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物業(yè)經(jīng)理人

周莊主題公園營銷策劃書

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周莊主題公園營銷策劃書

目錄
一、周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀和基礎研究:
(一)城鎮(zhèn)自然條件與地理環(huán)境
(二)城鎮(zhèn)歷史沿革
(三)城鎮(zhèn)傳統(tǒng)風貌
(四)周莊鎮(zhèn)區(qū)保護規(guī)劃
二、周莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(主要是商業(yè)物業(yè)市場)綜覽
(一)房地產(chǎn)市場(主要是商業(yè)物業(yè)市場)現(xiàn)狀及發(fā)展動態(tài)分析
(二)商業(yè)物業(yè)未來供需情況預測
三、本項目投資判斷及保值增值潛力分析
(一)本項目綜合環(huán)境價值評估
(二)本項目保值增值潛力分析
四、本項目定位及經(jīng)營主題可行性評估
(一)項目定位及經(jīng)營主題
(二)項目定位的重要依據(jù)及主題要點

一、周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀和基礎研究:

(一)城鎮(zhèn)自然條件與地理環(huán)境:

周莊鎮(zhèn)位于昆山市西南隅,東經(jīng)120°53’,北緯31°14’,居昆山、吳江、青浦三市縣的交界處。鎮(zhèn)域內(nèi)有至昆山的昆周公路,至青浦的青周公路,北通滬蘇機場路、滬寧高速公路與312國道,東接318國道。距離昆山市區(qū)30km,距離上海市60km,距離蘇州市38km。至上海市淀山湖邊的大觀園僅6km。
周莊鎮(zhèn)地處太湖流域沖積平原東部,土地肥沃。鎮(zhèn)域南北長8.5 km,東西寬4.5 km,呈不規(guī)則的長方形,屬太湖水網(wǎng)地區(qū)中的湖蕩平源。陸地因受河港分割,大都呈島狀或半島狀,形成大小不等的田塊120多個。鎮(zhèn)區(qū)南北向河道主要有南北市河和寺前港,東西向河道有后港和中市河,呈“井”字形。

(二)城鎮(zhèn)歷史沿革:

周莊鎮(zhèn)位于淀山湖、澄湖、白蜆湖、南湖之間,急水江繞鎮(zhèn)而過,鎮(zhèn)內(nèi)河網(wǎng)交叉,提供了以“魚稻文化”為基礎的生產(chǎn)方式和生活方法,有“水中桃源”之稱。從周莊鎮(zhèn)北太史淀良渚文化遺址出土的石器、木井、古生物遺骸和水稻種子,表明了遠在五六千年前已有人類活動的蹤跡。隨著社會的推進和經(jīng)濟的發(fā)展,于1086年建鎮(zhèn),始以周莊為名,沿用至今。12世紀以來,先民憑借得天獨厚的地理條件和
發(fā)達的水系,利用急水江溝通長江、運河,周莊成為江南水鄉(xiāng)日常物資交換和社交的場所。特別是13世紀以來,由于周莊四鄉(xiāng)是生產(chǎn)水稻、棉花和漁業(yè)的重要地區(qū),使周莊成為江南水鄉(xiāng)重要的糧食、棉布、手工藝品的集散地。富商巨賈,騷人墨客,紛至定居,以水建鎮(zhèn),以水成市,創(chuàng)造了人類與自然和諧相處的居住環(huán)境。以水為依托的石欄、深宅大院、過街騎樓、可埠水閣、駁岸踏渡等建筑,應運而生。

(三)城鎮(zhèn)傳統(tǒng)風貌

1、空間結構形態(tài):

