我國20**年商業地產企業發展前景分析
---馬太福星（北京）商業管理有限公司
一、商業地產發展階段及現狀分析
我國商業地產初步經歷了三種形態的發展：初級階段是線性商鋪，這種形態的商業地產呈直線型布局，功能單一，較低端；中級階段是商辦綜合樓，這種形態的商業地產呈塊狀布局，通常為商業和辦公兩種功能的集合體，如上海淮海路的香港廣場；高級階段是城市綜合體，這種形態的商業地產呈綜合立體布局，集商業、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國內正在發生商業與地產的高度融合趨勢，商業地產行業隊伍越來越壯大，這主要是基于以下三點原因。
1．商業地產開發將取代住宅開發成為市場上利潤最高的行業
房地產行業的收益來源有四個渠道，即一次性收益、持續性收益、增值性收益和溢價性收益。大多數住宅開發商通過銷售來實現一次性收益，這樣做的最大缺點是難以得到更大利潤，包括難以得到持續經營帶來的租金收入，難以享受資產價格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業品牌所帶來的溢價。而商業地產可以實現持續性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益。因此房地產企業紛紛進入商業地產領域。如珠江地產全面啟動進軍商業地產發展戰略；陸家嘴集團提出主營業務轉型于持有物業；富力地產在北京開發CBD商業長廊作為進軍商業地產的試金石；復地加大長期持有物業和商業物業的比例等。
2．商業與地產融合成為商貿流通行業自身價值鏈延伸的趨勢
近幾年商貿流通企業逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸，轉向上游房地產業的開發，紛紛涉足商業地產領域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產業是出于減少租金支出的戰略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業，避免租金年年上漲的風險，又值得花成本對物業進行裝修，把物業改造成標準化的旗艦店。如國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業提供了充足的現金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發展策略就是以收購土地、自行建店為主。購置和自建店面，不僅能夠確保企業連鎖發展獲得連續和穩定的經營周期和經營場所，而且有利于企業在駐地進行長遠規劃。
3．商業地產已成為城市經營、發展和產業結構調整的重要抓手
城市的經營和發展很大程度上依賴于商業地產的發展，因此各地政府都十分支持商業地產的發展。正如萬達集團提出"每一個萬達廣場就是一個城市中心"，可見商業地產能夠形成人流的集聚，帶動消費，拉動GDP，塑造城市形象，推動當地旅游等。同時，商業地產能夠帶動服務業的發展，拉動就業，是我國目前產業結構調整的重要抓手。
基于以上所述，今后商業地產企業將會越來越多。因此，有必要對商業地產企業目前的發展現狀以及存在的問題進行系統分析，以期尋找提升商業地產企業競爭力的策略，這樣有助于商業地產企業重新審視自己，促進整個商業地產行業的發展。
二、商業地產企業的界定與發展現狀
商業地產企業主要是指從事商業地產開發、經營、管理和服務的企業，它通過優秀和持續的物業經營和管理能力獲取收益，其商業物業作為戰略資產長期持有，且租金收入占總營業收入比重較高的房地產企業。如香港太古20**年租金收入占總營業收入比重達到86％，香港和黃和新鴻基這一指標均超過30％。
商業地產的獲利方式決定了租金是商業地產企業的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業地產經營的主要模式。商業地產企業中最為重要的就是商業地產開發企業，它是開發建設并向市場出售或出租商業房地產物業的企業。商業地產開發企業是商業房地產業發展行為的主體，是商業房地產市場供給的主體。目前眾多商業地產開發企業已經不僅僅局限于對商業地產項目的前期開發，對持有商業地產項目的后期經營和管理也逐漸成為這些企業的核心業務。
1．境外商業地產企業已大規模進入中國商業地產市場
隨著近幾年我國商業地產行業發展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設點步伐，境外商業地產企業開始大規模進入中國商業地產市場，在搶占核心城市黃金地段的同時，與國內大型集團合作，組建中國的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17．46億元收購華聯集團旗下兩大重要百貨商場安貞華聯商廈和望京華聯商廈。根據合作協議，嘉德置地會同北京華聯集團聯合成立合資零售管理公司，為安貞華聯商廈和望京華聯商廈提供管理與零售管理服務，雙方在合資公司各持50％股權。20**年年底前北京華聯在北京、武漢等地開設六大購物商場，總營業面積達到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的第一收購權。20**年7月，凱德置地與萬科簽署戰略合作框架協議，就萬科開發項目中的商業部分展開合作。海外資金與國內有經驗的大型集團合作，可以減少擴張成本，加快發展速度，降低擴張風險，進一步推動中國商業地產市場的發展。
2．商業地產企業與國際連鎖商業企業合作越來越緊密
從國內一些商業地產企業的發展現狀看，它們與連鎖商業企業的合作越來越緊密。這種合作一方面使商業項目可以贏得具有強大品牌效應的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業項目的開拓來不斷擴充其連鎖規模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬達集團，其創立的"訂單地產"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業連鎖企業簽訂了聯合發展協議，在全國很多大中城市投資建設萬達商業廣場項目。大連萬達的成功案例已成為國內眾多商業地產企業發展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內地商業地產商的合作等。
3．企業呈現跨地域、高端化和商業物業持有比重高的特征
目前越來越多的商業地產企業實行跨區域發展戰略，萬達已在全國40個城市興建了萬達廣場。商用物業的建設能夠活躍一方經濟，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環節將體現高效率，這也是商業地產企業對外擴張的一條便捷之路。而商業地產企業所建項目已經越來越高端化，并且持有商業物業占總物業比重越來越高，如陸家嘴股份20**年租金收入占營收比為 7．8％，20**年這一指標上升為21．5％；租金收入也從20**年的1．6億元上升到20**年的3．66億元。
