如何做好房產(chǎn)中介SALES (3)

　　(4) 樓盤字典實際上是一個完整的業(yè)務(wù)知識庫，新來的業(yè)務(wù)員可以通過它迅速了解樓盤的基本情況，盡快進入業(yè)務(wù)角色。

　　業(yè)務(wù)員看業(yè)主次數(shù)限制 -- 電話嚴管理，杜絕走私單 在[員工權(quán)限]中設(shè)置是否啟用此限制功能，規(guī)定業(yè)務(wù)員每天看業(yè)主的最多次數(shù)。以后業(yè)務(wù)員要查看房源業(yè)主必須點擊[看業(yè)主]按鈕，系統(tǒng)將自動做登記，若當天累計查看次數(shù)超過規(guī)定將不再顯示。該功能可大大提供公司房源數(shù)據(jù)的安全性。

　　戶型圖設(shè)計和房源照片 -- 畫圖更傻瓜，看房更直觀使用數(shù)碼相機將重點房源的室內(nèi)/外觀/環(huán)境拍攝下來，足不出戶，便可讓客戶察看實景情況。一個房源可以添加多張照片；支持多種照片格式，可以放大、縮小和平移；業(yè)務(wù)員還可以在就照片的內(nèi)容發(fā)表評論。

　　自定義列 -- 個性化設(shè)置，看盤更方便在房源、客源列表工具欄中增加了[自定義列]按鈕， 用戶可以選擇自己關(guān)心的數(shù)據(jù)列進行顯示，將其他列隱藏起來。每個用戶均可以定義自己的個性化列顯示設(shè)置。

　　跟進任務(wù) -- 舊盤不放過，員工神經(jīng)緊經(jīng)理可在房源列表中選擇要分配跟進任務(wù)的房源，指定執(zhí)行任務(wù)的業(yè)務(wù)員、執(zhí)行日期、任務(wù)說明等，批量(逐條)生成跟進任務(wù)。業(yè)務(wù)員可以查閱自己的跟進任務(wù)安排，根據(jù)經(jīng)理指示對業(yè)主進行跟進，登記跟進記錄。經(jīng)理可以隨時查閱業(yè)務(wù)員的任務(wù)完成情況。

　　廣告管理 -- 媒體要推廣，靚盤日日登用戶可在房源列表中選擇要上廣告的房源，逐條或批量地生成廣告記錄，登記其上廣告發(fā)布日期、發(fā)布媒體、期號等，通過設(shè)置其[已發(fā)布]標志記錄其是否已經(jīng)發(fā)布，還是待發(fā)布狀態(tài)。用戶可以通過[物業(yè)參數(shù)]維護廣告媒體的名稱。

　　業(yè)務(wù)交流 -- 內(nèi)部要競爭，團隊要合作 業(yè)績排行榜上可以列出業(yè)績優(yōu)秀的業(yè)務(wù)員名單，并以報表、柱狀圖、餅狀圖等形式顯示。提供經(jīng)理與業(yè)務(wù)員以及業(yè)務(wù)員之間多種交流形式，如新聞公告、經(jīng)理點評、業(yè)務(wù)知識問答、員工論壇等。

　　電子考勤 -- 準時來上班，外出要登記可以在[組織機構(gòu)]中規(guī)定員工的上下班時間，以后員工每天第一次登錄時，系統(tǒng)將自動記錄其上班時間，顯示提前或遲到信息，并登記到電子考勤簿中，供管理人員查閱和處理。管理員還可以設(shè)置啟用或禁止自動考勤功能。

　　電子地圖 -- 地圖畫畫圈，找房很方便 用戶可以根據(jù)需要自行掃描添加所需地圖或樓盤照片供業(yè)務(wù)員查閱，并可將樓盤字典在電子地圖上進行定位，便于以后查找。

