關于目前石家莊的房地產(chǎn)形勢和對策（20**）

　　——在20**石家莊房地產(chǎn)形勢展望高峰論壇上的發(fā)言

　　20**年11月21日下午，由石家莊房地產(chǎn)協(xié)會主辦，卓達集團承辦的“‘20**石家莊房地產(chǎn)形勢展望’高峰論壇在卓達星辰會展中心二樓新聞發(fā)布廳隆重舉辦。省會房地產(chǎn)業(yè)專家就目前房地產(chǎn)市場形勢策及消費者如何理性購房進行了討論。我作為主談嘉賓發(fā)了言。以下是再論壇上講話的主要內(nèi)容。

　　一：目前的市場現(xiàn)狀及政策走向分析

　　今年年底到明年上半年，省會房價可能出現(xiàn)微調(diào)，但整體形勢還是緩慢上漲。明年下半年或18大之后樓市將逐漸重新走向繁榮。原因分析如下；

　　20**年房地產(chǎn)市場是受政策力和市場力共同作用的結果。

　　從調(diào)控帶來的作用來看，未來從土地、稅收、市場監(jiān)管、金融、融資渠道等多種角度還將有不斷的調(diào)控政策出臺，宏觀經(jīng)濟的變化將不斷影響到樓市政策的調(diào)控，但是調(diào)控不太可能將房地產(chǎn)行業(yè)一棍子打死，而是讓其健康有序的發(fā)展。目前總體市場形勢可以說：總體穩(wěn)定，局部價格波動。表現(xiàn)在：

　　1、宏觀經(jīng)濟企穩(wěn)，政策調(diào)控進入深水區(qū)。

　　目前商品住宅市場低位成交已成常態(tài)，政府對樓市調(diào)控政策毫無放松之意，這將使樓市博弈的戰(zhàn)線和時間會拉長。

　　2、供地從緊，樓市成交量下降。

　　20** 年前三季度，住宅用地量價水平低于去年同期，主要城市商品房銷量陷入低迷。

　　3、開發(fā)商或降價或轉(zhuǎn)戰(zhàn)，內(nèi)部并購升級

　　開發(fā)商開始選擇大幅打折促銷。并購整合成為房地產(chǎn)企業(yè)突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

　　4、價格調(diào)整初現(xiàn)，整體市場仍穩(wěn)定

　　房企資金鏈更是日益緊張。在成交低、存貨增、資金少三重壓力下，房價深度調(diào)整的跡象有所顯現(xiàn)。，但整體行業(yè)投資狀況良好，房價也仍然是比較穩(wěn)定的。

　　堅持商品房市場化和保障性住房民生化是未來房地產(chǎn)發(fā)展的一項長期政策。

　　從市場力來看，目前決定房價的上漲要素主要有四個：

　　需求推動房價上漲的力量依然很強；供地從緊政策使市場增量受限問題難以得到改觀；國內(nèi)外原材料價格不斷上升；從目前情況來看，上述基本因素短期內(nèi)難以發(fā)生根本性改變。目前房價出現(xiàn)大幅下降的拐點沒有政策支撐。

　　就石家莊樓市來講，還有以下4個特點，決定了石家莊房價既不可能大漲，也不可能跌下來，主要原因是：

　　1、城市化進程加快，石家莊處于高速發(fā)展期，剛性需求大。

　　中國正處于經(jīng)濟調(diào)整增長中，城市化進程正在加速，城市化進程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。石家莊常住人口270萬，據(jù)政府規(guī)劃20**年建成500萬人口的大都市目標將近要翻一翻，住房需求的缺口巨大。國家加強對金融的監(jiān)管力度，貸款利率的多次上調(diào)，使這部分剛性需求數(shù)量越來越多，而且會在某個時期出現(xiàn)井噴。

　　2、環(huán)首都經(jīng)濟圈，石家莊呈現(xiàn)：“洼地”效應和“擠出”效應

　　隨著京津冀一體化進程加快和“環(huán)首都經(jīng)濟圈”的高調(diào)出爐，石家莊樓市逐漸變成價值洼地，未來上漲潛力巨大。

　　一方面，近幾年石家莊市房地產(chǎn)市場已有較快發(fā)展，但整體房地產(chǎn)市場水平有限，相對其他國內(nèi)二線城市房價水平較低。另一方面，北京房地產(chǎn)市場受到嚴厲新政的打壓，但新規(guī)的出臺和城市交通的規(guī)劃使周邊城市住宅到北京地區(qū)置業(yè)者的追捧，河北高品質(zhì)物業(yè)的集聚地石家莊成為投資價值洼地。