三、商業地產企業發展中存在的問題
1．房地產開發、商業產業經營與物業管理三者嚴重脫節
商業房地產運營是一個涉及投資商、開發商和經營管理商三方合作的過程，而目前國內的商業地產開發企業大都從住宅開發起步，有些開發商只管賣房不管經營，用炒作住宅項目方式炒作商業地產項目，造成投資收益不佳，導致投資者喪失信心。市場上存在許多項目面臨經營不善而進行調整甚至閉門謝客的情況。按照國際慣例， Shopping Mall是只租不售的，而在國內許多 Mall的開發商雖然意識到這點，但是資金的矛盾使得許多開發商把商鋪一賣了之
，使得Mall沒有統一的所有者。由于地產開發商并不一定熟悉商業，使得 Mall雖然建好，但缺少統一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經營的方式，造成了物價偏高、服務不夠統一的局面，進而限制了消費和企業的擴張。尤其通過炒作導致售價居高，使未來的租金價格也偏高，對各種品牌企業的進入形成壁壘，由此產生的這些矛盾直接導致后期物業管理困難，造成商業地產面臨發展瓶頸。其根源是房地產開發、商業產業經營和物業管理三者沒有很好地統籌規劃、嚴重脫節。2．商業項目同質化現象嚴重，缺乏精細化分類管理
商業項目缺少前期市場調查和策劃。許多項目沒有按不同商業業態的用途和要求，進行市場定位與設計建筑，事先沒有考慮商業企業的意見，建成后讓商家削足適履。商業項目"克隆"多于創新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復，使得項目滯后和同質化，造成的結果是短兵相接的"肉搏戰"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費者實際需求，盲目開發大型購物中心，購物中心的業態設計與消費者需求脫節，購物中心產品精細化程度不夠，服務質量與管理水平較低，造成目前國內商業地產項目普遍缺乏持續競爭力。
3．商業地產企業普遍缺乏商業地產復合型專業人才
商業地產企業的人才需求主要是三種：一是工程技術人員；二是經營人員；三是物業管理人員。現在工程技術人員較多，而經營人員較少，同時物業管理人員素質又不高，這主要是由于我國的商業地產行業起步較晚，而商業地產企業最缺乏的就是既懂商業又懂地產、既懂企業又懂市場的復合型人才。沒有好的企業家群體，就無法培育出健康的商業地產市場。商業地產企業家隊伍的選拔應該具有國際視野，而目前的選拔機制是大多在本地區少數人中選拔，"武大郎開店"現象十分普遍，優秀的商業地產人才難以充實到企業家隊伍中來。
4．企業發展戰略定位在執行中常出現游離和偏差
對于我國的一些商業地產企業來說，他們在制定企業發展戰略定位時缺乏敏銳的戰略眼光，對于投資發展的高壓線和金融風險的安全系數估計不足，企業投資規模與資產負債法定比例不明確，一旦投資風險產生，企業往往手足無措。同時，即便有很好的企業發展戰略，由于環境的變化、利益的驅使、資金鏈的要求、經營的實際等因素，導致很多企業在具體執行發展戰略中出現較大的偏差和游離。
四、提升商業地產企業競爭力的策略
1．明確科學的發展戰略定位是打造企業競爭力的前提
在日益激烈的市場競爭中，企業要想制定出具有競爭優勢的戰略，必須進行系統的戰略思考。戰略不需要嚴密和精確，是思考后的綜合，是有遠見的判斷。戰略思考要敢于冒風險，要考慮企業能承受的風險，但它永遠不能消除風險，只有敢冒風險才能成為贏者。而現今成功的商業地產企業均有清晰的發展戰略：如陸家嘴集團提出主營業務轉型增加持有型物業。可以說，明確科學的發展戰略是打造商業地產企業競爭力的重要前提。
2．企業美譽度是決定商業地產企業競爭力的主要因素
商業地產企業美譽度是企業文化、企業誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業品牌能力包含對品牌的認識能力、建設能力、管理能力等，晶牌能力關系到商業地產企業及其開發的商業項目能否為市場所認同，對商業地產企業至關重要。萬達集團在全國四十多個城市投資項目，已在全國興建19個萬達廣場、6家五星級酒店，其旗下的萬達影院20**年占有全國15％的票房份額。陸家嘴集團的企業品牌是和上市公司的業績、中央商務區規劃及開發能力、企業團隊聯系在一起的，公司的產品品牌是和整個浦東新區、上海金融城建設、高端商務樓宇聯系在一起的。美譽度是商業地產企業特別珍貴的無形資產，也是今后發展贏得信任的寶貴財富。
3．建立吸引商業地產復合型人才激勵機制
商業地產復合型人才指的是具有5年以上操盤經驗，對土地運營、商業開發、零售運營、市場營銷、建筑規劃等多個崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學科知識的 "通才"。這類人才在中國屬于稀缺人才。可以說，誰掌握了商業地產復合型人才，誰就擁有了商業地產的核心競爭力。因此，商業地產企業應建立吸引這方面人才的機制，在人才結構方面，形成領班、領隊、領軍、領袖四個層級的人員結構，注重引入和培育領隊和領軍人物，注重引入和培育商業地產策劃和運營人才。在增加商業地產企業活力的同時，建立科學有效的激勵機制和培訓體系。萬達集團視人才為企業的核心資本，管理團隊全部具有大學本科以上學歷，40％以上具有碩士、博士學位，平均年齡 36歲；高管中70％具有碩士以上學位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34％，專業的商業項目策劃和投資分析人才欠缺：學歷水平普遍較高，大專及以上的占到 90％，其中本科學歷39％，研究生學歷占15％。金融街現有員工規模734人，其中大學本科及以上學歷546人，占員工總數的74．4％。
4．跨區域發展是增強房地產企業競爭力的成功經驗
跨區域發展是中國房地產大型企業發展的成功經驗，也是境外大型商業地產企業發展的歷史道路。多數商業地產企業跨區域發展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經濟比較發達、市場開放程度比較高的沿海城市。一旦在點上突破，力爭形成區域集約開發。也有的企業通過收購兼并具有優質土地資源且執行力強的商業地產企業的辦法與外地具有實力的商業地產企業進行戰略合作開發的辦法；或者收購外地優質的商業地產項目 (如凱德置地)，實現跨區域發展。10個商業地產企業平均跨區域發展個數為8個，其中世茂房地產、新世界中國和和記黃埔均是優秀的商業地產企業。
5．增強融資能力是提升企業競爭力的重要保證
商業地產企業是資金高度密集的運作體，相對于住宅開發企業，由于建成的大部分商業項目都是以持有為主，通過租金收入來回收現金，其資金回收期更長，對資金鏈運作要求更高。因此，較強的融資能力是提升商業地產企業的重要保證。商業地產企業的融資方式包括：銀行貸款、股權融資、信托計劃、投資基金等。據統計，我國 80％的房地產開發企業依托銀行貸款，商業地產企業應拓展多元化的融資渠道，在一定風險能力范圍內，增強權益和負債融資。
