20**年下半年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析

　　今年房地產(chǎn)調(diào)控以來，開發(fā)商經(jīng)營(yíng)策略發(fā)生轉(zhuǎn)變。有人捂盤等待政策變天，有人轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。很多開發(fā)商認(rèn)為，在住宅市場(chǎng)遭受政策打壓之際，商業(yè)地產(chǎn)機(jī)會(huì)更多，因而部分資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

　　在商業(yè)地產(chǎn)日漸熱絡(luò)之際，一個(gè)問題隨之提出，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)逆周期而動(dòng)嗎？商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)引發(fā)新一輪泡沫？

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，但至今尚未經(jīng)歷一個(gè)完整的商業(yè)周期，市場(chǎng)不僅對(duì)住宅價(jià)格走勢(shì)把握不準(zhǔn)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)更是知之甚少。

　　美國(guó)作為一個(gè)高度發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了多次商業(yè)周期，其經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

　　在此次國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)前，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了一輪大繁榮，住宅和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)大幅上漲。20**年至20**年，美國(guó)32個(gè)主要城市CBD寫字樓名義價(jià)格平均上漲近60%，CBD外地區(qū)寫字樓名義價(jià)格平均上漲48%。在一些地價(jià)較貴且管制嚴(yán)格的CBD，如波士頓、紐約和舊金山，物業(yè)價(jià)格上漲更為迅速。

　　這個(gè)期間寫字樓價(jià)格上漲的重要原因之一是成本增加20%，主要是土地價(jià)格漲幅較大。在美國(guó)32個(gè)大城市中，三分之一城市寫字樓價(jià)格大幅上漲原因是土地和建筑成本增加，主要在南方和太陽帶地區(qū)，包括拉斯維加斯、邁阿密和鳳凰城。其中14個(gè)CBD寫字樓價(jià)格上漲大約106%，成本因素占52%。

　　除了土地價(jià)格因素，寫字樓價(jià)格上漲還受其他重要經(jīng)濟(jì)因素影響。

　　美國(guó)賓州大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)系主任約瑟夫·紀(jì)尤可教授不久在美國(guó)國(guó)家研究局發(fā)表一篇論文，題目是《商業(yè)地產(chǎn)與住宅有何不同》，就美國(guó)32個(gè)大城市在20**年前地產(chǎn)繁榮階段的商業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)格變化特點(diǎn)和周期進(jìn)行了研究，希望發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅的相同點(diǎn)與不同點(diǎn)。

　　紀(jì)尤可教授的研究將住宅確定為公寓，將商業(yè)地產(chǎn)分為寫字樓和購(gòu)物中心。他認(rèn)為，美國(guó)寫字樓在這一時(shí)段升值的主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是凈租金上升，另一個(gè)就是乘數(shù)擴(kuò)張。

　　在房地產(chǎn)研究領(lǐng)域，一般用資本化率指標(biāo)（cap

　　rate）來衡量投資狀況，其定義為凈租金對(duì)物業(yè)價(jià)值的比率，相當(dāng)于股票市盈率（PE）的倒數(shù)。較低的資本化率意味著投資者對(duì)某一物業(yè)給定的租金，愿意支付更多的投資。而租金乘數(shù)是指一定租金獲得資本投入的系數(shù)。從20**年至20**年，美國(guó)城市寫字樓資本化率呈下降趨勢(shì)，CBD下降到6%，非CBD下降到7%。

　　研究表明，寫字樓價(jià)格上漲構(gòu)成中，凈租金上漲貢獻(xiàn)率占41%，資本化率下降貢獻(xiàn)率為59%，也就是說，投資比凈租金對(duì)寫字樓價(jià)格影響更重要。但隨著繁榮周期的結(jié)束，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格開始回調(diào)。

　　國(guó)際金融危機(jī)后，美國(guó)公寓價(jià)格比20**年高峰值時(shí)下降了20%，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值下降20－30%。美國(guó)上市商業(yè)地產(chǎn)公司股價(jià)

　　20**年達(dá)到高峰值，到20**年末下降了60%。股價(jià)持續(xù)下跌意味著投資者不看好商業(yè)地產(chǎn)前景，因而提前"用腳投票"。

