新天利房產(chǎn)項(xiàng)目定位

　　（一）、本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)潛力與定位思路

　　本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)與威脅并存，其機(jī)會(huì)主要為庫(kù)爾勒市房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)也主要集中在價(jià)格上層面，產(chǎn)品本身的特色、品質(zhì)較弱，項(xiàng)目容易從特色化、高品質(zhì)方面超越現(xiàn)有市場(chǎng)中其他項(xiàng)目，爭(zhēng)奪市場(chǎng)中“優(yōu)質(zhì)”品牌的機(jī)會(huì)，但就庫(kù)爾勒市場(chǎng)本身來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)普遍偏低，房屋消費(fèi)能力較弱，使得項(xiàng)目想營(yíng)造高品質(zhì)、獨(dú)具特色的難度增大。根據(jù)這種情況，我們建議，必須想辦法提升項(xiàng)目的附加值空間，營(yíng)造適合庫(kù)爾勒房地產(chǎn)需求市場(chǎng)的特色項(xiàng)目，以比現(xiàn)有周邊市場(chǎng)略高的價(jià)格搶奪客戶群體，擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，獨(dú)樹(shù)一幟，以滿足購(gòu)房者心理潛在需求的優(yōu)勢(shì)增加贏得市場(chǎng)的機(jī)會(huì)

　　根據(jù)前面市場(chǎng)及客戶群體的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的自身情況，可以看出，本項(xiàng)目想要避開(kāi)現(xiàn)有市場(chǎng)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)，與其他項(xiàng)目區(qū)隔開(kāi)來(lái)，必須從項(xiàng)目倡導(dǎo)的生活理念、園林環(huán)境、建筑外立面、配套設(shè)施等方面，做到“人無(wú)我有、人有我精”的層面，全方位展現(xiàn)項(xiàng)目更加適合生活，更加舒適，更加能夠帶來(lái)不一樣感受的氛圍，使消費(fèi)者能夠從視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、觸覺(jué)等各個(gè)方面感受項(xiàng)目，這樣，即使銷售價(jià)格略高于其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，也會(huì)因?yàn)楠?dú)此一家，弱化或避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目的威脅。所以，我們建議本項(xiàng)目應(yīng)該從這種原則出發(fā)進(jìn)行定位。

　　定位需遵循的原則：

　　切合目標(biāo)客戶群的消費(fèi)心理及共性特征。

　　成為庫(kù)爾勒新的居住文化理念。

　　緊貼目標(biāo)客戶群消費(fèi)及需求意向。

　　在產(chǎn)品中能夠充分貫徹。

　　（二）目標(biāo)客戶群鎖定

　　核心客戶群

　　有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，注重健康的老年群體

　　周邊各縣的離退休客戶群，商家及剛工作的青年人

　　周邊工四團(tuán)的離退休工人

　　周邊其他項(xiàng)目的分流人員

　　各團(tuán)場(chǎng)的農(nóng)業(yè)型職工及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民

　　（三）形象定位

　　根據(jù)市場(chǎng)研究分析，我們發(fā)現(xiàn)，一方面目前庫(kù)爾勒多層項(xiàng)目普遍缺乏自己的特色，如外立面色彩單一、園林環(huán)境較雜亂等，整個(gè)市場(chǎng)同質(zhì)化較嚴(yán)重，這使得大多數(shù)項(xiàng)目基本是在一個(gè)層面上來(lái)激烈競(jìng)爭(zhēng)，既集中表現(xiàn)在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上；而另一方面消費(fèi)者在這種市場(chǎng)情況下，基本上也只能根據(jù)自己所處的地理位置和價(jià)格來(lái)選擇房子，而很難根據(jù)自身的喜好來(lái)選擇。這兩方面都可以看出，庫(kù)爾勒房地產(chǎn)處于市場(chǎng)化相對(duì)較低的狀態(tài)，這也給我們提出了一個(gè)機(jī)會(huì)，即只要本項(xiàng)目能夠營(yíng)造滿足庫(kù)爾勒部分消費(fèi)者需要的特色，才能夠與其他項(xiàng)目發(fā)生區(qū)隔，有可能突破現(xiàn)有同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的格局，以品質(zhì)、特色來(lái)贏得市場(chǎng)。

