“一鋪養(yǎng)三代”的觀念越來越深入人心,商鋪投資的勢頭也越來越熱,與此同時,針對住宅產(chǎn)品的調(diào)控一波又一波,這讓不少手頭有余錢的老百姓把目光轉(zhuǎn)向了商鋪投資,但是,商鋪投資回報高,風(fēng)險也大,建設(shè)部剛剛發(fā)文警示了“售后包租”的風(fēng)險。那么,對于普通投資者而言,如何選擇風(fēng)險較小、投資性價比較高的產(chǎn)品呢?聽聽專家們怎么說吧!

投資之前須三看

戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)項目策劃顧問業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張家鵬提醒投資者,商鋪投資需要一定的專業(yè)知識與實踐知識,在投資前有許多方面需要考證,最好能在投資前做到三看:

1.看地段。選擇商鋪最主要的是地段,一般來講具有多年商業(yè)積淀的區(qū)域優(yōu)于新區(qū)域,慢車道或步行道兩側(cè)的商鋪比快車道兩側(cè)的商鋪更具價值,窄路兩側(cè)的商鋪優(yōu)于寬路兩側(cè)的商鋪,且由于商鋪的土地使用權(quán)年限一般都在40年以上,因此不但要看到目前的狀況,更要以發(fā)展的眼光來分析商鋪所在區(qū)域未來可能的發(fā)展變動及對商鋪的影響。

2.看硬件。硬件不佳的商鋪會對零售商形成限制,從而也就會造成物業(yè)的貶值。一般投資的商鋪層高最好在4.5米以上,有上下水預(yù)留,進(jìn)深與面寬比值最好不超過2。如果投資商鋪的面積相對較大,在投資前亦應(yīng)明確未來的停車位置。

3.輕概念、重招商、重管理。一個良好的定位概念最終需要招商及經(jīng)營管理來實現(xiàn),再好的概念如果沒有成功的招商及良好管理,也不可能變?yōu)楝F(xiàn)實。在投資時,投資者不能被開發(fā)商的概念所迷惑,更要注重其招商及管理的思路、行動計劃,以及目前的進(jìn)展等。

選街鋪風(fēng)險較小

此外,在投資商業(yè)產(chǎn)品的類型上看,中小投資者應(yīng)該更重視街鋪。

據(jù)張家鵬介紹,商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分可主要分為社區(qū)底商商鋪、商業(yè)街商鋪、購物中心商鋪及批發(fā)(物流)市場商鋪,前兩種按屬性都可統(tǒng)稱為獨立產(chǎn)權(quán)街鋪,后兩種按屬性都可統(tǒng)稱為分割式產(chǎn)權(quán)商鋪,總體產(chǎn)權(quán)街鋪的投資風(fēng)險要小于分割式產(chǎn)權(quán)商鋪,再細(xì)分排序的話,按投資風(fēng)險由小到大的商鋪類型示意為:社區(qū)底商 < 商業(yè)街 < 批發(fā)(物流)市場 < 購物中心商鋪(以上僅代表一般情況,不排除有特例情況)。

與住宅及寫字樓等地產(chǎn)類型相比,商鋪投資確實有取得更高回報的機(jī)會,但與所有的投資產(chǎn)品都一樣,這種高回報同時也伴隨著高風(fēng)險。商鋪作為一個專業(yè)化的投資產(chǎn)品,大眾人群在投資過程中往往會因信息不對稱而處于弱勢地位,易于被開發(fā)商的宣傳言論所控制,甚至直接進(jìn)入部分不誠信開發(fā)商所設(shè)計的圈套中,對自身的投資行為完全失去掌控能力,失敗的幾率也相對較高。依據(jù)戴德梁行的研究預(yù)測,從目前至20**年的時期內(nèi),北京商鋪面積的供應(yīng)量仍將呈現(xiàn)快速增長的趨勢,商鋪投資行為亦將會繼續(xù)存在并可能進(jìn)一步發(fā)展擴(kuò)大。因此,投資者在投資商鋪之前,必須要對投資風(fēng)險有足夠的準(zhǔn)備。

