地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)模版

　　一、投資分析

　　1.1 項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境分析

　　1.1.1 土地性質(zhì)調(diào)查

　　1.1.2 周邊環(huán)境調(diào)查

　　1.1.3 交通條件調(diào)查

　　1.1.4 配套設(shè)施調(diào)查

　　1.2 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

　　1.2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況調(diào)查

　　1.2.2 區(qū)域市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)研究和政策可行性分析

　　1.3 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析

　　1.4 項(xiàng)目定位

　　1.4.1 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查

　　1.4.2 目標(biāo)市場(chǎng)定位研究

　　1.4.3 產(chǎn)品定位研究

　　1.5 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析和可實(shí)現(xiàn)價(jià)值預(yù)測(cè)

　　1.5.1 選擇可類(lèi)比項(xiàng)目

　　1.5.2 調(diào)查決定項(xiàng)目?jī)r(jià)值的因素及其權(quán)重

　　1.6 項(xiàng)目定價(jià)模擬

　　1.7 投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和規(guī)避措施

　　1.8 開(kāi)發(fā)計(jì)劃和現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)

　　二、開(kāi)發(fā)方案和營(yíng)銷(xiāo)策略

　　2.1 目標(biāo)市場(chǎng)定位及其特征和規(guī)模描述

　　2.2 產(chǎn)品定位

　　2.2.1 地塊分析和經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

　　2.2.2 建筑平面布局和功能分布

　　2.2.3 建筑單體分布

　　2.2.4 道路系統(tǒng)分布

　　2.2.5 綠化和環(huán)境系統(tǒng)分布

　　2.2.6 總體環(huán)境規(guī)劃概念和組團(tuán)分布

　　2.2.7 公共建筑和配套設(shè)施規(guī)劃概念和分布

　　2.2.8 開(kāi)發(fā)計(jì)劃、成本控制和質(zhì)量訴求要點(diǎn)

　　2.2.9 建筑物立面風(fēng)格與色彩

　　2.2.10 外立面設(shè)計(jì)要點(diǎn)

　　2.2.11 面積、戶(hù)型和室內(nèi)空間布局

　　2.2.12 社區(qū)生活方式指引

　　2.3 價(jià)格定位

　　2.4 上市時(shí)機(jī)規(guī)劃

　　2.5 促銷(xiāo)策略定位

　　2.5.1 營(yíng)銷(xiāo)主題、產(chǎn)品概念及溝通計(jì)劃

　　2.5.2 上市策略

　　2.5.3 價(jià)格促銷(xiāo)策略

　　2.5.4 細(xì)分市場(chǎng)促銷(xiāo)策略

　　2.5.5 傳播策略要點(diǎn)

　　三、規(guī)劃方案論證

　　四、促銷(xiāo)方案

　　4.1 促銷(xiāo)計(jì)劃

　　4.1.l 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝

　　4.1.2 營(yíng)銷(xiāo)中心和樣板間

　　4.1.3 形象識(shí)別系統(tǒng)及其延伸應(yīng)用

　　4.1.4 價(jià)格促銷(xiāo)計(jì)劃

　　4.1.5 廣告計(jì)劃

　　4.1.6 媒體組合策略和排期計(jì)劃

　　4.2 銷(xiāo)售執(zhí)行計(jì)劃

　　4.2.1 銷(xiāo)售周期和控制計(jì)劃

　　4.2.2 銷(xiāo)售員培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)資料

　　4.2.3 銷(xiāo)售資料和文本、銷(xiāo)售手冊(cè)

　　4.2.4 銷(xiāo)售業(yè)務(wù)流程規(guī)范

　　4.2.5 銷(xiāo)售崗位和現(xiàn)場(chǎng)管理制度

　　4.2.6 銷(xiāo)售信息反饋系統(tǒng)

　　4.2.7 入住程序和文本資料

　　五、促銷(xiāo)和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售顧問(wèn)

　　六、物業(yè)管理顧問(wèn)

　　6.1 物業(yè)管理內(nèi)容策劃

　　6.2 組織與人員結(jié)構(gòu)

　　6.3 人員培訓(xùn)

　　6.4 規(guī)章制度

　　6.5 操作規(guī)范

　　七、品牌戰(zhàn)略規(guī)劃和房地產(chǎn)企業(yè)管理顧問(wèn)

　　經(jīng)營(yíng)機(jī)制

　　追求整體財(cái)務(wù)收益最大化為根本原則，營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向機(jī)制服務(wù)從財(cái)務(wù)目標(biāo)。

　　投資分析

　　項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)可控是最為重要的問(wèn)題，在此前提下審視收益目標(biāo)。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　在保證財(cái)務(wù)收益的前提下最大可能的滿(mǎn)足目標(biāo)顧客需要。