　　當(dāng)然，金融環(huán)境變化也會(huì)給商業(yè)地產(chǎn)投資帶來影響。在美國(guó)，規(guī)模較大的商業(yè)地產(chǎn)往往有較高金融杠桿率。20**年，美國(guó)可投資商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值4.8萬億美元，其中3.6萬億美元資產(chǎn)被抵押。大部分商業(yè)地產(chǎn)為私人所有，REITS占不到三分之一。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)"去杠杠化"過程中，高杠桿率的商業(yè)地產(chǎn)投資必然遭到打擊。

　　美國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，公寓與商業(yè)地產(chǎn)都有較長(zhǎng)的商業(yè)周期，其中商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)更不穩(wěn)定。

　　當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，應(yīng)該充分注意到商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。在繁榮期間，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要原因是租金乘數(shù)提高，也就是投資者對(duì)特定租金收入投入更多資金。這使得貸款市場(chǎng)表現(xiàn)更積極，這期間信貸的擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)會(huì)下降。貸款供給增加，會(huì)刺激投資者繼續(xù)投資商業(yè)地產(chǎn)。

　　公寓和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)被相同因素所決定，供給條件和商業(yè)周期對(duì)不同板塊有不同影響。不過在一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅具有相同的需求決定因素，這決定它們的市場(chǎng)方向是一致的。相反，獨(dú)棟住宅的價(jià)格波動(dòng)要更大。

　　紀(jì)尤可教授得出了幾個(gè)重要理論結(jié)論。第一，商業(yè)地產(chǎn)與公寓的周期較長(zhǎng)，在同一周期，二者價(jià)值變動(dòng)率具有正相關(guān)關(guān)系，也就是方向基本一致。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)在短期內(nèi)保持價(jià)格和租金持續(xù)穩(wěn)定，在中期則出現(xiàn)回檔。這與自住型住宅表現(xiàn)一樣。在同一地區(qū)，由于地價(jià)、資本和建筑技術(shù)一樣，不同板塊物業(yè)價(jià)格走向基本一致。

　　第三，在寫字樓市場(chǎng)，物業(yè)價(jià)格大幅度上漲主要原因是資本化率不斷下降（即不斷提升的凈租金乘數(shù)），投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的樂觀態(tài)度，反過來會(huì)影響到放貸人，他們會(huì)放松貸款擔(dān)保標(biāo)準(zhǔn)，這又會(huì)進(jìn)一步刺激投資。

　　第四，整個(gè)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)存在持續(xù)價(jià)格下降可能，其中REITS估值比20**年高峰值大幅下降，一些小企業(yè)可能面臨破產(chǎn)，大機(jī)構(gòu)能夠長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)股份，他們的風(fēng)險(xiǎn)主要在于面臨債務(wù)展期。總之，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷高速價(jià)格上漲后，需要回調(diào)。

　　紀(jì)尤可教授做的是經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，不是商業(yè)調(diào)查報(bào)告，其在收集數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，利用空間平衡原理做了相關(guān)分析。其結(jié)論帶有理論色彩，但能夠有效說明商業(yè)地產(chǎn)和公寓的相關(guān)性和周期特點(diǎn)，這對(duì)中國(guó)也有一定啟示。

　　美國(guó)經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)地產(chǎn)增值主要?jiǎng)恿κ峭恋貎r(jià)格上漲和資本推動(dòng)，但最重要因素還是資本支撐了商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格上漲。商業(yè)地產(chǎn)和住宅周期保持一致，這說明在自由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)，同時(shí)表現(xiàn)為商業(yè)地產(chǎn)與住宅價(jià)格變化具有較強(qiáng)正相關(guān)關(guān)系。住宅市場(chǎng)不好，商業(yè)地產(chǎn)也難以發(fā)展。美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資結(jié)果也說明，商業(yè)地產(chǎn)投資需要長(zhǎng)期持有，最好通過證券化，如REITS來分解風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)不同于美國(guó)，由于土地供給壟斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。在這種背景下，政策對(duì)房地產(chǎn)影響較大。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)周期依然密切相關(guān)。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不好，商業(yè)地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。但宏觀政策的逆周期調(diào)節(jié)，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有時(shí)并不與商業(yè)周期同步。今年4月以來，中國(guó)住宅市場(chǎng)開始進(jìn)入調(diào)整期，在庫(kù)存消化結(jié)束之前，新一輪投資啟動(dòng)尚需時(shí)日。由于流動(dòng)性過剩，此時(shí)大量資金流入商業(yè)地產(chǎn)，這導(dǎo)致這住宅市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)繁榮。但商業(yè)地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)周期影響更甚。如果經(jīng)濟(jì)增速下降，大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)投資，未必產(chǎn)生較好收益。