重點招商須先行

大成國際中心商業(yè)地產(chǎn)部經(jīng)理王琦認(rèn)為,選擇售后包租產(chǎn)品一定要看該項目的招商工作是否先行。

售后包租目前已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)銷售的“必殺技”,王琦提醒投資者,要甄別這個項目是“真包租”還是“假包租”,一定要看該項目是否在銷售之前已經(jīng)真正做了主力店和品牌店的招商。對一個商業(yè)項目而言,主力店和品牌店的進(jìn)駐,將基本確定整個項目的基本格局,因此只有確定了主力店和品牌店,才能有足夠的能力去兌現(xiàn)當(dāng)初包租的承諾。

在已經(jīng)做了招商的項目中,投資者還需要看主力店和品牌店的租金是否足以承擔(dān)日后的“包租回報率”,如果開發(fā)商為了吸引主力店和品牌店進(jìn)駐,以實現(xiàn)最后的項目銷售,很可能以極低的價格出租給主力店和品牌店,長遠(yuǎn)看,并不利于中小投資者的利益。

經(jīng)營團(tuán)隊要專業(yè)

目前市場上“售后包租”的項目不少,但不少開發(fā)商只是為了賣項目,并沒有心思和能力去認(rèn)真經(jīng)營兌現(xiàn)承諾,衡量開發(fā)商對自己項目和經(jīng)營能力信心的一個關(guān)鍵性指標(biāo)就是看開發(fā)商是否自持,自持比例有多大。王琦認(rèn)為,開發(fā)商自持比例越大越說明自己對項目有信心,他告訴記者,在大成國際中心8萬平方米的商業(yè)面積中,大成目前基本不考慮大規(guī)模出售,目前推出的房產(chǎn)理財產(chǎn)品,也只是3-5年的短期出租回報。

除了開發(fā)商,張家鵬還提出,一定要看經(jīng)營團(tuán)隊,因為投資回報源于商業(yè)的經(jīng)營,所以開發(fā)商的經(jīng)營團(tuán)隊是不是值得信賴,或者是不是有一個完整的計劃,對商業(yè)的長期發(fā)展很重要。張家鵬告訴記者,他們做商鋪銷售顧問時,一直和開發(fā)商溝通,強(qiáng)調(diào)商鋪不是一個鋼筋水泥的商鋪,而是承載了一個很完備的商業(yè)計劃的商鋪,它的真正價值,并不取決于鋼筋水泥的外在,而是內(nèi)在的商業(yè)計劃,是它的經(jīng)營。因此,經(jīng)營團(tuán)隊的專業(yè)性,將是商鋪未來贏利的可靠來源。

謹(jǐn)慎看待高回報

業(yè)內(nèi)專家紛紛指出,選擇好商鋪投資的地段和項目后,一定要衡量銷售價格和未來回報之間的比例是否合適

。

張家鵬提出,在選擇商鋪時,一定要類比一下周邊同類型的物業(yè),如果該商鋪十年的租金水平等同于現(xiàn)在的售價,就是可以考慮投資的商鋪。

張家鵬舉例說,北京目前在售的某商業(yè)項目,其商鋪按使用面積銷售單價平均為6萬元,包租年回報率為10%。根據(jù)商鋪投資的普遍規(guī)律,一個商鋪十年租金的總值如果等同于現(xiàn)在的售價,那么,這樣的商鋪就是值得投資的。按此公式,以那個商鋪售價及包租返款比例,在不計算包租經(jīng)營公司運營成本的情況下,開業(yè)后項目的租金收益平均必須要達(dá)到61美金/月·平方米的水平才可滿足返款要求。

張家鵬告訴記者,“這幾乎是不可完成的任務(wù),因為目前北京市場上經(jīng)營狀況良好的豐聯(lián)廣場、嘉里中心等項目,其平均租金也僅處于40-50美金/月·平方米的水平,更何況這些物業(yè)的成熟程度及位置條件都要大大優(yōu)于上述在售項目,在這種情況下,包租經(jīng)營公司在經(jīng)營中將會是處于虧損的狀態(tài),我們也就可以想象投資者可實現(xiàn)穩(wěn)定投資回報的幾率將會是多么的渺茫。”

