一、大足縣基本概況
大足縣位于四川盆地東南部，東北與銅梁縣為界（約55公里），西南與榮昌縣毗鄰（約52公里），東南與永川市接壤（約65公里），西北與潼南縣相鄰（約80公里），占地面積1390.21平方公里。全縣現(xiàn)有22個建制鎮(zhèn)，10個鄉(xiāng)（暫定）。全縣人口大約95萬，城鎮(zhèn)人口約19萬，外來人口甚少，外出人口較多，城鎮(zhèn)化水平僅有20%。
大足縣是一個農(nóng)業(yè)縣，主要經(jīng)濟重鎮(zhèn)有：縣城（原龍崗鎮(zhèn)）、龍水鎮(zhèn)、雙橋區(qū)、萬古鎮(zhèn)。龍崗鎮(zhèn)系縣城行政、文化中心；龍水鎮(zhèn)是以五金工業(yè)為主的工業(yè)重鎮(zhèn)；雙橋區(qū)直屬重慶市；萬古等地是大足縣的糧倉。
近年來，乘著重慶直轄的大好時機，抓住成渝高速公路、成渝鐵路的貫通，大足縣的經(jīng)濟得到前所未有的發(fā)展，其中旅游和五金成為大足縣的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，享有“石刻之鄉(xiāng)”、“五金之鄉(xiāng)”的美譽。就房地產(chǎn)而言，因為本縣離銅梁、永川等地太遠，并且周邊縣城房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀都比本縣好。因此，大足縣城房地產(chǎn)想吸引周邊縣城人到本縣城置業(yè)的可能性太小，其主要購房者來還是自本縣城鎮(zhèn)人。
二、大足縣房地產(chǎn)市場概況
大足縣的房地產(chǎn)開發(fā)與重慶其它城鎮(zhèn)相對滯后，縣城（原龍崗鎮(zhèn)）、龍水鎮(zhèn)、雙橋區(qū)、萬古是大足縣的主要城鎮(zhèn)，是大足縣經(jīng)濟發(fā)展的主要區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)則相對活躍。
針對大足縣的主要經(jīng)濟城鎮(zhèn)，我司做了重點的市場調(diào)查：
◆城鎮(zhèn)基本資料初步調(diào)查統(tǒng)計；
城鎮(zhèn)事項 縣城（原龍崗鎮(zhèn)） 龍水鎮(zhèn) 雙橋區(qū) 萬古鎮(zhèn)
地位 行政、文化中心 經(jīng)濟中心 商業(yè)副中心 商業(yè)副中心
離縣城距離 / 約16公里（乘車約15-30分鐘） 約35公里（乘車約40-50分鐘） 約50公里（乘車約1-2小時）
城鎮(zhèn)人口:6萬人左右 約4萬人 2萬人左右 1萬人左右
交通工具:主要車：摩托車、自行車、三輪車輔助車：中巴、可打的 主要車：摩托車、中巴輔
助車：自行車、可打的
主要車：摩托車、自行車、三輪車輔助車：中巴、可打的 主要車：摩托車、自行車、三輪車
輔助車：中巴、可打的
城鎮(zhèn)經(jīng)濟: 以當?shù)厝俗鲂∩鉃橹鳌Ｈ绶棥㈦娖鳌堭^等
以五金為主 川汽廠 糧食基地
居民經(jīng)濟收入:以行政、事業(yè)單位、做小生意的人、外地打工其中：人農(nóng)民平均年純收入2360元
以做五金生意的家庭收入較高、居民均年純收入6350元、農(nóng)民平均年純收入2940元。
川汽廠的職工收入較高 糧站的工作人員收入較高
學(xué)校現(xiàn)狀:縣中學(xué)最佳、其他學(xué)校較差
教學(xué)質(zhì)量和環(huán)境較差
教學(xué)質(zhì)量和環(huán)境較差
教學(xué)質(zhì)量和環(huán)境較差
醫(yī)院等配設(shè)：醫(yī)療設(shè)施不完善/醫(yī)療設(shè)施欠佳/醫(yī)療設(shè)施欠缺/醫(yī)療設(shè)施較差
備注:城市整體形象不佳/城鎮(zhèn)整體環(huán)境較差/城鎮(zhèn)整體形象較佳/城鎮(zhèn)整體形象較佳
◆城鎮(zhèn)房地產(chǎn)初步調(diào)查統(tǒng)計：
城鎮(zhèn)事項 縣城（原龍崗鎮(zhèn)） 龍水鎮(zhèn) 雙橋區(qū) 萬古鎮(zhèn)
住宅開發(fā)模式 全為4-6層的住宅（門面+住宅） 全為4-6層的住宅（門面+住宅） 以為4-6層的住宅（門面+住宅）為主 全為4-6層的住宅（門面+住宅）
住宅形式 單體樓 單體樓 單體樓 單體樓
住宅價格 400-600元/㎡之間 300-450元/㎡之間 約400元/㎡左右 低于400元/㎡
門面價格 3000-10000元/㎡之間 3000-8000元/㎡之間 不詳 不詳
現(xiàn)狀 房屋空置率低 到縣城購房者多 有客戶愿意到縣城購房 可能有客戶到縣城購房
三、大足縣房地產(chǎn)市場分析概要
（一）大足縣房地產(chǎn)發(fā)展階段分析
經(jīng)我司對大足縣主要城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的初步調(diào)查，分析得知大足縣房地產(chǎn)市場的發(fā)展史：
第一階段：集資建房階段，其住宅補貼價格在200-300元/㎡之間。由于前期大量集資建房，城鎮(zhèn)居民幾乎都擁有一套住宅，解決了最基本的居家要求，但是其居住環(huán)境和戶型設(shè)計極為落后。
第二階段：商品房開發(fā)階段，其住宅價格在400-600元/㎡之間。雖然在住宅設(shè)計上有所進步，但是仍屬于低檔樓盤，與現(xiàn)代居家條件的要求仍還有一段距離。
第三階段：即將推出的中高檔住宅發(fā)展階段。這批住宅的出現(xiàn)，無論在建筑設(shè)計還是在居住環(huán)境上都有質(zhì)的飛躍，是符合當?shù)厝烁纳凭幼…h(huán)境的需求，是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。
但是，目前大足縣的房地產(chǎn)開發(fā)仍處于集資建房和低檔商品房的市場主流，這些低廉商品住宅對開發(fā)中高檔住宅市場有很大的影響和障礙。（二）價格分析