　　多級別多職務(wù)權(quán)限管理 -- 權(quán)限嚴格控，不多也不少 實現(xiàn)操作種類、權(quán)限級別、員工職務(wù)的多維綜合權(quán)限管理。操作種類權(quán)限管理，例如規(guī)定業(yè)務(wù)員只能查看和增加自己房源，不能修改和刪除房源；多級別權(quán)限管理，例如規(guī)定業(yè)務(wù)員只能查看自己的房源，或者可查看本部門的房源，或者可查看其他部門的房源；多職務(wù)管理可以指定員工為普通業(yè)務(wù)員還是分行經(jīng)理等等。多級別多職務(wù)的權(quán)限管理既滿足操作的靈活性，又實現(xiàn)管理的控制性。

　　網(wǎng)站和房友軟件是如何優(yōu)勢互補的

　　許多中介公司都在使用網(wǎng)站或已經(jīng)擁有或正在準備開發(fā)自己的公司在網(wǎng)站，對外發(fā)布自己的房源信息，提高信息發(fā)布渠道，樹立企業(yè)形象。中介業(yè)務(wù)管理（房友）軟件則主要基于公司內(nèi)部管理，包括房源、客源、跟進、成交、任務(wù)、計劃、統(tǒng)計等企業(yè)的日常經(jīng)營管理

　　房地產(chǎn)基本知識

　　商品房-------有產(chǎn)權(quán)保證,可以自由抵押買賣繼承的房屋

　　商住房-------可以用于居住和辦公的房屋

　　住宅----------用于居住功能房屋.

　　別墅----------已超過單住房功能,兼帶高級休閑、娛樂的獨立樓房,通常為三層.

　　工廠----------生產(chǎn)制造產(chǎn)品的特定場所.

　　透天厝-------較別墅低檔次的獨棟房屋,通常位于郊區(qū),較大規(guī)劃.

　　高層----------十層以上 100米以下的電梯式建筑(帶電梯).

　　多層-------十以下不帶電梯的建筑

　　超高層-----超過100米以上的建筑物

　　裙樓-------建筑物底部龐大的用于做商場的部分.

　　彈性隔間---可移動隔間墻的室內(nèi)空間,通常用于辦公

　　開放式設(shè)計---無隔斷的設(shè)計,利于空間較廣,如餐廳、客廳.

　　公攤-------每戶直接或間接使用的公用部分,如電梯、配電室.

　　抵押貸款—-用房產(chǎn)證、土地使用證做抵押,向金融機構(gòu)貸款.

　　按揭貸款—-以商品房預(yù)售合同為抵押向銀行貸款.

　　土地使用證—-準許某土地使用的證明.

　　預(yù)售許可證----商品房準許出售的證件

　　建筑工程規(guī)劃許可證---

　　契稅3.8% (包括手續(xù)費)

　　房屋產(chǎn)權(quán)證—-用于證明房屋所有權(quán)的房屋證明.

　　建設(shè)許可證明--用于證明該項建設(shè)符合規(guī)定并準許建設(shè).

　　滯納金-----因甲方工程延誤或乙方交款延誤,該交納的違約金.

　　工程圖-----建筑工程方案圖

　　墨線圖-----建筑物內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖

　　坐北朝南---指大廳之面朝南.

　　左青龍-----左側(cè)為青,吉祥之征

　　右白虎-----房屋右側(cè)為白虎,兇方之征

　　一次性付款---將款項一次性交清.

　　分期付款-----準款分幾次支付的方式.

　　剪力墻-------承受房屋重力的墻,不可任意敲打,若要敲打需申請

　　消防電梯-----專門用于消防滅火的電梯,有抽煙,排分的電梯.

　　衛(wèi)浴三大件---洗盆,浴盆,坐式馬桶.

　　廚房五大件---洗刷池,吊柜爐臺,料理臺,抽油煙機.

　　市場區(qū)割-----產(chǎn)品更新?lián)Q代不同類型,以回避市場供需量的排擠.

