商業(yè)地產(chǎn)返租的使用技巧

　　高樓層商鋪增加一次性返租力度，對(duì)整體回籠資金并不會(huì)產(chǎn)生較大的影響，以一幢四層2000平方米的商場(chǎng)為例，假定單價(jià)10000元/平方米，總值為2000萬，增加一次性返租一年，按8%年回報(bào)率總返租額為160萬元，占整個(gè)商城總值比例極小，而其對(duì)整個(gè)商城的銷售所起到的積極作用卻不可小視。

　　造成二層以上商場(chǎng)鋪位滯銷的一個(gè)原因是，首期門檻太高，使得經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資客感覺投資風(fēng)險(xiǎn)太大，住宅按揭成數(shù)普遍達(dá)7成，甚至達(dá)到8成，而商鋪按揭成數(shù)一般為5成，最高也不過6成，這樣，一個(gè)總值20萬的商鋪，首期款需要10萬元，相當(dāng)于一套總價(jià)40萬元住宅的首期款。

　　如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實(shí)施一次性返租，使得商鋪投資客層面擴(kuò)大，幾千元就可以買到商鋪對(duì)于二至四層商鋪，分別采取一次性返租3至5年的策略，此舉通過降低首期門檻，一舉打開了商場(chǎng)三四層銷售的死結(jié)，幾乎全部達(dá)到百分之百的銷售率。

　　以一個(gè)總值10萬元的商鋪為例，看看在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況：

　　從以上供款實(shí)例可以看出，一次性返租五年后，實(shí)付首期款僅為一成，只需一萬元就可以投資商鋪，而由于在鋪位分割中，二層以上鋪位大都盡可能分成小單位，其總值相對(duì)偏低，四樓商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款僅數(shù)千元。

　　解決二層以上商鋪滯銷問題，關(guān)鍵在于擴(kuò)大客戶層面，為二層以上商鋪找準(zhǔn)投資客，一層的買家多為有多次投資經(jīng)驗(yàn)的實(shí)力客戶，而二層以上的買家則多為不具備投資經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力的公務(wù)員、白領(lǐng)階層為主的客戶。

　　從以上供款實(shí)例可以看出，月供不足造成投資壓力，首期款5萬元，對(duì)于一個(gè)擁有自由資金一二十萬的公務(wù)員、白領(lǐng)而言，無穎具有風(fēng)險(xiǎn)和壓力，所以降低首期門檻激活公務(wù)員，白領(lǐng)投資的關(guān)鍵。

　　一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系

　　隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價(jià)、總價(jià)不斷遞減，對(duì)應(yīng)的投資者實(shí)力隨之遞減，而一次性返租的力度則隨之加強(qiáng)。

　　銀行提供五成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系

　　銀行提供六成按揭情況下的一次性返租年限與商鋪樓層關(guān)系

　　由上表可以看出，銀行提供的按揭成數(shù)對(duì)一次性返租年限有極大影響，爭(zhēng)取六成按揭，即使減少一年一次性返租，首期款都低于五成按揭情況下的首期款。

　　返租的正面作用及意義

　　商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它平衡著雙方的利益關(guān)系，從而達(dá)到雙方的共贏，由此可見，返租之于商家和投資客，發(fā)揮著明顯的杠桿作用。

　　返租之于商家

　　發(fā)展商通過返租期，實(shí)施對(duì)商家的租金優(yōu)惠，使得商家在市場(chǎng)培育期內(nèi)以較低的成本做生意。一個(gè)市場(chǎng)從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場(chǎng)需要一個(gè)時(shí)間過程，發(fā)展商通過返租期"放水養(yǎng)魚"。在市場(chǎng)的初期來給商戶一個(gè)低成本經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，降低了商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　返租之于投資客

　　投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)成本低，商家能夠順利度過市場(chǎng)培育期的難關(guān)，返租期滿后投資客得到的將是一個(gè)興旺的商場(chǎng)。發(fā)展商運(yùn)用返租這個(gè)杠桿，通過低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。由于"放水養(yǎng)魚"，發(fā)展商培育了市場(chǎng)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)一起成長(zhǎng)，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。