◆住宅價格：
①住宅市場價格在300-600元/㎡，主力價格在450-550元/㎡之間，總房款都控制在10萬元以內(nèi)。
建議：嚴格控制本項目的單價和總房款
②付款方式采用一次性和分期付款，對按揭購房接納程度不高。
建議：引導(dǎo)消費者采用按揭購房，可為本項目挖掘相當部分潛在客戶。
③低樓層價格高、但好銷于高樓層、頂層最難銷。。
建議：注重建筑質(zhì)量和高樓層景觀導(dǎo)入。
④地段好的住宅較為好銷，因為本地購房者喜歡繁華地段。
⑤租賃市場很小，住宅空置率低。
◆門面價格：
①整個市場門面的售價在3000-10000元/㎡之間，主力價格在5000-7000元/㎡，租金在10-60元/㎡·月之間。在本項目周邊地帶門面的售價在3000-4000元/㎡之間，租金在10-20元/㎡·月。步行街周邊門面的售價在4200-10000元/㎡之間，租金價格在30-60元/㎡·月，市場門面出租以年計算。
②層高為4.2米-5.4米，設(shè)有單獨衛(wèi)生間、下水道的門面好銷。
建議：這是市場需求點，建議注重本項目門面層高及配套的設(shè)計。
③門面空置率低。
（三）面積分析
◆住宅面積：
市場以三室二廳二衛(wèi)、平層，面積在110-140㎡為主，以三代同居為主，自然要求住得寬敞，房間要足夠多。100㎡以下的戶型他們幾乎不考慮，這是當?shù)貙蛹覘l件的特點。
建議：本項目戶型設(shè)計不要過多考慮100㎡以下的戶型，應(yīng)側(cè)重110-140㎡，三室二廳的戶型設(shè)計，適當設(shè)計部分錯層結(jié)構(gòu)。
◆門面面積：
面積以40㎡為主，縣城門面主要經(jīng)營服裝、電器、飯店等，但其經(jīng)營環(huán)境較差，市場經(jīng)營混亂，沒有專業(yè)市場或比較集中的經(jīng)營場所。據(jù)市場反映：有相當部分生意人對專業(yè)市場表示歡迎。雖然龍水鎮(zhèn)形成了一定規(guī)模的五金市場，但還需要合理的規(guī)劃和管理。
建議：本項目的商業(yè)店鋪內(nèi)部設(shè)計要具有前瞻性，整體規(guī)劃要合理化，市場要專業(yè)化。
3、房地產(chǎn)發(fā)展走勢分析
縣城房地產(chǎn)將出現(xiàn)少量的大規(guī)模，高綠化、建筑設(shè)計及配套均較高的住宅小區(qū)，但當?shù)氐南M群能力非常有限，提前入市的小區(qū)有一定的市場空間，但是大足縣經(jīng)濟發(fā)展速度較慢，市場容量非常有限，中高檔住宅發(fā)展受到很大限制，投資開發(fā)高檔住宅建設(shè)的風(fēng)險大。預(yù)計，在今后兩年內(nèi)，大足縣城房地產(chǎn)仍將以低檔樓盤開發(fā)為主，而大量中高檔住宅建設(shè)的出現(xiàn)，還需要相當一段時間。
四、大足縣消費者分析
（一）、購房者來自區(qū)域
◆大足縣城人（主要區(qū)域）
◆龍水鎮(zhèn)人（主要區(qū)域）
◆雙橋區(qū)等區(qū)域的少量客戶
（二）、家庭經(jīng)濟收入統(tǒng)計
事項編號 工作性質(zhì) 家庭月收入（元/月） 備注
1 行政、機關(guān)及事業(yè)單位上班的家庭 1000-2000` 隱性收入高
2 在本地做生意家庭 2000-5000 收入不穩(wěn)定性
3 外出打工的家庭 800-1500 收入不穩(wěn)定性
4 龍水鎮(zhèn)做生意的家庭 1000-4000 收入不穩(wěn)定性
5 搞副業(yè)的家庭 800以內(nèi) 較為穩(wěn)定
備注：以上數(shù)據(jù)調(diào)查較為粗略，只是大略反映出：當?shù)仄毡槿耸杖氩桓撸呤杖腚A層相對較少。其各階層收入所占具體比重，還需對市場深入的調(diào)查。
（三）、影響購房者行為因素
◆價格（排在第一位）：居人對住宅的價格最高接受的價格為600元/㎡，理想價位在400-550元/㎡之間。
◆位置（排在第二位）：郊縣購房趨向于繁華，熱鬧地段。
◆戶型和建筑質(zhì)量（排在第三位）：以購買三房二廳，面積在110-140㎡的戶型為主，由于當?shù)刈≌嬖诮ㄖ|(zhì)量問題，所以當?shù)厝藢ㄖ|(zhì)量較為重視。
◆當?shù)亟虒W(xué)質(zhì)量
◆居家環(huán)境
評價：當?shù)厝私?jīng)濟收入有限，對要求改善居家環(huán)境還沒有提高到一定的程度，仍處于較低居家要求。
（四）、當?shù)厝说南M習(xí)慣
◆賺錢，存入銀行，當?shù)厝巳蕴幱诜e蓄階段，消費意識不強。
◆購房者采用一次性付款和分期付款，對按揭購房的認可度不高，缺乏提前消費的意識。
◆習(xí)慣三代居，享天倫之樂，而二代居的家庭較少，所以需求面積較大。
◆只講究室內(nèi)環(huán)境，不注重室外環(huán)境
◆對收取物管費，接受程度不大
評價：當?shù)刂脴I(yè)理念陳舊，需要大力引導(dǎo)消費。
五、項目背景概況
本項目地位于大足縣新城區(qū)中心地帶，北面毗鄰龍崗中學(xué)、學(xué)校體育場及學(xué)校宿舍區(qū)；南面緊鄰瀨溪河，擁有豐富的水資源，與規(guī)劃中的公園和休閑廣場隔河相望；西面與大足賓館和正新修的大足車站僅一街之隔，東面靠規(guī)劃中的縣西南醫(yī)院，并擁有一棵百年老黃桷樹；新市政府辦公中心和正在修建的宏聲廣場近在咫尺。
本項目占地約11萬平方米，是目前大足縣城規(guī)模最大，檔次最高的封閉式住宅小區(qū)，小區(qū)規(guī)劃有多層組團，小高層以及別墅區(qū)組團，小區(qū)內(nèi)設(shè)有商業(yè)步行街，廣場，濱河步行道、會所、幼兒園、運動場等配套。其主要經(jīng)濟指標如下：
項目基本參數(shù)
用地面積 110537.0㎡
總建筑面積： 181861.7㎡
其中 住宅建筑面積 154257.4㎡
還建住宅面積 24056.4㎡
商業(yè)店鋪面積 24056.4㎡
會所、幼兒園面積 3547.9㎡
容積率 1.65
綠化率 36.