　　3、市民生活品質(zhì)、消費能力提高

　　目前石家莊三年大變樣已經(jīng)接近尾聲，市區(qū)環(huán)境已經(jīng)煥然一新，新客站的建成、軌道交通建設不斷提升，還有城市交通主干道的不斷延伸，使石家莊城市魅力大增。同時，市民對生活質(zhì)量的要求也在不斷提升，對高品住宅需求不斷增加。

　　4、通脹形勢下的保值首選

　　目前銀行利息式微、物價高漲貨幣貶值等因素催動下，房子成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。不動產(chǎn)物業(yè)，其價格行情一路升值，極少出現(xiàn)貶值的情況。根據(jù)央行最新調(diào)查，目前排在居民投資第一位的還是房產(chǎn)。作為居住與投資雙重屬性的房產(chǎn)，未來很長時間都將是居民投資的選擇。

　　二：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應對措施。

　　在目前市場形勢下房地產(chǎn)行業(yè)的特點是，企業(yè)整合顯現(xiàn)，并購時代來臨，強者更強，弱者更為困難，市場競爭變得更為嚴峻。但辯證地看，任何困峻也都是機遇。面對目前房地產(chǎn)市場的觀望和成交量的下跌，開發(fā)企業(yè)應采取積極的態(tài)度主動應對。

　　一方面，首先從觀念上要認真對待國家的調(diào)控政策，要認識到國家調(diào)控的目的畢竟是要使房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展。從大趨勢來講，房地產(chǎn)還是產(chǎn)一個朝陽產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)

　　另一方面，開發(fā)企業(yè)應從自身方面主動尋求應對措施。我認為至少可從以下四點考慮：

　　首先，積極回籠資金。資金是開發(fā)商的血液，誰擁有充足的現(xiàn)金流，誰就能在市場的寒冬安然無恙。所以需要保持現(xiàn)金流、去化庫存房和庫存土地、放緩拿地。

　　其次，積極升級品牌，房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略是參與市場競爭的最好利器。不僅產(chǎn)品上下功夫，打造環(huán)境與人居完美結合的精品項目。同時，企業(yè)文化、售后服務等軟環(huán)境上提高，博得消費者的信任度、忠誠度。在千方百計滿足消費者需求上作文章。我想，最終笑傲江湖的也必將是那些歷經(jīng)百戰(zhàn)的房地產(chǎn)品牌企業(yè)。

　　第三，轉(zhuǎn)變企業(yè)開發(fā)模式，走產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)路。市場已經(jīng)不是只靠蓋房子和賣房子，需求模式在升級、產(chǎn)業(yè)模式也需升級。只有跳出了傳統(tǒng)的住宅模式，走產(chǎn)業(yè)化之路，才能在任何市場形勢中走的從容長遠。卓達產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，以產(chǎn)業(yè)為基礎，以整合資源為手段，注重產(chǎn)品和城市的融合與共生，實現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展，如發(fā)展文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

　　第四，多元化發(fā)展戰(zhàn)略，分散企業(yè)風險。地產(chǎn)企業(yè)多元化發(fā)展也是企業(yè)規(guī)避風險的一種途徑。近期頻頻出現(xiàn)大型房企進軍礦業(yè)、建筑業(yè)、傳媒業(yè)，住宅地產(chǎn)進軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等，就是企業(yè)多元化發(fā)展的選擇。卓達“多元價值型”產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式是從經(jīng)營城市的視野高度，以城市經(jīng)營為基本背景，以地產(chǎn)項目運作為載體，以整合資源為手段，以產(chǎn)業(yè)為基礎，以產(chǎn)業(yè)帶動就業(yè)，以就業(yè)帶動房地產(chǎn)發(fā)展的循環(huán)發(fā)展模式，有效地避免了單一產(chǎn)業(yè)帶來的風險，使卓達真正進入了多元化實業(yè)發(fā)展的新階段。

