新型商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式呼之欲出
摘要：中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國前所未有的城市經(jīng)濟(jì)大變革中發(fā)揮了巨大的作用，這個是不可否認(rèn)的，中國新型城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也必將要有升級轉(zhuǎn)型，要充分的注意到升級轉(zhuǎn)型這四個字。
1月17日，在南京市房地產(chǎn)形勢與新興地產(chǎn)論壇上，南京市房地產(chǎn)學(xué)會會長胡志剛、中國房地產(chǎn)策劃聯(lián)盟副主席兼秘書長郭井立等多位專家，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提出了預(yù)警，他們認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期間，一些企業(yè)沒有做好充分準(zhǔn)備盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致泡沫巨大，出現(xiàn)不少爛尾樓。
受房市調(diào)控影響，住宅市場遭遇限購、限貸等緊縮政策，住宅開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。胡志剛透露，目前排名前20名的開發(fā)商均已進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，整個板塊處于“大發(fā)展和大躍進(jìn)”的時代。20**年保利新增的20個土地項目中，有多達(dá)10個是商業(yè)地產(chǎn)項目；據(jù)不完全統(tǒng)計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業(yè)項目規(guī)模達(dá)到600萬平米……去年一季度，住宅開發(fā)投資增速僅為19%，而商業(yè)地產(chǎn)則達(dá)到了43.3%。在住宅市場的收緊之下，眾多企業(yè)涌向商業(yè)地產(chǎn)，一旦失去理性就有可能吹大泡沫，現(xiàn)在看來，有些企業(yè)確實還沒做好轉(zhuǎn)型的充分準(zhǔn)備，導(dǎo)致一些地方商業(yè)地產(chǎn)的閑置、爛尾，商業(yè)地產(chǎn)的一些風(fēng)險已經(jīng)有所顯現(xiàn)，值得警惕。其次，商業(yè)地產(chǎn)“井噴式”發(fā)展已經(jīng)不僅僅停留在一線城市，二三線城市，甚至一些小縣城也“意氣風(fēng)發(fā)”大搞商業(yè)地產(chǎn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求。20**年至20**年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的“三無”（無人口、無產(chǎn)業(yè)、無交通）新城。少數(shù)新進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)者能吃著餡餅，多數(shù)開發(fā)商只是在跳陷阱。比如20**年，北京望京已有200萬平方米的商業(yè)供應(yīng)量，如今，真正存活下來的商業(yè)最多50萬平方米。
郭井立認(rèn)為，商業(yè)是城市的形象，但是目前中國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中存在不少遺憾，表現(xiàn)為：開發(fā)的品質(zhì)低下、經(jīng)營模式落后、文化內(nèi)涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒有一個部門來管商業(yè)地產(chǎn)。其次是開發(fā)主體錯位，商業(yè)地產(chǎn)90%是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，而絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司主要目的就是第一輪開發(fā)以后把房子賣掉產(chǎn)生它的經(jīng)濟(jì)價值，對于商業(yè)運營考慮欠缺。
對于商業(yè)地產(chǎn)未來，胡志剛認(rèn)為雖有泡沫，但隨著城市化的加快，新興城區(qū)的興起，相應(yīng)的商業(yè)配置的需求仍然在不斷增加。商業(yè)地產(chǎn)帶來的商業(yè)街、大型商場、商業(yè)綜合體等，都是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中所必需的。再加上商業(yè)地產(chǎn)提升土地價值的能力，地方政府十分歡迎商業(yè)地產(chǎn)，給予的政策較為優(yōu)惠，因此在多數(shù)沒有急劇升溫和沒有出現(xiàn)泡沫的城市，其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景仍十分可觀。
近段時間，“城鎮(zhèn)化”、“新型城鎮(zhèn)化”成為了熱門詞匯，不斷被熱議。“新型城鎮(zhèn)化”是20**年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中的一大亮點。由國家發(fā)改委主導(dǎo)的《促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃20**-20**年》初稿已經(jīng)編制完成，近期即將發(fā)布，該規(guī)劃稱“城鎮(zhèn)化將在未來10年拉動40萬億投資”。