住宅總戶數(shù) 1023戶
戶型統(tǒng)計
戶型 戶數(shù) 比重
平層 781戶（還建184戶） 76%
躍層 204戶（還建46戶） 20%
別墅 38戶 4%
面積統(tǒng)計
面積范圍 戶數(shù) 比重
90-130㎡ 152戶 14.9%
130-200㎡ 725戶 82.05%
200㎡以上 146戶 14.25%
總結(jié)：本項目的商業(yè)店鋪體量大（約2萬平方米），戶型設(shè)計偏重于平層（占76%）和大面積（130-200㎡）。
六、項目優(yōu)劣勢（SWTO）分析
1、優(yōu)勢（S）分析
◆緊鄰瀨溪河，擁有豐富的水資源；
◆靠近大足汽車站，對外交通便捷；
◆與規(guī)劃中的公園和休閑廣場隔河相望；
◆與大足規(guī)劃中的縣醫(yī)院（西南醫(yī)院）相鄰；
◆小區(qū)綠化高，環(huán)境佳、配套齊全；
◆建筑設(shè)計，建筑風(fēng)格在當?shù)匦路f；
◆擁有步行街、濱河步行道，提供業(yè)主休閑娛樂；
◆戶型設(shè)計較為合理；
◆封閉式小區(qū)，專業(yè)物業(yè)管理；
◆未來規(guī)劃前景好；
2、劣勢（W）分析
◆當?shù)鼐用窠?jīng)濟收入水平較低；
◆項目周邊有陳舊的房屋，對小區(qū)的整體形象有所影響；
◆龍崗中學(xué)操場占去了本項目地部分地塊，不利于項目整體規(guī)劃；
◆小區(qū)體量大，市場容量有限；
◆商業(yè)店面體量大（約2萬方），市場接受程度有限；
◆小區(qū)開發(fā)成本高，售價肯定要高于當?shù)厥袌鰞r；
◆有的戶型設(shè)計實用性不大，室內(nèi)交通路線面積浪費大；
3、機會點（T）分析
◆目前大足縣城還未出現(xiàn)小區(qū)；
◆縣城未出現(xiàn)檔次高、規(guī)模大住宅區(qū)；
4、威脅點（O）分析
在縣城，與本項目同檔次樓盤還沒有，潛在威脅小，但是大足現(xiàn)有的低檔樓盤的價格對本項目有一定的影響。
七、項目所面臨市場風(fēng)險分析
1、2萬余方的商業(yè)店面市場消化難度大
2、15萬余方的住宅市場消化難度大
3、小高層（電梯房）市場是否接受的不可確定性
4、別墅能有多大市場的不可確定性
5、高檔住宅可能出現(xiàn)的高價位的市場風(fēng)險性
6、收取物業(yè)管理而加重居住成本，市場是否接受的不可確定性；
備注：其具體的解決方案將在日后提交的《策劃報告》中做詳細闡述。
八、市場定位
（一）項目定位建議
“山水園林”小區(qū)和“生態(tài)園林”小區(qū)建設(shè)是重慶住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大特色，也是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一大趨勢，這將成為今后重慶住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流。
本項目擁有豐富的水資源、景觀資源（與規(guī)劃中的公園和休閑廣場隔河相望）、規(guī)模性、人造景觀等，并考慮建筑設(shè)計的前瞻性和住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，建議本項目定位成大足縣城第一個“山水園林小區(qū)”中檔偏高的住宅區(qū)，讓居住在本小區(qū)的居民感到一種驕傲，一種自豪，也是一種地位、身份的象征，成為大足縣富人的聚居區(qū)。
備注：本項目的具體設(shè)計建議方案將在日后提交的《策劃報告》中做詳細闡述；
（二）目標客戶定位建議
本項目可輻射到龍水鎮(zhèn)，雙橋等地，其目標客戶定位：
主力客戶群：
◆縣城的行政部門及事業(yè)單位
◆縣城經(jīng)濟收入高的生意人
◆龍水鎮(zhèn)的行政部門及事業(yè)單位
◆龍水鎮(zhèn)收入高的生意人
輔助客戶群：
◆外出打工，回縣城購房的置業(yè)者；
◆龍水鎮(zhèn)做生意的年輕人；
◆雙橋區(qū)等地少量的購房者；
（三）價格定位建議
大足縣的城鎮(zhèn)居民人口不多，居民經(jīng)濟收入又十分有限。當?shù)刈≌氖蹆r在300-600元/㎡之間，購房者最高能接受的價位在600元/㎡，最理想價位在400-550元/㎡。
價格是本項目最敏感的話題，直接影響到消費者的購買行為。基于這一市場的現(xiàn)狀，建議本樓盤的價格定位不要脫離市場，采用低開高走的策略，先聚集人氣，讓購房者逐漸了解本項目、認可本項目，承認購賣本住宅是物有所值甚至物超所值之后，才能實現(xiàn)項目高走的可能。
備注：具體的定價策略，需通過市場比較法、成本法等科學(xué)、系統(tǒng)的測算，將在日后提交的《策劃報告》中做詳細闡述；
九、本項目的操作思路的幾點建議
1、總體操作思路
在這樣的市場環(huán)境和項目背景下，操作本項目面臨巨大的壓力和風(fēng)險，但是若前期認真做好市場調(diào)查，準確的市場定位、園林規(guī)劃設(shè)計等，是能突破困難，取得成功的，同時能迅速樹立開發(fā)商的知名度，實現(xiàn)品牌戰(zhàn)略。
目前，大足縣城小區(qū)未出現(xiàn)，居民對小區(qū)的認識還很少，甚至還沒有認識以及對小區(qū)住宅所帶來生活質(zhì)量的提高更沒有直觀的感受。
基于此，提出本項目總體營銷思路建議：聚集人氣——了解本小區(qū)所帶來居住生活的優(yōu)越感——推廣樓盤——產(chǎn)生購買欲望——促進成交。
聚集人氣：通過挖掘、塑造小區(qū)的亮點，吸引人、聚集人氣；
了解本小區(qū)所帶來居住生活的優(yōu)越感：通過本項目亮點的展示，讓當?shù)厝顺浞终J識小區(qū)是什么樣，給他們生活將帶來怎樣的變化和居住環(huán)境的優(yōu)越感。
推廣樓盤：通過各種宣傳手段，讓大足縣更多人了解本小區(qū)，吸引更多人的眼球，乃至成為大足縣關(guān)注的焦點。
產(chǎn)生購買欲望：通過居民對小區(qū)