　　營(yíng)銷(xiāo)策略

　　一切策略均以市場(chǎng)研究結(jié)論為基礎(chǔ)。

　　服務(wù)流程

　　一、

　　項(xiàng)目洽談

　　提交《項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)》

　　簽定合同

　　基礎(chǔ)信息收集與項(xiàng)目預(yù)判

　　提交《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與后期工作計(jì)劃》

　　投資機(jī)會(huì)分析

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議及后期工作計(jì)劃客戶(hù)匯報(bào)

　　進(jìn)行后續(xù)項(xiàng)目研究

　　二、

　　研究方案提交客戶(hù)備案或確認(rèn)

　　實(shí)施調(diào)研、分析、策劃

　　提交《項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告》

　　提交《項(xiàng)目研究結(jié)論和初步項(xiàng)目建議》

　　非正式客戶(hù)匯報(bào)會(huì)或溝通會(huì)

　　投資可行性分析

　　提交《項(xiàng)目投資可行性研究》《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》（總報(bào)告）

　　正式項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)研究方案提交客戶(hù)備案或確認(rèn)

　　實(shí)施調(diào)研、分析、策劃

　　提交《項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告》

　　提交《項(xiàng)目研究結(jié)論和初步項(xiàng)目建議》

　　非正式客戶(hù)匯報(bào)會(huì)或溝通會(huì)

　　投資可行性分析

　　提交《項(xiàng)目投資可行性研究》《項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告》（總報(bào)告）

　　正式項(xiàng)目匯報(bào)會(huì)

　　三

　　項(xiàng)目開(kāi)發(fā)顧問(wèn)

　　規(guī)劃顧問(wèn)服務(wù)

　　規(guī)設(shè)計(jì)方案財(cái)務(wù)分析

　　客戶(hù)滿(mǎn)意度調(diào)查

　　結(jié)束

篇2：商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)合同計(jì)劃書(shū)

　　商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)合同計(jì)劃書(shū)

　　商業(yè)管理顧問(wèn)內(nèi)容：

　　商場(chǎng)管理的目標(biāo)，是為商戶(hù)創(chuàng)造最佳的營(yíng)商環(huán)境，吸引顧客消費(fèi)，從而令發(fā)展商的物業(yè)獲得最高的回報(bào)與知名度。為此，提供的商業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)范圍如下：

　　1、完善設(shè)計(jì)服務(wù)

　　建筑師在設(shè)計(jì)一個(gè)商場(chǎng)時(shí)，最困難之處在于必須滿(mǎn)足發(fā)展商之余，同時(shí)能切合未來(lái)商戶(hù)及消費(fèi)者的需要，而后者往往正是建筑師難以掌握的。因此國(guó)外許多成功商場(chǎng)在開(kāi)發(fā)初期，即委托市場(chǎng)策劃及商場(chǎng)管理顧問(wèn)，以配合建筑師把潛在租戶(hù)及消費(fèi)者的需求融入設(shè)計(jì)中，令將來(lái)落成的商場(chǎng)更能切合市場(chǎng)需要。

　　本公司憑借龐大的零售商網(wǎng)絡(luò)、最新的市場(chǎng)信息和豐富的商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)潛在租戶(hù)及目標(biāo)消費(fèi)者自然透切了解。

　　在設(shè)計(jì)階段初期，本公司會(huì)分析及檢討前期顧問(wèn)對(duì)該項(xiàng)目所作的市場(chǎng)研究、擬定商場(chǎng)之主題、定位和商戶(hù)組合，以擬定將來(lái)商場(chǎng)運(yùn)作上所需的配置。

　　同時(shí)本公司會(huì)檢討相關(guān)建筑設(shè)計(jì)，包括后場(chǎng)空間與設(shè)施規(guī)劃，例如進(jìn)貨平臺(tái)、排水坑道、垃圾壓縮以及處理設(shè)備、服務(wù)走道、洗手間、嬰孩室、殘障設(shè)施、坡道、美食廣場(chǎng)清潔、清潔人員儲(chǔ)藏室、工程機(jī)房、推廣活動(dòng)儲(chǔ)藏室、汽車(chē)洗車(chē)設(shè)施等等...，這些后場(chǎng)的規(guī)劃對(duì)未來(lái)商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)影響重大，如果設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或考慮不周，將嚴(yán)重影響未來(lái)商場(chǎng)的對(duì)外形象、租賃條件收益，以至其營(yíng)運(yùn)支出等。

　　2、本公司可對(duì)下列各項(xiàng)提出建議，但不只限于下列各項(xiàng)：

　　·商場(chǎng)主要門(mén)口設(shè)計(jì)規(guī)劃

　　·商場(chǎng)±要出入門(mén)口的停車(chē)規(guī)劃(包括貴賓停車(chē)、出租車(chē)停車(chē)、殘障人士停車(chē))