　　保險---------本息總額×5.5‰×總年數(shù)（按揭）

　　容積率-----總建筑面積與占地面積之比（通常不含地下室）

　　兩書----1、商品房使用說明書2、房屋質(zhì)量保證書

　　建筑密度----建筑物占地面積與總占地面積之比建筑物越大,房子越密.

　　DM-------郵寄用的廣告用品

　　MP-------報紙廣告

　　CP--------電視廣告

　　POP------戶外看板

　　MG-------雜志廣告

　　SP---------銷售時,促使客戶購買的假語言假動作

　　占地面積-----項目用地面積(含建筑物)

　　建筑物占地面積------建筑物占地的實際面積之比

　　綠化率-----------綠化面積與總占地面積之比

　　使用率----------使用面積與建筑面積之比

　　標準層高--------3米

　　平面價差--------平面方位不同產(chǎn)生的價格差異(位置)

　　主體價差--------不同樓層產(chǎn)生的價格差異

　　議價空間-----討價還價的價格差異

　　管道間--------用于安置各類管道空間

　　技術(shù)風險-----技術(shù)跟不上

　　客戶購房的主要要求:

　　1.地段

　　2.建筑外觀

　　3.市內(nèi)平面布局(客廳較大為好,不要門對著客廳.洗手間的門不對著大廳,廳方方正正,易于裝修).

　　4.透風采光(主力法則,賣點)

　　5.周圍環(huán)境

　　6.房產(chǎn)的行銷重點:a.時代性(抓住市場的空檔)b.生活性c.安全性d.舒適性e.方便性

　　7.消費者購房動機a.感情動機b.理智動機:方便實用可靠經(jīng)濟實際利益眼光購買欲c地點動機:d.直覺動機:第一眼看上去就喜歡價格直覺

　　關(guān)于肢體語言的判斷:

　　說話沒把握------可能說謊

　　抖腳----------可能不耐煩

　　筆放在嘴里----需要信息

　　眼神不敢正視—心虛

　　緊握雙手-----焦慮

　　小腳晃動-----對你的觀點滿不在乎

　　搓手-----對事物有所期待

　　實戰(zhàn):團對精神:沒有超級的個人只有超級的團對(例獅子王風范)

　　戰(zhàn)略:漠視敵人

　　戰(zhàn)術(shù):重視敵人1.治氣2.治心,攻心戰(zhàn):使顧客在戰(zhàn)勢上略輸一籌3.治力:不斷的學習4.治變:隨機應(yīng)變

　　二擇一法則:邀約的技巧,如何從平凡中發(fā)覺不平凡.

　　判斷住宅的好壞:看里面住著幾個老外

　　影響房地產(chǎn)的風險因素:1.政策風險

　　2.經(jīng)濟風險(市場供求)

　　3.國際風險(金融風暴)

　　4.技術(shù)風險(豆腐渣工程質(zhì)量)

　　5.自然風險(天災(zāi)人禍)

　　接聽電話步驟:

　　1.確定公司名稱

　　2.表示問候

　　3.提供協(xié)助(將產(chǎn)品的賣點介入,打入吸引力)

　　4.確認客戶是否一起來看,若已有別的業(yè)務(wù)人員追蹤

　　5.介紹項目,配合模型作大概講解,一次只推兩種戶型

　　6.帶客戶看現(xiàn)場,邊走邊介紹.

　　7.銷售人員不是賣房子給顧客,是替顧客買房子.

　　不同類型客戶的應(yīng)付技巧:

　　1.趾高氣揚型:先穩(wěn)住對方,通過產(chǎn)品的特色趁機找出弱點

　　2.笑話銷售人員型

　　3.沖動易變型:買與不買在一念之差,突出產(chǎn)品的特色,賣點,暗示產(chǎn)品搶手,借力

　　4.推三吐四型:對銷售人員無反對意見,但處于無表態(tài).應(yīng)付方法:仔細追查其不能決定的真正原因.