現(xiàn)場感受和對小區(qū)未來前景的描述，讓人們感受居住小區(qū)所帶來的優(yōu)越感，進而產(chǎn)生購買欲望。促進成交：在居民對本小區(qū)有了充分的了解、認識和認可的基礎(chǔ)上，加強各種促銷手段，讓他們這種愿望成為購房行為。
2、本項目操作思路的幾點建議
◆步行街是本項目操作的切入點
步行街成為現(xiàn)代城市規(guī)劃的潮流以及城市建設(shè)的重要建設(shè)項目，是吸引人，聚集人氣的好地方，對盤活區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)有著舉足輕重的戰(zhàn)略意義。
重慶的解放碑、沙坪壩、南坪、楊家坪等地大張旗鼓的興建步行街，其步行街在各區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中可謂有領(lǐng)頭羊的作用。步行街激活了周邊的商業(yè)設(shè)施、商業(yè)店鋪商業(yè)價值成倍增長，同時住宅物業(yè)沾了步行街不少的光，其價格一路飚升。
大足縣城現(xiàn)有的步行街因缺乏合理規(guī)劃、前瞻性的設(shè)計思路和引導(dǎo)作用等，導(dǎo)致步行街沒有發(fā)揮它應(yīng)該發(fā)揮的作用，以至目前處于比較尷尬的局面。基于以上的經(jīng)驗和教訓(xùn)，針對本項目的步行街規(guī)劃和設(shè)計要慎重考慮，應(yīng)充分挖掘步行街所帶來的潛在優(yōu)勢，讓它充分發(fā)揮并推動本項目順利開發(fā)的重要使命。
基于此，本步行街應(yīng)突出差異性、個性化，打造成本縣城的一大亮點，一塊樂地，成為大足人愿意去、值得去的好地方。建議步行街定位成：景觀、休閑、娛樂于一體的步行街，作為本項目操作的切入點。入門廣場——步行街——濱河廣場，這是本項目的形象工程路段，要謹慎打造。在步行街上可考慮布置可供休閑的凳椅、雕塑、綠樹，水景等，不僅可以吸引人，聚集人，留住人，而且在無形中推廣樓盤，增加居民對本小區(qū)的認知感，同時也十分有利于商鋪的炒作。
備：其具體的規(guī)劃設(shè)計，將在日后提交的《策劃報告》中做詳細闡述；
◆“教育概念”是推動本項目銷售的關(guān)鍵
“望子成龍，望女成鳳”，這是天下父母對子女最樸實的期望，因此子女的從小教育成為父母們最為關(guān)心的問題，讀名牌學(xué)校成為父母們談?wù)摰臒狳c話題。
精明的房產(chǎn)商則抓住了這一大眾心理，“教育牌”便成了房產(chǎn)商開發(fā)和促銷的重要手段，進而帶動樓盤的銷售，其效果也是非常明顯，成功的樓盤比比皆是。
據(jù)當?shù)亟逃O(shè)施調(diào)查：當?shù)厝藢ψ约鹤优蠈W(xué)問題很擔心，對教學(xué)質(zhì)量和環(huán)境差的學(xué)校不放心，寧可花高價到縣中學(xué)讀書。針對這一現(xiàn)狀，“教育牌”可成為本項目的一個突破口。
方案一：與縣中學(xué)聯(lián)姻，建議用小區(qū)交通車免費接送業(yè)主子女上學(xué)、放學(xué)。廣告語：購買新東方花園，讀縣中學(xué)。
方案二：龍崗中學(xué)緊臨本項目，因其教學(xué)質(zhì)量等問題，父母都不愿意送子女到這里念書，為把這不利因素變?yōu)橛欣蛩亍＝ㄗh：開發(fā)商投資龍崗中學(xué)，合辦學(xué)校，改善其教學(xué)質(zhì)量，將其打造成縣城教學(xué)質(zhì)量高、教學(xué)環(huán)境優(yōu)的一所中學(xué)。利用“教育牌”帶動本樓盤銷售有很大作用，具有一定可操作性。
另外，大足縣城目前還沒有一所較好的幼兒園，本小區(qū)內(nèi)幼兒園應(yīng)著力打造，構(gòu)成本小區(qū)的文化氛圍，讓業(yè)主的子女從小就領(lǐng)先于人生起跑線上，是本項目的一大亮點。其強有力的訴求點：學(xué)校就在家門口。
◆景觀和配套設(shè)施先行是推動本項目前期銷售的重要手段
景觀和配套設(shè)施是小區(qū)建設(shè)不可或缺的重要組成部分，是衡量小區(qū)品質(zhì)的主要標準，也是改善居家條件的重要體現(xiàn)之一。因此，景觀和配套設(shè)施是眾多樓盤訴求的重點。
但是，由于大足縣的城鎮(zhèn)人，對小區(qū)概念的認知度不大，對小區(qū)所帶來生活質(zhì)量的改善缺乏感性的認識。
在這樣的市場背景下，針對一期開發(fā)，建議先行一部分景觀、配套設(shè)施，讓當?shù)厝讼日J識小區(qū)所帶來居住環(huán)境的優(yōu)越感所產(chǎn)生未來居家環(huán)境的美好藍圖和憧憬。
備注：小區(qū)具體園林景觀和規(guī)劃設(shè)計建議，將在日后提交的《策劃報告》中做詳細闡述；
◆樓盤前期包裝推廣是促進樓盤銷售的得力助手
項目形象包裝是推廣樓盤形象、展示樓盤亮點、吸引目標客戶眼球，推動樓盤銷售的有效手段；各種媒體的有效組合是樹立樓盤知名度，實現(xiàn)品牌戰(zhàn)略的有力武器。
但是在大足縣開發(fā)商在這方面的意識相當?shù)停麄€縣城沒有看到一幅樓盤推廣廣告，就連售房部也做得相當粗糙。這對于本樓盤前期的宣傳是一個很大的機會：投入少量的廣告就能起到很好的宣傳效果，因此應(yīng)加強本樓盤前期包裝及推廣工作，其樓盤信息就能迅速傳播開，形成一股樓市沖擊波，成為大足人議論的焦點，起到“先聲奪人”的效果。
由于本項目體量大，檔次高，前期項目的推廣包裝尤為重要，應(yīng)以發(fā)展戰(zhàn)略的眼光看待樓盤形象推廣所帶來的巨大效益。針對本項目前期形象推廣，我方建議應(yīng)作好以下幾點：
戶外看板：在大足縣中心和龍水鎮(zhèn)花市街等人流量大或路口交叉處樹立戶外看板，對大足縣城的居民形成視覺沖擊；
燈箱廣告：在大足縣城主要干道，設(shè)立樓盤燈箱廣告；
售樓部包裝：在緊鄰項目地或在項目地周邊，人流量大的路段布置售房部。建議采用櫥柜式、臨街玻璃墻形式，裝飾檔次、風(fēng)格要與樓盤形象相吻合。一方面可以作為樓盤的推廣，另一方面可以收集客戶信息，為樓盤定位收集好第一手客戶資料。
售樓資料：印刷精美，展示樓盤特色、亮點的售樓資料；
工地包裝：LOGO墻，施工路線、包裝售房部沿線一帶；
篇2：半城中央Townhouse營銷建議
重慶半城中央Townhouse營銷建議