　　發(fā)展商之于返租

　　返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報(bào)，以優(yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實(shí)的資金收益做支撐，發(fā)展商只是扮演了一個(gè)"中間調(diào)解人"的角色，拿投資客買鋪錢的一小部分用來培育市場(chǎng)，發(fā)展商通過這個(gè)杠桿來平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏的目的，發(fā)展商通過這個(gè)過程實(shí)現(xiàn)小業(yè)主高回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者能賺錢的目的，從而也實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。

　　如何把握返租的尺度

　　國(guó)家明文規(guī)定"預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容，不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容"，其目的是為了規(guī)范發(fā)展商違規(guī)的市場(chǎng)行為，如某些發(fā)展商以返租作為商鋪提價(jià)的法碼達(dá)到融資的目的，或者以返租或包租的形式賣出期樓后卷鋪蓋走人，或者賣出商場(chǎng)后開不起來而導(dǎo)致承擔(dān)不起返租的責(zé)任，有的甚至給投資客承諾的年回報(bào)率高達(dá)12%，由于這種嚴(yán)重偏離市場(chǎng)規(guī)律的行為導(dǎo)致了高風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，這在一定程度上損害了投資者的利益，也打擊了投資的積極性。

　　商鋪銷售實(shí)行返租必須把握好尺度，在保證不違規(guī)的前提下，充分保障商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)和投資客的利益。首先，返租必須建立在有實(shí)力龍頭商家整體承租、長(zhǎng)期簽約或其他招商成功的基礎(chǔ)上，使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)具有保障性；其次，返租所承諾的回報(bào)不能偏離市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律，任何事物的存在都具有兩面性，返租也不例外，它在促進(jìn)市場(chǎng)完善和發(fā)展的同時(shí)也有可能成為一小部分人進(jìn)行市場(chǎng)投機(jī)活動(dòng)的工具，但我們不能因此而否定它作為杠桿所發(fā)揮的作用，而應(yīng)該在政府有關(guān)規(guī)章制度的約束下發(fā)揮它的良性作用。

　　返租的負(fù)面作用及問題

　　"虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪"普遍采取長(zhǎng)期返租的銷售方式，投資者往往看中這種銷售方式的長(zhǎng)期穩(wěn)定性回報(bào)，然而實(shí)際上，只要認(rèn)真分析投資過程中的來龍去脈，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這種長(zhǎng)期包租的虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪問題很多。

　　虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪是一些發(fā)展商"套錢融資"的手法，一方面發(fā)展商用低租金招大商家進(jìn)場(chǎng)，另一方面卻要給小業(yè)主高回報(bào)，無疑是利益的損失者，一旦其資金回報(bào)率達(dá)不到年回報(bào)8％，必然要虧損甚至倒閉；另一方面，小業(yè)主在包租期內(nèi)和包租期滿后風(fēng)險(xiǎn)都很大，小業(yè)主也是利益損失者，在不發(fā)生發(fā)展商和大商家經(jīng)營(yíng)倒閉的情況下，小業(yè)主在10年左右的包租期可能得到穩(wěn)定的回報(bào)，但是10年內(nèi)小業(yè)主的投資還沒有回本，而10年后產(chǎn)權(quán)分離商場(chǎng)難以為繼。

　　"虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪"事實(shí)上成了不少發(fā)展商資金回籠的工具，這種銷售方式，商鋪可以賣，酒店套房也可以賣，甚至連公共廁所都可以賣了，反正是包租十年。而真正的問題在于，十年包租期內(nèi)會(huì)不會(huì)出問題，十年包租期滿后業(yè)主怎么辦？因此，"虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪"就像一顆"定時(shí)炸彈"，已經(jīng)為市場(chǎng)埋下了隱患，以10年包租期來說，如果10年包租期內(nèi)，由于發(fā)展商或大商家任何一家經(jīng)營(yíng)不善或倒閉，這顆"定時(shí)炸彈"極有可能提前引爆。