　　從庫(kù)爾勒情況來(lái)說(shuō)，自然條件、水文化較好，現(xiàn)有項(xiàng)目一般而言也是圍繞這種自然風(fēng)格作文章，而從庫(kù)爾勒的客戶心理來(lái)看，，希望居住的環(huán)境更運(yùn)動(dòng)化，這種供應(yīng)與需求的錯(cuò)位，正好可以給本項(xiàng)目開(kāi)創(chuàng)“唯一”特性的機(jī)會(huì)，加上本項(xiàng)目具有一定的規(guī)模，有條件將項(xiàng)目營(yíng)造出都市運(yùn)動(dòng)生活的特色，跳出現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)的格局，與其他項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)，去搶奪中端客戶群體，這樣，可以加大本項(xiàng)目的附加值空間，在某些方面搶占多層品牌形象，加大開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間，也加強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，因此，我們建議本項(xiàng)目的形象定位于：現(xiàn)代都市運(yùn)動(dòng)生活樣板小區(qū)

　　為了更好的體現(xiàn)現(xiàn)代都市運(yùn)動(dòng)生活的特點(diǎn)，體現(xiàn)都市生活中現(xiàn)代、運(yùn)動(dòng)、清新的特色，建議園林環(huán)境采用坡式園藝式環(huán)境風(fēng)格，講究園林環(huán)境與運(yùn)動(dòng)景觀的簡(jiǎn)約、精致的特點(diǎn)，人工化痕跡客加重，以突出諸如門(mén)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、迷你高爾夫球場(chǎng)、道路變化等,同時(shí)需要增加觀賞、健身等休閑設(shè)施

　　建筑方面，為了配合這種運(yùn)動(dòng)園林環(huán)境，使環(huán)境和建筑本身能夠有機(jī)融合，也能夠感受現(xiàn)代居家氛圍，建筑風(fēng)格上采用簡(jiǎn)潔、清新的現(xiàn)代風(fēng)格，可多運(yùn)用些玻璃、木制材料等

　　（四）本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

　　根據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)形象定位，結(jié)合本項(xiàng)目的具體情況，為了在市場(chǎng)中確定一個(gè)較高的位置，與其他項(xiàng)目形成價(jià)格的區(qū)隔，以顯示本項(xiàng)目與眾不同的品質(zhì)和特色，所謂“物超所值”，同時(shí)考慮到不要與市場(chǎng)完全跳開(kāi)，以使項(xiàng)目不超過(guò)目標(biāo)客戶群的承受水平，建議將本項(xiàng)目的價(jià)格定位與首府花園保持平行，，這樣，讓項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群能夠產(chǎn)生物超所值占便宜的心理，從而贏得競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)

　　總價(jià)范圍：主力戶型的售價(jià)控制在12萬(wàn)左右

　　（五）價(jià)格調(diào)整策略

　　定價(jià)策略

　　為了順利完成銷售，我們建議采取低開(kāi)高走的價(jià)格策略，使項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)后迅速形成人氣，造成一定的影響力，為后期銷售奠定基礎(chǔ)

　　試銷定價(jià)策略

　　市場(chǎng)情況是變化的，項(xiàng)目只有在真正進(jìn)入市場(chǎng)后，才能檢驗(yàn)出其價(jià)格是否符合目標(biāo)客群的需求，才能確定以該價(jià)格銷售能否保證項(xiàng)目的銷售進(jìn)度順利完成。如果一旦實(shí)際市場(chǎng)需求狀況與預(yù)計(jì)狀況出現(xiàn)較大偏差，將直接影響到項(xiàng)目的銷售和利潤(rùn)的獲取。為了避免這種情況發(fā)生，入市前應(yīng)制定出高、中、低三種檔次的價(jià)格，以應(yīng)變各種突發(fā)情況，及時(shí)調(diào)整

　　調(diào)價(jià)策略

　　從整體來(lái)看，本項(xiàng)目的調(diào)價(jià)策略是：前期暗中微調(diào)提價(jià)，中期公開(kāi)明顯提價(jià)，尾盤(pán)直接降價(jià)。前期通過(guò)頻繁的小幅度提價(jià)拉高均價(jià)，每次漲幅保持在10-30元／m2左右不易使消費(fèi)者察覺(jué)的幅度內(nèi)，暗中拉高均價(jià)。銷售中后期（60%后），項(xiàng)目基本脫離風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)外公開(kāi)發(fā)布漲價(jià)信息，鞏固項(xiàng)目地位和檔次，漲價(jià)幅度在50-80元/平方米左右，如果由于漲價(jià)出現(xiàn)滯銷，則再利用優(yōu)惠適當(dāng)降價(jià)，保證銷售速度。尾盤(pán)時(shí)（80%左右），通過(guò)繼續(xù)漲價(jià)，為項(xiàng)目二期把高價(jià)位做準(zhǔn)備。直至銷售90%以后，保持價(jià)位，以能讓消費(fèi)者明顯感受到絕對(duì)的價(jià)格代替絕對(duì)的物有所值。