第一部分：關(guān)于Townhouse資料
1：什么是Townhouse
Townhouse這個詞在現(xiàn)今國內(nèi)包括重慶的地產(chǎn)界中，越來越多的被消費者提及，但經(jīng)過許多創(chuàng)新和適應(yīng)當?shù)厥袌龊螅琓ownhouse這個住宅概概念也模糊起來，近期在搜房網(wǎng)就有業(yè)界人士進行探討和辯論。
Townhouse應(yīng)該是都市新貴們對高品味住宅的崇拜和需求。而現(xiàn)有的Townhouse，則另有一番風(fēng)貌。Townhouse是第一居所，它有別于青島海濱的高尚旅游住宅，它不是旅游，休閑的“驛站”，而是真正的，唯一的家，離城不遠不近的家。
Townhouse社區(qū)一定是兩三層的房子，家家有自己的天空和花園。
Townhouse社區(qū)一定是一個大型社區(qū)，容積率底，規(guī)模較大，能滿足社區(qū)配套和業(yè)主生活品味的需求。
Townhouse社區(qū)強調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路，景觀及綠地的關(guān)系。
Townhouse社區(qū)強調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的掌握，室內(nèi)，室外灰色空間的創(chuàng)造。
Townhouse必須有很好的公路交通系統(tǒng)。
Townhouse社區(qū)的居民是建立在私家車的基礎(chǔ)上，不依賴公共交通的一個群體。
Townhouse必須離城市中心不遠Townhouse的住戶現(xiàn)在和將來都不可能離開城市做真正的鄉(xiāng)民。他們還要依賴城市,在城市中工作,發(fā)展和生活。
Townhouse社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì),貼心,到位.大多提倡管家式的服務(wù)。
Townhouse社區(qū)應(yīng)營造出社區(qū)文化氛圍以滿足業(yè)主精神生活的需要。在國內(nèi),有很多人將Townhouse直接稱為聯(lián)體別墅,因為只有別墅才能體現(xiàn)Townhouse的尊貴與豪華。
Townhouse面積從150--400平方米均有,可滿足不同經(jīng)濟水平的需要,占地從幾十到一百多平方米.其庭院可以滿足景觀,娛樂,休閑,停車等需要。
2、Townhouse開發(fā)的核心要素
核心要素A：價格因素
townhouse自身的稀有性決定了其價位不菲，但根據(jù)各Townhouse的區(qū)位，環(huán)境，物業(yè)的綜合素質(zhì)上的差別，價格差異也高低不等。從總體上說，Townhouse的價格有以下幾個特點:
（1）Townhouse所處的區(qū)域?qū)ζ溆绊戄^大，其中距市中心區(qū)較近的價格較高。
（2）Townhouse總體價格不高，而且有些Townhouse因為市政建設(shè)和城市的深度發(fā)展，甚至失去了Townhouse優(yōu)美的環(huán)境優(yōu)勢，從而價格下降。
（3）Townhouse配套設(shè)施差異各物業(yè)價格差異較大.
核心要素B：Townhouse項目位置
Townhouse開發(fā)，位置是關(guān)鍵。
（1）環(huán)境優(yōu)勢，Townhouse要有優(yōu)美的自然環(huán)境，如山景、海景、湖景。
（2）交通優(yōu)勢，Townhouse項目不一定在市中心，但離市中心卻不能太遠，一般距離不超過30分鐘車程。本案離江北商圈10分鐘車城，這點頗受消費者認可。
（3）片區(qū)區(qū)域整體優(yōu)勢，Townhouse作為高尚物業(yè)，其片區(qū)整體形象對其影響較大，周邊佰富高爾夫和名們山莊對本案品質(zhì)和形象提升有得天獨厚的優(yōu)勢。
第二部分：
根據(jù)上述理念，本案營銷策略建議如下：
一、形象推廣：
1、區(qū)域營銷：
跳出項目推項目。以區(qū)域內(nèi)成熟的高檔品質(zhì)聚集區(qū)，引導(dǎo)客戶項目地段的屬性認同。
2、文化營銷（特色營銷）：
通過對社區(qū)建筑風(fēng)格的細節(jié)營造，小區(qū)內(nèi)的景觀風(fēng)情的文化屬性,賦予產(chǎn)品人性化的居住感受和清晰明確的文化符號，塑造項目的文化品位以提升人居環(huán)境的品質(zhì)感。同時這個迎合本案客群的文化氛圍的營造，也是項目風(fēng)格的特色之處，由此展開，項目的差異化氣質(zhì)將是項目形象推廣的重要載體。如：運動社區(qū)增加體育設(shè)施，音樂社區(qū)以背景音樂和景觀小點和雕塑等方式進行聯(lián)系。
二、銷售推廣：
1、體驗營銷：通過與目標客群的戶動溝通，加強客戶對項目的感性認識，以及營造客戶的心理認同。根據(jù)項目客群的文化層次和消費習(xí)慣，進行有迎合性的社區(qū)文化氛圍的營造，手法包括與媒體營造話題進行軟文、活動營銷，主題沙龍，節(jié)日PARTY等等。
2、產(chǎn)品營銷：同時通過對前期的總結(jié)和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品的不足和客戶抗性較強烈的地方，進行科學(xué)論證以及適當?shù)恼摹１热纾?/p>
▲別墅里主臥室增加尺度合理的衣帽間和穿衣鏡，同時對其功能使用的合理化引導(dǎo)如梳妝臺、電視機的位置考慮。
▲臥室衛(wèi)生間的功能分區(qū)細化，洗漱、方便與洗浴分區(qū)合理
盡可能的設(shè)置轉(zhuǎn)角窗、落地窗、外飄窗甚至落地外飄窗以加強室內(nèi)視野與室外景觀的聯(lián)系。但是注意兒童房應(yīng)在不破壞整體建筑風(fēng)格前提下對安全性有充分考慮和措施。
▲根據(jù)國人居住習(xí)慣，聯(lián)排別墅盡量保證前庭后院，前庭即入戶花園，在電梯公寓都以開始營造這一功能區(qū)的時候，前庭花園這一私屬領(lǐng)地是別墅必不可少的一個空間概念。既可以是孩子嬉戲玩耍的空間，也可是業(yè)主伺弄花草的空間，以隔斷營造業(yè)主對家的私密心理界限。