因此,張家鵬建議,投資商鋪時,特別是投資包租商鋪時,投資者最好不要投資那些承諾的回報過高、過于完美的商鋪,“投資畢竟是有風(fēng)險的,每一個人在投資的時候都要琢磨一下,天上不會掉餡餅,看起來過于完美的計劃會不會真的那么完美”。

篇2：商鋪投資

　　商鋪投資

　　商鋪投資種類

　　鋪投資的種類可以有很多種分類的方法，**顧問在本書中按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行分類，具體分類如下：

　　1、商業(yè)街商鋪投資；

　　2、市場類商鋪投資；

　　3、社區(qū)商鋪投資；

　　4、建筑底商商鋪投資；

　　5、百貨商場、購物中心商鋪投資；

　　6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪投資；

　　7、交通設(shè)施商鋪投資

　　商鋪投資的概念

　　商鋪是一種不可多得的投資品種，它有較高的保值增值功能，而且風(fēng)險小、回報高。鑒于上述投資特點，我們將進(jìn)行商鋪購買、租賃的行為稱之為商鋪投資。商鋪投資作為房地產(chǎn)中比較新的投資類型具有很高的市場關(guān)注率。

　　商鋪投資真正的市場吸引力在什么地方呢？**顧問認(rèn)為商鋪的投資價值是商鋪投資的魅力所在。關(guān)于商鋪的投資價值在商鋪投資的特點部分將具體進(jìn)行介紹。

　　商鋪分類

　　從商鋪的概念可以看出，其范圍極為寬泛，不對它進(jìn)行有效分類是無法深入進(jìn)行相關(guān)研究，更不要說對商鋪投資進(jìn)行專業(yè)的剖析。本節(jié)將對商鋪進(jìn)行分類，便于讀者理解和后面對商鋪投資進(jìn)行探討。

　　商鋪的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場，以及大型購物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪----商業(yè)設(shè)施就是由大大小小的商鋪組成。盡管都是商鋪，但很顯然，不同地方、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運營特點、投資特點都會顯著不同。在此對商鋪進(jìn)行必要分類，有助于讀者對商鋪的個性化了解，以及便于后面對其進(jìn)行研究。

　　1、 按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

　　（1）、商業(yè)街商鋪

　　商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

　　商業(yè)街過去十年在國內(nèi)取得了良好的發(fā)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前已經(jīng)取得了成功，有些跟風(fēng)項目的經(jīng)營情況卻并不好。當(dāng)然也有不少商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點特征，這類商業(yè)街取得成功的較少。

　　與商業(yè)街的發(fā)展緊密聯(lián)系的就是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營情況完全依賴于整個商業(yè)街的經(jīng)營狀況：運營良好的商業(yè)街，其投資者大多數(shù)已經(jīng)收益豐厚；運營不好的商業(yè)街，自然令投資商、商鋪租戶、商鋪經(jīng)營者都面臨損失。

　　（2）、市場類商鋪

　　在這里，我們所說的"市場"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場里面的鋪位即我們所談的市場類商鋪。

　　市場類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國各地都有大量從事某種商品經(jīng)營的專業(yè)批發(fā)和零售市場，比如，圖書交易市場、電子市場、家用電器市場、家具城、建材城等。

　　（3）、社區(qū)商鋪

　　社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民。

　　社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式主要是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪，有些鋪面可以直接對外開門營業(yè)，但多數(shù)屬于鋪位形式。

　　（4）、住宅底層商鋪

　　住宅底層商鋪,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用鋪位。

　　住宅底層商鋪是目前市場極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，很多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。對于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商鋪上面建筑將會帶來的穩(wěn)定的客戶流，住宅底層未來的客戶基礎(chǔ)將相對可靠，換言之，投資者的投資風(fēng)險相對較小。

　　（5）、百貨商場、購物中心商鋪

　　百貨商場、購物中心商鋪指百貨商場、各種類型購物中心里面的鋪位。百貨商場及各種類型購物中心的運營好壞對里面商鋪的經(jīng)營狀況影響直接而深遠(yuǎn)。目前，國內(nèi)有很多這類正在運營的項目，另外也有不少大型SHOPPING MALL項目在國內(nèi)多個大中城市開發(fā)建設(shè)。

