置業顧問精彩解答40題

　　1、我不喜歡期房，為什么不等建好了再賣？

　　購買期房有四大優勢：

　　（1）價格優勢；開發商之所以樂意以期房出售，最大的目的就是為了盡快募集資金。在期房的銷售中，房地產開發商都會在價格上給予較大的優惠。一般來說，買期房比買現房在價格上可優惠10%以上。因此說，在如今利息連連下調的今天，買期房其實也是一種投資。

　　（2）戶型設計上的優點；從市場角度來看，房地產開發商們對設計是十分看重的，因為設計好壞直接影響到產品的銷售的，所以相對而言，期房大多避開了當前市場上現房的設計弱點，因為現在的現房多是前幾年設計的。

　　（3）可搶占購買先機，優先選擇好房子；人們通常會發現，去一個已經建好的現房項目買房時，往往那些層次好、朝向好、戶型結構好、景觀視野好的房子基本上都已經是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而買房對于大多數家庭來說都是件大事，住房的層次、朝向、景觀等因素將直接影響到采光、通風，進而直接影響生活質量。如果是買期房，則可以在買主很少的時候就介入，占據購買先機，優先選擇綜合品質較好的房子。

　　（4）具有較大的升值潛力；買期房如果買得合理、適當，其升值潛力比現房要大。在一些尚未形成規模的地帶，當時的期房售價較低，隨著開發住宅的增多，形成了一定的規模，各種相關條件得以改善后，房價也會相應上漲，買期房者可以從中得到升值的好處。

　　2、購買現房有什么好處？

　　（1）即買即住。購買現房，可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗收完才能入住。對于尚未有房子的客戶，還可以省去從購買期房到入住這段時間的租金支出。

　　（2）品質有保證，買得踏實。購買期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真實面貌，只能根據建筑設計圖紙和售樓人員的介紹去判斷，不夠專業的話很容易走眼；而對于現房，你可以進行原汁原味的現場考察，房子優劣一目了然。

　　（3）避免糾紛。購買期房，易出現不可預計的情況，有可能與開發商產生糾紛，如交房時發現與設計不符或質量不過關等，而現房則可以在很大程度上避免這些問題的出現。正因為如此，現房銷售將成為以后的流行趨勢。

　　3、為什么說投資房產時很好的選擇？

　　現在銀行存貸款來利率持續下降，把錢放在銀行就只能等著貶值；買股票吧，有誰不是在眼巴巴的等著解套？炒外匯？那風險就更大了，誰能預測到國際經濟形勢的千變萬化呢？您說現在國家限制房價，炒房的個個都哭喪著臉？這個您就有所不知了，中央要限制房價，地方政府可是一個勁地在努力抬升房價，要知道，地方政府的財政收入中有很大一部分是來自房地產行業的。前段時間××市的市長還在辟謠說他們的房價不能反映真實價值，還有很大的上漲空間呢！更重要的問題是，目前市場上的商品房仍然是處于供不應求的狀態，只要有市場，房價怎么跌得下來呢？

　　4、買高層的好處是什么？

　　（1）高層視野景觀好。現在城市里的房子越建越高，越建越密，您總不會喜歡被人壓制著吧？如果您住的是低層，以后有可能哪一天一覺醒來就發現對面有個人在對你笑呢，那個美麗的公園已經屬于別人的視野范圍了。

　　（2）高層氣派，檔次高。除了別墅之外，恐怕沒有幾個多層項目敢說自己氣派，有檔次；而高層，單就那飛揚的外立面就足以讓人感到無比的榮耀。

　　（3）高層通風好，可以盡情呼吸新鮮空氣。

　　（4）高層易于物業管理，可以享受到優質的生活服務。

　　（5）高層可乘坐電梯，省去爬樓梯的勞累與苦惱。

　　（6）高層適合商住兩用，出租回報率高。

　　5、為什么說買多層的好？

　　（1）出房率高，房價低，升值潛力大。

　　（2）物業管理費用低，節省日常費用。

　　（3）符合中國人群住的生活習慣，無使用電梯的風險，生活便利。

　　6、一次性付款劃算在哪里？

　　（1）按揭貸款需要辦理繁雜的手續，而一次性付款則可省去很多麻煩。

　　（2）現在銀行存款利率低，把錢存入銀行賺不到多少利息，而按揭貸款利息等費用支出又很大，如果沒有很好的投資機會，還不如選擇一次性付款，至少不會讓你的資產貶值，甚至能夠讓您得到升值的好處。

