商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中的重要環(huán)節(jié)(本文所指商業(yè)房地產(chǎn)特指商鋪,不包括寫(xiě)字樓和酒店),而業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理,可使樓盤(pán)營(yíng)銷增加靚麗的賣點(diǎn),有力促進(jìn)樓盤(pán)的銷售,如大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)搶灘推出的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)模式;也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),如廣州天河城項(xiàng)目。反之,如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要,將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國(guó)許多城市可謂比比皆是。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位,還對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)具有指導(dǎo)意義。那么,什么是商業(yè)業(yè)態(tài)?什么是商業(yè)業(yè)態(tài)組合?業(yè)態(tài)組合定位需要考慮哪些因素?單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合有哪幾種常用方式?本文試圖以地級(jí)市為例對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討。

商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài),其分類主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)主體的多少(是一個(gè)還是多個(gè))、目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道(從廠家還是分銷商處進(jìn)貨)和募集方式(是中央采購(gòu)還是單店進(jìn)貨)、商品的寬度和深度、價(jià)格政策(毛利率大小)、銷售方式等諸方面。目前,我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有:百貨店(有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分,現(xiàn)階段地級(jí)市百貨店大都為傳統(tǒng)百貨,但已開(kāi)始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡)、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、超市、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、專業(yè)市場(chǎng)(批發(fā)市場(chǎng))、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。其中,由于倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)銷一體和非中心商圈選址,便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù),專業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等物流概念,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)農(nóng)副產(chǎn)品銷售,這些業(yè)態(tài)和作為建筑群形態(tài)的商業(yè)步行街均不在本文討論的范疇。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合,指的是開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握,充分利用自身可能整合的各種招商資源,為便于該樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期完成。

根據(jù)我們的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn),單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位,主要考慮如下幾個(gè)因素:

1、盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài),以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊,顛覆舊有商業(yè)格局;同時(shí),所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模,以至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右,形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位,將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心;

2、要有主流業(yè)態(tài)和核心店,保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),銷售力強(qiáng),以吸引人氣,積聚商氣;但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng),以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),降低整體經(jīng)營(yíng)成本,提高利潤(rùn)率,預(yù)防風(fēng)險(xiǎn);

3、現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn),但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng);

4、首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài),即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店,也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法,將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售,確保回籠開(kāi)發(fā)資金;

5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣,對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利,但其要求租金相對(duì)較低,容易形成“租售”矛盾;

6、現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主,可以承受較高的租金,但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置,公攤面積最少40%。其與大型綜超相似,,將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。

根據(jù)作者總結(jié)多個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)樓盤(pán)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和對(duì)我國(guó)地級(jí)市大規(guī)模調(diào)研親歷,作者認(rèn)為,以我國(guó)大多數(shù)地級(jí)市城區(qū)人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀,一般地說(shuō),打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其規(guī)模宜在總建2~3萬(wàn)平方米,層數(shù)控制在3~4層。在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開(kāi)發(fā)面積過(guò)小,或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層。但總建一般應(yīng)控制在4萬(wàn)㎡之內(nèi)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到,商業(yè)項(xiàng)目總建過(guò)大,開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)便驟然放大。另?yè)?jù)研究,人們對(duì)單體商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為 1.7 萬(wàn)㎡,生理最大承受能力為 2.3 萬(wàn)㎡,超過(guò)這個(gè)“疲勞度”就適得其反了。從國(guó)外百貨店的一般規(guī)模來(lái)看,單店?duì)I業(yè)面積多為 7000~8000㎡,在日本,超過(guò) 6000 ㎡就要受到“大店法”的規(guī)制。需要警惕的是,目前,國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤(pán)英雄”,一些開(kāi)發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開(kāi)發(fā)5~6萬(wàn)㎡,甚至在只有40萬(wàn)城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)㎡的商業(yè)巨盤(pán)!人們有理由擔(dān)心,我國(guó)上世紀(jì)90年代初期曾掀起“大商場(chǎng)熱”至90年代后期又引發(fā)大商場(chǎng)衰退潮的現(xiàn)象幾年后又將重演。

