商業廣場旺場操作模式探索
一、 旺場的基本概念及指標
(一)出租率
出租率為經營面積(包括出租和自營)占商場面積百分比。
其公式為:出租率=經營面積÷商場=100%
(二)經營穩定性
經營穩定性指標為經營面積的時期占總經營面積的加權年限。(一般地多年之后再作統計分析,主要是分析滯留下來經營者的加權平均壽命)其計算公式為:
經營穩定性指標=∑經營面積×年限÷∑經營面積=經營面積1×經營年限1+經營面積2×經營年限2+…/經營面積1+經營面積2+…
(三)經營流動性
經營流動性指標為:每年離去經營者面積占總經營面積的百分比。(主要考慮和分析經營者的流失情況,一般地每年統計分析一次)
其公式為:經營流動性指標=年內離去經營者面積÷總經營面積×100%
二、 租金體系
(一)幾個基本思路
1.經營面積越大,單價越低;
2.門面越大,展示面積越大,單價越高;
3.租金單價與售價并不是簡單的比例關系或對應值(因為鋪位穩定性與租價相關,鋪位大小、位置、朝向與售價相關;也即經營決定租價,商鋪的物理性決定其售價);
4.租價與租戶關聯(大品牌,租價低;小品牌,租價高);
5.租價與租期相關(租期長,租價低;租期短,租價高);
6.租價與押金(保證金)相關(押金多,租價低;押金少,租價高);
7.租價與商場開業時間相關(商場成長階段,租價由低至高較大幅度增長;成熟階段,租價相對穩定)
(二)租金體系的分布
一般地,其租價設置和面積分配符合宇宙法則即80:20。
(三)根據租價計算面積大小不等的投資回報(不考慮升值回報)
(四)租金報價技巧
1.只報鋪位總租價,不顯示單價,避免單價簡單比較法。
2.鋪位各自報價保密法,進行“暗箱”操作,避免被同行或租戶找出“殺價”理由。
三、經營者條件
(一)商業廣場經營者對象定位
商鋪乃聚富之地,要求經營者素質要高。
(二)經營者基本要求:有三年以上經營經驗和三個連鎖店實力
1.品牌廠家設店
2.品牌店擴展
3.加盟店擴展
4.代理店擴展
5.經營者重新挑選理想地段
(三)經營者素質
1.以誠信為本,文明經營;
2.有強烈社會責任感和集體榮譽感,遵循商業管理各項規定;
3.熟悉市場,懂經營之道。
四、商場商品布點規則(采用二六二原則)
1、品牌布點(占20%)
吸引忠實的高消費群體的品牌置于商場人氣最鼎盛處。一般為主要通道兩邊。
2、名牌(個性化)布點(60%)
圍繞品牌布點周邊及通道流暢處,次要通道兩邊。
3、休閑、日常用品牌子布點(20%)
商場較深處,通道不便之處。4、忌諱偽、劣、冒等雜牌進場。
篇2：臨租活動對商業旺場重要性
臨租活動對商業旺場的重要性
一、制定合理的短租活動方案
所制定的短租活動方案給短租活動的招商起了規范性的作用。但根據商戶所反饋的情況來看，我們所定的價格還是稍高了一點。臨租場地的招商工作，首要的目標是根據市場的實際情況制定出合理臨租場地活動方案。總結臨租的招商工作對象及方式方法是否合理?客戶給我方提出的意見主要是價格過高。例如擺放一個20平米的大帳篷，一天只交500元錢，而在我方在這里要交1200元。因此,跟著市場走,制定合理的價位,是做大臨租市場的關鍵點,當然,人流量也是決定項目臨租價位的關鍵點.
根據市場情況，日新月異,是臨租靈活市場的走向。
二、招商工作開展
招商臨租工作開展應從以下兩個方面著手：
（1）、通過策劃，整合某一行業的品牌商家，以演出活動和商品展示相結合方式，帶動商業氛圍，同時也可以給公司帶來營業收入。
（2）、充分服務好新客戶，使之成為我方的長期客戶。
三、工作目標及方向--臨租制勝
根據市場實際情況確定08年的工作目標為：租金收入為跨新臺階。
臨租收入在必要的時候,完全是對整租的一種補充。靈活多變是市場制勝的關鍵.
篇3：商業廣場項目旺場模式探索
商業廣場旺場操作模式探索
一、 旺場的基本概念及指標
(一)出租率
出租率為經營面積(包括出租和自營)占商場面積百分比。
其公式為:出租率=經營面積÷商場=100%
(二)經營穩定性
經營穩定性指標為經營面積的時期占總經營面積的加權年限。(一般地多年之后再作統計分析,主要是分析滯留下來經營者的加權平均壽命)其計算公式為:
經營穩定性指標=∑經營面積×年限÷∑經營面積=經營面積1×經營年限1+經營面積2×經營年限2+…/經營面積1+經營面積2+…
(三)經營流動性
經營流動性指標為:每年離去經營者面積占總經營面積的百分比。(主要考慮和分析經營者的流失情況,一般地每年統計分析一次)
其公式為:經營流動性指標=年內離去經營者面積÷總經營面積×100%
二、 租金體系
(一)幾個基本思路
1.經營面積越大,單價越低;
2.門面越大,展示面積越大,單價越高;
3.租金單價與售價并不是簡單的比例關系或對應值(因為鋪位穩定性與租價相關,鋪位大小、位置、朝向與售價相關;也即經營決定租價,商鋪的物理性決定其售價);
4.租價與租戶關聯(大品牌,租價低;小品牌,租價高);
5.租價與租期相關(租期長,租價低;租期短,租價高);
6.租價與押金(保證金)相關(押金多,租價低;押金少,租價高);
7.租價與商場開業時間相關(商場成長階段,租價由低至高較大幅度增長;成熟階段,租價相對穩定)
(二)租金體系的分布
一般地,其租價設置和面積分配符合宇宙法則即80:20。
(三)根據租價計算面積大小不等的投資回報(不考慮升值回報)
(四)租金報價技巧
1.只報鋪位總租價,不顯示單價,避免單價簡單比較法。
2.鋪位各自報價保密法,進行“暗箱”操作,避免被同行或租戶找出“殺價”理由。
三、經營者條件
(一)商業廣場經營者對象定位
商鋪乃聚富之地,要求經營者素質要高。
(二)經營者基本要求:有三年以上經營經驗和三個連鎖店實力
1.品牌廠家設店
2.品牌店擴展
3.加盟店擴展
4.代理店擴展
5.經營者重新挑選理想地段
(三)經營者素質
1.以誠信為本,文明經營;
2.有強烈社會責任感和集體榮譽感,遵循商業管理各項規定;
3.熟悉市場,懂經營之道。
四、商場商品布點規則(采用二六二原則)
1、品牌布點(占20%)
吸引忠實的高消費群體的品牌置于商場人氣最鼎盛處。一般為主要通道兩邊。
2、名牌(個性化)布點(60%)
圍繞品牌布點周邊及通道流暢處,次要通道兩邊。
3、休閑、日常用品牌子布點(20%)
商場較深處,通道不便之處。4、忌諱偽、劣、冒等雜牌進場。