▲景觀陽臺和樓
臺和生活陽臺的功能考慮，在保持其使用面積的情況下，美化建筑外立面。同時景觀陽臺也是其空中花園所在地，入戶和空中花園可以極大豐富TOWNHOUSE天地別墅的功能。▲臺階的高度照顧符合老年人與兒童的安全，特殊情況下預(yù)留殘障通道。
▲廚房的空間大小和使用的方便性。與客廳的潔污分區(qū)，主客分區(qū)是否合理。
▲通過智能化的設(shè)備加強住宅與物業(yè)、安保乃至醫(yī)療的即時聯(lián)系樞紐，如設(shè)置24小時報警按紐，醫(yī)療急救按紐等等人性化的設(shè)施。
▲會所的設(shè)置盡量考慮后期經(jīng)營問題，以商業(yè)地產(chǎn)的角度去打造作為豪宅配套的會所空間。
▲通過后期對景觀營造的方向性引導(dǎo)和文化符號的打造，營造出景觀屬性的強烈文化和地域差異。
項目定位的一些看法：
1、目標消費群的定位。
根據(jù)前期銷售情況和推廣策略，進行目標客戶的準確細分、定位與描述，對其年齡、文化層次，經(jīng)濟能力，職業(yè)特征，家庭構(gòu)成、接觸媒體、消費習(xí)慣等進行研究歸納和描述。然后才能對癥下藥的進行媒體選擇，廣告風(fēng)格，賣點組合的組織。
2、項目產(chǎn)品定位。
產(chǎn)品是賣給目標消費者的，就本案來講，特點就是產(chǎn)品純正，風(fēng)格明確。不貪大求全，產(chǎn)品單一也意味著產(chǎn)品專一，專一就更容易專業(yè)、就更容易純粹。作為純TOWNHOUSE概念，小區(qū)堅決拒絕小高層和高層乃至普通花園洋房，更容易抓住細分后的目標客群。事實上這一點的確是得到了本案的前期和潛在的消費者所認同和欣賞的。
3、區(qū)域板塊定位。
為了營銷宣傳上的需要，在廣告中提示消費者本項目所處板塊，有助于消費者對本案地理位置的記憶，同時本案周邊項目的高檔樓盤聚集地的特點，也可以提高項目的品質(zhì)認同。但是如何處理板塊與項目的主次關(guān)系，也是個很敏感的問題，項目為主，區(qū)域為次，才能保證不被淹沒的周邊項目的光環(huán)中，否則，就成了為相鄰項目免費做廣告，就得不償失了。
4、品牌形象定位。
品牌定位要比產(chǎn)品定位多一些人文色彩，形而上學(xué)的意味更重。他代表著項目在消費者心目中的定位。純TOWNHOUSE形象就是本案最準確最純粹的定位，在這個基礎(chǔ)上深度挖掘乃至制造賣點，給予這個概念更深層次的潤色和豐滿。將這個形象以最適合本案目標客群的文化和心理接受方式，進行廣告轟炸和集束打擊，將項目形象深刻的印在客戶的記憶中，達到當客戶說起純TOWNHOUSE時，腦海中首先蹦出本案的名字和想象，達到這個境界，我們的項目品牌形象和廣告推廣，方為成功。
5、價格定位。
作為項目開發(fā)最敏感的問題，參考本案的產(chǎn)品特性和區(qū)域競爭情況，價格定位應(yīng)為綜合價格定位，即：在在成本加成法的基礎(chǔ)上，核算項目的最低可承受價格線，然后采用比較定價法，根據(jù)地段、交通、周邊配套、產(chǎn)品綜合質(zhì)素，開發(fā)商品牌度，目標消費者可承受能力等進行加權(quán)平均，得出的價格將是本案合理的價格標準線，最后再參考重慶TOWNHOUSE整體市場的趨勢、類似樓盤的價格定位的因素，采取競爭定價法進行最后定位，充分拉開出與本案相鄰佰富高爾夫和名門山莊項目的的價格差。
6、營銷主題定位。
營銷主題定位是在品牌定位的基礎(chǔ)上，對項目特點、氣質(zhì)、風(fēng)格甚至主要賣點進行更實在的歸納和總結(jié)，并以較為吸引眼球的手法和文案進行訴求，或者，就是本案的廣告口號。這一點需要在對項目進行深度挖掘和反復(fù)論證后，進行最終確定，一旦確定，必須在所有的推廣和包裝媒介上進行充分宣傳。比如：主城最近的純TOWHOUSE。
7、項目差異化定位。
項目的差異化是決定成敗的關(guān)鍵。泯然眾人矣的項目，永遠不可能卓然出世，取得不凡的成功和結(jié)果。所以尋找和制造差異化將項目品牌形象和營銷主題的基礎(chǔ)。作為TOWNHOUSER這一市場中高端產(chǎn)品，差異化不可能局限與某一點上，整體的風(fēng)格和局部細節(jié)的打造，才是項目品質(zhì)的最大保證，差異化的組合才能構(gòu)成整個項目的優(yōu)勢力量。它表現(xiàn)產(chǎn)品的各個方面：
A、園林風(fēng)格差異化：本案最大的平庸就是風(fēng)格不明確，而園林景觀則是項目風(fēng)格的重要構(gòu)成部分，所以，在項目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、立面色調(diào)幾無調(diào)整余地的現(xiàn)狀下，如何在后期開發(fā)中，建議開發(fā)商進行合理和諧的景觀風(fēng)格營造，是本案差異化定位的重中之重。
B、教育概念：本案鄰近學(xué)校，是不可忽視的一個項目組合賣點之一。
C、會所、游泳池等會所和泛會所的打造和經(jīng)營，如何和周遍商業(yè)氛圍統(tǒng)一，在滿足業(yè)主的配套使用要求下，同時有機的進行自營造血功能，是一個項目經(jīng)常被忽視和難以解決的問題。其實這也是社區(qū)風(fēng)格定位的部分之一。不再贅言。
PS：
后期營銷中關(guān)于售樓接待中心的包裝、樣板房裝修、銷售人員的素養(yǎng)和培訓(xùn)，及銷售過程中的ＳＰ促銷活動安排，活動組織，銷售策略、銷售節(jié)奏，銷控安排等諸多事宜，因倉促之間對項目尚無具體感性認識，項目指標和市場狀況了解也不夠細致，時間緣故，就不再多言，以上部分為個人對項目的粗見，難免有失偏頗。淺薄之處，敬請指點。
篇3：玫瑰園營銷推廣建議
(一)沈陽市別墅市場板塊與消化能力分析
1、板塊分析
中部板塊
以新世界別墅和河畔花園別墅為代表的中部的別墅板塊在沈陽將成為歷史。此區(qū)域寸土寸金,除了新世界可能會利用少量的河灘地提供極少數(shù)的別墅產(chǎn)品之外,此區(qū)域?qū)⒉粫霈F(xiàn)別墅產(chǎn)品。
北部板塊