　　三：消費者抉擇方向分析。

　　在目前樓市形勢下投資置業(yè)要特別注意以下幾點：

　　1、關注國家政策走向，選擇出手時機。

　　把房產(chǎn)作為一種商品的基本規(guī)律，房子商品的價格也是隨著市場波動的，有漲就有跌，有跌就有漲，它不會一直降或一直升，降價是暫時的，局部的，漲價總體的，長期的。因為現(xiàn)在屬于低谷期，所以，買房子，還是要趁早，晚出手不如早出手。因為投資房地產(chǎn)仍是眾多投資產(chǎn)品中最理想的選擇。

　　2、依托國家發(fā)展戰(zhàn)略和

城市發(fā)展方向，選擇有極具增值潛力地區(qū)。

　　個人財富增長，離不開國家大的戰(zhàn)略，只有在國家大的戰(zhàn)略開發(fā)背景下，個人的財富才可能爆增。　比如目前三亞和威海的房價升值比較高，原因就在于國家戰(zhàn)略的決定，國際旅游島和藍色半島經(jīng)濟區(qū)的批復，使在海南和威海的投資房產(chǎn)客戶財富連續(xù)翻番。

　　另外，房地產(chǎn)不同區(qū)域因為各區(qū)域條件的空間組合不同，土地價值和增值潛力也有差異。例如，環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、京津冀都市圈等規(guī)劃，使得這一地理位置優(yōu)越的城市群迅速成為吸引資金的坐標，尤其是這些城市群中包括石家莊在內(nèi)的二三線城市，由于處于房價洼地，在這一發(fā)展趨勢的影響下，房地產(chǎn)極具升值潛力，這也將成為房地產(chǎn)投資前景廣闊的區(qū)域。山東藍色半島經(jīng)濟區(qū)的批復，使這塊區(qū)域?qū)⒊蔀槔^長三角、珠三角后中國的又一經(jīng)濟中心，該區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)升值將成為必然。

　　3、注重產(chǎn)品質(zhì)量和企業(yè)品牌，選擇好開發(fā)商。

　　投資對企業(yè)要考慮企業(yè)領袖品格、企業(yè)責任和產(chǎn)品市場上的前瞻性。房地產(chǎn)投資和居住兩相宜，是投資者需要充分考慮的問題，我們選擇的產(chǎn)品不僅要有宜居的環(huán)境、完善的配套、服務精細的物業(yè)等，還需要產(chǎn)品本身的高質(zhì)量，這些不僅能使自己居住其中充分享受，同時也是房產(chǎn)增值的必備條件。選擇一家品牌開發(fā)商的產(chǎn)品也是自己財富保值的重要手段。

　　4、注重項目的可持續(xù)發(fā)展，選擇具有持續(xù)發(fā)展力的房產(chǎn)項目。

　　具有升值潛力的房子應該是項目開發(fā)成規(guī)模的，具有產(chǎn)業(yè)基礎的。而卓達山東文登的項目將將高品質(zhì)放在開發(fā)建設的首位，堅持“大規(guī)模、高起點、國際化、前瞻性”的開發(fā)理念，以產(chǎn)業(yè)造城模式，整合各種資源，以卓達香水海新城、卓達先進裝備制造園區(qū)、卓達張家埠海港三大板塊為主的一系列產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新項目造城市，動員各種社會力量，構建產(chǎn)業(yè)基地，走經(jīng)營城市的路線。開發(fā)海上公園、游艇會等多元化海濱休閑產(chǎn)業(yè)，首創(chuàng)全齡化服務型居家養(yǎng)老社區(qū)，打造城市品牌。

篇2：新形勢下房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢前瞻

　　首先,想和大家明確一個概念,所謂的房地產(chǎn)金融到底是做什么,什么叫做房地產(chǎn)金融?這一點有一個簡單的比喻,就是說,作為房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)金融來說,最重要的是資金和土地,這是這個行業(yè)關注的兩個要素,如何的搭建這個橋梁,這個橋梁就是房地產(chǎn)金融,現(xiàn)在當前的房地產(chǎn)金融,我們的資金和土地,應該基本上通過銀行,通過我們的銀行把我們的發(fā)展商的資金以及投資商的資金接洽到我們的項目上去,通過這樣一個道路,實現(xiàn)一個融通,這是一個方式,這是一個資金的傳導,作為基金的回收方式,我們通過我們的開發(fā)商,以及我們投資商的投機收益,形成一個回收。

　　這里面最關鍵的一個機構就是銀行,銀行是非常重要的一個媒介和渠道,在這樣的情況下,我們覺得當前的房地產(chǎn)市場,在遭遇到整個國家宏觀調(diào)控的情況下,房地產(chǎn)金融成為一個非常重要的問題,就是融資渠道拓寬方面。

