商品房銷售培訓(xùn)113-115
113忽視《預(yù)售合同》附件，可能會(huì)惹出糾紛
1998年初，某市發(fā)生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發(fā)展商與預(yù)購(gòu)人在《預(yù)售合同》附件“建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預(yù)購(gòu)人入室裝修發(fā)現(xiàn)房屋凈高僅有2.5米，遂提出退房。另一起爭(zhēng)議同樣是因該附件產(chǎn)生。雙方簽約時(shí)，發(fā)展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結(jié)構(gòu)”的《預(yù)售合同》的附頁(yè)照樣貼在了二期房系為“混合結(jié)構(gòu)”的《預(yù)售合同》附件上。交房時(shí)惹出糾紛。
從上述情況看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不重視商品房交易時(shí)合同尤其是附件的簽署，是產(chǎn)生這類糾紛的根源。附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義，往往會(huì)被忽視。
上述兩起爭(zhēng)議應(yīng)該說(shuō)是可以避免的。比如，所謂“樓層高度”，它不是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母拍睢０l(fā)展商在簽約前就應(yīng)注意，要么按建筑規(guī)范明確是“凈高”還是“層高”，要么注寫為“符合政府主管部門規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)”。另一起承重結(jié)構(gòu)爭(zhēng)議中，根據(jù)許多間接書面材料綜合分析，預(yù)購(gòu)人在簽署《預(yù)售合同》后半個(gè)月內(nèi)，曾因欲調(diào)整屋內(nèi)布局，在查閱和了解施工平面圖并請(qǐng)專家自制改動(dòng)承重墻體的圖紙時(shí)，就已經(jīng)明知建造中房屋是混合結(jié)構(gòu)，而不是框架結(jié)構(gòu)；也確實(shí)是售樓小姐隨意地、不經(jīng)心地誤將一期商品房合同附件照樣搬于二期非框架商品房的《預(yù)售合同》，而于合同簽訂八個(gè)月后，因其他原因引起要求退房的糾紛。
可見(jiàn)，正確約定《預(yù)售合同》附件的內(nèi)容同樣不可忽視，發(fā)展商在附件中所作的任何說(shuō)明，包括建筑結(jié)構(gòu)、電梯、通訊系統(tǒng)、停車場(chǎng)、綠化率、公共設(shè)施等情況的約定，均將構(gòu)成發(fā)展商對(duì)客戶所作的承諾，成為約束雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容之一。
114房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備哪些條款？
所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或其它合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，按《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人為明確雙方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中各自的權(quán)利和義務(wù)而達(dá)成的書面一致意見(jiàn)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主體須是房產(chǎn)所有人；客體是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交付給受讓方，并將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)經(jīng)以合法形式轉(zhuǎn)給受讓方，受讓方的主要義務(wù)是接受房地產(chǎn)并向轉(zhuǎn)讓方付有關(guān)費(fèi)用。 在日常實(shí)踐中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)具備下列條款： 1、雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。如果訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人是公民，則應(yīng)寫明姓名，如果是單位，則應(yīng)寫單位的全稱。但同時(shí)注意，單位應(yīng)當(dāng)是能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，有時(shí)為了聯(lián)系上方便，寫明地址、郵編、電話號(hào)碼等。 2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱及編號(hào)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓人對(duì)其擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)擁有一定權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的權(quán)屬證書，如國(guó)有土地使用證、產(chǎn)權(quán)證等。為了避免將來(lái)產(chǎn)生糾紛和記錄房地產(chǎn)權(quán)屬的現(xiàn)狀，就應(yīng)當(dāng)在合同中標(biāo)明權(quán)屬證書的名稱及編號(hào)。 3、房地產(chǎn)的坐落位置、面積、四至界限。合同中應(yīng)具體標(biāo)明房地產(chǎn)的位置，同時(shí)還就標(biāo)明面積的大小及四至界限，標(biāo)得越細(xì)越好，以免糾紛發(fā)生。 4、土地使用權(quán)的取得方式、時(shí)間及年限。在合同中，應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)的取得方式，是通過(guò)出讓而取得還是通過(guò)劃撥而取得的，什么時(shí)候取得的，政府準(zhǔn)允使用年限為多長(zhǎng)等。 5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。我國(guó)對(duì)于土地或房屋采用的是規(guī)劃許可使用制度。一塊土地，政府在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，便對(duì)其用途作了規(guī)定，使用者不得隨意變更。因此為了避免糾紛的發(fā)生，在轉(zhuǎn)讓合同中要明確規(guī)定房地產(chǎn)的用途。 6、成交價(jià)格及支付方式。這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的核心條款。