　　5.金屋藏嬌型:與女方同往男方表示沉默不語.應(yīng)付方法:拉攏女方態(tài)度穩(wěn)重,適時注重男方.

　　6.成熟穩(wěn)重型:與銷售人員洽談時,窮追不舍,不容易說服.應(yīng)付方法:以平常心相待,以產(chǎn)品的質(zhì)量,公司的信譽,企業(yè)的形象做保證.

　　7.欠缺經(jīng)驗型:想買房但又不能作決定.應(yīng)付方法:快刀斬亂麻,態(tài)度矜持,讓客戶覺得你是房產(chǎn)專家.

　　8.大小統(tǒng)吃型:心思細膩,喜歡挑毛病,狠狠殺價.應(yīng)付方法:不心持手軟,適應(yīng)借力,以氣氛相對壓.

　　9.風水卜算型:不關(guān)心材料,不關(guān)心結(jié)構(gòu),只關(guān)心朝向,方位.應(yīng)付方法:現(xiàn)代觀點,適當配以風水學.

　　銷售實踐中應(yīng)避免的錯誤方式：

　　1．遇到客戶不穩(wěn)重,沉不住氣,急于銷售

　　2．客戶問價就以為要買房子.

　　3．以低姿態(tài),打電話給客戶.

　　4．沒有詳細考慮認為要買,自我陶醉.

　　5．客戶問什么,答什么.

　　6．客戶一來就拿筆記本,急于記聯(lián)系方式

　　7．攻擊其它房地產(chǎn)公司,讓客戶對你的信任度大打折扣.

　　8．否定客戶的意見

　　9．沒有完全明白客戶的心態(tài),就讓其離去.

　　10．情緒化的語氣,不可出現(xiàn).

　　所需做的三點:

　　1.讓人相信

　　2.讓人相信

　　3.讓人相信

篇2：房產(chǎn)中介銷售員日常工作事項

　　房產(chǎn)中介銷售員日常工作事項

　　1、每天準時到公司，（最好能提前20分鐘到公司，做到風雨無阻！）

　　2、找開電腦，查看前一天所新增樓盤，熟悉市場行情，養(yǎng)成每天背誦樓盤和發(fā)現(xiàn)自己所需要之樓盤。

　　3、打開電腦，隨時查閱公司"新間公告"、"員工論壇"等欄目，及時了解公司業(yè)務(wù)動態(tài)同規(guī)章制度，跟上公司日新月異發(fā)展的步伐。

　　4、查看本區(qū)域廣告(包括本公司和外公司)發(fā)現(xiàn)自己客戶所需要的盤,增加成交量進而增加業(yè)績(及分類廣告).

　　5、本分行或本區(qū)域若有新收的匙盤,堅持拿匙看房,日積月累,區(qū)域內(nèi)的所有戶型你都會了若指掌.

　　6、每天必須認真按質(zhì)清洗十五個盤源.清洗任何盤源必須與業(yè)主徹底交流,了解真實情況.