　　（6）、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　商務(wù)樓、寫字樓商鋪指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商鋪的規(guī)模相對較小，但商業(yè)價值很值得關(guān)注。

　　（7）、交通設(shè)施商鋪

　　交通設(shè)施商鋪指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場等交通設(shè)施里面及周圍的商鋪，以及道路兩側(cè)各類中小型商鋪。

　　以上是按照商鋪的開發(fā)形式對商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對商鋪項目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行理解，便于對不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的理解。

　　2、按照投資價值分類

　　商鋪作為房地產(chǎn)中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關(guān)心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的2倍以上，東方銀座賣到4倍，香港要賣到10倍。對于街區(qū)商業(yè)的定價應(yīng)該是住宅的2倍到3倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達(dá)到住宅的3倍到5倍。

　　鑒于商鋪投資價值的重要性，下面按照商鋪的投資價值對商鋪進(jìn)行分類，便于投資者從投資收益的角度去判斷投資方向，以及投資目標(biāo)。

　　（1）、"都市型"商鋪--績優(yōu)股

　　"都市型"商鋪指位于城市商業(yè)中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區(qū)自身的商業(yè)價值，通常，"都市型"商鋪的客流量長期比較穩(wěn)定，換言之，該類商鋪的商業(yè)運營收益水平較高。商鋪的商業(yè)運營水平自然將體現(xiàn)出商鋪的租金收益能力："都市型"商鋪的投資收益穩(wěn)定，而且收益比較高，所以我們將"都市型"商鋪稱之為商鋪中的績優(yōu)股，應(yīng)該是比較貼切的。

　　"都市型"商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業(yè)街，到上海南京路，其所在地區(qū)的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于"績優(yōu)股"商鋪，應(yīng)該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業(yè)額？！

　　"都市型"商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)站的比重相對比較少，這比較符合商業(yè)價值原則-在客流量很高的地區(qū)，單位面積商業(yè)價值很高，只有物品業(yè)態(tài)才能夠?qū)崿F(xiàn)這一目標(biāo)。

　　（2）、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　"社區(qū)型"商鋪和我們上一部分談到的"社區(qū)型"商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為"潛力股"原因在于：商鋪所在社區(qū)通常都要經(jīng)過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區(qū)成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區(qū)就仿佛證券市場

的原始股，只要項目定位準(zhǔn)確，發(fā)展環(huán)境良好，社區(qū)成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質(zhì)疑。

　　需要指出的是社區(qū)商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠(yuǎn)增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，**顧問要說明的是社區(qū)商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強(qiáng)的開發(fā)商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達(dá)到提高市場預(yù)期的目的，最終商鋪銷售疊創(chuàng)新高，比如單位售價最初僅1.5萬/平方米的商鋪，最高可以賣到2.5萬/平方米，事實上，最高售價相當(dāng)于該商鋪5年以后，甚至10年以后的價值，如果商鋪投資者在這種氛圍下進(jìn)行投資，其投資安全性降低，其投資收益從商鋪增值加上商鋪租金，極有可能縮減到只有商鋪租金收入。

　　關(guān)于商鋪投資價值的掌控問題，本書將在后面的章節(jié)進(jìn)行專門介紹。

　　（3）、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　"便利型"商鋪指用于以食品、日常生活用品等經(jīng)營為主的、位于社區(qū)周邊、社區(qū)里面、寫字樓里、寫字樓周邊等地方的、補(bǔ)充大百貨商場不足的小面積商鋪。之所以稱其為"便利型"商鋪是因為其所經(jīng)營的商品均屬于"便利"類型，如寫字樓里面的小超市，公寓社區(qū)里的小超市，住宅社區(qū)的干洗店等都屬于該種類型。

　　"便利型"商鋪鑒于其功能性特點和所處位置特點，其經(jīng)營收益并不低，屬于商鋪市場細(xì)分的類型。目前在國內(nèi)有很多從事"便利型"商鋪經(jīng)營的零售商，美國的7-11就屬于典型的便利店運營商，其市場規(guī)模極大。

