目錄
第一部分 內江房地產市場概述 2
一、住宅市場描述 2
二、商業市場描述 2
三、市場發展前景預測 3
第二部分 項目分析 4
一、項目SWOT分析： 4
1.優勢/S 4
2.劣勢/W 5
3.機會/O 5
4.威脅/T 5
二、市場定位 6
三、核心價值定位 6
四、潛在價值分析： 6
五、目標客群——主要為內江及周邊地區高端客群 6
六、部分規劃設計建議： 7
1.安全防范建議： 7
2.內部規劃配套建議： 7
第三部分 營銷推廣 8
一、總體定位 8
二、推廣主題：尊貴與榮耀 8
三、階段推廣： 8
四、推廣計劃 8
1.預熱期 8
2.開盤期 9
3.強銷期 9
4.持續期 9
五、銷售策略 9
六、廣告平面表現(見附件) 9
1.ＬＯＧＯ設計方案 10
2.LOGO基礎應用 12
3.形象稿及階段推廣稿 13
4.戶外看板 15
5.現場包裝（圍墻、迎風旗） 16
七、媒體推廣建議 17
1.主要媒體 17
2.媒體分析與選擇 17
3.項目階段性媒體安排 19
4.費用預算 20
5.現場包裝部分 21
6.售樓處包裝 21
7.費用總計 22
第一部分內江房地產市場概述
一、住宅市場描述
內江的房地產市場目前還屬于剛起步階段，市場競爭尚不激烈，從抽樣調查的樓盤來看，具有以下特點：
1.開發商多為內江本地企業,總體實力不強；
2.項目品質普遍不高,建筑形態多為多層和小高層，小部分為高層；
3.項目多集中在東興區，住宅銷售情況良好，除部分項目因特殊原因被消費者排斥外，其它尚未出現滯銷情況；
4.一次性付款方式占30%左右，大大高于其他城市的平均水平；
5.主力暢銷戶型為90—135㎡的三房、四房,主力總價15—20萬,平均單價在1200—1550元/㎡之間；
6.現場銷售中心包裝不理想，售樓人員服務意識欠缺，綜合素質普遍不高；
7.人們對居住環境、建筑質量、物業服務與管理、社區配套的要求日漸提高；
8.消費者對小高層、高層物業形態亦開始接受。
二、商業市場描述
1.內江市的商業地產市場尚處于起步階段；
2.東興區的鄰街商業鋪面由于規劃不到位，同質化嚴重，導致空置率較高；
3.休閑、娛樂、餐飲主要集中在市中區沿江路；
4.目前僅有一個大型購物中心——卓爾購物廣場和一個商品批發市場。卓爾購物廣場的營業會逐步帶動東興區商業的發展；
5.即將完工的科技生活城將為該市的商業市場注入一股新的力量；
6.大量在建樓盤的交房入住，使消費群體擴大，屆時，濱江地帶的生活、購物、飲食、休閑氣氛能給濱江商業的發展提供有力保障。
三、市場發展前景預測
通過對內江房地產市場的初步調查及對項目區域市場分析，結合政府部門相關法規政策及規劃前景分析，得出以下結論：
1.目前內江城市人均居住面積僅為10.7平方米，離小康水平的人均20平方米還有很大的差距，房地產市場發展空間較大；
2.持續穩定的高速發展，外出務工者在經濟條件允許下，迫切需要改善現有居住條件，市場需求量近一兩年內將有較大提升；
3.未來住宅市場的開發熱點主要集中在西林經濟技術開發區、東桐路與臨街路沿線，濱江地段將會是房地產發展熱點中的熱點；
4.隨著經濟收入的增長，生活品質的不斷提高，人們對日常休閑、餐飲娛樂要求也會逐步提高，濱江地段的商業將會散發出其獨特的魅力，成為一體化商業中心；
5.投資意識開始逐步增強，本地部分較高收入階層開始傾向投資商業鋪面和高檔住宅；
6.消費者逐步由感性向理性過渡，需要有更好的產品、更新的理念和更優的服務來吸引消費者。
第二部分 項目分析
一、項目SWOT分析：
1.優勢/S
1)區位優勢
①交通：桐梓壩大橋、西林大橋和沱江大橋與市中區貫通；
②地段：處于臨江路；
2)景觀：面向沱江，江景資源豐富