　　·戶(hù)外廣告招牌、燈箱規(guī)劃

　　·戶(hù)內(nèi)、戶(hù)外美景、綠化規(guī)劃

　　·管理中心辦公室規(guī)劃

　　·中央控制室規(guī)劃

　　·戶(hù)內(nèi)廣告招牌、方向指引、警告、防火標(biāo)志規(guī)劃

　　·保全系統(tǒng)、區(qū)位，以及崗哨，包括停車(chē)場(chǎng)區(qū)域

　　·停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)、管理規(guī)劃

　　·工程工作室與工程儲(chǔ)存空間(大多數(shù)商場(chǎng)供應(yīng)不足)

　　·洗手間、清潔員工室規(guī)劃

　　·后場(chǎng)規(guī)劃，包括卸貨平臺(tái)、貨運(yùn)電梯、垃圾壓縮機(jī)、垃圾房、服務(wù)空間與走道儲(chǔ)存空間規(guī)劃

　　·員工餐廳、培訓(xùn)室、更衣室與洗手間

　　·中庭吊掛系統(tǒng)

　　·推廣、促銷(xiāo)道具工作室及儲(chǔ)藏空間

　　·舞臺(tái)與表演空間規(guī)劃

　　·建議音響、廣播系統(tǒng)與區(qū)位規(guī)劃

　　·美食廣場(chǎng)規(guī)劃，包括后場(chǎng)、垃圾處理、清洗室、洗衣室、制服儲(chǔ)藏室

　　·主力店例如百貨公司、量販店、電影院及其它餐廳、娛樂(lè)業(yè)種之員工通道、顧客通道及卸貨區(qū)，特別在晚上商場(chǎng)關(guān)門(mén)以后

　　·建議節(jié)約能源方法

　　3、籌備管理服務(wù)(開(kāi)幕前)

　　交付使用前九個(gè)月的管理籌備工作，對(duì)將來(lái)商場(chǎng)能否順利開(kāi)幕至為重要。本公司將為項(xiàng)目籌組和培訓(xùn)管理隊(duì)伍，負(fù)責(zé)從建筑施工單位手中接管竣工大廈，統(tǒng)籌、監(jiān)控租戶(hù)統(tǒng)一裝修，策劃/配合開(kāi)幕宣傳推廣、公關(guān)活動(dòng)，建立商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理系統(tǒng)和制度，確保商場(chǎng)順利運(yùn)作及開(kāi)幕。

　　4、本公司將為專(zhuān)案組成專(zhuān)案工作小組，并按大廈工程進(jìn)度及實(shí)際需要派駐資深商場(chǎng)總經(jīng)理到大廈，全力統(tǒng)籌下列工作：

　　·制定管理架構(gòu)及崗位配制

　　·制訂初步管理收支預(yù)算案

　　·建議管理費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)的收費(fèi)基準(zhǔn)

　　·建議宣傳推廣費(fèi)的收費(fèi)基準(zhǔn)

　　·制訂商場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)指引

　　·制定租戶(hù)手冊(cè)及裝修指南.

　　·合同檢閱及文件記錄

　　·籌組商場(chǎng)管理中心

　　·制訂管理方針

　　·制訂商場(chǎng)管理系統(tǒng)

　　·制定財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)

　　·制訂采購(gòu)制度及程序

　　·商場(chǎng)機(jī)電設(shè)備調(diào)試

　　·制訂計(jì)劃及預(yù)防性維修計(jì)劃

　　·設(shè)備預(yù)防性維修檢核方案

　　·選聘員工及進(jìn)行培訓(xùn)

　　·制定大廈接收、交付使用程序

　　·工程遺漏報(bào)告及跟進(jìn)工作

　　·安排投保

　　·租戶(hù)裝修管控

　　·統(tǒng)籌申辦各項(xiàng)許可證及批文

　　5、營(yíng)運(yùn)管理服務(wù)(開(kāi)幕后)

　　商場(chǎng)開(kāi)幕后，所有日常運(yùn)作應(yīng)該盡快踏上軌道，提供一個(gè)安全、清潔、舒適的購(gòu)物環(huán)境予顧客之余，還要達(dá)到理想的營(yíng)運(yùn)效益。

　　同時(shí)，面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售消費(fèi)市場(chǎng)，國(guó)外許多成功商場(chǎng)都會(huì)透過(guò)宣傳推廣活動(dòng)為消費(fèi)者帶來(lái)刺激、新鮮感，因此如何推行有效的宣傳推廣、促銷(xiāo)及公關(guān)活動(dòng)也是商場(chǎng)能否保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

　　6、本公司已結(jié)合國(guó)內(nèi)外許多成功經(jīng)驗(yàn)，而建立了一套專(zhuān)業(yè)及高水準(zhǔn)的商場(chǎng)管理系統(tǒng)：

　　·市場(chǎng)分析

　　·租戶(hù)聯(lián)系

　　·客戶(hù)服務(wù)、小區(qū)服務(wù)

　　·宣傳推廣、促銷(xiāo)及公關(guān)活動(dòng)

　　·節(jié)日裝飾

　　·日常行政運(yùn)作

　　·員工持續(xù)培訓(xùn)

