1994年下半年至1995年,上海的房地產(chǎn)市場步入盤整消化期,然而有一些產(chǎn)品卻依然銷勢良好,究其原因,不外是產(chǎn)品前期市場定位準(zhǔn)確。去年來,房地產(chǎn)業(yè)開始重視房地產(chǎn)營銷,但如何做營銷?這正是從業(yè)人員關(guān)注的話題。營銷與推銷、促銷不同,營銷是從市場需要出發(fā),根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品,它的管理以利潤為導(dǎo)向,營銷計劃具有長期性。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售,以銷售量為導(dǎo)向,計劃短期性。目前上海房地產(chǎn)市場還處于推銷、促銷階段,尚未真正進(jìn)入營銷過程。既然營銷基本于市場需要,那么營銷的第一步就是市場調(diào)研,房地產(chǎn)業(yè)的市場調(diào)研尤為重要。
一、為什么要進(jìn)行市場調(diào)研?
臺灣商界名人王永慶(章)花400萬臺幣拿下臺北近郊一塊地。當(dāng)時有個房地產(chǎn)商東棣氏(音)和公司高姓職員做了大量市場調(diào)研,市場狀況是市中心房價、租金奇貴,老板紛紛縮小辦公場地造成寫字間擁擠不堪,員工叫苦連天;住宅外遷,員工上下班路程遠(yuǎn);市中心交通擁擠、污染嚴(yán)重,辦公效率低。趨勢是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利,有條件造這樣的辦公樓。他們還做了客戶市場調(diào)研,確實有許多客戶對這樣的辦公樓有興趣。當(dāng)時評估這塊地價值達(dá)八個億,東棣氏用800萬臺幣買下地塊并建造辦公樓一炮打響,賺了40億。www.dewk.cn這個實例說明,房地產(chǎn)市場調(diào)研如果做得細(xì)致、透徹,不僅可以幫助精確產(chǎn)品市場定位,而且可以幫助企業(yè)賺取相當(dāng)大的利潤。發(fā)展商拿到地后首先考慮什么?蓋住宅樓、辦公樓還是商住樓?一般住宅用途有:公寓、辦公、商住、商場、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等,這些用途可以組合,小區(qū)中可以都是住宅,也可以有辦公樓、公寓;甚至一棟樓里可以建有住宅、辦公樓、商場,形成很多用途,這正是發(fā)展商首先要考慮的。
其次,建造何種建筑形狀,高層、小高層還是多層……?容積率決定建筑形狀,但可以變化,容積率下降樓面會提高,而開發(fā)成本下降、周期縮短,經(jīng)濟(jì)效益也許不變。
第三,考慮房型,兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)……?各種房型面積如何確定?目標(biāo)客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么?這些問題的答案決定項目生或死,所以,發(fā)展商有了地后首先必須考慮。這些問題如何獲得答案,最佳的辦法是讓市場決定該造什么樣的房子。
換言之,市場調(diào)研對房地產(chǎn)開發(fā)有三個方面的作用。通過市場調(diào)研,可以準(zhǔn)確知道要"賣什么",房子"賣給誰","怎么賣"。房地產(chǎn)有固定性(不可移動)、稀有性(土地有限)、高金額性(買賣雙方投資大)、增值性、不可更改性(產(chǎn)品本身)等特性,對房地產(chǎn)來說,"賣什么"尤其重要,定位準(zhǔn)確的產(chǎn)品有利于銷售。1994年,外銷房"東方明珠花園別墅"推出,當(dāng)時外銷房尤其是別墅已經(jīng)走下坡路,但該項目卻創(chuàng)造了100%的銷售率。他們曾作大量調(diào)研,認(rèn)為外銷房面積普遍過大、總價太高,市場接受力非常有限,同時又有一些想住別墅的客戶有錢卻不夠。
于是,他們推出小面積別墅,只有90-120平方米,標(biāo)語是"8萬8美金買上海外銷別墅"。臺灣宏基電腦公司拿到桃園一塊地,想造一幢辦公樓自用和部分出售,東棣氏分析認(rèn)為路途遠(yuǎn)交通不便,加上宏基員工為高科技業(yè)者生性懶惰,可能不愿跑太遠(yuǎn)上班。宏基電腦老板不聽,將公司總部強行搬至桃園,結(jié)果宏基電腦發(fā)生危機,公司一些高層員工嫌上班路遠(yuǎn)紛紛脫離公司,其他客戶更是避之不及,大樓至今空置。另外,房地產(chǎn)市場調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。