新型城鎮(zhèn)化改變中國，十八大報告提出了中國未來十年的發(fā)展目標(biāo)，要實現(xiàn)新型的工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)化這樣一個偉大的目標(biāo)。新型城鎮(zhèn)化為城鎮(zhèn)的進(jìn)一步發(fā)展帶來了機(jī)遇。新一輪城鎮(zhèn)化應(yīng)該以城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展為核心，實現(xiàn)城市人口的積聚，城鎮(zhèn)區(qū)域的擴(kuò)大，城鎮(zhèn)功能配套完善的新型城鎮(zhèn)化。
中國房地產(chǎn)行業(yè)在中國前所未有的城市經(jīng)濟(jì)大變革中發(fā)揮了巨大的作用，這個是不可否認(rèn)的，中國新型城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式也必將要有升級轉(zhuǎn)型，要充分的注意到升級轉(zhuǎn)型這四個字。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)持續(xù)產(chǎn)生價值
過去講房地產(chǎn)更多的我們關(guān)注的是住宅地產(chǎn)，其實房地產(chǎn)是土地和建筑物之間的關(guān)系，因此它不僅僅是一個住宅作為房地產(chǎn)的領(lǐng)域，隨著市場的發(fā)展把商業(yè)地產(chǎn)業(yè)列入了房地產(chǎn)的領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)的發(fā)展模式將會成為一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)域，我把它歸結(jié)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。我們現(xiàn)在看一下，比如說工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、休閑地產(chǎn)、老年地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等等，這些統(tǒng)統(tǒng)都是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)跟所謂的住宅地產(chǎn)的差別在什么地方呢?因為住宅地產(chǎn)的開發(fā)主要是開發(fā)完了以后把它銷售掉，銷售掉以后就供業(yè)主使用了，基本上來說它的價值只是在后來的市場運行中資產(chǎn)本身價值的變化，它不會產(chǎn)生新的GDP和新的收益，而其他的產(chǎn)業(yè)，除了可以實現(xiàn)我們前面的目標(biāo)以外，更重要的是它在未來的運行過程中，它將會持續(xù)的對社會做貢獻(xiàn)，對GDP有拉動，對投資人有收益，所以未來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，我認(rèn)為這個升級轉(zhuǎn)型的模式由地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)運營模式，這個是未來的一個重大的趨勢。
現(xiàn)行商業(yè)地產(chǎn)缺憾探究
中國最早的傳統(tǒng)商業(yè)就是購物，以后就發(fā)展到了購物、休閑、娛樂為一體的多元化的商業(yè)發(fā)展階段。由于這樣的一個商業(yè)的演變，它豐富了消費市場，提高了消費水平，也滿足了人們?nèi)找嬖鲩L的消費需求。但是在商業(yè)的同時它對社會也有很大的共享，它滿足了社會的大需求，房地產(chǎn)開發(fā)公司也進(jìn)行了大量的開發(fā)，然后對社會做了很大的貢獻(xiàn)，我們現(xiàn)在要實現(xiàn)的就是大的轉(zhuǎn)型。
商業(yè)是城市的形象，但是目前中國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中存在不少遺憾，表現(xiàn)為：開發(fā)的品質(zhì)低下、經(jīng)營模式落后、文化內(nèi)涵缺失。造成這些遺憾的原因，首先是政府管理缺位，政府沒有一個部門來管商業(yè)地產(chǎn)。其次是開發(fā)主體錯位，商業(yè)地產(chǎn)90%是由房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的，而絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)公司主要目的就是第一輪開發(fā)以后把房子賣掉產(chǎn)生它的經(jīng)濟(jì)價值，對于商業(yè)運營考慮欠缺。最后則是運營管理不到位，根本就談不上運營管理。
新型商業(yè)地產(chǎn)呼之欲出
目前中國的商業(yè)主流還是傳統(tǒng)商業(yè)，幾乎沒有升級換代，這個就是一個巨大的機(jī)會。第二個方面就是對于傳統(tǒng)商業(yè)的沖擊已經(jīng)非常明顯的，我們知道電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)，這個電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)是非常嚴(yán)重的，中國的銷售能力在上升，但是傳統(tǒng)商業(yè)的銷售量卻在下降的，所以我們做傳統(tǒng)商業(yè)的要注意，做傳統(tǒng)運營的也要注意，做房地產(chǎn)的也要注意，一定要跟我們的商用股合作，一定要跟網(wǎng)絡(luò)合作，網(wǎng)絡(luò)是一個全新的載體，但是人們對到現(xiàn)場購物的需求不管你怎么沖擊它都不會改變。
