產(chǎn)品力是項(xiàng)目綜合質(zhì)素的重要部分,在銷售力中占有主導(dǎo)地位,從對(duì)一些成功項(xiàng)目的研究中可知,產(chǎn)品力對(duì)項(xiàng)目銷售促進(jìn)的貢獻(xiàn)超過(guò)70%以上,只有好產(chǎn)品才能經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn),即使任何一個(gè)營(yíng)銷高手,假如面對(duì)低劣的產(chǎn)品,也只有望洋興嘆的份兒。
產(chǎn)品力是一個(gè)反映項(xiàng)目質(zhì)素和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)水平的綜合指標(biāo),項(xiàng)目所處的地段、功能定位、銷售價(jià)格或租金價(jià)格、營(yíng)商環(huán)境、硬件配套設(shè)施和商場(chǎng)管理構(gòu)成了商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品力的六大要素。六大要素必須發(fā)揮整體優(yōu)勢(shì),才能突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì),如果項(xiàng)目只在某個(gè)方面取得優(yōu)勢(shì),而其他方面表現(xiàn)平平,則仍不能形成強(qiáng)勢(shì)的競(jìng)爭(zhēng)力。
<一>地段
在商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)上,地段因素成了衡量項(xiàng)目?jī)r(jià)值最重要的標(biāo)準(zhǔn),"地段核心論"有一大批支持者。
相信沒(méi)有人會(huì)否認(rèn),商業(yè)物業(yè)比住宅物業(yè)對(duì)地段的依賴程度更高,地段越好的商鋪即使售價(jià)越高,也有很多投資者購(gòu)買,稍差的地段售價(jià)雖然吸引,卻購(gòu)買者甚少,可以說(shuō),找到好的地段,項(xiàng)目成功了一半。商業(yè)物業(yè)所處的地段因素通常包含有商業(yè)區(qū)域地段和交通便利地段,在不同區(qū)域地段所開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)應(yīng)有不同的特色:
1、商業(yè)區(qū)域地段
商業(yè)步行街
商業(yè)步行街通常是某地區(qū)的核心商圈區(qū)域,是區(qū)域商業(yè)的中心點(diǎn),在步行街開(kāi)放時(shí)間吸引了無(wú)數(shù)的市民和游客前往觀光、購(gòu)物。由于商業(yè)步行街地價(jià)成本非常高,開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)通常以經(jīng)營(yíng)中高檔商品的大型商廈、購(gòu)物中心為主,步行街的大型商廈因地處商業(yè)中心區(qū)域而成為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的投資熱點(diǎn)。
傳統(tǒng)商業(yè)街
傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)隨著市政的改變、市場(chǎng)的改變和居民居住與消費(fèi)習(xí)慣的改變,地理位置相對(duì)步行街而言人氣稍差作為核心商圈的補(bǔ)充區(qū)域,在檔次上與步行街形成經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位,開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)以經(jīng)營(yíng)低檔商品的中型項(xiàng)目為主。
經(jīng)營(yíng)專業(yè)街
經(jīng)營(yíng)專業(yè)街以經(jīng)營(yíng)某一類型商品而著稱,兼營(yíng)批發(fā)零售,成為批量購(gòu)物消費(fèi)者的好去處,比如項(xiàng)目的前身-元亨建材一條街,經(jīng)過(guò)8年的發(fā)展形成::了獨(dú)具特色的經(jīng)營(yíng)氛圍和固定的消費(fèi)人群。在經(jīng)營(yíng)專業(yè)街開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以專業(yè)市場(chǎng)為主,開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)注重商鋪的升級(jí)換代,以適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的需要。
近郊商業(yè)區(qū)
由于郊區(qū)地價(jià)成本便宜,用地寬松,可建大型停車場(chǎng),適宜開(kāi)發(fā)大型超市、貨倉(cāng)式購(gòu)物中心和大型專業(yè)市場(chǎng)。
居住區(qū)
在居住區(qū)建商鋪是小區(qū)的配套設(shè)施,以經(jīng)營(yíng)市民日常生活所需的柴米油鹽醬茶醋為主,滿足居民簡(jiǎn)單的消費(fèi)需求。
2、交通便利地段
地鐵沿線
地鐵是未來(lái)最受市民大眾歡迎的城市交通工具,地鐵的建成最起碼有兩大貢獻(xiàn):一是擴(kuò)大了市民的活動(dòng)能力和活動(dòng)范圍;二是縮小了城市區(qū)域的時(shí)間空間,提高了市民活動(dòng)速度。地鐵沿線以建大型商廈為主,地鐵所到之處人流如織,為商業(yè)物業(yè)送來(lái)了大量的消費(fèi)人流,如果能在項(xiàng)目配套地鐵出口,將對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷、經(jīng)營(yíng)擁有無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
