商業(yè)地產(chǎn)推廣運(yùn)作手法：租賃模式

　　一、租賃模式:

　　市場類的運(yùn)作手法因商戶對市場的認(rèn)同度不同，從而延伸出很多招商租賃模式，隨著認(rèn)同度的加重，對于前期的進(jìn)入成本就加大，如認(rèn)同度低，則前期的進(jìn)入成本低，進(jìn)入成本中，延伸諸如贊助費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、入場費(fèi)、好處費(fèi)等名目繁多的一次性入市門檻費(fèi)用，然后再進(jìn)行各種組合，我們?？吹揭韵逻@些廣告詞如：

　　1、白云市場：5年包租年收益80%，一次性返還前二年收益。

　　2、北方明珠：簽約方式是有一年租期，十年租期；優(yōu)惠政策：進(jìn)駐的商戶統(tǒng)一免租期3個月。

　　3、盈通購物城：商業(yè)低首付創(chuàng)紀(jì)錄，正常首付15萬三年累計返還10萬，超低簽約首付5萬，月還款2000余元。投資安心創(chuàng)紀(jì)錄，開發(fā)商攜金牌實(shí)戰(zhàn)型商管團(tuán)隊(duì)推出"三年傾力養(yǎng)鋪運(yùn)動"永續(xù)經(jīng)營，投資安心放心。

　　4、萬博商廈：搶占二環(huán)內(nèi)旺鋪，僅需4 .8萬元投放，三年包租，月供無憂。

　　5、星河城：A、一次性付款享受98×97折優(yōu)惠；B、按揭付款享受98×98折優(yōu)惠；C、其它付款方式享受98×99折優(yōu)惠。

　　6、世冠宏業(yè)：租金保障，簽約三年租金不變，免租一年。

　　7、第三級：投資第三級，10年包租！輕松擁有50年商業(yè)產(chǎn)權(quán)等等。下面逐一介紹其模式。

　　租賃模式主要根據(jù)商戶對市場的認(rèn)同度而確定，對項(xiàng)目認(rèn)同度越高，進(jìn)入項(xiàng)目的入市門檻也就高，租賃也由此派出許多的模式，下面以認(rèn)同度的強(qiáng)弱劃分，由弱到強(qiáng)，依次排列租賃在各種階段的使用模式

　　1． 項(xiàng)目認(rèn)同低的情況下，優(yōu)惠出租

　　A、免租3個月，交6個月使用9個月，免半年租金

　　B、前3月免租，租金月付，押一付一，或3月一付

　　C、在市場未成熟前，所有租金打5折，或是免租金。

　　D、在××日之前，不計租金，只收攤位保證金5000元。

　　等等諸如此類以極其優(yōu)惠條件要求先入場的，都是項(xiàng)目認(rèn)同度低，需要商戶占主導(dǎo)地位，吸引商戶入市的舉措。

　　2． 在項(xiàng)目認(rèn)同度一般，正常出租

　　A、試營業(yè)1個月（或3個月）租金押一付三，或是半年付

　　B、交攤位押金××元，租金半年付，季付，押二付三等

　　C、交攤位押金門檻低，從幾千到2萬不等，租金年付。

　　3． 認(rèn)同度略強(qiáng)，開始設(shè)置門檻

　　A、押金××元（正常市場為2000元、5000元、1萬元）此外則收2萬元不等，視門檻高低，租金半年付或季付）

　　B、押金××元，租金年付（押金為2萬元以上）

　　C、押金××元，租金要2年一付

　　D、押金××元，租金3年分二期付清，在封頂付一部分，開業(yè)付一部分，交款時間從未交付使用時開始計算交。

　　E、押金不變，一次性5年租金分3年付清，在前3年付清5年租金。

　　F、押金不變，租金一次收5年，開業(yè)一次性付清前2年，然后第二年收清后2年，第三年收最后一年。

　　G、租金10元，定6元，但一次性收10年的租金。（如北京的西點(diǎn)市場模式）

　　4． 認(rèn)同度再高點(diǎn)，門檻設(shè)置再高些

　　A、收押金 **元，收取管理費(fèi)（物業(yè)管理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)（ 元/m2月），門檻中含條件，收取費(fèi)用多樣化，租金交付方式不變（季付或半年付、年付）