有些產(chǎn)品起初可能定位不準(zhǔn)確,可以通過市場調(diào)研重新定位,起死回生,將會給銷售很大效果。1995年上海"環(huán)線廣場"項目,位于中山西路西、宜山路區(qū)域(可算田林地段),定位住宅。由于土地成本高,房屋售價單價近6000元,而田林地段房價近4000元,所以銷售為零。我們公司調(diào)研后得知,田林地段幾乎都是住宅,商住樓集中在徐家匯,所以該地區(qū)市場空白點是商住樓。我們?yōu)橹匦露?徐家匯環(huán)線廣場",內(nèi)部改建成大辦公室類型,果然吸引了一批想買徐家匯商住樓的客源。所以產(chǎn)品要立足市場,必須要有自身特點,與市場有一個市場區(qū)隔。93、94年時福州房地產(chǎn)市場是,中心地段的現(xiàn)房銷售率只有30%,一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。我們作了市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn),當(dāng)時福州的房產(chǎn)均是商(商場)、住(住宅)、辦(辦公樓)結(jié)構(gòu),發(fā)展商個個期望三種客源一網(wǎng)打盡,而事實恰恰相反,買住房的覺得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜,買辦公室的又怕遇見買菜阿婆,結(jié)果一無所獲。我們將高層定位純住宅,增設(shè)服務(wù)、康樂設(shè)施、生活配套,推出"福州第一棟五星級純住宅",高層奠基時銷售率已達(dá)70%,被稱為銷售奇跡。我們認(rèn)為,福州房地產(chǎn)市場不景氣,不是因為福州人沒有購買力,而是市場充斥同質(zhì)化產(chǎn)品,沒有提供消費者需要的產(chǎn)品。目前上海商品房積壓有兩大原因:產(chǎn)品定位不準(zhǔn),適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓,而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅;設(shè)計、結(jié)構(gòu)不合理,房型偏大或偏小。其中有些產(chǎn)品可以通過市場調(diào)研再定位,找到新出路。客源是房地產(chǎn)的生命。客源可以分成幾類,如果以購買動機分類,有投資、自用型客戶;按區(qū)域劃分,有本區(qū)、本地、外地等;按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等;按屬性,有高級企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。如果產(chǎn)品已定型,通過市場調(diào)研可以挖掘新的客源面,創(chuàng)造銷售新業(yè)績。"萬寶路"香港推出初期銷售并不理想,市場調(diào)研后重新制訂廣告策略,一改其名稱、包裝的女性氣息,定位于"是男子漢就該抽這煙",銷量大增。
位于淮海路西藏路的恒基大廈定位內(nèi)銷辦公樓,但發(fā)展商追求完美,設(shè)計、裝潢、結(jié)構(gòu)、設(shè)施等竭盡豪華,全部用最高檔,于是售價單價達(dá)2000多美金,總價達(dá)250萬人民幣。1995年辦公樓租金下降,投資客不肯進(jìn)場,大樓尚未封頂自用型客戶也沒有趣。市場調(diào)研發(fā)現(xiàn)總價在40-50萬元有回報率的產(chǎn)品銷路極好后決定擴(kuò)大客源,大膽將賣辦公樓改成賣投資計劃,啟用新名"賺錢時代",把賣產(chǎn)權(quán)變成賣5年使用權(quán),使單價從2000多降至700多美金,在短短4個月中賣掉80%。對發(fā)展商來說可以收回成本又沒有賣掉產(chǎn)權(quán),何樂而不為;而總價的下降,擴(kuò)大了投資客源。臺灣高雄城市不大市場有限,產(chǎn)品難以銷售。當(dāng)時美國在其他國家銷售他們的土地,于是高雄的房產(chǎn)商打破區(qū)域限制,也將房屋在臺北市場銷售,許以回報率,銷售很成功。商品房銷售有許多方式,如定價策略、付款方式等,需要通過市場調(diào)查然后研究,結(jié)論也會對銷售產(chǎn)生很大幫助。
二、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手?