　　問題在于虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，其鋪位分割與實(shí)際經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)不吻合。虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪，絕大部分為大商家長(zhǎng)期包租或者以百貨賣場(chǎng)的形式經(jīng)營(yíng)，而超市、百貨的開放式賣場(chǎng)布局，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)的鋪位與銷售分割的鋪位完全不一致，投資者購買的鋪位有的成了貨架，有的成了通道，有的成了裝飾物。

　　其次，包租期內(nèi)可能出問題，包租期滿后難以為繼。一方面虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪包租期滿后，業(yè)主找不到自己的鋪位。由于經(jīng)營(yíng)鋪位與銷售鋪位不一致，業(yè)主在包租期滿后根本找不到自己的鋪位，如何再出租？有的商場(chǎng)包租銷售，通道劃分根本不符合經(jīng)營(yíng)的需要，這樣的項(xiàng)目即使全部銷售出去，將來又如何招商經(jīng)營(yíng)？

　　另一方面，超市百貨大賣場(chǎng)一般采取統(tǒng)一收銀扣點(diǎn)模式，而不是直接向租戶收取租金，包租期滿后，小業(yè)主將來如何向租戶收租？大商家整體租賃的租金相當(dāng)于同地段租金的一半以下，包租期滿后，小業(yè)主接受不了大商家的過低的租金要求怎么辦？大商家談不好租金撤走了，商場(chǎng)如何再經(jīng)營(yíng)？投資的價(jià)值如何體現(xiàn)？

　　盡管"虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪"這一銷售模式在深圳、在珠三角、在全國(guó)各地正大行其道，但其根本上是一些中小開發(fā)商所為，更要引起注意的是，由此產(chǎn)生了回購、免首期、變向漲價(jià)向銀行套錢的促銷手段，其負(fù)作用非同一般。而這一銷售模式前兩年之所以火爆，主要是低門檻、低月供，吸引了并無商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的白領(lǐng)階層，隨著長(zhǎng)期返租銷售的問題日益暴露，市場(chǎng)對(duì)此已漸不認(rèn)同。

　　獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪的作用：

　　商鋪在銷售之后，必須確保成為良性物業(yè)，那么，究竟什么樣的商鋪可以賣？只有產(chǎn)權(quán)鋪位與經(jīng)營(yíng)賣場(chǎng)一致的商鋪才能賣，一類是獨(dú)立的街鋪，一類是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)獨(dú)立收銀的主題商城或?qū)I(yè)市場(chǎng)。這種獨(dú)立式商鋪，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)按照銷售分割的獨(dú)立鋪位經(jīng)營(yíng)，從而達(dá)到經(jīng)營(yíng)鋪位與銷售鋪位分割的一致性。

　　獨(dú)立式商鋪有著諸多優(yōu)勢(shì)。首先是產(chǎn)權(quán)明晰，使得銷售鋪位與經(jīng)營(yíng)鋪位保持一致，業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者洽談租金十分方便；其次，獨(dú)立式店鋪只需短期返租，發(fā)展商與小業(yè)主最大限度的回避了商鋪經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)；其三，對(duì)于獨(dú)立式商鋪，建設(shè)部、銀行等相關(guān)部門和單位認(rèn)同度高，而投資市場(chǎng)亦十分看好。

　　返租需要處理的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，有太多的參與者：發(fā)展商、商鋪投資者、租賃經(jīng)營(yíng)者及最終商品消費(fèi)者。而從營(yíng)銷推廣模式上看，也從最初的買方與賣方的簡(jiǎn)單營(yíng)銷關(guān)系，發(fā)展成為經(jīng)營(yíng)與銷售兼顧，協(xié)調(diào)發(fā)展商、商鋪投資者、租賃經(jīng)營(yíng)者各方利益、各種矛盾的綜合營(yíng)銷推廣模式，從而實(shí)現(xiàn)發(fā)展商、商鋪投資者、租賃經(jīng)營(yíng)者之間的多贏局面。

