重慶半城中央Townhouse營銷建議
第一部分：關于Townhouse資料
1：什么是Townhouse
Townhouse這個詞在現今國內包括重慶的地產界中，越來越多的被消費者提及，但經過許多創新和適應當地市場后，Townhouse這個住宅概概念也模糊起來，近期在搜房網就有業界人士進行探討和辯論。
Townhouse應該是都市新貴們對高品味住宅的崇拜和需求。而現有的Townhouse，則另有一番風貌。Townhouse是第一居所，它有別于青島海濱的高尚旅游住宅，它不是旅游，休閑的“驛站”，而是真正的，唯一的家，離城不遠不近的家。
Townhouse社區一定是兩三層的房子，家家有自己的天空和花園。
Townhouse社區一定是一個大型社區，容積率底，規模較大，能滿足社區配套和業主生活品味的需求。
Townhouse社區強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路，景觀及綠地的關系。
Townhouse社區強調建筑內部功能的布局，空間尺度的掌握，室內，室外灰色空間的創造。
Townhouse必須有很好的公路交通系統。
Townhouse社區的居民是建立在私家車的基礎上，不依賴公共交通的一個群體。
Townhouse必須離城市中心不遠Townhouse的住戶現在和將來都不可能離開城市做真正的鄉民。他們還要依賴城市,在城市中工作,發展和生活。
Townhouse社區的物業服務要突出優質,貼心,到位.大多提倡管家式的服務。
Townhouse社區應營造出社區文化氛圍以滿足業主精神生活的需要。在國內,有很多人將Townhouse直接稱為聯體別墅,因為只有別墅才能體現Townhouse的尊貴與豪華。
Townhouse面積從150--400平方米均有,可滿足不同經濟水平的需要,占地從幾十到一百多平方米.其庭院可以滿足景觀,娛樂,休閑,停車等需要。
2、Townhouse開發的核心要素
核心要素A：價格因素
townhouse自身的稀有性決定了其價位不菲，但根據各Townhouse的區位，環境，物業的綜合素質上的差別，價格差異也高低不等。從總體上說，Townhouse的價格有以下幾個特點:
（1）Townhouse所處的區域對其影響較大，其中距市中心區較近的價格較高。
（2）Townhouse總體價格不高，而且有些Townhouse因為市政建設和城市的深度發展，甚至失去了Townhouse優美的環境優勢，從而價格下降。
（3）Townhouse配套設施差異各物業價格差異較大.
核心要素B：Townhouse項目位置
Townhouse開發，位置是關鍵。
（1）環境優勢，Townhouse要有優美的自然環境，如山景、海景、湖景。
（2）交通優勢，Townhouse項目不一定在市中心，但離市中心卻不能太遠，一般距離不超過30分鐘車程。本案離江北商圈10分鐘車城，這點頗受消費者認可。
（3）片區區域整體優勢，Townhouse作為高尚物業，其片區整體形象對其影響較大，周邊佰富高爾夫和名們山莊對本案品質和形象提升有得天獨厚的優勢。
第二部分：
根據上述理念，本案營銷策略建議如下：
一、形象推廣：
1、區域營銷：
跳出項目推項目。以區域內成熟的高檔品質聚集區，引導客戶項目地段的屬性認同。
2、文化營銷（特色營銷）：
通過對社區建筑風格的細節營造，小區內的景觀風情的文化屬性,賦予產品人性化的居住感受和清晰明確的文化符號，塑造項目的文化品位以提升人居環境的品質感。同時這個迎合本案客群的文化氛圍的營造，也是項目風格的特色之處，由此展開，項目的差異化氣質將是項目形象推廣的重要載體。如：運動社區增加體育設施，音樂社區以背景音樂和景觀小點和雕塑等方式進行聯系。
二、銷售推廣：
1、體驗營銷：通過與目標客群的戶動溝通，加強客戶對項目的感性認識，以及營造客戶的心理認同。根據項目客群的文化層次和消費習慣，進行有迎合性的社區文化氛圍的營造，手法包括與媒體營造話題進行軟文、活動營銷，主題沙龍，節日PARTY等等。
2、產品營銷：同時通過對前期的總結和調研，發現產品的不足和客戶抗性較強烈的地方，進行科學論證以及適當的整改。比如：
▲別墅里主臥室增加尺度合理的衣帽間和穿衣鏡，同時對其功能使用的合理化引導如梳妝臺、電視機的位置考慮。
▲臥室衛生間的功能分區細化，洗漱、方便與洗浴分區合理
盡可能的設置轉角窗、落地窗、外飄窗甚至落地外飄窗以加強室內視野與室外景觀的聯系。但是注意兒童房應在不破壞整體建筑風格前提下對安全性有充分考慮和措施。
