北京區域寫字樓市場主流客戶需求分析

　　市場經濟條件下，需求是引導市場發展的根本動力。早期北京寫字樓市場的發展，主要源于中國gg開放政策，不斷涌入的外資公司對位于成熟商務區，可租賃使用的辦公場所的需求。經過近十五年的發展，北京寫字樓市場已成為亞太地區房地產市場的重要組成部分。目前，北京有優質寫字樓約520萬平方米，共計約130個項目，為數千家機構提供了辦公場所。這些寫字樓項目主要分布在CBD、中關村、金融街等三大熱點商務區。上述商務區在發展背景、支柱產業以及政府相關支持政策等方面各具特色，導致區域寫字樓客戶在需求現狀及未來發展趨勢等方面存在較大區別。

　　CBD及東部城區

　　CBD及東部城區是北京涉外資源最集中的地區。根據世邦魏理仕公司抽樣調查，該區域寫字樓用戶中，外資機構所占比例高達70%以上。在行業分布方面，主要集中于IT通訊、貿易、顧問咨詢、傳統制造業、金融保險投資等行業，沒有絕對性發展行業。區域寫字樓市場以租賃為主，但20**年，建外SOHO的入市，為區域寫字樓銷售市場的漸熱拉開序幕。

　　區域寫字樓市場的租賃客戶以外資機構為主，在需求方面的主要特點如下：

　　1、對擬租寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設施(電梯、空調)以及物業管理水平等要求較高。尤其是SARS之后，環保成為寫字樓用戶的關注點，有無四管式空調，以及新風量等衡量樓宇內空氣質量的硬指標成為許多租戶決策的主要因素。

　　2、能承受的租金水平相對較高。CBD區域及東部城區的寫字樓租金水平在北京是最高的。多數租戶能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面積(含物業管理費)，相對高于其他商務區。

　　3、通過專業代理機構辦理寫字樓租賃事宜。因區域寫字樓租戶多為跨國公司的海外分支機構，有使用專業代理機構服務的慣例，與市場上較活躍的一些外資房地產顧問公司已建立長期服務關系。

　　由于以外資企業租戶為主，區域寫字樓市場未來的租賃吸納受世界經濟發展形勢影響較大。進入20**年下半年后，全球各主要地區的經濟均出現了良好的復蘇勢頭。美國摩根大通公司估計，第三季度全球新興市場經濟平均增幅達到8.7%，為1994年以來的最高速度。經濟專家普遍認為，20**年，世界經濟復蘇步伐將明顯快于今年，發達國家和發展中國家經濟前景普遍看好。國際貨幣基金組織預計，明年世界經濟將增長4.1%，比今年的3.2%高出0.9個百分點。此外，未來幾年，中國政府將逐步實現加入WTO的有關開放承諾，可以預見，外商投資經濟在華將迎來新的發展契機。受此影響，未來外資機構在CBD及東部地區的寫字樓需求呈上升趨勢。20**年下半年，在CBD及東部地區的外資金融保險公司寫字樓需求出現明顯上升跡象，美國友邦保險公司的擴租、加拿大永明保險公司在長安街華夏銀行大廈租賃2600平方米寫字樓、信誠人壽落戶東方廣場，租用面積6000平方米等等充分體現了這一發展趨勢。另一方面，隨著中央電視臺東遷步伐的臨近，許多關聯企業，如廣告公司、節目制作公司及一些新興傳媒行業公司也會在CBD及東部城區尋找新的辦公場所。

　　在購買需求方面，盡管20**年CBD及東部城區將有很多優質寫字樓項目進入銷售市場，如財富中心、華貿中心、佳程廣場等。但出于控制國家風險、以及財務在現金流方面的管理要求，跨國公司的海外機構在當地購置辦公場所的可能性仍較小。該區域主流客戶仍將主要通過租賃方式使用辦公物業。