口岸
口岸泛指城市交通匯聚的出入境區(qū)域,是人流、物流、信息流的集中地,口岸區(qū)域通常以火車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭等交通樞紐為中心,形成交通便利、消費(fèi)力強(qiáng)、商業(yè)輻射強(qiáng)的特點(diǎn)和得天獨(dú)厚的商貿(mào)優(yōu)勢(shì),特別適合開(kāi)發(fā)大型商廈和大型專業(yè)市場(chǎng),融購(gòu)物、休閑、旅游、展示功能合一。如攀枝花火車站所在地金江地區(qū)的商業(yè)物業(yè)。
公共汽車線路交匯地段
能通地鐵固然是好,但畢竟地鐵不是出租車,只能按路軌行車而不可以隨意到達(dá)各地,公共汽車線路網(wǎng)絡(luò)覆蓋面廣,站點(diǎn)交匯地段將聚集可觀消費(fèi)人流,是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)的理想地段。但要注意控制項(xiàng)目規(guī)模,如非在核心商圈地段,不宜開(kāi)發(fā)太大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)因地制宜。
擁有大型停車場(chǎng)
有外國(guó)專家預(yù)測(cè),中國(guó)將是本世紀(jì)全球最大的汽車消費(fèi)大國(guó),由于國(guó)內(nèi)比較少建設(shè)公共停車設(shè)施,停車難的矛盾現(xiàn)在開(kāi)始顯露出來(lái),在商業(yè)區(qū)停車更始難上加難,雖然目前商業(yè)物業(yè)配有停車場(chǎng),但到底還上不能滿足整體商業(yè)區(qū)的停車需求。
道路網(wǎng)絡(luò)完善地段
只有路通才能實(shí)現(xiàn)交通便利,這是開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)最基本的認(rèn)識(shí),絕不可能在偏僻、偏遠(yuǎn)之地能開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)一個(gè)成功的商場(chǎng)。
位置差一線,旺淡兩重天,通常在同一路上的人流量都會(huì)有很大的落差,即使處于同一地段區(qū)域,一邊人流如鯽,一邊卻人煙稀少,興旺熱鬧程度都各有不同。在確定項(xiàng)目選址時(shí),必須要綜合考慮地段的各種因素,才能揚(yáng)長(zhǎng)避短,將地段的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮至極。
<二>功能定位
但是,占據(jù)有利地位的商場(chǎng)是否就已經(jīng)具備可絕對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?事實(shí)上,我們不難發(fā)現(xiàn),某些擁有地段優(yōu)勢(shì)的商業(yè)物業(yè)在開(kāi)業(yè)后,商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間在短期內(nèi)基本仍能營(yíng)運(yùn)正常,但在一兩年之間便會(huì)急轉(zhuǎn)直下,經(jīng)營(yíng)場(chǎng)面冷清,難以對(duì)市場(chǎng)形成影響力。
成功開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)難,難在于銷售,成功經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)難,難在于招商,招商難是因?yàn)樯虉?chǎng)的功能定位要考慮的問(wèn)題涉及范圍更廣、更復(fù)雜,如果功能定位不清晰,將難以制定準(zhǔn)確的招商政策。項(xiàng)目的功能定位決定商場(chǎng)的鋪位間隔形式、經(jīng)營(yíng)商品種類、經(jīng)營(yíng)檔次和經(jīng)營(yíng)模式,好似商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)持續(xù)興旺的基礎(chǔ)。物以類聚,人以群分,不敢想象一個(gè)沒(méi)有功能定位和經(jīng)營(yíng)定位的項(xiàng)目,當(dāng)眾商家無(wú)限制地自由經(jīng)營(yíng)不同類型、不同檔次的商品時(shí),商場(chǎng)會(huì)是一番什么景象,相信一個(gè)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)特色的"大雜貨鋪"商場(chǎng)是難以持續(xù)興旺的。時(shí)代廣場(chǎng)劉文韜曾說(shuō):"如果有一個(gè)買家要在商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)棺材鋪,而作為發(fā)展商在法律上是沒(méi)有權(quán)利去干涉的,這樣一來(lái),整個(gè)商場(chǎng)都不用經(jīng)營(yíng)了其他商家肯定會(huì)走光,商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)失敗是再所難免的。"雖然這是一個(gè)較為極端的比如,卻直指功能定位模糊所引發(fā)的經(jīng)營(yíng)的弊端。
或者簡(jiǎn)單地說(shuō),到底商鋪如何間隔,每個(gè)商鋪多少平方米才合適,商鋪的開(kāi)間和縱深做多大的比例,這些問(wèn)題都對(duì)項(xiàng)目的銷售、招商和經(jīng)營(yíng)有莫大影響。如果商鋪間隔過(guò)大,將會(huì)提高商鋪銷售總價(jià)格,影響了項(xiàng)目銷售進(jìn)度;如果商鋪面積過(guò)小,則會(huì)降低商場(chǎng)檔次,限制了經(jīng)營(yíng)品種類別。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)是多方面力量的比試,一個(gè)定位于市場(chǎng)空白點(diǎn)和市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的功能定位,將有助于項(xiàng)目取得經(jīng)營(yíng)上的成功。我們對(duì)功能定位提出三個(gè)基本要求:
具體性,要求功能定位清晰明確,規(guī)定具體的經(jīng)營(yíng)方向;
約束性,對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者要有適當(dāng)?shù)囊?guī)限,最好能在合同上約定商鋪經(jīng)營(yíng)范圍;
適用性,開(kāi)發(fā)無(wú)需求的產(chǎn)品只會(huì)浪費(fèi)發(fā)展商的金錢,功能定位必須體現(xiàn)市場(chǎng)需求和投資者投資取向。
<三>項(xiàng)目配套
項(xiàng)目配套包括設(shè)備設(shè)施的硬件配套和商場(chǎng)管理的軟件配套,硬件配套是項(xiàng)目產(chǎn)品力的重要支持點(diǎn),是繼地段因素之后,在產(chǎn)品的可感性方面能直接讓目標(biāo)客戶感知的內(nèi)容。
附1:商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目主要配套
項(xiàng)目 | 大型商廈 | 專業(yè)市場(chǎng) |
硬件配套 | 載客電梯、載貨電梯、手扶電梯、停車場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等 | 載客電梯、大型物流停車場(chǎng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、 大型倉(cāng)庫(kù)、大型計(jì)量工具等 |
軟件配套 | 物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等 | 物業(yè)管理、商業(yè)管理、運(yùn)輸服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)等 |
配套設(shè)施并不是越多越好,過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升,經(jīng)營(yíng)成本上升,導(dǎo)致售價(jià)上升、租金上升;配套不足顯然不足以支撐商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作。建議發(fā)展商在規(guī)劃配套設(shè)施時(shí),認(rèn)真考慮以下要求:
適度性,各種類型商業(yè)物業(yè)對(duì)于配套設(shè)施的要求也不相同,設(shè)施的配套應(yīng)符合商場(chǎng)檔次水平,每一個(gè)類型的項(xiàng)目要配套與之相適應(yīng)的設(shè)備設(shè)施。
實(shí)用性,設(shè)施配套要遵循適用、適量原則,避免無(wú)謂的浪費(fèi),如大型商廈的配套設(shè)施可能是針對(duì)大量的人流設(shè)計(jì)和配備的,而專業(yè)市場(chǎng)除了需要考慮人流之外,更要考慮物流需要的配套。
超前性,要使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能夠持續(xù)興旺,并在一段時(shí)期內(nèi)保持市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)水平,設(shè)施配套必須具有超前意識(shí),發(fā)展商應(yīng)對(duì)未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)作出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè),制定適當(dāng)?shù)某安呗浴?/p>
<四> 售價(jià)或租金
地段和價(jià)格是投資者選擇投資產(chǎn)品的兩個(gè)主要條件,即使是品牌產(chǎn)品,往往當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格下調(diào)5%時(shí),品牌就會(huì)失去往昔光彩。無(wú)可否認(rèn),價(jià)格策略是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重要手段和有效手段,但以價(jià)格作為競(jìng)爭(zhēng)力并不是提倡打價(jià)格戰(zhàn),價(jià)格的調(diào)整必須慎重考慮項(xiàng)目自身因素、市場(chǎng)需求因素和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素,只能在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)行合理的、有限度的調(diào)整,而且價(jià)格調(diào)整要預(yù)先計(jì)劃,分步實(shí)施,除非在項(xiàng)目的尾貨階段,應(yīng)盡量避免一次調(diào)整到底,當(dāng)這部分商鋪價(jià)格下調(diào)時(shí),那部分商鋪就向上調(diào)升,保持總體均價(jià)不變,達(dá)到有效控制銷售節(jié)奏和銷售進(jìn)度的目的。我們要善于打價(jià)格品牌,也要善于運(yùn)用價(jià)格策略。采用什么樣的價(jià)格策略,要視市場(chǎng)而定:
同樣的價(jià)格,你比對(duì)手做得更好
間隔更好些、配套更好些、用料更好些、裝修更好些、管理更好些、服務(wù)更好些……總之,讓客戶覺(jué)得我們的產(chǎn)品物超所值是最重要的。
同樣的產(chǎn)品,你比對(duì)手價(jià)格略低