　　（3）如果選擇按揭貸款，以后的生活負擔會很重，每月不但要支付家庭日常支出，還要償還銀行貸款、支付物業管理費等。

　　（4）按揭貸款的房產證是要抵押給銀行的，而選擇一次性付款，您可以及時取得房子的真正所有權。如果以后您因為什么事情急需資金，也可以隨時以房產辦理抵押貸款，取得所需要的資金。也就是說，一次性付款的房子既可居住又可隨時抵押，靈活性更大。

　　7、按揭又有哪些好處？

　　（1）按揭可以讓你早日圓上住房夢。如果不能按揭，需要您一次性付款才能買房的話，那您就需要辛辛苦苦省吃儉用地存上幾十年的錢才能擁有自己的一套房子，但真正享受的時間卻不長。現在有了按揭，就可以花明天的錢圓今日的夢了，幸福生活要早來幾十年呢。

　　當然，如果您的資金特別充裕，而且沒有其他的投資計劃，那么一次性付款自然是購買房子的理想狀態。但是大多數人沒有這個能力。有些人是在一次性付款買小房子和按揭買大房子之間徘徊，有些人根本還在發愁首付從何而來。在這種情況下，按揭顯然是幫助我們實現夢想的最好手段。

　　（2）時間就是金錢。你的錢給銀行（存款），銀行要付錢（存款利息）；同樣，銀行給你錢（貨款），你也要付錢（貨款利息）。當然，這個錢不是白白給你的，它換來的是時間，寶貴的時間。而對于我們按揭買房，那么換來的除了時間還有空間。

　　（3）幫助買到真正合適的房子。很多人喜歡梯級換房，但其實這并不是特別劃算的。這不僅僅是因為在梯級換房的過程中會有手續費、稅費等等損失，而且即使將原有住房出租或出售也是非常費心費力的過程。不算空置期、房屋的管理、房客的信用，北京市現在還要求房東和公安局簽訂出租治安連帶責任保證書。與其將來那么麻煩，不如現在買個“可持續使用”的房子。

　　（4）在合適的實際買到房子。再等幾年也許你的支付能力會增加，但同樣房價也可能會上揚。但是符合你的要求的，合適你支付能力的，在你工作地區周邊的好房子卻很可能幾年才有一個樓盤。買房子，要會等待，也要敢下手。

　　（5）利用銀行的錢作投資。你現在已經有房子了？但你手頭上還有一些足以首付的款項，是吧？那沒關系，你可以利用銀行的錢作投資啊！如果單單拿你這20萬去做投資，可能沒有什么生意好做的；但如果你把這20萬拿來做首付，再向銀行借個三四十萬，就可以買一套房子，把這套房子作為投資，那除了支付銀行貸款及利息外，你還可以獲得屬于自己的那一部分回報，這要比你單純用20萬去投資的利潤高得多。

　　8.二十年

按揭的好處是什么？

　　按揭時間越長，你的月供款就越少，還款壓力就越小，每個月節省下來的還貸款可以讓你過上更好的生活。

　　9.十五年按揭的好處是什么？

　　向銀行按揭是要付利息的，按揭時間越長，所需要支付的利息也就越多；同時，由于你在按揭購房時，產權證要抵押給銀行，直到你還清貸款，銀行才會把產權證交還給你，也就是說，按揭時間越短，你拿到產權證的時間也就越早，這可以方便你處置你的房子；另外，早日還清貸款，你就可以早日卸掉債務包袱，無債一身輕啊；并且，二十年按揭和十五年按揭的月供款只是相差幾百元而已，以您這樣的收入，根本不存在是問題。