建筑規(guī)劃方面,項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng),注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境,使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi),簡(jiǎn)潔,明快,標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性,創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通:設(shè)室外電動(dòng)扶梯,將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層,在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋,在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯,將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭,因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn),是

步行空間序列的高潮,這里人流集中,流量大,最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷場(chǎng)地;中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線,不僅節(jié)能,而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮,把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整,中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng),均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈,以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。

根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同,業(yè)態(tài)組合方式建議如下:

一、在首層面積為4000㎡~5000㎡,層數(shù)為4層,總建在1.6萬(wàn)㎡~2萬(wàn)㎡時(shí),業(yè)態(tài)組合方式有:

組合(1):1F+2F+3F為內(nèi)置步行街,4F為專業(yè)賣場(chǎng)。

其中,1F為流行時(shí)尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街,并設(shè)1~2個(gè)方便快餐冷飲店,2F、3F以服裝步行街為主。4F引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣場(chǎng),如3C賣場(chǎng)(家電、手機(jī)、電腦)或家居賣場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城之類專業(yè)賣場(chǎng);將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面,用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光,使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位,并進(jìn)行分割銷售。而這種可憑欄遠(yuǎn)眺的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)還會(huì)具有非常不錯(cuò)的賣點(diǎn)。之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷售,是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小,可供銷售的面積最大也只有2萬(wàn)㎡,為提高開(kāi)發(fā)商的投資收益,必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。

該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專賣集中經(jīng)營(yíng),提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境,具有明顯的“扎堆”效應(yīng),較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。同時(shí),該組合適合劃小商鋪面積,便于控制總價(jià),從而利于推盤(pán)銷售。必須強(qiáng)調(diào)指出,從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量,這種首層為步行街,并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見(jiàn),但它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。

組合(2):1F+2F2/3為內(nèi)置步行街,2F1/3+3F為大型綜合超市,4F為專業(yè)賣場(chǎng)。

此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。但其必須從2F開(kāi)始引導(dǎo)人流并輸送至3F,否則,將大型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

組合(3):1F+2F為現(xiàn)代百貨公司,3F為內(nèi)置步行街,4F為專業(yè)賣場(chǎng)。若項(xiàng)目地商圈非常成熟,人氣特旺,也可考慮將4F設(shè)計(jì)為部分或全部?jī)?nèi)置步行街。

對(duì)于組合(2)和組合(3),由于作為內(nèi)置步行街的可供銷售的商鋪面積太少,必須明確:1、大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售;2、首層面積一般應(yīng)不小于4000㎡;3、與組合(1)類似,將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷售。

以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,總建小,項(xiàng)目整體運(yùn)作所需投入的資金自然就少。即使在央行實(shí)行“121”新政之后,總建在1萬(wàn)余㎡的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商所需投入的資金依然不是太多,有利于整體運(yùn)作。但是,對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目,如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角,錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),相互支持,積極鞏固原有的中心商圈地位,而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話,為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。

二、在首層面積為6000㎡~1萬(wàn)㎡,層數(shù)為3~4層時(shí),其業(yè)態(tài)組合方式可考慮:

組合(4):1F+2F3/4為內(nèi)置步行街, 2F1/4+3F為大型綜合超市,4F為專業(yè)大賣場(chǎng)(如家居城),其中,3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。

此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬(wàn)㎡,且首層面積較大,利于項(xiàng)目推盤(pán)銷售。當(dāng)然,大型綜超應(yīng)成為核心店。

組合(5):1F為現(xiàn)代百貨公司,2F+3F為內(nèi)置步行街,4F為專業(yè)大賣場(chǎng),其中,3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況,考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念,并連同3F的一部開(kāi)辟為超市。

三、在首層面積超過(guò)1萬(wàn)㎡,層數(shù)為3層,總建筑面積超過(guò)3萬(wàn)㎡時(shí)(如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮,或開(kāi)發(fā)商有較好的銀企關(guān)系,為今后融資“變現(xiàn)”考慮,也可建4層,總建超過(guò)4萬(wàn)㎡),因其首層面積和總建筑面積較大,業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地,這時(shí),組合方式建議為:

組合(6):1F為內(nèi)置步行街,2F為大型綜超,3F為專業(yè)賣場(chǎng),其中,將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。

組合(7):1F為百貨公司,2F為內(nèi)置步行街,將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市,3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲,其余部分作為專業(yè)賣場(chǎng)。

一般說(shuō)來(lái),組合(4)至組合(7)的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)亍吧虡I(yè)航母”。如總建規(guī)模達(dá)到3萬(wàn)㎡以上時(shí),該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型

的購(gòu)物中心即shopping mall業(yè)態(tài)(當(dāng)然,這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論)。這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體,它具有“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn), 服務(wù)功能齊全,不僅滿足購(gòu)物需要,而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此,在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí),經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。

需要強(qiáng)調(diào)指出,本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),它僅僅是提供了若干思路:

首先,作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時(shí),其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重。因此,,室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。

其次,利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣,形成商氣,以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的,是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。但是,這種設(shè)計(jì)所帶來(lái)的問(wèn)題是,由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)面積大,公攤面積最少40%,雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割,但交房時(shí)畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割,將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓。當(dāng)然,如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超,精心包裝項(xiàng)目,制定合適的售價(jià)政策(首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低,但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高2F內(nèi)置步行街的售價(jià)。拙文《挖掘賣點(diǎn):從業(yè)主視角談商鋪定價(jià)策略》對(duì)此進(jìn)行了闡述),處理好買(mǎi)賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系,租賃期適當(dāng)延長(zhǎng)(應(yīng)考慮在10~20年),規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷售的。

第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段,在總建規(guī)模不大時(shí)(如2萬(wàn)余㎡),也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)時(shí),百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群,且其面積占比不能超過(guò)80%。

這里還有幾個(gè)問(wèn)題須作說(shuō)明:

1.各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立1~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能,但飲食比例不宜太多,以冷食為主。2.各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈度和對(duì)項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定;3.選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀價(jià)值,所在樓層是否具有良好的視野;4.除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣場(chǎng)外,應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。

誠(chéng)然,商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié),比如,內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜,商鋪面積如何劃分才利于銷售又利于經(jīng)營(yíng),公攤面積多少方易為業(yè)主接受,在什么情況下內(nèi)置步行街可往3層、4層設(shè)置,怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價(jià)最佳,如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關(guān)系等等。所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。全球零售業(yè)巨頭家樂(lè)福CEO貝勒能曾說(shuō)過(guò):零售業(yè)就是關(guān)注細(xì)節(jié)。同樣,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程,也是關(guān)注細(xì)節(jié)的過(guò)程。因?yàn)橹挥屑?xì)節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的智睿和才干。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合研究

商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程中的重要環(huán)節(jié)(本文所指商業(yè)房地產(chǎn)特指商鋪,不包括寫(xiě)字樓和酒店),而業(yè)態(tài)組合又是商業(yè)規(guī)劃中極為重要的內(nèi)容。如若業(yè)態(tài)組合定位科學(xué)合理,可使樓盤(pán)營(yíng)銷增加靚麗的賣點(diǎn),有力促進(jìn)樓盤(pán)的銷售,如大連萬(wàn)達(dá)在全國(guó)搶灘推出的萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)模式;也可為項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后真正實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),如廣州天河城項(xiàng)目。反之,如果業(yè)態(tài)組合定位不符合項(xiàng)目所在城市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實(shí)際需要,將導(dǎo)致項(xiàng)目投入運(yùn)營(yíng)后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國(guó)許多城市可謂比比皆是。

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期明確業(yè)態(tài)組合的定位,還對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)具有指導(dǎo)意義。那么,什么是商業(yè)業(yè)態(tài)?什么是商業(yè)業(yè)態(tài)組合?業(yè)態(tài)組合定位需要考慮哪些因素?單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合有哪幾種常用方式?本文試圖以地級(jí)市為例對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行探討。

