng)面臨調(diào)整期。
十:消費(fèi)者便利化需求提升
高速、高效發(fā)展的今天,時(shí)間變?yōu)橄∪辟Y源,交通便利與多事物聯(lián)動(dòng)的需求明顯,便利化越來(lái)越備受重視;
消費(fèi)者越來(lái)越感性,關(guān)注細(xì)節(jié),注重購(gòu)物場(chǎng)所的便利到達(dá)、停車方便、導(dǎo)視清晰、貨品齊全、業(yè)態(tài)豐富。
篇2:我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析
我國(guó)20**年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析
---馬太福星(北京)商業(yè)管理有限公司
一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析
我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展:初級(jí)階段是線性商鋪,這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局,功能單一,較低端;中級(jí)階段是商辦綜合樓,這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局,通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體,如上海淮海路的香港廣場(chǎng);高級(jí)階段是城市綜合體,這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局,集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體,如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國(guó)內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢(shì),商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍越來(lái)越壯大,這主要是基于以下三點(diǎn)原因。
1.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將取代住宅開(kāi)發(fā)成為市場(chǎng)上利潤(rùn)最高的行業(yè)
房地產(chǎn)行業(yè)的收益來(lái)源有四個(gè)渠道,即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益。大多數(shù)住宅開(kāi)發(fā)商通過(guò)銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)一次性收益,這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤(rùn),包括難以得到持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的租金收入,難以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn),以及難以取得商業(yè)品牌所帶來(lái)的溢價(jià)。而商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如珠江地產(chǎn)全面啟動(dòng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略;陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型于持有物業(yè);富力地產(chǎn)在北京開(kāi)發(fā)CBD商業(yè)長(zhǎng)廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石;復(fù)地加大長(zhǎng)期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例等。
2.商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價(jià)值鏈延伸的趨勢(shì)
近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價(jià)值鏈向上延伸,轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā),紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,以享受地段成熟后所帶來(lái)的附加值收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮,這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè),避免租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn),又值得花成本對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修,把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。如國(guó)美在資本市場(chǎng)大舉融資65億港元,為其購(gòu)置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備;跨國(guó)公司巨頭宜家,目前在中國(guó)的發(fā)展策略就是以收購(gòu)?fù)恋亍⒆孕薪ǖ隇橹?。?gòu)置和自建店面,不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)周期和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。
3.商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手
城市的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)提出"每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市中心",可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚,帶動(dòng)消費(fèi),拉動(dòng)GDP,塑造城市形象,推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蔚取M瑫r(shí),商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,拉動(dòng)就業(yè),是我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。
基于以上所述,今后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來(lái)越多。因此,有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問(wèn)題進(jìn)行系統(tǒng)分析,以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略,這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己,促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè),它通過(guò)優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理能力獲取收益,其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長(zhǎng)期持有,且租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。如香港太古20**年租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)到86%,香港和黃和新鴻基這一指標(biāo)均超過(guò)30%。
商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來(lái)源,只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的就是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),它是開(kāi)發(fā)建設(shè)并向市場(chǎng)出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體,是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主體。目前眾多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)不僅僅局限于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā),對(duì)持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)。
1.境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)
隨著近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟,國(guó)際知名零售品牌加快在中國(guó)的設(shè)點(diǎn)步伐,境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng),在搶占核心城市黃金地段的同時(shí),與國(guó)內(nèi)大型集團(tuán)合作,組建中國(guó)的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17.46億元收購(gòu)華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場(chǎng)安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。根據(jù)合作協(xié)議,嘉德置地會(huì)同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司,為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù),雙方在合資公司各持50%股權(quán)。20**年年底前北京華聯(lián)在北京、武漢等地開(kāi)設(shè)六大購(gòu)物商場(chǎng),總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到40萬(wàn)平方米,而嘉德置地將擁有這些商場(chǎng)的第一收購(gòu)權(quán)。20**年7月,凱德置地與萬(wàn)科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,就萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開(kāi)合作。海外資金與國(guó)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的大型集團(tuán)合作,可以減少擴(kuò)張成本,加快發(fā)展速度,降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。
2.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來(lái)越緊密
從國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看,它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來(lái)越緊密。這種合作一方面使商業(yè)項(xiàng)目可以贏得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的主力商戶,另一方面商戶也可以通過(guò)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)拓來(lái)不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán),其創(chuàng)立的"訂單地產(chǎn)"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等12家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議,在全國(guó)很多大中城市投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。大連萬(wàn)達(dá)的成功案例已成為國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會(huì)展中心與德國(guó)漢諾威的合作;以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。