篇2：房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該定位

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該如何定位

　　屈指一算，我上任50萬(wàn)平米的明天第一城項(xiàng)目總經(jīng)理的時(shí)間已經(jīng)一年零三個(gè)月了！從20**年從國(guó)美電器轉(zhuǎn)入地產(chǎn)，算個(gè)外行,開(kāi)始負(fù)責(zé)行政，后來(lái)負(fù)責(zé)營(yíng)銷，再后來(lái)曾兼職負(fù)責(zé)過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)，到今天全面負(fù)責(zé)50萬(wàn)平米的項(xiàng)目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結(jié)一下了，項(xiàng)目總經(jīng)理的責(zé)任是什么？應(yīng)該有什么權(quán)利？項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)如何定位?

　　項(xiàng)目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬(wàn)馬的將軍，門(mén)旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動(dòng)戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會(huì)拿下敵營(yíng)。這是我看武俠小說(shuō)后，對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位！

　　一、項(xiàng)目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)管理者要求很高，在角色定位上，既要堅(jiān)定的執(zhí)行董事會(huì)的投資意圖，在工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、成本控制、營(yíng)銷推廣上容不得半點(diǎn)差錯(cuò)；同時(shí)，身為“前線”指揮官，又必須擬定項(xiàng)目各系統(tǒng)的整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃和分步執(zhí)行計(jì)劃，參與到公司決策當(dāng)中。特別是在公司要求與項(xiàng)目實(shí)際情況有沖突時(shí)，必須對(duì)事不對(duì)人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點(diǎn),去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實(shí)情，當(dāng)項(xiàng)目總經(jīng)理處理好了這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題后，反倒會(huì)增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護(hù)，樹(shù)立權(quán)威。

　　承上啟下才是對(duì)的!如果項(xiàng)目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡(jiǎn)單的“執(zhí)行”，角色就是錯(cuò)位。

　　二、項(xiàng)目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策性很強(qiáng)，從發(fā)改委立項(xiàng)，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開(kāi)工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃?xì)狻⒆詠?lái)水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無(wú)不要準(zhǔn)時(shí)拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一個(gè)項(xiàng)目下來(lái)，大大小小要蓋近150個(gè)公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設(shè)那么多部門(mén)干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報(bào)文呢？這150個(gè)公章，一個(gè)蓋不下來(lái)，整個(gè)項(xiàng)目就失敗了。為什么項(xiàng)目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　我在實(shí)際工作中有一個(gè)竅門(mén)：政府一般8：30上班，一般都會(huì)在8點(diǎn)左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門(mén)口等經(jīng)辦人來(lái)，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報(bào)，上班前，大部分問(wèn)題差不多該解決了。趕上好說(shuō)話的，還能蹭一頓早點(diǎn)。因?yàn)槟闶墙裉斓谝粋€(gè)去辦事的，一般經(jīng)辦人態(tài)度都挺好。雖然有幾次等了一上午領(lǐng)導(dǎo)開(kāi)會(huì)也沒(méi)來(lái)，但中午領(lǐng)導(dǎo)一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會(huì)不好意思，對(duì)辦事大有好處,此為”苦肉計(jì)”。

　　采用這招跑手續(xù)，效果不一般。我負(fù)責(zé)昌平項(xiàng)目時(shí)，早上6點(diǎn)從市區(qū)走，經(jīng)過(guò)八達(dá)嶺高速，7點(diǎn)半就到了政府部門(mén)，8點(diǎn)前一般事都辦完了，到單位也就是8點(diǎn)40左右，不耽誤上班！

　　處理突發(fā)事件也很重要!在去年6月我剛負(fù)責(zé)明天第一城時(shí)，正趕上周圍居民因?yàn)轫?xiàng)目夜間施工擾民，與項(xiàng)目情緒十分對(duì)立，甚至發(fā)生沖突。無(wú)奈我迅速抽專人負(fù)責(zé)維護(hù)周邊小區(qū)關(guān)系，包括依法發(fā)放了10幾萬(wàn)元的擾民費(fèi)，獲得居委會(huì)認(rèn)可后，其出據(jù)了手續(xù)，項(xiàng)目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。

