Mall應(yīng)該是現(xiàn)階段中國零售業(yè)最有前途的新事物,不少專家預(yù)測,mall將是中國零售購物形態(tài)的突破口。

緊跟美國模式者認(rèn)為投資人缺乏遠(yuǎn)見,而真正有錢的多半口 服心不服——如何驗(yàn)證一個(gè)在中國沒有先例的商業(yè)模式,如何確 信它不會(huì)是又一個(gè)崇洋媚外者吹出來的泡沫?

真正有錢包辦整座mall投資的人并不多。典型的美式mall 是“橫向”發(fā)展的,一般只有一兩層,但擁有數(shù)百家商店和數(shù)千 個(gè)停車位,很占地。但在中國,同樣大小的面積恐怕用于開發(fā)大 型樓盤,誰敢用于低密度零售?

其實(shí),Mall是中產(chǎn)階級的一種生活方式,除了購物,它提供娛樂休閑一站式服務(wù)。Mall銷售的商品和服務(wù)未必 是最貴或最新潮的,而往往象征著進(jìn)入主流社會(huì),但主流卻不失其多樣性。青少年覺得mall很酷,放學(xué)后放假時(shí)流 連忘返;成年人有事沒事也愛逛mall,使之成為一種習(xí)慣和嗜好。

美式mall的興起跟汽車文化有著緊密的關(guān)聯(lián),它的前提是每個(gè)消費(fèi)者都自己駕車前來,因此它需要設(shè)計(jì)比零售 面積大好多倍的停車面積。中國的有車階級正在迅速崛起,但跟北美的汽車普及率相比仍差之千里,絕非幾年能趕 上。再說在中國,即使是郊區(qū),人口密度也要比北美高得多。這對于中國未來的mall形式肯定有影響,但這種影響 究竟會(huì)使得中國mall更有中國特色,還是更容易照搬北美的模式,這將是一個(gè)值得玩味的問題。

從商業(yè)角度講,中國的mall完全可以更有效地利用空間,建造成多層建筑,并縮小mall內(nèi)部的公用場所,停車 設(shè)施更不必學(xué)美國……但是,這樣的mall跟市中心的百貨大樓和高層商場會(huì)有本質(zhì)的區(qū)別嗎?反之,較純正的美式 mall以耳目一新的姿態(tài),給消費(fèi)者全新的購物體驗(yàn),從而可避免跟傳統(tǒng)商店的直接競爭。麥當(dāng)勞和肯德基是這方面 最好的旁證,在這兩家西式快餐店進(jìn)入中國市場以前,很少有人看好這種餐飲模式,其產(chǎn)品更被視為味道怪異,難 以取悅中國食客。如果說美式快餐給中國市場帶來了一種能使青少年“上癮”的飲食選擇,那么,美式mall一旦成 功,對于中國傳統(tǒng)零售的沖擊更是無法估量。

應(yīng)當(dāng)說,最早的西式快餐其風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于第一批mall的投資者。西式快餐如果失敗,屬于全功盡棄,而mall的 價(jià)值相當(dāng)一部分保留在地皮中,因此若需要轉(zhuǎn)向的話,改造開發(fā)仍會(huì)大有可為,而且mall屬于地方項(xiàng)目,品牌宣傳 的投入較低,因此隨著泡沫消失的可能性也相對較低。然而,西式快餐西風(fēng)東漸,有其他亞洲市場的經(jīng)驗(yàn)可資借 鑒;但是,我們在香港找不到美式的mall,有“購物天堂”美譽(yù)的香港,什么地方都可以開設(shè)商店,但就是沒有 mall,這不得不引起投資者的關(guān)注。

說到底,這仍是一個(gè)城市結(jié)構(gòu)和人口分布的問題。美國城市雖然有CBD,但多數(shù)人口卻居住在郊區(qū),形成所謂 的“bedroom community”,而像香港、新加坡這樣的亞洲城市不可能產(chǎn)生如此格局,不可能把城市的零售中 心分散到幅員廣闊的市郊。

但是,在中國絕非不可能,中國城市的發(fā)展主要受限于公共交通設(shè)施,一旦捷運(yùn)系統(tǒng)把軌道架到如今的遠(yuǎn)郊, 城市的格局很可能出現(xiàn)洛杉磯式的攤大餅,因此,作為郊區(qū)化寒暑表的mall前景非常看好。但話說回來,中國的人 口數(shù)量決定了中國城市不會(huì)出現(xiàn)美國式的市中心“空城計(jì)”(指下班后市中心一片冷清),這也將決定中國的步行 街、商業(yè)城仍會(huì)是本地人的主要購物場所,而不像美國那樣蛻變?yōu)榧兇獾穆糜吸c(diǎn)。