以巴黎世家為代表的城北板塊由于區(qū)位逐漸融入市區(qū)概念。在政府為了節(jié)約土地和開發(fā)商為了追求利益最大化的兩個主要條件下,城北未來不會出現(xiàn)別墅產(chǎn)品供應(yīng),現(xiàn)有別墅項目的后續(xù)建設(shè)將以低密度住宅為主。如:巴黎世家的洋房,加州二期初步定位為低密度住宅。
東部板塊
以奧林匹克花園為代表的東部板快是沈陽自然條件最好的板快,雖然早有別墅項目,但是由于路況和項目自身的原因一直沒有引起市場的關(guān)注。20**年由于東陵路的開通和奧林匹克花園項目的介入,東部板塊開始吸引市場關(guān)注。但是關(guān)注也僅限于奧林匹克花園而言。對于盛京高爾夫、山地藝墅等項目而言并沒有良好的質(zhì)的改變。因為別墅消費群體作為最高端消費者,很難讓他們來將就他們所不喜歡的產(chǎn)品。
西部板塊
以金色高爾夫為代表的西部別墅板塊位置差、自然環(huán)境差、市政配套差、別墅項目少且產(chǎn)品力差。如果市政府沒有重大舉措,此板塊將持續(xù)低迷,未來的任務(wù)就是消化掉現(xiàn)有滯銷產(chǎn)品。
南部板塊
南部別墅板塊又可以分為三個小板塊:渾南新區(qū)板塊、桃仙機場板塊、渾南副城板塊。
以假日伊麗亞特灣為代表的渾南新區(qū)TOWNHOUSE板塊由于新區(qū)的發(fā)展契機和渾河的自然條件可以作為第一居所,加上項目自身性價比合理在20**年成為市場關(guān)注的一個焦點。但是由于條件的逐步成熟,此區(qū)域在20**年之后將不會出現(xiàn)新的別墅項目。假日伊麗亞特灣作為第一個成功的別墅項目也將成為最后一個別墅項目。
以萊茵南郡為代表的南部副城板塊是做TOWNHOUSE項目比較理想的板塊。20**年,萊茵南郡作為這個區(qū)域的第一個TOWNHOUSE項目由于產(chǎn)品和宣傳的原因雖然銷售狀況還可以,但是并沒有引起高端消費者的普遍關(guān)注。在20**年隨著新天地項目的加入,在20**年次區(qū)域?qū)⑴c假日伊麗亞特灣、奧林匹克花園、香格蔚藍并駕齊驅(qū)。
以錦繡山莊和香格蔚藍為代表的桃仙機場區(qū)域起步比較早,是沈陽別墅項目最集中的一個區(qū)域。可以分為三個層次:以錦繡山莊和信盟花園為代表的高檔別墅;以佳地園、花溪山莊、美地莊園、虹洋玫瑰園為代表的中檔別墅;以比華利山莊、香格蔚藍為代表的TOWNHOUSE。
信盟花園(只租不售)和錦繡山莊由于項目綜合素質(zhì)比較高和推廣比較成功,市場消化狀況將持續(xù)走好;佳地園、花溪山莊由于項目自身性價比相對較差,銷售一直處于低迷狀態(tài),由于先期市場印象比較差導(dǎo)致后續(xù)產(chǎn)品將持續(xù)低迷。美地莊園作為一個不合格的別墅產(chǎn)品由于政府背景和前期低價格因素,銷售狀況相對比較穩(wěn)定。在20**年其300平方米以上的單體別墅將會受到玫瑰園沖擊;比華利莊園在一個不適合做TOWNHOUSE的位置做了一個相對大面積的TOWNHOUSE產(chǎn)品,在20**年將持續(xù)低迷。相反的香格蔚藍同樣在一個不適合做了大量的TOWNHOUSE產(chǎn)品,但是由于項目綜合素質(zhì)比較高、宣傳力度大、降低了別墅的消費門檻,將會成功,最終是否成功取決于20**年承諾是否能夠兌現(xiàn)。
2、市場消化能力分析
在20**年之前,除個別項目外沈陽的別墅市場普遍處于低迷狀態(tài),許多人認為是市場消化力的原因:別墅消費群體的錢不好賺了,消費比較謹慎,導(dǎo)致市場對別墅產(chǎn)品的消化力弱。
但是20**年的市場反映超出業(yè)界人士預(yù)料:以錦繡山莊、假日伊麗亞特灣為代表的項目價格不可謂不高;以假日伊麗亞特灣、奧林匹克花園、香格蔚藍為代表的項目供應(yīng)量不可謂不大,為什么市場反映如此激烈?
回過頭來再看20**年以前普遍處于低迷狀態(tài)的別墅項目,我們可以發(fā)現(xiàn)原來是一群不成熟的開發(fā)商做了一些不成熟的別墅產(chǎn)品。
沈陽的別墅產(chǎn)品的市場消化能力根本就不存在問題。有問題的是項目本身,項目是否熱銷取決于項目自身的綜合素質(zhì)。
隨著政府對別墅用地的控制,綜合素質(zhì)高的別墅產(chǎn)品市場消化力就更沒有問題!
3、結(jié)論:
現(xiàn)在處于低迷狀態(tài)的別墅項目將持續(xù)低迷;
除了假日伊麗亞特灣之外,未來幾年之內(nèi),沈陽的TOWNHOUSE項目將主要集中在南部副城區(qū)域和東部板塊,然后延伸到桃仙機場區(qū)域;
香格蔚藍是否成功取決于20**年能否兌現(xiàn)承諾;
未來幾年內(nèi)沈陽的以單體為主的別墅
項目仍然集中在桃仙機場區(qū)域,項目是否成功取決于項目自身的綜合素質(zhì);沈陽別墅項目的市場消化能力沒有問題;
(二)沈陽別墅市場典型項目分析
假日伊麗雅特灣
一、項目一期基本狀況
總供應(yīng)量:320套,其中雙拼36套;復(fù)式202套;夾層72套
建筑形式:雙拼、夾層、復(fù)式
供應(yīng)面積:復(fù)式:160、200;雙拼與夾層:240—300平方米;
銷售價格:復(fù)式4500——5000元/平方米;夾層5380——6280元/平方米起;雙拼6880——7680元/平方米。
工期安排:20**年8月一期開始入住。
二、報紙廣告推廣
假日?伊麗雅特灣項目運作成功主要體現(xiàn)在三個方面:
產(chǎn)品好:建筑風(fēng)格、景觀、贈送面積。
價格把握好:在項目開始認購之前價格始終沒有公開讓主動權(quán)掌握在開發(fā)商手中,充分對意向客戶進行摸底,實現(xiàn)合理的收益最大化。
上市時機把握好:上市前期通過集中認購來進行摸底和制作氛圍,等到項目達到準現(xiàn)房的程度再進行上市。
推廣宣傳好:主要體現(xiàn)在推廣力度與表現(xiàn)風(fēng)格方面。
對玫瑰園項目的啟示:
項目是否熱銷取決于多個指標均好。
產(chǎn)品是熱銷的基本條件:我們不會在贈送面積上做文章,那么就讓我們建筑風(fēng)格與景觀上面下工夫。
在項目正式認購之前,有必要對價格進行保密。
如果我們堅信自己打造了一個十分優(yōu)秀的別墅產(chǎn)品,那么我們就應(yīng)該準現(xiàn)房上市,這樣會取得更好的效果。
