商品房銷售培訓問題64-69
64住宅樓上架設廣告牌，居民是否應該受益？
在北京我們經(jīng)常能發(fā)現(xiàn)，許多居民樓上都架設了廣告牌，那么，作為業(yè)主的小區(qū)居民，這些廣告收益是否與他們有直接關系。
對于這個問題，由于按“套”或“單元”、“單位”購買房產(chǎn)的客戶，在其購房價款中實際上都已包含公共建筑的分攤價款，所以，購房客戶應是公共建筑的按份共有人。
樓房的屋頂雖然是頂樓用戶的房間天花板，直接為頂樓用戶起到隔熱、擋風、保溫、承載雨雪等作用。但我認為，頂板并非頂樓用戶的專有財產(chǎn)，它實際上是在為整個樓宇的用戶服務。所以，一座樓宇的頂板是樓宇的公共建筑部分，由大廈的各個產(chǎn)權(quán)人共有。
因此，在樓頂上搭建廣告牌，或在一些建筑的外墻墻體上涂刷廣告語，這樣的行為，都是對樓頂、毗鄰墻體等公共建筑的使用。而允許他人使用這樣的公共建筑并得到報酬，實際上是公共建筑產(chǎn)生的收益。
依據(jù)民法學理論，所有權(quán)有四項權(quán)能，即占有、使用、收益、處分。這四項權(quán)能只能由所有權(quán)人行使或由所有權(quán)人授權(quán)他人行使。如果非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人的事先許可或事后追認而擅自行使占有、使用、收益、處分等權(quán)能，就構(gòu)成了對所有權(quán)人的侵害。相應的，在共有的情形下，應由共有人共同行使上述四項權(quán)能，部分共有人在未得到其他共有人的同意或追認、非共有人在未得到共有人的同意或追認的情況下擅自行使上述四項全能的，就構(gòu)成了對共有人共有權(quán)的侵害。
在通常的情況下，開發(fā)商尚未將所有的樓房賣出，則小區(qū)居民與這棟大廈的開發(fā)商、其他購房客戶均為這棟樓宇公共建筑部分的按份共有人，對樓頂?shù)裙步ㄖ碛泄灿袡?quán)，行使占有、使用收益、處分等權(quán)能。
雖然，各方由于所占的共有權(quán)份額不同，權(quán)利大小不同，但作為按份共有人，彼此間是平等的民事主體。各方的共有權(quán)均應得到尊重與維護。開發(fā)商想在樓頂上搭建廣告牌獲得收益，不是不可以，但應該向其他共有人——已購房客戶通報情況，征得所有共有人的同意。如果此事難以協(xié)商一致，應當按照各自擁有的共有權(quán)份額進行表決，一般按照擁有共有權(quán)份額一半以上的共有人的意見辦理，但不得損害其他共有人的權(quán)益。廣告牌的使用費屬于共有物產(chǎn)生的收益，應當屬于全體共有人所有，或是分配給全體共有人，或是用于為共有人服務的公益事業(yè)，任何共有人也不能單獨占有，非共有人更不能占有。
這個案例中，開發(fā)商如果沒有就廣告牌一事與其他共有人商議，取得的使用費自己占有，這是不對的。而大廈的物業(yè)管理公司不是共有人，卻也獲得使用費收入，更是沒有法律依據(jù)，已經(jīng)分割了其他共人的合法權(quán)益。
65公共區(qū)域的照明費如何分攤？
住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(計價費[1996]266號)的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分攤。目前，我市物業(yè)管理企業(yè)大多采取上述原則解決樓內(nèi)公共照明電費問題。
66物業(yè)管理公司有權(quán)罰款嗎？
從法律角度來講，罰款就是一種行政處罰行為，而不存在所謂“行政處罰罰款”與“經(jīng)濟處罰罰款”之分。除行政處罰之外，所有的相似情形都不能再稱之為“罰款”。既然罰款是一種行政處罰行為，那么設定和實施罰款行為就必須以《中華人民共和國行政處罰法》為法律依據(jù)，不能違反法律的規(guī)定。《行政處罰法》第十五條規(guī)定：“行政處罰由具有行政處罰權(quán)的行政機關在法定的職權(quán)范圍內(nèi)實施”，而物業(yè)管理公司只是一個企業(yè)法人或非法人組織，不是行政機關，所以無權(quán)實施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為，這種行為是違反《行政處罰法》之規(guī)定的。
其一，很多物業(yè)管理企業(yè)的心態(tài)和指導原則不對，沒有把自己當作提供服務者而當作了管理者，所以在工作中就有很多與其職能不符的做法，隨意罰款就是其中之一。消除其對職能、權(quán)利的錯誤理解，將對其正確定位自己、理順關系、提高服務質(zhì)量，都有一定的意義。其二，一些裝修人員在施工區(qū)域吸煙以及搬家公司損壞了電梯都可能被罰款，這些行為只是違反安全規(guī)定的行為或民事?lián)p害行為，物業(yè)管理公司可以制止，也可以要求他們支付違約金或賠償金，但不能罰款。違約金或賠償金以實際損失和違約責任為準。
綜上所述，物業(yè)管理公司確實無權(quán)實施罰款等行政處罰行為。即使對業(yè)主的違約行為，物業(yè)管理公司只能使用違約金和賠償金進行管理。
67物業(yè)管理公司有權(quán)以業(yè)主不交物業(yè)管理費而停水電嗎？
某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立，具有相應的物業(yè)管理資質(zhì)，系獨立核算、自負盈虧的企業(yè)法人。
某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶系分期付款購房，但其入住后卻遲遲未將剩余房款付清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。
