某高層住宅項目不確定性分析
本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發周期、貸款利率等。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發生變化，影響本項目經濟效益目標的實現。
一、盈虧平衡分析
（一）住宅銷售部分盈虧平衡
假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤60%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%，可見其風險程度較高。
（二）結論
本項目之所以住宅銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項目建設成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。
二、敏感性分析
影響本項目財務效益主要確定性因素為開發成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短。據市場預測，開發成本項目中最有可能發生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經濟評價指標影響。計算結果詳見敏感性分析表
（1）售價、建安工程費的變動對財務凈現值的影響。
售價下降5%、10%，將引起該項目的財務凈現值分別下降-26.89%、-55.68%；當售價下降17.7%時，該項目財務凈現值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現值小于零，出現虧損。
建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務凈現值分別下降-80.46%、-149.34%；當建安工程費上升12.8%時，該項目財務凈現值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務凈現值小于零，出現虧損。
（2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。
售價下降5%、10%，將引起該項目的財務內部收益率分別下降0.1308%、0.26157%；當售價下降17.7%時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。
建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務內部收益率分別下降-2.2757%%、-4.682%；當建安工程費上升12.8%時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。
（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。
售價下降5%、10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降24.70%、-7.96%%；當售價下降24.09%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預期的基準收益率。
建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降-7.05%%、55%%；當建安工程費上升29.4%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預期的基準收益率。
由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。
總體來說，項目經營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現提出兩個建議：
★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風險減至最小。
★建議采用全銷售方案。在現在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設投資，降低投資的風險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。
篇2：X高層住宅項目不確定性分析
某高層住宅項目不確定性分析
本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、售價、開發周期、貸款利率等。這些因素，受當地政治、經濟、社會條件的影響，有可能發生變化，影響本項目經濟效益目標的實現。
一、盈虧平衡分析
（一）住宅銷售部分盈虧平衡
假定本項目總投資不變，且售價與收款進度如基準方案所設，則由計算可得，當住宅銷售率為75.70%時，住宅全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≤60%時，項目風險較低，本項目盈虧平衡點的銷售率為75.70%，可見其風險程度較高。
（二）結論
本項目之所以住宅銷售部分的風險較大，而商鋪與車位租賃部分的風險明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經營期限較長,資金回收較慢,而住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項目建設成本分攤上,由于商鋪與車位的成本價格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報較大,這也使得本項目商鋪與車位租賃風險程度降低。
二、敏感性分析
影響本項目財務效益主要確定性因素為開發成本、售價水平、銷售稅率、建設經營期的長短。據市場預測，開發成本項目中最有可能發生波動變化的是建安工程費和售價水平。因而，本項目敏感性分析針對全部投資的評價指標（財務內部收益率和投資利潤率），分別計算售價上下波動5%、10%和建安工程費上下波動10%、20%時，對經濟評價指標影響。計算結果詳見敏感性分析表
（1）售價、建安工程費的變動對財務凈現值的影響。
售價下降5%、10%，將引起該項目的財務凈現值分別下降-26.89%、-55.68%；當售價下降17.7%時，該項目財務凈現值等于零，到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現值小于零，出現虧損。
建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務凈現值分別下降-80.46%、-149.34%；當建安工程費上升12.8%時，該項目財務凈現值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務凈現值小于零，出現虧損。
（2）售價、建安工程費的變動對財務內部收益率的影響。
售價下降5%、10%，將引起該項目的財務內部收益率分別下降0.1308%、0.26157%；當售價下降17.7%時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。
建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的財務內部收益率分別下降-2.2757%%、-4.682%；當建安工程費上升12.8%時，該項目財務內部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再下降，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。
（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。
售價下降5%、10%，將引起該項目的投資利潤率分別下降24.70%、-7.96%%；當售價下降24.09%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則投資利潤率等于預期的基準收益率。
建安工程費上升10%、20%，將引起該項目的投資利潤率分別下降-7.05%%、55%%；當建安工程費上升29.4%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預期的基準收益率。
由以上分析可以得出，售價和建安工程費都是該項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。工期延誤了導致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR會下降，回收期大大延長外，還會影響樓盤的信譽和形象，由此而導致延誤交樓時間的，還要給買家賠償違約金；銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣會使整個項目將陷入僵局。
總體來說，項目經營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現提出兩個建議：
★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。實施計劃控制，即在充分分析現有和未來資金條件下，妥善地安排資源，謹慎考慮項目的營銷策略是否得當，促銷時機是否合理，銷售和租賃計劃是否能如期完成，市場定位及價格定位是否合理，在利用一切可利用的機會上，為項目的經營制定盡可能周密、科學、詳細的計劃，并在實施過程中，盡可能地嚴格按照計劃去進行，將風險減至最小。
★建議采用全銷售方案。在現在商鋪與車位租賃市場不太明朗的情況下，如果暫且不考慮項目的遠期收益，而是為盡快回收所有的建設投資，降低投資的風險，可把商鋪與車位跟住宅一同銷售。
篇3：物業管理企業涉及風險分析
物業管理企業涉及風險分析
物業管理企業在從業過程中承擔的主要法律責任是指因違反物業管理法律規范的行為，對使用者或其他公民的合法權益造成侵權后果。實踐中物業管理法律關系比較廣泛，因而物業管理法律責任也具有廣泛性，物業管理公司與物業使用者的法律糾紛主要集中在侵權責任方面。
物業管理企業為業主提供多樣性的服務，項目繁多，服務對象廣泛。涉及的風險主要有：
財產風險：物業企業以固定資產為主的財產，業主委托物業公司對物業區域內的各種設施、設備等公共財產進行管理，就可能面臨的各種自然災害和意外事故。
責任風險：由物業企業負責管理、維護的公共設施及設備由于疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失。如第三者在小區游泳池溺水、物業區域內運動設施由于失修或其他原因傷人等。
現金風險：物業公司的職員在從事本職或非本職工作時，可能遭受的意外傷害。
餐飲風險：擁有餐飲場所的物業公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患，也可能因服務人員過失或餐具存在缺陷導致食用者人身傷亡。
車輛風險：物業公司因疏忽或過失造成業主的機動與非機動車輛可能遭受損失及第三者責任。
總的來說，責任風險是物業企業主要承擔的風險，因此物業公司在投保險種時首選責任保險。