　　10.市中心房好在哪里？

　　（1）市中心地皮資源有限，升值潛力巨大。

　　（2）城市基礎設施、生活配套都較好，居家生活更加安全便利。

　　（3）租金高，回報率高，從目前發展的角度而言投資風險最小。

　　11.副中心房好在哪里？

　　（1）價格比市中心而言，副中心較為安靜，綠化率高。

　　（2）相比市中心而言，副中心較為安靜，綠化率高。

　　（3）相比市中心而言，副中心的老房子較少，可以減少日后拆建的捆擾。

　　12.城郊結合部又好在哪里？

　　（1）有著良好的發展空間，午夜升值潛力巨大。

　　（2）配套設施新、全、齊，發展速度快。

　　（3）親近自然，又可享受市中心的繁華。

　　13.為什么說郊區好？

　　（1）親近自然，享受生活。

　　（2）價格實惠，用一套市區的房子可以買一套郊區的房子再配套一輛小車，讓你提早過上有車有房的小康生活。

　　（3）市區郊區化是城市的發展趨勢，隨著交通的改善，生活會越來越便捷。

　　14、中間樓層有什么好？

　　（1）高度適中，安靜安全。

　　（2）視野開闊，空氣流通，采光好。

　　15、頂樓有什么好？

　　（1）視野開闊，通風采光均為最佳。

　　（2）價位低，并且還贈送平臺，可以做個空中花園。

　　（3）隨著城市房子的越蓋越高，通天房子越來越受歡迎，升值潛力大。

　　16、樓底有什么好？

　　（1）生活方便，若有孩子，則利于孩子成長，培養健全性格，有老人則利于老人活動，參與社交。

　　（2）自帶庭院，對停放自己交通工具增加安全保障系數，免去工作的后顧之憂。

　　（3）盡情享受綠色，通常可以擁有自己的私家花園。

　　（4）價位低，通常還可租出去做辦事處，租金高，升值潛力大。

　　17、為什么說購買高檔住宅劃算？

　　（1）便宜無好貨，好貨不便宜，無論從投資角度，還是從居住角度，要買就買最好的。

　　（2）高檔住宅配套設施齊全，物業管理好，周圍環境佳，戶型設計優，居住最為舒適。

　　（3）房價的組成，地價所占的比重是最大的，越是好的房子，地價越貴，升值的潛力與速度也越大。

　　（4）高檔住宅是一個人身份的象征，它能迅速提高你的社會地位。

　　18、簡力墻結構的房子有哪些好處？

　　（1）抗震性好，不用擔心地震之類的威脅。

　　（2）墻體薄，出房率高，可使用年限長。

　　（3）空間整體性好，房間內外不漏梁、柱棱角，便于裝修和室內布置。

　　19、框架結構的房子有哪些好處？

　　（1）出房率高，可使用年限長。

　　（2）保溫性、隔音性比剪力強結構的房子好。

　　20、磚混結構的房子又有哪些好處？

　　（1）造低價，成本也就低，房價自然也較低。

　　（2）保溫性、隔音性好，出房率高。

　　21、出房率高的房子好處是什么？

　　省錢，花同樣的錢可以買到更大的使用面積，比較劃算，因為買房是以建筑面積計算的，而真正居住的則是使用面積。

　　22、出房率低的房子好處又是什么？

　　房子越高級，出房率越低。這是因為，高檔的房屋通常是設計合理、配置設施全的，這就意味著配套面積大，出房率肯定就會相對降低了；也就是說，出房率低通常代表著配套齊全。隨著生活質量的提高，我們對房子的配套要求也會越來越高。

　　23、朝西的房子好處是什么？

　　價格通常要比朝東的低，并且可選擇的范圍較大，較符合夜生活習慣的人。

　　24、朝東的房子好處是什么？

　　陽光光照時間早，新空氣易流通，不西曬，夏天涼快，非常適合早睡早起的人，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽開始。

