置業(yè)顧問(wèn)精彩解答40題
1、我不喜歡期房，為什么不等建好了再賣(mài)？
購(gòu)買(mǎi)期房有四大優(yōu)勢(shì)：
（1）價(jià)格優(yōu)勢(shì)；開(kāi)發(fā)商之所以樂(lè)意以期房出售，最大的目的就是為了盡快募集資金。在期房的銷(xiāo)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都會(huì)在價(jià)格上給予較大的優(yōu)惠。一般來(lái)說(shuō)，買(mǎi)期房比買(mǎi)現(xiàn)房在價(jià)格上可優(yōu)惠10%以上。因此說(shuō)，在如今利息連連下調(diào)的今天，買(mǎi)期房其實(shí)也是一種投資。
（2）戶(hù)型設(shè)計(jì)上的優(yōu)點(diǎn)；從市場(chǎng)角度來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們對(duì)設(shè)計(jì)是十分看重的，因?yàn)樵O(shè)計(jì)好壞直接影響到產(chǎn)品的銷(xiāo)售的，所以相對(duì)而言，期房大多避開(kāi)了當(dāng)前市場(chǎng)上現(xiàn)房的設(shè)計(jì)弱點(diǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在的現(xiàn)房多是前幾年設(shè)計(jì)的。
（3）可搶占購(gòu)買(mǎi)先機(jī)，優(yōu)先選擇好房子；人們通常會(huì)發(fā)現(xiàn)，去一個(gè)已經(jīng)建好的現(xiàn)房項(xiàng)目買(mǎi)房時(shí)，往往那些層次好、朝向好、戶(hù)型結(jié)構(gòu)好、景觀視野好的房子基本上都已經(jīng)是名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型。而買(mǎi)房對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)都是件大事，住房的層次、朝向、景觀等因素將直接影響到采光、通風(fēng)，進(jìn)而直接影響生活質(zhì)量。如果是買(mǎi)期房，則可以在買(mǎi)主很少的時(shí)候就介入，占據(jù)購(gòu)買(mǎi)先機(jī)，優(yōu)先選擇綜合品質(zhì)較好的房子。
（4）具有較大的升值潛力；買(mǎi)期房如果買(mǎi)得合理、適當(dāng)，其升值潛力比現(xiàn)房要大。在一些尚未形成規(guī)模的地帶，當(dāng)時(shí)的期房售價(jià)較低，隨著開(kāi)發(fā)住宅的增多，形成了一定的規(guī)模，各種相關(guān)條件得以改善后，房?jī)r(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲，買(mǎi)期房者可以從中得到升值的好處。
2、購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房有什么好處？
（1）即買(mǎi)即住。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房，可以馬上裝修入住，不像期房需要等它建好驗(yàn)收完才能入住。對(duì)于尚未有房子的客戶(hù)，還可以省去從購(gòu)買(mǎi)期房到入住這段時(shí)間的租金支出。
（2）品質(zhì)有保證，買(mǎi)得踏實(shí)。購(gòu)買(mǎi)期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真實(shí)面貌，只能根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙和售樓人員的介紹去判斷，不夠?qū)I(yè)的話(huà)很容易走眼；而對(duì)于現(xiàn)房，你可以進(jìn)行原汁原味的現(xiàn)場(chǎng)考察，房子優(yōu)劣一目了然。
（3）避免糾紛。購(gòu)買(mǎi)期房，易出現(xiàn)不可預(yù)計(jì)的情況，有可能與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，如交房時(shí)發(fā)現(xiàn)與設(shè)計(jì)不符或質(zhì)量不過(guò)關(guān)等，而現(xiàn)房則可以在很大程度上避免這些問(wèn)題的出現(xiàn)。正因?yàn)槿绱耍F(xiàn)房銷(xiāo)售將成為以后的流行趨勢(shì)。
3、為什么說(shuō)投資房產(chǎn)時(shí)很好的選擇？
現(xiàn)在銀行存貸款來(lái)利率持續(xù)下降，把錢(qián)放在銀行就只能等著貶值；買(mǎi)股票吧，有誰(shuí)不是在眼巴巴的等著解套？炒外匯？那風(fēng)險(xiǎn)就更大了，誰(shuí)能預(yù)測(cè)到國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的千變?nèi)f化呢？您說(shuō)現(xiàn)在國(guó)家限制房?jī)r(jià)，炒房的個(gè)個(gè)都哭喪著臉？這個(gè)您就有所不知了，中央要限制房?jī)r(jià)，地方政府可是一個(gè)勁地在努力抬升房?jī)r(jià)，要知道，地方政府的財(cái)政收入中有很大一部分是來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的。前段時(shí)間××市的市長(zhǎng)還在辟謠說(shuō)他們的房?jī)r(jià)不能反映真實(shí)價(jià)值，還有很大的上漲空間呢！更重要的問(wèn)題是，目前市場(chǎng)上的商品房仍然是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，只要有市場(chǎng)，房?jī)r(jià)怎么跌得下來(lái)呢？
4、買(mǎi)高層的好處是什么？
（1）高層視野景觀好。現(xiàn)在城市里的房子越建越高，越建越密，您總不會(huì)喜歡被人壓制著吧？如果您住的是低層，以后有可能哪一天一覺(jué)醒來(lái)就發(fā)現(xiàn)對(duì)面有個(gè)人在對(duì)你笑呢，那個(gè)美麗的公園已經(jīng)屬于別人的視野范圍了。