　　我們看一下這張表,針對20**年整個房地產(chǎn)市場面臨的融資渠道的困境問題,這是我們作為房地產(chǎn)行業(yè)來說,或者金融行業(yè)來說,是一個比較重要的問題,在這樣的問題情景下,在未來的操作過程中,存在哪些可能的機遇和挑戰(zhàn),我們覺得這種機遇和挑戰(zhàn),應該首先是建立在我們對整個宏觀形式的判斷基礎之上,所以說我們應該討論明天的房地產(chǎn)行業(yè),應該從我們當前的宏觀經(jīng)濟形勢和判斷上來著眼,通過我們的一些判斷來看一下,它的發(fā)展趨勢在哪里?總體來說我們的態(tài)度,我們對于整個的房地產(chǎn)態(tài)度,還是持比較謹慎樂觀的態(tài)度。

　　首先我們看一下宏觀經(jīng)濟在整個房地產(chǎn)行業(yè)中所扮演的角色,宏觀經(jīng)濟當前的主要現(xiàn)狀和判斷,我們再看房地產(chǎn)商目前面臨的子困境,最后看我們房地產(chǎn)創(chuàng)新的趨勢和前景在哪里。先從我們基本的宏觀政策基本面來看。對于我們當前的政策決策者來說,是一個非常難以平衡的目標,這三者之間如何的平衡,如何的掌握,這實際上是非常困難的過程,對于這樣的目標來說,我們認為,這個市場還是作為宏觀調(diào)控來說,是非常重要,也是非常有難度的操作方式,整個的宏觀經(jīng)濟對于我們的房地產(chǎn)行業(yè)是如何影響的。

　　我們認為總體的思路來說,房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控,對于方面來說是非常重要的一個方面,它的思路是怎樣的?從92年經(jīng)濟周期看起,在92、93年整個房地產(chǎn)開發(fā)貸款,開發(fā)的增速,都保持百分之百之上的增幅,我們當時在這個階段情況下,行業(yè)表現(xiàn)了一個水平,就是一個經(jīng)濟想象,就是GDP的高速增長,也是我們消費者物價也在高速增長的過程中,所以從這個階段經(jīng)歷過來,進入了一個不斷上漲的過程。

　　從央行的操作思路來看,放在我們通貨膨脹的問題上,控制通貨膨脹,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,意味著一系列緊縮的態(tài)勢,緊縮的政策出現(xiàn)了,緊縮的政策出現(xiàn)以后,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個非常重要的發(fā)展機遇,它負面影響房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展,因此出現(xiàn)了一系列的后遺癥,當前的房地產(chǎn)金融市場也好,或者當前的房地產(chǎn)市場也好,之所以出現(xiàn)當前的情況,實際上有一系列的過程,通過前期的高速發(fā)展以后,我們一系列抑制措施,出現(xiàn)了一系列的后遺癥,我們近兩年的房地產(chǎn)公司上市,已經(jīng)非常少了,因此,從這一系列的判斷來看,整個的宏觀經(jīng)濟政策,對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個行業(yè)增長和發(fā)展的促發(fā)期,也是導致行業(yè)萎縮的終結者,所以這個角色是互換的。

　　我們看一下它當前對于中國的現(xiàn)在的金融政策和宏觀經(jīng)濟政策的影響在哪里,還是在于一些深層次的發(fā)展問題,關鍵還是在于金融體制的改革,我們覺得當前非常重要的一個特點,現(xiàn)在的 中國經(jīng)濟存在一個投資率和儲蓄率非常高漲的態(tài)勢,我們的經(jīng)濟增長是高投資拉動的,我們看到相關的數(shù)據(jù),近兩年整個的中國投資率,已經(jīng)保持在40-50%的高度,這是非常高的一個比例,是一個非常顯著的特點。我們居民的儲蓄比例非常高,達到25.5%,相比世界其他的國家來說,應該說是非常高的儲蓄率,所以高投資率和高儲蓄率是當中宏觀經(jīng)濟的一個特點。