　　金融街商務區

　　金融街寫字樓市場的客戶以大型國有金融、電信、證券、保險企業和其他大中型國企為主。根據世邦魏理仕公司所進行的抽樣調查，客戶以內資企業為主，所占比例為92.6%；且寫字樓客戶所占比例最高的三種行業分別為金融保險和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業，三者在金融街地區寫字樓客戶中所占總比例之和為75.4%，其中金融保險和投資業客戶約占金融街寫字樓客戶的一半，充分反映了金融街地區以金融業為核心行業的特點。

　　金融街是北京寫字樓銷售市場最為活躍的區域。購買優質寫字樓的客戶主要以國內大型機構為主，尤其是購買大面積整層寫字樓的客戶，且金融機構買家居多。例如：太平洋保險公司、深圳發展銀行、中國貿促會分別購買遠洋大廈部分樓層、中國證監會購買富凱大廈部分樓層、華夏銀行購買北京國際金融中心部分樓層等；此外，一些金融機構和國內大集團公司，以參與投資建設的形式(直接參與或其關聯公司參與)，入住金融街地區，如交通銀行落戶通泰大廈、招商銀行落戶國際金融大廈、中遠集團落戶遠洋大廈，未來北京商業銀行將落戶金融城等。這些大單客戶的購買需求呈現以下特點：1、購買選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國家機構改革中新機構的產生直接促成大面積寫字樓的需求。這種新機構可分為兩種：一種是伴隨著國家機構改革的進行，產生的一些適應市場經濟發展需要的新型行業監督機構，如證監會、保監會、銀監會以及電監會等等。另一種是新成立的壟斷行業國有大公司，如國家電力體制改革產生的五大電力公司、中國電信、中國移動通信等等。2、國有大型壟斷行業機構入住比例上升。由于金融街位于西部城區，與國家各部委辦公地點相鄰，且交通連接便利。因此對一些新成立的壟斷行業機構頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國家五大電力集團之一的大唐電力也將落戶金融街。

　　未來，金融街寫字樓市場的需求仍以國內客戶、尤其是金融行業客戶為主，一些實力雄厚的在京中央直屬企業將會成為未來新興潛在大單買家。另一方面，政府對區內金融企業未來可能實施的行業性扶持政策，將會帶動區域寫字樓市場需求上升。20**年10月，西城區為促進金融街的發展，專門成立了金融產業促進辦公室，同時發文《北京市西城區人民政府關于加快北京金融街建設的意見》，表明區政府在未來將通過加大區域基礎設施建設投資、為區內金融企業提供購買/租用辦公用房補貼、代辦人事手續等一系列措施，以加快北京金融街建設，增強區域對金融業的吸引力和凝聚力。目前，這一政策對區域寫字樓市場需求變化的影響還不甚明顯，但表明地方政府對金融街的未來發展非常重視。但是，金融街寫字樓市場的潛在需求在未來會出現一定分流，本年度新推出北三環沿線的寫字樓項目如富安國際大廈，已將目標客戶鎖定大型內資機構，此類項目的入市，將會成為金融街寫字樓項目的新競爭對手。

　　中關村地區

　　近年，隨著中關村科技園區的發展，該地區寫字樓市場形成了以高科技企業為主要客戶群的區域發展特色。根據世邦魏理仕公司進行的抽樣調查，IT、通訊和非IT類高科技企業所占辦公面積比例達到60%以上，其他行業的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業已成為該區域經濟發展支柱。此外，區域寫字樓推廣方式以出售為主，是典型的銷售市場。目前，民營及股份制高科技企業是區域寫字樓市場的主要用戶，未來需求變化與區域產業經濟發展密切相關。自20**年下半年，國家及地方政府針對中關村科技園區的進一步發展實施了一系列積極促進措施，主要包括；海淀新區北擴計劃、《中關村科技園區管理體制改革方

案》的出臺、以北京市代市長王岐山、科技部部長徐冠華、教育部部長周濟共同掛帥、吸納了企業家柳傳志、鄧中翰的新一任中關村科技園區管理層的走馬上任。這些政策信號體現了國家、地方各級政府對未來中關村發展的高度重視及支持，也預示著中關村的發展將進入突破性階段，逐漸完成商貿到研發的轉型。由此帶來的對寫字樓市場需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，研發機構或大型跨國公司研發部門域寫字樓市場需求將上升，例如：20**年一些大型跨國公司如IBM公司在上地的研發部門擴租、Intel公司的研發部門落戶中關村地區。

