有人說(shuō):商業(yè)地產(chǎn)如同高空走鋼絲,不能后退,更不能向下看,表演者的意念和平衡不能有半點(diǎn)閃失。只是人們?cè)隗@嘆一個(gè)比一個(gè)大的MALL競(jìng)相出現(xiàn)時(shí),其實(shí)已經(jīng)隱隱感到了一絲不安。而這其中引發(fā)最多思考的,是開(kāi)發(fā)商對(duì)已出售的商業(yè)物業(yè)需不需要管理,而又怎樣才能最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接?

“大MALL時(shí)代,招商先行”,這可能是大型商業(yè)項(xiàng)目得以順利運(yùn)作的前提。

運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心,是商業(yè)地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉,是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。開(kāi)發(fā)商把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài),統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上,把各種資源的配置優(yōu)化,這樣商業(yè)項(xiàng)目不僅能順利開(kāi)業(yè),并且在知名的經(jīng)營(yíng)管理公司的統(tǒng)一管理下迅速成熟起來(lái),成為炙手可熱的商業(yè)中心,保障開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者的“三贏”。

統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容:統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷(xiāo)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。而其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)方面的基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了開(kāi)發(fā)商前期的規(guī)劃是否成功,而且決定著后期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,以MALL為代表的商業(yè)地產(chǎn)的招商工作已經(jīng)不僅僅局限于傳統(tǒng)的大型超市、百貨商店和專(zhuān)賣(mài)店,服務(wù)性、娛樂(lè)性的項(xiàng)目比重不斷上升,業(yè)態(tài)涉及全面,能夠滿足全齡層、全客群的需求。

根據(jù)資料顯示,國(guó)外經(jīng)營(yíng)成功的SHOPPINGMALL,都是采取招商并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的方式。因此“一部分招商,一部分銷(xiāo)售、并統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”成了目前中國(guó)大型SHOPPINGMALL操作最基本、也是最保險(xiǎn)的方式。北京金源MALL、東莞華南MALL和廈門(mén)明發(fā)MALL都是采取這種操作方式的先行者和實(shí)踐者。而且隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化,國(guó)外大型企業(yè)對(duì)中國(guó)內(nèi)地投資進(jìn)程的加快,國(guó)內(nèi)的大型商業(yè)項(xiàng)目也和國(guó)外的商業(yè)緊密結(jié)合。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系,其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開(kāi)工之前,便已確定大部分面積要租給國(guó)際商業(yè)大鱷,故被稱(chēng)為“訂單地產(chǎn)”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流;歐倍德則節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本,避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。

大MALL業(yè)態(tài)巡禮

對(duì)于一個(gè)大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是大型的SHOPPINGMALL,經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包含的內(nèi)容非常廣泛,既包括大型超市、綜合百貨,還包括餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)性設(shè)施,這方面比重在商業(yè)地產(chǎn)中一直呈上升趨勢(shì)。目前商業(yè)地產(chǎn)中業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)主體的內(nèi)容主要有以下一些:

超市類(lèi):大型綜合超市,如沃爾瑪、家樂(lè)福、易初蓮花、好又多等代表。大型專(zhuān)業(yè)超市,如英國(guó)百安居、德國(guó)歐倍德等以家居建材為主的連鎖超市,以及燦坤3C等專(zhuān)業(yè)概念店。

百貨類(lèi):大型綜合百貨商店,如來(lái)雅百貨、大洋百貨、銅鑼灣百貨等。

流行服飾專(zhuān)賣(mài):女裝店、男裝店、青少年服裝店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店等。

文化娛樂(lè)設(shè)施:大型娛樂(lè)城、星級(jí)影城、酒吧街、兒童樂(lè)園、大型書(shū)城、健身中心、美容美體中心、電玩網(wǎng)吧、數(shù)碼攝影館、音響音像制品、樂(lè)器專(zhuān)賣(mài)等。

家具和裝飾類(lèi):家具、古玩、現(xiàn)代藝術(shù)品、室內(nèi)裝修等。

餐飲類(lèi):大型酒樓、主題餐飲、咖啡店、特色美食等。

服務(wù)類(lèi):干洗店、眼鏡和驗(yàn)光店、旅行社、加油站、機(jī)票代售等。

機(jī)構(gòu)類(lèi):銀行、郵局、信貸處、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、公共展廳等。

其他補(bǔ)充類(lèi):旅游特色精品、園藝用品、農(nóng)產(chǎn)品等。

大MALL業(yè)態(tài)定位

商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體選擇在商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)前期就應(yīng)該有初步規(guī)劃,項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)應(yīng)該同商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體的選擇相配合。第一考慮因素是項(xiàng)目建筑特點(diǎn)和建筑條件,第二是項(xiàng)目的類(lèi)型、特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)定位。就目前全國(guó)較大規(guī)模的SHOPPINGMALL項(xiàng)目來(lái)看,開(kāi)發(fā)商大多根據(jù)地區(qū)消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)能力和項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模進(jìn)行經(jīng)營(yíng)定位的確定,基本上從以下幾個(gè)方面考慮:

①業(yè)態(tài)定位:集旅游、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、飲食、文化等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。

②目標(biāo)市場(chǎng)定位:滿足地區(qū)全齡層、全客層消費(fèi)者的需要。

③主題特色:符合當(dāng)?shù)厝巳旱慕?jīng)營(yíng)主題設(shè)計(jì)。

④經(jīng)營(yíng)品種:吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等項(xiàng)目的合理配置。

大MALL業(yè)態(tài)選擇策略

開(kāi)發(fā)商在綜合平衡各種關(guān)系的基礎(chǔ)上制定合理的招商政策,對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行控制,首先最基本的

目標(biāo)是商業(yè)經(jīng)營(yíng)主體在商業(yè)上能夠生存,有足夠的回報(bào);其次,在經(jīng)營(yíng)主體組成確定之后,還需要根據(jù)各種經(jīng)營(yíng)主體的需求和項(xiàng)目自身的需要進(jìn)行整合;最后確定它們?cè)陧?xiàng)目中的位置,這點(diǎn)非常重要,因?yàn)榻?jīng)營(yíng)主體對(duì)于引導(dǎo)人流起著關(guān)鍵作用,其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。總的來(lái)說(shuō)遵循幾個(gè)原則:核心主力店先行,輔助店隨后;零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先,輔助項(xiàng)目配套;放水養(yǎng)魚(yú);先做人氣,再做生意。

大MALL業(yè)態(tài)布局

核心主力店的位置需要最先確定,適合放在主入口或線性步行街的端點(diǎn),不宜集中布置在中間,這樣才能達(dá)到組織人流的效果。

次主力店在布局上可以相對(duì)集中,因?yàn)橘?gòu)物者希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購(gòu)物一樣,方便地進(jìn)行款式、質(zhì)量和價(jià)格的比較。集中布置有利于擴(kuò)大商品覆蓋范圍,提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的競(jìng)爭(zhēng)性和便利性,創(chuàng)造“購(gòu)物氣氛”。有四種主要類(lèi)型需要互相聚集。第一類(lèi)是男士用品,男鞋、男裝、運(yùn)動(dòng)用品應(yīng)當(dāng)集中布置。第二類(lèi)是女士用品和兒童用品,包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等,這樣便于在購(gòu)買(mǎi)之前對(duì)商品款式、價(jià)格和顏色進(jìn)行比較。第三類(lèi)是零售食品,包括熟食店、面包店等等,聚集不僅給購(gòu)物者帶來(lái)方便,而且還能有效地增加銷(xiāo)量。此外,適合聚集的還有個(gè)人服務(wù),這些服務(wù)設(shè)施需要靠近停車(chē)場(chǎng)和入口,有可能的話集中布置,并與其他經(jīng)營(yíng)主體相對(duì)分離,讓購(gòu)物者出入方便,允許他們24小時(shí)營(yíng)業(yè)。

輔助業(yè)態(tài)適合分散布置,例如,服裝和外賣(mài)快餐、冷飲應(yīng)該分開(kāi),原因很明顯,而且,把服裝和食品分開(kāi)也有利于組織人流,因?yàn)樵谶@兩種類(lèi)型的商店中,購(gòu)物者的步行速度完全不同。珠寶店和音像制品店適合分散布置,這樣可以延長(zhǎng)購(gòu)物者的興趣。

篇2：新華南MALL招商感言

　　辭舊迎新，新華南MALL招商感言

　　致招商部各位同事的感謝信：

　　舊的一年快過(guò)去了,在這一年中,充滿著酸甜苦辣,感謝大家共同扶持一起走過(guò)了這段人生中充滿斗志,充滿激情的一段路!

　　是的,新華南MALL生活城需要改變,需要大家努力的付出,更需要大家用成果來(lái)回報(bào)!

　　我們作為新華南MALL生活城的一員,有理由,也有責(zé)任來(lái)改變他,讓他變得更強(qiáng),更有吸引力!我們必須在我們的本質(zhì)崗位上實(shí)實(shí)在在的做出應(yīng)有的工作成績(jī),而不是光掛在口頭上。

　　新的一年即將開(kāi)始，在此，我僅代表我個(gè)人向招商部全體同事們發(fā)出號(hào)召，希望新的一年里大家努力工作，齊心協(xié)力，以團(tuán)隊(duì)精神為向?qū)ВJ(rèn)認(rèn)真真，查找原因，尋找渠道，解決更多實(shí)際工作問(wèn)題，以此來(lái)感謝帶領(lǐng)和支持我們工作的部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)郝總，讓我們招商部向公司領(lǐng)導(dǎo)交一份滿意的答卷，讓我們招商部真正成為公司的創(chuàng)收部門(mén)，成為三元盈暉公司的核心部門(mén)!