（2）高層氣派，檔次高。除了別墅之外，恐怕沒(méi)有幾個(gè)多層項(xiàng)目敢說(shuō)自己氣派，有檔次；而高層，單就那飛揚(yáng)的外立面就足以讓人感到無(wú)比的榮耀。
（3）高層通風(fēng)好，可以盡情呼吸新鮮空氣。
（4）高層易于物業(yè)管理，可以享受到優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)。
（5）高層可乘坐電梯，省去爬樓梯的勞累與苦惱。
（6）高層適合商住兩用，出租回報(bào)率高。
5、為什么說(shuō)買(mǎi)多層的好？
（1）出房率高，房?jī)r(jià)低，升值潛力大。
（2）物業(yè)管理費(fèi)用低，節(jié)省日常費(fèi)用。
（3）符合中國(guó)人群住的生活習(xí)慣，無(wú)使用電梯的風(fēng)險(xiǎn)，生活便利。
6、一次性付款劃算在哪里？
（1）按揭貸款需要辦理繁雜的手續(xù)，而一次性付款則可省去很多麻煩。
（2）現(xiàn)在銀行存款利率低，把錢(qián)存入銀行賺不到多少利息，而按揭貸款利息等費(fèi)用支出又很大，如果沒(méi)有很好的投資機(jī)會(huì)，還不如選擇一次性付款，至少不會(huì)讓你的資產(chǎn)貶值，甚至能夠讓您得到升值的好處。
（3）如果選擇按揭貸款，以后的生活負(fù)擔(dān)會(huì)很重，每月不但要支付家庭日常支出，還要償還銀行貸款、支付物業(yè)管理費(fèi)等。
（4）按揭貸款的房產(chǎn)證是要抵押給銀行的，而選擇一次性付款，您可以及時(shí)取得房子的真正所有權(quán)。如果以后您因?yàn)槭裁词虑榧毙栀Y金，也可以隨時(shí)以房產(chǎn)辦理抵押貸款，取得所需要的資金。也就是說(shuō)，一次性付款的房子既可居住又可隨時(shí)抵押，靈活性更大。
7、按揭又有哪些好處？
（1）按揭可以讓你早日?qǐng)A上住房夢(mèng)。如果不能按揭，需要您一次性付款才能買(mǎi)房的話(huà)，那您就需要辛辛苦苦省吃?xún)€用地存上幾十年的錢(qián)才能擁有自己的一套房子，但真正享受的時(shí)間卻不長(zhǎng)。現(xiàn)在有了按揭，就可以花明天的錢(qián)圓今日的夢(mèng)了，幸福生活要早來(lái)幾十年呢。
當(dāng)然，如果您的資金特別充裕，而且沒(méi)有其他的投資計(jì)劃，那么一次性付款自然是購(gòu)買(mǎi)房子的理想狀態(tài)。但是大多數(shù)人沒(méi)有這個(gè)能力。有些人是在一次性付款買(mǎi)小房子和按揭買(mǎi)大房子之間徘徊，有些人根本還在發(fā)愁首付從何而來(lái)。在這種情況下，按揭顯然是幫助我們實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的最好手段。
（2）時(shí)間就是金錢(qián)。你的錢(qián)給銀行（存款），銀行要付錢(qián)（存款利息）；同樣，銀行給你錢(qián)（貨款），你也要付錢(qián)（貨款利息）。當(dāng)然，這個(gè)錢(qián)不是白白給你的，它換來(lái)的是時(shí)間，寶貴的時(shí)間。而對(duì)于我們按揭買(mǎi)房，那么換來(lái)的除了時(shí)間還有空間。
（3）幫助買(mǎi)到真正合適的房子。很多人喜歡梯級(jí)換房，但其實(shí)這并不是特別劃算的。這不僅僅是因?yàn)樵谔菁?jí)換房的過(guò)程中會(huì)有手續(xù)費(fèi)、稅費(fèi)等等損失，而且即使將原有住房出租或出售也是非常費(fèi)心費(fèi)力的過(guò)程。不算空置期、房屋的管理、房客的信用，北京市現(xiàn)在還要求房東和公安局簽訂出租治安連帶責(zé)任保證書(shū)。與其將來(lái)那么麻煩，不如現(xiàn)在買(mǎi)個(gè)“可持續(xù)使用”的房子。
（4）在合適的實(shí)際買(mǎi)到房子。再等幾年也許你的支付能力會(huì)增加，但同樣房?jī)r(jià)也可能會(huì)上揚(yáng)。但是符合你的要求的，合適你支付能力的，在你工作地區(qū)周邊的好房子卻很可能幾年才有一個(gè)樓盤(pán)。買(mǎi)房子，要會(huì)等待，也要敢下手。
（5）利用銀行的錢(qián)作投資。你現(xiàn)在已經(jīng)有房子了？但你手頭上還有一些足以首付的款項(xiàng)，是吧？那沒(méi)關(guān)系，你可以利用銀行的錢(qián)作投資啊！如果單單拿你這20萬(wàn)去做投資，可能沒(méi)有什么生意好做的；但如果你把這20萬(wàn)拿來(lái)做首付，再向銀行借個(gè)三四十萬(wàn)，就可以買(mǎi)一套房子，把這套房子作為投資，那除了支付銀行貸款及利息外，你還可以獲得屬于自己的那一部分回報(bào)，這要比你單純用20萬(wàn)去投資的利潤(rùn)高得多。
8.二十年
按揭的好處是什么？按揭時(shí)間越長(zhǎng)，你的月供款就越少，還款壓力就越小，每個(gè)月節(jié)省下來(lái)的還貸款可以讓你過(guò)上更好的生活。
9.十五年按揭的好處是什么？
向銀行按揭是要付利息的，按揭時(shí)間越長(zhǎng)，所需要支付的利息也就越多；同時(shí)，由于你在按揭購(gòu)房時(shí)，產(chǎn)權(quán)證要抵押給銀行，直到你還清貸款，銀行才會(huì)把產(chǎn)權(quán)證交還給你，也就是說(shuō)，按揭時(shí)間越短，你拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間也就越早，這可以方便你處置你的房子；另外，早日還清貸款，你就可以早日卸掉債務(wù)包袱，無(wú)債一身輕啊；并且，二十年按揭和十五年按揭的月供款只是相差幾百元而已，以您這樣的收入，根本不存在是問(wèn)題。
10.市中心房好在哪里？
（1）市中心地皮資源有限，升值潛力巨大。
（2）城市基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套都較好，居家生活更加安全便利。
（3）租金高，回報(bào)率高，從目前發(fā)展的角度而言投資風(fēng)險(xiǎn)最小。
11.副中心房好在哪里？
（1）價(jià)格比市中心而言，副中心較為安靜，綠化率高。
（2）相比市中心而言，副中心較為安靜，綠化率高。
（3）相比市中心而言，副中心的老房子較少，可以減少日后拆建的捆擾。
12.城郊結(jié)合部又好在哪里？
（1）有著良好的發(fā)展空間，午夜升值潛力巨大。
（2）配套設(shè)施新、全、齊，發(fā)展速度快。
（3）親近自然，又可享受市中心的繁華。