該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活，導致該住戶的強烈不滿。
分析這個案例，在房屋買賣法律關系中，買家承擔支付房價款的義務，享有取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。而在物業(yè)管理法律關系中，業(yè)主承擔支付物業(yè)管理費的義務，享有接受物業(yè)管理企業(yè)服務的權(quán)利。在任何一個法律關系中，責、權(quán)、利均應一致。履行了相關合同義務，就應該享有相應的權(quán)利，反之，則應按照合同的約定承擔相應的責任，這就是責權(quán)利一致?？墒莾煞N法律關系混淆就不行，不能說沒有履行這個法律關系中的義務就不能享有另外一個法律關系中的權(quán)利，這樣做就會導致責權(quán)利不一致。
上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關系以及物業(yè)管理關系的主體。他未按期交納購房款，說明他沒有履行房屋買賣關系中按時付款的義務，那么他就應該承擔相應的民事責任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承擔違約金、利息等責任甚至可以要求解除合同等?？梢噪p方談，
但如果該住戶已經(jīng)按照物業(yè)管理合同的規(guī)定交納了物業(yè)管理費等，這就意味著他在物業(yè)管理法律關系中已經(jīng)履行了自己的義務，那么他就應該得到完善的物業(yè)管理服務，包括水、電、氣、暖等設施設備的良好使用等。物業(yè)管理公司應該保證其權(quán)利的實現(xiàn)，而其他人(包括開發(fā)商)則不能對這種權(quán)益進行侵害。
現(xiàn)在開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、電的方式使住戶按時交款，其實質(zhì)就是：由于住戶未履行房屋買賣關系中的義務而不能享有物業(yè)管理法律關系中的權(quán)利。這顯然是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。
而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、電，則違背了其法定職責與義務，更是不對的。假設該住戶欠交物業(yè)管理費或欠交水電費，物業(yè)管理公司在這時候可以按照物業(yè)管理協(xié)議的內(nèi)容停止水、電等的供應。但即便是這個時候，也是物業(yè)管理公司依據(jù)合同及法律行事，而不是聽命于開發(fā)商的調(diào)遣。
68物業(yè)公司是否有權(quán)以業(yè)主拒簽《物業(yè)公約》為由扣押房屋鑰匙？
北京的絕大多數(shù)樓盤在交房的時候都有這樣的情景：業(yè)主去辦理入住手續(xù)的時候，被告知要找物業(yè)管理公司辦理。物業(yè)管理公司讓業(yè)主填表、簽訂物業(yè)管理公約、交費、給鑰匙等等。順利辦下來倒也無事，但有時就可能出現(xiàn)問題。
有些物業(yè)管理公司要求業(yè)主一次性交齊一年或更長時間的物業(yè)管理費，引起業(yè)主不滿而拒絕交費；有些業(yè)主認為物業(yè)管理公約含有不公平、不合理的內(nèi)容則拒絕簽約；有些業(yè)主
則是由于其他問題與物業(yè)管理公司發(fā)生矛盾或爭執(zhí)。在這種情況下，有些物業(yè)管理公司就會采取不給鑰匙的做法。
這種做法的欠妥之處在于，業(yè)主購買房屋，就與房屋的開發(fā)商之間形成了一種房屋買賣關系，房屋買賣合同就是他們之間這種法律關系的反映。在這一法律關系中，業(yè)主與物業(yè)管理公司雙方各有多種權(quán)利、義務，但是對于開發(fā)商而言，最根本的權(quán)利是收取業(yè)主的購房款項，最根本的義務是向業(yè)主交付房屋。
業(yè)主已經(jīng)按照房屋買賣合同的約定，向開發(fā)商付了全部的購房款，開發(fā)商就應該履行其向業(yè)主交付房屋的義務。什么是交付房屋，就是給業(yè)主辦理入住手續(xù)，給業(yè)主鑰匙，使得業(yè)主能夠占有、使用該房屋，這樣才是履行了開發(fā)商的義務。
既然是合同義務，開發(fā)商就應該按照我國《合同法》的約定來履行之。我國《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”。這里面最少有兩個意思，一是當事人應該自己履行，二是當事人應該全面履行。
先說“自己履行”，房屋買賣合同是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的，購房款也是交給了開發(fā)商，那么開發(fā)商就應該自己交付房屋，不能讓物業(yè)管理或其他機構(gòu)來履行交付房屋的義務。如果確實有困難，可以讓其他機構(gòu)代理辦理入住手續(xù)，那么，作為代理人的其他機構(gòu)不能以自己的名義出現(xiàn)，而只能以開發(fā)商的名義交付房屋。再說全面履行，只要業(yè)主沒有違約情形，開發(fā)商就應該向業(yè)主交付房屋，不能增加業(yè)主的責任與義務，而物業(yè)管理公司作為代理交付房屋的機構(gòu)，只是替開發(fā)商完成交房事務，不能在此過程中加入自己的權(quán)利內(nèi)容，增加業(yè)主的責任義務。