　　7、洗盤過程中,了解業(yè)主有換樓的需要。在業(yè)主未出售前，先行約業(yè)主看房（每周至少一個）。

　　8、下決定每天找尋一個新客戶（暫時未需要，但半年內(nèi)會買的客戶）

　　9、嘗試考核本身對買賣過程中，稅費及各項手續(xù)費的計算方法。

　　10、每天必須盡量保證帶兩個客戶看房。

　　11、每天必須即時跟進自己客戶及每天洗十個公客。

　　12、主動到公交站或盤源不足的指定目標派發(fā)宣傳單張，爭取客源及盤源。13、自行輯錄五個樓盤，不停尋找客戶作配對，機會自然大增。

　　14、跟進以往經(jīng)自己成交的租盤或賣盤，（租客到期完約否？會否另覓新居？會買房否？）做好自己的"客戶回訪"工作。

　　15、跟進以往經(jīng)自己租出的樓盤業(yè)主，會否買多一個單位作投資（收租）

　　16、有時間到附近交易活躍的社區(qū)兜客，及地產(chǎn)公司門口拉客。

　　17、自己洗盤時認為和自己溝通比較好的業(yè)主多聯(lián)系，加深感情爭取控盤（簽獨家委托）

　　18、晚上是聯(lián)絡(luò)客戶與業(yè)主最佳時間，堅持在8-9點間跟客戶、業(yè)主溝通。

　　19、業(yè)務(wù)員應(yīng)多了解本市及國內(nèi)房地產(chǎn)之要聞，令本身在這方面的知識增加，從而在與業(yè)主及客戶交談的時更有內(nèi)容，塑造"專家"形像。

　　20、談判過程中，遇上挫折，是平常不過之事，并要將問題癥結(jié)之所在記下，不要重犯。

　　21、工作總結(jié)（看房總結(jié)經(jīng)驗），準備第二天工作計劃（客與業(yè)主需聯(lián)系）22、心動不如行動，心勤不如手勤，主動出擊，才能爭取入息。

篇3：房產(chǎn)中介(經(jīng)紀)公司區(qū)域經(jīng)理崗位工作職責

　　房產(chǎn)中介（經(jīng)紀）公司區(qū)域經(jīng)理的崗位職責

　　一、營銷管理

　　協(xié)助上級管理好各分行的日常工作，協(xié)調(diào)各分行的工作，促進各部門的合作交流，加強營銷部門與各中心部門的溝通。

　　1、建立、規(guī)范、更新標準：合理建立各項業(yè)務(wù)工作流程，擬定并完善對內(nèi)對外各項業(yè)務(wù)文本文書，使其得以規(guī)范、統(tǒng)一，以便各項業(yè)務(wù)工作有據(jù)可查，有理可依。

　　2、上傳下達：及時傳達公司各項方針、策略、精神、文件、工作任務(wù)等，加強執(zhí)行力，做到聯(lián)通無限，溝通無限。

　　3、加強引導(dǎo)區(qū)域合作：加強本區(qū)內(nèi)全體同事同公司其它區(qū)域的互動合作意識，充分利用公司信息資源，發(fā)現(xiàn)問題及時協(xié)調(diào)處理。

　　4、拓展：配合公司進行所屬區(qū)域新開分行的位置選擇，了解該鋪位的詳細資料，租賃合同的談判，并配合拓展部簽署合同等工作事宜，積極跟進行政事務(wù)服務(wù)中心做好新分行的裝修工作以及跟進所轄區(qū)域各分行租賃合約到期后的續(xù)約工作；

　　5、積極配合分行業(yè)務(wù)開展：耐心聽取客戶的意見和建議，配合總經(jīng)辦認真處理客戶投訴，跟進本區(qū)應(yīng)收未收之傭金工作，及時要求分行向法律事務(wù)部提供相關(guān)資料，配合其進行追收傭工作；

　　6、定期組織會議：定期組織所轄區(qū)域的區(qū)會、營業(yè)經(jīng)理會，加強溝通，解決存在的問題；

　　7、市場調(diào)研：收取市場的資訊及下屬的意見并加以分析，及時向公司反映，與時俱進，推動公司上下一起改革創(chuàng)新；關(guān)注行家動態(tài)，有敏銳的市場觸覺，善于根據(jù)市場情況的變化部署自己負責的轄區(qū)內(nèi)工作；

　　8、做好員工思想工作：了解下屬的工作情況，培養(yǎng)提高員工忠誠度，指導(dǎo)及協(xié)助解決具體困難并及時和他們總結(jié)經(jīng)驗，善于調(diào)動下屬的積極性，鼓舞他們的斗志，提高整體的士氣；善于處理和下屬的關(guān)系，既有威嚴又能使下屬信服。處事公正，促使員工團結(jié)工作，創(chuàng)造一個愉快的工作環(huán)境，減少員工的流動量。