房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境(市場分析)、營銷組合。市場調(diào)研側(cè)重環(huán)境部分,環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。總體環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟(jì)、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境;區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費市場。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施,如藍(lán)印戶口薄、契稅減半、新工房上市政策等,它們的出臺將直接影響房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟(jì)環(huán)境指人均收入存款額、物價指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動態(tài)(股票、利率、銀根)、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等,目的是了解市場和消費者。
自然環(huán)境包括交通狀況、市政工程、公共設(shè)施(已有、在建、規(guī)劃)、綠化、水電煤配套等,研究市場的可行性。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢(單身--杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等)、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。政治環(huán)境指政局、外交政策,直接影響房地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向,新建材、新科技的運用等等。對某個個案,區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性,即區(qū)域歷史沿革(梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素)、建筑形態(tài)及風(fēng)格、區(qū)域特點(學(xué)區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等);了解區(qū)域交通狀況,公交、地鐵、高架、輕軌,交通干道,未來交通計劃;區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政(水電煤)配套,生活配套有公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等,另有政府機構(gòu)、標(biāo)志性建筑等;重點在房地產(chǎn)競爭市場分析,即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)量(各自供應(yīng)量和比例、市場最歡迎類型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市場空白點--有發(fā)展商想在石門路威海路造辦公樓,經(jīng)市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域辦公樓比例已達(dá)70%,而銷量只有20%,市場空白點是酒店公寓,客源是投資客,出租對象是短期逗留上海人士),近遠(yuǎn)期供應(yīng)量(未來競爭狀況),房型配比綜合分析(各種類型供應(yīng)及銷量、市場空缺及接受度、同類房型受歡迎面積段、結(jié)構(gòu)),主力面積綜合分析(區(qū)域占主導(dǎo)的房屋面積、空白面積段及市場接受度、總價接受度),主力總價綜合分析,付款方式(特殊要件)分析,銷售去化分析(各種建筑形態(tài)的樓層銷售狀況、樓層朝向接受度),區(qū)域租金行情分析(出租率、出租類型、出租房型、租金);同樣重要的是消費力市場分析,做好區(qū)域購房客源分析(購房客源身份、租房客源),消費力市場調(diào)研(用電話、問卷形式)。區(qū)域性調(diào)研最重要,也最消耗人力物業(yè)。
三、市場調(diào)研部門的組織結(jié)構(gòu)和各自負(fù)責(zé)內(nèi)容。
我們公司的市場研展部的信息部,負(fù)責(zé)對各種報刊雜志、學(xué)術(shù)報告信息綜合采集和錄用,統(tǒng)計房地產(chǎn)廣告;市場調(diào)研部,分區(qū)域踏街和個案市調(diào),區(qū)域踏街人員人走遍區(qū)域中每一條街,記錄公共設(shè)施、競爭個案等,個案市調(diào)人員則冒充客戶對個案進(jìn)行市場調(diào)研。我們把上海分成86個小區(qū)域,對每個區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄,首先在區(qū)域圖上劃出公共設(shè)施、個案,填報區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等,區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來。市調(diào)部獲取情況后再對個案進(jìn)行市場調(diào)研,每個個案至少有8個表匯總有關(guān)情況,復(fù)雜的個案甚至有10多張表格。比如對閔行富麗公寓的調(diào)研。它的總動數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。