VK房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

　　一、前言

　　隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。

　　二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

　　項(xiàng)目決策背景及摘要

　　一、外部環(huán)境

　　1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

　　2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

　　3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

　　二、內(nèi)部因素

　　1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

　　2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

　　3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

　　第一部分：項(xiàng)目概況

　　一、宗地位置

　　宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

　　附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

　　二、宗地現(xiàn)狀

　　1、四至范圍；

　　2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

　　3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

　　4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

　　5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

　　7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

　　地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

　　地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

　　三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

　　（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

　　1、交通狀況

　　（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

　　（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

　　（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。

　　附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

　　2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

　　3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

　　4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

　　5、文化、體育、娛樂設(shè)施

　　6、公園

　　7、銀行

　　8、郵局

　　9、其他

　　附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

　　（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

　　四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

　　1、治安情況

　　2、空氣狀況

　　3、噪聲情況

　　4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

　　5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）

　　6、周邊景觀

　　7、風(fēng)水情況

　　8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

　　9、其他

　　五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

　　1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

　　包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

　　2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

　　3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

　　4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

　　六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

　　1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

　　2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

　　3、綜合容積率、住宅容積率

　　4、建筑密度

　　5、控高

　　6、綠化率

　　7、其他

　　七、土地價(jià)格

　　土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

　　八、土地升值潛力初步評(píng)估。

　　從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。

　　近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。

　　九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析

　　第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

　　（一）項(xiàng)目立項(xiàng)

　　1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)

　　2、立項(xiàng)主體是否能夠變更

　　3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間

　　4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

　　1、土地所有權(quán)歸屬

　　2、土地使用權(quán)歸屬

　　3、土地的用途

　　4、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃

　　1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

　　2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

　　3、規(guī)劃用地用途

　　4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估

　　1、取得土地使用權(quán)的程序描述

　　2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

　　3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

　　4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

　　（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

　　1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

　　2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

　　3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

　　4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　政府資源利用的評(píng)估：

　　（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度；

　　（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；

　　（3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；

　　（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；

　　（5）與政府合作關(guān)系。

　　政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響：

　　（1）城市規(guī)劃限制或更改；

　　（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

　　二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特

　　2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

　　3、主要合作條件

　　4、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：

　　（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；

　　（2）土地使用年限；

　　（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；

　　（4）土地方的信用；

　　（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；

　　（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

　　三、總體評(píng)價(jià)

　　對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。

　　第三部分：市場分析

　　一、區(qū)域住宅市場成長狀況

　　1、區(qū)域住宅市場簡述

　　形成時(shí)間

　　各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

　　購買人群變化

　　2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）

　　開工量/竣工量

　　銷售量/供需比

　　平均售價(jià)

　　3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

　　二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

　　1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

　　2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

　　尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

　　平均售價(jià)

　　開發(fā)規(guī)模

　　產(chǎn)品形式

　　平均消化率

　　平均容積率

　　物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

　　3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

　　附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

　　4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

　　5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)

　　6、結(jié)論：

　　區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

　　本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制

　　本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

　　本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

　　三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

　　1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

　　2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

　　3、確定目標(biāo)客戶

　　4、市場定位

　　四、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素

　　產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

　　五、產(chǎn)品定位及建議

　　戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

　　第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

　　一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

　　1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。

　　2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。

　　3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。

　　4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、"風(fēng)水"因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

　　5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

　　6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

　　二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

　　1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。

　　2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

　　3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。

　　第五部分：工程及銷售計(jì)劃

　　一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

　　二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）

　　三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

　　第六部分：投資收益分析

　　一、成本預(yù)測

　　說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）

　　項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

　　土地獲得價(jià)款

　　開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

　　主體建筑工程費(fèi)

　　主體安裝工程費(fèi)

　　社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

　　園林環(huán)境費(fèi)

　　配套設(shè)施費(fèi)

　　開發(fā)間接費(fèi)

　　開發(fā)成本合計(jì)

　　管理費(fèi)用

　　銷售費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　項(xiàng)目總投資

　　二、稅務(wù)分析

　　1、營業(yè)稅及附加

　　2、所得稅

　　3、土地增值稅

　　上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

　　三、經(jīng)濟(jì)效益分析

　　1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

　　2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）

　　銷售收入

　　直接成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后利潤

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　總投資回報(bào)率

　　銷售毛利率

　　獲利指數(shù)