現(xiàn)在我們可以發(fā)現(xiàn)問題了，從法律角度上講，房屋買賣關系與物業(yè)管理法律關系是兩種獨立的法律關系，不應該互相混淆。不管業(yè)主與物業(yè)管理公司之間如何，都是物業(yè)管理法律關系的內(nèi)容，與房屋買賣法律關系無關。作為房屋買賣關系當事人的開發(fā)商，必須向業(yè)主交付房屋，而不能把物業(yè)管理法律關系中的內(nèi)容再強加到房屋買賣關系中來。如果開發(fā)商以業(yè)主完成物業(yè)管理法律關系中的義務作為交付房屋的條件，這就是變相增加業(yè)主的合同義務與責任，是不符合《合同法》等法律的規(guī)定的。廣大的業(yè)主之所以不滿，往往就在于此。
總的說來，無論是開發(fā)商也好，物業(yè)管理公司也好，都不能因為業(yè)主沒有簽訂物業(yè)管理公約、對物業(yè)管理費有意見而拒絕給業(yè)主辦理入住手續(xù)、不給業(yè)主鑰匙等，這種行為構(gòu)成開發(fā)商對業(yè)主的違約，也是對業(yè)主權(quán)益的侵害。
69物業(yè)公司是否有權(quán)收取裝修管理費？裝修管理費該不該收？
現(xiàn)在，當住戶、租戶進行裝修時，幾乎全部的物業(yè)管理機構(gòu)都要收取一些費用。這些費用總體看來，分為兩種類型，一是可以退還的，二是不退還的。要退還的部分，主要是裝修押金，而不退的費用部分，則往往被稱為裝修管理費。
上述兩種費用往往都沒有一個數(shù)額標準的，不同的小區(qū)、不同的物業(yè)管理公司標準差別不小，就是同一個小區(qū)、同樣的物業(yè)管理機構(gòu)，情況也有很大不同。
這主要是因為，國家對于裝修管理費等并沒有一個明確的規(guī)定，所以各家物業(yè)管理機構(gòu)就根據(jù)自己的情況來制定標準，互相之間差別就很大，隨意性也比較大。正是因為這樣，很多的業(yè)主有意見，不少人認為，既然國家沒有規(guī)定，物業(yè)管理公司就不能收這錢。還有些人認為，這些費用隨意性大，所以對這錢的使用、效用等情況表示不信任。每個小區(qū)恐怕都能見到業(yè)主與物業(yè)管理公司之間，因為這些問題而發(fā)生爭吵。
我們分析這些問題，需要結(jié)合實際生活。首先，對于裝修隊伍的押金，還是應該收取的。實際生活中，確實有不少的裝修工人在進行裝修時，不考慮他人生活的方便、安全，也不顧及對建筑物、設施設備的保護，野蠻施工，隨意拋擲垃圾，在不恰當?shù)臅r間、地點進行施工等等，引起了其他業(yè)主的極大不滿。
事先，由裝修公司、裝修隊伍向物業(yè)管理機構(gòu)提供一筆裝修押金，如果在裝修過程中出現(xiàn)損壞物業(yè)、破壞物業(yè)設施設備等、給其他人造成生命、健康、財產(chǎn)方面的損失等情形時，從這筆押金中支付。如果裝修過程一切平安，沒有出現(xiàn)上述情形，物業(yè)管理機構(gòu)將把收取的押金奉還。應該說，這是一個比較好的監(jiān)督、控制、補救的好辦法。
麻煩的是不退還的裝修管理費部分，物業(yè)管理公司普遍認為，裝修時，他們要對裝修工人、裝修材料、裝修行為進行管理、監(jiān)督，而這些工作當然會有人力、物力開支。這些工作應當是正常的物業(yè)管理工作以外的增加量，所以這些開支不能在物業(yè)管理費中列支，而要額外單獨收取。
這筆錢到底該不
物業(yè)管理公司的本職工作就是管理物業(yè)，業(yè)主支付物業(yè)管理費并不是要求物業(yè)管理公司成為自己家庭私用仆人，裝修如果只是在業(yè)主屋里與世隔絕地進行，也沒有進行管理的必要。物業(yè)管理公司是為全體業(yè)主服務的，所以他們一般并不管裝修工作是否經(jīng)濟實惠、是否漂亮美觀、是否合乎業(yè)主自己的要求等等，只有當裝修行為可能會對整個物業(yè)、相鄰部位、其他業(yè)主造成損失，才需要物業(yè)管理公司進行管理。恐怕任何物業(yè)管理公司都不會聲稱自己只管不進行裝修的物業(yè)，對裝修工作的管理應該是物業(yè)管理公司工作的一部分。
況且，收益與責任是相對應的，物業(yè)管理公司如果收取了裝修管理費，如果裝修工作出現(xiàn)對物業(yè)的損壞，那么物業(yè)管理公司是否承擔管理不善的責任呢？實踐中大都是只收錢不負責，除了問題推到裝修公司、工人身上，還要扣他們的押金，這是非常矛盾了，也很不合理。也有些物業(yè)管理公司稱：裝修時候，必然有很多工人，也就必然增加工作量，所以要另外收錢，按照這樣的理論，很難說服業(yè)主。
所以裝修押金就基本上解決問題了，不應該收取什么管理費。其實大多數(shù)的業(yè)主也都意識到，物業(yè)管理機構(gòu)對于房屋裝修等活動加以管理是很有必要的。問題是，管理是不是就等于收錢。上述情形的出現(xiàn)，反映出很多物業(yè)管理公司還是沒有把自己置于與業(yè)主平等的民事主體地位，習慣于用各種強制性、武斷的規(guī)定來解決新問題，但是這樣實際上是不可能解決問題的。
篇2：商品房銷售培訓問題之113-115
商品房銷售培訓113-115
113忽視《預售合同》附件，可能會惹出糾紛
1998年初，某市發(fā)生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發(fā)展商與預購人在《預售合同》附件“建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設備標準”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預購人入室裝修發(fā)現(xiàn)房屋凈高僅有2.5米，遂提出退房。另一起爭議同樣是因該附件產(chǎn)生。雙方簽約時，發(fā)展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結(jié)構(gòu)”的《預售合同》的附頁照樣貼在了二期房系為“混合結(jié)構(gòu)”的《預售合同》附件上。交房時惹出糾紛。
從上述情況看，業(yè)內(nèi)人士認為，不重視商品房交易時合同尤其是附件的簽署，是產(chǎn)生這類糾紛的根源。附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義，往往會被忽視。