篇2：中國房地產基金市場的前景
目 錄
第一篇 房地產融資模式的現狀與發展研究 1
1.1 國內房地產融資途徑及房地產金融的模式分析 1
1.1.1 房地產的概念 1
1.1.2 房地產傳統融資模式 1
1.1.3 房地產創新融資模式 1
1.2 房地產信托基金的產生與發展 1
1.2.1 房地產業的發展催生房地產信托 1
1.2.2 什么是房地產信托(REIT) 1
1.3 房地產信托的發展為再造產業鏈奠定了基礎 1
1.4 房地產信托是產業發展的必然 1
第二篇 設立房地產基金的市場前景 1
2.1 國內房地產市場發展研究 1
2.1.1 金融宏觀調控使房地產投資前景廣闊 1
2.1.2 城市化與住宅產業的持續發展為房地產投資提供了現實的機會 1
2.1.3 上海、北京等主要城市未來的房地產需求潛力極大 1
2.1.4 北京市房地產行業的發展狀況 1
2.1.5 我國房地產信托基金產生的必然性 1
2.2 房地產基金的市場現狀分析 1
2.2.1 國際房地產基金的發展現狀 1
2.2.2 國內房地產基金的發展現狀與問題 1
第一篇 房地產融資模式的現狀與發展研究
1.1 國內房地產融資途徑及房地產金融的模式分析
1.1.1 房地產的概念
房地產是房產和地產的總稱。房產就是指房屋財產,即在土地上建筑起來的各種房屋;地產是指明確所有權的土地財產,包括住宅或非住宅附著物的土地,也包括已開發的和待開發的土地。房屋和土地不可移動,或者是一經移動就要喪失極大價值的物體,因此又稱不動產。但是,不動產還包括港口,大壩,地下工程等。房地產行業即房地產開發和經營的行業。在我國,首先包括在規劃國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設,并轉讓土地和房地產開發項目或者銷售、出租商品房的房地產開發企業;其次包括從事房地產銷售代理服務的房地產經紀公司;以及所有以房地產服務、咨詢、管理、投資為主業的機構和組織。
1.1.2 房地產傳統融資模式
1. 銀行間接融資:
1)開發貸款:前提是取得土地使用權,自有開發資金不低于30%,立項、規劃、報建完畢具備開工條件。由開發商向銀行申請發放的用于項目開發建設的貸款。
2)流動資金貸款:開發商用于工程購置設備,材料之用的短期貸款,
3)按揭貸款:由開發商向銀行提出申請,貸給購房者個人用于支付購房款的長期貸款并以所購房產作抵押,分期償還本息。按人民銀行規定不高于房款的70%,其中期房貸款要求開發商提供還款擔保。該貸款一般在工程主體完工或高層建筑出地平取得預售許可證就可以發放。
4)工程單位流動資金貸款:由施工單位根據施工合同向銀行申請。用于施工單位購置材料和進行施工組織之用。
5)專項貸款:指國家示范工程、重點工程、經濟適用房建設中銀行提供的政策性貸款。由財政貼息或根據地方政府計劃內指標控制的商業貸款。
2. 根據目前房地產投資資金來源統計顯示:
自有資金平均為15%--20%;
銀行開發貸款、流動資金貸款為15%;
施工企業墊資(由銀行貸款轉移的)占30%--40%;
按揭貸款占20%-30%;
其他預收款和借款占10%
3. 直接融資渠道:
1)股權融資:通過股票交易市場(IPO)上市發行股票是最合適和效果較好的融資手段。經證監會批準,上市公開發行股票達到融資的目的。但由于上市審核嚴格,對房地產公司長期采取限制政策。上市的房地產公司比例很小。股權私募融資、出讓股權或增資擴股是目前應用較廣泛的形式。但缺乏流動性,募集難度大。
2)公司債券:企業以某項目開發建設的預期收益和企業的信譽為償付保證。通過證券公司(投資銀行)向投資人發行的中長期融資證券。住宅建設債券的審批環節較復雜,能夠申請的企業不多。
3)預售款:在房地產建設過程中,一般為開工之時。由開發商向消費者出售預期住房(也稱樓花)。一般收取房款的5%--50%不等。預售合同(也有稱為認購證)在交房前(或一定時期內)可以轉讓。一些房地產公司規定可退房,并由房地產公司補償一定的利息損失。該售房行為不是真實銷售行為,房地產公司常在表內處理為負債。
4)其他融資行為:如住房卡、預租金、互助基金、社會集資建房等。由于占的比重不大,這里就不一一枚舉,住房卡已被明令禁止、集資建房在本質上也是一種非法集資行為。
1.1.3 房地產創新融資模式
1. 房地產資產證券化:
資產證券化是60年代在美國興起的住房抵押證券,在80年代被廣泛運用并擴大到其他行業。資產證券化是將企業不流通的存量資產或可預見的未來收益構造和轉變成為可流通的金融產品的過程。
其基本流程為:
圖1-1 債務隔離-指通過出售實現資產與原所有人的債務分離
SPV公司-指專門為證券化設立的公司(Special Purpose Vehicle)
信用提升-指對擬證券化資產進行擔保、回購等信用保證,由中介公司進行評級,目的是提高發行證券的信用等級。
ABS設計-就是(ASSET-BACKED SECURITISATION),即資產支持證券化的融資模式設計。
房地產資產證券化目前的形式有:
1)以銷售實現而作表外處理的證券化:
房地產公司將自有資產出售給SPV。該資產經出售后與原公司(發起人)的債務隔離。SPV通過中介使該資產信用提高(資產收益保證擔保、保險、發起人連帶償付責任等)。由投資銀行進行證券化設計,向投資人發行ABS收回現金用于向發起人購買資產。
2)以資產擔保而融資的資產證券化(表內處理)
房地產公司將自己名下的資產收益出售給SPV,向投資人發行ABS融資。由于該資產沒有實現銷售,房地產公司是以該資產為證券償付的抵押擔保,該資產還在發起人的資產負債表上。
抵押貸款證券化,也是這種形式。由貸款銀行將抵押貸款本息收益組合,出售給SPV,并通過投資銀行發行資產支持證券的過程。它使銀行的長期貸款變成可流通的證券加速了銀行資金周轉,降低了遠期風險,同時也促進了房地產業的進一步發展。
2. 房地產信托受益憑證:
是房地產公司以在建項目為抵押,通過信托投資公司發行受益憑證進行融資的行為。特別是去年6月1日建設部銷售管理辦法出臺后規定:今后不得出售期房。房地產公司面臨沉重的壓力。如發行可轉換受益憑證,使購房者間接地購買期房。即到期后按約定價格和特定標的物交付投資人相應的房產。該信托受益憑證一般通過契約形式背書發行。
3. 房地產信托投資基金:
在我國根據現行 法規一般將房地產投資基金歸入產業投資基金范疇。它是由房地產公司或金融機構發起,向特定投資人募集專門用于房地產投資的信托基金。具體的組織形式可以是公司型,也可以是契約型 。由于目前還沒有專門的法律規范,公司型是目前的主要選擇。房地產信托的詳細運作模式本文還將詳細介紹。
1.2 房地產信托基金的產生與發展
1.2.1 房地產業的發展催生房地產信托
1. 成熟房地產的循環定律