如果是住宅,就有住宅表,對車位、貸款年限、樓層、基價、單價范圍、主力總價、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報。各種情況詳細(xì)了解后再進(jìn)行綜合分析,將房型和總價、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。還要做好銷售去化分析,銷售狀況總分析,包括銷售道具、媒體、述求賣點,付款方式、策略等等,每一個個案都必須填報這些內(nèi)容。對富麗公寓的客源也要進(jìn)行分析,是海外或合資企業(yè)上層人士,自用等等。對一些個案翔實的調(diào)查、填報,通過數(shù)據(jù)處理,可以制成多種綜合分析表格,然后作出區(qū)域市場報告,進(jìn)行房地產(chǎn)競爭市場和消費市場的全面深入的分析。
【實例】
某項目位于吳中路,靠近虹橋鎮(zhèn)、古北新區(qū),毗鄰虹橋高爾夫球場。面積140000平方米,容積率1.3左右,作為住宅小區(qū)的用途很明確。要求我們公司調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。我們迅速著手整體市場調(diào)研,選擇了10個有競爭關(guān)系的住宅小區(qū)個案,比如華光、嘉信、富麗、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍區(qū)域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn),該小區(qū)生活配套不足,學(xué)校、醫(yī)院不夠,交通不便,但總體較適合建造住宅小區(qū)。經(jīng)過個案市調(diào)表匯總,形成區(qū)域綜合分析表,明確告訴我們:這個區(qū)域總建筑面積1210000平方米,其中高層110000,小高層98000,多層1000000平方米,所以這個區(qū)域以多層為主,低層(5層以下)是市場空白點;高層總量不大,但銷售不理想,說明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐?小高層銷售68%,可以考慮;區(qū)域住宅小區(qū)整體銷售為72%,說明小區(qū)受歡迎。房型與總價關(guān)系分析得出:房型總量集中在兩房一衛(wèi),市場空白點是兩房兩衛(wèi),且現(xiàn)有192戶銷售率100%說明該房型非常受歡迎;一房銷售不錯,適合投資額;三房兩衛(wèi)銷售率較高;大房型銷勢不錯。另外,根據(jù)分析,這一區(qū)域需要總價在25萬-40萬元的產(chǎn)品。面積分析得出:對廳、廚、衛(wèi)要求高;主力面積在100-130平方米銷售狀況很好。區(qū)域樓層朝向分析得出,六樓積壓嚴(yán)重,肯定景觀朝向。同時,個案的付款方式全部有銀行貸款,沒有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國人士,白領(lǐng)階層,港澳臺人員,部分企業(yè)為員工購買;本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū),客戶關(guān)心小區(qū)的配套、環(huán)境。我們還發(fā)展,該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似,沒有特色。
最后的總結(jié)是:
1、該區(qū)域住宅對高層有抗性,2、以多層為主體,3、小區(qū)住宅形態(tài)的銷售在上海最好,4、房型以兩房一衛(wèi)為主、三房兩衛(wèi)次之,5、兩房一衛(wèi)而言在25平方米最佳,6、三房兩衛(wèi)而言廳在25-35平方米好銷,7、總體面積控制在80-100、100-120平方米,8、總價在30-50萬元符合市場購買力。該區(qū)域還存在一些市場空白點,如:幾乎沒有低層公寓,120-140平方米面積和兩房兩衛(wèi)及一房很少,特色公建配套不夠。
我們的建議是:
1、建造錯落有致的低層公寓,損失的容積率通過小高層填補。2、減少高層總量,3、面積配比是,一房占10%,面積45-55平方米;75-90平方米的占45%,100-120的占15%,適當(dāng)加大120-140面積的比例;兩房一衛(wèi)占15%,重點加大兩房兩衛(wèi)比例,三房一衛(wèi)減少,加大三房兩衛(wèi)比例,同時有四房房型比例。廳面積兩房的控制在25平方,三房的在30-35平方;廚房面積8-9平方。同時建議公建設(shè)施有獨創(chuàng)性,設(shè)小區(qū)巴士解決交通,并開辦九年制學(xué)校解決孩子上學(xué)問題。這個案例說明,房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型面積配比、建筑形態(tài)甚至廳廚定位等,都是通過市場調(diào)研,由市場告訴我們的,并不是由主觀決定
篇2：房地產(chǎn)市場調(diào)研程序
房地產(chǎn)公司市場調(diào)研程序
1目的和范圍：為項目總體定位、產(chǎn)品設(shè)計定位提供相應(yīng)的供需市場信息;為公司相應(yīng)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策略調(diào)整提供市場依據(jù);根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案、產(chǎn)品銷售定價方案。適用于公司項目的全程市場調(diào)研及總經(jīng)理指定的專項命題調(diào)研。
2職責(zé)：
2.1經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)配合我司開發(fā)項目進(jìn)行供應(yīng)市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)部門。