篇2：創(chuàng)建購物中心(ShoppingMall)持續(xù)盈利模式

　　創(chuàng)建購物中心（ShoppingMall）的持續(xù)盈利模式

　　現(xiàn)代購物中心（ShoppingMall）是城市化經(jīng)濟(jì)向都市化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，已成為集中資本、商業(yè)、娛樂、資訊、文化等方方面面的綜合平臺。作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的結(jié)合體與展示平臺，現(xiàn)代購物中心目前在中國的珠三角、長三角以及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶正在蓬勃興起，方興未艾。

　　一、現(xiàn)代購物中心的特征

　　雖然原國內(nèi)貿(mào)易部在《零售業(yè)態(tài)規(guī)范意見》中對購物中心的定義進(jìn)行了規(guī)范，但目前國內(nèi)對購物中心的本質(zhì)特征卻存在很多誤區(qū)。有人認(rèn)為，購物中心是把商業(yè)街豎起來。其實(shí)，購物中心所希望解決的不僅僅是“豎起來”的問題，因?yàn)樵趥鹘y(tǒng)的商業(yè)街，由于分散經(jīng)營的緣故，定位無法集中體現(xiàn)，同樣性質(zhì)的商店重復(fù)出現(xiàn)，從而導(dǎo)致惡性競爭。而購物中心是一個(gè)統(tǒng)一體，融合了不同的商店和其他設(shè)施，使其在定位上有明顯的特征。同時(shí)，現(xiàn)代購物中心所創(chuàng)造的人文環(huán)境和舒適優(yōu)雅的購物環(huán)境即體驗(yàn)，也是傳統(tǒng)商業(yè)街所無法比擬的。正是這些簡單的認(rèn)識，使投資者和開發(fā)商對購物中心缺乏系統(tǒng)的認(rèn)識，導(dǎo)致同質(zhì)性購物中心的建設(shè)急劇增加。這些購物中心多是一些在建的物業(yè)及商業(yè)設(shè)施的轉(zhuǎn)型，而購物中心內(nèi)商家中業(yè)主和租賃戶混淆在一起，沒有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，定位不清晰，互為惡性競爭，功能殘缺，慘談經(jīng)營。這不論是對投資者還是社會(huì)，都是一種資源的浪費(fèi)。

　　購物中心有以下若干特征：

　　(一)觀念和技術(shù)的先進(jìn)性

　　現(xiàn)代購物中心是一種先進(jìn)的經(jīng)營方式，需要先進(jìn)的觀念配合科技和技巧方能成功。現(xiàn)代購物中心的設(shè)計(jì)、運(yùn)作和管理突破了傳統(tǒng)零售業(yè)的種種局限，要取得成功，必須依賴?yán)砟睢⒉呗耘c科技，換句話說，購物中心已經(jīng)成為零售業(yè)中的最具高科技特征之一的經(jīng)營方式。因此，開發(fā)購物中心，除了資金之外，對科技的重視和各種專業(yè)人士的參與以及核心資源的整合是必不可少的。

　　(二)開發(fā)過程的整體性

　　統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的整體建筑設(shè)計(jì)計(jì)劃，包含主題商店和賣場的選擇，各方面均需依照計(jì)劃，及考慮內(nèi)部的風(fēng)格一致，從而使整個(gè)設(shè)施和場地方面體現(xiàn)整體的主題與概念，同時(shí)，購物中心的設(shè)計(jì)也要考慮在后續(xù)的擴(kuò)充和管理方面具有較大的彈性，以應(yīng)因未來發(fā)展和調(diào)整的需要。

　　(三)地點(diǎn)的便利性

　　購物中心必須選擇交通便利的地理位置，使顧客易于尋覓，且私家車出入方便，具備充足的停車空間和設(shè)備，方便消費(fèi)者進(jìn)出；同時(shí)也要考慮專用車道及店后空間，以便于貨車運(yùn)送商品進(jìn)出貨時(shí)使用。此外，周邊的道路系統(tǒng)也要一并加以考慮，如公共汽車站、地鐵站是否在附近的位置，以便吸引最大的人流。

　　(四)景觀的一致性

　　購物中心建筑物及其場地布置，諸如草木花卉、燈光、招牌、綠地、庭園造景、公共設(shè)施等建筑設(shè)計(jì)，均能和諧一致，使購物環(huán)境顯得優(yōu)美、安全，同時(shí)需與周邊景觀與人文文化緊密融合。

　　(五)商品組合和功能的多樣性

　　商品組合力求多樣化，包括廣泛的業(yè)種、業(yè)態(tài)，在商品線和服務(wù)內(nèi)容上，給消費(fèi)者一個(gè)深而廣的消費(fèi)選擇。各類商品的主題商店聚集一處，透過統(tǒng)一的商店和賣場的經(jīng)營管理模式，提供購物者最大的方便。

　　今天的購物中心不單是一個(gè)“購物”中心，如要吸引顧客，必須將購物中心塑造成一個(gè)多功能的生活與服務(wù)中心，應(yīng)更加強(qiáng)調(diào)文化、娛樂、教育、服務(wù)、展示等各種功能所占的比例，才能使購物中心富有強(qiáng)大的生命力與成長性。