13.為什么說(shuō)郊區(qū)好？
（1）親近自然，享受生活。
（2）價(jià)格實(shí)惠，用一套市區(qū)的房子可以買(mǎi)一套郊區(qū)的房子再配套一輛小車(chē)，讓你提早過(guò)上有車(chē)有房的小康生活。
（3）市區(qū)郊區(qū)化是城市的發(fā)展趨勢(shì)，隨著交通的改善，生活會(huì)越來(lái)越便捷。
14、中間樓層有什么好？
（1）高度適中，安靜安全。
（2）視野開(kāi)闊，空氣流通，采光好。
15、頂樓有什么好？
（1）視野開(kāi)闊，通風(fēng)采光均為最佳。
（2）價(jià)位低，并且還贈(zèng)送平臺(tái)，可以做個(gè)空中花園。
（3）隨著城市房子的越蓋越高，通天房子越來(lái)越受歡迎，升值潛力大。
16、樓底有什么好？
（1）生活方便，若有孩子，則利于孩子成長(zhǎng)，培養(yǎng)健全性格，有老人則利于老人活動(dòng)，參與社交。
（2）自帶庭院，對(duì)停放自己交通工具增加安全保障系數(shù)，免去工作的后顧之憂(yōu)。
（3）盡情享受綠色，通常可以擁有自己的私家花園。
（4）價(jià)位低，通常還可租出去做辦事處，租金高，升值潛力大。
17、為什么說(shuō)購(gòu)買(mǎi)高檔住宅劃算？
（1）便宜無(wú)好貨，好貨不便宜，無(wú)論從投資角度，還是從居住角度，要買(mǎi)就買(mǎi)最好的。
（2）高檔住宅配套設(shè)施齊全，物業(yè)管理好，周?chē)h(huán)境佳，戶(hù)型設(shè)計(jì)優(yōu)，居住最為舒適。
（3）房?jī)r(jià)的組成，地價(jià)所占的比重是最大的，越是好的房子，地價(jià)越貴，升值的潛力與速度也越大。
（4）高檔住宅是一個(gè)人身份的象征，它能迅速提高你的社會(huì)地位。
18、簡(jiǎn)力墻結(jié)構(gòu)的房子有哪些好處？
（1）抗震性好，不用擔(dān)心地震之類(lèi)的威脅。
（2）墻體薄，出房率高，可使用年限長(zhǎng)。
（3）空間整體性好，房間內(nèi)外不漏梁、柱棱角，便于裝修和室內(nèi)布置。
19、框架結(jié)構(gòu)的房子有哪些好處？
（1）出房率高，可使用年限長(zhǎng)。
（2）保溫性、隔音性比剪力強(qiáng)結(jié)構(gòu)的房子好。
20、磚混結(jié)構(gòu)的房子又有哪些好處？
（1）造低價(jià)，成本也就低，房?jī)r(jià)自然也較低。
（2）保溫性、隔音性好，出房率高。
21、出房率高的房子好處是什么？
省錢(qián)，花同樣的錢(qián)可以買(mǎi)到更大的使用面積，比較劃算，因?yàn)橘I(mǎi)房是以建筑面積計(jì)算的，而真正居住的則是使用面積。
22、出房率低的房子好處又是什么？
房子越高級(jí)，出房率越低。這是因?yàn)椋邫n的房屋通常是設(shè)計(jì)合理、配置設(shè)施全的，這就意味著配套面積大，出房率肯定就會(huì)相對(duì)降低了；也就是說(shuō)，出房率低通常代表著配套齊全。隨著生活質(zhì)量的提高，我們對(duì)房子的配套要求也會(huì)越來(lái)越高。
23、朝西的房子好處是什么？
價(jià)格通常要比朝東的低，并且可選擇的范圍較大，較符合夜生活習(xí)慣的人。
24、朝東的房子好處是什么？
陽(yáng)光光照時(shí)間早，新空氣易流通，不西曬，夏天涼快，非常適合早睡早起的人，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽(yáng)開(kāi)始。
25、朝南的房子好處是什么？
（1）采光好，日照時(shí)間長(zhǎng)，可以節(jié)約資源。
（2）房間溫度適宜，冬暖夏涼。
（3）陽(yáng)氣重，容易產(chǎn)生自豪感。
（4）為市場(chǎng)所看好，最具保值升值潛力，容易出手。
（5）最適合老年人住。
26、選擇不帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的住房有哪些好處？
干凈、整潔，有利于物業(yè)管理，免去下屬商場(chǎng)所帶來(lái)的嘈雜的生活環(huán)境。
27、選擇帶商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的住房又有哪些好處？
（1）生活方便，可就近購(gòu)物。
（2）商業(yè)性濃，增值潛力大。
（3）配套設(shè)施完善，郵局、商場(chǎng)、菜市場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、銀行等生活設(shè)施以一應(yīng)俱全，近在咫尺，生活方便。
（4）環(huán)境優(yōu)美，交通便利，服務(wù)功能完善，管理規(guī)范。
（5）業(yè)主對(duì)公共建筑和物業(yè)管理等分?jǐn)偟馁M(fèi)用低，負(fù)擔(dān)輕。
（6）人氣足，文化活動(dòng)豐富，有助于舒緩人的精神壓力，增進(jìn)人與人之間的溝通理解，讓業(yè)主真正有一份家的歸屬感。
（7）大社區(qū)出租出售方便，更容易保值增值。
29、選擇小社區(qū)的理由是什么？
（1）小社區(qū)居住人口少，不像大社區(qū)那樣嘈雜、人來(lái)人往，生活恬靜、安定。
（2）小社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不多，可以降低房?jī)r(jià)，并有效減少日常費(fèi)用支出。
（3）雖然小社區(qū)內(nèi)配套不足，但由于小社區(qū)多處在繁華、交通便捷地區(qū)，周邊公共配套可以彌補(bǔ)社區(qū)內(nèi)自身配套不足的缺點(diǎn)，生活并不無(wú)方便之處。
30、為什么夠房比租房劃算？
（1）房子是一個(gè)人身份地位的象征，沒(méi)有房子就像居無(wú)定所，有生活漂泊之感。
（2）
有了房子就有了家，沒(méi)有了房子，總感覺(jué)家庭不夠溫馨。（3）現(xiàn)在國(guó)家把房地產(chǎn)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，鼓勵(lì)居民按揭購(gòu)房，支付部分房款后，其余房款可以采取類(lèi)似每月付房租的方式交付，也就是說(shuō)，按揭購(gòu)房與租房最大的區(qū)別就在于期滿(mǎn)后租房者仍沒(méi)有房屋居住，而購(gòu)房者得到一套全產(chǎn)權(quán)房屋。