　　·設(shè)備、設(shè)備維護(hù)

　　·清潔、園藝綠化

　　·保安、消防工作

　　·停車(chē)場(chǎng)管理

　　·財(cái)務(wù)管理

　　·成本控制

　　·保險(xiǎn)

　　·檢討現(xiàn)存制度

　　·提交改善建議

　　·提交商場(chǎng)整體營(yíng)運(yùn)報(bào)告

　　7、提供商業(yè)招商代理，包括主力店、次主店和散戶(hù)，相關(guān)委托事項(xiàng)由雙方另行協(xié)商并簽定合同(見(jiàn)附件五)。

　　8、工作左式：

　　甲方顧問(wèn)人員名單及負(fù)責(zé)范圍詳列在本合同附件(四)。在前期商業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)階段。甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項(xiàng)目舉行工作會(huì)議一次或進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問(wèn)工作體現(xiàn)及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會(huì)議或現(xiàn)場(chǎng)巡視日期因故需要更改(包括顧問(wèn)人員休假、生病等等)，應(yīng)事先通知對(duì)方及另訂日期，但每星期應(yīng)不少于一次工作會(huì)議或現(xiàn)場(chǎng)巡視。乙方通過(guò)去時(shí)書(shū)面報(bào)告或會(huì)議錄，將意見(jiàn)和建議呈送甲方，完成有關(guān)工作。

　　乙方必須在本合同開(kāi)始時(shí)向甲方提供工作方案，并接受甲方監(jiān)管，使顧問(wèn)工作時(shí)間和運(yùn)作落到實(shí)處。

　　附件(二)：首年物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)

　　1、建設(shè)規(guī)劃

　　1.1 審閱該項(xiàng)目的主要土建及機(jī)電設(shè)備施工圖紙，從曰后管理、可維修性及運(yùn)作效益的角度提出意見(jiàn)和建議

　　1.2審閱該項(xiàng)目的主要機(jī)電設(shè)備數(shù)據(jù)，就其性能、載荷、可維修陸等提出意見(jiàn)和建議

　　1.3 審閱該項(xiàng)目的主休裝修設(shè)計(jì)圖紙，從曰后管理、可維修陸及運(yùn)作效益的角度提出意見(jiàn)和建議

　　1.4 審閱該項(xiàng)目的管理用房數(shù)據(jù)，就其分布及合適性的提出意見(jiàn)和建議

　　2、驗(yàn)收接管

　　2.1 向甲方建議項(xiàng)目驗(yàn)收接管小組架構(gòu)組織，并提供相關(guān)的驗(yàn)收接管培訓(xùn)予主管人員

　　2.2 審查該項(xiàng)目驗(yàn)收接管計(jì)劃，并提出意見(jiàn)和建議

　　2.3 審查該項(xiàng)目缺遺漏清單，并提出意見(jiàn)和建議

　　2.4 審查機(jī)電設(shè)備供貨商提供予管理處工程部人員的機(jī)電設(shè)備操作實(shí)務(wù)培訓(xùn)課程，免卻有關(guān)人員在機(jī)電設(shè)備投入使用時(shí)出現(xiàn)不懂操作的情況

　　2.5 審查機(jī)電設(shè)備供貨商所提供的操作手冊(cè)是否完整和符合規(guī)格

　　2.6審查機(jī)電設(shè)備供貨商所提供的設(shè)備施線(xiàn)路圖是否完整和符全規(guī)格

　　2.7審查項(xiàng)目建設(shè)總承包公司所提供的竣工圖紙是否符合規(guī)格

　　3、建立制度和系統(tǒng)；

　　3.1財(cái)務(wù)管理

　　a)協(xié)助甲方草擬首年度財(cái)務(wù)管理收支預(yù)算案

　　b)向甲方建議首年度管理服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　c)向甲方建議財(cái)務(wù)收支處理規(guī)則和程序

　　d)向甲方建方建議財(cái)務(wù)人員崗位責(zé)任

　　3.2 單元交付

　　向甲方建議單元交付工作小組架構(gòu)組織，并協(xié)助甲方：

　　·制定單元交付工作計(jì)劃

　　·提供相關(guān)的工作培訓(xùn)(特別是客戶(hù)服務(wù)培訓(xùn))予單元移交小組主管人員

　　·檢查單元交付工作情況，必要時(shí)提出意見(jiàn)和指導(dǎo)

　　3.3 管理架構(gòu)

　　向甲方建議該項(xiàng)目管理處總體架構(gòu)組織，并協(xié)助甲方：

　　e)制定員工招聘計(jì)劃，包括招聘方式、學(xué)歷及技術(shù)要求、工作經(jīng)驗(yàn)、考核形式等等

　　f)制定管理處員工守則

　　g)建議各級(jí)員工制服設(shè)計(jì)構(gòu)思

　　3.4 業(yè)戶(hù)管理制度

　　協(xié)助甲方建立業(yè)戶(hù)管理制度，包括：

　　a)制定管理公約

　　b)制定業(yè)戶(hù)手冊(cè)

　　c)制定業(yè)戶(hù)裝修指南

　　3.5 裝修管理

　　向甲方建議業(yè)戶(hù)二次裝修管理辦法，包括：

　　·裝修期場(chǎng)地管理及清潔管理辦法

　　·裝修期垃圾收集處理方案

　　3.6 看板/導(dǎo)示系統(tǒng)