　　上半年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)良好。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，上半年商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%，但辦公樓銷售面積卻增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)41.6%。辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。商業(yè)地產(chǎn)購(gòu)銷兩旺，一方面存在基數(shù)原因，即去年年初經(jīng)濟(jì)觸底，寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)需求依然處于降通道中，今年上半年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇強(qiáng)勁，商業(yè)地產(chǎn)需求增加，與去年同期相比增長(zhǎng)幅度較大。另一方面，大量流動(dòng)性流入商業(yè)地產(chǎn)，尋求更好投資機(jī)會(huì)。

　　由于6月分類數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，但從已有的1-5月月度數(shù)據(jù)看，商業(yè)地產(chǎn)無論是銷售面積還是銷售額，5月比4月都出現(xiàn)環(huán)比負(fù)

增長(zhǎng)，這是否表明，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)與住宅表現(xiàn)為周期同步呢？

　　相比美國(guó)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)金融杠桿率低，物業(yè)多為自有資金持有。這種模式使持有人可以獲得穩(wěn)定現(xiàn)金流。但在經(jīng)濟(jì)下行期間，現(xiàn)金流也會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，這需要商業(yè)地產(chǎn)持有人一方面能夠堅(jiān)持長(zhǎng)期持有，同時(shí)還要應(yīng)付其他類型物業(yè)的資金需求。對(duì)于那些資金壓力較大的上市房企而言，持有商業(yè)地產(chǎn)能不能打持久戰(zhàn)還是個(gè)問題。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，勞動(dòng)力供給也到達(dá)"劉易斯拐點(diǎn)"，未來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)可能進(jìn)入持續(xù)穩(wěn)定低增長(zhǎng)時(shí)期，市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)。隨著供應(yīng)量增加，北京等大城市CBD地區(qū)空置率必然走高。而百貨零售等商業(yè)與居住人口比例和居民可支配收入相關(guān)，在老齡化社會(huì)來臨之際，過多的商業(yè)供給同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　當(dāng)然，開發(fā)商或許寄希望于私人投資者能夠接盤，因?yàn)榇罅抠Y金在尋找投資標(biāo)的，商業(yè)地產(chǎn)頗有吸引力。如果私人投資者受到短期誘惑，商業(yè)地產(chǎn)可能出現(xiàn)投資熱潮，但這并不意味著長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)就可以獲得高收益。

　　下半年商業(yè)地產(chǎn)可能面臨兩種走勢(shì)，一種是跟隨住宅周期同步運(yùn)動(dòng)，投資和成交趨于減少；另一種可能是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生過多泡沫，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)走緩而面臨破裂風(fēng)險(xiǎn)。不管怎樣，開發(fā)商和投資者都需要理性看待商業(yè)地產(chǎn)投資。

篇2：我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析

　　我國(guó)20**年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析

　　---馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司

　　一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析

　　我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級(jí)階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級(jí)階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上海淮海路的香港廣場(chǎng)；高級(jí)階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會(huì)展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國(guó)內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊(duì)伍越來越壯大，這主要是基于以下三點(diǎn)原因。

　　1．商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將取代住宅開發(fā)成為市場(chǎng)上利潤(rùn)最高的行業(yè)