通過研究經濟比較發達的美國的房地產業我們發現,一個成熟的房地產市場應該包括三個小循環,三個小循環合在一起又組成了一個大循環。這三個小循環分別是:以房地產開發商為核心的房地產開發循環以房地產投資管理公司或房地產信托投資基金為核心的房地產投資循環以及以按揭抵押債券為核心的資產證券化循環。中國的房地產業用了20年的時間,只構造了第一個小循環。今天,另兩個小循環隨著產業本身的深入發展以及周邊環境的不斷成熟開始呼之欲出。
2. 中國房地產業的轉型
從概念上講,中國的房地產商到目前為止基本上還都是兼具房地產投資功能的房地產開發商。純粹的房地產投資管理公司和信托基金都還沒有出現。我們認為,投資循環的形成過程是中國房地產開發商在未來五到十年所面臨的最大的一次商業機會。誰把握住這個機會,誰就可以成功地完成從房地產開發向房地產投資管理、從物業驅動到資本驅動、從經營項目到經營企業的“向上”轉型。
1.2.2 什么是房地產信托(REIT)
1. 房地產商品既是一種消費品,也是一種資本品,能夠產生可觀的現金收益。這一特性,使房地產成為社會資金投向的重要領域。但同時,房地產價值的昂貴使得房地產投資需要的資金數量巨大,而房地產的經營運作及相關業務又有很強的專業性,要求具備相當的專業知識和經驗,這一切構成普通中小投資者難以克服的障礙。在解決這一矛盾的過程中,市場經濟國家通過較為成熟的證券市場逐步發展了一種合理可行的房地產投資方式--房地產投資信托(REIT,Real Estate Investment Trusts),并不斷趨于完善。房地產投資信托現已成為國外普通個人投資者重要的房地產投資渠道,其相對比重已超過直接投資、持有證券(房地產股票或債券)、有限合伙(Limited Partnership)等方式。
2. 房地產投資信托的資金來源主要有兩個方面:發行股票,由機構投資者(人壽保險公司、養老基金組織等)和股民認購;從金融市場融資,如銀行借入、發行債券或商業票據等。房地產投資信托的股份可在證券交易所進行交易,或采取場外直接交易方式,具有較高的流通性。根據資金投向的不同,房地產投資信托可分為產權信托投資(equity REIT)、抵押信托投資(mortgage REIT)和混合信托投資(hybrid REIT)三種形式。早期的房地產投資信托主要為產權信托,目的在于獲得房地產的產權以取得經營收入。抵押信托的發展較快,現已超過產權信托,主要從事較長期限的房地產抵押貸款和購買抵押證券(MBS)混合信托則帶有產權信托和抵押信托的雙重特點。
3. 與一般公司不同,房地產投資信托具有廣泛的公眾基礎,在享有稅收優惠(房地產投資信托不屬于應稅財產,且免除公司稅項)的同時,也受到嚴格的法律規范與監管。如美國規定,房地產投資信托須有股東人數與持股份額方面的限制,以防止股份過于集中;每年90%以上的收益要分配給股東;其籌集資金的大部分須投向房地產方面的業務,75%以上的資產由房地產、抵押票據、現金和政府債券組成;同時至少有75%的毛收入來自租金、抵押收入和房地產銷售所得。
4. 房地產投資信托常聘請專業顧問公司和經理人員來負責公司的日常事務與投資運作,并實行多樣化投資策略,選擇不同地區和不同類型的房地產項目及業務。通過集中專業管理和多元組合投資,有效降低投資風險,取得較高投資回報。中小投資者通過房地產投資信托在承擔有限責任的同時,可以間接獲得大規模房地產投資的利益。房地產投資信托除受到整體社會經濟環境(對房地產的市場需求與總體空置水平)的影響外,投資對象選擇不當、投資時機把握不好或者是管理不善等原因,都有可能造成房屋出租率的下降、營運成本的增加或貸款償還的拖欠,進而影響到房地產投資信托的營運業績與市場價值。
5. 房地產投資信托提供了一種普通投資者進行房地產投資的較好渠道.其特有的運行機制(組織形式、有限責任、專業管理、自由進出轉讓、多樣化投資.優惠稅收與有效監管)可以保證集中大量社會資金(從而產生相當大的市場強度與規模經濟)、具有較高投資回報和較低投資風險,是一種比較理想的資本市場投資工具。
1.3 房地產信托的發展為再造產業鏈奠定了基礎
房地產投資信托的發展帶來了 以下幾個方面的變革。
首先,由于公募REIT的誕生,大到大型機構投資人(養老基金、商業銀行、保險公司等)、小到個人投資者都可以參與房地產的投資,從而極大地壯大了房地產的投資者隊伍。正是因為有了REIT,美國的房地產業從一個主要由私有資本支撐的行業過渡到主要由公眾資本支撐的大眾投資產業。
其次,REIT專業化的運作使得房地產投資越來越接近債券投資,房地產投資人逐漸從投機行為轉向理性投資行為,同時REIT的多樣性和靈活性可以使得房地產投資人能夠根據各自的需求和市場判斷量體裁衣地進入這個行業。
第三,房地產行業進一步細分,出現了專門的房地產投資管理(顧問)公司、土地整理開發公司、物業開發公司、物業管理公司、策劃代理公司等,從而使得整個房地產價值鏈進一步豐富和完善。
1.4 房地產信托是產業發展的必然
房地產金融是金融業的主體,在發達國家占金融資產的比重均在50%以上,房地產投資本身也是金融業的一部分。但由于長期的計劃體制按行業管理,將房地產投資業劃歸基本建設。歸建設部管理,并參照對施工企業的管理體制進行規范。從而制約了房地產金融的發展。將投資行為變為生產行為,使其自身的金融功能沒能得到有效發揮,衍生金融工具未能發掘。從而導致了整個房地產業的畸型融資結構。隨著中國加入WTO,與國際資本融合,大量的國際流行金融工具引入后,必將給中國的房地產金融,乃至整個房地產開發投資的結構帶了巨大的沖擊。使未來房地產業面臨更大規模的重新洗牌。在此機遇與挑戰面前,也給全行業帶來了新的機會。誰捷足先登,誰就贏得了未來市場。
中國城鄉居民儲蓄余額已突破12萬億元大關,如此巨大的儲蓄余額正在尋求它的投資目標,在有效防范銀行貸款風險的同時,建立起中國自己的房地產投資信托基金,將巨額城鄉居民儲蓄余額中的一部分吸引到房地產產業上來,必將有利于房地產市場的持續穩定健康發展
眾所周知,銀行貸款對于房地產開發而言起著至關重要的作用。但近年來過熱的房地產投資使得政府不得不提早采取相應的防范措施,防止房地產泡沫的出現,于是央行采取了限制各商業銀行發放用于購買房地產的貸款數量等系列舉措,旨在降低日益增加的房地產貸款風險。然而就房地產投資的資金渠道來講,如果僅單純地“節流”而不注意“開源”的話,則不利于房地產市場的持續健康發展。于是,作為銀行貸款的重要補充---房地產信托呼之欲出。
第二篇 設立房地產基金的市場前景
2.1 國內房地產市場發展研究
2.1.1 金融宏觀調控使房地產投資前景廣闊
根據國家統計局公布的20**年12月底的房地產開發資料,我國房地產取得了顯著的發展:
1. 全國房地產開發投資首次突破一萬億元,達到10106億元,同比增長29.7%,增幅比去年同期增加7.8個百分點。其中:商品住宅完成投資6782億元,同比增長28.6%,占全部房地產開發投資的比重為67.1%;辦公樓和商業營業用房投資繼續保持高速增長,同比增長速度均超過30%。
2. 全國完成土地開發面積2.09億平方米,同比增長20.2%。完成土地購置面積3.7億平方米。這幾年,土地購置連續大幅增長,20**年仍保持了21.5%的高增長率。