　　·向甲方建議總體廣告牌及導(dǎo)示牌的布局和位置

　　·對(duì)總體廣告牌及導(dǎo)示牌的設(shè)計(jì)提出意見(jiàn)和建議

　　3.7 設(shè)備管理及運(yùn)行系統(tǒng)

　　·向甲方建議工程部最適運(yùn)作組織架構(gòu)

　　·向甲方建議首兩面年預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃

　　·協(xié)助制定首兩年預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃

　　·向甲方提供工程部必須購(gòu)置的維修工程用具及器材清單

　　·向甲方建議機(jī)電設(shè)備房間管理辦法

　　·向甲方建建議工程部人員崗位責(zé)任

　　3.8 人事管理系統(tǒng)

　　·向甲方建議制定人事部人員崗位責(zé)任

　　·制定首年度員工培訓(xùn)計(jì)劃

　　·制定人事運(yùn)作規(guī)則及程序

　　3.9 行政管理系統(tǒng)

　　·向甲方建議鎖匙貯存及領(lǐng)用規(guī)則

　　·向甲方建議檔存檔規(guī)范

　　·向甲方建議倉(cāng)庫(kù)(布草房)收發(fā)制度

　　·向甲方建議管理處辦公室文儀器材購(gòu)置清單

　　3.10 安全管理系統(tǒng)

　　·向甲方建議保安人員崗位責(zé)任

　　·向甲方建議消防人員崗位責(zé)任

　　·向甲方建議保安部運(yùn)作規(guī)則和程序

　　·向甲方建議消防定理計(jì)劃，包括消防演練、消防培訓(xùn)、設(shè)備管理及各級(jí)防火責(zé)任人制度

　　3.11 客戶(hù)服務(wù)系統(tǒng)

　　·向甲方建議客戶(hù)查詢(xún)或投訴的處理程序

　　·向甲方建議客戶(hù)服務(wù)人員崗位責(zé)任

　　·向甲方建議首年度客戶(hù)服務(wù)工作計(jì)劃

　　·審查該項(xiàng)目客戶(hù)服務(wù)中心的設(shè)計(jì)及配套設(shè)施，并提出意見(jiàn)和建議

　　3.12 清潔綠化管理系統(tǒng)

　　·審查該項(xiàng)目落成后清潔工作計(jì)劃，并提出意見(jiàn)和建議

　　·審查該項(xiàng)目開(kāi)荒清潔工作計(jì)劃，并提出意見(jiàn)和建議

　　3.13 停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)

　　·向甲方建議貨物、家具、裝修材料進(jìn)出管理規(guī)定

　　·向甲方建議業(yè)戶(hù)物流動(dòng)線(xiàn)安排

　　·審閱該項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)總體規(guī)劃，并提出意見(jiàn)和建議

　　·審閱該項(xiàng)目地面停車(chē)及交通安排，并提出意見(jiàn)和建議

　　3.14 其它服務(wù)

　　·審查該項(xiàng)目落成后之財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及公共責(zé)任保險(xiǎn)預(yù)案并提出意見(jiàn)和建議

　　·向甲方建議日常物業(yè)管理常用緊急應(yīng)變計(jì)劃

　　·協(xié)助甲方制定該項(xiàng)目開(kāi)幕計(jì)劃

　　4、工作方式：

　　甲方顧問(wèn)人員名單及負(fù)責(zé)范圍詳列在本合同附件(四)。在前期物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)階段，甲乙雙方約定每周星期三甲方的辦公室或在該項(xiàng)目舉行工作會(huì)議一次或進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問(wèn)工作體現(xiàn)及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會(huì)議或現(xiàn)場(chǎng)巡視日期因故需要更改(包括顧問(wèn)人員休假、生病等等)，應(yīng)事先通知對(duì)方及另訂日期，但每星期應(yīng)不少于一次工作會(huì)議或現(xiàn)場(chǎng)巡視。乙方通過(guò)去時(shí)書(shū)面報(bào)告或會(huì)議錄，將意見(jiàn)和建議呈送甲方，完成有關(guān)工作。

　　乙方必須在本合同開(kāi)始時(shí)向甲方提供工作方案，并接受甲方監(jiān)管，使顧問(wèn)工作時(shí)間和運(yùn)作落到實(shí)處。

　　附件(三)：第二年物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)

