商品房銷售培訓問題94-102
94購房時是選擇現(xiàn)房好還是期房好
消費者在決定購買房屋時，首先遇到的是選擇現(xiàn)房還是期房，哪種更適合自己？現(xiàn)房具有較強的安全性和直觀性。消費者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、區(qū)位、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細地了解，將實地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。由于現(xiàn)房是已經(jīng)建好的實物，購房者可以親眼看到自已將要入住房屋的具體情況，不必為房屋是否會延期交付，質(zhì)量有無保證等問題擔心，能夠避免購買期房可能帶來的風險做到心中有數(shù)，具有較大的安全性。同時，隨著現(xiàn)房建成后，其配套的物業(yè)管理已經(jīng)展開。購房者可以直接了解所購房屋地區(qū)的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設(shè)施的設(shè)置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為自己的具體購房決策提供了依據(jù)。由于現(xiàn)房是已完成的房地產(chǎn)項目，購房者要對此項目的合法性，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)進行調(diào)查也是比較容易的。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之處的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些。
期房在港、澳地區(qū)稱作買“樓花”，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。購買期房最大的好處是能夠以較低的價格購房，在同等條件下，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜，可能會獲得所購期房的增值收益。但是購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。期房能否按時完成，建筑質(zhì)量能否保證，小區(qū)生活配套是否齊全。開發(fā)商所做出的各種承諾能否兌現(xiàn)等都是未知數(shù)。購房者無法直接檢查自己所購房屋的具體狀況，購房者與開發(fā)商之間產(chǎn)生糾分的可能性較大。這使購買期房者可能要承擔以下三個方面的風險：
(1)房屋延期交付使用風險
其中包括兩個方面：①購買者不能如期入住，房屋的使用居住功能無法體現(xiàn)；②屬于投資性購房者延遲收取投資回報時間，也就是延遲回收利息及利潤的時間。
(2)房屋內(nèi)在品質(zhì)變換的風險
開發(fā)商由于市場信譽和資金實力等方面的原因，對房屋的建筑質(zhì)量、建筑裝飾材料、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施等進行了與購房協(xié)議內(nèi)容不符的調(diào)換或延遲使用，使購房者蒙受損失。其中最應該注意的是房屋建筑面積的變化，即合同上約定的住房面積與實際面積有很大的出入。
(3)房屋權(quán)屬證件無法按期得到的風險
由于多方面的原因，有可能使開發(fā)商無法按期獲得整個項目的房屋權(quán)屬證件，購房的業(yè)主也就無法按期獲得房屋產(chǎn)權(quán)證件。由此可以導致購房者蒙受產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)換或抵押融資受阻的風險。
另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產(chǎn)市場下滑，房地產(chǎn)價格下降所帶來的損失。
總之，消費者在購買房屋時，是選擇現(xiàn)房還是期房，要由購房者根據(jù)自已的資金實力、購房需求、房地產(chǎn)市場的具體狀況等方面的因素來作出判斷。
95獲得購房信息有哪些渠道
①媒體廣告包括報刊雜志上的廣告，廣播電視廣告和招商廣告等；②網(wǎng)上查詢；③親友介紹；④開發(fā)商或代理商郵寄、發(fā)送的宣傳品；⑤售樓書；⑥現(xiàn)場廣告牌；⑦現(xiàn)場展示樣板房；⑧房地產(chǎn)交易展示會；⑨直接與房地產(chǎn)營銷人員進行交流；⑩其他途徑，包括向北京市房地產(chǎn)交易中心、北京市房地產(chǎn)交易所、房地產(chǎn)中介咨詢公司處查詢關(guān)于房地產(chǎn)交易的各種資料。
96什么是房屋的所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)？
房屋的所有權(quán)是指對房屋全面支配的權(quán)利。《中華人民共和國民法通則》規(guī)定，房屋的所有權(quán)分為占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。
房屋的占有權(quán)通常由所有權(quán)人來行使，但有時也由別人來行使，這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況。例如，房屋出租，就將房屋一定時期內(nèi)的占有、使用權(quán)讓渡給承租人來行使。
房屋的使用權(quán)是對房屋的實際利用權(quán)力。通過一定法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)，如房主將房屋租給他人使用。
房屋的收益權(quán)是指房主收取房屋財產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益。例如出租房屋，房主從房客處收取租金。
房屋的處分權(quán)是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)由房主行使。有時房屋處分權(quán)也受到一定的限制。如房主作為債務人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能清償債務，債權(quán)人可以處分房屋并優(yōu)先受償。
97什么是住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”？
國務院發(fā)布的《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中，對“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”都作了明確的規(guī)定。
“全部產(chǎn)權(quán)”是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。
“部分產(chǎn)權(quán)”是指職工按標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標準價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例進行分配。
“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同之處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前，已經(jīng)取消標準價售房方式，原按標準價向職工售賣的公房，提倡職工補足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。
98申請房屋所有權(quán)變更應提交哪些證件？