周莊鎮(zhèn)現(xiàn)狀城鎮(zhèn)結構形態(tài)基本可以描述為“古鎮(zhèn)區(qū)+古鎮(zhèn)新區(qū)+新鎮(zhèn)區(qū)”的模式。鎮(zhèn)域被急水港一分為二,急水港以南為古鎮(zhèn)區(qū)與古鎮(zhèn)新區(qū),急水港以北則是新鎮(zhèn)區(qū)。
在古鎮(zhèn)內(nèi)部,河首先是作為最主要的交通運輸通道,而陸路則只是輔助系統(tǒng),依附或順應已經(jīng)成網(wǎng)的水道。主干道基本與主河道平行,次一級的街巷則在河道界定的地域內(nèi)劃分組團,或與河道垂直,以使住戶能方便地到達水邊。水道與街巷相互補充,形成平行并列的兩套交通系統(tǒng),而以橋梁與河埠作為水陸交通的交匯點,從而構成一個整體,水巷對外,以舟楫迎來送往,街巷對內(nèi),主要為居民所用。其次,水又不是古鎮(zhèn)居民日常生活集結點。商品貿(mào)易的組織,日常生活中的洗滌、取水以及交往都以水為中心,或以水為背景。在宅居建筑中,則盡可能地接近水,利用水。因此,正是因為有了水,古鎮(zhèn)才得以衍生發(fā)展,也正是因為有了水,古鎮(zhèn)才擁有其獨特的空間形態(tài)。
周莊古鎮(zhèn)的發(fā)展先以后港、雙橋一帶為中心,至明清,以前港、富安橋一帶為中心。均為二條河流交匯的地方。這是由于位于水陸要沖,形成趕集聚會的最好處所,繼而形成一個貿(mào)易中心。依附于其商品貿(mào)易職能,設有菜館、酒樓、飯店等供客商坐賈交談、宴飲、娛樂的場所。
周莊古鎮(zhèn)從富安橋沿河道向外延伸,形成手工業(yè)作坊、商業(yè)、行莊店肆密布的街市,街市的功能首先是作為商業(yè)街,是客商坐賈貿(mào)易的地方,其次是居住區(qū)。另外,由于古鎮(zhèn)的生產(chǎn)方式是以家庭手工業(yè)為主,而生產(chǎn)區(qū)則往往便以家庭作坊的形式緊附于商店和民宅,因而街市也具有生產(chǎn)區(qū)的功能。
街市的空間物質實體包括河道、街巷和建筑物三種,這三者之間的位置關系、組織方式由于地形條件與功能作用的不同而不同。

2、名勝古跡分布:

“上有天堂,下有蘇杭,中間有個周莊”。周莊古鎮(zhèn)歷史悠久,風情獨特,文物古跡眾多,古鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)現(xiàn)被列入省級文物保護單位的有二處,市級文物保護單位三處,尚有許多有價值的文物古跡在古鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)密布。另外,鎮(zhèn)域也有不少遺址、古跡等。
周莊古鎮(zhèn)區(qū)面積24hm。,四面環(huán)水。河道上富安橋、雙橋(世德橋、永安橋)、太平橋、貞豐橋、報恩橋等14座拱橋造型別致,結構迥異,成為河、街兩邊的對景,不但豐富了古鎮(zhèn)的景觀,而且美化了古鎮(zhèn),成為水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)面貌最顯著的特征。古鎮(zhèn)以4條河道為骨架,依水形成8條長街,河街平行,前街后河,

河路相間。自然而巧妙地把水、路、橋、房聯(lián)成一體,河、橋、街、店、宅、樓、埠布局得宜,這是水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)周莊的建筑藝術和建筑風格的集中體現(xiàn)。橋頭是水路交匯處,橋樓夾街而設,茶樓酒店,盡得地利人氣,憑欄閑眺,水鄉(xiāng)美景盡收眼底。臨街的前店后坊、前店后宅、下店上宅的各式建筑格局的商店密布,蘇、徽、紹幫的傳統(tǒng)民居高低錯落,狹窄的街巷中,古樸典雅的沈廳、張廳等深宅大院緊相毗鄰,院內(nèi)風格各異、雕刻精細的49座磚雕門樓各展風采。鎮(zhèn)上人家瀕水而居,7處過街騎樓,4處臨河水閣,5100m長的石欄駁岸上36處造型各異的纜船石與駁岸相映生輝,201座河埠踏渡,為人們?nèi)粘I钐峁┝朔奖悖幪幊錆M了濃郁的水鄉(xiāng)生活氣息。