3.企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征
目前越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略,萬(wàn)達(dá)已在全國(guó)40個(gè)城市興建了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。商用物業(yè)的建設(shè)能夠活躍一方經(jīng)濟(jì),容易得到政府首肯,因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率,這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的一條便捷之路。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所建項(xiàng)目已經(jīng)越來(lái)越高端化,并且持有商業(yè)物業(yè)占總物業(yè)比重越來(lái)越高,如陸家嘴股份20**年租金收入占營(yíng)收比為 7.8%,20**年這一指標(biāo)上升為21.5%;租金收入也從20**年的1.6億元上升到20**年的3.66億元。
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)
商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及投資商、開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商三方合作的過(guò)程,而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大都從住宅開(kāi)發(fā)起步,有些開(kāi)發(fā)商只管賣房不管經(jīng)營(yíng),用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,造成投資收益不佳,導(dǎo)致投資者喪失信心。市場(chǎng)上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門(mén)謝客的情況。按照國(guó)際慣例, Shopping Mall是只租不售的,而在國(guó)內(nèi)許多 Mall的開(kāi)發(fā)商雖然意識(shí)到這點(diǎn),但是資金的矛盾使得許多開(kāi)發(fā)商把商鋪一賣了之
,使得Mall沒(méi)有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不一定熟悉商業(yè),使得 Mall雖然建好,但缺少統(tǒng)一管理,部分超大型購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)。這種以賣為主、分割經(jīng)營(yíng)的方式,造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面,進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò)張。尤其通過(guò)炒作導(dǎo)致售價(jià)居高,使未來(lái)的租金價(jià)格也偏高,對(duì)各種品牌企業(yè)的進(jìn)入形成壁壘,由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難,造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理三者沒(méi)有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。2.商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重,缺乏精細(xì)化分類管理
商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃。許多項(xiàng)目沒(méi)有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求,進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑,事先沒(méi)有考慮商業(yè)企業(yè)的意見(jiàn),建成后讓商家削足適履。商業(yè)項(xiàng)目"克隆"多于創(chuàng)新,只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù),使得項(xiàng)目滯后和同質(zhì)化,造成的結(jié)果是短兵相接的"肉搏戰(zhàn)"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪,脫離消費(fèi)者實(shí)際需求,盲目開(kāi)發(fā)大型購(gòu)物中心,購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求脫節(jié),購(gòu)物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠,服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低,造成目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。
3.商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種:一是工程技術(shù)人員;二是經(jīng)營(yíng)人員;三是物業(yè)管理人員?,F(xiàn)在工程技術(shù)人員較多,而經(jīng)營(yíng)人員較少,同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高,這主要是由于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚,而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才。沒(méi)有好的企業(yè)家群體,就無(wú)法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國(guó)際視野,而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔,"武大郎開(kāi)店"現(xiàn)象十分普遍,優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來(lái)。
4.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差
對(duì)于我國(guó)的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō),他們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時(shí)缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光,對(duì)于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險(xiǎn)的安全系數(shù)估計(jì)不足,企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確,一旦投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生,企業(yè)往往手足無(wú)措。同時(shí),即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略,由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營(yíng)的實(shí)際等因素,導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。
四、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略
1.明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的前提
在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,企業(yè)要想制定出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略,必須進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴(yán)密和精確,是思考后的綜合,是有遠(yuǎn)見(jiàn)的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險(xiǎn),要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險(xiǎn),但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險(xiǎn),只有敢冒風(fēng)險(xiǎn)才能成為贏者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略:如陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)??梢哉f(shuō),明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要前提。
2.企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度是企業(yè)文化、企業(yè)誠(chéng)信、品牌知名度、品牌忠誠(chéng)度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)能力、建設(shè)能力、管理能力等,晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目能否為市場(chǎng)所認(rèn)同,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目,已在全國(guó)興建19個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、6家五星級(jí)酒店,其旗下的萬(wàn)達(dá)影院20**年占有全國(guó)15%的票房份額。陸家嘴集團(tuán)的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績(jī)、中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開(kāi)發(fā)能力、企業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)系在一起的,公司的產(chǎn)品品牌是和整個(gè)浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽(yù)度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無(wú)形資產(chǎn),也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財(cái)富。
3.建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵(lì)機(jī)制
商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤(pán)經(jīng)驗(yàn),對(duì)土地運(yùn)營(yíng)、商業(yè)開(kāi)發(fā)、零售運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷、建筑規(guī)劃等多個(gè)崗位均有涉及,并融合了多種邊緣學(xué)科知識(shí)的 "通才"。這類人才在中國(guó)屬于稀缺人才??梢哉f(shuō),誰(shuí)掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才,誰(shuí)就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制,在人才結(jié)構(gòu)方面,形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊(duì)、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個(gè)層級(jí)的人員結(jié)構(gòu),注重引入和培育領(lǐng)隊(duì)和領(lǐng)軍人物,注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運(yùn)營(yíng)人才。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時(shí),建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)體系。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本,管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷,40%以上具有碩士、博士學(xué)位,平均年齡 36歲;高管中70%具有碩士以上學(xué)位,平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多,占34%,專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目策劃和投資分析人才欠缺:學(xué)歷水平普遍較高,大專及以上的占到 90%,其中本科學(xué)歷39%,研究生學(xué)歷占15%。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人,其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人,占員工總數(shù)的74.4%。