房屋在轉(zhuǎn)讓、交換、贈與、繼承之后，其所有權(quán)將隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，當事人雙方須到房地產(chǎn)管理部門申請登記，并辦理房屋所有權(quán)變更手續(xù)。
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易所申請辦理城市房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)讓、變更手續(xù)時，應該按照以下不同的情況分別提交以下不同的證件：
1、新建的房屋辦理所有權(quán)登記時，須提交房屋所在地規(guī)劃部門批準的建設(shè)許可證和建筑圖紙。對于新建造的商品房來講，這項工作一般由開發(fā)商來完成，
2、購買的房屋，須提交原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、買賣合同及完稅證據(jù)。
3、受贈的房屋，須提交原房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈與書、和公證書。
4、屬于交換的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、雙方簽訂的協(xié)議書或契約。
5、屬于繼承的房屋，須提交房屋所有權(quán)證、遺囑、繼承人接受遺產(chǎn)或認可他人接受遺產(chǎn)的證明。
6、屬于析產(chǎn)、分割的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證、分家析產(chǎn)單或分割單。
7、屬于獲準拆除的房屋，須提交原房屋所有權(quán)證和批準拆除的證件。
需要提醒登記人注意的是，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在辦理房屋所有權(quán)登記時，如果申請人提供的證件不齊全或是不清楚，登記機關(guān)有權(quán)暫緩或不予辦理登記。
99如何辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)？
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中規(guī)定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。”
房屋買賣的所有權(quán)過戶和轉(zhuǎn)移登記，一般在購房者購房后，由買賣雙方或售房單位代理到住房所在地房產(chǎn)和土地管理部門辦理過戶與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
房屋產(chǎn)權(quán)證是對進行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持證》和《房屋他項權(quán)證》三種。
《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人。《房屋共有權(quán)保持證》發(fā)給房屋共有人。《房屋他項權(quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)有關(guān)的其他財產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。
《房屋產(chǎn)權(quán)證》一旦遺失，應盡快到原發(fā)證機關(guān)申請補領(lǐng)新證。申請人應提交補領(lǐng)新證申請書和登載遺失聲明的報紙一份，經(jīng)房管機關(guān)審查確認后，補發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費用。
100什么是房地產(chǎn)登記？
房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國家為健全法制，加強城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)申請登記。經(jīng)審查確認產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)屬實施有效的管理。
房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。
101住宅的結(jié)構(gòu)有哪些形式？
商品住宅的結(jié)構(gòu)形式主要是以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來劃分，一般可以分為：“磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)”，三種形式情況如下：
(1)磚混結(jié)構(gòu)住宅
磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。
(2)磚木結(jié)構(gòu)住宅
磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結(jié)構(gòu)、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋。
(3)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅
鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用。
102買房后是否擁有土地所有權(quán)？
根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定。我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區(qū)的土地屬于全民所有，農(nóng)村和城市效區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山屬于集體所有。同時還規(guī)定，國有土地可以依法確定給全民所有制單位和集體所有制單位使用，國有土地和集體所有的土地可以依法確定給個人使用。《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中還規(guī)定：“地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。”根據(jù)上述規(guī)定，消費者購買商品房后，對自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有權(quán)，只擁有土地的使用權(quán)。
篇2：商品房銷售培訓問題之113-115
商品房銷售培訓113-115
113忽視《預售合同》附件，可能會惹出糾紛
1998年初，某市發(fā)生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發(fā)展商與預購人在《預售合同》附件“建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備標準”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預購人入室裝修發(fā)現(xiàn)房屋凈高僅有2.5米，遂提出退房。另一起爭議同樣是因該附件產(chǎn)生。雙方簽約時，發(fā)展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結(jié)構(gòu)”的《預售合同》的附頁照樣貼在了二期房系為“混合結(jié)構(gòu)”的《預售合同》附件上。交房時惹出糾紛。