(四)周莊古鎮(zhèn)區(qū)保護規(guī)劃:

保護規(guī)劃原則與目標:1985年周莊鎮(zhèn)的首輪保護規(guī)劃把全鎮(zhèn)分為3個區(qū):老區(qū)—傳統(tǒng)街區(qū)商業(yè)中心;新區(qū)一行政中心;急水港以北地段一工業(yè)區(qū)。提出了“保護古鎮(zhèn),建設新區(qū),發(fā)展經(jīng)濟,開辟旅游”的基本方針,有效地保護了古鎮(zhèn)的環(huán)境,并促進了旅游業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而1 997年的新保護規(guī)劃針對一系列新問題,如觀念、生活環(huán)境、老齡化、生產(chǎn)公共空間等,及時提出了在堅持可持續(xù)發(fā)展的原則下的新保護綱領:保護古鎮(zhèn)風貌,整治歷史環(huán)境,提高旅游質量,改善居住環(huán)境。

二、周莊鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(主要是商業(yè)物業(yè)市場)綜覽:

(一)房地產(chǎn)市場(主要是商業(yè)物業(yè)市場)現(xiàn)狀及發(fā)展動態(tài)分析:

由于周莊以江南水鄉(xiāng)歷史城鎮(zhèn)為背景的旅游業(yè)的發(fā)展,使得周莊的經(jīng)濟成分發(fā)生了較大的變化,周莊鎮(zhèn)政府除了從旅游景點的門票中獲得一定的經(jīng)濟收益外,旅游業(yè)還對周莊帶來了不可忽視的間接經(jīng)濟收益,如旅游服務業(yè)發(fā)展帶來的就業(yè)機會的增加,飯店、酒樓,大小旅館的大量增長及由此引發(fā)的消費購買的增長,以當?shù)卦牧仙a(chǎn)出的土物產(chǎn)的影響日漸擴大,有特色的地方工藝品的銷售和影響力也會
增長。游客的涌入為周莊帶來了可觀的經(jīng)濟收入,也為當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。
近五年內(nèi)周莊的房地產(chǎn)開發(fā)一直呈持續(xù)走強的發(fā)展態(tài)勢,雖然目前周莊鎮(zhèn)內(nèi)居民購房能力與上海市民相比有很大差距,但具有較大潛力。據(jù)調查資料顯示,周莊鎮(zhèn)內(nèi)80%的居民對房屋價格認同度為1500元/M2左右,消費承受能力為12~18萬元一套,這些數(shù)據(jù)都大大低于上海市民的承受能力。然而周莊鎮(zhèn)內(nèi)商鋪的行情隨著旅游經(jīng)濟環(huán)境帶來的高利潤獲取給價位高走的動力顯得極為活躍,南北市河、后港一帶沿街的商鋪為價位黃金區(qū),市場潛在需求極旺,出現(xiàn)了供不應求的狀況,甚至達到了“有錢也買不到店面”的地步。
現(xiàn)有的商鋪主要分布在古鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃內(nèi),集中在全功路、全福路、南北市河、后港一帶、銷售價格沿街店面2800-4000元/m2,月租金(店鋪)50-2000元/m2。在周莊,全民經(jīng)商的狀況是相當濃厚的,這必然帶動店面房商住房的發(fā)展。而目前個體商鋪的來源較為復雜,有以前沿街住家改建的、有買地自建的、有集體投資時分配的、有向原住家租借的……這不是今后商鋪房發(fā)展的真正方向。據(jù)悉,由昆山
市古建房屋開發(fā)公司承建的聚寶園項目,剛開始招商,就被個體者一搶而空。由此可見,目前周莊商業(yè)物業(yè)的需求潛力和發(fā)展空間之廣闊。

(二)商業(yè)物業(yè)未來供需情況預測:

如果以靜止的眼光來看,隨著周莊旅游市場的活路,今后商鋪的數(shù)量還將日益增多,但真正能反映周莊本地特色的不多,如果以毫不限制地發(fā)展下去,“產(chǎn)品大同小異,缺乏特色,整體檔次不高”的市場現(xiàn)狀會導致嚴重競爭,這不僅會妨礙周莊商業(yè)物業(yè)市場的健康發(fā)展,對原有的經(jīng)營狀況也會造成破壞;但如果從發(fā)展的眼光來看,情況則應當有所不同。古鎮(zhèn)周莊在“保護古鎮(zhèn),建設新區(qū),發(fā)展經(jīng)濟、開辟旅游”的戰(zhàn)略指導下,成功地走出了一條旅游業(yè)和高新技術產(chǎn)業(yè)兩翼發(fā)展的路子,我們不應低估周莊目前所面臨的機遇,新一輪的經(jīng)濟增長會刺激商業(yè)的蓬勃發(fā)展,只要我們做好市場調研工作,準確地做出市場定位和投資判斷,周莊商業(yè)物業(yè)的市場前景和需求潛力將極為廣闊。

三、本項目投資判斷及保值增值潛力分析:

(一)本項目綜合環(huán)境價值評估:

本項目用地位于周莊鎮(zhèn)西側,南至農(nóng)貿(mào)市場及住宅區(qū),北接全功路及其100米延伸段,東鄰全福路,西毗油車漾;基地總占地面積31.698畝(21132.20平方米),由4塊地塊共同組成。(其中1號地塊3100m2,2號地塊9432.2m2,3號地塊5000m2,4號地塊3600m2)。基地內(nèi)河道縱橫,這為將來營造江南水鄉(xiāng)特色的建筑和功能布局提供了傳統(tǒng)而切實的物質要素和前提。地塊現(xiàn)狀仍為熟地,并有為數(shù)不多的傳統(tǒng)民宅急待拆遷,鎮(zhèn)政府需要投資發(fā)展商先期投入一定的費用(大約為400萬元)完成本項目地塊的拆遷工作,這些都預示著將來涉及的開發(fā)成本、拆遷費用、拆遷難度、區(qū)域環(huán)境整治成本及不可見風險因素等會有所很高。

(二)本項目保值增值潛力分析:

1、對項目保值增值有利因素的分析:
(1)優(yōu)越、獨特的地理位置。
本項目將成為提升周莊一“江南第一水鄉(xiāng)”品牌形象的重點工程、民心工程、發(fā)展工程。外取交通之便,內(nèi)聚金融商業(yè)街之財氣,加上這里集中了遍至周邊各地的公共總站,地理環(huán)境極其優(yōu)越,人流量大且穩(wěn)定。今后將成為人流、物流、車流、船流的匯聚之地,也是今后進入周莊的必經(jīng)之地。如此卓越出眾

的地理位置,加上周莊獨特的影響力,毫無疑問為本項目保值、增值提供了切實可靠的保證。
(2)本項目所處區(qū)域擁有良好的發(fā)展前景。
在不久的將來,鎮(zhèn)政府將對周莊的入口設計進行全新規(guī)劃,做到人車分流,目前出入周莊鎮(zhèn)的主干道全功路將成為單獨的車道,不再允許游人由此進入鎮(zhèn)內(nèi),同時在本項目基地上將重新規(guī)劃和建造人行道,故本項目建成后將成為周莊向游人展示百年悠久歷史,吸引游人走入古鎮(zhèn)老街的必經(jīng)之路。由于其在周莊鎮(zhèn)特殊的地理位置及重要地位,它的發(fā)展得到鎮(zhèn)政府的高度重視,無論在財力、物力、人力,還是在政策優(yōu)惠措施方面,本項目都擁有良好的發(fā)展前景。
同時為了適應“保護古鎮(zhèn)、建設新區(qū)、發(fā)展經(jīng)濟、開辟旅游”戰(zhàn)略指導的需要,周莊古鎮(zhèn)的經(jīng)濟開發(fā)建設會有很大的發(fā)展空間,尤其是商業(yè)物業(yè)的消費增長,使其地域性開發(fā)建設更加具有較高的價值。周莊良好的發(fā)展前景,為項目所處區(qū)域的商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營發(fā)展打下了一支強心針,投資經(jīng)營者將擁有更好的投資環(huán)境,本項目的保值、增值更有保證。
(3)政府支持
本項目屬于與政府聯(lián)手進行旅游資源新景點開發(fā)工程,容易獲得政府在證件辦理(土地證、房產(chǎn)證)政策放寬,稅收優(yōu)惠等方面的支持;原基地的拆近工作由周莊鎮(zhèn)政府統(tǒng)一負責安排,這將會大大降低未來的開發(fā)成本、拆遷費用、拆遷難度、區(qū)域環(huán)境整治成本及將來涉及工程建設的不可預見風險。這一因素將給項目的資金運作帶來一定程度的保障。同時,本項目的投資商作為周莊以外的客商進入急待資金進行開發(fā)建設的周莊,容易獲得周莊鎮(zhèn)政府的支持。
(4)項目成本低,增值空間大
本項目土地將以劃撥方式取得,土地成本低,鎮(zhèn)政府將負責原基地一系列的拆遷工作,目前估計投資開發(fā)商需要投入的項目建設資金遠遠低于市場水平。
因此,本項目的增值潛力巨大,價格上調空間廣闊。