　　"便利型"商鋪，通常面積不是很大，從經(jīng)營的角度也不需要很大，這無疑降低了對投資者資金勢力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的"小盤股"特點。正所謂船的好掉頭！

　　之所以用"冷門"來形容"便利型"商鋪，完全因為該種商鋪屬于市場細(xì)分的類型，很多投資者并不是很了解，但其投資價值不容小視。在后面的章節(jié)我們還將專門對其進(jìn)行介紹。

　　（4）、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場里面的商鋪。該類商鋪的價值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。

　　比如北京中關(guān)村海龍電子市場屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場每平米商鋪的價值達(dá)8萬人民幣，其投資價值可見一斑。從此不難理解把專業(yè)街、市商鋪稱為商鋪"高科技股"。

　　（5）、其他商鋪-"一般股票"

　　其他商鋪，指除過上述四大類商鋪以外的商鋪，包括百貨、超市、購物中心、商品批發(fā)市場、非專業(yè)類商業(yè)街等里面的商鋪。我們將它們稱之為"一般股票"，并不是說其投資價值低，只是因為這類商鋪通常由大型投資機(jī)構(gòu)、開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)，主要采取出租經(jīng)營的方式，散戶可投資的空間相對較小，加上這類項目專業(yè)性較高，投資風(fēng)險不易控制。

　　從投資收益的角度，如果該類商鋪的投資商、開發(fā)商、管理商足夠?qū)I(yè)，對項目定位、市場規(guī)模、市場策略的判斷足夠準(zhǔn)確，那么該類商鋪的投資收益決不會低。比如，北京國貿(mào)商城一期、二期總計商業(yè)面積達(dá)64000平方米，從規(guī)模看，在北京激烈的商業(yè)競爭市場，顯然會面臨較大的競爭壓力，但在保持95%以上出租率的狀況下，其單位面積租金水平在北京商業(yè)設(shè)施中始終名列前茅，換言之，北京國貿(mào)商城商鋪的投資價值很高，屬于商鋪中的"績優(yōu)股"。

　　從上述分析可以看出，商鋪的價值隨著所在地區(qū)商業(yè)環(huán)境的優(yōu)化，其價值會得到極大地提升，可以從"一般股票"轉(zhuǎn)變成"績優(yōu)股"。只是依賴于開發(fā)商、運營商對項目準(zhǔn)確的開發(fā)判斷，另外也需要時間。有眼光的商鋪投資者往往善于把握這種價值提升，賺取投資收益。

　　3、按照商鋪的位置形式分類

　　按照商鋪的位置形式可以將商鋪分為鋪面房和鋪位。下面就其概念及區(qū)別進(jìn)行介紹。

　　鋪面房，是指臨街有門面，可開設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨百貨商場、大賣場、專業(yè)特色街、購物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨立單元或某些獨立的售貨亭、角等，俗稱店中店。由于物業(yè)本身屬性的不同，必然導(dǎo)致其差異性的存在。

　　（1）、唯一性差異

　　鋪面房通常占有地域上無可取代、不可復(fù)制的唯一性優(yōu)勢，而鋪位則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的復(fù)制品，故缺乏唯一性優(yōu)勢。對房地產(chǎn)來講，地域上唯一性優(yōu)勢意味著其良好的投資價值。

　　（2）、商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)局限性差異

　　鋪位所能經(jīng)營的商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)完全受制于所處商用物業(yè)大環(huán)境的制約。如在一個專業(yè)建材大賣場里去經(jīng)營服裝或食品是不允許的。而鋪面房，除了政府法規(guī)規(guī)定的不能經(jīng)營的某些特殊的業(yè)種業(yè)態(tài)之外，其商業(yè)業(yè)種及業(yè)態(tài)選擇的靈活性就大得多。

　　（3）、營業(yè)時間差異

　　鋪位的營業(yè)時間不能隨心所欲。如一個規(guī)定晚上九點打烊的百貨百貨商場，超過九點鐘后鋪位業(yè)主就是想再多做點生意通常不會被允許，而鋪面房就不會遇到這種情況，經(jīng)營者晚上干到多晚，完全取決于自己的意愿。