（4）購(gòu)房還可以作為投資理財(cái)?shù)墓ぞ撸_保你的資產(chǎn)保值增值。
（5）租房一般只能使短期的，不能讓自己隨心所欲地裝修自己的家園，生活居住品質(zhì)大大降低。
31、靠近小區(qū)深處（中心）的房子好在哪里？
（1）越靠近小區(qū)深處，環(huán)境越為安靜，人氣也足，也更加安全。
（2）小區(qū)中心多為業(yè)主生活活動(dòng)中心，配套設(shè)施齊全，環(huán)境更加優(yōu)美。
32、靠近主干道的房子又好在哪里？
（1）交通便捷，出門(mén)更加方便。
（2）周邊生活設(shè)施齊全，醫(yī)院、學(xué)校、商場(chǎng)、交通等配套齊全。
（3）地價(jià)升值快，房屋升值速度快。
33、雙衛(wèi)的房子好在哪里？
（1）方便、衛(wèi)生。
（2）檔次高。
（3）代表著一種生活趨勢(shì)。
34、單衛(wèi)的房子好在哪里？
（1）沒(méi)必要。現(xiàn)在一般都是三口之家，不會(huì)有什么不衛(wèi)生的；通常情況下不會(huì)經(jīng)常有客人串門(mén)的，所以客衛(wèi)一般派不上用場(chǎng)。
（2）省錢(qián)。一個(gè)衛(wèi)生間要4.5萬(wàn)個(gè)平方米，就算5000元/平方米，也要兩萬(wàn)多元，花兩萬(wàn)多元買(mǎi)個(gè)衛(wèi)生間，還不如把這部分錢(qián)用在裝修上。
（3）省事。多個(gè)衛(wèi)生間要多裝修，打掃衛(wèi)生也麻煩，還浪費(fèi)水電，增加支出。
35、沒(méi)有拆遷戶(hù)的房子好在哪里？
（1）拆遷戶(hù)多屬于老居民，素質(zhì)較低。
（2）安置房的建筑質(zhì)量、生活質(zhì)量、樓盤(pán)素質(zhì)一般較差。
（3）沒(méi)有拆遷戶(hù)，開(kāi)發(fā)商就不必為安置拆遷戶(hù)花費(fèi)安置拆遷費(fèi)用，節(jié)約的這部分錢(qián)可以用來(lái)提高施工質(zhì)量，加強(qiáng)配套，戶(hù)型設(shè)計(jì)多樣化，樓盤(pán)也會(huì)上一個(gè)檔次。
36、有拆遷戶(hù)的房子又好在哪里？
有拆遷戶(hù)的項(xiàng)目，一般取得土地的費(fèi)用會(huì)相對(duì)較低，價(jià)錢(qián)也會(huì)比較實(shí)惠；再說(shuō)，現(xiàn)在國(guó)家對(duì)拆遷戶(hù)房子的標(biāo)準(zhǔn)有硬性規(guī)定，質(zhì)量有保證；并且，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房子，安置房與對(duì)外出售的商品房通常有著明顯的區(qū)別。
37、一進(jìn)門(mén)是廳的房子好在哪里？
（1）視野開(kāi)闊，大氣、敞亮，較符合北方人的性格。
（2）有效減少過(guò)道，增加使用面積。
（3）一進(jìn)門(mén)就能看到裝修漂亮的客廳，是有品位、有實(shí)力的表現(xiàn)。
38、有玄關(guān)的房子又好在哪里？
（1）生活私密性強(qiáng)，沿海發(fā)達(dá)城市比較流行。
（2）設(shè)置玄關(guān)其實(shí)并不會(huì)浪費(fèi)空間，它是犧牲一塊小面積換回一塊大的空間，它起到了一個(gè)貫穿作用，形成了一條自然的走道。其實(shí)，一進(jìn)門(mén)直接是廳的房子，門(mén)只能開(kāi)在廳里，同樣要占用空間。
39、購(gòu)買(mǎi)粗裝修的房子有什么好處？
（1）成本低，房?jī)r(jià)也會(huì)較低。
（2）可根據(jù)自己的喜好進(jìn)行裝修，避免二次裝修帶來(lái)不必要的浪費(fèi)，使之適合自己品味，是購(gòu)房居住的最佳選擇。
40、購(gòu)買(mǎi)精裝修的房子又有什么好處？
（1）方便、省事，帶上鋪蓋即可入住。
（2）避免受到自家裝修和別家裝修的困擾。
篇2：置業(yè)顧問(wèn)公司員工培訓(xùn):房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
置業(yè)顧問(wèn)公司員工培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)
一、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，也叫“不動(dòng)產(chǎn)”。
房地產(chǎn)的形態(tài)：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。
房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱(chēng)，地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱(chēng)；
房地產(chǎn)是土地附在土地上不可分割的建筑物，構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)。(構(gòu)筑物是指不能進(jìn)入的建筑，如：煙筒、樹(shù)、路等)
房地產(chǎn)按類(lèi)型分為：1、住宅用(70年)；2、生產(chǎn)用(50年)；3、經(jīng)營(yíng)用(門(mén)頭等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(學(xué)校，博物館等)。
二、房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)性企業(yè)的總稱(chēng)。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的主要內(nèi)容：
1、土地的開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)；
2、房屋的開(kāi)發(fā)和建設(shè)；
3、地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)(包括土地權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等)；
4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)(包括房屋的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押)；