　　房地產(chǎn)行業(yè)的收益來源有四個(gè)渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益。大多數(shù)住宅開發(fā)商通過銷售來實(shí)現(xiàn)一次性收益，這樣做的最大缺點(diǎn)是難以得到更大利潤(rùn)，包括難以得到持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來的租金收入，難以享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價(jià)。而商業(yè)地產(chǎn)可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價(jià)性收益這三種收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如珠江地產(chǎn)全面啟動(dòng)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型于持有物業(yè)；富力地產(chǎn)在北京開發(fā)CBD商業(yè)長(zhǎng)廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長(zhǎng)期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例等。

　　2．商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價(jià)值鏈延伸的趨勢(shì)

　　近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價(jià)值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險(xiǎn)，又值得花成本對(duì)物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。如國(guó)美在資本市場(chǎng)大舉融資65億港元，為其購(gòu)置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備；跨國(guó)公司巨頭宜家，目前在中國(guó)的發(fā)展策略就是以收購(gòu)?fù)恋亍⒆孕薪ǖ隇橹鳌Ｙ?gòu)置和自建店面，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)周期和經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。

　　3．商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營(yíng)、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手

　　城市的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬達(dá)集團(tuán)提出"每一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市中心"，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)GDP，塑造城市形象，推動(dòng)當(dāng)?shù)芈糜蔚取Ｍ瑫r(shí)，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動(dòng)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)，是我國(guó)目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。

　　基于以上所述，今后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)越來越多。因此，有必要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略，這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己，促進(jìn)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長(zhǎng)期持有，且租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。如香港太古20**年租金收入占總營(yíng)業(yè)收入比重達(dá)到86％，香港和黃和新鴻基這一指標(biāo)均超過30％。

　　商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的主要模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它是開發(fā)建設(shè)并向市場(chǎng)出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的主體。目前眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不僅僅局限于對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的前期開發(fā)，對(duì)持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的后期經(jīng)營(yíng)和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)。

　　1．境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

　　隨著近幾年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，國(guó)際知名零售品牌加快在中國(guó)的設(shè)點(diǎn)步伐，境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在搶占核心城市黃金地段的同時(shí)，與國(guó)內(nèi)大型集團(tuán)合作，組建中國(guó)的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17．46億元收購(gòu)華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場(chǎng)安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會(huì)同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持50％股權(quán)。20**年年底前北京華聯(lián)在北京、武漢等地開設(shè)六大購(gòu)物商場(chǎng)，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場(chǎng)的第一收購(gòu)權(quán)。20**年7月，凱德置地與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬科開發(fā)項(xiàng)目中的商業(yè)部分展開合作。海外資金與國(guó)內(nèi)有經(jīng)驗(yàn)的大型集團(tuán)合作，可以減少擴(kuò)張成本，加快發(fā)展速度，降低擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步推動(dòng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　2．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國(guó)際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來越緊密

　　從國(guó)內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來越緊密。這種合作一方面使商業(yè)項(xiàng)目可以贏得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業(yè)項(xiàng)目的開拓來不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬達(dá)集團(tuán)，其創(chuàng)立的"訂單地產(chǎn)"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時(shí)代華納、歐倍德等12家跨國(guó)商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國(guó)很多大中城市投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。大連萬達(dá)的成功案例已成為國(guó)內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會(huì)展中心與德國(guó)漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。

　　3．企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征

　　目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，萬達(dá)已在全國(guó)40個(gè)城市興建了萬達(dá)廣場(chǎng)。商用物業(yè)的建設(shè)能夠活躍一方經(jīng)濟(jì)，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外擴(kuò)張的一條便捷之路。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所建項(xiàng)目已經(jīng)越來越高端化，并且持有商業(yè)物業(yè)占總物業(yè)比重越來越高，如陸家嘴股份20**年租金收入占營(yíng)收比為 7．8％，20**年這一指標(biāo)上升為21．5％；租金收入也從20**年的1．6億元上升到20**年的3．66億元。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題

　　1．房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)

　　商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)管理商三方合作的過程，而目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商只管賣房不管經(jīng)營(yíng)，用炒作住宅項(xiàng)目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。市場(chǎng)上存在許多項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門謝客的情況。按照國(guó)際慣例， Shopping Mall是只租不售的，而在國(guó)內(nèi)許多 Mall的開發(fā)商雖然意識(shí)到這點(diǎn)，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之