上述兩起爭議應該說是可以避免的。比如，所謂“樓層高度”，它不是一個嚴謹?shù)母拍?。發(fā)展商在簽約前就應注意，要么按建筑規(guī)范明確是“凈高”還是“層高”，要么注寫為“符合政府主管部門規(guī)定之標準”。另一起承重結(jié)構(gòu)爭議中，根據(jù)許多間接書面材料綜合分析，預購人在簽署《預售合同》后半個月內(nèi)，曾因欲調(diào)整屋內(nèi)布局，在查閱和了解施工平面圖并請專家自制改動承重墻體的圖紙時，就已經(jīng)明知建造中房屋是混合結(jié)構(gòu)，而不是框架結(jié)構(gòu)；也確實是售樓小姐隨意地、不經(jīng)心地誤將一期商品房合同附件照樣搬于二期非框架商品房的《預售合同》，而于合同簽訂八個月后，因其他原因引起要求退房的糾紛。
可見，正確約定《預售合同》附件的內(nèi)容同樣不可忽視，發(fā)展商在附件中所作的任何說明，包括建筑結(jié)構(gòu)、電梯、通訊系統(tǒng)、停車場、綠化率、公共設施等情況的約定，均將構(gòu)成發(fā)展商對客戶所作的承諾，成為約束雙方權(quán)利義務的內(nèi)容之一。
114房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應具備哪些條款？
所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其它合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，按《房地產(chǎn)管理法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人為明確雙方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中各自的權(quán)利和義務而達成的書面一致意見。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主體須是房產(chǎn)所有人；客體是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交付給受讓方，并將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)經(jīng)以合法形式轉(zhuǎn)給受讓方，受讓方的主要義務是接受房地產(chǎn)并向轉(zhuǎn)讓方付有關費用。 在日常實踐中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中應具備下列條款： 1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。如果訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的當事人是公民，則應寫明姓名，如果是單位，則應寫單位的全稱。但同時注意，單位應當是能獨立承擔民事責任的法人，有時為了聯(lián)系上方便，寫明地址、郵編、電話號碼等。 2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱及編號。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對其擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應擁有一定權(quán)利，也應當有相應的權(quán)屬證書，如國有土地使用證、產(chǎn)權(quán)證等。為了避免將來產(chǎn)生糾紛和記錄房地產(chǎn)權(quán)屬的現(xiàn)狀，就應當在合同中標明權(quán)屬證書的名稱及編號。 3、房地產(chǎn)的坐落位置、面積、四至界限。合同中應具體標明房地產(chǎn)的位置，同時還就標明面積的大小及四至界限，標得越細越好，以免糾紛發(fā)生。 4、土地使用權(quán)的取得方式、時間及年限。在合同中，應明確轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)的取得方式，是通過出讓而取得還是通過劃撥而取得的，什么時候取得的，政府準允使用年限為多長等。 5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。我國對于土地或房屋采用的是規(guī)劃許可使用制度。一塊土地，政府在進行規(guī)劃時，便對其用途作了規(guī)定，使用者不得隨意變更。因此為了避免糾紛的發(fā)生，在轉(zhuǎn)讓合同中要明確規(guī)定房地產(chǎn)的用途。 6、成交價格及支付方式。這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的核心條款。成交價格就是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格，一般采用大寫的方式，并應明確是以現(xiàn)金支付還是以支票支付；是一次性支付還是分期支付，支付的時間等等。 7、房地產(chǎn)交付使用的時間及過戶時間。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中，應寫明轉(zhuǎn)讓方何時將房地產(chǎn)交付受讓方。由于房地產(chǎn)是以產(chǎn)權(quán)過戶形式來體現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以在合同中應約定雙方辦理權(quán)屬過戶的時間。 8、雙方的權(quán)利和義務。如轉(zhuǎn)讓方的主要義務是交付房地產(chǎn)，而受讓方的主要義務是支付有關費用等。 9、違約責任。合同中應寫明如果一方不履行合同，應承擔什么樣的責任，如支付違約金、賠償損失、中止、解除合同等。約定違約金的應寫明違約金的具體數(shù)額或計算方式。 10、雙方約定的其他事宜。