從上述情況看，業(yè)內(nèi)人士認為，不重視商品房交易時合同尤其是附件的簽署，是產(chǎn)生這類糾紛的根源。附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義，往往會被忽視。
上述兩起爭議應該說是可以避免的。比如，所謂“樓層高度”，它不是一個嚴謹?shù)母拍睢０l(fā)展商在簽約前就應注意，要么按建筑規(guī)范明確是“凈高”還是“層高”，要么注寫為“符合政府主管部門規(guī)定之標準”。另一起承重結(jié)構(gòu)爭議中，根據(jù)許多間接書面材料綜合分析，預購人在簽署《預售合同》后半個月內(nèi)，曾因欲調(diào)整屋內(nèi)布局，在查閱和了解施工平面圖并請專家自制改動承重墻體的圖紙時，就已經(jīng)明知建造中房屋是混合結(jié)構(gòu)，而不是框架結(jié)構(gòu)；也確實是售樓小姐隨意地、不經(jīng)心地誤將一期商品房合同附件照樣搬于二期非框架商品房的《預售合同》，而于合同簽訂八個月后，因其他原因引起要求退房的糾紛。
可見，正確約定《預售合同》附件的內(nèi)容同樣不可忽視，發(fā)展商在附件中所作的任何說明，包括建筑結(jié)構(gòu)、電梯、通訊系統(tǒng)、停車場、綠化率、公共設(shè)施等情況的約定，均將構(gòu)成發(fā)展商對客戶所作的承諾，成為約束雙方權(quán)利義務的內(nèi)容之一。
114房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應具備哪些條款？
所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其它合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，按《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人為明確雙方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中各自的權(quán)利和義務而達成的書面一致意見。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主體須是房產(chǎn)所有人；客體是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交付給受讓方，并將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)經(jīng)以合法形式轉(zhuǎn)給受讓方，受讓方的主要義務是接受房地產(chǎn)并向轉(zhuǎn)讓方付有關(guān)費用。 在日常實踐中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中應具備下列條款： 1、雙方當事人的姓名或名稱、住所。如果訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的當事人是公民，則應寫明姓名，如果是單位，則應寫單位的全稱。但同時注意，單位應當是能獨立承擔民事責任的法人，有時為了聯(lián)系上方便，寫明地址、郵編、電話號碼等。 2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱及編號。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對其擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應擁有一定權(quán)利，也應當有相應的權(quán)屬證書，如國有土地使用證、產(chǎn)權(quán)證等。為了避免將來產(chǎn)生糾紛和記錄房地產(chǎn)權(quán)屬的現(xiàn)狀，就應當在合同中標明權(quán)屬證書的名稱及編號。 3、房地產(chǎn)的坐落位置、面積、四至界限。合同中應具體標明房地產(chǎn)的位置，同時還就標明面積的大小及四至界限，標得越細越好，以免糾紛發(fā)生。 4、土地使用權(quán)的取得方式、時間及年限。在合同中，應明確轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)的取得方式，是通過出讓而取得還是通過劃撥而取得的，什么時候取得的，政府準允使用年限為多長等。 5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。我國對于土地或房屋采用的是規(guī)劃許可使用制度。一塊土地，政府在進行規(guī)劃時，便對其用途作了規(guī)定，使用者不得隨意變更。因此為了避免糾紛的發(fā)生，在轉(zhuǎn)讓合同中要明確規(guī)定房地產(chǎn)的用途。 6、成交價格及支付方式。這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的核心條款。成交價格就是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格，一般采用大寫的方式，并應明確是以現(xiàn)金支付還是以支票支付；是一次性支付還是分期支付，支付的時間等等。 7、房地產(chǎn)交付使用的時間及過戶時間。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中，應寫明轉(zhuǎn)讓方何時將房地產(chǎn)交付受讓方。由于房地產(chǎn)是以產(chǎn)權(quán)過戶形式來體現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以在合同中應約定雙方辦理權(quán)屬過戶的時間。 8、雙方的權(quán)利和義務。如轉(zhuǎn)讓方的主要義務是交付房地產(chǎn)，而受讓方的主要義務是支付有關(guān)費用等。 9、違約責任。合同中應寫明如果一方不履行合同，應承擔什么樣的責任，如支付違約金、賠償損失、中止、解除合同等。約定違約金的應寫明違約金的具體數(shù)額或計算方式。 10、雙方約定的其他事宜。
115如何辦理房屋買賣合同公證？
最近買了一套房，為了保證合同的合法性，想做一個合同的公證，請問應如何辦理？
新浪房產(chǎn)頻道答：申辦房屋買賣合同公證，當事人應當提交以下證明材料：
1、申請人的居民身份證件及復印件；委托代理人代辦的，代理人應提交身份證件和授
權(quán)委托書；
2、賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復印件；
3、出賣共有房屋，賣方應提交其他共有人同意出賣的書面意見；
4、房屋買賣合同文本；當事人可以請公證機關(guān)代為草擬；
5、單位購買私房的，買方應當提交房屋管理部門批準買房的批準文件；
6、公證機關(guān)認為需要提供的其他證明材料，如房屋藍圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等；
房屋買賣合同應當包括以下內(nèi)容：
(1)當事人的基本情況；
(2)房屋的坐落、種類、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積、附屬設(shè)備等；
(3)房屋價款數(shù)額、計價標準等，有國家統(tǒng)一價格的，應執(zhí)行國家法定價格，沒有統(tǒng)一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定；
(4)付款的時間方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、登記及其他手續(xù)的有關(guān)規(guī)定；
(7)違約責任；
(8)其他當事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等；
