常州某產權式酒店項目定位操作報告

　　一、 項目規劃思路及定位概述

　　（一）、規劃思路及定位

　　本項目處于常州新老商業中心的中心地帶，大常州市政規劃的中央生活區中心位置，周邊生活DNA配套設施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內的常住生活人口達50萬，離常州高新技術開發區及各大工業園區10分鐘車程，商業中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項目定位為CBD中央商務核心標志的元素完全具備。

　　根據項目規劃要求，，規劃為"南北雙子座"形式--南樓主要為快捷酒店及商務辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1-3層為酒店大堂及整體商業，面積大約為12000平方。4層以上為產權式酒店面積大約為90000平方。

　　（二）、規劃細節：

　　1層規劃為獨立門面及酒店大堂

　　2-3層規劃為整體商業，可以通過整體出售或招商形式，進駐為酒店配套服務類商業項目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂等。

　　4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50-100平方，可根據客戶的要求進行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經營管理，獲得固定投資回報。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統一由酒店管理公司經營及管理，獲取每年固定投資回報收益。

　　此規劃的優點體現為：

　　1） 節約開發成本，土建及安裝費用降低

　　2） 豐富了產品類型，有利于擴大目標購買客戶群體

　　3） 全新的投資概念，產品賣點增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售

　　4） 項目后期經營管理模式靈活多變

　　二、銷售模式概述

　　針對項目體量較大以及規劃要求限制的特性，在銷售組織上，采用以下銷售策略：

　　1）南樓快捷酒www.dewk.cn店及商務辦公產品形態采用客戶一次買斷，自主選擇經營方式的模式。客戶可以選擇自用（無回報），或者與酒店管理公司簽訂約定期限的委托經營模式，獲取固定回報或分紅。在銷售組織過程中，做好前期客戶積累，根據客戶需求的比例，合理分割產品空間，為銷售控制中的樓層安排及產品形態劃分做好基礎。

　　2）北樓純酒店產品形態全部采用客戶一次買斷，全權委托酒店管理公司經營管理，獲取固定回報。

　　銷售方式（經營模式分析）（結合本項目模擬分析）

　　目前產權式酒店的經營模式主要有：

　　具體類型為：

　　（1）.省心回報型（類似于超市的"整租零售"）：

　　☆業主將所購客房與酒店管理公司簽訂《委托經營協議》，將所購客房20年以上經營權全權委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價的10%的固定金額每年支付業主投資回報。

　　☆經營過程中發生的各項成本、物業費、稅費均由酒店管理公司承擔。

　　☆業主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定數額（設定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。

　　（2）.利潤共享型：

　　☆獲得年度客房利潤分紅。

　　☆業主可以隨時使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業主確認的期限內出租該客房，并且在該期限內，業主將獲得所購客房套型全部待租客房的平均收益。即：

　　業主所購房當日收益=該套型全部客房的當日收益÷該套型當日全部待租客房數

　　業主客房全年收益=業主所購客房每日收益之總和

　　業主將獲得的利潤分紅為業主所購房全年收益的30%。

　　☆經營過程中發生的各項成本、稅費均由酒店經營公司承擔。

　　☆業主可以隨時使用自己的客房，但必須承擔管理等相應的基本費用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分戶型、面積收取）。

篇2：Z商業廣場物業服務項目定位管理模式

　　Z商業廣場物業服務項目定位及管理模式

　　一、項目概況

　　本商業廣場投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬平方米，擁有****多個停車位，是***地區最大的專業市場。本商業廣場雄踞新城市中心，有著得天獨厚的地域和交通優勢，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達**全市，**分鐘可到達廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時經濟圈的交通核心樞紐。

　　本商業廣場是***產業經濟走廊，位于多年自發形成的成熟商貿財富區，周邊聚集了國際博覽中心和成行成市的商業街道，是**市政府規劃的****產業基地，為本商業廣場建設奠定了成功的基礎。本商業廣場以成為***區乃至全國最大的現代化、品牌化、規模化的專業市場為目標，規劃上立足于現代商業流通格局，以滿足辦公、貿易、倉儲、物流、營銷、交流的經營需要，本商業廣場進行功能配套、功能分區規劃設計，必將成為中國****商業廣場的第一品牌。