3. 全國完成商品房竣工面積3.95億平方米,同比增長21.5%。其中,商品住宅竣工面積3.22億平方米,同比增長21%。
4. 全國完成商品房銷售面積3.2億多平方米,同比增長29.1%。其中,商品住宅銷售面積2.85億平方米,同比增長28.9%。
5. 商品房銷售額達7670.9億元,同比增長34.1%。
6. 商品房空置面積1.28億平方米(其中空置一年以上的5425萬平方米),同比增長2.1%。其中,商品住宅空置面積8336萬平方米(空置一年以上的3235萬平方米),同比下降2.1%。
歷史經驗告訴我們,經濟的大起大落總是與固定資產投資規模密切相關的。我國經濟發展處在一個重要關口,就是要努力實現經濟平穩較快增長,避免出現大起大落。而關鍵又在于堅決控制住固定資產投資規模,這個宏觀調控下的經濟大局,才能使房地產有充分的可持續發展。
表2-1全國歷年經濟與房地產投資增長表
年份 國內生產總值 全社會固定資產投資 房地產投資額增長%
金額(億元) 同比增長% 金額(億元) 同比增長% 金額(億元) 同比增長% 占國內生產總值% 占全社會固定資產投資%
1997 74772 8.8 25300 10.1 3106 -3.4 4.2 12.3
1998 79553 9.2 28547 14.1 3580 6.1 4.5 12.6
1999 82054 7.1 29876 5.2 4010 11.0 4.9 13.4
2000 89404 8.0 32619 9.3 4902 19.5 5.5 15.0
20** 95933 7.3 36898 12.1 6245 25.3 6.5 17.0
20** 102398 8.0 43202 16.1 7736 21.9 7.6 18.0
20** 116694 9.1 55118 26.7 10106 2
9.7 8.7 18.3
年份 商品房竣工面積(萬平方米) 比上年增長率(%) 商品房銷售面積(萬平方米) 比上年增長率(%)
1996 14411.6 7900.41
1997 15819.7 9.77 9010.17 14.05
1998 17566.6 11.04 12185.33 35.24
1999 21410.8 21.88 14556.50 18.50
2000 25104.9 17.25 18637.13 28.03
20** 27303.1 8.76 20779.24 11.49
20** 32522.8 19.10 29469.29 20.20
20** 39509.7 21.50 32247.24 29.10
表2-2全國歷年商品房竣工與銷售增長表
2.1.2 城市化與住宅產業的持續發展為房地產投資提供了現實的機會
1. 我國與幾個主要國家住宅業發展比較
我國人均GDP的水平還不高,是美國的1/36,法國的1/27,日本的1/38,馬來西亞的1/4;我國正處于住宅建設快速發展階段,住宅年建設量與現有住宅總量之比為4.36%,是美國的3.1倍,法國的4.4倍,日本的1.7倍;我國人均持有的住宅量最低,
平均一套住宅中住4.0人,美國為2.4人,法國為2.1人,日本為2.6人。城市化進程是形成房地產需求的主要因素。1980年,我國城鎮人口占總人口的比重為19.4%。20**年,市鎮總人口占全國總人口比重又提高到39.1%,達到5億人左右。同時,據公安部統計,20**年全國城市還吸納了暫住人口4744.3萬人,占城市總人口的8.5%。據專家預測,到20**年我國城市化率將達到46%,城市人口將達到6.4億人,比目前凈增1.9億人,平均每年要新增人口1852萬。按照城市化水平與人均GDP的正相關性的規律,如果到20**年中國人均GDP增至2800多美元,那么屆時城市化水平可達到60%左右。
2. 城市化進程的加快,必然要求房地產和住宅產業與之相適應
單單拿住宅這一項來說,按現在的城市人口計算,每增加1平方米人均住宅建筑面積,就要新建5億平方米左右的住宅。而如果按預測的到20**年城市人口達到6.4億人,人均住宅建筑面積按目前的22平方米計算,那么僅滿足新增加的1.9億城市人口,就需要建設41.8億平方米住宅。20**年,我國的城市化水平(城鎮人口占總人口的比率)約為37.7%,年均增長率穩定在1.5個百分點。以20**年末全國人口12.76億,城鎮人口4.8億為基數,按20** 年人口自然增長率0.70%估算,每年新增總人口893.2萬,其中城市人口336.7萬,由于城市化進程,城市增加人口1914萬,每年新增城市人口2250.7萬。據聯合國機構分析,每個國家的人口城市化率在30%至50%區間,人口的城市化進程將加快。城市化達到70%后,進程會明顯減緩。因此,我國每年增加1.2-1.5個百分點的城市化進程大約能維持15-20年。從這方面看,房地產行業保持強勢的時間會很長,當然中途一兩年的調整也是很可能的。英國城市人口與農村人口的比例從3:7到7:3經歷了200年,美國大概花了100年。但是日本只用了20 年,經濟后發的優勢,所以我們的進程也可能在15到20年。
3. 改善住宅條件是未來房地產持續發展的主要推動力
2 001年,我國城市人均居住面積為15.5平方米,人均建筑面積20.8平方米。人均住房建筑面積相當于上世紀80年代美國的1/3,德國、法國的1/2;戶均建筑面積不到美國的1/2,相當于英國、日本的2/3;人均住房間數0.75間,不到美國的1/3,只有法國、日本的1/2。如果要達到20**年人均25平方米,以4.6億城市人口計,到20**年,需新增住宅20.7億平方米(相當于目前每年的城市住房開發量的5倍)。可見要實現“人人優其居”的目標,需要建設很多的住宅。此外,在城市家庭戶中,12%的家庭人均住房建筑面積在8平方米以下,27%的家庭人均住房面積在8-16平方米。戶均住房間數2.27間,人均不到1間住房。其中,無房戶占0.1%,只有1間住房的家庭占25%。還有近15%的家庭無獨立廚房,近30%的家庭無獨立廁所,近13%的家庭沒有飲用自來水。據調查,當前全國城市居民對現有住房的滿意率不到20%,有48%的居民表示有意在未來三年內換房遷居,其中已購公房的住戶中希望換購住房的家庭占到67%。據20**年統計,目前城鎮尚有各類危舊房屋1.5億平方米,尚有300多萬戶家庭居住在危舊房中,改善住宅條件的另一項工程是舊城改造。自1999年開始中國城市舊城改造工程就廣泛而持續地進行著,每年增量為1億平方米的大規模舊城拆遷和新造,也以住宅建設為主。
表2-3 城市居民人均消費支出:
2.1.3 上海、北京等主要城市未來的房地產需求潛力極大
統計顯示上海商品房銷售與竣工面積之比由上世紀90年代1997年前為1∶2左右逐漸趨向平衡,見下表。
表2-4上海商品房銷售統計表
單位:萬平方米
年份 商品房銷售面積 商品房竣工面積 銷售面積與竣工面積之比 商品房個人購買率 存量房買賣面積