(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。
篇3：商品房銷售培訓問題之103-112
商品房銷售培訓103-112
103“70年土地使用權(quán)”等于房屋產(chǎn)權(quán)僅有70年嗎？
購房者在與銷售方簽訂合同時，正規(guī)的合同中一般都要有條款注明，房屋所占用土地的使用年限為多少年(住宅用地一般為70年)。根據(jù)此項條款，經(jīng)常有一些購房者提出這樣的疑問：既然土地使用權(quán)只有70年，那么是不是我買的房子其所有權(quán)也只有70年呢？
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。續(xù)期的，應重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。
104哪些房產(chǎn)的房產(chǎn)稅可以免征？
依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
(1)國家機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)；
(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；
(5)經(jīng)財政部批準免稅的其他房產(chǎn)
105出租房屋如何辦理納稅手續(xù)？
企業(yè)、自收自支事業(yè)單位和房屋管理部門出租房屋，可在辦理正常納稅申報手續(xù)時繳納各項稅。其他單位和個人出租房屋，應攜帶房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)共有權(quán)證、國有土地使用證和租賃合同等有關(guān)材料，主動到單位所在地或居住地地方稅務機關(guān)辦理納稅申報，并按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及個人所得稅。如果未按規(guī)定自覺履行納稅義務，則按稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定進行處罰。
106什么是城市土地使用稅？購房者如何納稅？
根據(jù)1988年7月通過的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工作從1988年11月1日起正式執(zhí)行。在此之前，許多城市一直是征收土地使用費，征稅法規(guī)實施后，收費的做法即停止執(zhí)行。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、城市工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地的單位和個人。租住公有住宅的住戶不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應依法繳稅。征稅的目的是為了更合理地利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地地差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地的使用效率。
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人的實際占用(使用)的土地面積為計稅依據(jù)，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內(nèi)的建筑面積，還包括院、公共走道等等。業(yè)主分攤住宅樓宇的占地面積計稅，稅額的測定和分攤方法由各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)本地實際，組織測量，取得科學的依據(jù)，通過立法執(zhí)行。為能使住戶合理地負擔稅賦，國家對城鎮(zhèn)土地使用稅按照城市規(guī)模的大小分別規(guī)定不同的稅額。按每平米稅額計算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。城鎮(zhèn)土地使用稅一般按年計算，分期繳納(分期標準為半年、一季等等)。稅收工作由當?shù)囟悇詹块T負責，繳納期限由各地自行規(guī)定。
107購買經(jīng)濟適用住房要交哪些稅費？
購買經(jīng)濟適用住房的稅費如下：
1、在交易過程中：
①契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。
②買賣手續(xù)費：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
③印花稅：買方房價款的0.5‰。
④公共維修基金：購房款的2%。
2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：
①登記費：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。
③印花稅：每件5元。
108 如何確定房屋財產(chǎn)保險的保險金額？
房屋財產(chǎn)保險合同中的保險金額是被保險人對房屋的投保金額，也是保險人計算保險費的依據(jù)和承擔補償責任的最高限額。在簽訂房屋財產(chǎn)保險合同時，必須訂明房屋的保險金額。根據(jù)我國財產(chǎn)保險制度的規(guī)定，確定房屋財產(chǎn)的保險金額，將依據(jù)房屋屬于企業(yè)還是家庭而有所不同。
企業(yè)房產(chǎn)保險金額的確定有三種方式：
(1)按照帳面原值確定保險金額。帳面原值指的是房產(chǎn)在建造或購置時所支出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。
(2)按照帳面原值加成數(shù)確定保險金額。帳面原值加成數(shù)即在保險人與被保險人協(xié)商一致的情況下，在房產(chǎn)帳面原值的基礎(chǔ)上再附加一個成數(shù)，使之趨近于重置重建價值。這種投保為足額投保(即保險金額相當于財產(chǎn)實際價值的保險)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支付的全部費用。
家庭財產(chǎn)由于沒有帳冊可依，因此家庭房屋的保險金額由投保人根據(jù)實際價值，自行估價確定。
109什么是契稅？購房者如何納稅？
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。
1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。
2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。
110什么是印花稅
？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應負責補繳。
2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據(jù)，免納印花稅。
4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應納稅額，購買相當金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。
對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務機關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。
111房產(chǎn)交易應繳納哪幾種稅？