　　B、收押金不變，租金交付（半年、季付、年付），收建設(shè)費(fèi)（或含××建筑東西）1萬元、5000元，金額在2萬不等。

　　C、收押金不變，收入場費(fèi)5000元，1萬元，但分樓層分業(yè)態(tài)，在好樓層，好業(yè)態(tài)的區(qū)域加收入場費(fèi)，，其它為正常

　　E、收贊助費(fèi)或入場費(fèi)2萬-5萬元，但不收押金，租金半年付、季付

　　F、5年或10年經(jīng)營權(quán)買斷費(fèi)**元（低于5萬元），5年租金不變，租金半年付或年付。

　　G、10年經(jīng)營權(quán)買斷費(fèi)（5萬元以下），租金押金不變

　　H、收取10年經(jīng)營權(quán)買斷費(fèi)，租金不用交，收物業(yè)管理費(fèi)，但管理費(fèi)奇高， 約低于租金。

　　5． 認(rèn)同度高，門檻高，設(shè)置復(fù)雜化

　　A、收押金5萬元或8萬元，收入場費(fèi)5萬、3萬元，租金交付為一收2年租金（秀水街模式）

　　B、收取20年經(jīng)營權(quán)買斷費(fèi)10萬-30萬，租金年付，逐年遞增。

　　C、10年經(jīng)營使用權(quán)買斷，按平米價格（產(chǎn)權(quán)價格6折，8折）， 15年、20年使用權(quán)，辦理按揭，或分期付款。同時再收租金。在租賃中，由于項(xiàng)目的認(rèn)同度不同，產(chǎn)品的使用多姿多彩，因此如何使利潤最大化是一個需仔細(xì)討論和分析的。很多項(xiàng)目的失敗，都是在不同的認(rèn)同度下，運(yùn)用了錯誤的方法，具體要根據(jù)實(shí)際情況正確判斷項(xiàng)目的市場認(rèn)同度，正確的使用各種方法．

　　以下為某某大廈的幾種招租表現(xiàn)方式，現(xiàn)摘錄下來供大家鑒賞。

　　1、年租方式

　　通常采用設(shè)置門檻（入場費(fèi)或押金等），再一次性收取年租，以后每年收取租金的方式為年租方式。

　　2、5年使用權(quán)，分期付款

　　即目前市場的租售方式，同樣先是門檻，包含押金和2年的租金，之后按照比例分2年收齊，合同5年一簽訂。

　　例：標(biāo)準(zhǔn)鋪位的門檻為4萬元，兩年租金約4萬元，一個鋪位總款實(shí)際為門檻加兩年租金約8萬元。

　　3、10～15年買斷

　　市場采用的租售方式，商戶一次性或分期支付一筆款項(xiàng)，之后10～15年不再收取租金，但要收取市場管理費(fèi)用和工商稅費(fèi)等。

　　例如：本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)鋪位F2鋪位13平方米的10年買斷價格為14萬元，但需要三年時間分期收回，因?yàn)椴皇?00%商戶能承受一次性付款，多數(shù)承受能力為6萬元/年。

　　4、10年使用權(quán)買斷，中間收取租金

　　商戶一次性或分期支付一筆款項(xiàng)，之后每年再支付年租和市場管理費(fèi)用及工商稅費(fèi)等。

　　例如：本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)鋪位10年買斷價格在門檻6萬～14萬之間浮動，年租金在0～2.3萬元之間調(diào)整，兩者為杠桿關(guān)系，門檻高則租金低，反之。