5、房地產(chǎn)中介服務(wù)(包括信息、測(cè)量、律師、經(jīng)紀(jì)、公證等)；
6、房地產(chǎn)物業(yè)管理；
7、房地產(chǎn)金融(包括信息、保險(xiǎn)、金融投資等)。
三、房地產(chǎn)的特性
1、房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動(dòng)，房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動(dòng)、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制；
2、地域差別性：每一個(gè)地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價(jià)值也不相同；
3、房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性；
4、房地產(chǎn)具有保值、增值性，前提是國(guó)家的政局穩(wěn)定，由土地性質(zhì)決定，土地有限、不可再生，但人們對(duì)土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產(chǎn)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，稅收約占國(guó)民生產(chǎn)總值的10%。
※房地產(chǎn)的前景
1、城市化水平走勢(shì)穩(wěn)步提高，形成對(duì)房屋越來(lái)越高的需求。20**年城市人口達(dá)6.1億，每年需新建住宅3.27億㎡；
2、人口流動(dòng)增加形成對(duì)住宅的需求；
3、居民消費(fèi)水平的提高；
4、城市的舊城改造，增加居民對(duì)住宅的要求；
5、深化改革與市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)對(duì)住宅的需求。
政府改革深化內(nèi)需
1、取消福利分房，實(shí)行住宅貨幣化；
2、開(kāi)發(fā)二手房市場(chǎng)；
3、下調(diào)存款利率，吸引大批投資性客戶(hù)；
4、下調(diào)稅費(fèi)，出臺(tái)法律法規(guī)，激勵(lì)住房需求。
五證兩書(shū)
一、《建筑用地規(guī)劃許可證》
建設(shè)單位向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)，該項(xiàng)目位置范圍符合城市規(guī)劃的法律憑證。
二、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。
三、《國(guó)有土地使用證》
經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱(chēng)、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。
四、《建設(shè)工程開(kāi)工證》
建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒(méi)有開(kāi)工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)。
五、《商品房銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證》
市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)性文件
六、“兩書(shū)”
《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》
名詞解釋
一、基本參數(shù)
※復(fù)式：區(qū)別于躍層，受躍層啟發(fā)，經(jīng)濟(jì)型躍層結(jié)構(gòu)(上下不一樣高)；
※錯(cuò)層：戶(hù)內(nèi)樓板面高度不一樣，錯(cuò)開(kāi)出有樓梯連接，但未分成兩層，適合大面積住宅；
※進(jìn)深：一幢建筑物(房子)從前墻皮到后墻皮的距離(長(zhǎng)度)；
※開(kāi)間：住宅的寬度，一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮的長(zhǎng)度(3m~3.9m較舒適)；
※層高：房屋一層的高度，指下層樓板面到上層樓板面的高度(2.9m);
※靜高：一間房屋內(nèi)樓板面與屋頂?shù)母叨?2.7m);
※戶(hù)型：根據(jù)家庭人口組成情況和國(guó)家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶(hù)居室；
※建筑系數(shù)：“建筑占地系數(shù)”的簡(jiǎn)稱(chēng)，指建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地的面積與用地總面積之比，以百分率計(jì)。用以說(shuō)明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿(mǎn)足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶(hù)外活動(dòng)場(chǎng)地。
※三通一平：通常指施工現(xiàn)場(chǎng)達(dá)到：路通、電通、水通，土地平整。
※七通一平：大的開(kāi)發(fā)區(qū)域需要的施工現(xiàn)場(chǎng)要求：路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、熱力通、煤氣通，場(chǎng)地平整。
二、與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念
※房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益處分，并排除他人干涉的全能，是物權(quán)的一種，房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所有的權(quán)利。
※房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。