從某種意義上降低售價(jià)就必須要降低成本,而由于信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)達(dá),不同發(fā)展商的材料成本幾乎沒(méi)有兩樣,要降低成本惟有要求發(fā)展商整和好項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié),通過(guò)好的管理,減少浪費(fèi)從而降低開(kāi)發(fā)成本,通過(guò)專業(yè)的策劃,加快銷售進(jìn)度從而降低銷售成本,通過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮?提高工作效率降低人工成本…….
<五>營(yíng)商環(huán)境
營(yíng)商環(huán)境是指商業(yè)物業(yè)所處的市場(chǎng)環(huán)境、商業(yè)氛圍、經(jīng)營(yíng)氣氛和商業(yè)特色等項(xiàng)目外部大環(huán)境因素的統(tǒng)稱,項(xiàng)目除了占據(jù)地利優(yōu)勢(shì)外,功能定位還要符合所在區(qū)域的商業(yè)氛圍和商業(yè)特色。整個(gè)區(qū)域的商業(yè)特色并不是由一兩個(gè)商場(chǎng)在短時(shí)間內(nèi)即可形成,通常要經(jīng)過(guò)幾年,甚至十幾年眾多商場(chǎng)和眾多經(jīng)營(yíng)者的共同努力,任何一個(gè)項(xiàng)目千萬(wàn)不要有以一家之力改變市場(chǎng)環(huán)境的奢望,作為單個(gè)項(xiàng)目我們還是要順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì),更有現(xiàn)實(shí)意義。
以江南三路為例,8年來(lái)江南三路一直是建材產(chǎn)品專業(yè)街,自97年開(kāi)始,在江南三路中段以元亨建材一條街為首,開(kāi)始經(jīng)營(yíng)建材專業(yè)市場(chǎng),經(jīng)過(guò)8年發(fā)展,元亨建材一條街成了建筑材料的經(jīng)營(yíng)集中地,然而隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)大,由于規(guī)模所限,元亨建材一條街早已不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展,近年來(lái),不斷有新的建材市場(chǎng)開(kāi)業(yè)。故此,在江南三路上開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)都離不開(kāi)這建材這個(gè)經(jīng)營(yíng)類別,無(wú)論是投資者和經(jīng)營(yíng)者也好,還是發(fā)展商也好,都無(wú)法改變江南三路建材經(jīng)營(yíng)一條街的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。
以發(fā)展商一人之力是不足以改變整體商業(yè)格局的,商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)必須順應(yīng)潮流、順應(yīng)時(shí)勢(shì)才能推波助瀾,在市場(chǎng)上大有作為,任何一個(gè)項(xiàng)目妄想去改變所處環(huán)境的商業(yè)態(tài)勢(shì),最終將只能是螳螂擋車。商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷策劃,必須對(duì)項(xiàng)目所在地區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)及分布情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,并了解政府未來(lái)幾年對(duì)該區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃,從而使項(xiàng)目定位能與區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)相符,能配合市政規(guī)劃發(fā)展,獲取最佳的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
<六> 商業(yè)管理
絕大部分的商鋪業(yè)主都是投資者,而非真正的經(jīng)營(yíng)者,阻礙投資者決策的一個(gè)重要因素是,投資者對(duì)于以銷售為主的商業(yè)物業(yè),害怕發(fā)展商銷售完畢后會(huì)對(duì)商場(chǎng)撒手不管,不參與商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和管理,致使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)像一盤(pán)散沙,對(duì)商場(chǎng)能否做旺缺乏信心,www.dewk.cn擔(dān)心無(wú)法實(shí)現(xiàn)投資目的。投資者的這種擔(dān)心是一個(gè)普遍現(xiàn)象,以成都新城市廣場(chǎng)租售暢旺為例,有不少投資者和經(jīng)營(yíng)者是沖著“商業(yè)由專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)”而來(lái)的。
商場(chǎng)管理是項(xiàng)目的軟件配套,包括商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和物業(yè)管理兩大部分,是商鋪保值、增值保證,而其中商業(yè)管理是商場(chǎng)的規(guī)范化經(jīng)營(yíng)模式,是商場(chǎng)持續(xù)興旺的關(guān)鍵所在,當(dāng)其他條件相差不大的時(shí)候,投資者的決策天平將向規(guī)劃有專業(yè)商場(chǎng)管理的項(xiàng)目?jī)A斜。
