房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)（5）

　　1、住宅的結(jié)構(gòu)形式：

　　主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。

　　磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。由于抗震的要求，磚混住寫一般在5/6層以下。

　　磚木結(jié)構(gòu)住宅：是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)佐成的房屋。

　　鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對較大，空間分割較自由c目前，多、高層住宅多采用這種結(jié)構(gòu)。其缺點(diǎn)是工藝比較復(fù)雜，建筑造價較高。

　　2、住宅的建筑面積：

　　建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　3、建筑面積的計(jì)算范圍和方法：

　　（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計(jì)算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層住宅如內(nèi)部帶有部分樓層（如閣樓，超過2．2米）也應(yīng)計(jì)算建筑面積：

　　（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計(jì)算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算：

　　（3）地下室、半地下室等及相應(yīng)出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算：

　　（4）用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積：

　　（5）穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積：

　　（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻等均按建筑物自然層計(jì)算建設(shè)面積；

　　（7）住宅建筑內(nèi)的技術(shù)層（放置各種設(shè)備和修理養(yǎng)護(hù)用），層高超過22米的，按技術(shù)層外圍水平面積計(jì)算建筑面積；

　　（8）獨(dú)立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計(jì)算建筑面積；

　　（9）突出房屋的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯問、水箱悶、電梯機(jī)房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；

　　（10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐‘按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

　　（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積；

　　（12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計(jì)算建筑面積。挑網(wǎng)臺按其水平投影面積約一半計(jì)算建筑面積；

　　（13）住宅建筑內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積：樓內(nèi)有樓梯，并設(shè)室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　根據(jù)新的國家級標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計(jì)算：

　　（1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室：

　　（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷；

　　（3）房屋之間無上蓋的架空通廊；

　　（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池；

　　（5）建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺；

　　（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；

　　（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋；

　　（8）活動簡易房屋；

　　（9）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫；

　　（10）據(jù)了解，新的房產(chǎn)測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為±26、±06、±14,而舊標(biāo)準(zhǔn)允許面積測量誤差為1.4。

篇2：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題

　　《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題

　　1、房地產(chǎn)最重要的一個特性是( )。

　　A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性

　　C、相互影響性D、不一致性

　　2、正常情況下某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的標(biāo)志是( )。

　　A、不再產(chǎn)生收益B、不再發(fā)生成本

　　C、成本等于效益D、效益超過成本

　　3、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是( )。

　　A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場

　　4、從會計(jì)的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。

　　A、都在下降B、都在增強(qiáng)C、都維持不變D、變化不定

　　5、稅法中的折舊年限( )。

　　A、比建筑物的自然壽命短,比經(jīng)濟(jì)壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經(jīng)濟(jì)壽命短

　　C、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都要短

　　6、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。

　　A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經(jīng)營成本較低

　　7、當(dāng)計(jì)息周期短于一年時,實(shí)際利率( )名義利率。

　　A、大于B、小于C、等于

　　8、當(dāng)計(jì)息周期( )一年時,實(shí)際利率大于名義利率。

　　A、長于B、短于C、等于

　　9、實(shí)際計(jì)息期同名義利率的時間單位不一致時,隨著( )實(shí)際利率逐漸加大。

　　A、計(jì)息期不變B、計(jì)息期變長C、計(jì)息期減小D、時間

　　10、名義利率不能完全反映資金的時間價值,( )才能真正反映資金的時間價值。

　　A、周期利息B、年利率C、實(shí)際利率D、計(jì)息周期

　　11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。

　　A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5

　　12、居住用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　13、工業(yè)用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　14、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　15、商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。

　　A、40年B、45年C、50年D、70年

　　17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)租售,一般能夠令開發(fā)商( )。

　　A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風(fēng)險D、減少稅費(fèi)

　　18、房地產(chǎn)開發(fā)程序又可劃分為投資機(jī)會選擇與決策分析、( )、建設(shè)階段和租售階段四個階段。

　　A、可行性研究B、獲取土地使用權(quán)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)D、前期工作

　　19、投資決策分析主要包括( )和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價兩部分工作。

　　A、供求關(guān)系分析B、價格水平分析C、市場分析D、投資機(jī)會分析

　　20、一般情況下,開發(fā)商應(yīng)將公開招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目授標(biāo)給( )。

　　A、報價最高者B、報價最低者C、報價最合理者D、具有相應(yīng)條件者

　　21、為了降低建筑安裝工程費(fèi)用變動的風(fēng)險,開發(fā)商可以采用( )的合同形式。

　　A、固定單價合同B、固定總價合同C、成本加酬金合同D、分包合同

　　22、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。

　　A、中介費(fèi)B、承諾費(fèi)C、利息D、手續(xù)費(fèi)

　　23、利息以外的其它融資費(fèi)用一般占利息的( )左右。

　　A、3%B、5%C、10%D、15%

　　24、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑工程費(fèi)的( )左右。

　　A、1%B、2%C、3%D、5%

　　25、可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的( )。

　　A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%

　　26、某開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為60%,開發(fā)周期為3年,則該項(xiàng)目的年平均成本利潤率( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　27、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時的貼現(xiàn)率。

　　A、建筑施工期B、開發(fā)或經(jīng)營期C、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期D、建筑物自然壽命期

　　28、當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( )部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率時,則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。