115如何辦理房屋買賣合同公證？
最近買了一套房，為了保證合同的合法性，想做一個合同的公證，請問應如何辦理？
新浪房產(chǎn)頻道答：申辦房屋買賣合同公證，當事人應當提交以下證明材料：
1、申請人的居民身份證件及復印件；委托代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授
權(quán)委托書；
2、賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復印件；
3、出賣共有房屋，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見；
4、房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關代為草擬；
5、單位購買私房的，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件；
6、公證機關認為需要提供的其他證明材料，如房屋藍圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等；
房屋買賣合同應當包括以下內(nèi)容：
(1)當事人的基本情況；
(2)房屋的坐落、種類、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積、附屬設備等；
(3)房屋價款數(shù)額、計價標準等，有國家統(tǒng)一價格的，應執(zhí)行國家法定價格，沒有統(tǒng)一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定；
(4)付款的時間方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、登記及其他手續(xù)的有關規(guī)定；
(7)違約責任；
(8)其他當事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等；
(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。
篇3：商品房銷售培訓問題之103-112
商品房銷售培訓103-112
103“70年土地使用權(quán)”等于房屋產(chǎn)權(quán)僅有70年嗎？
購房者在與銷售方簽訂合同時，正規(guī)的合同中一般都要有條款注明，房屋所占用土地的使用年限為多少年(住宅用地一般為70年)。根據(jù)此項條款，經(jīng)常有一些購房者提出這樣的疑問：既然土地使用權(quán)只有70年，那么是不是我買的房子其所有權(quán)也只有70年呢？
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。
104哪些房產(chǎn)的房產(chǎn)稅可以免征？
依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
(1)國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；
(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；
(5)經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)
105出租房屋如何辦理納稅手續(xù)？
企業(yè)、自收自支事業(yè)單位和房屋管理部門出租房屋，可在辦理正常納稅申報手續(xù)時繳納各項稅。其他單位和個人出租房屋，應攜帶房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)共有權(quán)證、國有土地使用證和租賃合同等有關材料，主動到單位所在地或居住地地方稅務機關辦理納稅申報，并按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及個人所得稅。如果未按規(guī)定自覺履行納稅義務，則按稅收征收管理法有關規(guī)定進行處罰。
106什么是城市土地使用稅？購房者如何納稅？
根據(jù)1988年7月通過的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工作從1988年11月1日起正式執(zhí)行。在此之前，許多城市一直是征收土地使用費，征稅法規(guī)實施后，收費的做法即停止執(zhí)行。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、城市工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地的單位和個人。租住公有住宅的住戶不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應依法繳稅。征稅的目的是為了更合理地利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地地差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地的使用效率。