　　(六)營銷策略的靈活性

　　營銷策略被認(rèn)為是購物中心發(fā)展成功的關(guān)鍵因素之一。因此，必須靈活掌握市場的營銷趨勢，來規(guī)劃營銷策略、擬定營銷計(jì)劃，同時(shí)充分配合運(yùn)用廣告及事件營銷手法，以提升整體購物中心的活力和形象。若能融入部分商家的營銷活動(dòng)，將更有助于整體購物中心營銷的成功。例如，購物中心的經(jīng)營管理部門可針對購物中心內(nèi)的某一類商戶，展開顧客滿意度調(diào)查，并將結(jié)果及可能的策略性意見提供給商戶，雙方成為共存共榮的關(guān)系。因此，購物中心在規(guī)劃設(shè)計(jì)及賣場出租、經(jīng)營的過程中，應(yīng)將營銷人員納入開發(fā)小組成員，以確保以營銷為導(dǎo)向的購物中心的逐步成型。

　　二、購物中心的開發(fā)

　　購物中心通過開發(fā)商進(jìn)行合理、科學(xué)規(guī)劃，對于購物中心的地點(diǎn)、規(guī)模、定位、商店類型、承租戶數(shù)及停車場的車位數(shù)量均經(jīng)過周密設(shè)計(jì)，以符合地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)需求、條件和自然環(huán)境等各方面的需要，并將它們出租或出售給各種類型的零售商。從組織形式來看，購物中心的開發(fā)者、管理者和經(jīng)營商相分離，以市場交易成本取代企業(yè)內(nèi)部交易成本，只要通過良好的分工合作關(guān)系，就能對價(jià)值鏈中的每一環(huán)節(jié)都起到加速資金流轉(zhuǎn)，提升顧客價(jià)值等作用。

　　(一)與城市公共管理部門的合作

　　購物中心的開發(fā)決策，絕不是開發(fā)商自己的事，它與整個(gè)城市的市政規(guī)劃、住宅區(qū)的建設(shè)、舊城的改造都密切相關(guān)。在開發(fā)過程中，涉及的公共部門有城市規(guī)劃、建設(shè)、消防等，開發(fā)商要用一切合法的方式去獲得城市短期和長期規(guī)劃的有關(guān)信息，并在政府各部門的指導(dǎo)和配合下，進(jìn)行科學(xué)決策，合理布點(diǎn)，避免重蹈百貨店超量建設(shè)的覆轍。

　　(二)對目標(biāo)商圈的市場調(diào)研

　　建立購物中心之前，必須對目標(biāo)地點(diǎn)進(jìn)行數(shù)字化商圈分析。調(diào)查該商圈內(nèi)的居民數(shù)量、家庭收入、家庭規(guī)模、購買力水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)偏好、年齡構(gòu)成、人口密度、人口流動(dòng)性，以及地區(qū)的生命周期和未來的發(fā)展前景。掌握詳細(xì)的商圈數(shù)據(jù)，分析目標(biāo)商圈的有效購買力是多少，目標(biāo)顧客的需求和偏好怎么樣，為決定建不建購物中心和建成什么樣的購物中心提供依據(jù)。

　　(三)購物中心功能的規(guī)劃

　　在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)顧客群，了解目標(biāo)顧客的需求，并以此為導(dǎo)向，對整個(gè)購物中心的功能進(jìn)行規(guī)劃。如華南Mall定位于中國首個(gè)超大型主題式購物公園，集旅游、購物、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、美食于一體，以突出主題特色為原則，以水道為主線規(guī)劃為七個(gè)特色主題區(qū)，分別展示出世界著名的水濱風(fēng)情，創(chuàng)造出休閑浪漫的購物氛圍；廣州天河城購物中心在功能規(guī)劃上,按樓層分為服裝首飾、電器、影像、家居、文化、書店、飲食、美容保健、娛樂等功能板塊，等等。然后，根據(jù)顧客對各項(xiàng)功能需求的強(qiáng)弱的不同以及自身的經(jīng)營能力，確定各項(xiàng)功能與業(yè)態(tài)板塊所占的比例。

　　(四)商戶的引進(jìn)

　　科學(xué)的商業(yè)規(guī)劃為有效的商戶引進(jìn)和管理提供了前提條件。在一定的功能比例下，引進(jìn)符合購物中心要求的商戶。商戶的選擇首先是商品的選擇，購物中心的商品選擇須力爭選擇主流商品。主流商品指的是那些在一定時(shí)期人們追求而不是人人都能擁有的商品,這種商品的利潤率高于社會(huì)平均水平。而經(jīng)營“必需商品”的利潤則低于社會(huì)平均水平。必需商品是指人們?nèi)粘Ｉ钏仨毜纳唐罚鶅r(jià)格較低,需求彈性小。因此，購物中心在商戶的引進(jìn)時(shí)，要選擇那些經(jīng)營主流商品的商戶，如婦女美容用品、ＩＴ產(chǎn)品、音像制品、醫(yī)藥保健品、體育旅游用品、家庭裝飾品、兒童用品等，把