　　工作內(nèi)容

　　1、品質(zhì)管理：

　　·逐步引進(jìn)IS09000為基礎(chǔ)之管理模式，協(xié)助甲方完善該項(xiàng)目之管理運(yùn)作制度

　　2、形象定位；

　　·向甲方建議管理處的形象包裝方案，確立國(guó)際化商業(yè)物業(yè)管理形象。

　　·協(xié)助甲方參加全國(guó)、省、市示范大廈(在該項(xiàng)目與及甲方提供的峰件允許的前提下)，若該項(xiàng)目被評(píng)定為全國(guó)省、市示范大廈，甲方同意獎(jiǎng)勵(lì)乙方港幣330，000元(全國(guó))，港幣220，000元(省)，港幣110，000元(市)，并且在接獲評(píng)定通知之曰起7天內(nèi)向乙方一次支付。

　　3、操作檢討

　　3.1 定期與物業(yè)管理公司人員召開(kāi)例會(huì)，為日常管理運(yùn)作包括財(cái)力、保安、人事、維修保養(yǎng)、清潔綠化、客戶(hù)服各等各方面提供意見(jiàn)與指志，或進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視，檢查該項(xiàng)目的整體物業(yè)管理水平，包括以下操作檢討：

　　·每季一次檢討該項(xiàng)目機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作、維護(hù)與保養(yǎng)工作，并在檢討后提出指導(dǎo)。

　　·每季一次檢討該項(xiàng)目的保安運(yùn)作、并在檢討后提出指導(dǎo)。

　　·每季一次檢討該項(xiàng)目的客戶(hù)服力工作，并在檢后提出指導(dǎo)。

　　·每月一次檢討該項(xiàng)目的清潔綠化水平，并在檢討后提出指導(dǎo)。

　　·每月一次檢討該項(xiàng)目日常重大突發(fā)事件的處理情況，并在檢討后提出指導(dǎo)。

　　·在主要節(jié)日慶典前指導(dǎo)管理處進(jìn)行策劃與布置。

　　3.2 每季一次審閱該項(xiàng)目的管理費(fèi)收入狀況、及整體財(cái)務(wù)狀況。

　　3.3 每年年底時(shí)指導(dǎo)物業(yè)管理公司處草擬下一年度的工作計(jì)劃進(jìn)行審意閱，并在審閱后一個(gè)月內(nèi)提出書(shū)面意見(jiàn)。

　　4、員工培訓(xùn)：

　　每年指導(dǎo)管理處制定該項(xiàng)目的培訓(xùn)計(jì)劃，并派員在主要培訓(xùn)課程擔(dān)任導(dǎo)師。所計(jì)劃的培訓(xùn)提綱包括：

　　·客戶(hù)服務(wù)

　　·能耗管理

　　·保安監(jiān)控

　　·清潔綠化

　　·督導(dǎo)管理

　　·危機(jī)應(yīng)變管理

　　·預(yù)防性維修保養(yǎng)

　　·環(huán)境保護(hù)

　　·財(cái)務(wù)管理

　　·語(yǔ)言應(yīng)對(duì)

　　·溝通技巧

　　·先進(jìn)物業(yè)管理知識(shí)

　　5、管理審核：

　　5.1 每年派員檢視主要機(jī)電設(shè)備設(shè)施運(yùn)作情況一次，并在檢視后2個(gè)月內(nèi)向甲方提交審查報(bào)告。

　　5.2 每年派員檢視該項(xiàng)目的安全管理狀況一次，并在檢視后2個(gè)月內(nèi)向甲方提交審查報(bào)告.

　　3.3 指導(dǎo)管理處每年進(jìn)行用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查一次，在管理處統(tǒng)計(jì)結(jié)果后進(jìn)行分析，分析后八星期內(nèi)向甲方提交報(bào)告。

　　6、工作方式：

　　甲方顧問(wèn)人員名單及負(fù)責(zé)范圍詳列在本合同附件(四)。在本合同第二年商業(yè)物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)階段，甲乙雙方約定每月三次(約每十天)在甲方的辦公室或在該項(xiàng)目舉行工作會(huì)議一次或進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡視一次，每次為期一天，將乙方的顧問(wèn)工作體現(xiàn)及完成。為更有效地完成工作，甲乙雙方同意工作會(huì)議或現(xiàn)場(chǎng)巡視日期因故需要更改(包括顧問(wèn)人員休假、生病等等)，應(yīng)事先通知對(duì)方及另訂日期，但每月應(yīng)不少于三次工作會(huì)議或現(xiàn)場(chǎng)巡視。乙方通過(guò)書(shū)面報(bào)告或會(huì)議紀(jì)錄，將意見(jiàn)和建議呈送甲方，完成有關(guān)工作。

　　乙方必須在本合同開(kāi)始時(shí)向甲方提供工作方案，并接受甲方監(jiān)管，使顧問(wèn)工作時(shí)間和運(yùn)作落到實(shí)處。

　　附件(四)：雙方關(guān)系架構(gòu)

　　略...

　　附件(五)；招商代理委托合同

　　略...