　　5、一次性收款，經(jīng)營權(quán)按揭方式

　　根據(jù)區(qū)域商戶經(jīng)營能力與支付能力，設(shè)定首付──"門檻"和"月供"，提高商鋪總價，采用15年使用權(quán)買斷，10年按揭的方式，甲方通過銀行一次性收回投資。

　　例：F2一個標(biāo)準(zhǔn)鋪位13平方米，租金5元/平方米×天，月租金1950元，年租金為23400元。商戶門檻為4萬元，以此為基礎(chǔ)。商戶首付50%為20萬元，商戶實(shí)際支付4萬元，開發(fā)商墊付16萬元，之后商戶貸款50

%為20萬元,10年還清，則月還款為1950元，年支付銀行23400元，其中3400元為銀行利息，2萬元為本金；

　　則銀行支付開發(fā)商100％貸款總額為40萬元；

　　開發(fā)商回款為扣除為商戶墊付的16萬元，則實(shí)際回款24萬元。

　　6、北京秀水街模式

　　先設(shè)置門檻，然后需要商戶將5年租金3年付清，銀行向商戶提供經(jīng)營性商業(yè)貸款,首付20％或30％，商戶3年還清，由銀行一次性將貸款總額支付給甲方，5年內(nèi)商戶不再交市場租金，只承擔(dān)管理費(fèi)和工商稅費(fèi)。

　　例如：F2標(biāo)準(zhǔn)鋪位門檻同樣設(shè)置為4萬元，5年貸款總額為11.7萬元，商戶首付20％即2.34萬元，銀行付甲方扣除利息11.2萬元按揭總款，標(biāo)準(zhǔn)鋪位一次性實(shí)際收益為15.2萬元，

　　以上為某項(xiàng)目的幾種方式，具體在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況選擇最恰當(dāng)?shù)姆绞?/p>

　　使用權(quán)銷售：

　　使用權(quán)銷售有5年，10年，15年，20年，30年或終身，在我們?nèi)粘＝?jīng)營中接觸到的，其使用權(quán)銷售實(shí)質(zhì)是一種長期租賃關(guān)系，20年以上為租賃無效年限，所以很多招商材料中所說的30年或終身使用權(quán)是不恰當(dāng)?shù)?，之所以有些開發(fā)商這么說，是因?yàn)槠渫恋匦再|(zhì)為劃撥土地，或是集體所有土地；總之說法不科學(xué)。

　　使用權(quán)銷售5年，10年，15年，20年，這4種中，5年實(shí)質(zhì)上是一種收租方式，5年租金一次性收齊這種模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。這對于項(xiàng)目而言，一般是在認(rèn)同度較高時使用。

　　常見的使用權(quán)買斷是10年，15年，20年，有組合買斷，收買斷費(fèi)，再收租金，例如下文：

　　招商價格表

　　保值增值租金20年不變

　　區(qū)位樓層鋪位面積M220年經(jīng)營費(fèi)/M2租金/月/M2

　?。?0年租金不變）

　　A區(qū)1層5M2左右3.5萬元900元

　　2層5M2左右2.8萬元750元

　　3層5M2左右2萬元500元

　　4層15M2左右1萬元330元

　　5層15M2左右0.8萬元250元

　　B區(qū)1層5M2左右4萬元1000元

　　2層5M2左右3.3萬元800元

　　3層5M2左右2.6萬元600元

　　4層5M2左右2萬元500元

　　5層15M2左右1.1萬元350元

　　C區(qū)地下1層5M2左右2萬元550元

　　這里所說的是一次性買斷，其間不再交費(fèi)的在10年，15年，20年中，常見的是10年，經(jīng)營商戶在買斷使用權(quán)中是主要對象，它不同于產(chǎn)權(quán)銷售對象是投資者，商戶一般要求約10年為穩(wěn)定期，有商戶做商鋪投資者，要求核算中也以10--15年為周期，因?yàn)槭袌鰳I(yè)態(tài)有個行業(yè)進(jìn)程性，10--15年后，該種業(yè)態(tài)方式的存在情況和發(fā)展變化是與現(xiàn)在大相徑庭。