，使得Mall沒有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得 Mall雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購(gòu)物中心變成了小商品市場(chǎng)。這種以賣為主、分割經(jīng)營(yíng)的方式，造成了物價(jià)偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費(fèi)和企業(yè)的擴(kuò)張。尤其通過炒作導(dǎo)致售價(jià)居高，使未來的租金價(jià)格也偏高，對(duì)各種品牌企業(yè)的進(jìn)入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理三者沒有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。

　　2．商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類管理

　　商業(yè)項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃。許多項(xiàng)目沒有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進(jìn)行市場(chǎng)定位與設(shè)計(jì)建筑，事先沒有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項(xiàng)目"克隆"多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù)，使得項(xiàng)目滯后和同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的"肉搏戰(zhàn)"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費(fèi)者實(shí)際需求，盲目開發(fā)大型購(gòu)物中心，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)與消費(fèi)者需求脫節(jié)，購(gòu)物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低，造成目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　3．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營(yíng)人員；三是物業(yè)管理人員。現(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營(yíng)人員較少，同時(shí)物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場(chǎng)的復(fù)合型人才。沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊(duì)伍的選拔應(yīng)該具有國(guó)際視野，而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，"武大郎開店"現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實(shí)到企業(yè)家隊(duì)伍中來。

　　4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差

　　對(duì)于我國(guó)的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，他們?cè)谥贫ㄆ髽I(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時(shí)缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對(duì)于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險(xiǎn)的安全系數(shù)估計(jì)不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無措。同時(shí)，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營(yíng)的實(shí)際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。

　　四、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的策略

　　1．明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的前提

　　在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要想制定出具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略，必須進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴(yán)密和精確，是思考后的綜合，是有遠(yuǎn)見的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險(xiǎn)，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險(xiǎn)，但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險(xiǎn)，只有敢冒風(fēng)險(xiǎn)才能成為贏者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)。可以說，明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要前提。

　　2．企業(yè)美譽(yù)度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的主要因素

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽(yù)度是企業(yè)文化、企業(yè)誠(chéng)信、品牌知名度、品牌忠誠(chéng)度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目能否為市場(chǎng)所認(rèn)同，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。萬達(dá)集團(tuán)在全國(guó)四十多個(gè)城市投資項(xiàng)目，已在全國(guó)興建19個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)、6家五星級(jí)酒店，其旗下的萬達(dá)影院20**年占有全國(guó)15％的票房份額。陸家嘴集團(tuán)的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績(jī)、中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開發(fā)能力、企業(yè)團(tuán)隊(duì)聯(lián)系在一起的，公司的產(chǎn)品品牌是和整個(gè)浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽(yù)度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無形資產(chǎn)，也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財(cái)富。

　　3．建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵(lì)機(jī)制

　　商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)土地運(yùn)營(yíng)、商業(yè)開發(fā)、零售運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷、建筑規(guī)劃等多個(gè)崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學(xué)科知識(shí)的 "通才"。這類人才在中國(guó)屬于稀缺人才。可以說，誰掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才，誰就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊(duì)、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個(gè)層級(jí)的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊(duì)和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運(yùn)營(yíng)人才。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時(shí)，建立科學(xué)有效的激勵(lì)機(jī)制和培訓(xùn)體系。萬達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本，管理團(tuán)隊(duì)全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡 36歲；高管中70％具有碩士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34％，專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目策劃和投資分析人才欠缺：學(xué)歷水平普遍較高，大專及以上的占到 90％，其中本科學(xué)歷39％，研究生學(xué)歷占15％。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人，其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人，占員工總數(shù)的74．4％。

　　4．跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的成功經(jīng)驗(yàn)

　　跨區(qū)域發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場(chǎng)開放程度比較高的沿海城市。一旦在點(diǎn)上突破，力爭(zhēng)形成區(qū)域集約開發(fā)。也有的企業(yè)通過收購(gòu)兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開發(fā)的辦法；或者收購(gòu)?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 (如凱德置地)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。10個(gè)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個(gè)數(shù)為8個(gè)，其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國(guó)和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。