必需商品留給具有低成本優(yōu)勢的超市和倉儲式零售企業(yè)。其次，在符合經(jīng)營定位的基礎(chǔ)上，考慮商戶的知名度和檔次。引進(jìn)的商戶既要有知名品牌，也要有大眾品牌；既要有高檔品牌，也要有中低檔品牌。商戶的組合要有梯次結(jié)構(gòu)，以滿足不同層次消費(fèi)者的不同需求。

　　總之，商戶的引進(jìn)必須以總體的功能規(guī)劃為指導(dǎo)，選擇主流商品，并注重商品的梯次結(jié)構(gòu)。但是如果出現(xiàn)某些功能板塊商戶難求的情況，怎么辦？那么購物中心必須從整體利潤出發(fā)，內(nèi)部定出一個(gè)出租均價(jià)，對于較易招租的板塊，定價(jià)高于均價(jià)；對于難招租的板塊，定價(jià)則要低于均價(jià)，并且采取其它一些優(yōu)惠措施吸引商戶。這樣才能縮短商戶的進(jìn)駐時(shí)間，保證商戶的進(jìn)駐率，使整個(gè)購物中心產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，通過不同種類、不同規(guī)模的商業(yè)形式全方位地吸引顧客，保證購物中心的整體效益。

　　三、購物中心的經(jīng)營管理

　　現(xiàn)代購物中心的管理模式強(qiáng)調(diào)了社會(huì)分工的作用和技能專業(yè)化，有利于發(fā)揮各自的優(yōu)勢，各司其職，分工明確，提高效率。所有者委托專業(yè)的社會(huì)化的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)對購物中心進(jìn)行管理，綜合負(fù)責(zé)購物中心的保安、保潔、空調(diào)運(yùn)行和環(huán)境控制、設(shè)備維修、垃圾處理、園藝栽培，組織進(jìn)貨、人流車流交通和管理停車場，管理公共空間并組織開展公共活動(dòng)，進(jìn)行統(tǒng)一的廣告策劃等等。

　　這種管理模式能夠?qū)τ诔凶鈶暨M(jìn)行有效控制。對承租戶進(jìn)行管理的依據(jù)是承租政策，這是開發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定的，最基本的目標(biāo)是承租戶在商業(yè)上能夠生存，有足夠的回報(bào)，讓整個(gè)購物中心開發(fā)最終能夠獲得效益。

　　對承租戶的管理包括承租戶的類型、數(shù)量和布局。

　　事實(shí)上，早在規(guī)劃階段，承租戶，特別是核心承租戶的組成已經(jīng)基本確定，購物中心的類型和特點(diǎn)在很大程度上取決于承租戶組成。不同購物中心的承租戶組成千變?nèi)f化，但開發(fā)商和房地產(chǎn)顧問早在制定承租計(jì)劃時(shí)，就已經(jīng)確定了各種承租戶的組成和數(shù)量，它們所占整個(gè)可出租面積的比例以及它們在購物中心的地位和位置。

　　給予購物者多種商品選擇往往導(dǎo)致同種承租戶之間彼此競爭，這種矛盾需要通過管理來協(xié)調(diào)，確定同種承租戶的適當(dāng)數(shù)量需要根據(jù)購物中心的規(guī)模和購物者的需求，既要保證購物者的便利和足夠的選擇余地，又要避免不良競爭，保證整體銷售最大化。對于購物中心來說，管理者需要考慮:是增加購物中心經(jīng)營范圍還是增加某種類型商店的數(shù)量而減少種類。

　　對承租戶在購物中心的位置加以控制，目的是保證購物中心的人流的分布和流向，讓所有的承租戶都能夠從中受益。另外，承租戶之間會(huì)有相互影響，這種影響可能是有利的，也可能是不利的。一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店與外賣快餐和冷飲商亭應(yīng)當(dāng)分開，原因很明顯。而且，把服裝和食品分開也有利于組織人流，因?yàn)樵谶@兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。作為購物中心承租戶的超級市場，需要提供能夠方便進(jìn)出的停車場，有可能的話最好設(shè)置單獨(dú)的出入口。珠寶店和音像制品商店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。

　　四、購物中心的持續(xù)運(yùn)營

　　顧客有3大主要購買情感需要成就：承認(rèn)(Acknowledgement)、尊重(Respect)和信任(Trust)；即商業(yè)的藝術(shù)（ART）.