　　大型商家整體租賃與商鋪銷售的關(guān)系

　　當(dāng)前市場(chǎng)中，由大型知名商家整體租賃再實(shí)現(xiàn)分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式基本概念是：商業(yè)項(xiàng)目由大型商家整體長(zhǎng)期租賃。大型商家作為本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)者角色存在，而商業(yè)裙樓再分割成各種不同單位銷售給小業(yè)主，小業(yè)主則是作為商鋪的投資者而存在，發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者，既是三者之間的組織者又是協(xié)調(diào)者，因而從整體上看，有兩個(gè)基礎(chǔ)點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系：

　　兩個(gè)基本點(diǎn)：

　　1、發(fā)展商與大型商家的租約必須與發(fā)展商與小業(yè)主承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議在時(shí)間上具備一致性。

　　2、購買本項(xiàng)目商鋪前提是：小業(yè)主在租期內(nèi)的不能自行經(jīng)營(yíng)與自行出租，必須與發(fā)展商簽定與租期相一致的承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，而發(fā)展商則通過與大型商家的租賃協(xié)議保證小業(yè)主的租期收益。

　　兩個(gè)關(guān)系：

　　1、發(fā)展商與小業(yè)主的承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系

　　2、大型商家與發(fā)展商的承租方與出租方的關(guān)系

篇2：商業(yè)地產(chǎn)返租合同

　　商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)返租合同

　　商業(yè)用房委托投資經(jīng)營(yíng)合同

　　委托方:(以下簡(jiǎn)稱【甲方】)

　　地址: 郵政編碼:

　　【本人】【法定代表人】姓名: 聯(lián)系電話:

　　受托方:

　　地址: 郵政編碼:

　　法定代表人: 電話:

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《民法通則》等相關(guān)法規(guī)的規(guī)定,甲乙雙方本著自愿、平等、協(xié)商的原則,就商業(yè)用房委托投資經(jīng)營(yíng)合作達(dá)成以下條款:

　　一、委托標(biāo)的。

　　1、標(biāo)的物:位于**的**廣場(chǎng)(以下簡(jiǎn)稱"**廣場(chǎng)")內(nèi),所購置的房屋為 層 號(hào),建筑面積 平方米。

　　2、標(biāo)的用途:**廣場(chǎng)為 商業(yè) 用房,經(jīng)營(yíng)范圍以**廣場(chǎng)有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照規(guī)定之項(xiàng)目為準(zhǔn)。

　　二、委托方式。

　　甲方就其擁有的**廣場(chǎng)的全部投資經(jīng)營(yíng)管理權(quán)委托給乙方,由乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng),乙方在保證甲方**廣場(chǎng)委托前的市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上,全面展開專業(yè)有效的經(jīng)營(yíng),提升被委托的商業(yè)項(xiàng)目的行業(yè)地位、品牌地位及市場(chǎng)價(jià)值。

　　三、委托事項(xiàng)。

　　甲方授權(quán)乙方下述商業(yè)經(jīng)營(yíng)事宜:

　　1、全面制定經(jīng)營(yíng)方案,引進(jìn)先進(jìn)的市場(chǎng)理念、模式、方法;

　　2、負(fù)責(zé)甲方的品牌經(jīng)營(yíng),在委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)建立起著名品牌形象;

　　3、制定統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行;

　　4、全面招商,引進(jìn)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、市場(chǎng)信譽(yù)好的國(guó)內(nèi)外品牌廠商,并以**廣場(chǎng)的名義與最終租戶訂立租賃合同;

　　5、制訂經(jīng)營(yíng)收入標(biāo)準(zhǔn),收取經(jīng)營(yíng)收入,依法向搶欠租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳;

　　6、承擔(dān)經(jīng)營(yíng)中的全部成本,www.dewk.cn并制定有效控制成本的方法和標(biāo)準(zhǔn);

　　7、組織所有廠商對(duì)**廣場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃,展開積極有效的市場(chǎng)推廣活動(dòng);

　　8、根據(jù)具體情況市場(chǎng)變化,對(duì)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行調(diào)整和整改;

　　9、其它與經(jīng)營(yíng)相關(guān)事宜。

　　四、委托期限。

　　1、委托期限:委托期限起始于《商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的全款付清之日起,即 年 月 日,止于 年 月 日。