商業(yè)地產(chǎn)要升級換代，它需要體驗式、休閑式、娛樂式，現(xiàn)在中國商業(yè)最缺少的不是商鋪的數(shù)量，最主要的是能夠給人們帶來快樂體驗的新型商業(yè)。商業(yè)是城市的形象，文化是商業(yè)的靈魂，文化特色顯靈的游憩商業(yè)可以豐富人們的物質(zhì)生活，可以提升開發(fā)企業(yè)的社會與經(jīng)濟(jì)效益，它是一個共贏的局面。文化特色鮮明的游憩商業(yè)代表城市商業(yè)的未來，新型游憩商業(yè)正在向我們大步走來。
篇2：我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析
我國20**年商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景分析
---馬太福星（北京）商業(yè)管理有限公司
一、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段及現(xiàn)狀分析
我國商業(yè)地產(chǎn)初步經(jīng)歷了三種形態(tài)的發(fā)展：初級階段是線性商鋪，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈直線型布局，功能單一，較低端；中級階段是商辦綜合樓，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈塊狀布局，通常為商業(yè)和辦公兩種功能的集合體，如上海淮海路的香港廣場；高級階段是城市綜合體，這種形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)呈綜合立體布局，集商業(yè)、辦公、酒店、住宅、旅游、會展、交通、文化等多種功能于一體，如上海的環(huán)球金融中心、日本東京的六本木等。而目前國內(nèi)正在發(fā)生商業(yè)與地產(chǎn)的高度融合趨勢，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)隊伍越來越壯大，這主要是基于以下三點原因。
1．商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將取代住宅開發(fā)成為市場上利潤最高的行業(yè)
房地產(chǎn)行業(yè)的收益來源有四個渠道，即一次性收益、持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益。大多數(shù)住宅開發(fā)商通過銷售來實現(xiàn)一次性收益，這樣做的最大缺點是難以得到更大利潤，包括難以得到持續(xù)經(jīng)營帶來的租金收入，難以享受資產(chǎn)價格升值和土地升值的雙重利潤，以及難以取得商業(yè)品牌所帶來的溢價。而商業(yè)地產(chǎn)可以實現(xiàn)持續(xù)性收益、增值性收益和溢價性收益這三種收益。因此房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。如珠江地產(chǎn)全面啟動進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略；陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型于持有物業(yè)；富力地產(chǎn)在北京開發(fā)CBD商業(yè)長廊作為進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的試金石；復(fù)地加大長期持有物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的比例等。
2．商業(yè)與地產(chǎn)融合成為商貿(mào)流通行業(yè)自身價值鏈延伸的趨勢
近幾年商貿(mào)流通企業(yè)逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是出于減少租金支出的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有地段位置極佳的物業(yè)，避免租金年年上漲的風(fēng)險，又值得花成本對物業(yè)進(jìn)行裝修，把物業(yè)改造成標(biāo)準(zhǔn)化的旗艦店。如國美在資本市場大舉融資65億港元，為其購置物業(yè)提供了充足的現(xiàn)金儲備；跨國公司巨頭宜家，目前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋亍⒆孕薪ǖ隇橹鳌Ｙ徶煤妥越ǖ昝妫粌H能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而且有利于企業(yè)在駐地進(jìn)行長遠(yuǎn)規(guī)劃。
3．商業(yè)地產(chǎn)已成為城市經(jīng)營、發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手