▲根據國人居住習慣，聯排別墅盡量保證前庭后院，前庭即入戶花園，在電梯公寓都以開始營造這一功能區的時候，前庭花園這一私屬領地是別墅必不可少的一個空間概念。既可以是孩子嬉戲玩耍的空間，也可是業主伺弄花草的空間，以隔斷營造業主對家的私密心理界限。
▲景觀陽臺和樓
臺和生活陽臺的功能考慮，在保持其使用面積的情況下，美化建筑外立面。同時景觀陽臺也是其空中花園所在地，入戶和空中花園可以極大豐富TOWNHOUSE天地別墅的功能。▲臺階的高度照顧符合老年人與兒童的安全，特殊情況下預留殘障通道。
▲廚房的空間大小和使用的方便性。與客廳的潔污分區，主客分區是否合理。
▲通過智能化的設備加強住宅與物業、安保乃至醫療的即時聯系樞紐，如設置24小時報警按紐，醫療急救按紐等等人性化的設施。
▲會所的設置盡量考慮后期經營問題，以商業地產的角度去打造作為豪宅配套的會所空間。
▲通過后期對景觀營造的方向性引導和文化符號的打造，營造出景觀屬性的強烈文化和地域差異。
項目定位的一些看法：
1、目標消費群的定位。
根據前期銷售情況和推廣策略，進行目標客戶的準確細分、定位與描述，對其年齡、文化層次，經濟能力，職業特征，家庭構成、接觸媒體、消費習慣等進行研究歸納和描述。然后才能對癥下藥的進行媒體選擇，廣告風格，賣點組合的組織。
2、項目產品定位。
產品是賣給目標消費者的，就本案來講，特點就是產品純正，風格明確。不貪大求全，產品單一也意味著產品專一，專一就更容易專業、就更容易純粹。作為純TOWNHOUSE概念，小區堅決拒絕小高層和高層乃至普通花園洋房，更容易抓住細分后的目標客群。事實上這一點的確是得到了本案的前期和潛在的消費者所認同和欣賞的。
3、區域板塊定位。
為了營銷宣傳上的需要，在廣告中提示消費者本項目所處板塊，有助于消費者對本案地理位置的記憶，同時本案周邊項目的高檔樓盤聚集地的特點，也可以提高項目的品質認同。但是如何處理板塊與項目的主次關系，也是個很敏感的問題，項目為主，區域為次，才能保證不被淹沒的周邊項目的光環中，否則，就成了為相鄰項目免費做廣告，就得不償失了。
4、品牌形象定位。
品牌定位要比產品定位多一些人文色彩，形而上學的意味更重。他代表著項目在消費者心目中的定位。純TOWNHOUSE形象就是本案最準確最純粹的定位，在這個基礎上深度挖掘乃至制造賣點，給予這個概念更深層次的潤色和豐滿。將這個形象以最適合本案目標客群的文化和心理接受方式，進行廣告轟炸和集束打擊，將項目形象深刻的印在客戶的記憶中，達到當客戶說起純TOWNHOUSE時，腦海中首先蹦出本案的名字和想象，達到這個境界，我們的項目品牌形象和廣告推廣，方為成功。
5、價格定位。
作為項目開發最敏感的問題，參考本案的產品特性和區域競爭情況，價格定位應為綜合價格定位，即：在在成本加成法的基礎上，核算項目的最低可承受價格線，然后采用比較定價法，根據地段、交通、周邊配套、產品綜合質素，開發商品牌度，目標消費者可承受能力等進行加權平均，得出的價格將是本案合理的價格標準線，最后再參考重慶TOWNHOUSE整體市場的趨勢、類似樓盤的價格定位的因素，采取競爭定價法進行最后定位，充分拉開出與本案相鄰佰富高爾夫和名門山莊項目的的價格差。
6、營銷主題定位。
營銷主題定位是在品牌定位的基礎上，對項目特點、氣質、風格甚至主要賣點進行更實在的歸納和總結，并以較為吸引眼球的手法和文案進行訴求，或者，就是本案的廣告口號。這一點需要在對項目進行深度挖掘和反復論證后，進行最終確定，一旦確定，必須在所有的推廣和包裝媒介上進行充分宣傳。比如：主城最近的純TOWHOUSE。
7、項目差異化定位。
項目的差異化是決定成敗的關鍵。泯然眾人矣的項目，永遠不可能卓然出世，取得不凡的成功和結果。所以尋找和制造差異化將項目品牌形象和營銷主題的基礎。作為TOWNHOUSER這一市場中高端產品，差異化不可能局限與某一點上，整體的風格和局部細節的打造，才是項目品質的最大保證，差異化的組合才能構成整個項目的優勢力量。它表現產品的各個方面：
A、園林風格差異化：本案最大的平庸就是風格不明確，而園林景觀則是項目風格的重要構成部分，所以，在項目規劃、建筑風格、立面色調幾無調整余地的現狀下，如何在后期開發中，建議開發商進行合理和諧的景觀風格營造，是本案差異化定位的重中之重。
B、教育概念：本案鄰近學校，是不可忽視的一個項目組合賣點之一。