2、對項目保值增值不利因素的分析:
消費者對商業(yè)物業(yè)所在區(qū)域的心理定位,對商業(yè)物業(yè)的保值增值有著一定的影響。在廣大旅游消費者的眼里,周莊是中低檔商品的零售集中地。在周莊商業(yè)市場快速膨脹的同時,在人們的心目中正年深日久對本地區(qū)形成了這樣的概念:周莊賣的都是產(chǎn)品類同的中低檔商品,此處求新不夠,求變不多。鑒于人們對周莊商業(yè)物業(yè)市場的心理定位偏低,高中檔商品的品牌形象難以快速建立,對本項目的增值會
產(chǎn)生一定負面影響。但是,隨著古鎮(zhèn)保護與發(fā)展規(guī)劃等一系列措施的陸續(xù)出臺,“周莊,中國第一水鄉(xiāng)”地位的穩(wěn)固,具有江南民族特色的商業(yè)物業(yè)規(guī)劃的優(yōu)勢將日益實現(xiàn)。投資開發(fā)商應充分利用這一點開展多方面的營銷工作,努力提高本項目“展現(xiàn)江南獨特民風民俗民情”的質素,為項目創(chuàng)造更多的增值空間,進一步發(fā)掘其更大的增值潛力,使項目上檔次,成為周莊的閃光點。

3、本項目租售價格預測:
沿街入口商鋪(只租不售)月租金:50元/年/M2
沿街商鋪售價:3500-4000元/M2月租金:40元/年/M2
中間商鋪售價:3000-3500元/M2月租金:30元/年/M2
(其中不同地段商鋪房具體價位有所差異)
根據(jù)本項目現(xiàn)有各項優(yōu)勢特性,相信未來開發(fā)過程中倘若操作得當,一定會收到良好的業(yè)績回報。另外,需要提及的是,在目前周莊商業(yè)物業(yè)市場整體運行水平不夠成熟,但規(guī)模日益擴大、同類型商品競爭過于激烈的現(xiàn)狀之下,這一項目的市場前景要有所突破必須對以下四個方面因素加以充分重視和細化把握方能使整個操作過程更趨科學和有效:
(1)本次開發(fā)必需具備相應規(guī)模才能有效控制開發(fā)及營銷成本,使產(chǎn)品更具市場競爭力,因而若有可能,盡量吸納周邊農(nóng)貿(mào)市場、小商品市場、周莊中學三塊待開發(fā)的土地,作為本項目的二期規(guī)劃,從而獲得更為廣闊的市場前景和增值空間。
(2)由于周莊商鋪租金回報率高,可考慮租售并舉,出售中間商鋪以回籠資金,同時沿街入口店面出租,將有號召力的品牌,名牌商戶引入商場作為牽頭商戶,以獲得穩(wěn)定、良好的投資回報目標。
(3)本項目主題定位和功能確立對項目經(jīng)營運作有重大影響,對項目未來租售定價影響巨大,必須進行深入研究,慎重決策。本項目在營銷策劃方面必須有創(chuàng)新理念,全新手法和獨特經(jīng)營,以“特色立市”,賦予項目獨特的商業(yè)主題,并以全新的品牌營銷概念作吸引,才能在今后的銷售經(jīng)營方面有效減低競爭對手的影響力,盡快回籠資金,創(chuàng)造項目發(fā)展的契機,獲得良好的投資效果。
(4)作為投資商來講,投巨資支持政府工程,將其中單一的觀光景點,改造成集旅游,商業(yè)休閑,娛樂為一體的開放式特色商場,是對地方經(jīng)濟的大力支持。但是作為一個外來的投資者,在投資經(jīng)營中首先會遇到許多難以憑自身力量解決的問題,是需要獲得地方政府支持才能解決。因而政府部門預售許可證的發(fā)放、土地證、房產(chǎn)證的辦理速度對項目運作,尤其是資金運作有較大影響,必須引起關注。