　　處理好周邊關(guān)系還會(huì)受益呢!有一次，負(fù)責(zé)電力的張**經(jīng)理在我剛剛上任幾天時(shí)，便向我介紹地鐵5號(hào)線電力路由與我項(xiàng)目一致，計(jì)劃最好能促成合作。經(jīng)過(guò)了解方案后，我迅速將此事向董事長(zhǎng)匯報(bào)，抓住機(jī)會(huì)與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節(jié)約了近1300萬(wàn)的外電源施工費(fèi)用，而且爭(zhēng)取了時(shí)間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當(dāng)我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會(huì)有一種強(qiáng)烈的成就感！

　　一個(gè)好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬(wàn)，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個(gè)公章蓋不下來(lái)房子就交不了……，這決定了項(xiàng)目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項(xiàng)目創(chuàng)造好的開(kāi)發(fā)條件。

　　三、開(kāi)源節(jié)流并用好資金是項(xiàng)目總經(jīng)理的重要職責(zé)

　　明天第一城開(kāi)盤(pán)時(shí)，銷售部認(rèn)為價(jià)格應(yīng)該在5200元左右，我在詳細(xì)分析了產(chǎn)品（小戶型）、交通（5號(hào)線和13號(hào)線換乘處）、環(huán)境（周邊有大量代征綠地）、區(qū)位（奧運(yùn)熱點(diǎn)區(qū)域）、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（當(dāng)時(shí)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目），品牌(國(guó)美第一城姊妹項(xiàng)目)等因素后，直接向董事長(zhǎng)建議售價(jià)在5400元/m2，事實(shí)也充分證明了我的判斷，按地上30萬(wàn)平米來(lái)計(jì)算，這一項(xiàng)建議，直接為公司增加了6000萬(wàn)的銷售收入。在當(dāng)時(shí)“國(guó)六條”推行后一片持幣待購(gòu)氣氛下，準(zhǔn)確的市場(chǎng)判斷為公司發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。

　　在交房后實(shí)測(cè)中，我發(fā)現(xiàn)了設(shè)備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設(shè)備用房。經(jīng)咨詢國(guó)土局和建委，在補(bǔ)交土地出讓金140元后，可作為庫(kù)房獲得產(chǎn)權(quán)并銷售。由于是地下二層，目前公司定價(jià)初步為600～800元/m2，估計(jì)為公司可創(chuàng)造300萬(wàn)左右的收入，如果不求甚解的移交物業(yè)，這部分面積肯定會(huì)淪落為物業(yè)公司出租創(chuàng)利工具，開(kāi)發(fā)商無(wú)形當(dāng)中受了損失。

　　在交房中，我特別強(qiáng)調(diào)了電、自來(lái)水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開(kāi)發(fā)商不再承擔(dān)任何費(fèi)用，而改由物業(yè)公司從收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)中支出，為公司最大限度的節(jié)流。

　　在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)

公司正式簽字蓋章，明確管理責(zé)任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責(zé)任的狀況出現(xiàn)。

　　在商業(yè)銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業(yè)部明確責(zé)任人催款,也是我的工作重點(diǎn).就是這樣,開(kāi)源節(jié)流和盤(pán)活資金,毫無(wú)爭(zhēng)議的是項(xiàng)目總經(jīng)理份內(nèi)職責(zé).

　　四、打造凝聚力強(qiáng)的優(yōu)秀項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)事半功倍

　　項(xiàng)目管的好不好，關(guān)鍵在于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的水平高低。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目中，部門(mén)多、鏈條長(zhǎng)、專業(yè)跨度大，所以團(tuán)隊(duì)溝通和系統(tǒng)協(xié)調(diào)非常重要。我剛上任項(xiàng)目總經(jīng)理時(shí)，往會(huì)議室一坐嚇了一跳，因?yàn)轫?xiàng)目50萬(wàn)平米同時(shí)開(kāi)工，僅工程部經(jīng)理按地塊分就有3位，再加上預(yù)算部、采購(gòu)部、開(kāi)發(fā)部、人事部、財(cái)務(wù)部、保安部、企劃部、商業(yè)銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術(shù)部共15位職能部門(mén)經(jīng)理，當(dāng)時(shí)有二位副總，再加上有的部門(mén)有副職，光認(rèn)人記住名字也要二三天，可見(jiàn)這么多部門(mén)協(xié)調(diào)一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要讓項(xiàng)目每個(gè)員工了解公司的工作計(jì)劃，從而去統(tǒng)一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項(xiàng)目全體人員的晨會(huì)，除向每位員工交待本周工作重點(diǎn)外，還會(huì)點(diǎn)評(píng)上周工作，對(duì)有責(zé)任心并在日常工作中做出成績(jī)的員工點(diǎn)名表?yè)P(yáng)，對(duì)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題加以分析，并批評(píng)責(zé)任人。我一直認(rèn)為，一個(gè)團(tuán)隊(duì)風(fēng)氣必須正，必須獎(jiǎng)勤罰懶、獎(jiǎng)優(yōu)罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會(huì)調(diào)動(dòng)每一位員工的工作積極性，才能樹(shù)立“把本職工作當(dāng)成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