C、會所、游泳池等會所和泛會所的打造和經營，如何和周遍商業氛圍統一，在滿足業主的配套使用要求下，同時有機的進行自營造血功能，是一個項目經常被忽視和難以解決的問題。其實這也是社區風格定位的部分之一。不再贅言。
PS：
后期營銷中關于售樓接待中心的包裝、樣板房裝修、銷售人員的素養和培訓，及銷售過程中的ＳＰ促銷活動安排，活動組織，銷售策略、銷售節奏，銷控安排等諸多事宜，因倉促之間對項目尚無具體感性認識，項目指標和市場狀況了解也不夠細致，時間緣故，就不再多言，以上部分為個人對項目的粗見，難免有失偏頗。淺薄之處，敬請指點。
篇2：營銷副總經理職責說明書
> 營銷副總經理崗位說明書(崗位級別：高層管理)直接上級：總經理
直接下屬：銷售部經理、市場部經理
平行部門：生產、品管、人事等相關部門;
公司會議：公司各類生產經營會議
任職要求：
●大專以上文化程度，企業管理等相關專業，規模企業高層管理五年以上工作經驗，從事銷售管理十年以上實際工作經歷，全面系統的企業管理知識;豐富的營銷理論和營銷實戰經驗;
●極強的溝通、協調、決策、應變能力，全局意識，良好的學習能力、創新能力;具有良好團隊合作意識、豐富的營銷團隊建設與管理經驗;
●具有良好的職業道德，人格魅力、感召力、影響力，極強的工作責任心和事業心。
管理責任：
1.嚴格帶頭遵守國家有關法律法規和公司各項規章制度;
2.在總經理的直接領導下展開工作，受總經理的委托，全面負責公司營銷管理工作，并對總經理負責;
3.參與公司重大經營決策，組織制定公司營銷發展戰略，編制年度營銷計劃;
4.制訂年度銷售目標、科學分解銷售目標、完成銷售目標、制訂營銷管理的各種制度、規定和內部機構設置;
5.組建一支有朝氣、有活力、有戰斗力的營銷團隊，確保全年銷售目標的完成;
6.每月按時向總經理匯報營銷計劃的實施情況，市場變化、具體業務的進展;
7.負責組織對所屬部門的營銷人員進行聘用、考核、調配、晉升、懲罰、解聘與培訓;
8. 負責公司整體市場規劃、市場調研與銷售預測、網絡建設、品牌建設，重要客戶管理，嚴格控制銷售費用、廣告費用預算及銷售成本的控制;
9. 負責協調銷售與財務、生產、品管、物流、行政等部門的相關工作;
10. 負責審批營銷人員的借款、差旅費等;
11. 組織收集市場銷售信息、新產品開發信息、客戶反饋信息、競爭對手戰略分析;
12. 負責組織、推行、檢查和落實銷售部、市場部各項工作質量與進度;定期和不定期召開各類營銷工作會議;
13.企業商業機密受國家法律保護，嚴守公司商業機密是每一位員工的職責，不得將任何情況向外透露，不得將公司客戶資料向同行透露或據為己有，如造成公司損失的將追究相關法律責任;
14. 按時完成總經理交辦的其他臨時性工作。
工作權力：
1.受總經理委托全面負責營銷管理工作，對營銷各項工作進行組織、指揮、協調、控制、監督的權力;
2.有對營銷中心的組織結構、人事任免、獎勵、處罰、晉升的權力;
3.有合理使用和調配營銷中心一切資源的審批權;有在規定范圍內重大業務公關費用的審批權(一次性最高3萬元);
4.定期或不定期召開各類營銷工作會議的權力;
5.有隨時檢查、督促營銷中心各崗位工作質量的權力;
6.有在規定范圍內廣告審批權。
篇3：大酒店營銷部、資料管理制度
> 酒店營銷部、資料管理制度1. 資料管理內容。、
營銷部在日常工作中，需要使用和接觸的資料很多，包括酒店宣傳小冊子、基本情況介紹、宴會和會議室宣傳冊、餐飲促銷資料、房價表、明信片、銷售袋、營銷手冊、信件、電傳、傳真、協議書、合同副本、客房檔案、重點客人檔案、記事本、人員銷售記事卡、各種報表、銷售報告表等等。
2. 資料分類。
可分為經營表格類，宣傳資料類，協議、合類，業務通信類，內部通知、啟事、文件類，客戶檔案類，重點客戶檔案類，團隊客人類，零散客人類，長包房客人類和其他。
3. 建立資料檔案。
營部應有專門的資料檔案柜，經常查用的檔案按一下的順序進行排列。
客戶檔案內容包括：房間種類、所住房號、抵離店日期、生日、實收房價、特殊愛好、禁忌、投訴、宴請次數、規格等。潛在客記檔案內容包括公司名稱、地址、背景、法人姓名、生日、個人愛好、拜訪次數、拜房結果、需求等。
4.資料的保管和使用。
公用資料、不涉及保守商業機密的資料，如內部報表、宣傳岫等，由銷售代表領取、使用和保管;俁同書、協議書等文件由秘書保管，本部門人員查閱在當天必須歸還，不得帶出辦公室;外部門人員借閱有關資料，須本部門經理同意，并辦理借閱手續，重要資料必有及時歸還。