4.跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的成功經(jīng)驗(yàn)
跨區(qū)域發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn),也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市,也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)開(kāi)放程度比較高的沿海城市。一旦在點(diǎn)上突破,力爭(zhēng)形成區(qū)域集約開(kāi)發(fā)。也有的企業(yè)通過(guò)收購(gòu)兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開(kāi)發(fā)的辦法;或者收購(gòu)?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 (如凱德置地),實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個(gè)數(shù)為8個(gè),其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國(guó)和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
5.增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運(yùn)作體,相對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)企業(yè),由于建成的大部分商業(yè)項(xiàng)目都是以持有為主,通過(guò)租金收入來(lái)回收現(xiàn)金,其資金回收期更長(zhǎng),對(duì)資金鏈運(yùn)作要求更高。因此,較強(qiáng)的融資能力是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括:銀行貸款、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、投資基金等。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó) 80%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依托銀行貸款,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道,在一定風(fēng)險(xiǎn)能力范圍內(nèi),增強(qiáng)權(quán)益和負(fù)債融資。
篇3:商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中四大誤區(qū)四點(diǎn)建議
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的四大誤區(qū)、四點(diǎn)建議
四大誤區(qū)
對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問(wèn)題,荀培路從四個(gè)方面分析了原因:
1、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差,在對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)上存在著問(wèn)題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)的,沒(méi)有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)的根本區(qū)別,盲目套用住宅開(kāi)發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè),要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來(lái)。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范,并因此帶來(lái)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
2、經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣房子就走"的經(jīng)營(yíng)思想,這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。有的商業(yè)城包括商業(yè)街,出現(xiàn)銷售火爆的場(chǎng)面,但是地產(chǎn)商走了以后,商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進(jìn)行考察,就看到一個(gè)商業(yè)步行街沒(méi)有人。所以,對(duì)商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的,開(kāi)發(fā)商一旦撤離以后就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng),很難獲得成功。
3、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)分依賴銀行貸款,特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng),它投資大,動(dòng)作急,動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降,達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn),就會(huì)造成銀行的不良貸款,增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。
從去年年底開(kāi)始,一些地方金融部門(mén)按照央行的要求,開(kāi)始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn),不少銀行已經(jīng)將開(kāi)發(fā)商自有資金比例提高到30%以上。前幾天在央行論壇上,商業(yè)地產(chǎn)專家們認(rèn)為購(gòu)物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施,自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到80%是比較理想的,至少不能低于50%。
4、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購(gòu)物中心和商業(yè)步行街。購(gòu)物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實(shí)具有較強(qiáng)的市政效果,于是,一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況,一味地進(jìn)行建設(shè),并在建設(shè)中又過(guò)于重視城市景觀的要求,為此,項(xiàng)目招商往往陷入兩難的尷尬境地。
四點(diǎn)建議
針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中所存在的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)思路上有偏差等主要問(wèn)題,荀培路提出了幾條應(yīng)對(duì)之策:
1、實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手,降低投資風(fēng)險(xiǎn),這也是中國(guó)的特色。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門(mén)的宏觀調(diào)控,更需要地產(chǎn)商的意志。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家,要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā),商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展,地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)的聯(lián)手,一方面地產(chǎn)商、建筑商的品牌效果能有效促進(jìn)商業(yè)的租售,零售巨頭的加盟,能吸引客流、帶來(lái)商氣得到保證,避免商家建設(shè)新店的原始投資,成為地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)很好賣點(diǎn)。另外一方面,經(jīng)營(yíng)商成為商業(yè)地產(chǎn)商的合作伙伴,又使其聯(lián)盟合作伙伴獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
2、科學(xué)合理的商業(yè)模式,這是上述兩者整合的空間,商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式,應(yīng)該進(jìn)行重新定位,要最大限度減少成本。大連萬(wàn)達(dá)提出來(lái)預(yù)先與世界500強(qiáng)的企業(yè)簽訂合約然后再開(kāi)發(fā),這樣的營(yíng)銷模式其優(yōu)勢(shì)是顯然的。不僅分散了投資風(fēng)險(xiǎn),而且極大地提高了商業(yè)項(xiàng)目的知名度。此外,商業(yè)與地產(chǎn)商做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,通過(guò)各種品牌的組合,產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì),又有效控制和降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從去年開(kāi)始,大連萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的一些項(xiàng)目出現(xiàn)了問(wèn)題,但不能簡(jiǎn)單否定訂單式商業(yè)模式。
3、商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密,地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候,定位非常關(guān)鍵。前面所講到的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng),只能給土地資源、商業(yè)資源和社會(huì)資源帶來(lái)巨大的浪費(fèi)。要抓好定位先要調(diào)查好市場(chǎng),從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā),走適合自己的路。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)定位的前提,尤其是商業(yè)聚集區(qū),要讓商業(yè)地產(chǎn)多贏利,必須要細(xì)分,也就是說(shuō)要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。
4、主題經(jīng)營(yíng)要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突,要做到專、精。大的商業(yè)設(shè)施對(duì)小的商業(yè)設(shè)施影響很大,或者說(shuō)殺傷力非常大。所以,小的商業(yè)設(shè)施一定要以自身的特色吸引消費(fèi)者。