　　附件(六)：委托書(shū)

　　委托書(shū)

　　茲委托_________公司按該公司_____年_____月_____日計(jì)劃書(shū)所開(kāi)條件由_____年_____月_____日起為成都__________之管理顧問(wèn)。雙方同意于本委托書(shū)簽署曰起一個(gè)月內(nèi)簽署管理顧問(wèn)合約。

　　簽署：_________

　　_________公司

　　日期：________

　　簽署：________

　　_________公司

　　日期：________

　　十、顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)報(bào)價(jià)

　　根據(jù)聚豪名軒項(xiàng)目顧問(wèn)工作實(shí)際情況，現(xiàn)作以下報(bào)價(jià)：

　　一、為聚豪名軒項(xiàng)目提供顧問(wèn)服務(wù)一年，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)的前期介入開(kāi)始，我司除提供書(shū)面顧問(wèn)服務(wù)外，每周到現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)指導(dǎo)一天。顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)全年人民幣壹拾伍萬(wàn)圓(小寫(xiě)為50000.00元)。

　　二、根據(jù)貴司需要，亦可由我司派出駐場(chǎng)顧問(wèn)全程現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)管理運(yùn)作.駐場(chǎng)顧問(wèn)的工資等費(fèi)用由貴司支付每月人民幣壹萬(wàn)元(小寫(xiě)為10000.00元)。

　　深圳市____物業(yè)管理顧問(wèn)有限公司

　　____年___月___日

篇3：X商業(yè)集團(tuán)各類(lèi)費(fèi)用計(jì)劃審核報(bào)銷(xiāo)程序

　　某商業(yè)集團(tuán)關(guān)于各類(lèi)費(fèi)用計(jì)劃及審核報(bào)銷(xiāo)程序

　　為控制降低成本，總公司為各商場(chǎng)、部門(mén)的費(fèi)用在年初已制定計(jì)劃。一切費(fèi)用支出都應(yīng)控制在計(jì)劃之內(nèi)。因此要求各商場(chǎng)各部門(mén)在當(dāng)月三十日前制定下月費(fèi)用支出計(jì)劃表:其中有報(bào)刊廣告、物業(yè)維修、辦公及其它費(fèi)用明細(xì)表報(bào)予財(cái)務(wù)部。否則發(fā)生的費(fèi)用則不能報(bào)銷(xiāo)。若有特殊原因超出計(jì)劃指標(biāo)需有報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才能實(shí)施。

　　一、各類(lèi)費(fèi)用年、月計(jì)劃：

　　（1）報(bào)刊廣告費(fèi)年計(jì)劃指標(biāo)80萬(wàn)元，月計(jì)劃：6.66萬(wàn)元。

　　（2）商場(chǎng)物業(yè)維修費(fèi)年計(jì)劃指標(biāo)：16.9萬(wàn)元。其中：南門(mén)商場(chǎng)年計(jì)劃5.4萬(wàn)元，月計(jì)劃0.45萬(wàn)元。西門(mén)商場(chǎng)年計(jì)劃4.97萬(wàn)元。月計(jì)劃0.41萬(wàn)元。太升商場(chǎng)年6.53萬(wàn)元。月計(jì)劃0.54萬(wàn)元。

　　（3）辦公費(fèi)用年計(jì)劃指標(biāo)6.12萬(wàn)元。其中公司總部年計(jì)劃3萬(wàn)元、月計(jì)劃0.25萬(wàn)元。南門(mén)商場(chǎng)年計(jì)劃0.96萬(wàn)元，月計(jì)劃0.08萬(wàn)元.西門(mén)商場(chǎng)年計(jì)劃1.2萬(wàn)元、月計(jì)劃0.1萬(wàn)元。太升商場(chǎng)年計(jì)劃0.96萬(wàn)元、月計(jì)劃0.08萬(wàn)元。

　　（4）電話(huà)費(fèi)：南門(mén)商場(chǎng)月計(jì)劃0.12萬(wàn)元、西門(mén)商場(chǎng)月計(jì)劃0.12萬(wàn)元、太升商場(chǎng)月計(jì)劃0.1萬(wàn)元。

　　（5）清潔費(fèi)用品：南門(mén)商場(chǎng)月計(jì)劃0.025萬(wàn)元。西門(mén)商場(chǎng)月計(jì)劃0.025萬(wàn)元,太升商場(chǎng)0.025萬(wàn)元。

　　（6）廣告制作費(fèi)：南門(mén)商場(chǎng)月計(jì)劃0.16萬(wàn),西門(mén)商場(chǎng)月計(jì)劃0.16萬(wàn)元,太升商場(chǎng)0.1萬(wàn)元。

　　二、費(fèi)用審核程序：

　　（1）商場(chǎng)需發(fā)生費(fèi)用前首先填報(bào)"購(gòu)物申請(qǐng)單"廣告牌布幅費(fèi)用填報(bào)"制作單"印刷品費(fèi)用填報(bào)"印刷品制作單"。金額在1000元以?xún)?nèi)由商場(chǎng)總監(jiān)審批簽字。300元以?xún)?nèi)由商場(chǎng)經(jīng)理審批簽字同意才能借款購(gòu)買(mǎi)。

