一.地役權(quán)是為自己土地利用的需要,而對他人土地加以支配的權(quán)利。目前我國城鎮(zhèn)土地地役權(quán)大致包括:通行權(quán)、通過權(quán)、流水權(quán)、通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)、取水權(quán)、眺望權(quán)等。其中通風(fēng)權(quán)、采光權(quán)和眺望權(quán)在確定土地純收益或進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)已經(jīng)加以考慮,在城鎮(zhèn)土地評估工作中經(jīng)常涉及、需要單獨(dú)考慮的地役權(quán)有通行權(quán)和通過權(quán)。
通行權(quán)即需役地在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下的權(quán)利,如管道通過權(quán)::、架線通過權(quán)。
對地役權(quán)價(jià)格評估主要是為了確定需役地使用權(quán)人對供役地使用權(quán)人承受地役權(quán)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償及因設(shè)有地役權(quán)而對供役地和需役地使用權(quán)價(jià)格的影響。

二.地役權(quán)價(jià)格評估方法
地役權(quán)價(jià)格在理論上等于需役地因設(shè)定地役權(quán)而導(dǎo)致地產(chǎn)增值的部分。
地役權(quán)價(jià)格一般不等于供役地因設(shè)有地役權(quán)而導(dǎo)致地產(chǎn)貶值的部分。但至少應(yīng)等于供役地因設(shè)有地役權(quán)而導(dǎo)致地產(chǎn)貶值的部分。
地役權(quán)價(jià)格評估方法可用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
2.1 道路通行權(quán)價(jià)格評估
1.通行的道路只供需役地使用權(quán)人使用
道路通行權(quán)價(jià)格可用需役地因設(shè)定地役權(quán)而致地產(chǎn)增值部分評估,還可用供役地因設(shè)有地役權(quán)而減少的土地價(jià)值部分,加上因負(fù)有地役權(quán)而致減價(jià)的市場修正值來評估。
2.通行的道路為需役地和供役地使用權(quán)人共同使用
道路通行權(quán)價(jià)格是供役地使用權(quán)人因設(shè)定地役權(quán)而減少的土地價(jià)值及負(fù)有地役權(quán)的市場修正部分,與需役使用權(quán)人使用道路強(qiáng)度(權(quán)重)的乘積。
2.2 管線通過權(quán)價(jià)格評估
管線通過權(quán)價(jià)格評估可用需役地因設(shè)定地役權(quán)而致地產(chǎn)增值部分評估,還可用供役地因設(shè)有地役權(quán)而減少的土地價(jià)值部分,加上因負(fù)有地役權(quán)而致減價(jià)的市場修正值來評估。

三.設(shè)定地役權(quán)對供役地和需役地的價(jià)格影響
3.1 設(shè)定地役權(quán)對需役地的價(jià)格影響
需役地價(jià)格評估必須與設(shè)定的地役權(quán)一同評估.地役權(quán)的設(shè)定,使需役地的利用成為可能,其土地效益才能實(shí)現(xiàn)。
供役地價(jià)格可用不負(fù)有地役權(quán)情況下的土地利用價(jià)格扣除設(shè)定的地役權(quán)給供役地的土地利用帶來的影響程度來評估。設(shè)定地役權(quán)對土地利用帶來的影響程度可用專家經(jīng)驗(yàn)判斷。如地下管道的通過,有可能對供役地作建筑基地沒有影響,也有可能使其完全失去建筑基地功能。

篇2：關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》的決定（2013年）

　　福建省人民政府關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》的決定

　　福建省省政府令第127號

　　《福建省人民政府關(guān)于廢止〈福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法〉的決定》已經(jīng)20**年10月16日省人民政府第11次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予公布。

　　省 長 蘇樹林

　　20**年10月17日

　　福建省人民政府關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》的決定

　　福建省人民政府決定廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》。

　　本決定自20**年1月1日起施行。

篇3：房地產(chǎn)價(jià)格評估方法:市場斗勁法

　　房地產(chǎn)價(jià)格評估方法--市場斗勁法

　　市場房地產(chǎn)價(jià)格評估斗勁法。評估房地產(chǎn)價(jià)錢的時(shí)辰，人們會自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說，如果室廬的功能鄰近，那么房價(jià)應(yīng)當(dāng)差不多。合適邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為訂價(jià)的參照系。購房者時(shí)常多看幾處住宅，而后“貨比三房地產(chǎn)價(jià)格評估方法家”價(jià)格相稱的住宅落第取效用最高的或在功能鄰近的住宅落第擇價(jià)格最便宜的從中挑房地產(chǎn)價(jià)格評估方法選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場斗勁法所依據(jù)的替代道理。

　　市場斗勁法的長處是具有房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍房地產(chǎn)價(jià)格評估寬，簡單明了易于采納。但是必須弄清楚市場斗勁法的操縱規(guī)模。采用市場斗勁法有三個(gè)必要條件：

　　第一，必要匯集大批、畸形的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場斗勁發(fā)財(cái)，有相當(dāng)大的范圍，有較長的汗青。若是在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，欠缺可供比較的先例，那么市房地產(chǎn)價(jià)格評估場斗勁法可以或許出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的村落當(dāng)然已經(jīng)堆集了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是一旦按照斗勁嚴(yán)酷的標(biāo)準(zhǔn)履行分類，每一個(gè)樣本的房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成空間仿照照舊不足大。如果樣本空間偏小，那么具有必定信任度的區(qū)間就很寬。假若信任區(qū)間的凹凸限之間的距離拉得很開，談判房價(jià)時(shí)就失去了鑒定尺度。

　　第二，操縱市場斗勁法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：房地產(chǎn)市場上不存房地產(chǎn)價(jià)格評估方法在獨(dú)霸或者寡頭把持，即市場斗勁法的操縱條件是充分合作。房地產(chǎn)價(jià)格評估

　　第三，采用市場斗勁法必須要求房價(jià)相對不變。市場斗勁法中房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，房地產(chǎn)商估量的房價(jià)取決于他對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場斗勁不變，那么房地產(chǎn)商會在面前房價(jià)的底子上加上一定的通貨縮短率設(shè)定房價(jià)。如果市場不穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格評估方法，房價(jià)狂漲狂碟，那么采用市場斗勁法的困房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成難就很大。出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)代，采用市場斗勁法有可以或許高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。這種情況下，市場斗勁法完全喪失了