3)規劃與配套：
①規劃設計：
A、項目設計為內江的地標性建筑；
B、規模大，能充分展現開發商實力；
C、建筑體外立面設計時尚、現代、有質感；
D、規劃理念獨特，景觀設計與濱江規劃保持一致，水系、綠化搭配完美；
E、戶型大陽臺，全采光，動靜分明。
②配套
A、項目周邊市政配套設施齊全，郵政、銀行、學校、醫院樣樣俱全；
B、內部配套設施齊全：品牌高速電梯、游泳池、功能齊全的會所、智能化安全設備等；
C、車位充足；
D、專業化物業管理。
4)發展空間
①東興區是未來內江市政府機關的所在地，是新的發展區域，前景廣闊；
②隨著政府對濱江的打造，項目升值空間大；
2.劣勢/W
1)街道陳舊，周邊環境差；
2)目前濱江經濟帶發展比較落后，
3)投資方為外來開發商，在內江無品牌優勢。
3.機會/O
1)內江經濟增長率高，人口基數大，城市化進程快，需求量大；
2)房地產市場運行向規劃范發展；
3)房地產價格呈現上漲趨勢；
4)周邊在開發和即將開發的項目中，主力戶型面積較大，本項目產品所屬的細分市場在市場上認可的程度較高；
5)該市消費者對江景房優勢有一定的認可，對電梯房慢慢開始接受。
4.威脅/T
1)工程進度、預售許可證的辦理延后有可能使銷售錯過旺季（春節）；
2)特色商業經濟地帶尚未形成，本項目的商業面積在銷售上將會有一定的難度；
3)競爭對手的陸續開盤銷售，會分化部分客戶。
二、市場定位
濱江全景觀高層豪宅
三、核心價值定位
1.地段——絕佳的地理位置；
2.景觀——豐富的江景資源；
3.配套——園林、綠化，會所，游池，電梯等；
4.建筑——現代、質感、經典；
5.戶型——明朗、氣派，動靜分離；
四、潛在價值分析：
1.政府對濱江地段沿線的改造，將極大的帶動濱江區域的升值空間；
2.文化街區——鳳窩街，緊鄰項目的西北側，將是本項目打造文化品牌的一大賣點；
3.20**年四川省的高考狀元皆出自內江，具有良好的教育文化底蘊和氛圍，對周邊區域影響較大，一定程度上帶動房地產市場的發展。
五、目標客群——主要為內江及周邊地區高端客群
1.按職業劃分
1)政府、企事業單位中、高層職員；
2)學校教職員工；
3)私營企業主、個體工商戶；
4)醫生、律師、會計師等；
5)其它。
2.按收入劃分：內江高收入階層
3.按來源區域劃分：
1)東興區、市中區——主力客戶；
2)周邊區、縣——邊緣客戶。
六、部分規劃設計建議：
1.安全防范建議：
1)建議做成封閉式小區，相對獨立；
2)配置安防等智能化設施，設立三重門禁系統；
3)商業、車流、人流入口分開，減少干擾，增強安全性；
4)水、電、氣三表出戶。
2.內部規劃配套建議：
1)園林景觀：應與濱江整體景觀規劃協調融合，同時體現一定人文特性；
2)設備：建議配置品牌高速電梯，電梯大堂裝修應有檔次，星級酒店設計標準，以彰顯尊貴特性；
3)會所：須體現當地休閑習慣。建議：健身房、閱覽書吧、咖啡館、棋牌室；戶外臨水景休閑區等；
第三部分營銷推廣
一、總體定位
1.住宅——高品質，尊貴生活社區
2.商業——濱江餐飲、休閑、娛樂風情街
二、推廣主題：尊貴與榮耀
三、階段推廣：
1.濱江全景觀高層豪宅；
2.水岸豪宅新坐標；
3.首席華府，領銜甜城；
4.加洲藍灣，只為尊貴的您打造。
四、推廣計劃
1.預熱期
1)工地形象包裝；
2)項目形象推廣；
3)時間計劃。
2.開盤期
1)開盤前活動；
2)開盤主題；
3)時間計劃。
3.強銷期
1)推廣主題；
2)推廣活動。
4.持續期
1)推廣主題；
2)推廣活動。
五、銷售策略
1.定價策略：
2.銷售渠道；
3.銷售方式。
六、廣告平面表現(見附件)
附件一：
1.LOGO設計方案
2.LOGO基礎應用
3.形象稿及階段推廣稿