　　另一方面，高科技需要高投入的帶動，未來市場需求中，銀行、擔保公司、風險投資基金等金融行業企業所占比例會上升，這類客戶租金承受能力高，對樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關村金融中心理想國際大廈等新建優質寫字樓就是為此類客戶度身定制的項目。總的來看，在世界經濟形勢好轉、外商在華投資額逐年增長的良好宏觀經濟條件下，加上中央、地方各級政府對北京三大商務區發展的重視和支持，未來北京寫字樓市場的總體需求呈上升趨勢，需求層次較豐富。因此，不同檔次、不同區位的寫字樓項目應根據自身資金實力、團隊運作水平以及項目區域經濟發展特點，通過準確的市場定位，在競爭中獲取市場份額。

篇2：物業客戶需求調查分析作業指導書(十七)

　　物業客戶需求調查與分析作業指導書（十七）

　　1.0目的

　　規范客戶需求調查和分析的方法，確保進行有效客戶需求調查。

　　2.0適用范圍

　　適用于zz城服務中心對客戶需求進行調查和分析活動。

　　3.0職責

　　3.1服務中心經理負責客戶需求調查的總體策劃，并依客戶需求的調查結果開發客戶服務項目；

　　3.2客戶服務部主任負責客戶需求調查的組織實施、結果分析和項目開發建議工作；

　　3.3客服助理負責客戶需求調查的具體實施工作，其他部門根據具體情況協助配合。

　　4.0程序要點

　　4.1客戶需求調查的頻率和形式

　　服務中心每半年以《客戶服務需求調查表》的形式或組織訪談的形式組織一次客戶對服務工作滿意程度的調查活動。

　　4.2客戶需求調查的內容

　　包括：家政服務、商務服務、社區健康服務、小孩放學代管、小區文化活動、老年活動、生日聚會、接送客人、代辦旅游服務、組織外出參觀活動、其他禮儀活動等。

　　4.3《客戶服務需求調查表》的發放和客戶需求訪談的組織

　　4.3.1客戶服務需求調查表由客戶服務部負責發放，客戶需求訪談由客戶服務部負責組織，由客服助理負責實施。

　　4.3.2《客戶服務需求調查表》發放的面積要大于30%以上的業主和住戶；

　　4.3.3客戶需求意見的訪談面要大于10%以上的業主和住戶。

　　4.4《客戶服務需求調查表》的收集或訪談意見的歸類

　　4.4.1由客戶服務部負責組織收集客戶填寫完畢的《客戶服務需求調查表》，客戶服務部主任負責對收集的調查表進行統計、歸類和分析；

　　4.4.2客戶服務客服助理對業主和住戶的服務需求訪談意見進行歸類和分析，提交客戶服務部主任；

　　4.4.3客戶服務部主任根據調查統計分析結果或訪談歸類分析意見，提出客戶需求服務項目開發建議；

　　4.4.4客戶服務部主任將調查統計歸類結果或訪談歸類分析意見和服務項目開發建議提交服務中心經理。

　　4.5客戶共性需求的開發

　　4.5.1服務中心經理根據客戶服務部主任提交的統計歸類結果和服務項目開發建議，召集有關人員進行研討，對客戶共同需求的服務項目，提出實施措施和資源支持要求；

　　4.5.2針對客戶共同需求開發的服務項目，服務中心制定實施方案，提交公司領導批準。

　　4.6客戶不同需求的社會資源集成

　　4.6.1服務中心經理決定客戶不同需求服務項目的開發意見；

　　4.6.2客戶服務部主任針對不同客戶需求社會資源的調研，建立社會服務資源檔案；

　　4.6.3客戶服務部主任根據社會資源的調研，制定客戶不同需求的服務實施方案，報服務中心經理審批。

　　5.0支持性文件

　　無

　　6.0質量記錄

　　6.1《客戶服務需求調查表》-QP-08-16-F001

　　6.2《客戶服務需求訪談記錄表》-QP-08-16-F002