商業(yè)業(yè)態(tài)指的是經(jīng)營(yíng)者為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的經(jīng)營(yíng)模式或經(jīng)營(yíng)形態(tài),其分類主要依據(jù)經(jīng)營(yíng)主體的多少(是一個(gè)還是多個(gè))、目標(biāo)市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)理念、服務(wù)功能、立店規(guī)模、選址、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)、商品進(jìn)貨渠道(從廠家還是分銷商處進(jìn)貨)和募集方式(是中央采購(gòu)還是單店進(jìn)貨)、商品的寬度和深度、價(jià)格政策(毛利率大小)、銷售方式等諸方面。目前,我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有:百貨店(有傳統(tǒng)百貨和現(xiàn)代百貨之分,現(xiàn)階段地級(jí)市百貨店大都為傳統(tǒng)百貨,但已開(kāi)始向現(xiàn)代百貨過(guò)渡)、專業(yè)店、專賣店、商業(yè)步行街、超市、大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、購(gòu)物中心(shopping mall)以及便利店、折扣店、專業(yè)市場(chǎng)(批發(fā)市場(chǎng))、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等。其中,由于倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)強(qiáng)調(diào)儲(chǔ)銷一體和非中心商圈選址,便利店強(qiáng)調(diào)社區(qū)便利性服務(wù),專業(yè)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等物流概念,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)強(qiáng)調(diào)農(nóng)副產(chǎn)品銷售,這些業(yè)態(tài)和作為建筑群形態(tài)的商業(yè)步行街均不在本文討論的范疇。

商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合,指的是開(kāi)發(fā)商根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)狀況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握,充分利用自身可能整合的各種招商資源,為便于該樓盤(pán)作為房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售和該項(xiàng)目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運(yùn)營(yíng)而對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)所進(jìn)行的規(guī)劃。業(yè)態(tài)組合定位必須在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期完成。

根據(jù)我們的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn),單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位,主要考慮如下幾個(gè)因素:

1、盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要的新業(yè)態(tài),以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊,顛覆舊有商業(yè)格局;同時(shí),所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模,以至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右,形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位,將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心;

2、要有主流業(yè)態(tài)和核心店,保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),銷售力強(qiáng),以吸引人氣,積聚商氣;但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng),以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),降低整體經(jīng)營(yíng)成本,提高利潤(rùn)率,預(yù)防風(fēng)險(xiǎn);

3、現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn),但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系,要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng);

4、首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài),即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜超作為核心店,也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法,將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售,確保回籠開(kāi)發(fā)資金;

5、大型綜合超市能夠有效地形成商氣,對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利,但其要求租金相對(duì)較低,容易形成“租售”矛盾;

6、現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主,可以承受較高的租金,但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置,公攤面積最少40%。其與大型綜超相似,,將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜超業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。

根據(jù)作者總結(jié)多個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)樓盤(pán)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和對(duì)我國(guó)地級(jí)市大規(guī)模調(diào)研親歷,作者認(rèn)為,以我國(guó)大多數(shù)地級(jí)市城區(qū)人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買(mǎi)力現(xiàn)狀,一般地說(shuō),打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目,其規(guī)模宜在總建2~3萬(wàn)平方米,層數(shù)控制在3~4層。在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限制致使開(kāi)發(fā)面積過(guò)小,或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商圈十分繁榮的條件下也可建五層。但總建一般應(yīng)控制在4萬(wàn)㎡之內(nèi)。開(kāi)發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到,商業(yè)項(xiàng)目總建過(guò)大,開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)便驟然放大。另?yè)?jù)研究,人們對(duì)單體商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為 1.7 萬(wàn)㎡,生理最大承受能力為 2.3 萬(wàn)㎡,超過(guò)這個(gè)“疲勞度”就適得其反了。從國(guó)外百貨店的一般規(guī)模來(lái)看,單店?duì)I業(yè)面積多為 7000~8000㎡,在日本,超過(guò) 6000 ㎡就要受到“大店法”的規(guī)制。需要警惕的是,目前,國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤(pán)英雄”,一些開(kāi)發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開(kāi)發(fā)5~6萬(wàn)㎡,甚至在只有40萬(wàn)城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)㎡的商業(yè)巨盤(pán)!人們有理由擔(dān)心,我國(guó)上世紀(jì)90年代初期曾掀起“大商場(chǎng)熱”至90年代后期又引發(fā)大商場(chǎng)衰退潮的現(xiàn)象幾年后又將重演。