四、本項目定位及經(jīng)營主題可行性評估:

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sp;(一)項目定位及經(jīng)營主題:

本項目作為周莊古鎮(zhèn)旅游線上的起始序曲,是周莊鎮(zhèn)政府為改造周莊鎮(zhèn)入口門戶環(huán)境,營造周莊鎮(zhèn)特色主題突出的新旅游景點而批準開發(fā)的重要工程,今后,該項目將成為向游人展示周莊九百年的悠久歷史,吸引游人走入古鎮(zhèn)老街的必經(jīng)之路。可以說,本項目占盡天時、地利、如我們有效地引導人流,將盡享人和,增值潛力不可限量。
由此,我們可以根據(jù)該項目的地方特性,區(qū)域環(huán)境,給予新的定位,一種超越目前周莊鎮(zhèn)商業(yè)項目的定位,對這個富有江南水鄉(xiāng)地方特色的項目,我們將之定位為“展現(xiàn)江南百年民俗風情的集游憩、*、觀演、美食、娛樂、購物為一體的開放式展覽中心”。可借鑒“上海老街”、“多倫路文化街”、“上海新天地”等特色旅商業(yè)一條街的做法。
本項目由于其所處區(qū)域較為特殊,其緊鄰的新牌樓、古牌樓又是周莊鎮(zhèn)重要的旅游景點之一,因此在經(jīng)營商業(yè)用途上不能太雜,為有別于一般的商鋪規(guī)劃,應根據(jù)江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)建筑原有的地貌和功能性質,延伸其經(jīng)營內(nèi)容,使開發(fā)出的項目既體現(xiàn)江南小鎮(zhèn)歷史的民俗的建筑、景觀特色又融入現(xiàn)代都市精致的、舒適的時尚消費特征。
周莊的商業(yè)經(jīng)營經(jīng)過百年不斷發(fā)展,由于其經(jīng)營商品差異不大,缺乏特色、檔次較低、市場競爭已十分激烈,因此本項目的商業(yè)經(jīng)營檔次定位必須有其獨特之處才能在競爭中求生存。我們建議商品經(jīng)營應向中高檔發(fā)展,著力讓一些沿海在全國都享有聲譽的廠商入市,相配套的商業(yè)物業(yè)一般是以購物、休閑、娛樂為主,我們建議該項目經(jīng)營時,一方面遵循其普通的規(guī)律,另一方面要跳出框框,將其放在為
一個城市消費群體服務的大層面上,把文化做成產(chǎn)品,用投資的戰(zhàn)略眼光去爭取最大的利益空間。

(二)項目定位的重要依據(jù)及主題要點:

江南好,小鎮(zhèn)知多少?可惜在穿越了漫長的歲月風雨之后,有的因滄桑變幻而沒落,有的隨城市的擴大而消溶,有的為趕時尚而作全面“整容”,喪失了本來的特色。歷史留下的水鄉(xiāng)歷史城鎮(zhèn)是江南這塊水土所滋潤、發(fā)展出的寶貴財富,經(jīng)歷了*的沖擊,尤其是經(jīng)濟建設的飛速發(fā)展,大量的水鄉(xiāng)歷史城鎮(zhèn)已經(jīng)喪失了其原先所擁有的小橋、流水、人家恬靜、純樸的特色,而“面貌一新”了。能夠
較完整地保留原有風貌、風味的水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)已為數(shù)不多,周莊就是這為數(shù)不多的代表。水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)已經(jīng)從“俯拾皆是”變得“稀有珍貴”了,作為一個時代、一個地區(qū)發(fā)展的象征,水鄉(xiāng)城鎮(zhèn)在歷史上的地位是毋庸置疑的。親切、富有水鄉(xiāng)地方特色江南小鎮(zhèn),真正能完整保存某歷史時期傳統(tǒng)風貌的已經(jīng)非常稀少了,地方的即世界的,根據(jù)此次人流調查,今年來周莊的中外游客突破200萬人次,2000年商業(yè)經(jīng)營成交額達35841萬元,人均消費達280元/天。由此可以得出結論:周莊作為重要的旅游景觀,具有極大的商業(yè)機會待開發(fā),現(xiàn)日均人流量6000人次,只是為觀光景點而去,如開發(fā)成極具江南水鄉(xiāng)地方特色、品味較高,同時體現(xiàn)現(xiàn)代都市文化時尚消費特征,集商貿(mào)、旅游、休閑、娛樂為一體的開放式“展覽中心”,其日均人流量將更會數(shù)倍地增長。

本項目的商業(yè)經(jīng)營平面劃分要點可分三個層面:一是服務于旅游觀光客,所提供的服務滿足客人在該地區(qū)逗留1—2小時的休閑、娛樂、購物、飲食等基本需求,傍水商鋪規(guī)劃經(jīng)營周莊本土餐館和各地具有江南風味的特色小吃,如“秦淮八絕”等,優(yōu)美的環(huán)境,可口的菜系,一定能獲得良好的經(jīng)濟收益;二是為周莊鎮(zhèn)內(nèi)居民服務,提供休閑、娛樂的最佳場所,以彌補周莊鎮(zhèn)內(nèi)公共設施不足與老化的問題;三是“回顧歷史,弘揚江南文化”的“民風民俗民情的開放式展覽中心”,精心規(guī)劃“中國服文化、中國酒文化、中國茶文化、中國食文化、中國養(yǎng)生文化”五大功能布局,在“開放式展覽中心”,制作者可以現(xiàn)場加工、邊做邊賣,再現(xiàn)周莊昔日繁華興盛的商埠風景。

篇2:編制營銷策劃書作業(yè)指導書

  編制營銷策劃書作業(yè)指導書

  1.作業(yè)目的

  營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關推廣方案的總體計劃文本,其內(nèi)容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調整方案等。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱,是最終收回投資的重要保證。

  2.主管崗位 總經(jīng)濟師:批準營銷策劃書。

  主辦崗位 營銷策劃:具體經(jīng)辦本項作業(yè)。

  3.緊前工作

  項目銷售代理確定。

  4.作業(yè)描述

  4.1營銷策劃會同項目銷售代理根據(jù)總體銷售目標確定總體推廣思路,以及項目總體市場形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項目總體市場形象應具備一定的新穎性和獨創(chuàng)性。

  4.2營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標客戶,包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標客戶群體,以及客戶群體的相應的需求特性。

  4.3營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關活動計劃,其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網(wǎng)絡廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用,以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發(fā)布會、房展會、聯(lián)誼酒會、親情活動等公關計劃。所有相關的推廣方案和推廣計劃均應注意其可操作性和費用支出。

  4.4營銷策劃會同銷售代理對項目必要的宣傳資料進行準備,其內(nèi)容包括樓書、宣傳單張、折頁、價單、平面圖的設計和制作。

  4.5營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現(xiàn)場包裝方案,包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標準、模型的設計和制作、地盤周圍的包裝(拱門、氣球、旗幟、指示牌等)。