※房地產(chǎn)權(quán)登記：通常稱(chēng)“產(chǎn)權(quán)登記”(包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記)城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)，在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋所在地產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)申請(qǐng)所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房屋管理機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過(guò)房屋所有權(quán)登記，才能對(duì)各類(lèi)房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。
※共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人，在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對(duì)共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對(duì)全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。
※房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無(wú)使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。
※過(guò)戶(hù)：即更換房屋承租人姓名。
三、與面積有關(guān)的概念
※建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積
※公攤面積：
1、公共門(mén)廳、過(guò)道、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；
2、各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%
※商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣妹娣e
※套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積
※使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。
※使用面積系數(shù)：用百分率表示，等于總套內(nèi)使用面積之和除以總建筑面積。
※輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道、所占凈面積的總和。
※結(jié)構(gòu)建筑面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪(均為投影面積)等所占面積的總和。
※使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓：80%；塔樓75%；寫(xiě)字樓70%；商場(chǎng)65%。使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。
※實(shí)用率：套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。
※商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)使用面積+分?jǐn)偟墓τ媒ㄖ娣e
※套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積
※套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計(jì)入非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積，如壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。
※公攤的公用建筑面積=套內(nèi)面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
※公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積總和
※公用建筑面積=整棟樓的建筑面積–套內(nèi)建筑面積–不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
※容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積(總占地面積)之比。
※建筑覆蓋率：又稱(chēng)“建筑密度”，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。
※綠化率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
※綠地率：指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積(包括綠地面積)與規(guī)劃用地面積之比。
四、與銀行貸款有關(guān)概念
※按揭：是指按揭人將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭，受益人做為還款保證按揭人在換清貸款后，受益人立即將所涉及的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓按揭人，過(guò)程中按揭人享有使用權(quán)。
※按揭所用材料：
1、身份證復(fù)印件；
2、戶(hù)口本復(fù)印件；
3、結(jié)婚證復(fù)印件；
4、學(xué)歷證復(fù)印件；
5、收入證明；
6、購(gòu)房合同復(fù)印件；
7、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
8、三個(gè)月的連續(xù)稅單；
9、固定資產(chǎn)的發(fā)票；
10、借款申請(qǐng)表。