　　承認(rèn)主要就是指要承認(rèn)顧客的存在和重要性。

　　尊重包括基本的通常禮遇、尊嚴(yán)和價(jià)值、選擇權(quán)、多樣性、時(shí)間、空間和隱私。杜絕任何可能讓人感覺不受尊重的行為舉止。

　　信任必須建立在產(chǎn)品和服務(wù)的完美性上。集中表現(xiàn)為誠實(shí)、道德、正直、開放并對顧客有教育性。杜絕任何可能引起不被人信任的行為。

　　消費(fèi)者是如何在你和你的競爭對手之間做出選擇的

　　研究成果表明顧客在擁有類似商品和價(jià)位的競爭性店鋪之間做出的70%的購物決定都基于他們作為顧客所受到的人文待遇如何。而僅有30%的決定是取決于商品和價(jià)位之間的差異。

　　消費(fèi)者就是那些希望以合適的價(jià)位尋求到最好商品的人群。但是，在面臨相似的選擇時(shí)，他們又會(huì)從那些能夠給予他們最佳人文待遇的零售商那里購物。

　　如果缺乏人文關(guān)懷，零售商就會(huì)陷入商品不能盈利、玩弄價(jià)格伎倆以至短暫的顧客忠誠度的鏈制性怪圈。一個(gè)“群體個(gè)體”員工會(huì)實(shí)踐人文關(guān)懷，但在整個(gè)零售連鎖中作為一種科學(xué)矢志不渝地執(zhí)行的情況卻非常罕見。

　　應(yīng)對沖突

　　所有的開發(fā)商與零售商都要與難纏的顧客打交道。有時(shí)他們也要應(yīng)對非常憤怒的顧客。但是你和你的員工如何應(yīng)對這些情況會(huì)有著不同的效果，要么會(huì)化解沖突，要么會(huì)使矛盾升級。

　　以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為顧客帶來購物的興奮

　　優(yōu)質(zhì)的服務(wù)無一例外的是所有成功零售商致勝的法寶。優(yōu)質(zhì)的服務(wù)有助于闡明一家公司存在的理由，有助于鞏固其市場地位，有助于建立來源于自信心、熱情和興奮的純粹顧客關(guān)系。

　　很清楚，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的核心作用就是創(chuàng)造顧客購物的興奮并以求在零售方面獲勝。

　　顧客的最后1.2m帶來銷售的成功

　　最后1.2m是由你的員工控制著。“最后1.2m”指的是從顧客跨過你店鋪的門檻去到貨架實(shí)際選購商品的距離。廣告宣傳可以讓潛在的顧客跨過你的店門，但要在收銀臺把閑逛者轉(zhuǎn)變?yōu)橘徺I者著實(shí)還需要花更多的功夫。

　　歡迎光臨我們的門店：我們對于您的到來感到很高興

　　第一印象是最重要的。在Wal-Mart門口向每位出入顧客致以問候的、友好的、“非常合時(shí)宜的市民”并不是偶然出現(xiàn)在那里的。Gap把員工安排在前門里側(cè)并不只是為了顯示氣派。人們都有一種被承認(rèn)、自我感覺良好的需要。這兩大零售商了解這一點(diǎn)，并且利用這一點(diǎn)為自己服務(wù)。一個(gè)甜美的微笑、一個(gè)溫暖的眼神交流，一個(gè)畢恭畢敬的問候都可以讓顧客在踏入你店鋪門檻的時(shí)候感覺是多么地美好，將他們?nèi)谌胍环N輕松、歡快的氣氛當(dāng)中，從而購買你的商品。

　　大多數(shù)關(guān)注顧客的店鋪都不遺余力地從顧客步入店鋪起的10-15秒內(nèi)向顧客致以問候。

篇3：MALL模式

　　MALL的模式

　　1.按開發(fā)商背景及購物中心經(jīng)營管理的模式（包括自營的比例）分類：

　　(1)物業(yè)型購物中心

　　定義：一般由大房地產(chǎn)商開發(fā)建在市中心黃金地段，實(shí)行的是租賃制。

　　特點(diǎn)：面積一般在5至10萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場，大租戶以高級百貨為主，許多業(yè)態(tài)沒有引入），還稱不上真正的摩爾購物中心MALL。

　　(2)物業(yè)型摩爾購物中心MALL

　　定義：又稱普通摩爾購物中心MALL，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營，而是將場地出租給專業(yè)零售商，委托專業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營者的分離。優(yōu)勢互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對消費(fèi)者，同時(shí)由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。這種購物場所的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費(fèi)者在購物場所盡可能停留較長時(shí)間。

　　特點(diǎn)：普通摩爾購物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計(jì)開發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū)，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積比購物廣場大許多，一般在15至30萬平方米左右；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營。

