項目概念設(shè)計：消費群生活形態(tài)分析
四、目標消費群生活形態(tài)分析
針對項目的開發(fā)理念，對目標的消費群生活形態(tài)進行分析，從而為項目的環(huán)境設(shè)計、園林規(guī)劃提供參考依據(jù)。
在對本項目的目標消費群的分析中，通過以下的目標消費群模型可以更清楚了解項目的目標消費群的明確位置。
如上圖所示，設(shè)收入水平和文化層次兩個指標，按低、中、高三個水平層次，陰影部分為本項目的目標客戶群。
由圖可見，項目的消費群由以下四個組群構(gòu)成：
A型：高文化中收入的"知識英才型"；
B型：中文化高收入的"社會精英型"；
C型：中文化中收入的"高級白領(lǐng)型"；
D型：低文化中收入的"普通市民型"。
其中，A型與B型兩種消費組群是中堅力量。
目標消費群的生活形態(tài)描敘：
項目的目標消費群具有較高的文化學歷，注重生活素質(zhì)的提高和享受生活的樂趣，他們正是社會的中堅力量，對生活有很多的希望與夢想，并且堅信自己能夠做到。
從生活形態(tài)方面來看：他們是一個中西的"兩面體"--內(nèi)心深處受到中國傳統(tǒng)文化的影響，重群居，喜歡與家人生活溝通、與鄰居之間交往的樂趣，渴望自己的居住環(huán)境有更多的交流的空間，享受居住空間注入更多的人情味。
而他們外向的一面是追求時尚、現(xiàn)代的新鮮事物。他們更是渴求一種具有西方生活方式的開放與包容，真正能夠享受到居住、生活的樂趣。對于西方的外來文化更能夠豐富他們對生活的理解，他們更多注重的是西方文化能夠給予生活帶來的浪漫情調(diào)。他們所希望自己的居住空間的環(huán)境是熱情的、奔放的、自己能夠享受更多的居住樂趣。
篇2：大型樓盤一期目標消費群深度分析
大型樓盤一期目標消費群深度分析
一、目標消費群分析
由于本項目的產(chǎn)品已經(jīng)確定，因此，我們在深度分析目標客戶群前，應(yīng)先將產(chǎn)品的特點清晰，然后找出產(chǎn)品與目標客戶群的共性，最后再進行"對號入座"，并以此作為制定針對性發(fā)動策略的依據(jù)。
本項目除了主打中產(chǎn)階級新生代、及當?shù)卦用瘛⒅行∷綘I企業(yè)主等目標客戶群之外，還可以關(guān)注社會上這樣的一群客戶--"灰領(lǐng)"
什么叫"灰領(lǐng)"，也就是"灰領(lǐng)"的最新定義是什么？
"灰領(lǐng)"原指負責維修電器、機械的技術(shù)工人，因為他們經(jīng)常穿灰色制服工作而得名。現(xiàn)在人們所說的"灰領(lǐng)"是新近出現(xiàn)的一種職場稱謂。它指的是既掌握較高的現(xiàn)代科技知識有具有較高操作技能的復合型職業(yè)技能人才。
"灰領(lǐng)"有怎樣的特征？
"灰領(lǐng)"不是"藍領(lǐng)"向"白領(lǐng)"的過渡階段，也不是"灰領(lǐng)"和"白領(lǐng)"的平均值。"灰領(lǐng)"是一種新型的人才，是一個有獨立的智能結(jié)構(gòu)、職業(yè)特征的人才類型。他們有較高的學歷、豐富的專業(yè)知識、較強的動手操作能力。
"灰領(lǐng)"的范疇包括那些，誰是"灰領(lǐng)"？
"灰領(lǐng)"包括的范疇非常廣泛。它是"藍領(lǐng)"和"白領(lǐng)"的雙重優(yōu)勢結(jié)合的產(chǎn)物。他們一方面，必須具有"白領(lǐng)"的優(yōu)勢，如高學歷、豐富的專業(yè)知識，很強的創(chuàng)新能力，是；另一方面，又必須具備"藍領(lǐng)"的優(yōu)勢，能夠在生產(chǎn)第一線實際操作復雜設(shè)備，有較強的動手能力。
航天英雄楊利偉則被喻為是"灰領(lǐng)"的杰出代表。
小結(jié)：灰領(lǐng)有很高的社會地位，分布在很多的朝陽行業(yè)之中，當屬項目主打的中產(chǎn)階級新生代范疇。而項目所在區(qū)域內(nèi)的中、大型企業(yè)（如煙廠、電廠、水廠等）也擁有灰領(lǐng)一族。在羅沖圍板塊個盤的成交中也體現(xiàn)了這部分客戶的購買需求。結(jié)合廣州西部的企業(yè)特點，我們認為"灰領(lǐng)"將是廣州**·S城吸納的重要客戶群。
二、產(chǎn)品差異性分析的依據(jù)：
從建筑類型、特點、戶型、景觀、居住舒適性、價格等方面進行分析。
建筑類型多層洋房、小高層情景洋房
區(qū)別戶型二房、三房單元，戶型空間較為緊湊、實用，講求的主要是滿足住家需求面積較大的三房、四房和復式單元，生活空間更為大度、寬敞、新穎，而且層層退臺、戶戶大露臺，對戶外景觀的享受更為優(yōu)越景觀。
景觀組團園林景觀為主臨湖面山為主
居住舒適度擁有大盤的生活配套合理、適用的平面布局室內(nèi)空間營造、戶外環(huán)境享用，半室外公共樓梯設(shè)計的細節(jié)，具有別墅的居住素質(zhì)，
價格性價比較高具有唯一性
建筑特點比較私密、傳統(tǒng)與人、自然溝通、融匯更和諧、開放
三、深度分析目標消費群及與產(chǎn)品"對號入座"：
中產(chǎn)階級新生代可分為"薪富"、"新富"和"先富"三類；
1、中產(chǎn)階級新生代的薪富精英階層
1）特征：
年齡 25-32歲；
家庭人口組成：二人或三口之家為主，部分為單身人士；
家庭年收入：8萬-13萬；
從事的行業(yè)：多為"非創(chuàng)業(yè)型"人士，從事房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)、廣告行業(yè)、IT等朝陽行業(yè)，我們稱之為"白領(lǐng)"，還有許多中、大型企業(yè)中的技術(shù)人員、航天等科技人員，我們稱之為"灰領(lǐng)"；
事業(yè)特征：剛起步，但很有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
消費習慣：年輕、富有、學歷較高，觀念超前，經(jīng)濟和家庭負擔相對較輕，賺錢信心十足，不屑于"藏"錢，習慣先花"未來錢"；
來源：這類人多數(shù)為外來人口或就業(yè)不久的本土廣州人.