　　2、甲乙雙方同意在委托投資經(jīng)營(yíng)管理期限內(nèi),本合同為不可撤銷合同。

　　五、合同的存續(xù)。

　　在本合同有效期限內(nèi),為維護(hù)**廣場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)形象,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理,甲方對(duì)所擁有的商用房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),本合同規(guī)定的全部權(quán)利和義務(wù),隨之轉(zhuǎn)移給房屋產(chǎn)權(quán)的受讓方。受讓方必須遵守《商業(yè)用房委托投資經(jīng)營(yíng)合同》之規(guī)定。

　　六、租金支付。

　　1、租金標(biāo)準(zhǔn):在本合同有效期內(nèi),乙方保證按每日每建筑平方米稅前***元人民幣為標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付租金,全年按365天計(jì)算。

　　2、支付日期:

　?、乓曳桨醇径认蚣追街Ц蹲饨?每季度第一個(gè)月之25日至30日,乙方將當(dāng)季租金向甲乙雙方共同認(rèn)定的 銀行以劃撥方式向甲方一次性付清。

　　⑵租金自《商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓合同》規(guī)定的全款付清之日起開始計(jì)算。

　　七、經(jīng)營(yíng)收入的處置。

　　乙方在保證甲方本合同第六條相關(guān)條款內(nèi)容的前提下,將經(jīng)營(yíng)總收入扣除租金、物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理傭金、投資經(jīng)營(yíng)管理成本及投資經(jīng)營(yíng)管理酬金等經(jīng)營(yíng)開支的剩余部分全部上繳給**廣場(chǎng)有限公司作為儲(chǔ)備金。

　　八、甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　1、委托期內(nèi)無

　　本文提要：甲方就其擁有的**廣場(chǎng)的全部投資經(jīng)營(yíng)管理權(quán)委托給乙方,由乙方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行合法經(jīng)營(yíng),乙方在保證甲方**廣場(chǎng)委托前的市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上,全面展開專業(yè)有效的經(jīng)營(yíng),提升被委托的商業(yè)項(xiàng)目的行業(yè)地位、品牌地位及市場(chǎng)價(jià)值。

　　論乙方的經(jīng)營(yíng)是否盈虧,甲方均有權(quán)按照約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)向乙方收取租金。

　　2、甲方對(duì)乙方的具體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督,保證乙方合法經(jīng)營(yíng)。

　　3、甲方可自由轉(zhuǎn)讓其擁有的商業(yè)用房,同時(shí)事先通知乙方,并保證房屋轉(zhuǎn)讓后受讓人繼續(xù)簽署履行本合同。

　　4、甲方不得單方面解除本合同。

　　5、甲方對(duì)商業(yè)用房設(shè)定抵押擔(dān)保時(shí),須事先書面通知乙方,并保證不影響乙方正常經(jīng)營(yíng)管理。

　　6、甲方在委托乙方經(jīng)營(yíng)過程中,不承擔(dān)該商業(yè)用房的公共維修基金、物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。

　　九、乙方的權(quán)利與義務(wù)。

　　1、全面制定經(jīng)營(yíng)方案,引進(jìn)先進(jìn)的市場(chǎng)理念、模式、方法;

　　2、負(fù)責(zé)甲方的品牌經(jīng)營(yíng),在委托經(jīng)營(yíng)期內(nèi)建立起著名品牌形象;

　　3、制定統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格執(zhí)行;

　　4、全面招商,引進(jìn)實(shí)力雄厚、經(jīng)營(yíng)能力強(qiáng)、市場(chǎng)信譽(yù)好的國(guó)內(nèi)外品牌廠商,并以**廣場(chǎng)的名義與最終租戶訂立租賃合同;

　　5、制訂租金收入或其他經(jīng)營(yíng)收入標(biāo)準(zhǔn),收取各項(xiàng)收入,依法向拖欠租金和費(fèi)用的租戶進(jìn)行追繳;