　　資金峰值比例

　　地價(jià)支付貼現(xiàn)比

　　啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

　　3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20**年﹒﹒﹒20××年合 計(jì)

　　上半年下半年上半年下半年上半年下半年

　　結(jié)算面積（m2）

　　單位利潤(元/m2)

　　利潤(萬元)

　　4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。

　　（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　保本售價(jià)

　　（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)×90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)×110%預(yù)測售價(jià)×120%

　　營業(yè)額

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變

　　主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5

　　多高層比

　　營業(yè)額

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　5、盈虧平衡點(diǎn)分析

　　1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)

　　2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]

　　式中：

　　C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）

　　R：表示保本銷售率

　　S：表示單位售價(jià)

　　T1：表示營業(yè)稅率

　　T2：表示所得稅率

　　四、項(xiàng)目資金預(yù)測

　　1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

　　2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

　　3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

　　4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

　　第七部分：管理資源配置

　　一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

　　二、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

　　三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。

　　第八部分：綜合分析與建議

　　一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　三、機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。

　　四、結(jié)論和建議

　　第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容

　　（一）主要指標(biāo)測算

　　1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)

　　2、投資收益分析（參考以下格式）：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM

　　樓面地價(jià)

　　開發(fā)成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

　　3、根據(jù)需要，可增加如下測算：

　　銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)

　　R1

　　R2

　　R3

　　﹒﹒﹒

　　注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。

　　（二）競爭對(duì)手分析

　　1、主要背景，控股股東情況

　　2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

　　3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

　　4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況

　　5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略

　　6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。

　　（三）制定策略

　　1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。

　　2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)。

　　3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

　　（四）資金籌措

　　短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

　　第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

　　一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

　　1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

　　2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

　　3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

　　4、各行政區(qū)市場比較：

　　（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。

　　（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。

　　5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述

　　城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

　　6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

　　7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

　　8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

　　9、重點(diǎn)樓盤描述

　　二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）

　　附件：

　　1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

　　2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程

　　3、財(cái)務(wù)部《經(jīng)濟(jì)測算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表》

　　4、欲簽定的意向書和合同文本

　　5、新城市開發(fā)的市場調(diào)研報(bào)告

篇2：小區(qū)設(shè)置道閘系統(tǒng)的可行性報(bào)告

　　關(guān)于**區(qū)內(nèi)街設(shè)置道閘系統(tǒng)的可行性報(bào)告

　　尊敬的公司領(lǐng)導(dǎo):

　　**區(qū)的建筑理念是"六合一"的封閉式管理小區(qū),內(nèi)含商業(yè)性的開放內(nèi)街,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長,區(qū)域業(yè)戶的生活水平較高,人均擁有小車現(xiàn)象比較普遍。但由于小區(qū)車位配套有限,如一期共有697戶,小車位只有255個(gè),導(dǎo)致一期路面每晚停放小車達(dá)40輛以上。而二期實(shí)行臨停收費(fèi)后,直接造成內(nèi)街車滿為患,每晚停車70輛以上,還有部分業(yè)戶將車停放在南華路段,車輛停放日益緊張。

　　為營造小區(qū)良好的公共秩序,我部建議在內(nèi)街設(shè)置道閘系統(tǒng),對(duì)內(nèi)街的臨停車輛實(shí)行收費(fèi)管理,其優(yōu)勢(shì)在于:

　　1、平衡大部分業(yè)主的心理,避免一期路面亂停放車輛的現(xiàn)象發(fā)生,保障消防通道的暢通;

　　2、整個(gè)小區(qū)實(shí)行臨停收費(fèi),營造區(qū)域整體和諧氛圍,避免管理中出現(xiàn)的"一國兩制"現(xiàn)象;

　　3、設(shè)置東西內(nèi)街收費(fèi),可保持現(xiàn)有人數(shù)(8座、9座中門崗?fù)庹{(diào)每班各1人即可),東邊設(shè)置在7座3梯車庫口旁,西邊在西大門崗?fù)?人數(shù)不變的情況下增加職責(zé)覆蓋面,對(duì)現(xiàn)場的管控壓力也相對(duì)減少;

　　4、一次性投資,終生收益。::假設(shè)投入設(shè)備需10萬元,以內(nèi)街一天24小時(shí)計(jì),1天100輛,每車3元,每月收入9000元,基本上一年可以回本,況且現(xiàn)有一座3梯有一部現(xiàn)場的設(shè)備可以取用,只需移置即可;