　　5．增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要保證

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運(yùn)作體，相對(duì)于住宅開發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項(xiàng)目都是以持有為主，通過租金收入來回收現(xiàn)金，其資金回收期更長(zhǎng)，對(duì)資金鏈運(yùn)作要求更高。因此，較強(qiáng)的融資能力是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權(quán)融資、信托計(jì)劃、投資基金等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó) 80％的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道，在一定風(fēng)險(xiǎn)能力范圍內(nèi)，增強(qiáng)權(quán)益和負(fù)債融資。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中四大誤區(qū)四點(diǎn)建議

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的四大誤區(qū)、四點(diǎn)建議

　　四大誤區(qū)

　　對(duì)于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題，荀培路從四個(gè)方面分析了原因：

　　1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對(duì)商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識(shí)上存在著問題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。在現(xiàn)實(shí)中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、經(jīng)營(yíng)者在經(jīng)營(yíng)思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣房子就走"的經(jīng)營(yíng)思想，這就不可能對(duì)商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場(chǎng)面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進(jìn)行考察，就看到一個(gè)商業(yè)步行街沒有人。所以，對(duì)商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險(xiǎn)的，開發(fā)商一旦撤離以后就很難實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，很難獲得成功。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，它投資大，動(dòng)作急，動(dòng)輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)差、利潤(rùn)下降，達(dá)不到盈虧平衡點(diǎn)，就會(huì)造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　從去年年底開始，一些地方金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風(fēng)險(xiǎn)，不少銀行已經(jīng)將開發(fā)商自有資金比例提高到30％以上。前幾天在央行論壇上，商業(yè)地產(chǎn)專家們認(rèn)為購(gòu)物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到80％是比較理想的，至少不能低于50％。

　　4、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購(gòu)物中心和商業(yè)步行街。購(gòu)物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實(shí)具有較強(qiáng)的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際情況，一味地進(jìn)行建設(shè)，并在建設(shè)中又過于重視城市景觀的要求，為此，項(xiàng)目招商往往陷入兩難的尷尬境地。

　　四點(diǎn)建議

　　針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中所存在的地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商業(yè)特性的把握存在著偏差、經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)思路上有偏差等主要問題，荀培路提出了幾條應(yīng)對(duì)之策：

　　1、實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，這也是中國(guó)的特色。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)至關(guān)重要。實(shí)現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)的聯(lián)手，一方面地產(chǎn)商、建筑商的品牌效果能有效促進(jìn)商業(yè)的租售，零售巨頭的加盟，能吸引客流、帶來商氣得到保證，避免商家建設(shè)新店的原始投資，成為地產(chǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)很好賣點(diǎn)。另外一方面，經(jīng)營(yíng)商成為商業(yè)地產(chǎn)商的合作伙伴，又使其聯(lián)盟合作伙伴獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　2、科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本。大連萬達(dá)提出來預(yù)先與世界500強(qiáng)的企業(yè)簽訂合約然后再開發(fā)，這樣的營(yíng)銷模式其優(yōu)勢(shì)是顯然的。不僅分散了投資風(fēng)險(xiǎn)，而且極大地提高了商業(yè)項(xiàng)目的知名度。此外，商業(yè)與地產(chǎn)商做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，又有效控制和降低了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。從去年開始，大連萬達(dá)廣場(chǎng)的一些項(xiàng)目出現(xiàn)了問題，但不能簡(jiǎn)單否定訂單式商業(yè)模式。

　　3、商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，定位非常關(guān)鍵。前面所講到的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，只能給土地資源、商業(yè)資源和社會(huì)資源帶來巨大的浪費(fèi)。要抓好定位先要調(diào)查好市場(chǎng)，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)，走適合自己的路。市場(chǎng)細(xì)分是商業(yè)定位的前提，尤其是商業(yè)聚集區(qū)，要讓商業(yè)地產(chǎn)多贏利，必須要細(xì)分，也就是說要錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

　　4、主題經(jīng)營(yíng)要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營(yíng)定位時(shí)一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。大的商業(yè)設(shè)施對(duì)小的商業(yè)設(shè)施影響很大，或者說殺傷力非常大。所以，小的商業(yè)設(shè)施一定要以自身的特色吸引消費(fèi)者。