　　革命尚未成功，各位同仁仍需努力!

　　最后，讓我們一起向曾經(jīng)戰(zhàn)斗過(guò)的地方--新華南MALL生活城招商部的同事們表示新年最好的祝福，愿大家在新的一年里萬(wàn)事如意，心想事成!更愿我們能在TED總、郝總的正確領(lǐng)導(dǎo)下取得長(zhǎng)足的進(jìn)步!新華南MALL生活城的輝煌指日可待!

　　你們的朋友：**

　　20**-2-4

篇3：新華南MALL招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)言稿

　　新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)言稿

　　尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓：大家下午好!

　　首先，我謹(jǐn)代表我們東莞紡織服裝行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)新華南MALL·生活城東莞工廠直銷(xiāo)中心順利啟動(dòng)全面招商工作表示熱烈的祝賀!

　　自新華南MALL·生活城誕生以來(lái)，他們的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)就一直和我們協(xié)會(huì)保持著良好的溝通與協(xié)作。泰德先生領(lǐng)導(dǎo)的新華南MALL·生活城經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，充分借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，深入結(jié)合東莞產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，積極響應(yīng)政府的“品牌立市”發(fā)展方略，創(chuàng)造性地提出了“東莞工廠直銷(xiāo)中心”這樣一個(gè)經(jīng)營(yíng)模式，并就這一模式的可行性與招商經(jīng)營(yíng)策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認(rèn)同的，也是非常支持的。

　　中國(guó)是服裝生產(chǎn)大國(guó)，廣東是服裝產(chǎn)業(yè)大省，東莞的服裝產(chǎn)業(yè)則是傳統(tǒng)的特色產(chǎn)業(yè)之一，20**年被中國(guó)紡織工業(yè)協(xié)會(huì)授予“產(chǎn)業(yè)基地市”稱(chēng)號(hào)，虎門(mén)和大朗分別授予“中國(guó)女裝名鎮(zhèn)”和“中國(guó)羊毛衫名鎮(zhèn)”。目前，東莞形成了一批全國(guó)知名服裝品牌，如“異鄉(xiāng)人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強(qiáng)鎮(zhèn)虎門(mén)鎮(zhèn)通過(guò)“100萬(wàn)重獎(jiǎng)品牌”造就了“以純”這個(gè)全國(guó)最受消費(fèi)者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個(gè)廣東省著名商標(biāo)，帶動(dòng)了當(dāng)?shù)氐姆b業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的騰飛。

　　我市紡織服裝產(chǎn)業(yè)取得的成就，離不開(kāi)政府的大力支持和引導(dǎo)。近幾年來(lái)，市委市政府先后出臺(tái)多個(gè)政策，鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)建自有品牌和擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)，積極幫助企業(yè)大力開(kāi)拓國(guó)際市場(chǎng)，幫助企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。協(xié)會(huì)作為政府的左臂右膀，積極發(fā)揮橋梁作用，經(jīng)常組織座談會(huì)、研討會(huì)，傾聽(tīng)企業(yè)心聲，傳遞政府政策精神，組團(tuán)考察歐洲和美國(guó)市場(chǎng)，感受海外時(shí)尚變遷，尋找合作機(jī)會(huì)。協(xié)會(huì)的平臺(tái)作用得到了企業(yè)和政府的大力支持和肯定。

　　今天，新華南MALL·生活城從另一個(gè)角度，為東莞的企業(yè)創(chuàng)建自有品牌、提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、提升經(jīng)營(yíng)效益提供了一個(gè)全新的平臺(tái)，這就是東莞工廠直銷(xiāo)中心。角度不同，形式不同，但是，服務(wù)企業(yè)，推動(dòng)?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，造福東莞企業(yè)、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協(xié)會(huì)的各企業(yè)、希望各行業(yè)協(xié)會(huì)的各企業(yè)成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷(xiāo)中心來(lái)，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個(gè)響當(dāng)當(dāng)?shù)摹皷|莞制造”品牌，讓東莞的企業(yè)從這里走向全國(guó)，走向世界。

　　最后，祝賀此次招商大會(huì)圓滿成功，希望東莞直銷(xiāo)中心早日開(kāi)業(yè)，成為展示東莞產(chǎn)業(yè)實(shí)力、匯聚全球客商的一個(gè)著名商業(yè)活動(dòng)中心。

　　謝謝大家。