　　25、朝南的房子好處是什么？

　　（1）采光好，日照時間長，可以節約資源。

　　（2）房間溫度適宜，冬暖夏涼。

　　（3）陽氣重，容易產生自豪感。

　　（4）為市場所看好，最具保值升值潛力，容易出手。

　　（5）最適合老年人住。

　　26、選擇不帶商業網點的住房有哪些好處？

　　干凈、整潔，有利于物業管理，免去下屬商場所帶來的嘈雜的生活環境。

　　27、選擇帶商業網點的住房又有哪些好處？

　　（1）生活方便，可就近購物。

　　（2）商業性濃，增值潛力大。

　　（3）配套設施完善，郵局、商場、菜市場、幼兒園、學校、銀行等生活設施以一應俱全，近在咫尺，生活方便。

　　（4）環境優美，交通便利，服務功能完善，管理規范。

　　（5）業主對公共建筑和物業管理等分攤的費用低，負擔輕。

　　（6）人氣足，文化活動豐富，有助于舒緩人的精神壓力，增進人與人之間的溝通理解，讓業主真正有一份家的歸屬感。

　　（7）大社區出租出售方便，更容易保值增值。

　　29、選擇小社區的理由是什么？

　　（1）小社區居住人口少，不像大社區那樣嘈雜、人來人往，生活恬靜、安定。

　　（2）小社區內配套設施不多，可以降低房價，并有效減少日常費用支出。

　　（3）雖然小社區內配套不足，但由于小社區多處在繁華、交通便捷地區，周邊公共配套可以彌補社區內自身配套不足的缺點，生活并不無方便之處。

　　30、為什么夠房比租房劃算？

　　（1）房子是一個人身份地位的象征，沒有房子就像居無定所，有生活漂泊之感。

　　（2）

有了房子就有了家，沒有了房子，總感覺家庭不夠溫馨。

　　（3）現在國家把房地產作為新的經濟增長點，鼓勵居民按揭購房，支付部分房款后，其余房款可以采取類似每月付房租的方式交付，也就是說，按揭購房與租房最大的區別就在于期滿后租房者仍沒有房屋居住，而購房者得到一套全產權房屋。

　　（4）購房還可以作為投資理財的工具，確保你的資產保值增值。

　　（5）租房一般只能使短期的，不能讓自己隨心所欲地裝修自己的家園，生活居住品質大大降低。

　　31、靠近小區深處（中心）的房子好在哪里？

　　（1）越靠近小區深處，環境越為安靜，人氣也足，也更加安全。

　　（2）小區中心多為業主生活活動中心，配套設施齊全，環境更加優美。

　　32、靠近主干道的房子又好在哪里？

　　（1）交通便捷，出門更加方便。

　　（2）周邊生活設施齊全，醫院、學校、商場、交通等配套齊全。

　　（3）地價升值快，房屋升值速度快。

　　33、雙衛的房子好在哪里？

　　（1）方便、衛生。

　　（2）檔次高。

　　（3）代表著一種生活趨勢。

　　34、單衛的房子好在哪里？

　　（1）沒必要。現在一般都是三口之家，不會有什么不衛生的；通常情況下不會經常有客人串門的，所以客衛一般派不上用場。

　　（2）省錢。一個衛生間要4.5萬個平方米，就算5000元/平方米，也要兩萬多元，花兩萬多元買個衛生間，還不如把這部分錢用在裝修上。

　　（3）省事。多個衛生間要多裝修，打掃衛生也麻煩，還浪費水電，增加支出。

　　35、沒有拆遷戶的房子好在哪里？

　　（1）拆遷戶多屬于老居民，素質較低。

　　（2）安置房的建筑質量、生活質量、樓盤素質一般較差。

　　（3）沒有拆遷戶，開發商就不必為安置拆遷戶花費安置拆遷費用，節約的這部分錢可以用來提高施工質量，加強配套，戶型設計多樣化，樓盤也會上一個檔次。

　　36、有拆遷戶的房子又好在哪里？

　　有拆遷戶的項目，一般取得土地的費用會相對較低，價錢也會比較實惠；再說，現在國家對拆遷戶房子的標準有硬性規定，質量有保證；并且，現在開發商開發的房子，安置房與對外出售的商品房通常有著明顯的區別。

　　37、一進門是廳的房子好在哪里？

　　（1）視野開闊，大氣、敞亮，較符合北方人的性格。

　　（2）有效減少過道，增加使用面積。

　　（3）一進門就能看到裝修漂亮的客廳，是有品位、有實力的表現。

　　38、有玄關的房子又好在哪里？

　　（1）生活私密性強，沿海發達城市比較流行。

　　（2）設置玄關其實并不會浪費空間，它是犧牲一塊小面積換回一塊大的空間，它起到了一個貫穿作用，形成了一條自然的走道。其實，一進門直接是廳的房子，門只能開在廳里，同樣要占用空間。