　　在我任職一年多時(shí)間里，項(xiàng)目共經(jīng)歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門(mén)窗，三是一期工程順利竣工驗(yàn)收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個(gè)重要階段中，我都明確了主要責(zé)任人，比如原任一期工程部經(jīng)理孟文營(yíng)、機(jī)電副經(jīng)理張樹(shù)軍、及春節(jié)前上任的一期工程部經(jīng)理張強(qiáng)、還有負(fù)責(zé)交房的人事行政部、商業(yè)部、企劃部、客服部，都受到過(guò)口頭、書(shū)面、出國(guó)旅游、加薪、特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng)、升職等獎(jiǎng)勵(lì)。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)，公司就會(huì)認(rèn)可你,作出貢獻(xiàn)就會(huì)受獎(jiǎng)。這樣做的結(jié)果是項(xiàng)目人人奮勇,個(gè)個(gè)爭(zhēng)先,責(zé)任心普遍提高,工程進(jìn)度和質(zhì)量得到保證.

　　增強(qiáng)企業(yè)凝聚力還需要一些實(shí)實(shí)在在的舉措.在去年的中秋節(jié)，項(xiàng)目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯(lián)歡會(huì)，動(dòng)員每位員工為項(xiàng)目建設(shè)出力。在今年6月，以“責(zé)任共擔(dān)、風(fēng)雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯(lián)歡會(huì)上，項(xiàng)目為各部門(mén)優(yōu)秀員工頒發(fā)了證書(shū)，再次號(hào)召每位員工把自己的發(fā)展目標(biāo)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，調(diào)動(dòng)一切積極因素，保工期、保質(zhì)量。

　　重視員工思想動(dòng)態(tài)、加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、推進(jìn)項(xiàng)目文化建設(shè)、樹(shù)立良好的風(fēng)氣,這樣的努力，使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)凝聚力大大增強(qiáng)。

　　總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種投資行為，增收節(jié)支、控制風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)外求支持、對(duì)內(nèi)求團(tuán)結(jié)，這都是項(xiàng)目總經(jīng)理的角色定位。我相信，項(xiàng)目總經(jīng)理在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，位置會(huì)越來(lái)越重要,也會(huì)發(fā)揮越來(lái)越大的作用。

篇3：Z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位管理模式

　　Z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位及管理模式

　　一、項(xiàng)目概況

　　本商業(yè)廣場(chǎng)投資總額近**億元人民幣。占地面積***多畝，總建筑面積近**萬(wàn)平方米，擁有****多個(gè)停車位，是***地區(qū)最大的專業(yè)市場(chǎng)。本商業(yè)廣場(chǎng)雄踞新城市中心，有著得天獨(dú)厚的地域和交通優(yōu)勢(shì)，緊鄰廣深、莞深**高速的交匯地段，**分鐘可通達(dá)**全市，**分鐘可到達(dá)廣州、深圳、中山、順德、惠州等地，是珠三角1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的交通核心樞紐。

　　本商業(yè)廣場(chǎng)是***產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)走廊，位于多年自發(fā)形成的成熟商貿(mào)財(cái)富區(qū)，周邊聚集了國(guó)際博覽中心和成行成市的商業(yè)街道，是**市政府規(guī)劃的****產(chǎn)業(yè)基地，為本商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)奠定了成功的基礎(chǔ)。本商業(yè)廣場(chǎng)以成為***區(qū)乃至全國(guó)最大的現(xiàn)代化、品牌化、規(guī)模化的專業(yè)市場(chǎng)為目標(biāo)，規(guī)劃上立足于現(xiàn)代商業(yè)流通格局，以滿足辦公、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、營(yíng)銷、交流的經(jīng)營(yíng)需要，本商業(yè)廣場(chǎng)進(jìn)行功能配套、功能分區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)，必將成為中國(guó)****商業(yè)廣場(chǎng)的第一品牌。