　　二、項目分析及定位

　　1、項目分析

　　1）物業屬性

　　本商業廣場屬專業商業項目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開放式專業商業物業管理，物業管理服務上對本商業廣場的安全管理、、商戶服務、本商業廣場的VI設計、環境管理是重點。

　　2）服務對象

　　本商業廣場屬專業商業項目，商戶主要兩類：一是****的經營租戶，二是進入****采購的商戶。

　　2、物業服務項目定位

　　1）安全：全面安全防范服務體系，真正達到人人無憂。

　　全面安全防范服務體系以零事故率、零故障率為目標，以預警式安全防范為核心，包括治安安全、設備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內容。

　　2）舒適：優質物業管理服務創建和諧、優美、清潔、文明、生態的經營環境。

　　實行以租戶商戶為中心的管家式物業管理服務模式，寓管理于精細服務之中，使租戶商戶盡享尊貴服務。

　　3）現代：應用最新物業管理服務體系，提供本商業廣場物業管理服務。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設備設施維保、安全管理、清潔服務、綠化養護、車輛管理等在內的一站式物業管理服務，使租戶專心經營。

　　5）高效：快速服務響應機制，保證及時滿足租戶需求。

　　全面應用現代通訊技術、物業管理服務信息平臺、電腦管理系統，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業廣場物業管理服務要點

　　1）樹立本商業廣場物業整體形象

　　通過環境形象、廣場樓宇形象的控制、設備和公共設施的管理、治安和交通管制以及管理服務人員行為規范等專業服務，塑造本商業廣場良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業廣場物業管理服務的重中之重。開放式物業管理，人員和車輛流動量大，既要加強日常規范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來的安全隱患，提前做好預防措施，要求員工對本商業廣場環境和應急方案都非常熟悉，真正做到有備無患。

　　3）商戶服務

　　商戶服務是本商業廣場物業管理中的核心工作，一切管理服務以租戶需求為中心。為本商業廣場的經營商戶提供規范的一站式物業管理，使這些租戶有一個安全舒適和諧的經營環境，同時營造濃厚的商業氛圍，使租戶能賺錢贏利；另一方面物業管理中要與租戶建立良好的關系，真誠為租戶服務，從而留住租戶的心，培養忠誠租戶，通過租戶良好的口碑，宣傳本商業廣場，不斷介紹新租戶進駐，使公司不斷發展壯大。

　　三、物業管理服務模式

　　本項目物業管理服務應采用全程一站式物業管理服務模式，即負責以下物業管理服務事務：

　　1）本商業廣場房屋本體建筑物、設備、設施的維修、管理；

　　2）本商業廣場車輛安全管理；

　　3）本商業廣場環境保潔；

　　4）本商業廣場綠化養護管理；

　　5）本商業廣場消防管理；

　　6）本商業廣場公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業商戶服務及物業管理服務檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業廣場的廣告展位、鋪位、停車場等經營管理；

　　9）租戶其它需求服務等。

篇3：御景灣物業管理項目定位

　　御景灣物業管理項目定位

　　1、管理定位

　　企業化、專業化、一體化管理服務原則

　　充分利用和完善各種配套系統，配置精簡高效的管理人員，全面推行"置信生活星級服務方式"，將"珠江御景灣"塑造成為"健康、快樂、自然"的高檔住宅小區。

　　2、效益定位

　　社會效益、經濟效益、環境效益、文化效益相互兼顧原則

　　充分利用珠光物業專業化管理特長和成本控制管理經驗，通過有效控制管理成本，開展多渠道的有償服務，合理地開源節流。

　　3、服務定位

　　以人為本，服務第一原則

　　"為您想得更多，讓您住得更好"是珠光物業不變的承諾，"為您營造安全、優美、舒適、方便的社區環境"是珠光物業永恒的追求，為此，珠光物業將采取專業管理＋嚴格的品質控制手段，確保服務質量符合標準。