　　5、減少出入口,有效控制外來人員的流動(dòng)量,可減少降低安全事故的頻率,符合住戶對(duì)**高檔樓盤的需求。

　　6、按物管條例和交通管理法規(guī),封閉內(nèi)街更有利于物業(yè)工作開展,保障門崗工作運(yùn)作。

　　當(dāng)然凡事有其利必有其弊,內(nèi)街設(shè)道閘后可能產(chǎn)生以下影響:

　　1、影響內(nèi)街商鋪外來客源;但事實(shí)上內(nèi)街商鋪是針對(duì)區(qū)域業(yè)主經(jīng)營的,以業(yè)主為主要客戶群,只要物業(yè)與商家聯(lián)手打造,多渠道加強(qiáng)宣傳,引導(dǎo)消費(fèi)群體到內(nèi)街消費(fèi),活躍商業(yè)氛圍,營造和諧社區(qū),可以達(dá)到雙贏目的,為其他項(xiàng)目的創(chuàng)收打好基礎(chǔ);

　　2、改變小區(qū)內(nèi)街開放的設(shè)計(jì)理念,必有部分業(yè)主不能接受,必須向全體業(yè)主做意見調(diào)查,征得廣大業(yè)主同意后方能實(shí)施,需做大量解釋工作。

　　綜上所述,我部建議在**區(qū)內(nèi)街設(shè)置道閘系統(tǒng),改善小區(qū)管理狀況。是否可行,特向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

　　中宜物業(yè)番禺分公司**區(qū)

　　二00九年九月十九日

篇3：VK房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

　　VK房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引

　　一、前言

　　隨著集團(tuán)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，未來發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目的需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風(fēng)險(xiǎn)，提升集團(tuán)公司競爭力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引。

　　二、可行性報(bào)告內(nèi)容指引

　　項(xiàng)目決策背景及摘要

　　一、外部環(huán)境

　　1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，如：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；

　　2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如，項(xiàng)目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。

　　3、項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；

　　二、內(nèi)部因素

　　1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般3-5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；

　　2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；

　　3、從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；

　　第一部分：項(xiàng)目概況

　　一、宗地位置

　　宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。

　　附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。

　　二、宗地現(xiàn)狀

　　1、四至范圍；

　　2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；

　　3、地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；

　　4、地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；

　　5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

　　6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

　　7、地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

　　附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；

　　地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；

　　地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。

　　三、項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套

　　（一）周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套

　　1、交通狀況

　　（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；

　　（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；

　　（3）現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。

　　附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；

　　2、教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。

　　3、醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平

　　4、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場

　　5、文化、體育、娛樂設(shè)施

　　6、公園

　　7、銀行

　　8、郵局

　　9、其他

　　附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。

　　（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀

　　四、項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）

　　1、治安情況

　　2、空氣狀況

　　3、噪聲情況

　　4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）

　　5、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）

　　6、周邊景觀

　　7、風(fēng)水情況

　　8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

　　9、其他

　　五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）

　　1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展

　　包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。

　　2、供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

　　3、污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。

　　4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　5、永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。

　　6、燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。

　　附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。

　　六、規(guī)劃控制要點(diǎn)

　　1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積

　　2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積

　　3、綜合容積率、住宅容積率

　　4、建筑密度

　　5、控高

　　6、綠化率

　　7、其他

　　七、土地價(jià)格

　　土地價(jià)格計(jì)算的方法，若有代征地要說明代征地價(jià)格。根據(jù)購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。

　　八、土地升值潛力初步評(píng)估。

　　從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。

　　近幾年與本案相臨地塊的土地價(jià)格比較分析。

　　九、立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析

　　第二部分：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析

　　一、項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

　　（一）項(xiàng)目立項(xiàng)

　　1、項(xiàng)目是否已經(jīng)立項(xiàng)

　　2、立項(xiàng)主體是否能夠變更

　　3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間

　　4、有關(guān)立項(xiàng)的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀

　　1、土地所有權(quán)歸屬

　　2、土地使用權(quán)歸屬

　　3、土地的用途

　　4、有關(guān)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃

　　1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬

　　2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬

　　3、規(guī)劃用地用途

　　4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（四）項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估

　　1、取得土地使用權(quán)的程序描述

　　2、取得土地使用權(quán)需要的工作日

　　3、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件

　　4、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因素及解決）

　　（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）

　　1、土地性質(zhì)變更的程序描述和理由

　　2、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙

　　3、土地性質(zhì)變更需要的工作日

　　4、有關(guān)項(xiàng)目用地規(guī)劃的政府文件（寫明批號(hào)或主要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）