4.戶外看板
5.現場包裝（圍墻、迎風旗）
1.LOGO設計方案
方案一
方案二
方案三
2.LOGO基礎應用
3.形象稿及階段推廣稿
形象稿
公開階段
熱銷階段
產品品質
4.戶外看板
5.現場包裝（圍墻、迎風旗）
七、媒體推廣建議
1.主要媒體
內江屬于二級城市范圍，其廣告媒體傳播主要由以下方面組成：
1)報紙媒體：
四川省報：華西都市報，成都商報；
地方報：內江日報；
2)電視媒體：內江電視臺；
3)廣播；
4)公交車車身廣告；
5)戶外大型廣告牌；
6)燈箱廣告；
7)路牌廣告；
2.媒體分析與選擇
項目要快速提升品牌知名度，將綜合考慮運用多種媒體同步宣傳，結合銷售現場及ＤＭ單片全城派發的形式，以達到家喻戶曉；
我們將采用成本低，效果最大化的原則進行媒體選擇：
1)省級報紙：
華西都市報和成都商報由于是四川省級報媒，雖然具有廣泛的傳播度和大量的受眾人群，但相對本項目的受眾人群比例百分比過低，而且成本高，不具有可比性，但在本地仍然作為主流報媒
2)內江日報：
發行量：7萬份，
發行地點：市中區、東興區、隆昌縣、資中縣、威遠縣。
作為內江的地方媒體，他的受眾人群并不大眾化，傳播率一般，但由于該報的特征獨特，即：他以內江地方黨報形式出現，雖然大眾閱讀率不高，但在黨政機關等重要部門幾乎是百分之百的傳播率，他們正是我們的重要客戶來源，所以可以考慮在該報做適量的廣告宣傳，根據效果反饋，做進一步調整。
3)電視與廣播：
由于地區電視臺和廣播媒體的娛樂性和收視率問題，在電視和廣播兩方面的選擇將以項目的主要銷售節點來控制，以形象傳播加銷售信息出現。
4)公交車身廣告：
在內江，自行車和摩托車很少，人們的出行主要依賴公交車和出租車，所以公交車多；
其優點是：傳播速度快，保留時間長；
缺點是：公交車不象大城市那么新，對其畫面有一定的影響。
可以考慮選擇城市內主要交通線路的公交車做車身廣告；
5)戶外大型廣告牌：
二級城市的戶外廣告能夠很好的體現出一個產品知名度，是產品進入市場的重要傳播媒介，也將成為本項目傳播的一個重要途徑，它不但在項目樹立形象階段起主導做用，同時由于畫面更新成本低，也可很好的兼顧到項目在各銷售階段內容的宣傳；
可在城市通往重慶和成都２個方向以及主城區繁華地段設置戶外廣告。
6)燈箱廣告：
燈箱廣告主要以數量多，重復傳播率高是他的主要優勢，同時也為項目品牌價值的提升起到良好做用，但若追求高重復傳播率，則成本就會過高；
在燈箱廣告媒介的選擇上我們必須清楚應該在那些地段，做多少燈箱廣告，它的受眾人群結構是否最好，這都成為選擇燈箱廣告的主要依據。
7)車站站臺燈箱廣告：
車站燈箱廣告受眾人群面廣，特別是在市區主要站點的效果很是比較好的；在資金允許的情況下可考慮。
8)路牌廣告：
路牌廣告是位于路名牌下方的廣告，該媒介的優點是范圍大，在全市各點都有分布，缺點是面積小，對項目品牌樹立階段無法起到提升的做用；
可以在項目銷售中期，即：項目形象以經建立之后，做為主要銷售階段媒體的補充。
3.項目階段性媒體安排
1)形象建立期：
車身，戶外，燈箱，報紙；
2)公開發售期：
車身，戶外，燈箱，報紙，電視及廣播，夾報，推廣活動，ＤＭ派發；
3)持續銷售期：
車身，戶外，燈箱，ＤＭ（階段信息）派發；
4)二次熱銷期：
車身，戶外，燈箱，電視，推廣活動，ＤＭ派發；
5)二次持續期：
車身，戶外，燈箱；
6)尾盤銷售期：
車身，戶外，燈箱，ＤＭ（特殊房源及信息）；
另：商業部分需要做單獨的活動及推廣；郊縣地區推廣。
4.費用預算
1)車身：
２條線路，每條選擇３輛車做一年的全車身廣告，共計６輛，每輛1.3萬元共計7.8萬元；
2)戶外：