　　10年的使用權(quán)售價一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其價格差額與年限相差不大的，所以有時我們會見到有的使用權(quán)的銷售中，價格不變的情況下，優(yōu)惠條件往往是贈送年限，即買15年使用權(quán)，前10名贈年限，即20年或是先從開業(yè)日先交款者，優(yōu)惠3年，即使用18年等。

　　之所以產(chǎn)生這種情況，是因?yàn)槭褂脵?quán)買斷中對于開發(fā)商而言，一種是土地性質(zhì)無法獲得產(chǎn)權(quán)銷售，或者土地獲得價格低，土地是劃撥的，所以對于時間限制不明了，另一種是開發(fā)商利用項(xiàng)目去到銀行做了抵押，或其他產(chǎn)權(quán)融資方法，其產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商，從中可以賺雙份錢，所以此方法相當(dāng)流行，但弊端是使用權(quán)銷售，面對的群體是商戶，經(jīng)營者為主要，其購買量是有限的，因?yàn)樯虘糁袎驅(qū)嵙徺I的是不多的，而投資者，往往不是商戶，他們看中的是產(chǎn)權(quán)，因此使用權(quán)的銷售中，為了使商戶可以有較低的進(jìn)入門檻，許多開發(fā)商便設(shè)置了很多優(yōu)惠方法。

　　A、在付款方式中，分期支付，如預(yù)定，封頂，開業(yè)等分幾批，或是期限在1-3年內(nèi)支付完。

　　B、在付款方式中，由銀行提供擔(dān)保，如秀水街華夏銀行對5年買斷中提供首付40%，余60%的個體工商戶流動資金經(jīng)營性貸款，以減輕壓力。

　　C、也有聰明的作法，把使用權(quán)按平米價出售，然后采用產(chǎn)權(quán)銷售模式，由銀行貸6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用權(quán)中都可采用，其銀行貸款中表面是違規(guī)的，但具體操作細(xì)則是合法的，例如××市場15年使用權(quán)銷售2元/平方米，以8平方米為例，16萬總款首付40%，即6.4萬，余款9.6萬元由銀行6成10年按揭采用月供款，此方式可以最大化的將商業(yè)價值挖掘出來，在制定此方案有個小絕招：

　　1）如果10年使用權(quán)，則按年租金5--6倍，就可以，或是產(chǎn)權(quán)的60%即可。

　　2）如果項(xiàng)目認(rèn)同度高，受市場熱捧，則用15年模式價格可以定到產(chǎn)權(quán)的80%，或定75%，或是產(chǎn)權(quán)銷售的價格，其具體設(shè)置模式是，首付款為典型性商業(yè)的平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)，其月供款為典型性商業(yè)的一手租金，或是平均的轉(zhuǎn)租金的60%也可。例如：某市場的典型性商業(yè)5平米攤位為平均轉(zhuǎn)讓費(fèi)10萬，平均一手?jǐn)偽蛔饨?000元/月，則該市場在可以取代典型性商業(yè)的趨勢下，15年使用權(quán)的價格為首付10萬月供3000元的基礎(chǔ)上調(diào)整，則售價折合下來為40%=10萬元，共25萬，每平米5萬元；以15萬元年按揭核算月供3000元足夠，如采用月供高或低了，則要調(diào)整首付與月供二者的關(guān)系中，核心是月供，以月供為標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整首付。

篇2：大廈租賃物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理模式

　　大廈租賃物業(yè)設(shè)施設(shè)備的管理模式

　　1、租方與公司物業(yè)管理處達(dá)成承租意向后，由工程部、物業(yè)處、求租方代表共同對所承租區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行檢查。

　　2、工程部按現(xiàn)場的物業(yè)設(shè)施狀況詳細(xì)填制記錄表，并與租方代表、物業(yè)處三方共同簽字確認(rèn)。

　　《物業(yè)設(shè)施狀況記錄表》一式多份，除工程部留存一份外，其余根據(jù)需要附于《物業(yè)租賃契約》后由契約收執(zhí)方保存?zhèn)洳椤?/P>