　　（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　政府資源利用的評(píng)估：

　　（1）當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來投資的態(tài)度；

　　（2）當(dāng)?shù)卣毮懿块T的辦事作風(fēng)；

　　（3）當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)目的關(guān)注程度；

　　（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗的政府因素；

　　（5）與政府合作關(guān)系。

　　政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響：

　　（1）城市規(guī)劃限制或更改；

　　（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完成、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。

　　二、合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

　　1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特

　　2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定能夠提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合作方是否有承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)。

　　3、主要合作條件

　　4、合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：

　　（1）通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司；

　　（2）土地使用年限；

　　（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；

　　（4）土地方的信用；

　　（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)）土地手續(xù)的配合；

　　（6）其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī)。

　　三、總體評(píng)價(jià)

　　對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。

　　第三部分：市場分析

　　一、區(qū)域住宅市場成長狀況

　　1、區(qū)域住宅市場簡述

　　形成時(shí)間

　　各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況

　　購買人群變化

　　2、區(qū)域住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3-5年）

　　開工量/竣工量

　　銷售量/供需比

　　平均售價(jià)

　　3、區(qū)域市場在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)

　　二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

　　1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況

　　2、各檔次產(chǎn)品的集合特征

　　尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征

　　平均售價(jià)

　　開發(fā)規(guī)模

　　產(chǎn)品形式

　　平均消化率

　　平均容積率

　　物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征

　　3、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況

　　附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。

　　4、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型

　　5、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)

　　6、結(jié)論：

　　區(qū)域市場在整體市場的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)

　　本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制

　　本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場潛力

　　本案在開發(fā)中的營銷焦點(diǎn)問題

　　三、區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

　　1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研究及全市的趨勢(shì)特征上）

　　2、本案目標(biāo)人群特征：區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。

　　3、確定目標(biāo)客戶

　　4、市場定位

　　四、整體市場對(duì)本案有重大影響的因素

　　產(chǎn)品特征、重點(diǎn)個(gè)案、成長狀況、市場容量、消費(fèi)者特征等。

　　五、產(chǎn)品定位及建議

　　戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

　　第四部分：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析

　　一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析

　　1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時(shí)，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設(shè)情況，進(jìn)行最基本的建筑排列（不同假設(shè)情況下，對(duì)應(yīng)的建設(shè)周期計(jì)劃、成本估算、銷售價(jià)格預(yù)測及經(jīng)濟(jì)效益分析，要在本指引第五、六部分體現(xiàn)）。

　　2、容積率、面積分配比例等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不完全確定時(shí)，我司最理想的數(shù)據(jù)和基于本數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)的面積分布圖、層數(shù)分布比例（不同數(shù)據(jù)選擇對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益分析在本指引第六部分體現(xiàn)）。

　　3、有強(qiáng)烈個(gè)性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響程度及對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)思路（該思路對(duì)應(yīng)的成本估算要在本指引第六部分體現(xiàn)）。

　　4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、"風(fēng)水"因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。

　　5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴葘?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。

　　6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。

　　二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步概念

　　1、設(shè)計(jì)概念：表現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期的風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。

　　2、技術(shù)概念：計(jì)劃采用的重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系。

　　3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展的設(shè)想、對(duì)營造統(tǒng)一的社區(qū)概念的設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮。

　　第五部分：工程及銷售計(jì)劃

　　一、截至項(xiàng)目施工、取得銷售許可證，報(bào)批報(bào)建分別需要的工作日。

　　二、工程計(jì)劃：開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。（按季列示）

　　三、銷售計(jì)劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。（按季列示）

　　第六部分：投資收益分析

　　一、成本預(yù)測

　　說明測算假設(shè)和主要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不確定或多個(gè)可選擇時(shí)，要將不同測算假設(shè)下的成本測算，分別列示。）

　　項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）

　　土地獲得價(jià)款

　　開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

　　主體建筑工程費(fèi)

　　主體安裝工程費(fèi)

　　社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

　　園林環(huán)境費(fèi)

　　配套設(shè)施費(fèi)

　　開發(fā)間接費(fèi)

　　開發(fā)成本合計(jì)

　　管理費(fèi)用

　　銷售費(fèi)用

　　財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　項(xiàng)目總投資

　　二、稅務(wù)分析

　　1、營業(yè)稅及附加

　　2、所得稅

　　3、土地增值稅

　　上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策時(shí)的稅率，項(xiàng)目本身適用的稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。