一個(gè)好的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的誕生不是一朝一夕的事情,需要多方面條件的配合。在中國(guó),商業(yè)管理在借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上不斷成長(zhǎng),也逐漸在能夠適應(yīng)商業(yè)物業(yè)發(fā)展的需要,其中缺乏成功的管理案例。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看,商業(yè)管理存在兩方面的滯后,一方面,雖然每個(gè)項(xiàng)目基本上都有提供物業(yè)管理服務(wù),但是由于我國(guó)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展較晚,目前還沒(méi)有形成像物業(yè)管理那樣專業(yè)的商業(yè)管理體系;同時(shí),目前仍有個(gè)別發(fā)展商的管理意識(shí)落后,只是籠統(tǒng)地將物業(yè)管理商業(yè)管理混為一談,對(duì)商業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還僅僅是停留在物業(yè)管理階段。
現(xiàn)在越來(lái)越多投資者已意識(shí)到商場(chǎng)的興旺與否與商業(yè)管理這個(gè)問(wèn)題有很大關(guān)聯(lián),發(fā)展商必須適應(yīng)市場(chǎng)需求,在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、銷售階段即規(guī)劃好商業(yè)管理運(yùn)作模式,早日籌組商業(yè)管理機(jī)構(gòu),在商場(chǎng)開(kāi)業(yè)前介入商鋪的營(yíng)銷,為投資者提供多一個(gè)購(gòu)買理由。
決定產(chǎn)品力是否強(qiáng)勢(shì),關(guān)鍵是項(xiàng)目所處的地段、定位、價(jià)格、配套、商業(yè)環(huán)境和管理六個(gè)主要因素,挖掘項(xiàng)目本身獨(dú)特優(yōu)勢(shì)、設(shè)計(jì)有發(fā)展?jié)摿Φ氖袌?chǎng)定位、針對(duì)目標(biāo)買家提供服務(wù)、降低投資的門檻等措施,對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷有深遠(yuǎn)意義。產(chǎn)品力是一個(gè)項(xiàng)目的綜合指標(biāo),這些因素反映了項(xiàng)目的綜合素質(zhì)水平,我們不能將它們割裂起來(lái)單獨(dú)看待,即使某個(gè)因素有特別優(yōu)勢(shì),也無(wú)法讓項(xiàng)目形成強(qiáng)大產(chǎn)品力,而必須將各大因素整和起來(lái),建設(shè)具有獨(dú)特的開(kāi)發(fā)理念、獨(dú)特的市場(chǎng)定位、獨(dú)特的管理手段的商業(yè)物業(yè),才能令產(chǎn)品發(fā)揮最大大作用。影響產(chǎn)品力發(fā)揮因素還有很多,諸如規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)模、發(fā)展商信譽(yù)、付款方式、停車場(chǎng)設(shè)置等因素都會(huì)影響產(chǎn)品力的形成,做好每一個(gè)細(xì)節(jié)工作,將對(duì)商鋪的銷售與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生積極意義。
篇2：地產(chǎn)公司產(chǎn)品測(cè)量分析和改進(jìn)程序
地產(chǎn)公司產(chǎn)品測(cè)量、分析和改進(jìn)程序
1總則
公司為確保質(zhì)量管理體系的符合性和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性，采用適當(dāng)?shù)姆椒òńy(tǒng)計(jì)技術(shù)，實(shí)施以下方面的監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)過(guò)程：
a)證實(shí)產(chǎn)品的符合性；
b)確保質(zhì)量管理體系的符合性
c)持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。
2監(jiān)視和測(cè)量
2.1顧客滿意
顧客滿意是公司建立和實(shí)施質(zhì)量管理體系的目標(biāo)。
2.1.1顧客信息的主要內(nèi)容：
a)有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)的顧客反映；
b)顧客需求的變化
2.1.2信息收集的方法
a)接收顧客的意見(jiàn)和投訴；
b)定期對(duì)顧客和市場(chǎng)（針對(duì)潛在顧客）進(jìn)行走訪，采取調(diào)查問(wèn)卷、顧客意見(jiàn)調(diào)查表、召開(kāi)座談會(huì)、實(shí)施維修維護(hù)時(shí)的意見(jiàn)反饋等方式，征求顧客意見(jiàn)；
c)利用參展會(huì)或促銷會(huì)，聽(tīng)取并記錄顧客對(duì)公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)；
2.1.3顧客信息的處理
a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)顧客信息的收集、匯總，組織有關(guān)部門進(jìn)行處理，并根據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定，采取糾正和預(yù)防措施。具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。