　　3、承租方租用的物業(yè)設(shè)施應(yīng)按契約規(guī)定使用及維護(hù)，并接受工程部日常巡查監(jiān)督管理。

　　4、工程部負(fù)責(zé)日常對出租物業(yè)區(qū)域的設(shè)施進(jìn)行巡查，及時維修保養(yǎng)。

　　5、如發(fā)現(xiàn)出租給承租方的設(shè)施設(shè)備被承租方移位、更改、損毀等不符契約規(guī)定的，應(yīng)立即制止并報告物業(yè)管理處。出租的物業(yè)設(shè)施由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)歸口管理

　　6、承租方損毀所租用的物業(yè)設(shè)施的情況反饋至物業(yè)處后，由物業(yè)處、工程部、租方代表共同現(xiàn)場核實(shí)損毀范圍，由工程部根據(jù)情況填寫記錄單，三方簽字確認(rèn)。

　　7、租方移位、更改、損毀的物業(yè)設(shè)施設(shè)備按契約所約定由承租方負(fù)責(zé)還原，或由工程部修復(fù)。所有損失及費(fèi)用由物業(yè)處負(fù)責(zé)按契約規(guī)定索賠處理。

　　8、出租的物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用情況下發(fā)生的各種故障均由承租方直接向物業(yè)處反映，再由物業(yè)處按報修程序通知工程部進(jìn)行維修。

　　9、工程部按要求定期對出租區(qū)域的物業(yè)設(shè)施進(jìn)行保養(yǎng)、檢修，所有計劃均事先向物業(yè)處反饋，由物業(yè)處聯(lián)系租方做好協(xié)調(diào)。其它事項(xiàng)按《工程部運(yùn)作規(guī)范》處理。

　　10、工程部負(fù)責(zé)定期按物業(yè)處要求準(zhǔn)確對出租的物業(yè)區(qū)域的用水、用電、空調(diào)等各種能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行抄表統(tǒng)計，填制記錄交物業(yè)處。

　　11、出租物業(yè)退租時，由工程部、物業(yè)處、租方代表共同對照契約所附承租時的物業(yè)設(shè)施設(shè)備狀況記錄現(xiàn)場進(jìn)行核對，填制退租物業(yè)設(shè)施移交單。

　　12、其它事項(xiàng)按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。

篇3：整體租賃產(chǎn)權(quán)商鋪運(yùn)作模式比較介紹

　　整體租賃與產(chǎn)權(quán)商鋪運(yùn)作模式的比較介紹

　　經(jīng)營式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)適應(yīng)經(jīng)營的需要實(shí)行統(tǒng)一歸屬、未進(jìn)行拆零銷售，所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)可以實(shí)施分離，用于從事商品銷售、休閑、娛樂等經(jīng)營活動的建筑物，它主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)已拆零銷售的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)。它的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù)，分為整體租賃和分零租賃兩種方式。本文主要介紹整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式。

　　整體租賃，不售產(chǎn)權(quán)的運(yùn)作模式是非常普遍的，目前大多數(shù)中型規(guī)模的百貨商場和超市等所在的商業(yè)物業(yè)都采用了這種模式。零售業(yè)對資產(chǎn)的流動性要求較高，一般都是通過租賃的方式取得對物業(yè)的使用權(quán)。譬如大家熟知的太平洋百貨、伊藤洋華堂、好又多超市等，都是租用黃金口岸的營業(yè)用房，而且由于90年代的房地產(chǎn)熱潮，在全國各大中型城市留下存量巨大的營業(yè)用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地。