數量3（重慶，成都２個方向和主城區繁華地段共３塊），由于其價格受路段和廣告牌面積影響，具體的尚待落實，暫無法確定實際價格，估計費用為：8—10萬元。
3)報紙廣告：
2個整版，費用預算：5.5萬元
4)電視及廣播：
根據銷售階段需求進行安排，具體價格待定，費用預算：２萬元。
5)燈箱廣告：
在市中心繁華地段及較好地區做一定數量燈箱廣告，約20—30個左右，費用預算：7—10萬元；
6)推廣活動：
推廣活動在項目開盤，二次熱銷，商業推廣做3次，5萬元/次，費用預算15萬元。
7)其它：
夾報，宣傳資料等，費用預算：7500—10000元
8)樓書：
2000冊，根據印刷工藝和紙張選擇決定最終價格，預算費用：1.2—1.5萬元；
9)招商手冊：
1000冊，預算費用：5000元；
10)形象海報：
１萬份，費用預算：１萬元；
11)階段資料：
３－４次，每次2000份，費用預算：7500—10000元；
5.現場包裝部分
1)圍墻：
工藝采用噴繪直接裱畫面方式，面積200—250平米；
費用預算：7000—10000元；
2) 迎風旗：
沿項目人行路段10—15對；
費用預算：1－1.5萬元；
6.售樓處包裝
由于售樓處形式未定，其包裝形式也待定，除基建成本外，裝修及廣告費用保留估計：10—12萬元；
7.費用總計
項目費用預算（萬元）
車身 7.8
戶外 8—10
報紙 5.5
電視及廣播 ２
燈箱 7—10
活動 15
樓書 1.2—1.5
招商手冊 0.5
形象海報 １
其它資料 0.75—1
現場包裝 12—15
合計 60.9—69.3
備注：以上為初步費用預算，其價格僅做為參考，在實際運做中，我們將對價格進行進一步控制。
篇2：房地產營銷策劃部部門職責范本
房地產營銷策劃部部門職責范本
房地產營銷策劃部負責公司房地產項目的前期策劃工作。房地產營銷策劃部向公司領導負責，具體職責如下：
1. 針對公司決定開辟的區域市場或房地產項目所在地，展開市場調查工作。調查內容包括：當地房地產行業的發展水平，現有房地產項目的地理分布、功能及市場定位，現有和潛在競爭對手的現狀及發展趨勢，當地房地產的消費習慣及發展趨勢，當地政府規范房地產行業的政策法規，當地現有媒體的組成、收費及影響力等;
2. 結合公司的發展戰略、擁有的資源狀況及市場調查的結果，確定項目的市場定位。內容包括：項目的功能用途，項目的社會及經濟效益，項目的實施周期等;
3. 針對既定項目，在企業發展部、房地產綜合事務部及相關部門的協助下進行市場營銷策劃。策劃內容包括：項目的經濟技術指標，所要面對的細分市場，項目的投融資計劃，相關媒體策劃，銷售及定價策略等;
4. 形成營銷策劃的相關文件指導下一階段的工作。文件包括：工程設計任務委托書、工程概算書、項目資金需求計劃、定價及銷售方案、項目實施進度表等;
5. 監督指導公司房地產項目的設計、施工過程及樓盤的銷售工作;
6. 搜集、整理、分析、總結國內外同行成功案例及經驗教訓;
7. 對下屬房地產控股公司的房地產項目市場營銷策劃方案提出改進或修改意見;
8. 向下屬房地產控股公司輸送房地產營銷策劃人才;
9. 承辦公司領導交辦的其他工作。
篇3：房地產公司營銷策劃中心文員崗位描述
房地產公司營銷策劃中心文員崗位描述
1、職務名稱：營銷策劃中心文員
2、直接上級：營銷策劃副總經理
3、本職工作：負責辦公室日常事務
4、工作責任：
*打印各類文稿件。
*對本部門所、有文件進行歸類整理、立檔、歸檔。
*每周各售樓處貸款互帳情況的統計及情況分析。
*每月各售樓處貸款情況的審核、檢查、督促。
*協助經理協調服務中心與各售樓處的關系。
*協助辦理相關的銷售手續，并做好檔案管理工作。
*代理業務的拓展及情況分析。
*積極完成上級領導交代的其他工作。