策劃營(yíng)銷中心每半年或根據(jù)實(shí)際情況，利用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和其它計(jì)算方法，對(duì)顧客信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)出顧客滿意度和其它信息，從顧客的角度，評(píng)價(jià)公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī)以及存在的差距，并提交公司的管理評(píng)審會(huì)議，用以公司質(zhì)量管理體系的改進(jìn)。
產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量
2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量
2.4.1為驗(yàn)證交付的產(chǎn)品、融資貸款利息和本金償還情況滿足規(guī)定要求，公司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、資金運(yùn)作過(guò)程以及房屋的建筑質(zhì)量實(shí)施連續(xù)的監(jiān)視和測(cè)量。工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)采購(gòu)材料和設(shè)備、施工質(zhì)量以及設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。公司的稽查小組負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括：前期調(diào)研、投資決策、前期運(yùn)作、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、前期物業(yè)管理、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。
2.4.2進(jìn)貨檢驗(yàn)和試驗(yàn)
a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位是否對(duì)進(jìn)貨按規(guī)定進(jìn)行了檢驗(yàn)和試驗(yàn)進(jìn)行監(jiān)督；
b)對(duì)施工用的主要材料設(shè)備，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督控制，對(duì)大宗物資按規(guī)定進(jìn)行抽樣檢查。
c)材料設(shè)備的監(jiān)視和測(cè)量，具體執(zhí)行Q/TZH-WI-015《材料設(shè)備管理制度》中的有關(guān)條款。
2.4.3過(guò)程檢驗(yàn)和試驗(yàn)
a)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行控制和檢查，對(duì)重要過(guò)程和分項(xiàng)分部工程進(jìn)行重點(diǎn)控制，具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》。并監(jiān)督檢查施工和監(jiān)理單位的質(zhì)量控制情況，執(zhí)行本手冊(cè)第七章節(jié)的《工程施工控制程序》和《工程監(jiān)理控制程序》。
b)公司的稽查小組負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各部門的工作質(zhì)量和項(xiàng)目運(yùn)作中的綜合協(xié)調(diào)組織能力，對(duì)項(xiàng)目部的控制檢查是否到位、項(xiàng)目的前期運(yùn)作、資金調(diào)度、工期進(jìn)度、市場(chǎng)營(yíng)銷等項(xiàng)目運(yùn)作的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，進(jìn)行階段性地把關(guān)驗(yàn)收。檢查的方式主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、專項(xiàng)檢查和周例會(huì)、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)的形式進(jìn)行。
2.4.4最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)
a)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部，遵照當(dāng)?shù)卣块T關(guān)于工程竣工驗(yàn)收的法規(guī)要求，組織質(zhì)監(jiān)部門和施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，確保工程的最終實(shí)物質(zhì)量滿足規(guī)定的要求。具體執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》和Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》的規(guī)定。
b)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)結(jié)束后的適當(dāng)時(shí)機(jī)，由策劃營(yíng)銷中心組織編寫(xiě)《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告》，根據(jù)各部門提供的以下有關(guān)資料，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作情況進(jìn)行全面的檢查總結(jié)：
a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)提供執(zhí)行《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的情況；