城市的經(jīng)營和發(fā)展很大程度上依賴于商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，因此各地政府都十分支持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。正如萬達(dá)集團(tuán)提出"每一個萬達(dá)廣場就是一個城市中心"，可見商業(yè)地產(chǎn)能夠形成人流的集聚，帶動消費，拉動GDP，塑造城市形象，推動當(dāng)?shù)芈糜蔚取Ｍ瑫r，商業(yè)地產(chǎn)能夠帶動服務(wù)業(yè)的發(fā)展，拉動就業(yè)，是我國目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要抓手。
基于以上所述，今后商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將會越來越多。因此，有必要對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，以期尋找提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的策略，這樣有助于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重新審視自己，促進(jìn)整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
二、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的界定與發(fā)展現(xiàn)狀
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是指從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的企業(yè)，它通過優(yōu)秀和持續(xù)的物業(yè)經(jīng)營和管理能力獲取收益，其商業(yè)物業(yè)作為戰(zhàn)略資產(chǎn)長期持有，且租金收入占總營業(yè)收入比重較高的房地產(chǎn)企業(yè)。如香港太古20**年租金收入占總營業(yè)收入比重達(dá)到86％，香港和黃和新鴻基這一指標(biāo)均超過30％。
商業(yè)地產(chǎn)的獲利方式?jīng)Q定了租金是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的最主要收入來源，只租不售或者以租為主是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主要模式。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中最為重要的就是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它是開發(fā)建設(shè)并向市場出售或出租商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展行為的主體，是商業(yè)房地產(chǎn)市場供給的主體。目前眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)不僅僅局限于對商業(yè)地產(chǎn)項目的前期開發(fā)，對持有商業(yè)地產(chǎn)項目的后期經(jīng)營和管理也逐漸成為這些企業(yè)的核心業(yè)務(wù)。
1．境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場
隨著近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日漸成熟，國際知名零售品牌加快在中國的設(shè)點步伐，境外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場，在搶占核心城市黃金地段的同時，與國內(nèi)大型集團(tuán)合作，組建中國的REITs雛型。如 20**年新加坡嘉德置地正式以17．46億元收購華聯(lián)集團(tuán)旗下兩大重要百貨商場安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈。根據(jù)合作協(xié)議，嘉德置地會同北京華聯(lián)集團(tuán)聯(lián)合成立合資零售管理公司，為安貞華聯(lián)商廈和望京華聯(lián)商廈提供管理與零售管理服務(wù)，雙方在合資公司各持50％股權(quán)。20**年年底前北京華聯(lián)在北京、武漢等地開設(shè)六大購物商場，總營業(yè)面積達(dá)到40萬平方米，而嘉德置地將擁有這些商場的第一收購權(quán)。20**年7月，凱德置地與萬科簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，就萬科開發(fā)項目中的商業(yè)部分展開合作。海外資金與國內(nèi)有經(jīng)驗的大型集團(tuán)合作，可以減少擴(kuò)張成本，加快發(fā)展速度，降低擴(kuò)張風(fēng)險，進(jìn)一步推動中國商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。
2．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)與國際連鎖商業(yè)企業(yè)合作越來越緊密