　　一、案例情況

　　成都著名的伊藤洋華堂位于春熙路東側(cè)的大科甲巷，隸屬于世界著名的零售企業(yè)日本伊藤洋華堂株式會社，集團(tuán)公司的營業(yè)額超過三千億人民幣，其“顧客至上”的經(jīng)營理念和卓越的經(jīng)營管理方法，在全世界享有很大的聲譽(yù)。成都伊藤洋華堂就是租用臺灣邱永漢財團(tuán)旗下的中國利都（成都）房產(chǎn)發(fā)展有限公司建設(shè)的利都廣場地下一樓到地面五樓的商場大樓所設(shè)的綜合性零售商店。其經(jīng)營布局為負(fù)一樓：食品超市、風(fēng)味小吃；一樓：女裝、化妝品、首飾；二樓：男裝、皮具、鞋類；三樓：兒童天地、內(nèi)衣；四樓：家居飾品、家電、廚房用具、洗化；五樓：利都美食廣場。

　　二、產(chǎn)權(quán)方與經(jīng)營商的分析

　　1、產(chǎn)權(quán)方

　　對存有大面積空置營業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)而并不打算分零銷售的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，如能引進(jìn)目前屬于稀缺資源的知名百貨經(jīng)營商或大型超市，往往是以低廉的租金甚至短期免租為代價。微薄的租金遠(yuǎn)不能形成對巨額投資成本的合理回報，但開發(fā)商對此仍趨之若鶩，其原因在于：

　　首先，配套性和聚集效應(yīng)很強(qiáng)的百貨商場、大型超市等商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目能帶動周邊住宅或商業(yè)物業(yè)的銷售，自身成為住宅小區(qū)的配套項(xiàng)目。這就類似于在項(xiàng)目開發(fā)中，建起了商業(yè)設(shè)施和文化設(shè)施，做足配套，使開發(fā)的項(xiàng)目有了更多的生機(jī)和吸引力，從而提升了項(xiàng)目的檔次，提高了項(xiàng)目的知名度和銷售率。

　　此外，依靠成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值，最終實(shí)現(xiàn)長期的利潤最大化。開發(fā)商業(yè)物業(yè)，如果僅限于及時賣出回收資金，則失去了長遠(yuǎn)的積累。香港的幾大地產(chǎn)巨頭，對自己開發(fā)的商業(yè)物業(yè)往往只租不售，將主要經(jīng)營方向之一用于幾十年來累積的巨量商業(yè)物業(yè)，在經(jīng)營過程中讓資產(chǎn)成倍增長，并以此固定資產(chǎn)成為更多商務(wù)機(jī)會的契機(jī)。新鴻基的利潤來源，約有一半來自其長線投資物業(yè)的出租回報，這種長期性的高額回報及可作資本運(yùn)營的項(xiàng)目，是住宅開發(fā)永遠(yuǎn)無法達(dá)到的。

　　除了太平洋百貨、伊藤洋華堂等購物廣場外，成都房地產(chǎn)市場上的類似例子還有：位于八寶街口的萬和苑裙樓2F、3F引進(jìn)家樂福大型超市促進(jìn)其塔樓電梯公寓的銷售和1F商業(yè)鋪面的出租；位于高升橋的羅馬假日廣場引進(jìn)好又多大型超市旗艦店促進(jìn)其商業(yè)街鋪面的銷售；而置信金沙苑則引進(jìn)了普爾斯馬特大型超市促進(jìn)其住宅和商業(yè)鋪面的銷售，這些案例都因此取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

　　2、經(jīng)營商

　　經(jīng)營商為了適應(yīng)變幻莫測的市場需要，常常需要增加或減少營業(yè)面積，甚至改變經(jīng)營地點(diǎn)，一旦選址不當(dāng)或者經(jīng)營不善，通過租賃這種方式能夠降低退出壁壘，減少經(jīng)營風(fēng)險。