稅費在房產(chǎn)買賣過程中占有相當重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。
房產(chǎn)交易涉及到的稅共有8種，包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和所得稅。購房人交納的主要是印花稅和契稅。
112簽訂一份嚴謹?shù)姆慨a(chǎn)買賣合同，保障您的合法權(quán)益
買房必須謹慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之優(yōu)，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過公證的房產(chǎn)買賣合同。
事先還要做一番詳細的調(diào)查準備工作。這些調(diào)查準備工作的內(nèi)容，首先是審查發(fā)展商的資格。從法律上講，即指發(fā)展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發(fā)展商應該有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，立項批復、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開工證、內(nèi)(外)銷售許可證，如果是現(xiàn)房，還應有工程驗收合格證。購房者對房屋質(zhì)量合格證要認真審查，必要時復印留存。只有發(fā)展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。
購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地使用權(quán)；北京市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內(nèi)銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說明發(fā)展商的銷售權(quán)利不具有合法性；另外在審查許可證時，還應查看上面批準銷售的面積、地點、項目名稱、預售內(nèi)容等條款。
如果以上這些要檢驗的證照不齊，建議購房人最好不要與這樣的發(fā)展商簽訂合同，因為買了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用。
當然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。
前期調(diào)查了解工作完成之后，購房人要與發(fā)展商簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹慎，條款不夠清晰、準確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》的規(guī)定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標的；數(shù)量和質(zhì)量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。有關(guān)房地產(chǎn)購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設(shè)部和國家工商局制定頒布的《商品房買賣合同(示范文本)》，但即使是按照這一規(guī)范文本簽訂的合同，在必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積和購房人付款方式等關(guān)鍵條款，一定要有細節(jié)性的明確約定。
1、有關(guān)房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時，在此條款中要求寫明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與實用面積的比例；購買預售房屋的除應注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設(shè)計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應如此表述：誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積和合同中規(guī)定的單價進行結(jié)算。房號、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
2、關(guān)于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應是比較明確的，每平方米多少錢。但購買期房的人應注意，條款中應有細節(jié)項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應包括其他各種不合理費用。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項，稅費，購房者可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行手續(xù)費等，購房者有權(quán)拒付。另外在合同中應明確、詳細規(guī)定付款方式，如繳納定金時間、數(shù)額、分期付款的步驟
3、房產(chǎn)銷售合同中有關(guān)違約責任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導致逾期交房，不承擔責任。”這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。
我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災、戰(zhàn)爭等。”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。所以購房者在簽合同時一定要詳細地把質(zhì)量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標準、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線暢通；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應涉及到。同時合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。
再有就是售后物業(yè)管理的條款，也是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容。目前我國對于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責任確實不好界定，但購房人還是可能從以下幾個方面進行把握，如：業(yè)主對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)利；業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權(quán)利；物業(yè)管理公司的職責范圍；物業(yè)管理費標準的制定等。具體的說就是業(yè)主如何選擇委托的物業(yè)管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責，保證入住后水、電、氣供應，保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、通訊等項服務到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費。