從國內(nèi)一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀看，它們與連鎖商業(yè)企業(yè)的合作越來越緊密。這種合作一方面使商業(yè)項目可以贏得具有強(qiáng)大品牌效應(yīng)的主力商戶，另一方面商戶也可以通過企業(yè)項目的開拓來不斷擴(kuò)充其連鎖規(guī)模。這種合作模式最突出的例子就是大連萬達(dá)集團(tuán)，其創(chuàng)立的"訂單地產(chǎn)"模式中最重要的舉措就是和沃爾瑪、時代華納、歐倍德等12家跨國商業(yè)連鎖企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，在全國很多大中城市投資建設(shè)萬達(dá)商業(yè)廣場項目。大連萬達(dá)的成功案例已成為國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展借鑒的模式之一。再如陸家嘴公司會展中心與德國漢諾威的合作；以及目前許多酒店連鎖品牌與內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商的合作等。
3．企業(yè)呈現(xiàn)跨地域、高端化和商業(yè)物業(yè)持有比重高的特征
目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實行跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，萬達(dá)已在全國40個城市興建了萬達(dá)廣場。商用物業(yè)的建設(shè)能夠活躍一方經(jīng)濟(jì)，容易得到政府首肯，因此在用地審批等環(huán)節(jié)將體現(xiàn)高效率，這也是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)對外擴(kuò)張的一條便捷之路。而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)所建項目已經(jīng)越來越高端化，并且持有商業(yè)物業(yè)占總物業(yè)比重越來越高，如陸家嘴股份20**年租金收入占營收比為 7．8％，20**年這一指標(biāo)上升為21．5％；租金收入也從20**年的1．6億元上升到20**年的3．66億元。
三、商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中存在的問題
1．房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理三者嚴(yán)重脫節(jié)
商業(yè)房地產(chǎn)運營是一個涉及投資商、開發(fā)商和經(jīng)營管理商三方合作的過程，而目前國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大都從住宅開發(fā)起步，有些開發(fā)商只管賣房不管經(jīng)營，用炒作住宅項目方式炒作商業(yè)地產(chǎn)項目，造成投資收益不佳，導(dǎo)致投資者喪失信心。市場上存在許多項目面臨經(jīng)營不善而進(jìn)行調(diào)整甚至閉門謝客的情況。按照國際慣例， Shopping Mall是只租不售的，而在國內(nèi)許多 Mall的開發(fā)商雖然意識到這點，但是資金的矛盾使得許多開發(fā)商把商鋪一賣了之
，使得Mall沒有統(tǒng)一的所有者。由于地產(chǎn)開發(fā)商并不一定熟悉商業(yè)，使得 Mall雖然建好，但缺少統(tǒng)一管理，部分超大型購物中心變成了小商品市場。這種以賣為主、分割經(jīng)營的方式，造成了物價偏高、服務(wù)不夠統(tǒng)一的局面，進(jìn)而限制了消費和企業(yè)的擴(kuò)張。尤其通過炒作導(dǎo)致售價居高，使未來的租金價格也偏高，對各種品牌企業(yè)的進(jìn)入形成壁壘，由此產(chǎn)生的這些矛盾直接導(dǎo)致后期物業(yè)管理困難，造成商業(yè)地產(chǎn)面臨發(fā)展瓶頸。其根源是房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理三者沒有很好地統(tǒng)籌規(guī)劃、嚴(yán)重脫節(jié)。2．商業(yè)項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏精細(xì)化分類管理
商業(yè)項目缺少前期市場調(diào)查和策劃。許多項目沒有按不同商業(yè)業(yè)態(tài)的用途和要求，進(jìn)行市場定位與設(shè)計建筑，事先沒有考慮商業(yè)企業(yè)的意見，建成后讓商家削足適履。商業(yè)項目"克隆"多于創(chuàng)新，只要有一次成功的案例便不斷地翻版和重復(fù)，使得項目滯后和同質(zhì)化，造成的結(jié)果是短兵相接的"肉搏戰(zhàn)"。如北京等一些大城市由于"貪大求洋"的思想作怪，脫離消費者實際需求，盲目開發(fā)大型購物中心，購物中心的業(yè)態(tài)設(shè)計與消費者需求脫節(jié)，購物中心產(chǎn)品精細(xì)化程度不夠，服務(wù)質(zhì)量與管理水平較低，造成目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目普遍缺乏持續(xù)競爭力。
3．商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型專業(yè)人才
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的人才需求主要是三種：一是工程技術(shù)人員；二是經(jīng)營人員；三是物業(yè)管理人員。現(xiàn)在工程技術(shù)人員較多，而經(jīng)營人員較少，同時物業(yè)管理人員素質(zhì)又不高，這主要是由于我國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)起步較晚，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最缺乏的就是既懂商業(yè)又懂地產(chǎn)、既懂企業(yè)又懂市場的復(fù)合型人才。沒有好的企業(yè)家群體，就無法培育出健康的商業(yè)地產(chǎn)市場。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)家隊伍的選拔應(yīng)該具有國際視野，而目前的選拔機(jī)制是大多在本地區(qū)少數(shù)人中選拔，"武大郎開店"現(xiàn)象十分普遍，優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才難以充實到企業(yè)家隊伍中來。