※契稅：指房屋所有權(quán)發(fā)布轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所定契約按房?jī)r(jià)一定比例向新的房屋產(chǎn)權(quán)人所征收的一次性稅費(fèi)。它是針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)的專(zhuān)門(mén)稅種，也是購(gòu)房過(guò)程中購(gòu)房所承受的最大稅額的一次稅費(fèi)，約為房?jī)r(jià)的1.5%
五、與住宅相關(guān)的概念
※公寓式住宅：相對(duì)于獨(dú)門(mén)獨(dú)院別墅，大多數(shù)為高層，每層有若干個(gè)可以單獨(dú)使用的套房，里面一應(yīng)俱全。
※花園式住宅：一般帶有花園、草坪、車(chē)庫(kù)樣式為二、三層，特點(diǎn)：建筑密度低，內(nèi)部居住功能相當(dāng)完備，裝修華麗、富有變化。
※雙拼：連拼，疊拼。
※商住住房(SOHO)：SmallOfficeHomeOffice是住宅觀念的延伸，屬于住宅。但同時(shí)又融入了寫(xiě)字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能發(fā)達(dá)，能使居住的同時(shí)從事商業(yè)活動(dòng)的居住形式。事業(yè)一些小公司，以及依賴(lài)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。
※經(jīng)濟(jì)適用房：具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性。經(jīng)濟(jì)性：是指住房?jī)r(jià)格相對(duì)市場(chǎng)價(jià)格而言即比市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力，適用性指住房的設(shè)計(jì)和建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)使用效果，而不是降低標(biāo)準(zhǔn)。
六、經(jīng)濟(jì)適用房
我國(guó)在1998年房改的同時(shí)就實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房政策。
※經(jīng)濟(jì)適用房享受哪些優(yōu)惠政策
免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征收水電增客費(fèi)等各種稅費(fèi)。建設(shè)用地采取行政劃撥方式供應(yīng)，優(yōu)先給予辦理有關(guān)手續(xù)。另外，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)管理費(fèi)只限于1%~3%，市場(chǎng)利潤(rùn)被限在3%以下。
※經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格構(gòu)成
*住房建設(shè)的征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)；
*審查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；
*住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；
*建設(shè)工程費(fèi)；
以上4項(xiàng)之和為基礎(chǔ)的1%~3%的管理費(fèi)。貸款利息、稅金3%以下利潤(rùn)。商品房除以上8項(xiàng)外，還有行政事業(yè)性收費(fèi)(如小區(qū)營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)，人防建設(shè)費(fèi)等)，土地出讓金其利潤(rùn)不受限制，由市場(chǎng)決定。
※經(jīng)濟(jì)適用房與商品房有什么不同
*獲得土地的方式不同，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，免交土地出讓金；商品房采用出讓方式須交納土地出讓金；
*成本結(jié)構(gòu)不同；
*租售政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房只售不租，商品房不受限制；購(gòu)買(mǎi)條件和對(duì)象不同，經(jīng)濟(jì)適用房享受政府優(yōu)惠，其購(gòu)買(mǎi)對(duì)象是特定的，只供給城鎮(zhèn)中低收入家庭，因而要實(shí)行申請(qǐng)審批制度，商品房購(gòu)買(mǎi)對(duì)象和條件不受限制；
*價(jià)格政策不同，經(jīng)濟(jì)適用房出售實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，不得擅自提價(jià)出售。商品房出售價(jià)格完全由市場(chǎng)決定。
※經(jīng)濟(jì)適用房是什么產(chǎn)權(quán)？與商品房有什么不同？
居民個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人；
房屋的產(chǎn)權(quán)分四部分：使用權(quán)、占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，與商品房相比經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)只在收益權(quán)上與它們不同。商品房上市出售后，收益全部歸個(gè)人所有。
篇3：置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn):房地產(chǎn)基本知識(shí)
置業(yè)顧問(wèn)培訓(xùn)：房地產(chǎn)的基本知識(shí)
（一）房地產(chǎn)名詞
1、房地產(chǎn):主要是指土地建筑和固定在土地上不可分割的部分,由于其位置不可移動(dòng),因而又稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)
2、土地使用權(quán):使用國(guó)有土地所使用的權(quán)利,主要指建筑內(nèi)容,使用年限
3、產(chǎn)證:是房屋竣工驗(yàn)收后,由房管部門(mén)合法擁有房產(chǎn)的最主要證明材料.