　　案例

　　物業(yè)型購物中心在東南亞的香港、新加坡等地發(fā)展的很多，　其代表有：香港時(shí)代廣場、海港城、太古廣場、又一城，新加坡義安城Ngee　Ann　City、萊佛士城Reffles　City、威士馬廣場（Wisma　Atria）、先得坊Centre　Point，菲律賓馬尼拉GLORIETTA　PLAZA和香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA，馬來西亞吉隆坡劉蝶購物中心(LOW　Yat　Plaza)、燕美購物中心(Imbi　Plaza)、樂天購物中心(Lot　10)，泰國曼谷世界貿(mào)易中心（World　Trade　Center）、暹羅廣場（Siam　Center）、River　City、The　Emporium，臺灣的京華城、中華城、臺茂購物中心、廈門"SM城市廣場"。　　海外的著名SHOPPING　PLAZA/SQUARE一般都只租不售，　以便保持購物中心自身的品牌形象和管理力度。

　　國內(nèi)的代表有：香港九龍倉投資的：上海時(shí)代廣場、北京時(shí)代廣場，香港和記黃浦投資的：上海梅龍鎮(zhèn)廣場、北京東方廣場，香港嘉里投資的：上海嘉里不夜城、北京國貿(mào)中心。

　　國內(nèi)的物業(yè)型購物中心除少數(shù)較成功外，很多面臨著三個(gè)困境。

　　a)困境之一：客流不旺。諸多大城市開業(yè)的純物業(yè)型購物中心都面臨客流不旺的災(zāi)難，走進(jìn)購物中心給人以蕭條冷清的感覺，顧客象看畫展一樣瀏覽各個(gè)專賣店，真正掏錢購物的人不多，穩(wěn)定的回頭客就更少了。

　　b)困境之二：租戶難求。純物業(yè)型購物中心采用招租方式經(jīng)營，就是開發(fā)商把店鋪或攤位出租給零售商。因而租金是開發(fā)商的重要利潤來源。要取得穩(wěn)定而理想的租金，必須找到信譽(yù)好的零售商。但是，購物中心建成后常常遇到招商難題：期待的零售商他不來，而想來的又不想要。我國的專業(yè)店和專賣店本來就數(shù)量少、質(zhì)量低，使購物中心沒有充足的選擇余地。外國專業(yè)店和專賣店倒是成熟化了，但又不一定適合中國目前的消費(fèi)狀況；有些雖然適應(yīng)了，但在中國又不一定有營業(yè)執(zhí)照。

　　c)困境之三：管理乏力。購物中心里常有上百個(gè)所有權(quán)獨(dú)立的零售商，應(yīng)通過統(tǒng)一管理來樹立購物中心的整體形象。但是，購物中心的管理比百貨店管理難度大得多。面臨的問題諸如所有零售商是否接受統(tǒng)一收銀，是否接受統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，是否接受進(jìn)行統(tǒng)一的促銷行動(dòng)等。如果協(xié)調(diào)無效，就會(huì)損害購物中心整體形象，使顧客失去光顧的興趣。

　　(3)百貨公司型購物中心

　　由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成。面積一般在10至15萬平方米左右，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業(yè)態(tài)），仍稱不上真正的摩爾購物中心MALL。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購物中心內(nèi)，邁向真正的摩爾購物中心。如亞洲最大的百貨公司型購物中心--新光三越百貨臺南新店，面積達(dá)16萬平方米，引進(jìn)了幾乎所有的業(yè)態(tài)，已經(jīng)稱得上真正的摩爾購物中心MALL了。

　　百貨公司型購物中心比純物業(yè)型購物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳、客戶關(guān)系多、營銷促銷管理水平高；故招租招商較容易，且業(yè)績一般也較佳。其代表有：臺灣遠(yuǎn)東百貨集團(tuán)的大遠(yuǎn)百購物中心、臺灣新光三越百貨的臺南購物中心和臺北信義2館、東京高島屋百貨、漢城樂天百貨總店，內(nèi)地的代表有：北京莊勝崇光SOGO百貨、上海第一八佰伴商廈、武漢廣場等。

　　(4)連鎖摩爾購物中心MALL

　　定義：由專業(yè)的連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營

　　特點(diǎn)：自營比例較高（50%至70%左右）。連鎖摩爾購物中心是指：由專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)開發(fā)并經(jīng)營，自營比例較高（自營百貨公司、超市、影城、美食城等），業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全客層的一站式購物消費(fèi)和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業(yè)連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題，　可迅速實(shí)現(xiàn)購物中心的全面開業(yè)，　且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。對我國而言，由于國內(nèi)的商品的品種和各類專賣店只有國外的30%左右，購物中心的招租就更難，　所以專業(yè)連鎖購物中心是一種值得推廣的購物中心經(jīng)營模式。　但專業(yè)連鎖購物中心的經(jīng)營管理的要求和難度比其他業(yè)態(tài)更高，　且國內(nèi)仍沒有出現(xiàn)專業(yè)連鎖購物中心；所以最好能引入外資的專業(yè)連鎖購物中心集團(tuán)。如菲律賓的SM　SUPER　MALL集團(tuán)（自營SM百貨公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大賣場、SM美食城）和ROBINSONS集團(tuán)（自營ROBINSONS百貨公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大賣場）、泰國正大集團(tuán)的THE　MALL集團(tuán)（自營易初蓮花超市）、馬來西亞金獅集團(tuán)屬下之百盛購物中心（自營百盛百貨公司和超市）。