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人的實際占用(使用)的土地面積為計稅依據(jù)，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內(nèi)的建筑面積，還包括院、公共走道等等。業(yè)主分攤住宅樓宇的占地面積計稅，稅額的測定和分攤方法由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地實際，組織測量，取得科學的依據(jù)，通過立法執(zhí)行。為能使住戶合理地負擔稅賦，國家對城鎮(zhèn)土地使用稅按照城市規(guī)模的大小分別規(guī)定不同的稅額。按每平米稅額計算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。城鎮(zhèn)土地使用稅一般按年計算，分期繳納(分期標準為半年、一季等等)。稅收工作由當?shù)囟悇詹块T負責，繳納期限由各地自行規(guī)定。
107購買經(jīng)濟適用住房要交哪些稅費？
購買經(jīng)濟適用住房的稅費如下：
1、在交易過程中：
?、倨醵悾嘿I方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。
?、谫I賣手續(xù)費：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
?、塾』ǘ悾嘿I方房價款的0.5‰。
?、芄簿S修基金：購房款的2%。
2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：
①登記費：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。
?、塾』ǘ悾好考?元。
108 如何確定房屋財產(chǎn)保險的保險金額？
房屋財產(chǎn)保險合同中的保險金額是被保險人對房屋的投保金額，也是保險人計算保險費的依據(jù)和承擔補償責任的最高限額。在簽訂房屋財產(chǎn)保險合同時，必須訂明房屋的保險金額。根據(jù)我國財產(chǎn)保險制度的規(guī)定，確定房屋財產(chǎn)的保險金額，將依據(jù)房屋屬于企業(yè)還是家庭而有所不同。
企業(yè)房產(chǎn)保險金額的確定有三種方式：
(1)按照帳面原值確定保險金額。帳面原值指的是房產(chǎn)在建造或購置時所支出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。
(2)按照帳面原值加成數(shù)確定保險金額。帳面原值加成數(shù)即在保險人與被保險人協(xié)商一致的情況下，在房產(chǎn)帳面原值的基礎上再附加一個成數(shù)，使之趨近于重置重建價值。這種投保為足額投保(即保險金額相當于財產(chǎn)實際價值的保險)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支付的全部費用。
家庭財產(chǎn)由于沒有帳冊可依，因此家庭房屋的保險金額由投保人根據(jù)實際價值，自行估價確定。
109什么是契稅？購房者如何納稅？
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。
1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。
2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。
110什么是印花稅
？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應負責補繳。
2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。
4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。
對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。
111房產(chǎn)交易應繳納哪幾種稅？
稅費在房產(chǎn)買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。
房產(chǎn)交易涉及到的稅共有8種，包括：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和所得稅。購房人交納的主要是印花稅和契稅。
112簽訂一份嚴謹?shù)姆慨a(chǎn)買賣合同，保障您的合法權(quán)益
買房必須謹慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之優(yōu)，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過公證的房產(chǎn)買賣合同。
事先還要做一番詳細的調(diào)查準備工作。這些調(diào)查準備工作的內(nèi)容，首先是審查發(fā)展商的資格。從法律上講，即指發(fā)展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發(fā)展商應該有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，立項批復、國有土地使用權(quán)證、建設用地規(guī)劃證、建設工程規(guī)劃證、開工證、內(nèi)(外)銷售許可證，如果是現(xiàn)房，還應有工程驗收合格證。購房者對房屋質(zhì)量合格證要認真審查，必要時復印留存。只有發(fā)展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。