　　在看這張圖,可以看到,CPI是呈逐步走低的狀態(tài),我們認為這個本身的統(tǒng)計,如果仔細的分析一下,相關的宏觀經(jīng)濟來看,有非常大的問題,首先,非常重要的一個問題,就是房地產(chǎn)價格指數(shù),并沒有反應在CPI指數(shù)里面,反應出工業(yè)品的價格指數(shù),并沒有傳達到下游的消費者價格指數(shù),雖然我們現(xiàn)在整個的價格指數(shù)是比較偏低的,但是并不代表我們的經(jīng)濟不存在通貨膨脹的危機,或者調(diào)整利率,抑制整個經(jīng)濟過分過熱的一個增長的壓力,從這一系列狀態(tài)來看,當前最佳的指數(shù)是穩(wěn)定的失真的情況。

　　我們整個市場的利率結構,從現(xiàn)在來看,實際上是看長期的利率還是偏低的,我們的低利率實際上對于經(jīng)濟增長,不是起到非常大的作用,銀行進一步調(diào)低我們的利率,也很難對我們經(jīng)濟起到刺激作用。

　　另外一塊我們看商業(yè)銀行,在市場規(guī)范化的運作當中,也是非常重要的表現(xiàn),現(xiàn)在我們的交行上市了,我們的建行在香港上市了,以及眾多的銀行引入了國外的戰(zhàn)略投資者,這也是我們規(guī)范金融市場一個非常重要的目標和現(xiàn)象,在這里我們做一個簡單的分析,我們到底應該如何的思考,我們?nèi)绾蔚恼{(diào)整,我們控制經(jīng)濟到底怎么做,這實在有一個內(nèi)在的邏輯在里面,我們先從CPI的指數(shù)看起,當前有一個往下走的態(tài)勢,不存在通貨緊縮的預期在這里,在這樣的情況下,央行如果降息,進一步刺激經(jīng)濟結構,同時,我們還考慮到,我們現(xiàn)在并不是現(xiàn)在反映的這么低,還是有通貨膨脹的壓力存在,實際上這個對于我們的政策,中央的政策決策者來說,實際上遇到了非常大的問題,我們是不是可以通過利率,達到我們的控制目標,當前央行采取了一系列政策,對利率沒有采取很大的變動,利率政策不能用了,貨幣政策不能用了,所以考慮到我們的信貸政策,我們的信貸緊縮了,我們眾多的銀行,不再搞房地產(chǎn),不再做它的貸款的發(fā)放,這是一個非常重要的特點。

　　我們看一看對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,它目前到底怎么樣?目前對于房地產(chǎn)來說,整個信貸緊縮的趨勢,導致了房地產(chǎn)商來說,我們的融資渠道非常少,現(xiàn)在銀行緊縮了,這一塊的貸款發(fā)放非常的難,對于貸款商來說融資非常的困難,商業(yè)銀行通過改革,需要一系列的利率風險,比如我們的套期保值,作為我們的投資,來化解我們整個商業(yè)銀行的流動性的問題,同時我們在社會上有大量的高額的儲蓄率和投資率,也就是說,市場上還有大量的資金沒有找到有效的資金投,在資金方面來說,缺少相關的投資對象和融資工具,同時作為融資方的主體,在這樣的情況下,整個的市場開始形成了,所以說,在這樣的市場環(huán)境下,我們需要建立一個非常有效的融資平臺或者投資平臺,這個平臺就是我剛剛提到的房地產(chǎn)金融,房地產(chǎn)金融市場在當前的節(jié)點上,在20**年的節(jié)點上,開始逐步的發(fā)展,或者逐步的繁榮,有其必然的原因,就是在于政府的宏觀經(jīng)濟政策一系列措施目標,導致這個市場發(fā)展以后必然的景象。