建筑規(guī)劃方面,項(xiàng)目的臨街一側(cè)盡可能布置有廣場(chǎng)如旱噴泉廣場(chǎng)及停車場(chǎng),注意提供優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境,使之休閑特性明顯。建筑造型強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代而前衛(wèi),簡(jiǎn)潔,明快,標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。注重豎向交通的易達(dá)性,創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通:設(shè)室外電動(dòng)扶梯,將人流動(dòng)線上的顧客直接輸送至二層甚至三層,在與之相鄰的商業(yè)物業(yè)間架設(shè)人行天橋,在具有景觀價(jià)值的臨街面配置觀光電梯,將客流直接從地面引向各層。建筑內(nèi)盡可能設(shè)置面積適可的中庭,因?yàn)橹型ナ谴怪苯煌ńM織的關(guān)鍵點(diǎn),是

步行空間序列的高潮,這里人流集中,流量大,最有可能鼓勵(lì)層間運(yùn)動(dòng),又宜做休閑、促銷場(chǎng)地;中庭頂部天窗宜采用透明材料引入自然光線,不僅節(jié)能,而且讓上層空間開(kāi)闊敞亮,把人的視線吸引向上。配套設(shè)施應(yīng)較為完整,中央空調(diào)、電動(dòng)扶梯、客梯、貨梯、煙感噴淋消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、道路指示系統(tǒng),均應(yīng)規(guī)劃建設(shè)到位。大多數(shù)情況下不建地下室或半地下室。選址宜在中心商圈,以最大程度充分利用和整合現(xiàn)有商業(yè)資源。

根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同,業(yè)態(tài)組合方式建議如下:

一、在首層面積為4000㎡~5000㎡,層數(shù)為4層,總建在1.6萬(wàn)㎡~2萬(wàn)㎡時(shí),業(yè)態(tài)組合方式有:

組合(1):1F+2F+3F為內(nèi)置步行街,4F為專業(yè)賣場(chǎng)。

其中,1F為流行時(shí)尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街,并設(shè)1~2個(gè)方便快餐冷飲店,2F、3F以服裝步行街為主。4F引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣場(chǎng),如3C賣場(chǎng)(家電、手機(jī)、電腦)或家居賣場(chǎng)或電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城之類專業(yè)賣場(chǎng);將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面,用大幅透明落地玻璃配以明亮燈光,使其成為餐飲、咖啡、茶室等對(duì)情調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位,并進(jìn)行分割銷售。而這種可憑欄遠(yuǎn)眺的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)還會(huì)具有非常不錯(cuò)的賣點(diǎn)。之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷售,是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)模小,可供銷售的面積最大也只有2萬(wàn)㎡,為提高開(kāi)發(fā)商的投資收益,必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。

該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行時(shí)尚和服裝專賣集中經(jīng)營(yíng),提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)境,具有明顯的“扎堆”效應(yīng),較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的歡迎。同時(shí),該組合適合劃小商鋪面積,便于控制總價(jià),從而利于推盤(pán)銷售。必須強(qiáng)調(diào)指出,從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理等多角度考量,這種首層為步行街,并爭(zhēng)取盡可能多的樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主要的組合模式。雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見(jiàn),但它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。

組合(2):1F+2F2/3為內(nèi)置步行街,2F1/3+3F為大型綜合超市,4F為專業(yè)賣場(chǎng)。

此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來(lái)提升項(xiàng)目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。但其必須從2F開(kāi)始引導(dǎo)人流并輸送至3F,否則,將大型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

組合(3):1F+2F為現(xiàn)代百貨公司,3F為內(nèi)置步行街,4F為專業(yè)賣場(chǎng)。若項(xiàng)目地商圈非常成熟,人氣特旺,也可考慮將4F設(shè)計(jì)為部分或全部?jī)?nèi)置步行街。

對(duì)于組合(2)和組合(3),由于作為內(nèi)置步行街的可供銷售的商鋪面積太少,必須明確:1、大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售;2、首層面積一般應(yīng)不小于4000㎡;3、與組合(1)類似,將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐飲進(jìn)行銷售。