　　2.按購物中心的商場面積規(guī)模分類：

　　(1)巨型/超級購物中心SUPER　MALL/CITY　MALL

　　面積在24萬平方米以上。　如曼谷西康廣場Seacon　Square、馬尼拉SM　MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA、吉隆坡Midvally　Megamall購物中心、臺北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場Suntec　City、上海正大廣場、

香港海港城。

　　(2)大型購物中心

　　面積在12至24萬平方米之間。　如廣州天河城和中華廣場、大連和平廣場和新瑪特。

　　"摩爾"　就是巨型或大型的購物中心。超大型購物中心的發(fā)展，大多不是一步到位的，而是分步進(jìn)行投資，分為一期二期工程興建，因此可以隨時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

　　(3)中型購物中心

　　面積在6至12萬平方米之間。　如上海友誼南方商城、成都摩爾百盛、廣州中泰百盛、　　北京東方廣場、北京中友百貨、上海九百城市廣場太平洋百貨。購物廣場一般也是中型購物中心。

　　(4)小型購物中心

　　面積在2至6萬平方米之間。　如樂購上海七寶店、JUSCO吉之島青島東部店。生活購物中心、社區(qū)購物中心也是小型購物中心。

　　3.按購物中心的定位檔次分類

　　真正的"摩爾"由于面積巨大，故定位于家庭（全家/全客層）的一站式購物消費(fèi)和一站式休閑享受。　故商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全；理想的比例為：高3∶中5∶低2。當(dāng)然由于所處商圈不同，各購物中心的高中低檔比例可以有所調(diào)整。

　　(1)以高檔商品為主

　　如香港時(shí)代廣場、上海恒隆廣場、馬尼拉GLORIETTA　PLAZA、香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA、臺北京華城。（但如果70%的以上比例經(jīng)營高檔商品，則這個(gè)購物中心一般最大只能作到10萬㎡。開在國內(nèi)的話，其集客能力將很有限，一般為購物廣場，故也稱不上摩爾購物中心MALL）

　　(2)以中高檔商品為主

　　即高中低檔比例協(xié)調(diào)（在高3∶中5∶低2左右）。如廣州天河城、馬尼拉SM　MEGAMALL，臺北大遠(yuǎn)百、馬尼拉ROBINSONS　PLACE、上海正大廣場。

　　(3)以中低檔商品為主

　　如馬尼拉EVER摩爾。但低檔商品不能超過60%，否則就成為大型跳蚤市場、小商品市場或批發(fā)市場，稱不上摩爾購物中心MALL了。

　　4.按購物中心的選址地點(diǎn)分類：

　　(1)都會(huì)型購物中心

　　東亞日本、香港、臺北一帶多為都會(huì)型購物中心，位于市中心黃金商圈且連通地鐵站。　一般樓層較高：營業(yè)樓層達(dá)到地下2至3層，地面8至12層。　地下3至5層為停車場。　　如馬尼拉SM　MEGAMALL和香格里拉廣場SHANGRILA　PLAZA、臺北京華城、新加坡義安城和新達(dá)城廣場Suntec　City、上海正大廣場、香港時(shí)代廣場。

　　(2)地區(qū)型購物中心

　　位于市區(qū)非傳統(tǒng)商圈，但交通便捷。

　　(3)城郊型購物中心

　　歐美多為城郊型購物中心，位于城郊高速公路旁。一般樓層較少：營業(yè)樓層為地下1層，地面2至4層。室外停車場巨大，達(dá)到1000車位以上；甚至還有1000車位以上的大型停車場附樓。但菲律賓的SM　　MALL購物中心較為美式，且同時(shí)經(jīng)營著都會(huì)型和城郊型2種購物中心。城郊型購物中心：　如馬尼拉24萬㎡的SM　NEDSA　MALL、SM　SOUTHMALL，上海的17萬㎡的莘莊購物中心。

　　(4)社區(qū)購物中心

　　位于大型居民社區(qū)內(nèi)。　社區(qū)購物中心一般面積較小。

　　5.依據(jù)國際購物中心協(xié)會(huì)的分類，大型購物中心共分為8類：

　　(1)按商圈輻射范圍分類：

　　1)鄰里型購物中心:建筑面積多在三萬平方尺至十五萬平方尺左右，而占地三至十五畝。主鋪商一般是超級市場(Supermarket)，整體功用及概念為“方便購買日常用品”，加上客源多在三(英)里范圍以內(nèi)。

　　2)社區(qū)型購物中心：建筑面積多由十萬平方尺至三十五萬平方尺左右，占地十至四十畝。主鋪商一般會(huì)有三個(gè)，包括超級市場、配藥店(Drugstores)、家居修建工具店(HomeImprovementsStores)等，而且占用一半建筑面積。整體功用及概念為“方便購買家居用品”，兼客源多在六里范圍以內(nèi)。