　　6、承擔(dān)經(jīng)營(yíng)中的全部成本,并制定有效控制成本的方法和標(biāo)準(zhǔn);

　　7、組織所有廠商對(duì)**廣場(chǎng)進(jìn)行系統(tǒng)的營(yíng)銷策劃,展開積極有效的市場(chǎng)推廣活動(dòng);

　　8、根據(jù)具體情況市場(chǎng)變化,對(duì)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行調(diào)整和整改;

　　9、乙方須按期足額向甲方交付租金;

　　10、乙方在接受甲方委托經(jīng)營(yíng)期間,承擔(dān)該商業(yè)用房的公共維修基金、物業(yè)管理及經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用;

　　11、其它與經(jīng)營(yíng)相關(guān)的事宜。

　　十、違約責(zé)任。

　　1、甲方未書面通知乙方,將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租或設(shè)立抵押、擔(dān)保,造成乙方無法正常行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán)時(shí),甲方向乙方支付委托投資經(jīng)營(yíng)建筑面積房?jī)r(jià)款的 20% 作為違約金。

　　2、甲方違反本合同約定,即在乙方正常支付約定租金的前提下,干涉乙方行使經(jīng)營(yíng)管理權(quán),乙方有權(quán)扣除本年度租金的25%作為違約金。

　　3、乙方無正當(dāng)理由逾期向甲方交付租金,乙方應(yīng)按逾期每日依本年度約定租金的 0.5‰ 向甲方支付違約金,同時(shí),甲方有權(quán)依《擔(dān)保合同》規(guī)定,從**廣場(chǎng)有限公司的經(jīng)營(yíng)收入和儲(chǔ)備金獲得保證。

　　4、甲乙雙方必須遵守《**廣場(chǎng)物業(yè)管理公約》,任何一方違反規(guī)定按該公約承擔(dān)責(zé)任。

　　十一、合同的解除。

　　存在下列情形之一時(shí),本合同自動(dòng)解除,雙方均不承擔(dān)責(zé)任:

　　1、因不可抗力導(dǎo)致本合同無法執(zhí)行時(shí);

　　2、本合同有效期屆滿;

　　3、經(jīng)雙方同意的其他情況。

　　十二、爭(zhēng)議解決。

　　如發(fā)生糾紛,雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成,任何一方均有權(quán)向該房產(chǎn)所在地的人民法院起訴。

　　十三、補(bǔ)充條款。

　　本合同未盡事宜,由雙方協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　本補(bǔ)充協(xié)議一式四份,出賣人2份,買受人1份,備案機(jī)關(guān)1份。自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。

　　甲方: 乙方:

　　法定代表人或授權(quán)代表人: 法定代表人或授權(quán)代表人:

　　年 月 日 年 月

篇3：商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)銷售返租

　　商業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)銷售與返租

　　產(chǎn)權(quán)銷售是最近幾年房地產(chǎn)業(yè)才開始興起的一種銷售方式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，社會(huì)游資開始關(guān)注商鋪的高額回報(bào)；或是一些小型開發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷售就應(yīng)運(yùn)而生了。

　　產(chǎn)權(quán)銷售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由于購買產(chǎn)權(quán)商鋪的往往是投資人，與商戶非同一群體，因此無論是素質(zhì)還是資金均不同，產(chǎn)權(quán)人往往不經(jīng)營(yíng)，但也有部分自營(yíng)戶，一般比例不超過20%。

　　對(duì)此，開發(fā)商往往采用返租的方式來處理這個(gè)矛盾，從該點(diǎn)可延伸出很多方式，歸納下來主要為４種方式。

　　◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。回報(bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來支撐返點(diǎn)。

　　◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。

　　◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。市場(chǎng)內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，把銷售價(jià)格定高，通過高價(jià)格完成其8%或10%的返點(diǎn)。如王府井CEPA、巨庫等。

　　◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。如“新疆二道橋大巴扎”等。

　　產(chǎn)權(quán)銷售返租，關(guān)鍵看是否要有真實(shí)的回報(bào)作為支撐。

　　產(chǎn)權(quán)銷售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時(shí)，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點(diǎn)，返點(diǎn)一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設(shè)有擔(dān)保公司進(jìn)行返租擔(dān)保。