　　9、控制業(yè)務(wù)風險：主要控制合同風險，堅決貫徹按照公司規(guī)定簽署合同，認真審核每份成交報告和合同、收據(jù)等資料。

　　二、行政管理

　　1、貫徹落實公司各項規(guī)章制度。

　　2、檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行的店面形象。

　　3、檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行行政紀律，有義務(wù)對本區(qū)各分行員工著裝，儀表儀容進行檢查，組織學習公司企業(yè)文化，負責規(guī)章制度的培訓工作，要求各部門嚴格遵守業(yè)務(wù)運作程序，加強業(yè)務(wù)素質(zhì)，提高管理水平。

　　4、協(xié)助總經(jīng)辦及時將公司各項公告《中高層以上管理會議》的精神傳達，并負責跟進監(jiān)督所轄區(qū)各分行的執(zhí)行情況。

　　5、嚴守職業(yè)道德：①嚴禁營銷崗位利用公司賦予的職位徇私舞弊，欺下瞞上；②嚴禁利用公司信息炒樓；③嚴禁對外泄漏公司各項機密。

　　三、人力資源管理和培養(yǎng)

　　1、以身作則，區(qū)域經(jīng)理每天上午上班時間固定為8：15，上午上班必須在其所到達的分行按時打卡，嚴禁代打卡。下午下班時間可視情況自行安排，但每天上班工作時間不得少于8小時，下班前必須安排好各項工作后方可離開。

　　2、積極配合公司人力行政部各項工作，嚴格執(zhí)行考勤管理制度，如所轄區(qū)經(jīng)請假申請的簽注工作，所轄區(qū)經(jīng)外出或因工作需要而提前下班時，考勤卡的簽注工作等。

　　3、簽署營銷崗位入職、異動、晉升、離職等人事表格，嚴格把好關(guān)。

　　4、準確掌握所轄各區(qū)的編制，做好招聘計劃，挖掘人才與培養(yǎng)人才；在工作中能通過培訓、言傳身教等有效的方法為公司培養(yǎng)內(nèi)部人才，同時能及時了解行家動態(tài)，挖掘行家優(yōu)秀人才到公司工作，為公司的發(fā)展獻力獻策。

　　5、運用好公司的“用人原則”，迅速培養(yǎng)人才，破格選拔人才，培養(yǎng)一支具有狼性的團隊。

　　四、

　　1、嚴格各分行資金管理，按照公司要求檢查與監(jiān)督本區(qū)各分行的資金進行報表情況，做到日清日結(jié)，嚴禁公款私用，督促所管轄分行人員共同遵守。

　　2、審核買賣合同的簽署，控制交易風險，負責監(jiān)督本區(qū)分行營業(yè)經(jīng)理放款程序，所有的業(yè)務(wù)付款申請單須由區(qū)域經(jīng)理簽名放可。

　　3、員工收取現(xiàn)金（保證金、樓款、傭金、等款項）都須及時存入公司指定帳號并輸入房介通系統(tǒng)，實際操作參照各中心規(guī)定指引，并須向區(qū)域經(jīng)理以上匯報。

　　4、熟練掌握各項付款標準流程，確保付各項收支無誤，防范風險。

　　五、不斷提高自身能力

　　1、認同公司，忠于公司。以公司利益為重，以大局發(fā)展為重。有**，有責任感。

　　2、要有一定的業(yè)務(wù)水平，能夠幫助下屬快速成長。能夠在業(yè)務(wù)培訓中讓同事有所學，有所得。并能有效的處理業(yè)務(wù)過程中的糾紛和問題。

　　3、要有較好的溝通能力，能及時的和分行管理人員和業(yè)務(wù)人員進行了解，并及時有效處理下屬分行中的問題。讓每一個同事能夠認可公司，服從公司。

　　4、讓學習成為習慣。及時的發(fā)現(xiàn)改進自身的不足，學習成功管理的技巧和方法。不斷的思考和總結(jié)，提升自己各方面的能力。