購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地使用權(quán)；北京市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內(nèi)銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說明發(fā)展商的銷售權(quán)利不具有合法性；另外在審查許可證時，還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內(nèi)容等條款。
如果以上這些要檢驗的證照不齊，建議購房人最好不要與這樣的發(fā)展商簽訂合同，因為買了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎設施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用。
當然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。
前期調(diào)查了解工作完成之后，購房人要與發(fā)展商簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》的規(guī)定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標的；數(shù)量和質(zhì)量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。有關房地產(chǎn)購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房買賣合同(示范文本)》，但即使是按照這一規(guī)范文本簽訂的合同，在必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關的補充協(xié)議，特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節(jié)性的明確約定。
1、有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時，在此條款中要求寫明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與實用面積的比例；購買預售房屋的除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應如此表述：誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規(guī)定的單價進行結(jié)算。房號、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
2、關于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少錢。但購買期房的人應注意，條款中應有細節(jié)項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項，稅費，購房者可要求售房方出示有關規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行手續(xù)費等，購房者有權(quán)拒付。另外在合同中應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金時間、數(shù)額、分期付款的步驟
3、房產(chǎn)銷售合同中有關違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任。”這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。
我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等?！币勒沾朔?，房產(chǎn)買賣合同中設定有關“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有關房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。所以購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設備清單；水、電、氣、管線暢通；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應涉及到。同時合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設備保質(zhì)期等。
再有就是售后物業(yè)管理的條款，也是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容。目前我國對于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是可能從以下幾個方面進行把握，如：業(yè)主對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)利；業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權(quán)利；物業(yè)管理公司的職責范圍；物業(yè)管理費標準的制定等。具體的說就是業(yè)主如何選擇委托的物業(yè)管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設施、郵政、通訊等項服務到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費。