　　3)“區(qū)域”購物中心：建筑面積多在四十萬平方尺至八十萬平方尺左右，占地四十至一百畝。主鋪商一般起碼有數(shù)個(gè)，包括百貨公司、時(shí)裝店、鞋店等，而且占用一半至七成建筑面積。整體功用及概念為“百貨時(shí)裝””等，客源可遠(yuǎn)至十五里范圍以內(nèi)。

　　4)“超級區(qū)域”購物中心（業(yè)態(tài)復(fù)合度最高，是真正的“摩爾”）：建筑面積多在八十萬平方尺以上，而占地六十至一百二十畝左右。主鋪商一般也會(huì)有多個(gè)，而且種類規(guī)模比區(qū)域購物中心還要多，也包括百貨公司等，可占用七成建筑面積。整體功用及慨念和區(qū)域購物中心相近，客源可遠(yuǎn)至二十五里范圍以內(nèi)。

　　(2)按入駐商家的主要業(yè)態(tài)和行業(yè)分類：

　　1)“時(shí)裝/專門”購物中心：建筑面積多在八萬平方尺至二十五萬平方尺左右，占地五至二十五畝。主鋪商一般可有數(shù)個(gè)，包括高級時(shí)裝店等，而且占用絕大部份建筑面積。整體功用及慨念為“高級時(shí)裝或?qū)ｉT店”等，客源可遠(yuǎn)至十五里范圍以內(nèi)。

　　2)大型量販購物中心：建筑面積多在二十五萬至六十萬平方尺左右，占地二十五至八十畝。主鋪商一般只有數(shù)個(gè)，而且種類多為家居修建工具店，批發(fā)價(jià)貨倉(WarehouseStores)等，可占用四分之三建筑面積。整體功用及概念為“有我貨品多，沒我那么平宜，有我貨品平宜，沒我那么多選擇”，客源在十里范圍以內(nèi)。

　　3)主題與節(jié)慶購物中心　：建筑面積多在八萬平方尺至二十五萬平方尺左右，占地五至二十畝。商鋪一般為食市、餐飲、娛樂、游耍等，而且未必有主鋪。整體功用及概念為“娛樂旅游”等，客源較難界定，因可遠(yuǎn)從別的城市，省份或國家來。

　　4)工廠直銷購物中心（“品牌專門店”購物中心）：建筑面積多在五萬至四十萬平方尺左右，占地十至五十畝。這多是由于品牌商自設(shè)店鋪，整體功用及慨念為“有名品牌以有折扣或批發(fā)價(jià)售賣貨品”，而客源可遠(yuǎn)至七十五里范圍之內(nèi)。

　　這是1994年ICSC（國際購物中心協(xié)會(huì)）分類出的八種不同的購物中心。這八種購物中心共通的特點(diǎn)是：有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃、完整的交通道路系統(tǒng)、足夠的停車空間、多元性商店業(yè)種與服務(wù)、統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店面管理、獨(dú)立個(gè)性的購物環(huán)境。就整體而言，密閉式購物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費(fèi)購物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購物環(huán)境。

　　6.按購物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度的程度分類：

　　(1)業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，如面積又超過12萬㎡，　即可稱真正的摩爾購物中心MALL。　如泰國曼谷西康廣場/施康廣場（Seacon　Square）、菲律賓馬尼拉SM　MEGAMALL等。

　　(2)業(yè)態(tài)復(fù)合程度較低，　（如只有大型百貨公司，而沒有大賣場；或只有大賣場，而沒有大型百貨公司；　或沒有大型影

城）　就稱不上摩爾購物中心MALL。7.按摩爾購物中心的外觀分類：

　　(1)美國式簡潔的外立面，粗看如同特大型倉庫或工廠：如菲律賓SM　MEGAMALL、　廈門SM城市廣場、美國MALL　OF　AMERICA。

　　(2)童話般的的歐洲古城堡式外立面：如臺灣的臺貿(mào)購物中心、菲律賓ROBINSONS

　　(3)華高貴的現(xiàn)代派，如同特大型百貨公司：如上海正大廣場、臺北京華城、菲律賓ROBINSONS　PLACE、菲律賓SM　ASIA-MALL、　菲律賓香格里拉MALL

　　(4)分散的多個(gè)商業(yè)建筑組成的建筑群：如香港黃浦新天地、菲律賓TUTUBAN　CENTRE、菲律賓FILVEST　SUPERMALL、寧波天一廣場

　　(5)購物樂園式的摩爾：如韓國漢城樂天樂園世界內(nèi)的LOTTE摩爾（樂天百貨集團(tuán)投資）

　　(6)交通綜合樞紐--換乘式綜合摩爾購物中心，　具有內(nèi)地特色的購物中心

　　(7)美國式的小型購物中心：如青島佳世客JUSCO

　　(8)附帶寫字樓的摩爾：如北京百盛、北京新世界中心