　　（4）、行業(yè)規(guī)劃調(diào)整風(fēng)險差異

　　鋪位經(jīng)營范圍及經(jīng)營持續(xù)性除受制于市政建設(shè)規(guī)劃外、還受制于商業(yè)規(guī)劃的調(diào)整，故風(fēng)險較大。在國內(nèi)大中城市發(fā)生一條街由于規(guī)劃調(diào)整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮。

　　（5）、物業(yè)運行費用差異

　　對于整個商用物業(yè)的運行費用，如空調(diào)運行、統(tǒng)一形象宣傳、發(fā)布廣告、組織促銷活動等費用的分?jǐn)偛⒉挥射佄粯I(yè)主自己說了算。因此，鋪位的運行費用通常高于鋪面房。

　　（6）、物業(yè)出租選擇范圍差異

　　相比之下，鋪位出租選擇租賃客戶的范圍較窄。至少對鋪位所經(jīng)營的業(yè)種、業(yè)態(tài)不熟悉的人是不會來租用這一鋪位的。由于鋪面房的業(yè)種、業(yè)態(tài)可以隨租賃客的變更而隨意改變，因此，其選擇租賃客的范圍就大得多。

　　（7）、投資風(fēng)險差異

　　時至今日，所謂的商鋪熱，商鋪的投資回報率高，說到底就是鋪位的過熱。因為鋪位的價格已經(jīng)被炒上去了。這一炒作過程讓人看到了"錢"途，嘗到了甜頭。如某市2000年開張的一個服飾市場的鋪位價格已由當(dāng)初的10萬元炒到了目前的50萬元。其實，任何炒作的東西非但有風(fēng)險，而且很難持久。炒得越高風(fēng)險越大。不少人，懷著"一鋪養(yǎng)三代"的良好愿望投資鋪位，但稍不留神難免也會誤入"一鋪套三代"的陷阱。而鋪面房，其價格升幅遠(yuǎn)不及鋪位。相比鋪面房，可以說鋪位的投資風(fēng)險已經(jīng)不小了。

　　另外，值得提醒的是，對有些鋪位的租賃權(quán)的炒作，其風(fēng)險就更大了。

　　（8）、炒作難易程度差異

　　鋪面房與鋪位的另一個差異就是炒作的難易程度。鋪位由于很容易被"復(fù)制"，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量過少無法炒，量過大則炒不高。但炒到雞犬升天時，為時

已晚。從此角度看，鋪面房則不易被炒作。

　　商鋪概念

　　商鋪，由"市"演變而來，《說文》將"市"解釋為"集中交易之場所"，也就是今日之商鋪。唐宋是中國封建社會鼎盛時期。唐都城長安是當(dāng)時東西文化、商貿(mào)交流的中心，長安東西兩市，商賈云集，店肆無數(shù)，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時最大的商業(yè)中心城市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪最為集中，西大街至新鄭門有鮮果市場、珠寶玉器行，皇城東華門外，無所不有。《清明上河圖》曾翔實地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。

　　位于長江三角洲東端，北瀕長江口，南臨杭州灣的上海，明清時期僅為江蘇省的一個縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時的上海已成為全國最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心城市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。

　　根據(jù)以上對商鋪歷史的回顧，我們可以對"商鋪"做以下定義，即 商鋪是經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或 感受體驗的場所。和過去商鋪的定義相比有相同的地方，即 商鋪首先是商品交易的場所；區(qū)別之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗的功能。

　　商鋪作為交易的場所，很容易理解，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店都是規(guī)模不等的商品交易場所。對于絕大多數(shù)人來講，理解這一點很容易。

　　商鋪作為提供服務(wù)的場所，簡單舉例很容易理解，比如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。

　　商鋪作為提供感受體驗的場所，比如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營者創(chuàng)造的特別的情景、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營者在此過程中實現(xiàn)收益。

　　從商鋪的概念我們可以發(fā)現(xiàn)，商鋪已經(jīng)經(jīng)歷了很大的發(fā)展，已經(jīng)從最初的經(jīng)營物品商品，增加到經(jīng)營服務(wù)商品、體驗商品的層面。很顯然，以上不同經(jīng)營商品的形態(tài)將直接影響商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。在此，對商鋪的概念做足夠的分析，有利于商鋪投資者在投資過程中做初步的判斷。