　　我們解釋一下房地產(chǎn)金融,如何的看待這個房地產(chǎn)金融的趨勢,第一點,房地產(chǎn)金融并不代表銀行貸款,我們可以看到,現(xiàn)在的分析,當前的市場環(huán)境,銀行貸款對于整個的金融大盤起到一個非常大的作用,但是這個作用實際上有一個轉(zhuǎn)變時期,這個時期實際上很多的通過間接融資的方式開始轉(zhuǎn)變,以直接融資的渠道投,真正涉及到房地產(chǎn)金融這一塊市場,就是所謂的資產(chǎn)證券化開始啟動了,就是我們的住房貸款證券化,我們抵押貸款證券化,相關的一些操作,我們的購房者把錢在銀行,把一個中介機構做一個打包,整個的市場化的過程,通過一個操作的環(huán)節(jié)來完成。這樣對于銀行來說,我們的房貸能力增向了,我們用更多的錢可以投資更多的項目,對于我們來說,有更多的渠道進行融資。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,我們認為一個重要的趨勢,就是海外基金,就是信托基金介入到當前的市場環(huán)境中,對于我們國內(nèi)是一個非常好的現(xiàn)象,通過一個打包的投資,或者它通過其他的相關的開發(fā),或者是股權合作,介入相關的房地產(chǎn)項目中,對于缺少資金的項目,起到非常好的融資作用,在06年我們認為,或者在新的一年里面,海外資金進入中國,或者是所謂的專業(yè)房地產(chǎn)投資資金在國內(nèi)的星期,應該是一個非常重要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,或者是一個市場現(xiàn)狀,我們現(xiàn)在知道的通過公開媒體知道的一些資金涉足哪些行業(yè),實際上非常少的,實際上有大量的歐洲和美國的資金,在東南亞地區(qū)和新加坡,正在非常關注中國的房地產(chǎn)市場,他們想投資中國的房地產(chǎn)市場,通過這種態(tài)勢和我們的一個分析,和我們的了解來看,這樣一個金融市場的發(fā)展,在06年應該是一個主旋律,所以我們覺得這是一個非常重要的趨勢。

　　然后是基金的介入,對于我們行業(yè)是一個非常好的資金作用,基金不只是融資手段,可以幫助我們的企業(yè)更好的經(jīng)營和管理,因為它有專業(yè)的團隊運作,幫助我們的企業(yè),加速我們成熟的過程,加速我們現(xiàn)代化管理的過程,這也是非常好的幫助,通過它的規(guī)模性的投資,可以有效的控制我們整個的市場的發(fā)展規(guī)范,這樣的話,也是起到非常好的規(guī)模效應,所以簡單來說,我們認為房地產(chǎn)在06年的態(tài)勢應該是非常好的。以上是和大家簡單的做一下分享,希望大家有所了解和重視。

篇3：適應新形勢下我國房地產(chǎn)營銷對策分析

　　適應新形勢下我國房地產(chǎn)營銷對策分析

　　上述房地產(chǎn)營銷中的問題值得高度重視和深思，如果處理不好，必然會阻礙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著房地產(chǎn)業(yè)的理性發(fā)展與房地產(chǎn)市場競爭的日益激烈，房地產(chǎn)營銷管理也要從策劃、推廣到銷售。進行全程的監(jiān)控。因此我認為現(xiàn)在房地產(chǎn)的營銷觀念也要轉(zhuǎn)變過來，第一需要與欲望，即以市場需求為導向，滿足消費者的需求和滿足消費者某一層次的心理需求或欲望；第二對顧客的成本，即根據(jù)市場細分來設計房產(chǎn)，滿足不同消費層次消費的需求，為某一經(jīng)濟承受階層量身定制；第三便利，即物業(yè)配套的完善，滿足社區(qū)住戶的主要需求，提供便利的條件；第四傳播，利用現(xiàn)在的傳媒技術，充分而客觀的展示樓盤的信息，以吸引目標客戶群。因此我認為，目前應從以下幾個方面加強房地產(chǎn)營銷工作，以適應心形勢的需要。

　　1、要對國家經(jīng)濟與發(fā)展形勢、房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢，政治、經(jīng)濟、金融、教育等因素，尤其是周邊城市乃至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設的總體情況進行了解。要了解房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施。掌握各有關政策法規(guī)急政府調(diào)整的信息，就能及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和營銷策略，有助于項目的成功。

　　2、加強營銷策劃，準確定位市場。房地產(chǎn)消費者的購買行為是一種非常理智型的行為，一般不會出現(xiàn)沖動性特征。因此，房地產(chǎn)營銷者只有充分研究消費者的欲望和需求，并將其貫穿于樓盤開發(fā)的全過程，才可能使自己的項目成為市場亮點。主要就是對于未來購房者的購房心理和經(jīng)濟能力以及戶型需求等方面的調(diào)查，或者請專業(yè)的調(diào)研、策劃公司對購房人群進行分析，做好產(chǎn)品的市場定位。操作者要設身處地去思考消費者的物理需求共性，思考他們的群體特性，明確他們想要怎樣的東西、理想中的住宅是怎樣的、對戶型接受的心理上限和底限是怎樣的，如何可以讓他們在看到小區(qū)、住宅后覺得就是自己理想的，從而是消費者部分的忽略價格因素。具體可以從以下兩方面分析：