4．企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位在執(zhí)行中常出現(xiàn)游離和偏差
對于我國的一些商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)來說，他們在制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位時缺乏敏銳的戰(zhàn)略眼光，對于投資發(fā)展的高壓線和金融風(fēng)險的安全系數(shù)估計不足，企業(yè)投資規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債法定比例不明確，一旦投資風(fēng)險產(chǎn)生，企業(yè)往往手足無措。同時，即便有很好的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，由于環(huán)境的變化、利益的驅(qū)使、資金鏈的要求、經(jīng)營的實際等因素，導(dǎo)致很多企業(yè)在具體執(zhí)行發(fā)展戰(zhàn)略中出現(xiàn)較大的偏差和游離。
四、提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的策略
1．明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略定位是打造企業(yè)競爭力的前提
在日益激烈的市場競爭中，企業(yè)要想制定出具有競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略，必須進(jìn)行系統(tǒng)的戰(zhàn)略思考。戰(zhàn)略不需要嚴(yán)密和精確，是思考后的綜合，是有遠(yuǎn)見的判斷。戰(zhàn)略思考要敢于冒風(fēng)險，要考慮企業(yè)能承受的風(fēng)險，但它永遠(yuǎn)不能消除風(fēng)險，只有敢冒風(fēng)險才能成為贏者。而現(xiàn)今成功的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)均有清晰的發(fā)展戰(zhàn)略：如陸家嘴集團(tuán)提出主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型增加持有型物業(yè)。可以說，明確科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略是打造商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的重要前提。
2．企業(yè)美譽度是決定商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競爭力的主要因素
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)美譽度是企業(yè)文化、企業(yè)誠信、品牌知名度、品牌忠誠度等的集合體。企業(yè)品牌能力包含對品牌的認(rèn)識能力、建設(shè)能力、管理能力等，晶牌能力關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)及其開發(fā)的商業(yè)項目能否為市場所認(rèn)同，對商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。萬達(dá)集團(tuán)在全國四十多個城市投資項目，已在全國興建19個萬達(dá)廣場、6家五星級酒店，其旗下的萬達(dá)影院20**年占有全國15％的票房份額。陸家嘴集團(tuán)的企業(yè)品牌是和上市公司的業(yè)績、中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃及開發(fā)能力、企業(yè)團(tuán)隊聯(lián)系在一起的，公司的產(chǎn)品品牌是和整個浦東新區(qū)、上海金融城建設(shè)、高端商務(wù)樓宇聯(lián)系在一起的。美譽度是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)特別珍貴的無形資產(chǎn)，也是今后發(fā)展贏得信任的寶貴財富。
3．建立吸引商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才激勵機(jī)制