2）購房動機和消費心理：
a.為改善居住環(huán)境、結(jié)婚需購房，基本為自住購房，部分用于投資。
b.易受媒體廣告影響。
c.求新、求美、認同"同質(zhì)而居"的居住文化，講究品味。
d.樂于網(wǎng)上交流。
3）購房需求與相對應(yīng)產(chǎn)品
購房需求開發(fā)對策結(jié)論
家庭結(jié)構(gòu)簡單，面積要求不高，承受總價較低小戶型：80-90平方米
間隔：2室2廳這類客戶群適合價格偏低的二房單位
積蓄不多，僅能支付首期，裝修、購買經(jīng)濟型家具電器有壓力降低置業(yè)門檻
低價入市
輕松付款
提供精裝修
提供家具電器一體化貸款
需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)模化開發(fā)大配套、大景觀
價廉物美**品牌延伸
優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計
精致的細部設(shè)計
部分關(guān)心未來子女教育，希望小區(qū)有學校，而且最好是公立學校教育配套
2、中產(chǎn)階級新生代的新富精英階層、當?shù)卦用?/p>
1）特征：
年齡：30-40歲；
家庭年收入：13-20萬元；
從事的行業(yè)：主要包括：金融、貿(mào)易、大型外資、合資和國有企業(yè)的高級管理人員、"灰領(lǐng)"、"白領(lǐng)"一族；
來源：他們都屬廣州原地居民以及來廣州十年以上的外來人口；
消費習慣：有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，緊追時代的脈搏，追求新的生活方式；
心理特征：有事業(yè)心，工作勤奮；事業(yè)成功或有良好的發(fā)展?jié)摿蜑榇藠^斗的精神；
教育特征：受過良好的教育，有較高的素質(zhì)和教養(yǎng)，有較好的職業(yè)和身份，有新的文化背景，新的人生體驗
生活方式：積極、健康、向上；
居住特征：居住條件不理想；
區(qū)域特征：有區(qū)域的自豪感及戀地情結(jié)。
2）購房動機和消費心理:
a.為子女就讀名校而買房；
b.為改善生活環(huán)境而換房；
c.追求健康和舒適；
d.喜歡效仿及炫耀；
e.求新、求美；
f.注重房屋的實用性、合理性；
g.解決復雜家庭結(jié)構(gòu)的居住問題。
3）購房需求與開發(fā)對策
購房需求開發(fā)對策結(jié)論
戶型面積不宜太大
廳、房面積要適中
接受總價處于中等水平中戶型：90-120平方米
間隔：3室2廳
這類客戶群適合價格適中的三房
偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境
推出一條龍教
育系統(tǒng)需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)模化開發(fā)、大配套、
精致景觀
提升生活素質(zhì)**品牌延伸
優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計
精致的細部處理
3、中產(chǎn)階級新生代的先富精英階層、中小私營企業(yè)主、政府公務(wù)員及南海區(qū)域的富有的原居民
1）特征
年齡：40-50歲；
家庭年收入：20萬-50萬元；
性格：成熟、穩(wěn)健、富有；
階層特征：開始步入資產(chǎn)者的行列；
2）購房動機和消費心理；
a.為子女就讀名校而買房；
b.為改善生活環(huán)境而換房;
c.方便經(jīng)商與居住；
d.最求合群而居；
e.追求健康和舒適，享受生活；
f.喜歡效仿及炫耀；
g.追求華麗、高貴甚至奢華；
h.注重房屋的高檔次、舒適性與附加價值。
3）購房需求與開發(fā)對策：
購房需求開發(fā)對策結(jié)論
追求高檔次
戶型面積要大
廳、房面積大
追求私密空間大戶型：130-200平方米
間隔：4室2廳以上
其它：贈送花園或閣樓這類客戶適價格較高的情景洋房
偏好于有益子女教育的社區(qū)環(huán)境推出一條龍教育系統(tǒng)
需要體面公共空間，滿足社交需要規(guī)模化開發(fā)大配套、
大景觀
提升生活素質(zhì)**及廣州**四季花園品牌延伸
優(yōu)良的產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計
精致的細部處理
四、他們對生活的期許？
根據(jù)前面市場調(diào)查的結(jié)論，我們完全可以確認，**S城的目標客戶群對目前的生活并不滿意，他們有太多的夢想還停留在腦海中，"家"作為一個生活的載體，賦予了種種的生活期盼。但目前他們比較喜歡的西區(qū)沒有更適合他們產(chǎn)品出現(xiàn)。