　　39、購買粗裝修的房子有什么好處？

　　（1）成本低，房價也會較低。

　　（2）可根據自己的喜好進行裝修，避免二次裝修帶來不必要的浪費，使之適合自己品味，是購房居住的最佳選擇。

　　40、購買精裝修的房子又有什么好處？

　　（1）方便、省事，帶上鋪蓋即可入住。

　　（2）避免受到自家裝修和別家裝修的困擾。

篇2：置業顧問公司員工培訓:房地產基礎知識

　　置業顧問公司員工培訓：房地產基礎知識

　　一、房地產：房產和地產的總稱，也叫“不動產”。

　　房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。

　　房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱；

　　房地產是土地附在土地上不可分割的建筑物，構筑物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。(構筑物是指不能進入的建筑，如：煙筒、樹、路等)

　　房地產按類型分為：1、住宅用(70年)；2、生產用(50年)；3、經營用(門頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學校，博物館等)。

　　二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。

　　房地產產業的主要內容：

　　1、土地的開發和再開發；

　　2、房屋的開發和建設；

　　3、地產的經營(包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等)；

　　4、房地產經營(包括房屋的買賣、租賃、抵押)；

　　5、房地產中介服務(包括信息、測量、律師、經紀、公證等)；

　　6、房地產物業管理；

　　7、房地產金融(包括信息、保險、金融投資等)。

　　三、房地產的特性

　　1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制；

　　2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同；

　　3、房地產的高質耐久性；

　　4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。

　　※房地產的前景

　　1、城市化水平走勢穩步提高，形成對房屋越來越高的需求。20**年城市人口達6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；

　　2、人口流動增加形成對住宅的需求；

　　3、居民消費水平的提高；

　　4、城市的舊城改造，增加居民對住宅的要求；

　　5、深化改革與市場發展的促進對住宅的需求。

　　政府改革深化內需

　　1、取消福利分房，實行住宅貨幣化；

　　2、開發二手房市場；

　　3、下調存款利率，吸引大批投資性客戶；

　　4、下調稅費，出臺法律法規，激勵住房需求。

　　五證兩書

　　一、《建筑用地規劃許可證》

　　建設單位向土地管理部門申請征用劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認，該項目位置范圍符合城市規劃的法律憑證。

　　二、《建設工程規劃許可證》

　　有關建設工程符合城市規劃需求的法律憑證。

　　三、《國有土地使用證》

　　經土地使用者申請，經城市各級人民政府頒布的國有土地使用權的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。

　　四、《建設工程開工證》

　　建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護。

　　五、《商品房銷售(預售)許可證》

　　市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發企業，銷售商品房的批準性文件

　　六、“兩書”

　　《商品房質量保證書》、《商品房使用說明書》

　　名詞解釋

　　一、基本參數

　　※復式：區別于躍層，受躍層啟發，經濟型躍層結構(上下不一樣高)；

　　※錯層：戶內樓板面高度不一樣，錯開出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；

　　※進深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長度)；

　　※開間：住宅的寬度，一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮的長度(3m~3.9m較舒適)；

　　※層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);

　　※靜高：一間房屋內樓板面與屋頂的高度(2.7m);

　　※戶型：根據家庭人口組成情況和國家規定的居住面積定額所確定的每戶居室；

　　※建筑系數：“建筑占地系數”的簡稱，指建筑用地范圍內所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛生條件及土地利用率。合理的建筑系數應在節約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。

　　※三通一平：通常指施工現場達到：路通、電通、水通，土地平整。

　　※七通一平：大的開發區域需要的施工現場要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場地平整。

　　二、與產權有關的概念

　　※房屋產權：泛指所有者對財產的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權的一種，房屋產權指房產所有者按照國家法律規定所有的權利。

　　※房屋權屬登記：指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及上述權利產生的抵押權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。房屋產權登記應遵循房屋的所有權和該房屋占有范圍的土地使用權權利主題一致的原則。

　　※房地產權登記：通常稱“產權登記”(包括房屋所有權登記和房屋他項權利登記)城鎮房屋所有權登記是人民政府為了健全法制，加強城鎮房屋的管理，依法確認房屋所有權的法定手續，在規定登記范圍內的房屋所在地產權管理部門申請所有權登記，經審查確認產權后，由房屋管理機關發給房屋所有權證。房屋所有權登記是房屋產權管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權登記，才能對各類房屋產權實施有效的管理。

　　※共有產權：指一家房地產有兩個或兩個以上的權利主體，即共有人，在實踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產享有一定的利益，并承擔相應的義務；后者是指兩個以上權利人對全部共有的房地產享受同等的權利，并承擔相等的義務。