商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才指的是具有5年以上操盤經(jīng)驗，對土地運營、商業(yè)開發(fā)、零售運營、市場營銷、建筑規(guī)劃等多個崗位均有涉及，并融合了多種邊緣學(xué)科知識的 "通才"。這類人才在中國屬于稀缺人才。可以說，誰掌握了商業(yè)地產(chǎn)復(fù)合型人才，誰就擁有了商業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立吸引這方面人才的機(jī)制，在人才結(jié)構(gòu)方面，形成領(lǐng)班、領(lǐng)隊、領(lǐng)軍、領(lǐng)袖四個層級的人員結(jié)構(gòu)，注重引入和培育領(lǐng)隊和領(lǐng)軍人物，注重引入和培育商業(yè)地產(chǎn)策劃和運營人才。在增加商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)活力的同時，建立科學(xué)有效的激勵機(jī)制和培訓(xùn)體系。萬達(dá)集團(tuán)視人才為企業(yè)的核心資本，管理團(tuán)隊全部具有大學(xué)本科以上學(xué)歷，40％以上具有碩士、博士學(xué)位，平均年齡 36歲；高管中70％具有碩士以上學(xué)位，平均年齡不到四十歲。陸家嘴公司的人才以工程類人才居多，占34％，專業(yè)的商業(yè)項目策劃和投資分析人才欠缺：學(xué)歷水平普遍較高，大專及以上的占到 90％，其中本科學(xué)歷39％，研究生學(xué)歷占15％。金融街現(xiàn)有員工規(guī)模734人，其中大學(xué)本科及以上學(xué)歷546人，占員工總數(shù)的74．4％。
4．跨區(qū)域發(fā)展是增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的成功經(jīng)驗
跨區(qū)域發(fā)展是中國房地產(chǎn)大型企業(yè)發(fā)展的成功經(jīng)驗，也是境外大型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史道路。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展首先選擇北京、深圳、廣州等一線城市，也有的選擇大區(qū)域中心城市、省會城市、計劃單列城市和經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、市場開放程度比較高的沿海城市。一旦在點上突破，力爭形成區(qū)域集約開發(fā)。也有的企業(yè)通過收購兼并具有優(yōu)質(zhì)土地資源且執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的辦法與外地具有實力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作開發(fā)的辦法；或者收購?fù)獾貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目 (如凱德置地)，實現(xiàn)跨區(qū)域發(fā)展。10個商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)平均跨區(qū)域發(fā)展個數(shù)為8個，其中世茂房地產(chǎn)、新世界中國和和記黃埔均是優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。
5．增強(qiáng)融資能力是提升企業(yè)競爭力的重要保證
商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)是資金高度密集的運作體，相對于住宅開發(fā)企業(yè)，由于建成的大部分商業(yè)項目都是以持有為主，通過租金收入來回收現(xiàn)金，其資金回收期更長，對資金鏈運作要求更高。因此，較強(qiáng)的融資能力是提升商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要保證。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的融資方式包括：銀行貸款、股權(quán)融資、信托計劃、投資基金等。據(jù)統(tǒng)計，我國 80％的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依托銀行貸款，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)拓展多元化的融資渠道，在一定風(fēng)險能力范圍內(nèi)，增強(qiáng)權(quán)益和負(fù)債融資。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中四大誤區(qū)四點建議
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的四大誤區(qū)、四點建議
四大誤區(qū)
對于目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中所存在的主要問題，荀培路從四個方面分析了原因：
1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差，在對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識上存在著問題。不少商業(yè)地產(chǎn)商是由住宅地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變過來的，沒有看到商業(yè)地產(chǎn)與住宅開發(fā)的根本區(qū)別，盲目套用住宅開發(fā)的模式。商業(yè)地產(chǎn)屬于復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，要求地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者要有機(jī)結(jié)合起來。在現(xiàn)實中這四方面還是不規(guī)范，并因此帶來巨大的投資風(fēng)險。