經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)對需求市場進(jìn)行市場調(diào)查，撰寫市場調(diào)研報告，呈遞相關(guān)
2.2部門。
2.3經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)提供設(shè)計配合，就設(shè)計研發(fā)部提供的產(chǎn)品開發(fā)各階段設(shè)計方案，提供會審意見。
2.4經(jīng)營銷售部根據(jù)公司總體開發(fā)計劃，組織撰寫銷售策劃方案。
2.5總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價前傳遞經(jīng)營部。
2.6審計核算部負(fù)責(zé)計算房屋面積。
2.7經(jīng)營銷售部負(fù)責(zé)組織銷售價格的評審，財務(wù)計統(tǒng)部參與評審，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價。
3工作程序
3.1供應(yīng)市場調(diào)查
3.1.1項目開發(fā)前期
3.1.1.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組與總經(jīng)室項目策劃中心共同負(fù)責(zé)對待開發(fā)項目周邊景觀、交通狀況、市政配套以及生活配套進(jìn)行調(diào)查。
3.1.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺銷售人員對待開發(fā)項目相關(guān)的房地產(chǎn)供應(yīng)市場進(jìn)行調(diào)查。
a)市場調(diào)研組針對不同類型的樓盤設(shè)計樓盤個案調(diào)查詳表。
b)市場調(diào)研組進(jìn)行樓盤個案調(diào)查，并填寫樓盤個案調(diào)查詳表，必要情況下對樓盤進(jìn)行拍照存檔。
c)市場調(diào)研組列出需要前臺銷售員參加調(diào)研的樓盤名單，遞交銷售主任。
d)銷售主任組織銷售員進(jìn)行指定樓盤的個案調(diào)查，并填寫專用的樓盤個案調(diào)查詳表，提交市場調(diào)研組。
3.1.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織市調(diào)專員及前臺銷售人員進(jìn)行項目開發(fā)中、后期市場競爭項目跟蹤調(diào)查。
3.1.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員在項目開發(fā)中、后期對前期調(diào)研中涉及的競爭性樓盤進(jìn)行跟蹤調(diào)查。
3.1.2.2在項目開發(fā)中、后期，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組及時向銷售主任提供新近開盤的樓盤名單，銷售主任組織銷售員進(jìn)行個案調(diào)查，并給將填寫完畢的個案調(diào)查詳遞交市場調(diào)研組。
3.1.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)根據(jù)調(diào)查采集的基礎(chǔ)資料撰寫各階段市場調(diào)查報告，經(jīng)部門經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計研發(fā)部。
3.2需求市場調(diào)查
3.2.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組安排市調(diào)專員根據(jù)開發(fā)項目設(shè)計調(diào)查表，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交項目銷售主任。
3.2.2銷售主任組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，定期將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。
3.2.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)針對公司組織的各類活動設(shè)計調(diào)查表單，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后，遞交銷售主任。
3.2.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組組織銷售員引導(dǎo)客戶填寫表單，活動結(jié)束后將調(diào)查表及匯總結(jié)果提交市場調(diào)研組。
3.2.5根據(jù)基礎(chǔ)資料，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各類市場調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理確認(rèn)后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)室及設(shè)計研發(fā)部。
3.3專項命題調(diào)研
3.3.1總經(jīng)理根據(jù)公司的開發(fā)的戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)需要下達(dá)專項命題調(diào)研市場的指令。