  4.6營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預計銷售的面積和廣告訴求方案。

  4.7營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓計劃、銷售現(xiàn)場的操作流程、作息制度、考核要求和紀律準則等。

  4.8營銷策劃會同銷售代理對推廣銷售所需的技術力量配備提出相應的要求,如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場保安、現(xiàn)場清潔和工程、財務等方面的配合等。

  4.9營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發(fā)生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析,提出相應的調整應變計劃。

  4.10營銷策劃會同銷售代理對所有因推廣銷售而發(fā)生的營銷費用進行測算,分階段投入計劃和總控模式。

  4.11最終,營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內(nèi)容進行研討,并提交總經(jīng)濟師批準或按總經(jīng)濟師的意見修改。

篇3:編制營銷策劃書作業(yè)指導書

  編制營銷策劃書作業(yè)指導書

  1.作業(yè)目的

  營銷策劃書是項目正式對外銷售前所有相關推廣方案的總體計劃文本,其內(nèi)容包含市場形象包裝、廣告推廣計劃、銷售策略以及調整方案等。營銷策劃書是項目推廣銷售的總綱,是最終收回投資的重要保證。

  2.主管崗位 總經(jīng)濟師:批準營銷策劃書。

  主辦崗位 營銷策劃:具體經(jīng)辦本項作業(yè)。

  3.緊前工作

  項目銷售代理確定。

  4.作業(yè)描述

  4.1營銷策劃會同項目銷售代理根據(jù)總體銷售目標確定總體推廣思路,以及項目總體市場形象和推廣主題。該營銷推廣主題和項目總體市場形象應具備一定的新穎性和獨創(chuàng)性。

  4.2營銷策劃會同項目銷售代理擬定項目正式對外推廣時的目標客戶,包括分年齡、分家庭收入、分社會地位和其他特征的目標客戶群體,以及客戶群體的相應的需求特性。

  4.3營銷策劃會同銷售代理擬訂媒體推廣方案和公關活動計劃,其內(nèi)容包括電視廣告、廣播廣告、戶外廣告、移動廣告、網(wǎng)絡廣告、直銷廣告等營銷手段的時間、頻率、費用,以及為項目推廣造勢而籌辦的大型新聞發(fā)布會、房展會、聯(lián)誼酒會、親情活動等公關計劃。所有相關的推廣方案和推廣計劃均應注意其可操作性和費用支出。

  4.4營銷策劃會同銷售代理對項目必要的宣傳資料進行準備,其內(nèi)容包括樓書、宣傳單張、折頁、價單、平面圖的設計和制作。

  4.5營銷策劃會同銷售代理提出項目售樓現(xiàn)場包裝方案,包括售樓處的選址和內(nèi)部裝飾要求、樣板房的選擇和裝修標準、模型的設計和制作、地盤周圍的包裝(拱門、氣球、旗幟、指示牌等)。

  4.6營銷策劃會同銷售代理擬訂分批推廣的單位、分批推廣價格、預計銷售的面積和廣告訴求方案。

  4.7營銷策劃會同銷售代理提出營銷人員的選拔要求和培訓計劃、銷售現(xiàn)場的操作流程、作息制度、考核要求和紀律準則等。

  4.8營銷策劃會同銷售代理對推廣銷售所需的技術力量配備提出相應的要求,如前期的物業(yè)管理、現(xiàn)場保安、現(xiàn)場清潔和工程、財務等方面的配合等。

  4.9營銷策劃會同銷售代理對項目推廣銷售可能發(fā)生的市場變化、政策動向等問題進行必要的分析,提出相應的調整應變計劃。

  4.10營銷策劃會同銷售代理對所有因推廣銷售而發(fā)生的營銷費用進行測算,分階段投入計劃和總控模式。

  4.11最終,營銷策劃會同銷售代理對營銷策劃書的內(nèi)容進行研討,并提交總經(jīng)濟師批準或按總經(jīng)濟師的意見修改。

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