　　二、項(xiàng)目分析及定位

　　1、項(xiàng)目分析

　　1）物業(yè)屬性

　　本商業(yè)廣場(chǎng)屬專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，占地***多畝，面積大，容積率低，樓宇分散，開(kāi)放式專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理，物業(yè)管理服務(wù)上對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)的安全管理、、商戶服務(wù)、本商業(yè)廣場(chǎng)的VI設(shè)計(jì)、環(huán)境管理是重點(diǎn)。

　　2）服務(wù)對(duì)象

　　本商業(yè)廣場(chǎng)屬專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目，商戶主要兩類：一是****的經(jīng)營(yíng)租戶，二是進(jìn)入****采購(gòu)的商戶。

　　2、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目定位

　　1）安全：全面安全防范服務(wù)體系，真正達(dá)到人人無(wú)憂。

　　全面安全防范服務(wù)體系以零事故率、零故障率為目標(biāo)，以預(yù)警式安全防范為核心，包括治安安全、設(shè)備安全、消防安全、交通（車輛）安全等內(nèi)容。

　　2）舒適：優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)建和諧、優(yōu)美、清潔、文明、生態(tài)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

　　實(shí)行以租戶商戶為中心的管家式物業(yè)管理服務(wù)模式，寓管理于精細(xì)服務(wù)之中，使租戶商戶盡享尊貴服務(wù)。

　　3）現(xiàn)代：應(yīng)用最新物業(yè)管理服務(wù)體系，提供本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)。

　　4）一站式：提供包括房屋本體及設(shè)備設(shè)施維保、安全管理、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)、車輛管理等在內(nèi)的一站式物業(yè)管理服務(wù)，使租戶專心經(jīng)營(yíng)。

　　5）高效：快速服務(wù)響應(yīng)機(jī)制，保證及時(shí)滿足租戶需求。

　　全面應(yīng)用現(xiàn)代通訊技術(shù)、物業(yè)管理服務(wù)信息平臺(tái)、電腦管理系統(tǒng)，商戶需求盡在掌握之中。

　　3、本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)要點(diǎn)

　　1）樹(shù)立本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)整體形象

　　通過(guò)環(huán)境形象、廣場(chǎng)樓宇形象的控制、設(shè)備和公共設(shè)施的管理、治安和交通管制以及管理服務(wù)人員行為規(guī)范等專業(yè)服務(wù)，塑造本商業(yè)廣場(chǎng)良好整體形象。

　　2）安全管理

　　安全管理將成為本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的重中之重。開(kāi)放式物業(yè)管理，人員和車輛流動(dòng)量大，既要加強(qiáng)日常規(guī)范化管理，又要充分考慮各種意外情況可能帶來(lái)的安全隱患，提前做好預(yù)防措施，要求員工對(duì)本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境和應(yīng)急方案都非常熟悉，真正做到有備無(wú)患。

　　3）商戶服務(wù)

　　商戶服務(wù)是本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理中的核心工作，一切管理服務(wù)以租戶需求為中心。為本商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商戶提供規(guī)范的一站式物業(yè)管理，使這些租戶有一個(gè)安全舒適和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，同時(shí)營(yíng)造濃厚的商業(yè)氛圍，使租戶能賺錢(qián)贏利；另一方面物業(yè)管理中要與租戶建立良好的關(guān)系，真誠(chéng)為租戶服務(wù)，從而留住租戶的心，培養(yǎng)忠誠(chéng)租戶，通過(guò)租戶良好的口碑，宣傳本商業(yè)廣場(chǎng)，不斷介紹新租戶進(jìn)駐，使公司不斷發(fā)展壯大。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)模式

　　本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)采用全程一站式物業(yè)管理服務(wù)模式，即負(fù)責(zé)以下物業(yè)管理服務(wù)事務(wù)：

　　1）本商業(yè)廣場(chǎng)房屋本體建筑物、設(shè)備、設(shè)施的維修、管理；

　　2）本商業(yè)廣場(chǎng)車輛安全管理；

　　3）本商業(yè)廣場(chǎng)環(huán)境保潔；

　　4）本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)管理；

　　5）本商業(yè)廣場(chǎng)消防管理；

　　6）本商業(yè)廣場(chǎng)公共秩序維保和安全防范；

　　7）物業(yè)商戶服務(wù)及物業(yè)管理服務(wù)檔案、資料的建立、保存；

　　8)本商業(yè)廣場(chǎng)的廣告展位、鋪位、停車場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)管理；

　　9）租戶其它需求服務(wù)等。