成交價(jià)格就是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格，一般采用大寫的方式，并應(yīng)明確是以現(xiàn)金支付還是以支票支付；是一次性支付還是分期支付，支付的時(shí)間等等。 7、房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間及過(guò)戶時(shí)間。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中，應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓方何時(shí)將房地產(chǎn)交付受讓方。由于房地產(chǎn)是以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶形式來(lái)體現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以在合同中應(yīng)約定雙方辦理權(quán)屬過(guò)戶的時(shí)間。 8、雙方的權(quán)利和義務(wù)。如轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)是交付房地產(chǎn)，而受讓方的主要義務(wù)是支付有關(guān)費(fèi)用等。 9、違約責(zé)任。合同中應(yīng)寫明如果一方不履行合同，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任，如支付違約金、賠償損失、中止、解除合同等。約定違約金的應(yīng)寫明違約金的具體數(shù)額或計(jì)算方式。 10、雙方約定的其他事宜。
115如何辦理房屋買賣合同公證？
最近買了一套房，為了保證合同的合法性，想做一個(gè)合同的公證，請(qǐng)問(wèn)應(yīng)如何辦理？
新浪房產(chǎn)頻道答：申辦房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料：
1、申請(qǐng)人的居民身份證件及復(fù)印件；委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交身份證件和授
權(quán)委托書；
2、賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件；
3、出賣共有房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見(jiàn)；
4、房屋買賣合同文本；當(dāng)事人可以請(qǐng)公證機(jī)關(guān)代為草擬；
5、單位購(gòu)買私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件；
6、公證機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料，如房屋藍(lán)圖、房屋管理部門對(duì)房屋的估價(jià)報(bào)告等；
房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(1)當(dāng)事人的基本情況；
(2)房屋的坐落、種類、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積、附屬設(shè)備等；
(3)房屋價(jià)款數(shù)額、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等，有國(guó)家統(tǒng)一價(jià)格的，應(yīng)執(zhí)行國(guó)家法定價(jià)格，沒(méi)有統(tǒng)一價(jià)格的，由買賣雙方參照評(píng)估價(jià)格自行議定；
(4)付款的時(shí)間方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、登記及其他手續(xù)的有關(guān)規(guī)定；
(7)違約責(zé)任；
(8)其他當(dāng)事人約定的事宜，如合同生效的條件，對(duì)不可抗拒事件處理等；
(9)合同的簽訂日期、地點(diǎn)、簽字人等。
篇2：關(guān)于北京市建委規(guī)范本市商品房銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員管理的通知(2007)
各區(qū)縣建委(房管局)、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu):
為了規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序,我市加強(qiáng)了商品房銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員的管理。目前,商品房預(yù)銷售中銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員的違規(guī)行為大大減少。為進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員管理,現(xiàn)將有關(guān)要求通知如下:
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí),應(yīng)在預(yù)售方案中提供本預(yù)售項(xiàng)目《銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況表》(加蓋企業(yè)公章)。初始登記后進(jìn)行現(xiàn)房銷售前,也應(yīng)提供上述材料。
《銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員情況表》可通過(guò)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)(bjfdc.gov.cn)“銷售機(jī)構(gòu)和人員管理”欄目中下載。
二、北京市建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市建委)不再組織商品房銷售人員的專業(yè)考核。銷售人員應(yīng)在項(xiàng)目銷售(含預(yù)售和現(xiàn)售)前持本人照片,身份證復(fù)印件及《商品房銷售員胸牌申請(qǐng)表》(加蓋單位公章)至北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱中介協(xié)會(huì))領(lǐng)取胸牌。已注冊(cè)并領(lǐng)取胸牌的銷售人員可不再重復(fù)申請(qǐng)。
申請(qǐng)領(lǐng)取胸牌由銷售機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理,辦理程序見(jiàn)附件。
三、各銷售項(xiàng)目銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員的相關(guān)信息,在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)項(xiàng)目信息中進(jìn)行公示。同時(shí)該項(xiàng)目的售樓處應(yīng)公示銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員姓名、胸牌號(hào)碼等基本情況www.dewk.cn。銷售人員接待購(gòu)房客戶時(shí)應(yīng)掛胸牌服務(wù)。預(yù)售或現(xiàn)房合同網(wǎng)上簽約時(shí),應(yīng)當(dāng)注明該房屋銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員胸牌號(hào)碼。