　　※房屋抵押：產權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產權仍由產權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產權人收回房契抵押即告終結。

　　※過戶：即更換房屋承租人姓名。

　　三、與面積有關的概念

　　※建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計算，包括使用、輔助面積和結構面積

　　※公攤面積：

　　1、公共門廳、過道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備房等為整座樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積；

　　2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%

　　※商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤公用面積

　　※套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積

　　※使用面積：建筑物各層平面中直接為生產生活使用的凈面積的總和。

　　※使用面積系數：用百分率表示，等于總套內使用面積之和除以總建筑面積。

　　※輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。

　　※結構建筑面積：建筑物各層中，外墻、內墻、垃圾道、通風道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。

　　※使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分數表示。板樓：80%；塔樓75%；寫字樓70%；商場65%。使用率與人流量密切相關，人流量大的地方，使用率低。

　　※實用率：套內建筑面積和住宅面積之比。

　　※商品房銷售面積=套內使用面積+分攤的功用建筑面積

　　※套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺面積

　　※套內墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入非公用墻為水平投影面積計入套內使用面積為室內各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井。

　　※公攤的公用建筑面積=套內面積×公用建筑面積分攤系數

　　※公用建筑面積分攤系數=公用建筑面積÷套內建筑面積總和

　　※公用建筑面積=整棟樓的建筑面積–套內建筑面積–不應分攤的建筑面積

　　※容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。

　　※建筑覆蓋率：又稱“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規劃用地之比。

　　※綠化率：指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

　　※綠地率：指規劃建設用地范圍內的綠蔭面積(包括綠地面積)與規劃用地面積之比。

　　四、與銀行貸款有關概念

　　※按揭：是指按揭人將房產產權轉讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產權轉讓按揭人，過程中按揭人享有使用權。

　　※按揭所用材料：

　　1、身份證復印件；

　　2、戶口本復印件；

　　3、結婚證復印件；

　　4、學歷證復印件；

　　5、收入證明；

　　6、購房合同復印件；

　　7、營業執照復印件；

　　8、三個月的連續稅單；

　　9、固定資產的發票；

　　10、借款申請表。

　　※契稅：指房屋所有權發布轉移時，就當事人所定契約按房價一定比例向新的房屋產權人所征收的一次性稅費。它是針對房地產產權變動的專門稅種，也是購房過程中購房所承受的最大稅額的一次稅費，約為房價的1.5%

　　五、與住宅相關的概念

　　※公寓式住宅：相對于獨門獨院別墅，大多數為高層，每層有若干個可以單獨使用的套房，里面一應俱全。

　　※花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車庫樣式為二、三層，特點：建筑密度低，內部居住功能相當完備，裝修華麗、富有變化。

　　※雙拼：連拼，疊拼。

　　※商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時又融入了寫字樓的諸多硬件設施，尤其是網絡功能發達，能使居住的同時從事商業活動的居住形式。事業一些小公司，以及依賴網絡進行社會活動的人群。

　　※經濟適用房：具有社會保障性質的商品住宅，它具有經濟性和適用性。經濟性：是指住房價格相對市場價格而言即比市場商品房價格低，能夠適應中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設計和建筑標準上強調使用效果，而不是降低標準。

　　六、經濟適用房

　　我國在1998年房改的同時就實行了經濟適用房政策。

　　※經濟適用房享受哪些優惠政策

　　免征城市基礎設施配套費和商業網點建設費以及契稅，減半征收水電增客費等各種稅費。建設用地采取行政劃撥方式供應，優先給予辦理有關手續。另外，經濟適用房建設管理費只限于1%~3%，市場利潤被限在3%以下。

　　※經濟適用房價格構成

　　*住房建設的征地和拆遷補償安置費；

　　*審查設計和前期工程費；

　　*住宅小區基礎設施建設費；

　　*建設工程費；

　　以上4項之和為基礎的1%~3%的管理費。貸款利息、稅金3%以下利潤。商品房除以上8項外，還有行政事業性收費(如小區營業性配套公建費，人防建設費等)，土地出讓金其利潤不受限制，由市場決定。