　　1.總款返租

　　總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷售給小業(yè)主，每年承諾8%或10%的回報(bào)，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報(bào)也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報(bào)?？偪钣邪茨攴档?，也有一次性返還幾年的。例如北京王府井某項(xiàng)目，其售價(jià)為9萬元/m2，返8.8%個(gè)點(diǎn)，同時(shí)采用商場(chǎng)業(yè)態(tài)建立名品折扣店。

　　另一種是為了解決商戶的入市購買門檻而采用的返租方式，即首付款返租市場(chǎng)，將市場(chǎng)分割成小鋪位給小業(yè)主，讓小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或包租，返8%或10%的回報(bào)（可從小業(yè)主首付款中扣除），從而降低了購買門檻。以5m2攤位為例，若每平米的售價(jià)為2萬元/m2，則總售價(jià)為10萬元，其中10萬元中的8%作為回報(bào)，統(tǒng)一返租3年或4年，即24%或32%的回報(bào)，（在首付款中扣除）以降低入市門檻。這種方式對(duì)市場(chǎng)開發(fā)而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)模管理。

　　2.首付款返租

　　一般而言，住宅按揭成數(shù)付款普遍達(dá)總款的7成，甚至達(dá)到8成，而商鋪按揭成數(shù)一般為總款的5成，最高也不過6成。這樣，一個(gè)總值20萬元的商鋪，首付款需要10萬元，相當(dāng)于一套總價(jià)40萬元住宅的首付款。

　　如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實(shí)施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴(kuò)大，這樣花幾千元就可以買到一個(gè)商鋪。對(duì)于2~4層商鋪，則可分別采取一次性返租3~5年的策略，這種方法通過降低首期門檻，可一舉打開高層商鋪滯銷難題。

　　以一個(gè)總值達(dá)10萬元的商鋪為例，在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況見表5-2。從以上供款實(shí)例可以看出，一次性返租5年后，實(shí)付首期款僅為一成，即只需1萬元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對(duì)偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款就僅為數(shù)千元了。

　　此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關(guān)系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價(jià)、總價(jià)在不斷遞減，對(duì)應(yīng)的投資者的實(shí)力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強(qiáng)。舉例如下。

　　由表5-4、5-5可以看出，銀行提供的按揭成數(shù)對(duì)一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭(zhēng)取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。

　　然而返租的方式也存在著一些不利的方面。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪不同于底商，由于在市場(chǎng)類業(yè)態(tài)中，產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)分散，因而不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的統(tǒng)一管理。針對(duì)這一點(diǎn)，各路學(xué)者的見解很多。對(duì)上述的虛擬回報(bào)模式許多人持反對(duì)意見，主要是因?yàn)槠鋷в心撤N金融詐騙的性質(zhì)。

　　3.返租需要處理的難點(diǎn)

　　大型商家整體租賃與商鋪銷售的關(guān)系

　　在許多市場(chǎng)中，由大型知名商家整體租賃再實(shí)現(xiàn)分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：商業(yè)項(xiàng)目由大型商家整體長(zhǎng)期租賃，大型商家作為本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業(yè)主；小業(yè)主則是作為商鋪的投資者而存在；發(fā)展商作為物業(yè)開發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。因此從整體上看，三者之間存在兩個(gè)基本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系。

　?。?）兩個(gè)基本點(diǎn)

　　發(fā)展商與大型商家的租約與發(fā)展商與小業(yè)主承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議在時(shí)間上具備一致性。

　　購買本項(xiàng)目商鋪的前提是：小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營(yíng)與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，而發(fā)展商則是通過與大型商家的租賃協(xié)議來保證小業(yè)主的租期收益。

　?。?）兩個(gè)關(guān)系

　　◆發(fā)展商與小業(yè)主的承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系

　　◆大型商家與發(fā)展商的承租方與出租方的關(guān)系

　　4.銷售風(fēng)險(xiǎn)與回避

　?。?）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)