　　租金收益和價值升值收益與各因素的函數(shù)

　　租金收益與各因素的函數(shù)F，表述了租金收益和商情、客流量、"可視性"、交通條件、停車條件、硬件條件等之間的關(guān)系；價值升值收益與各因素的函數(shù)F，表述了價值升值收益與商情、商鋪初始售價，及商鋪周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢等之間的關(guān)系。上述兩個函數(shù)從量化的角度對租金收益和價值升值進(jìn)行了解釋，希望讀者能夠建立初步的概念。

篇3：商鋪投資哲學(xué)

　　商鋪的投資哲學(xué)

　　近年來，隨著商用房地產(chǎn)市場的日益發(fā)展，在以租賃經(jīng)營為主的同時，一些寫字樓和商鋪開始實行售賣產(chǎn)權(quán)的方式，這種方式因為具有將來可以坐收租金的好處，因而大大吸引了一些中小投資人的注意。投資商鋪，機(jī)遇多，風(fēng)險也大，如何科學(xué)地回避投資風(fēng)險呢？

　　產(chǎn)權(quán)能否落實是關(guān)鍵

　　20**年9月15-26日某大城市一處樓盤在當(dāng)?shù)馗鞔笾髁鲌罂襟w上投放26次大篇幅的紙質(zhì)廣告，折合金額約420余萬元，一場聲勢浩大的宣傳攻勢就此展開。應(yīng)該說該盤的銷售機(jī)遇是相當(dāng)不錯的，畢竟在這條路上可售型的商鋪屈指可數(shù)，物業(yè)和地段的稀缺性決定了其市場境遇理應(yīng)不錯，開盤前三天購買者就請人徹夜排隊。但出人意料的是，一張不該出現(xiàn)的公告出現(xiàn)在該盤售樓處的玻璃幕墻上："經(jīng)查，ＸＸ中路Ｘ號ＸＸ大廈１～６樓商鋪分割房產(chǎn)廣告，無銷售許可證明文件，且未經(jīng)登記擅自發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。特此警示。"落款是ＸＸ區(qū)工商局，日期是9月25號。

　　投資購買產(chǎn)權(quán)，物業(yè)經(jīng)營的合法性是首先要考慮的，譬如〃五證〃是否齊全（《建設(shè)工程規(guī)劃許可》、《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工建設(shè)許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》），由此確認(rèn)物業(yè)項目的合法性。如何防止被抵押問題？投資人要暗地調(diào)查一下，所要購買的商鋪是否被抵押，或者在你購買后防止被再次抵押。不動產(chǎn)被抵押的現(xiàn)象屢屢發(fā)生，很多原因是由于金融放貸機(jī)構(gòu)之間缺乏必要的信息通報，甚至利益部門和相關(guān)利益人相互勾結(jié)造成的。由于所購商鋪僅是整個房產(chǎn)的一部分，因而今后的房產(chǎn)管理問題、投資人對商鋪有哪些權(quán)益等問題都要問清楚。

　　評估投資周期與風(fēng)險

　　投資購買產(chǎn)權(quán)經(jīng)營和租賃經(jīng)營是兩種截然不同的運作方式，購買產(chǎn)權(quán)意味著你將擁有店鋪的所有權(quán)，通過自有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營從事經(jīng)濟(jì)活動。通過投資行為購買店鋪產(chǎn)權(quán)的方式，一次性投資大，回收周期長，往往風(fēng)險較大，由此，你必須做好防范風(fēng)險的準(zhǔn)備，考慮退出機(jī)制，必要時能及時退出。當(dāng)然，風(fēng)險大往往收益也大。