　　由于90年代的房地產(chǎn)熱潮，在全國各大中型城市留下了存量巨大的營業(yè)用房，為百貨零售商家提供了廣闊的選擇余地，經(jīng)營商家具有很強(qiáng)的討價還價能力，往往能以相當(dāng)?shù)土膯挝蛔饨皤@得營業(yè)用房。在國內(nèi)，這種并非量身訂做的營業(yè)用房一般是寫字樓或住宅下部的商業(yè)裙樓，商業(yè)裙樓不僅空置率高，而且其附含的土地價值被塔樓的住宅部分分?jǐn)傄徊糠?，所以租金價格往往比單體商業(yè)物業(yè)更有優(yōu)勢，但也存在明顯的不足：眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則以及核心筒等現(xiàn)象，給后期經(jīng)營帶來嚴(yán)重障礙，限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇并降低了商業(yè)物業(yè)的市場價值。大型的超市、百貨業(yè)經(jīng)營者租下商業(yè)物業(yè)后，絕大多數(shù)都要進(jìn)行二次設(shè)計和大規(guī)模的改造，包括機(jī)房、設(shè)備房、賣場布置、空調(diào)、照明、自動扶梯、甚至主體結(jié)構(gòu)等等。

　　三、SWOT分析

　　（一）優(yōu)勢分析

　　1.產(chǎn)權(quán)-租賃關(guān)系明晰、簡單：這種方式由于不涉及產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，僅僅是租賃方與承租方的關(guān)系，雙方責(zé)權(quán)利劃分簡單，有利于靈活的合作。

　　2.無違規(guī)之嫌，操作安全簡便：與返租、回報、分紅等涉及產(chǎn)權(quán)拆零的模式不同，整體租賃、不售產(chǎn)權(quán)的方式不存在打擦邊球等違規(guī)之嫌，操作安全簡便，不易產(chǎn)生法律漏洞等隱患。

　　3.推廣費(fèi)用低：整體租賃只針對具有一定知名度的零售業(yè)或?qū)I(yè)商家，而不是對眾多的中小商家進(jìn)行招商，不售產(chǎn)權(quán)也省卻了與廣大的中小投資者打交道的麻煩。這樣大大節(jié)省了面向公眾市場的營銷宣傳費(fèi)用，而營銷費(fèi)用一般能占到項(xiàng)目總銷售額的1%-3%，數(shù)額較大。

　　4.固定資產(chǎn)的增值，樓盤的銷售推動：成功的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營會帶來雙贏的良好局面，它能形成以其為核心的新商業(yè)圈，大幅度提升該地區(qū)的人流量，達(dá)到商業(yè)物業(yè)自身的不斷增值。而項(xiàng)目住宅銷售率、入住率的提高，同樣也為經(jīng)營商帶來大量長期有效的消費(fèi)群體，這樣相互促進(jìn)，共同發(fā)展壯大。

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　　1.資金回收有限：目前銀行對房地產(chǎn)業(yè)貸款控制力度的加大，上市融資更是難于登天，而房地產(chǎn)開發(fā)又是資金密集型的投資行為，周期長、風(fēng)險高。對于廣大中小開發(fā)商而言，融資渠道極為有限，融資成本較高。整租不售產(chǎn)權(quán)的方式只能回收少量的資金，對捉襟見肘的開發(fā)商而言，是很大的考驗(yàn)。尤其在工程建設(shè)期間，因?yàn)榻ㄔO(shè)資金緊張、融資渠道有限，只好破釜沉舟，拆零產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售。

　　2.對開發(fā)商的社會公關(guān)能力要求極高：能否引進(jìn)知名度較高的大商家，除了與項(xiàng)目自身的位置、面積、層高、配套等硬件條件有關(guān)系，也是對開發(fā)商外部公共關(guān)系的一種檢驗(yàn)。在空置營業(yè)用房數(shù)量巨大，新興小區(qū)商業(yè)配套需求旺盛的條件下，知名度較高的商家成為開發(fā)商爭奪的焦點(diǎn)，其選擇余地很大，需要開發(fā)商具有極強(qiáng)的社會公關(guān)能力才能爭奪到這種“稀缺資源”。