　　（1）在房地產(chǎn)開發(fā)建設前期需要先找準這個項目的潛在消費群體，并劃分出主體消費群和次級消費群、其他消費群。首先需要滿足這幾類消費群對室內(nèi)、小區(qū)空間的共性需求，處理人和空間的關系過程中要做到讓空間適應人的需要，以適應最大化的基本購房者。其次要注意到購房者在未來使用過程中的感受，將購房主體的需求細化到具體的設計中，最大限度地滿足他們的需求，最好可以和主體需求統(tǒng)一，對于實在無法兼容甚至沖突的，在保證主體購房者的前提下，可以將他們從目標客戶中刪除。

　　（2）在這些研究分析工作完成后，還需要對樓間距、景觀、戶型、面積等進行單體分析，找出可以讓購房者感到舒適的戶型分割、樓距規(guī)劃、小區(qū)景觀設計、道路設計等次級內(nèi)容，甚至包括如何使戶型在滿足現(xiàn)有審美時又符合和適當超越當?shù)刭彿空叩男枨螅话l(fā)揮地理位置的優(yōu)點而彌補缺陷；景觀規(guī)劃要做到避免呆板卻不顯雜亂，動靜徹底分離；在公共設施上降低成本而增加實用等等。

　　（3）注重廣告的品質(zhì)、重視廣告的創(chuàng)意。通過對房地產(chǎn)商品特性以及消費者心理需求的把握，避免繁雜、炒作、陳詞濫調(diào)以及千篇一律的廣告語言，不斷提升地產(chǎn)廣告的品質(zhì)，創(chuàng)造具有個性的廣告作品。加強法制觀念，增強自律意識，盡量避免失真信息的出現(xiàn)，既可以避免不必要的糾紛，又維護了房地產(chǎn)企業(yè)的社會形象，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　（4）樹立品牌意識。在房地產(chǎn)市場上，消費者與開發(fā)商之間存在著嚴重的信息不對稱。相對于開發(fā)商而言，購房者處于信息的劣勢，這也阻礙了消費者對好樓盤的識別。因此，開發(fā)商需要一個載體，把專業(yè)的信息打包起來簡化后傳遞給消費者，這個載體就是品牌。房地產(chǎn)企業(yè)的品牌建設需要在總體規(guī)劃的指導下，與房產(chǎn)項目的研發(fā)，建設、推廣、銷售、物業(yè)管理服務等環(huán)節(jié)相對接，各環(huán)節(jié)協(xié)調(diào)運作，共同努力，才能確保品牌建設目標的實現(xiàn)。一個項目的結束并不意味著品牌運營的終結，品牌要真正集知名度、美譽度、忠誠度三位一體，還必須持續(xù)優(yōu)化維系現(xiàn)有顧客的關系；同時在企業(yè)規(guī)模過張中，注重對品牌的循環(huán)強化和提升；而且需要不斷地補充新的內(nèi)容，這樣在新一輪循環(huán)中，才具有更為強大的推動力。

　　（5）充實文化營銷的內(nèi)涵。房地產(chǎn)建筑本身就可以表達一種文化，不同的建筑設計、建筑風格、小區(qū)規(guī)劃代表著不同的文化內(nèi)涵。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過實施文化營銷，可以更好的提升樓盤的品味與魅力，改善建筑的社會文化環(huán)境，從而取得良好的銷售業(yè)績。房地產(chǎn)文化營銷要立足客觀環(huán)境，絕不能只進行物質(zhì)層面的文化包裝，這樣只會導致文化營銷內(nèi)容落于空洞。應當加強企業(yè)文化建設，突出制度層和精神層次的內(nèi)涵，以樓盤為載體，把自身獨特的經(jīng)營哲學，企業(yè)精神以及所倡導的價值觀充分的表達出來，樹立良好的企業(yè)形象，形成企業(yè)的鮮明特色和優(yōu)勢，這樣才可以賦予文化營銷以更深刻的內(nèi)涵，增強文化營銷的生命力。

　　市場經(jīng)營活動紛繁復雜，營銷策略和手段無窮無盡，但是，轉(zhuǎn)換營銷觀念，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律確定營銷理念至關重要。只有建立良好和有效的營銷模式，才能使房地產(chǎn)企業(yè)在未來的競爭中獲得成功。