　　想要知道一個簡單的投資公式來評估某物業(yè)的投資價值。這里提供一個國際上專業(yè)的理財公司評估物業(yè)的投資價值的簡單方法。據(jù)了解，按他們的計算原則，衡量一處物業(yè)價格合理與否的基本公式為：如果該物業(yè)的年收益×１５年＝房產(chǎn)購買價，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的年收益×１５年＞房產(chǎn)購買價，則表明該投資項目尚具升值空間。還可以有一種更為簡單、便捷的方法，雖不是很專業(yè)，但適合百姓進(jìn)行投資選擇：如果該物業(yè)的月租金＝房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積／１００，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。如果該物業(yè)的月租金＞房產(chǎn)每平方米單位價格×物業(yè)面積／１００，則表明該投資項目尚具升值空間。這些是常用的比例與比率法，它有的只需進(jìn)行簡單的預(yù)測和分析即可幫助投資者快速做出判斷。有的需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析，為投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資理財。在看一項投資時，投資者有必要多看一些指標(biāo)以增加可靠性。

　　商鋪投資回報率高的往往受到百姓的青睞。去年國慶節(jié)期間，位于上海長寧路、匯川路口的一家商廈推出了３年前就已經(jīng)竣工的４層商業(yè)裙房。一樓均價４萬元／平方米，二樓均價２．６萬元／平方米，３樓以上尚未推出，單套面積約１０－４０平方米。在回報方式上該盤承諾：包租１０年，前３年，業(yè)主將以８％的投資回報率獲得固定回報。３年后８％的回報取消；第４、第５年，業(yè)主們將獲得商場租金收益的８０％，由業(yè)主們再按投資比例分成；第６至第１０年上升為租金收益的９０％。同時，后７年業(yè)主的收益將有５％回報率的保底。

　　租賃好壞是投資依據(jù)

　　天上沒有掉下來的餡餅。雖然商廈鋪位的投資金額較少，但相對來說風(fēng)險較大。因為，與獨立商鋪的門面房不同，大型商業(yè)物業(yè)內(nèi)的鋪位租賃情況的好壞，易受商廈整體經(jīng)營情況好壞的影響。經(jīng)營情況好，人流量大，銷售額高，鋪位自然就不愁出租；一旦經(jīng)營情況不好，人流量減少，則商廈內(nèi)的鋪位租賃或多或少受到影響。特別是，部分經(jīng)營管理者疏于對鋪位的經(jīng)營管理的督導(dǎo)，造成了一些鋪位成了偽劣商品藏污納垢的場地，不時發(fā)生質(zhì)量問題，逐漸影響了商廈的聲譽(yù)，造成了惡劣的影響，使消費者望而卻步，而投資者對鋪位的出租情況就更難以樂觀了。許多開發(fā)商常常在臨街一面建有兩層甚至是三層的營業(yè)用房用于統(tǒng)一出售，這種統(tǒng)售店面，售價自然比單純一樓的店面低得多。但對此類物業(yè)，投資者需留神，心里沒底千萬不要下單。一般來說，餐飲、超市、家裝和美容等行業(yè)是該類店面租用的常見對象，此類行業(yè)對面積的要求都在１００平方米以上，如果太小，可能不好出手。

　　物業(yè)品牌決定商鋪價值

　　香港不少大型商業(yè)物業(yè)有專門的經(jīng)營管理公司打理。香港地鐵物業(yè)旗下的四家商場，就是在香港地鐵物業(yè)經(jīng)營之下，在三流地段做出了一流的業(yè)績，廣受商業(yè)客戶的好評，不僅名店紛紛入駐，出租率長年維持在１００％，而且在近年來市場不景氣的情況下，仍保持每年７％左右的租金增幅。因此，選擇商業(yè)物業(yè)的品牌經(jīng)營商，就成為投資大型商廈（或?qū)I(yè)市場）內(nèi)鋪位的關(guān)鍵。由品牌經(jīng)營商通過科學(xué)規(guī)劃商場布局、策劃營銷活動、制訂經(jīng)營主題等，為物業(yè)提供相關(guān)經(jīng)營管理服務(wù)，提升物業(yè)的整體聲譽(yù)和形象，提高物業(yè)對特定租戶的吸引力，并承擔(dān)招商及售后服務(wù)、市場管理等經(jīng)營管理活動的職能。這樣，大型商業(yè)物業(yè)通過經(jīng)營管理來集聚人氣，其鋪位的價值才能獲得提升。