b)工程部和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供工程實(shí)物質(zhì)量的控制和狀況；
c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)提供資金的運(yùn)作狀況和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析；
2.4.5對(duì)所有檢驗(yàn)和試驗(yàn)的結(jié)果，都應(yīng)進(jìn)行記錄，并有相應(yīng)授權(quán)人的簽字。
過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量
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2.3過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量
2.3.1由公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理任組長(zhǎng)，各部門經(jīng)理為小組成員，組成公司的稽查小組，辦公室設(shè)在財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部，對(duì)質(zhì)量管理體系的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量，以證實(shí)過(guò)程實(shí)現(xiàn)策劃結(jié)果的能力。
2.3.2公司通過(guò)以下方式對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量：
a)在公司召開(kāi)的周例會(huì)和月度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)上，對(duì)各部門所分管工作完成情況進(jìn)行檢查考核，執(zhí)行《月度工作考核辦法》；
b)通過(guò)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核及有效性評(píng)價(jià)；
c)對(duì)需確認(rèn)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查；
d)通過(guò)生產(chǎn)和服務(wù)的提供，聽(tīng)取顧客意見(jiàn)的反饋。
2.3.3對(duì)過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由稽查小組負(fù)責(zé)組織進(jìn)行整改，對(duì)需要采取糾正和預(yù)防措施的，由工程部按照《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。
2.3.4公司對(duì)以下過(guò)程實(shí)施監(jiān)視和測(cè)量：
a)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策；
b)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)工作；
c)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；
d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)；
e)各階段的驗(yàn)收把關(guān)；
f)房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷。
篇3：公司產(chǎn)品部經(jīng)理職務(wù)分析
公司產(chǎn)品部經(jīng)理職務(wù)分析
崗位名稱： 產(chǎn)品部經(jīng)理
所屬部門： 產(chǎn)品部
直接上級(jí)職務(wù)：營(yíng)銷副總經(jīng)理
工作目的： 公司產(chǎn)品營(yíng)銷管理和物流管理
工作要求： 認(rèn)真細(xì)心、責(zé)任心強(qiáng)
工作責(zé)任：
1. 了解在當(dāng)前銷售策略下的市場(chǎng)狀況;
2. 收集關(guān)于產(chǎn)品、市場(chǎng)、定價(jià)、促銷、分銷、競(jìng)爭(zhēng)等各方面與營(yíng)銷策略相關(guān)的信息;
3. 分析各方情況，向決策者提出產(chǎn)品營(yíng)銷的策略。包括產(chǎn)品功能、性能、用戶、市場(chǎng)、定價(jià)、渠道等諸因素;
4. 發(fā)現(xiàn)營(yíng)銷各環(huán)節(jié)中的問(wèn)題，并與相關(guān)人員探討解決辦法;
5. 在開(kāi)發(fā)、分銷、銷售、促銷各環(huán)節(jié)，作為信息的傳遞者;
6. 管理產(chǎn)品部。
衡量標(biāo)準(zhǔn)：
1. 上交的報(bào)表和報(bào)告的時(shí)效性和建設(shè)性;
2. 工作檔案的完整性。
工作難點(diǎn)：如何根據(jù)已有信息，提出產(chǎn)品營(yíng)銷策略
工作禁忌： 工作粗心，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題
職業(yè)發(fā)展道路：營(yíng)銷副總經(jīng)理
任職資格：
1. 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上相關(guān)企業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)
2. 專業(yè)背景要求：曾從事產(chǎn)品管理工作2年以上
3. 學(xué)歷要求：本科，大專以上需從事專業(yè)3年以上
4. 年齡要求：28歲以上
5. 個(gè)人素質(zhì)：分析能力強(qiáng)，工作有較高的創(chuàng)造性