　　A、小于B、大于C、等于D、不等于

　　29、在項(xiàng)目評估中,當(dāng)目標(biāo)收益率大于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時,則該項(xiàng)目的PNPV( )。

　　A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定

　　30、動態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以( )所需的時間。

　　A、經(jīng)營收入抵償全部投資B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

　　C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

　　31、( )是建設(shè)工程管理隊(duì)伍中的核心人物。

　　A、預(yù)算員B、高級經(jīng)濟(jì)師C、房地產(chǎn)估價師D、項(xiàng)目經(jīng)理

　　32、成本控制的主要對象是( )。

　　A、主要費(fèi)用中固定費(fèi)用B、主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用

　　C、次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用D、次要費(fèi)用中的變動費(fèi)用

　　33、融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動,其基本特征是具有( )。

　　A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性

　　34、( ) 是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)。

　　A、投資機(jī)會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權(quán)

　　35、抵押貨款數(shù)額一般不超過抵押物現(xiàn)時價值的( )。

　　A、70%B、80%C、85%D、90%

　　36、原則上說,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險越大,貼現(xiàn)率就應(yīng)( )。

　　A、越低B、越高C、不變D、視情況而定

　　37、從事營銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。

　　A、過去B、未來C、相關(guān)D、潛在

　　38、市場營銷工作就是設(shè)法與消費(fèi)者接近,盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測( )的行為。

　　A、開發(fā)商B、政府官員C、消費(fèi)者D、廣告制作商

　　39、按房地產(chǎn)的類型,可以把房地產(chǎn)市場分類( )。

　　A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場；

　　B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場；

　　C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；

　　D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場。

　　40、房地產(chǎn)市場通常需要( )的時間才能完成供需平衡。

　　A、三個月B、半年C、一年D、一年以上

　　41、一般情況下住宅的售價相當(dāng)于大約( )個月的租金。

　　A、50B、100C、200D、300

　　42、獨(dú)家代理出租物業(yè)收取年租金的( )或相當(dāng)于一個月的租金作為傭金。

　　A、1%B、3C、5%D、10%

　　43、獨(dú)家代理出租物業(yè)收取年租金的10%或相當(dāng)于( )的租金作傭金。

　　A、一個月B、二個月C、三個月D、六個月

　　44、獨(dú)家代理出售物業(yè)收取銷售收入的( )作為代理費(fèi)。

　　A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%

　　45、聯(lián)合代理要支付的代理費(fèi)通常為獨(dú)家代理的( )。

　　A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍

篇3：科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇

　　科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇

　　什么是房地產(chǎn)業(yè)？

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，他包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。

　　什么是房產(chǎn)？

　　房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

　　什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？它的特點(diǎn)有哪些？

　　房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全國程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。

　　它的特點(diǎn)是：1、經(jīng)營風(fēng)險大，獲高收益的機(jī)會也多；2、房地產(chǎn)經(jīng)營的對象具有消費(fèi)和投資的雙重性；3、房地產(chǎn)經(jīng)營中的壟斷和競爭同時存在。

　　什么是建筑容積率？它將如何計(jì)算？

　　建筑容積率是指區(qū)內(nèi)總建筑面積之和與區(qū)內(nèi)總占地面積之比。計(jì)算公式是：

　　區(qū)內(nèi)總建筑面積之和M2

　　建筑容積率=------------×100%

　　區(qū)內(nèi)總占地面積M2

　　土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？

　　土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。

　　地上權(quán)是指以支付租金為代價在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，。地上權(quán)的實(shí)質(zhì)也就是土地使用權(quán)。

　　地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的便利。

　　抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。

　　典權(quán)是指通過支付典價而占有他人的不動產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。

　　租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。

　　什么是建筑面積？它由哪三部分組成？

　　建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。

　　什么是總建筑面積、住宅建筑面積？

　　總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。

　　住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。

　　為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內(nèi)容？

　　針對商品房銷售、服務(wù)和裝修等方面存在的問題，為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量的管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，國家建設(shè)部發(fā)出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

　　《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；

　　2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

　　3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；

　　4、用戶報修的單位，答復(fù)和處理的時限。

　　《住宅使用說明書》的內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；

　　2、結(jié)構(gòu)類型；

　　3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；

　　4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃Α⑼ㄓ崱⑾?/a>等設(shè)施配置的說明；

　　5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；

　　6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；

　　7、配電負(fù)荷；

　　8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明；

　　9、其他需說明的問題。

　　房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？

　　1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規(guī)定使用年限執(zhí)行，即：

　　1、住宅：50年

　　2、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、特殊用地；50年

　　3、工業(yè)、倉儲；30年

　　4、商業(yè)、金融業(yè)用地；20年

　　5、種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地；20年

　　1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規(guī)定執(zhí)行。即

　　1、住宅用地：70年

　　2、工業(yè)用地：50年

　　3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年

　　4、商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年

　　5、綜合或者其他用地：50年

　　對公告之前簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的按合同規(guī)定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定計(jì)算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準(zhǔn)的使用年期執(zhí)行。

　　紅皮《房地產(chǎn)證》與綠皮《房地產(chǎn)證》的區(qū)別在哪里？

　　紅皮《房地產(chǎn)證》記載市場商品房地產(chǎn)；綠皮《》房地產(chǎn)正記載非市場商品房地產(chǎn)。凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣，需抵押出租的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。

　　已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？

　　已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押（按揭）合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。