由于玫瑰園項目的供應(yīng)量和資金狀況決定了我們要在推廣表現(xiàn)風(fēng)格上打動目標消費群體
(三)虹洋玫瑰園目標客戶群體界定
1、項目的目標客戶群體無法準確定位
到底誰是虹洋玫瑰園的目標客戶群體?我們無法把他們來抽象成為一個實實在在的個體。他們可以是高檔單體別墅的末端消費群體;可以是中檔別墅的消費群體;也可以是TOWNHOUSE的高端消費群體。
但是我們必須得承認,他們很有錢但是又沒有達到金字塔尖的程度;他們需要別墅產(chǎn)品但是又絕對不會因為需要而將就;他們青睞能夠給他們帶來視覺和感覺享受的綜合素質(zhì)高的別墅產(chǎn)品(包括:產(chǎn)品、價格、銷售、推廣)。
2、能夠看得著、摸得著的高收入團體應(yīng)當進行公關(guān)
例如醫(yī)生這一職業(yè)群體,未來我們應(yīng)該通過關(guān)系營銷來進行接觸。
3、世界500強企業(yè)在沈外籍人士
沈陽作為東北政治、經(jīng)濟、文化中心,將會吸引越來越多的世界500強企業(yè)來沈投資,大量的外籍人士將來到沈陽進行工作和生活。他們必須在沈陽尋求居住場所:星級酒店、市內(nèi)高檔公寓、郊區(qū)別墅。我們應(yīng)該積極關(guān)注爭取這部分群體,如果成功將會給我們帶來兩個方面的益處;
首先,會擴大項目目標客戶群體范圍,將投資者吸引過來,推行帶租約銷售。
其次,帶動項目國際化人文氛圍,吸引其他純居住消費者。
(四)項目競爭分析
1、玫瑰園項目存在的明顯的三個劣勢
宗地不具備原始自然環(huán)境;
臨近機場,有噪音;
相對于其他單體別墅項目而言,項目容積率偏高。
2、現(xiàn)有的別墅產(chǎn)品都有可能成為我們的競品
如果未來項目核心競爭力不強,誰都有可能成為我們的競爭對手,包括錦繡山莊的末流消費者;佳地園、花溪山莊、美地莊園的消費者;假日?伊麗雅特灣的消費者甚至是香格蔚藍的高端消費者。
3、誰又都不是我們的競品
如果項目的核心競爭力特別的強,那么誰有都成為不了我們的競品。
4、從四個方面打造項目核心競爭
力,跳出競爭關(guān)系。在產(chǎn)品方面:我們要在認清三個劣勢的基礎(chǔ)上打造沈陽除錦繡山莊之外真正的別墅產(chǎn)品;
在價格方面:我們不會低價入市,但是要讓目標消費群體感覺物有所值;
在銷售方面:我們將以準現(xiàn)房上市
在推廣方面:我們未來項目的視覺與感覺提前導(dǎo)入。
二、產(chǎn)品建議
(一)產(chǎn)品范疇
我們這里所談到的產(chǎn)品是廣義上產(chǎn)品:包括建筑風(fēng)格、戶型、景觀、配套、物業(yè)服務(wù)。
在建筑風(fēng)格與戶型方面,從目前的市場形勢考慮,比較有競爭力,我們的的確確看到了一個面積適中、功能較好的真正的別墅建筑。我們沒有什么能比現(xiàn)在更好的設(shè)想。關(guān)鍵就是未來實在的建筑產(chǎn)品能否貼近現(xiàn)在的設(shè)計效果。我們工作是提出更多的體現(xiàn)在景觀、配套、物業(yè)服務(wù)的補充建議方面。
(二)對項目劣勢的另一種看法
1、宗地不具備原始的自然環(huán)境,我們可以造環(huán)境;
2、現(xiàn)有的噪音并不會明顯影響未來居者的生活,如果其他方面素質(zhì)強,不會成為消費者購買決策的主要決定因素;
3、在對沈陽現(xiàn)有別墅項目調(diào)查過程中,容積率的適度高與低不是消費者決策時候的主要依據(jù)。
(三)景觀建議
1、水系必不可少
沈陽現(xiàn)有的別墅項目基本都具備水系景觀。雖然不能構(gòu)成主要賣點,但是已經(jīng)成為標準配制。
2、大門要符合業(yè)主身份
說別墅產(chǎn)品是毫宅,一點也不過分。那么作為毫宅的大門就必須要要與業(yè)主的身份符合:森嚴、穩(wěn)重、高貴、有力量感、具有西方文化特征。反對年輕、浪漫、通透。
3、大樹將對本項目起到重要的作用
當在園區(qū)內(nèi)行走的時候,一棵成年老樹遠遠要比一棵所謂名貴樹種的幼樹更能喚起情感。尤其是本項目原有的自然條件并不優(yōu)越就更需要成年大樹的氛圍營造。考慮到費用問題,可以在園區(qū)內(nèi)部各個組團控制數(shù)量適當種植。
沈丹路在地勢上高于項目,如果在沈丹路與項目之間沒有很好的隔離,將會導(dǎo)致一種俯視的效果,不符合別墅產(chǎn)品特征。所以在項目與沈丹路之間的35米寬的隔離區(qū)域必須種植成年大樹即保證了視覺隔離的效果又符合別墅作為豪宅的產(chǎn)品特征。
此項工作應(yīng)該在現(xiàn)在開始著手,保證明年項目正式上市之前初具規(guī)模。
4、雕塑將成為項目的一大亮點
從建筑視覺角度來看,本項目具備了別墅的真正特征,比較西化,但是別墅作為一種舶來品并不局限在建筑本身,還應(yīng)該體現(xiàn)在景觀上。最能夠表現(xiàn)西方建筑風(fēng)格的景觀就是雕塑了。
另一方面從市場角度來考慮,沈陽的雕塑常見,但是成規(guī)模的雕塑不常見。
建議本項目在園區(qū)大門后面的小型中心廣場和各個組團中心廣場建造西方話人物雕塑。
(四)配套與物業(yè)服務(wù)建議
1、標準配制
集中供暖供氣將與水電一樣成為標準配制,使用煤氣罐不是真正的別墅生活。
2、會所配套
在會所里面,游泳館、棋牌室、酒吧、餐廳、商務(wù)中心等項目已經(jīng)成為標準配制是必須要具備的功能。在此基礎(chǔ)上,會所還要具備三大特色:西方上流社會的社交特色如大型歌舞酒會招待廳;健康特色如聘請醫(yī)大知名教授做健康顧問;文化特色如聘請知名大學(xué)教授作為文化顧問。此三項特色未必適用但是費用不高卻使項目具備了與眾不同的高檔感覺。
3、物業(yè)服務(wù)
聘請知名物業(yè)管理公司作為顧問指導(dǎo),如沈陽的華新國際;
提供配車服務(wù),當業(yè)主私家車出現(xiàn)故障可以有償提供服務(wù);
廚師服務(wù),當業(yè)主有需要的時候可以有償上門服務(wù);
物業(yè)管理人員當中要多出現(xiàn)一些老年男子,因為當業(yè)主享受一個溫文爾雅的老年男子的服務(wù)的時候,心理感覺是不一樣的。