　　※經濟適用房與商品房有什么不同

　　*獲得土地的方式不同，經濟適用房建設用地實行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；

　　*成本結構不同；

　　*租售政策不同，經濟適用房只售不租，商品房不受限制；購買條件和對象不同，經濟適用房享受政府優惠，其購買對象是特定的，只供給城鎮中低收入家庭，因而要實行申請審批制度，商品房購買對象和條件不受限制；

　　*價格政策不同，經濟適用房出售實行政府指導價，不得擅自提價出售。商品房出售價格完全由市場決定。

　　※經濟適用房是什么產權？與商品房有什么不同？

　　居民個人購買的經濟適用房產權歸個人；

　　房屋的產權分四部分：使用權、占有權、處置權和收益權，與商品房相比經濟適用房的產權只在收益權上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個人所有。

篇3：置業顧問培訓:房地產基本知識

　　置業顧問培訓：房地產的基本知識

　　（一）房地產名詞

　　1、房地產:主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移動,因而又稱為不動產

　　2、土地使用權:使用國有土地所使用的權利,主要指建筑內容,使用年限

　　3、產證:是房屋竣工驗收后,由房管部門合法擁有房產的最主要證明材料.

　　4、三通一平:水,電,路(通).場地平整.

　　5、配套設施:主要是為方便提供各種設施.

　　6、容積率:建筑面積與土地總面積之比.

　　7、占地面積:小區所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線以內.

　　8、基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.

　　9、建筑面積:整個建筑每一層加起來的面積總和.

　　10、容積率:建筑面積與占地面積的一個比值(限制小區人口密度比).

　　11、綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比

　　12、得房率(公攤):套內使用面積與建筑面積比.

　　13、日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿足一個比例的要求.

　　14、中線:指墻中間的一條線,到兩個墻表面的距離都一樣.

　　15、層高:本層地面至上一層地面的高度,標準層高為2.8米.

　　16、凈高:本層樓地面與本層頂的高度.凈高+樓板厚度=層高.17、承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結構沒什么大的影響.

　　18、非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個房間和另一個房間隔開的作用,在工程圖上為中空墻體,對建筑結構沒什么大的影響.

　　19、房型:指幾房幾廳幾衛幾陽臺.

　　20、動線:進門后,各個功能房之間的活動距離,動靜分開,干濕分開,廳與臥室不在一條直線上.

　　21、預置板:指預先按照尺寸統一制作的樓板,到時候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價低,但整體抗震性和抗滲性較差,廚、衛一定不能用。

　　22、現澆板：指在施工現場直接用水泥澆鑄的樓板。

　　（二）房地產建筑形態：

　　低層：1-3F的建筑稱為低層建筑。

　　多層：7F以下的建筑稱為多層建筑。

　　小高層：7-11F的建筑稱為小高層。

　　高層：12-30F的建筑稱為超高層。

　　超高層：30F以上的建筑稱為超高層。

　　板樓：有稱排樓，即由多個雙拼組成，座向統一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。

　　雙拼：即每單元層中有兩戶住宅，又稱一梯兩戶。

　　三拼：即每單元層中有三戶住宅，有成一體三戶。

　　獨棟別墅：既獨立一棟存在的別墅。

　　雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。連棟別墅：多棟連在一起的別墅。

　　越層：又稱樓中樓，既室內有樓梯，一屋可為幾層，稱為越層。

　　店面：又稱門市房，用作商業，多為一樓，沿街。

　　經濟適用房：價位較低，適用于大多數消費的商品房，稱之為經濟使用。

　　商品房：作為商品，以產權出售的房屋，通稱為商品房。

　　（三）房地產結構材質：

　　磚混結構

　　框架結構

　　鋼架結構

　　（四）何為五證二書：

　　建筑土地使用許可證

　　建筑工程許可證

　　建筑用地規劃許可證

　　建筑工程施工許可證

　　商品房銷售許可證

　　商品房使用說明書

　　商品房質量說明書

　　（五）何謂物業管理：

　　對社區安防、綠化、內部設施進行、房屋結構，進行維修，養護的管理，稱為物業管理。

　　（六）何謂智能化：

　　管理建筑物的軟件體設施，稱之為智能化。

　　（七）住宅基礎配置：

　　1、水：一次供水，即自來水公司的統一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另設一獨立蓄水裝置，以供使用。

　　2、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統一的排水裝置。

　　3、通風管：多設在廚房或廁所。

　　4、電信設施：電話、電視。

　　7、供電：220V和380V。