2、經(jīng)營者在經(jīng)營思路上有偏差。大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著"賣房子就走"的經(jīng)營思想，這就不可能對商業(yè)地產(chǎn)完善規(guī)劃和長期運營。有的商業(yè)城包括商業(yè)街，出現(xiàn)銷售火爆的場面，但是地產(chǎn)商走了以后，商業(yè)城和商業(yè)街日漸蕭條。最近我們到東北進(jìn)行考察，就看到一個商業(yè)步行街沒有人。所以，對商業(yè)街采用這種操作手法是非常危險的，開發(fā)商一旦撤離以后就很難實行統(tǒng)一的經(jīng)營，很難獲得成功。
3、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，特別是大型商業(yè)設(shè)施的依賴性更強(qiáng)，它投資大，動作急，動輒十幾億元或者是幾十億元。一旦出現(xiàn)商業(yè)經(jīng)營差、利潤下降，達(dá)不到盈虧平衡點，就會造成銀行的不良貸款，增加銀行金融風(fēng)險。
從去年年底開始，一些地方金融部門按照央行的要求，開始控制這方面的風(fēng)險，不少銀行已經(jīng)將開發(fā)商自有資金比例提高到30％以上。前幾天在央行論壇上，商業(yè)地產(chǎn)專家們認(rèn)為購物中心這樣大型的商業(yè)設(shè)施，自有資本金的比例應(yīng)該達(dá)到80％是比較理想的，至少不能低于50％。
4、商業(yè)銀行貸款中存在著形象工程。現(xiàn)在很多城市都在建大型的購物中心和商業(yè)步行街。購物中心、步行街等大型商業(yè)設(shè)施確實具有較強(qiáng)的市政效果，于是，一些地方政府就不顧本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際情況，一味地進(jìn)行建設(shè)，并在建設(shè)中又過于重視城市景觀的要求，為此，項目招商往往陷入兩難的尷尬境地。
四點建議
針對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中所存在的地產(chǎn)開發(fā)商對商業(yè)特性的把握存在著偏差、經(jīng)營者經(jīng)營思路上有偏差等主要問題，荀培路提出了幾條應(yīng)對之策：
1、實現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)緊密聯(lián)手，降低投資風(fēng)險，這也是中國的特色。保證商業(yè)地產(chǎn)科學(xué)協(xié)調(diào)發(fā)展需要政府部門的宏觀調(diào)控，更需要地產(chǎn)商的意志。商業(yè)地產(chǎn)的主體就是商家，要想實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展，地產(chǎn)商和商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營至關(guān)重要。實現(xiàn)商業(yè)、地產(chǎn)的聯(lián)手，一方面地產(chǎn)商、建筑商的品牌效果能有效促進(jìn)商業(yè)的租售，零售巨頭的加盟，能吸引客流、帶來商氣得到保證，避免商家建設(shè)新店的原始投資，成為地產(chǎn)項目中的一個很好賣點。另外一方面，經(jīng)營商成為商業(yè)地產(chǎn)商的合作伙伴，又使其聯(lián)盟合作伙伴獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
2、科學(xué)合理的商業(yè)模式，這是上述兩者整合的空間，商業(yè)模式不能是住宅的銷售模式，應(yīng)該進(jìn)行重新定位，要最大限度減少成本。大連萬達(dá)提出來預(yù)先與世界500強(qiáng)的企業(yè)簽訂合約然后再開發(fā)，這樣的營銷模式其優(yōu)勢是顯然的。不僅分散了投資風(fēng)險，而且極大地提高了商業(yè)項目的知名度。此外，商業(yè)與地產(chǎn)商做到強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，通過各種品牌的組合，產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，又有效控制和降低了經(jīng)營風(fēng)險。從去年開始，大連萬達(dá)廣場的一些項目出現(xiàn)了問題，但不能簡單否定訂單式商業(yè)模式。
3、商業(yè)地產(chǎn)模式一定要定好位。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求關(guān)系緊密，地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時候，定位非常關(guān)鍵。前面所講到的同質(zhì)化經(jīng)營，只能給土地資源、商業(yè)資源和社會資源帶來巨大的浪費。要抓好定位先要調(diào)查好市場，從市場規(guī)律出發(fā)，走適合自己的路。市場細(xì)分是商業(yè)定位的前提，尤其是商業(yè)聚集區(qū)，要讓商業(yè)地產(chǎn)多贏利，必須要細(xì)分，也就是說要錯位經(jīng)營。
4、主題經(jīng)營要凸現(xiàn)特色。小型商業(yè)在經(jīng)營定位時一定要避免與大型商業(yè)設(shè)施等發(fā)生正面沖突，要做到專、精。大的商業(yè)設(shè)施對小的商業(yè)設(shè)施影響很大，或者說殺傷力非常大。所以，小的商業(yè)設(shè)施一定要以自身的特色吸引消費者。