　　大商家作為一個(gè)商業(yè)的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發(fā)”的概念），而發(fā)展商為了實(shí)現(xiàn)商鋪銷售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報(bào)而去補(bǔ)貼一定的資金。例如：

　　假設(shè)大型商家租用某大型商業(yè)10年時(shí)間，綜合考慮起租的租金、遞增率及商鋪項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)售價(jià)，其10年的平均回報(bào)率為5.8%，而發(fā)展商承諾投資客戶的回報(bào)率為8%，這之間就存在2.2%的差距。假設(shè)本項(xiàng)目的最終銷售價(jià)值為1億元，則發(fā)展商在這10年承租期*需補(bǔ)貼：

　　1億元*10年*0.022=2200萬元，　因而，由于長(zhǎng)期的高回報(bào)導(dǎo)致長(zhǎng)期補(bǔ)貼，為發(fā)展商今后留下了包袱，也產(chǎn)生了一定的風(fēng)險(xiǎn)。而該方面的風(fēng)險(xiǎn)也可通過一定的方式來回避：發(fā)展商首先需判斷自身資金的使用效率，如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對(duì)投資客戶的補(bǔ)貼就可通過回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補(bǔ)。補(bǔ)貼僅僅作為一種資金成本而已。

　　在市場(chǎng)允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長(zhǎng)期的高回報(bào)保障前提下，項(xiàng)目的市場(chǎng)銷售價(jià)值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報(bào)的補(bǔ)貼。但這種方式必須非常理性，脫離了市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)值同樣不具備實(shí)現(xiàn)的可行性。

　　（2）大商家經(jīng)營(yíng)不良帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　這是商家經(jīng)營(yíng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，也是發(fā)

展商最為擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營(yíng)管理不良，從而無法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。

　　由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需要通過一定的方式來規(guī)避。

　　應(yīng)選擇實(shí)力雄厚的知名商家。知名商家一般在長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中積累了很多經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力及吸引消費(fèi)能力，消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠度比較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力比較強(qiáng)。針對(duì)自身項(xiàng)目素質(zhì)要判斷市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景，就如同是社區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)商選擇大型超市一樣是充分迎合了市場(chǎng)的需求與商家經(jīng)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。社區(qū)中大量的家庭消費(fèi)需求就可為那些為家庭提供日常消費(fèi)為主的超市提供源源不斷的生意機(jī)會(huì)。這樣，商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)就有了良好的基礎(chǔ)，租金也就有了穩(wěn)定支付的保障。

　?。?）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　分割銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷的主要問題。雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問題來保障眾多小業(yè)主的利益呢？大型商家如繼續(xù)租用，則恐怕難以應(yīng)對(duì)眾多的小業(yè)主；但若不繼續(xù)租用，也需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個(gè)商場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。

　　發(fā)展商在承租期滿后，從項(xiàng)目本身營(yíng)銷的角度看，其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷售價(jià)值，發(fā)展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)留下后遺癥。

　　要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法，僅供參考。

　　首先，要成立業(yè)主委員會(huì)。

　　由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排商場(chǎng)的未來租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關(guān)系，通過類似“股權(quán)”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

　　其次，在項(xiàng)目前期分割規(guī)劃中，要充分考慮今后經(jīng)營(yíng)的需要。

　　要合理組織人流走向通道，合理設(shè)置通道的長(zhǎng)與寬，盡量保證鋪位的分割，做到“分則好售，合則好用”。這樣，即使返租期滿后大型商家不再租用，也可以通過商場(chǎng)本身布局，組織成立相應(yīng)的主題商場(chǎng)以對(duì)應(yīng)招商。大型商家整體承租后再分割銷售，作為一種商鋪的營(yíng)銷模式，它有其存在的合理性。它最大程度上解決了經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一與分散產(chǎn)權(quán)的矛盾。但同時(shí)也應(yīng)意識(shí)到它所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，只有在前期合理回避相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，才能做到無論是發(fā)展商的開發(fā)獲利，還是小業(yè)主的投資收益，才能都得到更有效的保障。