　　（2）借款手續(xù)由經(jīng)辦人填寫(xiě)借款單，借款在1,000元以?xún)?nèi)由商場(chǎng)總監(jiān)簽字同意，300元以?xún)?nèi)商場(chǎng)經(jīng)理（部門(mén)經(jīng)理）簽字同意經(jīng)財(cái)部經(jīng)理簽字后才能到財(cái)務(wù)室借款。

　　（3）所購(gòu)物價(jià)格一律由zz負(fù)責(zé)定價(jià)如物業(yè)維修、噴繪、KT版、布幅、廣告架牌、刻字布幅、辦公用品，（含電腦、打印機(jī) 、復(fù)印機(jī)）印刷品（三家以上報(bào)價(jià)）應(yīng)不斷咨訊，掌握價(jià)格行情。并負(fù)責(zé)每月公布現(xiàn)行價(jià)。商場(chǎng)經(jīng)理派物業(yè)主管負(fù)責(zé)購(gòu)買(mǎi)。商品的價(jià)格不能高于已定價(jià)。購(gòu)物中若有假冒偽劣商品應(yīng)立即退貨。造成經(jīng)濟(jì)損失的應(yīng)根據(jù)損失金額不低于50%由簽字人和購(gòu)買(mǎi)人負(fù)責(zé)賠償。并扣績(jī)效工資10分。

　　（4）商場(chǎng)經(jīng)理應(yīng)審查購(gòu)貨計(jì)劃、質(zhì)量、數(shù)量、價(jià)格、用途，認(rèn)真審核后才能在發(fā)票上負(fù)責(zé)簽字。若因玩忽職守造成經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)根據(jù)損失金額賠償50%并扣效用工資5分，績(jī)效工資5分。

　　（5）商場(chǎng)維修、清潔用品、廣告制作費(fèi)由祁戰(zhàn)敏負(fù)責(zé)在費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單審核簽字。報(bào)刊廣告費(fèi)報(bào)銷(xiāo)單由季澄洪審批簽字。辦公、電話(huà)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單由劉巖負(fù)責(zé)審核簽字。負(fù)責(zé)審核各類(lèi)費(fèi)用若不認(rèn)真負(fù)責(zé)。因失職造成經(jīng)濟(jì)損失者扣績(jī)效工資10分。并對(duì)經(jīng)濟(jì)損失的50%承擔(dān)責(zé)任。

　　（6）有關(guān)商場(chǎng)設(shè)施改造，必須有預(yù)算報(bào)告，總經(jīng)理批示同意后才能實(shí)施。費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)審核程序按以上條例執(zhí)行。

　　（7）業(yè)務(wù)往來(lái)中的招待費(fèi)應(yīng)附有菜單和票據(jù)才能給予報(bào)銷(xiāo)。

　　三、費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)程序

　　（1）各類(lèi)費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)單和請(qǐng)購(gòu)單一并交付公司財(cái)務(wù)部再次審核。西門(mén)、南門(mén)商場(chǎng)由龍?jiān)漆敦?fù)責(zé)審核，太升、新時(shí)代商場(chǎng)由包君偉負(fù)責(zé)審核。在審核過(guò)程中應(yīng)認(rèn)真復(fù)查無(wú)誤方能簽字報(bào)銷(xiāo)

　　（2）商場(chǎng)經(jīng)理（物業(yè)主管）負(fù)責(zé)記錄當(dāng)月支出明細(xì)表。分類(lèi)的有物業(yè)維修、電梯維修、保潔用品、設(shè)施改造、布幅、廣告牌、辦公費(fèi)、電話(huà)費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)、招待費(fèi)等。每月計(jì)算出月結(jié)金額。并裝訂成冊(cè)，以便掌握了解各類(lèi)費(fèi)用狀況是否控制在計(jì)劃之內(nèi)。到總部辦理報(bào)銷(xiāo)費(fèi)用時(shí)需帶上此表，商場(chǎng)管理部負(fù)責(zé)逐筆審核。（附支出明細(xì)表樣）。

　　四、審核報(bào)銷(xiāo)程序圖示

　　計(jì)劃--請(qǐng)購(gòu)單--定價(jià)（zz）--商場(chǎng)經(jīng)理審核簽字--購(gòu)買(mǎi)--總部分管人員審核簽字--財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核簽字-- 各商場(chǎng)財(cái)務(wù)部報(bào)銷(xiāo)。

　　五、財(cái)務(wù)部月底分商場(chǎng)部門(mén)，將各類(lèi)費(fèi)用明細(xì)表上報(bào)總經(jīng)理審核，經(jīng)同意簽字后此表附財(cái)務(wù)憑證裝訂。

　　總部財(cái)務(wù)部