四、各項(xiàng)目銷售機(jī)構(gòu)或銷售人員的情況發(fā)生變更的,應(yīng)及時(shí)到中介協(xié)會(huì)辦理信息變更手續(xù)。
五、中介協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的教育、培訓(xùn),不斷提高行業(yè)素質(zhì)。中介協(xié)會(huì)在發(fā)放銷售人員胸牌時(shí),可提供銷售人員培訓(xùn)材料。各有關(guān)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)按培訓(xùn)材料的內(nèi)容,加強(qiáng)本機(jī)構(gòu)銷售人員政策學(xué)習(xí)和業(yè)務(wù)培訓(xùn),并就培訓(xùn)情況做出記錄。
六、銷售機(jī)構(gòu)和銷售人員存在以下違規(guī)行為并經(jīng)房地產(chǎn)管理部門查實(shí)的,在網(wǎng)上公示其違規(guī)行為,按規(guī)定進(jìn)行處理并通報(bào)工商部門。
(一)銷售機(jī)構(gòu)未通過(guò)營(yíng)業(yè)執(zhí)照年檢、資質(zhì)備案或行業(yè)專項(xiàng)檢查的;
(二)銷售人員未按規(guī)定領(lǐng)取胸牌、參加培訓(xùn)的;
(三)銷售人員將胸牌轉(zhuǎn)借他人,準(zhǔn)許他人以自己的名義從事商品房銷售業(yè)務(wù)的;
(四)銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員進(jìn)行不符合項(xiàng)目實(shí)際的虛假宣傳的;
(五)銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員有商品房交易市場(chǎng)相關(guān)管理規(guī)定的違法違規(guī)行為及其他法律法規(guī)所禁止的行為的。
七、《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房銷售機(jī)構(gòu)及銷售人員管理的通知》(京建交〔20**〕312號(hào))同時(shí)廢止。
附件:銷售人員胸牌領(lǐng)取程序
二○○七年十二月二十日
篇3：營(yíng)銷部商品房轉(zhuǎn)讓、更名受理程序
一、簽定《認(rèn)購(gòu)書》之后，《商品房買賣合同》以前：
1、新、舊業(yè)主帶齊辦理該樓宇轉(zhuǎn)讓、更名的相關(guān)資料。(認(rèn)購(gòu)書、所有收據(jù))
2、舊業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司簽定《房地產(chǎn)終止協(xié)議》及變更證明，并交付2000元的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。
3、新業(yè)主簽定新的《認(rèn)購(gòu)書》。
4、開(kāi)發(fā)公司將舊業(yè)主所有的收據(jù)、發(fā)票收回沖單，以新業(yè)主的姓名重新開(kāi)具收據(jù)、發(fā)票。
5、部門經(jīng)理審核。
二、簽定《商品房買賣合同》之后，《個(gè)人購(gòu)房貸款合同》以前：
1、新、舊業(yè)主帶齊辦理該樓宇轉(zhuǎn)讓、更名的相關(guān)資料。(認(rèn)購(gòu)書、買賣合同、所有收據(jù)、發(fā)票、付清物業(yè)管理費(fèi)證明)
2、舊業(yè)主、新業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司三方簽定《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及變更證明并交付3000元的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。
3、簽署新《認(rèn)購(gòu)書》、《商品房買賣合同》前，業(yè)主須繳清該樓宇面積的多退少補(bǔ)款額及繳納辦理房產(chǎn)證所需費(fèi)用(即契稅)，及繳納重新辦理圖紙所需費(fèi)用。
4、新業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司簽定新的《認(rèn)購(gòu)書》及《商品房買賣合同》并交納所需費(fèi)用。
5、**一期至四期樓宇簽署新合同時(shí)，該樓宇的面積不再進(jìn)行多退少補(bǔ)，一律以按套銷售為標(biāo)準(zhǔn)。
6、服務(wù)公司向業(yè)主代收3元/M2的交易手續(xù)費(fèi)。(該項(xiàng)費(fèi)用房地產(chǎn)交易所收取,我司不開(kāi)具收據(jù))
7、開(kāi)發(fā)公司將舊業(yè)主所有的收據(jù)、發(fā)票收回沖單，以新業(yè)主的姓名重新開(kāi)具收據(jù)、發(fā)票。
8、部門經(jīng)理審核。
三、簽定《商品房買賣合同》及《個(gè)人購(gòu)房貸款合同》之后：
1、新、舊業(yè)主帶齊辦理該樓宇轉(zhuǎn)讓、更名的相關(guān)資料。(認(rèn)購(gòu)書、買賣合同、所有收據(jù)、發(fā)票、付清物業(yè)管理費(fèi)證明、銀行供樓余額證明)
2、舊業(yè)主、新業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司三方簽定《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及變更證明并交付4000元的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)。
3、簽署新《認(rèn)購(gòu)書》、《商品房買賣合同》前，業(yè)主須繳清該樓宇面積的多退少補(bǔ)款額及繳納辦理房產(chǎn)證所需費(fèi)用(即契稅)，及繳納重新辦理圖紙所需費(fèi)用。
4、新業(yè)主與開(kāi)發(fā)公司簽定新的《認(rèn)購(gòu)書》及《商品房買賣合同》并交納所需費(fèi)用。
5、**一期至四期樓宇簽署新合同時(shí)，該樓宇的面積不再進(jìn)行多退少補(bǔ)，一律以按套銷售為標(biāo)準(zhǔn)。
6、服務(wù)公司向業(yè)主代收3元/M2的交易手續(xù)費(fèi)。(該項(xiàng)費(fèi)用房地產(chǎn)交易所收取，我司不開(kāi)具收據(jù))
7、開(kāi)發(fā)公司將舊業(yè)主所有的收據(jù)、發(fā)票收回沖單，以新業(yè)主的姓名重新開(kāi)具收據(jù)、發(fā)票。
8、在律師的見(jiàn)證下，新業(yè)主、舊業(yè)主、開(kāi)發(fā)公司與銀行簽定《個(gè)人購(gòu)房貸款合同》并交納所需費(fèi)用。
9、部門經(jīng)理審核。
注：以上各項(xiàng)若委托我司尋求新業(yè)主的，需收取總樓價(jià)的1.5%的中介費(fèi)。
二00四年六月六日