1991 64 107.67 1:1.68 14.06
1993 145 320.00 1:2.21 42.07
1997 686.45 1454.96 1:2.13 76.0 162.40
1998 1150.77 1565.34 1:1.36 85.5 315.23
1999 1328.67 1468.62 1:1.11 92.1 510.84
2000 1557.87 1634.62 1:1.05 93.1 778.52
20** 1796.64 1758.01 1:0.98 91.1 1422.43
20** 1960.60 1983.92 1:1.01 98.5 1790.48
20** 2376.41 2578.24 1:1.09 2306.06
資料來源:上海市房地產管理局
通過歷年的數據不難發現,市場的供求關系逐漸趨于基本平衡、協調發展的狀態。存量房的交易越來越活躍。住宅的空置面積從2000年開始迅速下降,1999年空置一年以上達519.2萬平米,到20**年底已降為134.24萬平米。市場的需求旺盛,并且處于一個健康的發展態勢下。現在的價格體系是能被市場所認可和接受的,它的發展方向應該說是良好的。房價的漲幅并沒有影響到市場的銷售。
上海市場的需求情況應是穩定且持續的。最根本的就在于它的經濟輻射力。目前的上海住宅房產市場的目標購買群來源非常廣泛。包括:跳躍式改善居住條件的群體,外省市和境外人士,新生代,屬于資本運作目的的群體。考慮到未來10年的良好經濟發展形勢,這些目標群體的構成應是比較穩定的,其穩定性是持久的。上述判斷的主要基礎是:
1. 1997年以后,上海的房地產市場得到了較快的發展,至20**年底,房地產業的增加值已占GDP比重的6.9%。中央的18號文件肯定了房地產的支柱地位,上海也已確認了房地產業在本市國民經濟產業中的支柱地位。這對房價的走勢起到了導向作用。
2. 中國加入WTO后,上海的城市經濟功能定位已經發生了變化,它已不僅僅是中國的經濟中心之一,更需要發展成為世界級的大都市,房價的上漲也就有了空間。
3. 20**年上海舉辦的世博會將大大提升上海的城市地位,用于世博會園區建設的直接投資將達到30億美元,而由此帶動的基礎設施建設投資將會有150億到300億元人民幣。旺盛的投資需求必將推動房地產的發展,引發市場需求和房價上漲。
4. 從2000年到20**年上海將繼續推進新一輪的舊區改造計劃,初期平均每年將完成拆除舊住房300萬平方米,由此將產生多大的住房需求。
5. 外資的進入進一步拉動也保持房產價格的穩步上升。
6. 房價的上升是有其經濟平臺為依托的 。新世紀上海市提出的建設“國際金融、航運、貿易和經濟中心”的目標就是現階段的一個新的平臺。
7. 目前房價較高也有其成本因素。它包括建筑安裝費、工程配套費、土地使用費和貸款利息等。還有,上海市控制城市中心區域容積率不超過2.5也會導致房價的高位運行。
2.1.4 北京市房地產行業的發展狀況
北京市20**年銷售面積預計為2286萬平米,竣工面積為2344萬平米,寫字樓出租率達84%,住宅空置率為15%。由于政府規范土地市場北京市明年開工面積將比今年減少40%-50%。目前北京的房價已遠低于上海、杭州等地,而租金又高于上海、杭州、廣州、深圳為全國之最。從投資回報率的角度考慮,北京未來2-3年還有很大的升值空間。20**年北京市房地產行業繼續保持健康發展的態勢,房地產市場整體形勢是供銷兩旺。20**年北京預計完成房地產投資為1440億元,增長12.5%,增幅低于上年。房屋銷售價格保持平穩上升態勢,住宅價格還略有上漲。市統計局公布,20**年空置率16.8%,但全年空置量為1123萬平方米,比20**年增長22%。市統計局分析,北京20**年商品住宅平均售價約4456元/平方米,一套可供三口之家居住的套房,建筑面積至少為70平方米,售價約為32萬元,其收入房價比約為1:8。顯然,目前商品住宅平均價位仍超出了中低收入居民的實際購買力水平。但與住宅商品化啟動時的1998年的收入房價比已明顯縮小。
圖2-1北京市房地產投資增長
另,中國大多數省會城市的房價還在每平米2000-3000元之間,城市化剛開始,這與持續增長的購買力相比較,增長空間非常大。
2.1.5 我國房地產信托基金產生的必然性
1. 房地產也是一項投資品,尤其在通脹較高的時候,以房地產的形式保存資產,可以使資產價值得以保存。據資料了解,美國人在房地產升值中的受益高于購買股票的收益。在我國,房地產作為投資品,日益受到投資者的關注。大家知道,我國的金融市場上金融工具很少。目前普通投資者能夠投資的品種有儲蓄、國債、股票加上房地產。經過多次降息以后,儲蓄的收益已經很低了。1年期的定期存款僅有1.98%,扣除20%的利息稅,實際的利息只有1.58%。即使如此,人們對儲蓄依舊偏愛有加。這更加說明普通投資者缺乏投資渠道,不能對儲蓄收益降低做出反映。老百姓說:
“銀行不給利息,我們把它當保險柜使。”
圖2-2近年居民儲蓄存款變化
圖2-3 房地產銷售價格指數變化
資料來源:國家統計局,《中國經濟景氣月報》
2. 中國人口眾多,房地產市場潛力巨大,而且國內經濟在最近的20多年里始終保持著良好的增長勢頭,房地產行業的發展必然會產生房地產行業的分工,形成房地產投資循環。目前,催生我國房地產投資循環的大環境已經初步形成:
首先,加入WTO之后,國內基金管理業、保險業和銀行業的規范發展正在快速形成對房地產基金的買方需求。
其次,境內外相當數量的游資已經開始把注意力轉向北京、上海等地的房地產市場,推出房地產基金恰逢其時。
再次,越來越多的國內房地產商已經意識到按照原有商業模式發展的局限性,迫切需要進行房地產融資的創新與突破。
3. 房地產開發的規范,特別是土地供應的市場化、公開化為房地產基金的崛起奠定了基礎。
4. 金融投資工具的缺乏和儲蓄存款的持續增長,為房地產信托基金提供了源源不斷的資金來源。各社會投資主體參與房地產投資,分享其高增長的投資收益已成為現實。
5. 在資本市場中的資金往往有對風險高低、回報率多少和投資方式與期限長短都有不同要求。對于房地產來說,比較普遍的是以房地產基金的方式投資在房地產市場。而這些不同的房地產基金是希望借著投資在房地產企業或項目的不同周期而產生不同的回報與風險以達到其盈利的目的。由于我國到現在為止仍然沒有出臺產業基金法,因此也就沒有房地產基金的市場可以談,但國內現在所發行的房地產信托是一種準基金的前身。
2.2 房地產基金的市場現狀分析
2.2.1 國際房地產基金的發展現狀
一般來講,國外房地產基金可以分為私募和公募。公募的房地產基金可以在市場上隨時買進賣出,沒有期限。而私募的房地產基金一般來講都是年期比較長,平均在8年左右。在基金期限到的時候就要把基金手上的所有的資產變現,把收益全部派發給投資者,基金解散。無論是公募還是私募,國外的房地產基金成立的目的都是比較明確,投資政策與投資的對象都會有清楚的界定,而且范圍很窄。比如說有些基金只投資在酒店或者是高檔的辦公樓或者是只會選擇某種類型的購物 商場作為投資組合。從投資類型來講,他們一般會分成為:
1. 投資在開發項目或者是開發企業--追求開發周期所帶來的高風險高回報,其中包括了土地一級開發和項目開發。
2. 投資在經營性的項目或者是投資/控股公司--追求相對穩定回報的租金收入。
3. 投資在房地產項目的抵押貸款資產--追求固定的利息收入。
4. 投資在不良的房地產資產--追求把不良資產處置、包裝轉售或打包證券化的收益。
從投資的方式來說,以第1、2種投資在開發項目和經營性項目時,基金會采取直接投資的方式,直接投在企業或者項目上。但在股權比例方面,一般來講,基金都會很依賴開發項目原來的經營者來操盤,因此基金一般只占少數股權。而經營性項目的股權結構就比較有彈性。新加坡和香港正在發展的房地產信托基金就是屬于投資在經營性項目的房地產基金。
2.2.2 國內房地產基金的發展現狀與問題
從國內的情況來看,現在國外的房地產基金進入的方式主要以經營性項目和不良資產為主。后者是因為有政府的政策和資產管理公司的推動,其中參與者有摩根史丹利的房地產基金、雷曼兄弟銀行的商業地產基金等。而經營性的項目的風險對外國基金來講,相對于開發項目還是比較明顯和容易控制,其中如法國的Roda com與香港置地共同投資在已建成的北京的香江花園是其中一個例子。而第1種直接投資到開發項目的國外房地產基金也有如:荷蘭國際集團,他們在本地市場的參與程度就很深,甚至于自己直接投資和操盤一些房地產項目,例如上海的網球國際俱樂部和住宅以及北京的太平洋城等。這些基金普遍認為北京、上海是比較值得作長線直接投資,但對于項目的性質和整個經營操盤的方案選擇包括合作伙伴在內會很謹慎。
最后關于第3種外國基金以房地債權投資方式來投到中國的房地產貸款方面,現在在國內還不多。這可能是由于國內的按揭市場還有一些法律障礙例如處置抵押物的問題還沒有成熟。同時按揭證券化市場也沒有開始,做成了收購房地產貸款資產的基金退出有很大的局限。以這種方式進入中國房地產市場相信還要好幾年的時間。
國內的企業涉足房地產基金的也已經有好幾家了,萬通集團、萬科、建業、華新國際等近30家房地產公司聯合發起成立的:中城房地產投資有限公司就是一支公司型房地產基金。但管理上完全按公司治理結構設計,既無法發揮基金投資的功能,又不能最大限度的保護股東(投資人)的權益。很容易出現內部人控制或部分股東控制的局面,從而損害其他投資人的利益。
篇3：國內物業管理行業生存發展現狀未來前景
國內物業管理行業生存發展的現狀及未來前景
物業管理作為國際通用的不動產管理模式和方法，在80年代初期伴隨著住宅商品化的市場進程傳入我國。20多年來隨著市場經濟的不斷成熟，物業管理的發展由初級階段進入快速成長階段，已經成為我國房地產業發展的重要組成部分，同時，也成為與人民群眾生活水平密切相關的新型服務行業。
物業管理行業的發展對加速市場經濟的進程，實現住宅商品化起著積極的推動作用。我國物業管理經過30余年的探索和實踐，其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景日益顯著，是一個朝氣蓬勃的朝陽產業。
一、物業管理行業健康發展對社會主義經濟建設的積極作用
（一）促進國民經濟的增長
黨的十六大確立了全面建設小康社會的宏偉目標，住房消費將是今后一段時期內居民消費的熱點，以住宅為主的房地產業是全面建設小康社會時期國民經濟增長的強有力的推動力。人們對良好的居住環境的需求，刺激了商品住房的供應，住宅產業的迅速發展拉動了相關產業的發展。與房地產業相關的產業國民經濟得到了迅速的增長。
（二）改善了人民群眾的居住質量和城市管理的水平
國民經濟發展的根本目的是提高人民群眾的生活水平。居住質量的改善是人民群眾生活水平改善的重要組成部分。住宅是城市最基本的原素，居住環境的改善和管理對城市的管理起著重要的作用。城市房屋是城市的重要標志和組成部分，城市房屋的管理是城市管理的重要內容。城市房屋管理的好壞直接影響城市整體面貌和管理水平。我國20年的物業管理實踐證明，由于物業管理的迅速發展，使城市原有的面貌發生了巨大的變化，縮短了和發達國家城市管理的距離。
（三）減輕了社會就業的壓力，緩解了就業供需的緊張矛盾
物業管理企業屬于勞動密集型的企業，就業容量相對較大。據建設部20**年統計資料表明，全國物業管理企業已經超過2萬家，從業人員超過230萬人，相當于我國社會服務業從業人員的23%。物業管理行業的迅速發展有力的緩解了城市企事業下崗職工，農村剩余勞動力和部分復員轉業軍人的就業矛盾。實現了黨的十六大把增加就業和促進經濟增長作為宏觀調控的目標。今后隨著物業行業的發展，將對解決就業壓力起著更大的推動作用。
（四）對維護社會安定起到了重要的協助作用
從30多年的物業管理實踐看，物業管理在維護社區秩序，協助政府防范犯罪、預防火災、爆炸等惡性事故中起到了重要作用。有資料表明實行物業管理的社區比沒有實行物業管理的社區，刑事犯罪、火災事故、燃氣泄露爆炸等事故呈明顯的下降。各物業企業開展的豐富多彩的社區文化生活，促進了居民的身心健康，增進了鄰里之間的和諧關系，促進了社會主義精神文明的建設。隨著社會經濟體制的轉型，社區建設越來越受到社會各界的關注，成為城市管理的基礎性工作。物業管理是社區服務的重要組成部分，通過社區委員會和物業公司的有力合作，整合資源，形成社區建設的合力，既有利于為人民群眾創造良好的居住環境，也有利于促進社會安定和社會主義精神文明建設。
（五）帶動城鎮居民服務消費支出增長
物業管理行業的迅速發展，有利的帶動了城鎮居民服務消費的支出，打破了人們固有的傳統消費意識，使花錢買服務逐漸成為人們的普遍意識。據統計，全國居民用于物業管理費支出及社區配套經營服務項目上的支出，每年超過300億元。強有利地促進了國民經濟的增長。
二、物業管理行業生存發展的現狀
（一）綜合管理體制不順、執法能力較差
物業管理的管理對象雖然是房地產產品，但它服務的對象是人，造成很多社會問題交織在一起，極其復雜。這些社會關系中最重要的是與政府部門之間的關系。在物業管理實踐中，很多物業公司與業主發生糾紛的問題是有法可依的，但無人執法。如：個別業主私自占用公共面積、違章搭建、違章裝修侵害其他業主的合法權益等等。這些問題現行的國家和地方法規都有明確規定，但由于處理這類問題已經超出了物業管理企業和物業企業主管部門的權限，需要社會各部門的有利配合。因此，各地的物業管理實踐對此類事件均不能很好的解決。對于這類問題，物業公司沒有執法權，業主委員會也沒有執法權，政府相關部門又執法不力，因此說，這不是法律空白的問題，而是政府執行力的問題。另一種糾紛是無法可依，如：堵塞園區交通，車輛不按規定亂停亂放、園區內車輛發生交通事故等，此類事件物業管理企業很難協調，處理時也無法可依。
（二）政府對物業管理在城市管理中的重要性認識不足，正面宣傳引導不夠