　　三、經(jīng)濟(jì)效益分析

　　1、經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件，如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等

　　2、項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照以下表格：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）

　　銷售收入

　　直接成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后利潤

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　總投資回報(bào)率

　　銷售毛利率

　　獲利指數(shù)

　　資金峰值比例

　　地價(jià)支付貼現(xiàn)比

　　啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)

　　3、項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20**年﹒﹒﹒20××年合 計(jì)

　　上半年下半年上半年下半年上半年下半年

　　結(jié)算面積（m2）

　　單位利潤(元/m2)

　　利潤(萬元)

　　4、敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。

　　（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測成本×90%預(yù)測成本預(yù)測成本×110%預(yù)測成本×120%

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　保本售價(jià)

　　（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測售價(jià)×90%預(yù)測售價(jià)預(yù)測售價(jià)×110%預(yù)測售價(jià)×120%

　　營業(yè)額

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變

　　主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5

　　多高層比

　　營業(yè)額

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　5、盈虧平衡點(diǎn)分析

　　1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)

　　2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]

　　式中：

　　C：表示單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費(fèi)用）

　　R：表示保本銷售率

　　S：表示單位售價(jià)

　　T1：表示營業(yè)稅率

　　T2：表示所得稅率

　　四、項(xiàng)目資金預(yù)測

　　1、資金投入計(jì)劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。

　　2、資金回款計(jì)劃：各期銷售回款計(jì)劃。

　　3、資金需求計(jì)劃：結(jié)合整個(gè)公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。

　　4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額

　　第七部分：管理資源配置

　　一、機(jī)構(gòu)設(shè)置：是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。

　　二、人力資源需求：啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。

　　三、人力資源缺口及解決：現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。

　　第八部分：綜合分析與建議

　　一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發(fā)展思路等方面論述。

　　三、機(jī)會(huì)：從市場機(jī)會(huì)、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。

　　四、結(jié)論和建議

　　第九部分：競拍和投標(biāo)方式取得土地需要增加和完善的內(nèi)容

　　（一）主要指標(biāo)測算

　　1、預(yù)測直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)

　　2、投資收益分析（參考以下格式）：

　　經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM

　　樓面地價(jià)

　　開發(fā)成本

　　總投資

　　稅前利潤

　　稅后凈利

　　內(nèi)部收益率

　　銷售凈利率

　　注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增加的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。

　　3、根據(jù)需要，可增加如下測算：

　　銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)

　　R1

　　R2

　　R3

　　﹒﹒﹒

　　注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如內(nèi)部收益率等。

　　（二）競爭對(duì)手分析

　　1、主要背景，控股股東情況

　　2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）

　　3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本

　　4、操作水平，主要開發(fā)的項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備情況

　　5、近期或未來的發(fā)展戰(zhàn)略

　　6、參與競爭的主要目的和策略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。

　　（三）制定策略

　　1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。

　　2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率時(shí)的地價(jià)。也可以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競價(jià)和投標(biāo)價(jià)。

　　3、把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。

　　（四）資金籌措

　　短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān)金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。

　　第十部分：在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容

　　一、市場分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌隹傮w狀況

　　1、近三到五年商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。

　　2、量值描述市場狀況：當(dāng)年市場主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。

　　3、各類型產(chǎn)品的市場特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、分布區(qū)域等。

　　4、各行政區(qū)市場比較：

　　（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價(jià)格等。

　　（2）各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。

　　5、當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅谝?guī)劃發(fā)展方向描述

　　城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。

　　6、主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企業(yè)性質(zhì)、開發(fā)水平；前20名發(fā)展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。

　　7、熱點(diǎn)區(qū)域的表述和特征，熱點(diǎn)產(chǎn)品的表述和特征

　　8、客戶的購買偏好、購買關(guān)注的要素

　　9、重點(diǎn)樓盤描述

　　二、需要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）

　　附件：

　　1、有關(guān)宗地情況的補(bǔ)充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權(quán)證等。

　　2、按照萬科集團(tuán)成本核算指導(dǎo)設(shè)置科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測算過程

　　3、財(cái)務(wù)部《經(jīng)濟(jì)測算標(biāo)準(zhǔn)報(bào)表》

　　4、欲簽定的意向書和合同文本

　　5、新城市開發(fā)的市場調(diào)研報(bào)告