以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)計(jì)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,總建小,項(xiàng)目整體運(yùn)作所需投入的資金自然就少。即使在央行實(shí)行“121”新政之后,總建在1萬(wàn)余㎡的項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商所需投入的資金依然不是太多,有利于整體運(yùn)作。但是,對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目,如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角,錯(cuò)位經(jīng)營(yíng),相互支持,積極鞏固原有的中心商圈地位,而項(xiàng)目自身規(guī)模又不足于構(gòu)筑新商圈的話,為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),作者還是建議開(kāi)發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。

二、在首層面積為6000㎡~1萬(wàn)㎡,層數(shù)為3~4層時(shí),其業(yè)態(tài)組合方式可考慮:

組合(4):1F+2F3/4為內(nèi)置步行街, 2F1/4+3F為大型綜合超市,4F為專業(yè)大賣場(chǎng)(如家居城),其中,3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。

此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少近2萬(wàn)㎡,且首層面積較大,利于項(xiàng)目推盤(pán)銷售。當(dāng)然,大型綜超應(yīng)成為核心店。

組合(5):1F為現(xiàn)代百貨公司,2F+3F為內(nèi)置步行街,4F為專業(yè)大賣場(chǎng),其中,3F、4F臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)。還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況,考慮從2F引入生鮮副食洗化超市概念,并連同3F的一部開(kāi)辟為超市。

三、在首層面積超過(guò)1萬(wàn)㎡,層數(shù)為3層,總建筑面積超過(guò)3萬(wàn)㎡時(shí)(如當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)龐大、現(xiàn)有商圈繁榮,或開(kāi)發(fā)商有較好的銀企關(guān)系,為今后融資“變現(xiàn)”考慮,也可建4層,總建超過(guò)4萬(wàn)㎡),因其首層面積和總建筑面積較大,業(yè)態(tài)組合有較多的選擇余地,這時(shí),組合方式建議為:

組合(6):1F為內(nèi)置步行街,2F為大型綜超,3F為專業(yè)賣場(chǎng),其中,將3F臨街部分作為觀景休閑餐飲。

組合(7):1F為百貨公司,2F為內(nèi)置步行街,將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市,3F的臨街部分作為觀景休閑餐飲,其余部分作為專業(yè)賣場(chǎng)。

一般說(shuō)來(lái),組合(4)至組合(7)的項(xiàng)目堪稱當(dāng)?shù)亍吧虡I(yè)航母”。如總建規(guī)模達(dá)到3萬(wàn)㎡以上時(shí),該項(xiàng)目在地級(jí)市已可規(guī)劃成典型

的購(gòu)物中心即shopping mall業(yè)態(tài)(當(dāng)然,這種地級(jí)市的mall實(shí)在無(wú)法與京、滬、穗動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)平米的大mall相提并論)。這種業(yè)態(tài)是一個(gè)無(wú)顧客層次限制、集中了多種零售業(yè)態(tài)和服務(wù)設(shè)施的多功能綜合體,它具有“一站式、多功能、休閑性”特點(diǎn), 服務(wù)功能齊全,不僅滿足購(gòu)物需要,而且也滿足休閑、娛樂(lè)、文化和餐飲等需求。因此,在進(jìn)行業(yè)態(tài)組合時(shí),經(jīng)營(yíng)品項(xiàng)要考慮吃、穿、用、玩、樂(lè)、賞、游等內(nèi)容的合理配置。

需要強(qiáng)調(diào)指出,本文所討論的業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)都是作者實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),它僅僅是提供了若干思路:

首先,作為一個(gè)具有社會(huì)責(zé)任感的開(kāi)發(fā)商在思考業(yè)態(tài)組合時(shí),其關(guān)注的焦點(diǎn)應(yīng)該是售樓和經(jīng)營(yíng)并重。因此,,室內(nèi)步行街始終是這些方案的核心組成元素。