　　3.商業(yè)裙樓的先天劣勢：除了少數(shù)開發(fā)商為零售商量身訂做營業(yè)用房，目前的商業(yè)裙樓基本上都是作為塔樓的補(bǔ)缺或配套。如住宅塔樓的裙樓，常常做成超市或餐飲店或會所等，優(yōu)先彌補(bǔ)物業(yè)自身配套和周邊配套的空缺或不足，為住宅的銷售服務(wù)，成為提升樓盤附加值的賣點(diǎn)。但裙樓的經(jīng)營業(yè)態(tài)會受到塔樓形態(tài)的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營油煙過重的餐飲。而且開發(fā)商前期缺乏商業(yè)經(jīng)營的專業(yè)人才，所修的商業(yè)地產(chǎn)都

存在不少缺點(diǎn)，目前眾多住宅裙樓的柱網(wǎng)、承重墻、剪力墻等分布不規(guī)則等現(xiàn)象，都限制了商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇及降低了商業(yè)物業(yè)的價值。

　?。ㄈC(jī)會分析

　　1.世界發(fā)達(dá)地區(qū)的大型零售商進(jìn)入國內(nèi)市場：根據(jù)WTO協(xié)定，中國加入WTO之后，零售業(yè)將逐步向國際開放，世界500強(qiáng)中的商業(yè)企業(yè)等一批品牌公司將進(jìn)入中國商業(yè)，為城市商業(yè)發(fā)展、商業(yè)結(jié)構(gòu)升級提供了良好的機(jī)會，而這些商業(yè)企業(yè)的大部分專業(yè)經(jīng)營商業(yè)，很少涉及地產(chǎn)開發(fā)，需要借助國內(nèi)的開發(fā)商完成其選址、布點(diǎn)、建設(shè)的任務(wù)。

　　2.城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化：根據(jù)加入WTO后的商業(yè)發(fā)展趨勢分析，消費(fèi)品市場的供給將產(chǎn)生積極的變化，主要表現(xiàn)在四個方面：一是市場供給總量擴(kuò)大；二是市場供給結(jié)構(gòu)升級；三是供給水平提高；四是消費(fèi)環(huán)境改善。消費(fèi)品市場供給的改善，商品價格的下降，使社會整體消費(fèi)需求擴(kuò)張，使居民從中得到很多實(shí)惠，享受更多、更好的服務(wù)，消費(fèi)水平將進(jìn)一步提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)日趨合理。市民們消費(fèi)結(jié)構(gòu)有很大變化，向多元化、多層次化發(fā)展，這自然會帶動商業(yè)物業(yè)的迅猛發(fā)展。在發(fā)達(dá)國家零售業(yè)大舉進(jìn)入中國的前夕，正是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好時機(jī)。

　?。ㄋ模┨魬?zhàn)分析

　　1．根據(jù)WTO協(xié)定，中國零售業(yè)將逐步向國際開放，世界500強(qiáng)中的商業(yè)企業(yè)等一批品牌公司將進(jìn)入中國商業(yè)，但國內(nèi)的地產(chǎn)巨頭如萬達(dá)等已先人一步，與沃爾瑪、百安居等零售業(yè)巨頭形成戰(zhàn)略合作關(guān)系，廣大的中小開發(fā)商在爭奪商業(yè)資源的較量中，很難與各商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)開發(fā)商抗衡。

　　2．中國加入WTO后，不僅國際零售業(yè)巨頭搶占國內(nèi)市場，家居、餐飲、娛樂等商業(yè)巨頭正在以前所未有的速度加快進(jìn)軍中國市場的步伐，這將導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的日趨復(fù)雜，并融合形成種種新興的經(jīng)營業(yè)態(tài)，而國內(nèi)開發(fā)商已習(xí)慣于百貨、超市等單一經(jīng)營業(yè)態(tài)，對新興復(fù)合經(jīng)營業(yè)態(tài)的理解、把握、運(yùn)作尚需時日。