4、三通一平:水,電,路(通).場(chǎng)地平整.
5、配套設(shè)施:主要是為方便提供各種設(shè)施.
6、容積率:建筑面積與土地總面積之比.
7、占地面積:小區(qū)所占的所有土地面積,包括走廊,花園,基地線(xiàn)以?xún)?nèi).
8、基地面積:建筑物整體在地面的正投影面積.
9、建筑面積:整個(gè)建筑每一層加起來(lái)的面積總和.
10、容積率:建筑面積與占地面積的一個(gè)比值(限制小區(qū)人口密度比).
11、綠化率:綠化面積在占地面積中所占的百分比
12、得房率(公攤):套內(nèi)使用面積與建筑面積比.
13、日照間距:建筑物與建筑物之間的距離,他要滿(mǎn)足一個(gè)比例的要求.
14、中線(xiàn):指墻中間的一條線(xiàn),到兩個(gè)墻表面的距離都一樣.
15、層高:本層地面至上一層地面的高度,標(biāo)準(zhǔn)層高為2.8米.
16、凈高:本層樓地面與本層頂?shù)母叨?凈高+樓板厚度=層高.17、承重墻:指支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響.
18、非承重墻:指不支撐著上部樓層重量的墻體,只起到把一個(gè)房間和另一個(gè)房間隔開(kāi)的作用,在工程圖上為中空墻體,對(duì)建筑結(jié)構(gòu)沒(méi)什么大的影響.
19、房型:指幾房幾廳幾衛(wèi)幾陽(yáng)臺(tái).
20、動(dòng)線(xiàn):進(jìn)門(mén)后,各個(gè)功能房之間的活動(dòng)距離,動(dòng)靜分開(kāi),干濕分開(kāi),廳與臥室不在一條直線(xiàn)上.
21、預(yù)置板:指預(yù)先按照尺寸統(tǒng)一制作的樓板,到時(shí)候再直接鋪上去,這樣可以使施工速度加快,造價(jià)低,但整體抗震性和抗?jié)B性較差,廚、衛(wèi)一定不能用。
22、現(xiàn)澆板：指在施工現(xiàn)場(chǎng)直接用水泥澆鑄的樓板。
（二）房地產(chǎn)建筑形態(tài)：
低層：1-3F的建筑稱(chēng)為低層建筑。
多層：7F以下的建筑稱(chēng)為多層建筑。
小高層：7-11F的建筑稱(chēng)為小高層。
高層：12-30F的建筑稱(chēng)為超高層。
超高層：30F以上的建筑稱(chēng)為超高層。
板樓：有稱(chēng)排樓，即由多個(gè)雙拼組成，座向統(tǒng)一，并排興建而成建筑群體者。多為多層。
雙拼：即每單元層中有兩戶(hù)住宅，又稱(chēng)一梯兩戶(hù)。
三拼：即每單元層中有三戶(hù)住宅，有成一體三戶(hù)。
獨(dú)棟別墅：既獨(dú)立一棟存在的別墅。
雙拼別墅：兩棟連在一起的別墅。連棟別墅：多棟連在一起的別墅。
越層：又稱(chēng)樓中樓，既室內(nèi)有樓梯，一屋可為幾層，稱(chēng)為越層。
店面：又稱(chēng)門(mén)市房，用作商業(yè)，多為一樓，沿街。
經(jīng)濟(jì)適用房：價(jià)位較低，適用于大多數(shù)消費(fèi)的商品房，稱(chēng)之為經(jīng)濟(jì)使用。
商品房：作為商品，以產(chǎn)權(quán)出售的房屋，通稱(chēng)為商品房。
（三）房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)材質(zhì)：
磚混結(jié)構(gòu)
框架結(jié)構(gòu)
鋼架結(jié)構(gòu)
（四）何為五證二書(shū)：
建筑土地使用許可證
建筑工程許可證
建筑用地規(guī)劃許可證
建筑工程施工許可證
商品房銷(xiāo)售許可證
商品房使用說(shuō)明書(shū)
商品房質(zhì)量說(shuō)明書(shū)
（五）何謂物業(yè)管理：
對(duì)社區(qū)安防、綠化、內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行、房屋結(jié)構(gòu)，進(jìn)行維修，養(yǎng)護(hù)的管理，稱(chēng)為物業(yè)管理。
（六）何謂智能化：
管理建筑物的軟件體設(shè)施，稱(chēng)之為智能化。
（七）住宅基礎(chǔ)配置：
1、水：一次供水，即自來(lái)水公司的統(tǒng)一正常供水；二次供水，即除正常供水渠道外，另設(shè)一獨(dú)立蓄水裝置，以供使用。
2、排水：排水管路，包括廚房、廁所的排水管道及統(tǒng)一的排水裝置。
3、通風(fēng)管：多設(shè)在廚房或廁所。
4、電信設(shè)施：電話(huà)、電視。
7、供電：220V和380V。