3.3.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組根據(jù)專題命題安排市調(diào)專員進(jìn)行專項市場調(diào)查。
3.3.3經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)撰寫調(diào)研報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理批準(zhǔn)后，呈遞總經(jīng)理。
3.4異地考察
3.4.1經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織收集異地優(yōu)秀樓盤的信息，向部門經(jīng)理提出異地考察申請。
3.4.2經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后以請示單的形式向總經(jīng)理報考察計劃。
3.4.3總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由經(jīng)營銷售部經(jīng)理組織人員對異地優(yōu)秀樓盤進(jìn)行考察。
3.4.4經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫異地考察報告，經(jīng)經(jīng)營銷售部經(jīng)理審核后，根據(jù)需要遞交總經(jīng)理及設(shè)計研發(fā)部。
3.5設(shè)計配合
3.5.1設(shè)計研發(fā)部在產(chǎn)品設(shè)計各階段，向經(jīng)營銷售部提供設(shè)計方案、設(shè)計變更、施工圖、施工更改等相關(guān)圖文。
3.5.2經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織部門內(nèi)部相關(guān)人員提出經(jīng)營銷售部意見，以書面形式匯總，經(jīng)部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)后，遞交設(shè)計研發(fā)部。
3.5.3由設(shè)計研發(fā)部書面回復(fù)對各項建議的采納情況后，經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織開展新一輪設(shè)計配合工作。
3.6銷售策劃
3.6.1項目
推廣前期，由經(jīng)營銷售部市場調(diào)研組負(fù)責(zé)組織撰寫各項目銷售策劃方案。工程項目部負(fù)責(zé)及時提供相應(yīng)項目的工程進(jìn)度計劃。
3.6.2銷售策劃方案經(jīng)經(jīng)營銷售部內(nèi)部各工作組討論通過后，由部門經(jīng)理審核批準(zhǔn)，并呈送總經(jīng)室尋求批示意見。
3.6.3銷售策劃方案經(jīng)總經(jīng)室批準(zhǔn)通過后，由經(jīng)營銷售部組織實施。
3.7產(chǎn)品定價
3.7.1設(shè)計研發(fā)部在定價前50天向經(jīng)營銷售部提供項目總平圖、單體戶型平面圖以及規(guī)劃思路。
3.7.2總經(jīng)理室組織進(jìn)行成本估算，并于定價前30天傳遞經(jīng)營部。
3.7.3審計核算部根據(jù)施工圖計算房屋面積，并于開盤前40天內(nèi)向經(jīng)營銷售部提供面積表。
3.7.4經(jīng)營銷售部在開盤前10天根據(jù)上述部門提供的資料并結(jié)合市場調(diào)研情況編制房屋價格草案。
3.7.5經(jīng)營銷售部組織財務(wù)計統(tǒng)部、審計核算部、設(shè)計研發(fā)部、總經(jīng)理室對價格草案進(jìn)行評審。
3.7.6經(jīng)營銷售部制作價格表，以請示單形式由財務(wù)計統(tǒng)部、總經(jīng)理室會簽，總經(jīng)理批準(zhǔn)定價。
4相關(guān)文件
5相關(guān)表單
5.1樓盤個案調(diào)查表
篇3：房地產(chǎn)營銷部市場調(diào)研員崗位任職要求崗位工作職責(zé)
房地產(chǎn)營銷部市場調(diào)研員崗位任職要求與崗位職責(zé)
一、任職要求
１、性別：男
年齡：２５～３０歲左右
學(xué)歷：本科以上
專業(yè)：市場營銷與統(tǒng)計學(xué)相關(guān)專業(yè)
２、職稱：不限
職業(yè)技能：熟悉房地產(chǎn)市場，有相關(guān)專業(yè)知
識及分析能力
計算機需求程度：一般
外語種類：英語
外語熟練程度：一般掌握
語言表達(dá)能力：語言表達(dá)能力強，有較強的溝通能力
寫作能力：文筆好，有綜合分析能力
３、具有相關(guān)房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗，熟悉房地產(chǎn)專業(yè)知識。
４、具有較強的語言表達(dá)能力，有較強的溝通、協(xié)調(diào)能力。
５、具有責(zé)任心及良好的人際關(guān)系。
６、文筆好，有較強的綜合分析能力，具有統(tǒng)計學(xué)的相關(guān)知識。
二、崗位職責(zé)
１、制訂、提交市場調(diào)研計劃，并組織落實。
２、調(diào)查房地產(chǎn)市場相關(guān)數(shù)據(jù)，定期提交分析報告。
３、調(diào)查市場狀況，為公司開發(fā)項目提供依據(jù)。
４、調(diào)查市場狀況，為公司項目銷售提供依據(jù)。
５、調(diào)查市場狀況，為公司項目定向提供依據(jù)。
６、制訂、提交項目戶型方案。
７、制訂、提交項目銷售價格方案。
８、協(xié)調(diào)主管業(yè)務(wù)與公司內(nèi)外各類關(guān)系。
９、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項工作。