其次,利用大型綜合超市和現(xiàn)代百貨公司作為主力店來(lái)聚集人氣,形成商氣,以達(dá)到提升項(xiàng)目品質(zhì)的目的,是解決業(yè)態(tài)組合問(wèn)題的重要手段。但是,這種設(shè)計(jì)所帶來(lái)的問(wèn)題是,由于這兩種業(yè)態(tài)所需經(jīng)營(yíng)面積大,公攤面積最少40%,雖然可以從產(chǎn)權(quán)形態(tài)上分割,但交房時(shí)畢竟不能從實(shí)物形態(tài)上分割,將在一定程度上導(dǎo)致部分客群不能接受此類商鋪而影響售樓。當(dāng)然,如果開(kāi)發(fā)商傾力引進(jìn)知名品牌百貨公司或大型綜超,精心包裝項(xiàng)目,制定合適的售價(jià)政策(首層定位為百貨公司業(yè)態(tài)其售價(jià)一般比首層定位為內(nèi)置步行街的低,但此時(shí)可適當(dāng)調(diào)高2F內(nèi)置步行街的售價(jià)。拙文《挖掘賣點(diǎn):從業(yè)主視角談商鋪定價(jià)策略》對(duì)此進(jìn)行了闡述),處理好買(mǎi)賣合同、租賃合同和招商合同間的法律關(guān)系,租賃期適當(dāng)延長(zhǎng)(應(yīng)考慮在10~20年),規(guī)劃這兩種業(yè)態(tài)的樓層也是可以分割銷售的。

第三、若項(xiàng)目地原有百貨業(yè)態(tài)較弱如尚處于傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨過(guò)渡階段,在總建規(guī)模不大時(shí)(如2萬(wàn)余㎡),也可將整個(gè)項(xiàng)目定位為百貨業(yè)態(tài)并全部分割銷售。但當(dāng)項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心業(yè)態(tài)時(shí),百貨或大型超市則只能規(guī)劃為項(xiàng)目的主力店群,且其面積占比不能超過(guò)80%。

這里還有幾個(gè)問(wèn)題須作說(shuō)明:

1.各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立1~2個(gè)方便快餐、冷飲店以完善功能,但飲食比例不宜太多,以冷食為主。2.各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈度和對(duì)項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定;3.選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景觀價(jià)值,所在樓層是否具有良好的視野;4.除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣場(chǎng)外,應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在2~4層間配置一些其它業(yè)種專業(yè)店。

誠(chéng)然,商業(yè)規(guī)劃中的業(yè)態(tài)組合定位還有許多選擇。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié),比如,內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜,商鋪面積如何劃分才利于銷售又利于經(jīng)營(yíng),公攤面積多少方易為業(yè)主接受,在什么情況下內(nèi)置步行街可往3層、4層設(shè)置,怎樣選擇業(yè)種組合可使商鋪售價(jià)最佳,如何處理業(yè)主組賃合同和招商合同的關(guān)系等等。所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。全球零售業(yè)巨頭家樂(lè)福CEO貝勒能曾說(shuō)過(guò):零售業(yè)就是關(guān)注細(xì)節(jié)。同樣,商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操過(guò)程,也是關(guān)注細(xì)節(jié)的過(guò)程。因?yàn)橹挥屑?xì)節(jié)的完美才最終體現(xiàn)出開(kāi)發(fā)商的智睿和才干。

篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問(wèn)合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問(wèn)合同

　　委托方:(以下簡(jiǎn)稱甲方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　受托方:(以下簡(jiǎn)稱乙方)

　　地址:

　　電話: 傳真:

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問(wèn)、招商項(xiàng)目(暫定名,下同,可簡(jiǎn)稱為該項(xiàng)目)一事,達(dá)成本合同。

　　1、雙方共識(shí):

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的咨詢顧問(wèn)。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問(wèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),::其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為: )。

　　(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,竭誠(chéng)為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問(wèn)、招商顧問(wèn)等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的: 項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號(hào)為 號(hào)。

　　3、委托事項(xiàng):甲方茲將其投資于 項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問(wèn)。

　　4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開(kāi)業(yè)并正常運(yùn)營(yíng)八個(gè)月為止。

　　5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:

　　(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;

　　(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問(wèn)、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;

　　(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實(shí)施;

　　(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營(yíng)管理方案,并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司;

　　(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè),以支持甲方未來(lái)可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。

　　6、工作流程:

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問(wèn)成立項(xiàng)目組展開(kāi)作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問(wèn)方案,并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,全權(quán)開(kāi)展招商及商業(yè)顧問(wèn)工作。

　　(4)、具體工作流程:

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問(wèn)和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計(jì)方,并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同,甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中,審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案,對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見(jiàn),使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過(guò)程中,按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項(xiàng)目工程開(kāi)工后,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場(chǎng)所,并成立該項(xiàng)目的具體營(yíng)運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃,并設(shè)立招商,招租的具體價(jià)格策略,派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng),開(kāi)展具體品牌招商工作。

　　C、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購(gòu)物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書(shū)。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容:

　　1)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)的編制、制作;

　　2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司人員的招聘、培訓(xùn);

　　3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;

　　4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn);

　　至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體,已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。

　　D、試營(yíng)業(yè)、www.fdcew.com開(kāi)張及開(kāi)業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開(kāi)業(yè)日期前60天,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績(jī)效進(jìn)行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報(bào)告,并協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心的日常管理,提出修正意見(jiàn)。

　　7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)

　　A、市場(chǎng)調(diào)查

　　1)、消費(fèi)力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計(jì)委托書(shū)

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫(kù)房、辦公

　　C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整

　　(2)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營(yíng)部分

　　采購(gòu)框架合同,采購(gòu)條件

　　代銷合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1.餐飲類

　　2.商鋪類

　　安全保障手冊(cè)

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事:勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會(huì)合同

　　財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)

　　臨時(shí)結(jié)構(gòu)

　　長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)

　　管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)

　　各級(jí)管理職責(zé)

　　運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)

　　采購(gòu)經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)理

　　主管級(jí)

　　高級(jí)員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

　　庫(kù)存管理

　　收貨

　　倉(cāng)儲(chǔ)

　　損耗

　　盤(pán)點(diǎn)

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來(lái)

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊(cè)

　　勞動(dòng)團(tuán)體

　　保安管理

　　警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊(cè)

　　保險(xiǎn)手冊(cè)

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、客戶服務(wù)管理

　　價(jià)格體系管理

　　單證設(shè)計(jì)

　　報(bào)表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書(shū)、宣傳冊(cè)

　　C、招商會(huì)

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價(jià)格、招商周期

　　8、委托費(fèi)用:

　　(1)、商業(yè)顧問(wèn)委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用為人民幣 元整(小寫(xiě): 元RMB)。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě): 元RMB);

　　該項(xiàng)目開(kāi)工后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě):

　　元RMB);

　　該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě):

　　元RMB);

　　該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣 萬(wàn)元整(小寫(xiě): 元RMB)。

　　(2)、招商委托費(fèi)用:

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目 計(jì)提。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:

　　1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算:

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);

　　本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致,該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為:

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù):

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、甲方權(quán)利:

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見(jiàn)和乙方進(jìn)行磋商,確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施;

　　B、在招商過(guò)程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);

　　C、享有乙方開(kāi)展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;

　　D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);

　　E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作,對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰,獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績(jī)情況決定。

　　2)、甲方義務(wù):

　　A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件;

　　B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用,并提供乙方固定的辦公場(chǎng)所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用;

　　C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;

　　D、根據(jù)本合同約定,按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):

　　1)、乙方權(quán)利:

　　A、根據(jù)本合同約定,按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用;

　　B、每周與甲方召開(kāi)工作例會(huì),專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù):

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn);

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施;

　　C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理工作;

　　D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用;

　　E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同;

　　F、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾,對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;

　　G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密,未經(jīng)甲方書(shū)面同意,乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營(yíng)、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài);

　　H、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　10、稅金:甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任:

　　(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認(rèn)真遵守,任何一方在未得到對(duì)方書(shū)面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為,并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書(shū)面通知后仍無(wú)法糾正的,對(duì)方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫(xiě): 元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫(xiě):

　　元)。

　　12、爭(zhēng)議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　13、本合同的法律效力:

　　(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過(guò)程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后,可形成書(shū)面意見(jiàn),作為本合同附件。

　　甲方: 乙方:

　　代表人: 代表人:

　　日期: 日期:

　　簽于: 簽于