現階段各地政府還沒有把物業管理當作城市管理的一個重要環節，只是或多或少地將其視為一種實現住宅商品化的輔助手段。忽視了城市居住區管理是一個城市管理的重要組成部分。這種體制下使社區的物業管理不能融入城市管理的范疇，一定程度上阻礙了城市管理前進的步伐。許多投資者都希望自己購買的物業能夠保值甚至增值，而單單依靠物業本身的特性是無法達到這個目的的，只有通過專業的物業管理才能使物業本身的特性得以發揮。使物業得以保值、增值。物業管理如此重要，為什么人們對其又愛又恨呢？除了人們長期習慣于政府福利住房的影響之外，另外一個原因就是新聞媒體沒有甚至很少向人民群眾宣傳gg開放30年來物業管理在城市管理中發揮的特殊作用，及其為改善人民群眾居住環境所做出的貢獻。說到這不禁使我們想起曾有一段時間內人民群眾“端起碗吃肉，放下筷子罵娘”的新聞輿論導向。政府應該用正確的理論引導人民群眾看到物業產業的迅速發展改變了過去一年建、二年舊、三年破的現實。使大家對物業管理企業給予正面的認識和應有的尊重。正是由于物業產業的發展使人民群眾的生活環境得以迅速的改善。一個新興的涉及千家萬戶的行業的發展過程中，必然會出現這樣或那樣的失誤和錯誤，面對這些問題輿論應引導人們善意的理解，而不是火上澆油。
（三）業主自律機制不完善，司法實踐滯后
協調和維護業主的共同利益，需要建立業主自律機制。業主公約是業主共同的行為準則，但個別業主為了自身的利益，拒不履行業主公約，從理論上講，公約對全體業主具有約束力，
但誰來執行這個約束力？再有，業主大會選聘了物業公司，應該說是全體業主共同利益的體現，但當個別業主無理拒交物業管理費時，物業公司只能運用法律武器來維護全體業主的利益和物業企業的利益。此時業主的自律機制根本無效。物業企業雖然是運用法律武器追討利益，現實卻是舊帳尚未追回，新帳又有發生，因為物業企業的服務不能停止。因此，物業企業只能被動的損失自己的利益。當前的物業實踐中，大部分物業企業沒有多余的資金和精力耗費于此，即使運用法律手段也屬不得已而為之。自律機制沒有執行力，司法實踐滯后，是當前困擾物業企業的普遍問題。（四）現階段公眾意識普遍較低，物業實踐坎坷曲折
由于中國特殊的國情，決定了一部分人物質文明先富有，精神文明匱乏。這部分人公眾意識較差，以個人的喜惡作為對物業管理規定的取舍標準。縱狗亂叫，亂扔垃圾、亂停車輛、你稍微一管，就結下仇怨，隨之而來的就是找各種借口拒交管理費。這些人動輒以媒體暴光，車輛檔道等行為對物業企業進行威脅，而通常物業公司都是盡量息事寧人，不愿擴大事態，最終以損失企業利益平息事態。現階段的物業實踐中由于人們錯誤的定位物業企業與業主的關系，使這種情況越來越普遍，為物業管理無形中增加了難度。
（五）物業服務和市場價格嚴重背離，物業企業生存艱難
在物業收費定價方面，政府主要考慮的是社會穩定和現階段人民群眾的經濟承受能力，核定的收費價格往往低于物業企業市場運做的成本，造成大部分物業企業長期入不敷出，甚至虧損嚴重。而國家在制定稅費政策方面，并沒有考慮物業管理是涉及到全社會人民群眾生活必須的消費，沒有任何優惠的考慮，造成物業企業負擔過重，實則是造成百姓負擔過重。住房制度的改革減輕了政府福利分配住房的壓力，物業企業提供的230多萬個就業崗位減輕了政府對下崗和失業人員的經濟負擔，因此，在現階段人民群眾經濟收入尚未達到可支付高額改善居住環境的費用時，為了盡快實現黨的十六大提出的建設小康社會的宏偉目標，對涉及改善人民群眾居住環境的物業服務行為的稅、費政策國家應該有所減負傾斜，以促進人民群眾對商品住宅買得起、養得起。促進以住房為主要指標的小康社會的加速發展。
三、未來物業行業發展前景的展望
（一）國民經濟的持續增長，將為物業行業的發展提供廣闊的空間
經濟發達國家的經驗表明：當人均GDP超過800美元之后，人們對住房面積的需求將持續增加，居住質量將快速提高。目前，我國城鎮居民住房嚴重短缺的問題基本解決。居民住房需求進入面積增加與質量提高并重，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的階段，在今后很長的一段時期內提高居民住房質量將是人民消費的熱點，將強有力的刺激以住宅為主的房地產業的發展，房地產業的蓬勃發展和現有城市中近60%物業管理沒有覆蓋的面積將為未來物業行業的發展提供廣闊的空間。
（二）豐富的勞動力資源為行業的發展提供了可靠的人力資源保證
物業行業是勞動密集型企業，技術含量較低，大部分一線員工不需要較高的文化知識，這些行業特征在現階段正好符合我國大量勞動力就業矛盾的特點，所以說現階段勞動力資源也是物業得以加速發展的可靠保證。
（三）物業行業發展的外部環境越來越成熟
“條例”的頒布和實施使物業行業開始進入了以法管理的起步階段，經過２０年的物業實踐人們對物業管理的作用在思想上，物質上的接受能力也得到了加強，隨著國民經濟的發展，各級政府已將城市的管理列到重要的議事日程，隨著城市管理力度的增加，必將促進人民群眾遵守公共秩序的自覺性。
（四）整頓和規范物業管理市場為專業化、規范化的物業企業提供了快速發展的時機
建管分離，前期物業管理招投標制的實行，有效的遏制了建管壟斷的局面。隨著房地產業競爭日趨激烈，社會的專業分工越來越細，地產商和物管企業強強聯合的局面正在被人民群眾接受，既促進了地產商的房屋銷售，又為規范化，專業化，信譽好的物業企業提供了良好的發展機會，物業行業資質管理的準入制度，將為規范物業市場起到積極的促進作用。
（五）專項維修資金制度的建立，為業主和物管企業解決了后顧之憂
有了完善的住房專項維修資金制度做保障，業主從此不再擔心因為資金問題，住房得不到有效的修繕，物業企業也不用因為接管舊小區為籌集修繕資金而發愁。
（六）業主大會制度較好地解決了對業主委員會缺乏有效的監督機制的問題
從實踐上看，業主委員會制度在一定程度上對物業企業的監督管理起到了積極促進作用。但由于我國現階段人民群眾自覺參與社區公眾事物管理意識較差，往往使業主委員會決策和執行為一體，很難真正代表全體業主的意愿。甚至有個別業主委員會為了幾個人的利益不惜損害全體業主的共同利益。新的制度將重大事件的決策權交給全體業主，執行權是業主委員會。決策權和執行權的分離較好的解決了長期以來業主委員會對社區重大事件決策缺乏有效監督的矛盾。
（七）行業自律、公平競爭，行業素質不斷提高
各地房地產行業主管部門和物業協會的有效工作，前期物業管理招投標、市場競爭機制的引入、資質的管理、專項維修基金制度的建立強有力的凈化了物業市場;條列及相關法規的出臺促進了全行業管理水平的提升;規范服務、扶優扶強、優勝劣汰使從業人員素質不斷提高，市場對服務專業化、規范化的呼聲促進了全行業物業管理水平的提升。我們驚喜的發現越來越多的大專院校陸續開設了物業管理專業，很快將有大量經過正規教育，有志投身物業管理行業的有識之士加入物業管理行業，這些專業人員的加入必將對行業現狀、物業管理的市場化，專業化、規范化起著巨大的推動作用。對物業管理理論研究和解決物業管理糾紛的法制化建設方面也將起著積極的作用。
綜上所述，成績和問題并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，為了我國物業發
展的美好明天，讓我們齊心協力，共創未來。