一.土地所有權(quán)價(jià)格評估主要體現(xiàn)在農(nóng)村集體土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國家土地所有權(quán)方面。城市國家土地所有權(quán)不進(jìn)入市場,但在掌握國有土地價(jià)值量方面,可進(jìn)行土地所有權(quán)價(jià)格評估。

二.城市國家土地所有權(quán)價(jià)格評估
宗地地價(jià)評估基本方法均適用城市國家土地所有權(quán)價(jià)格的評估。在土地所有權(quán)價(jià)格評估中,要注意土地所有權(quán)投資風(fēng)險(xiǎn)小于土地使用權(quán)投資,其土地還原利率應(yīng)小于土地使用權(quán)價(jià)格評估中所用利率。

三.農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評估。
農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評估可采用以下方法:
3.1 征地補(bǔ)償法:根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》關(guān)于征用農(nóng)村集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償規(guī)定,估算土地所有權(quán)征用時(shí)的價(jià)格。主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上建筑物及青苗補(bǔ)償費(fèi)和勞動(dòng)力補(bǔ)償費(fèi)。征用土地時(shí)發(fā)生的一切稅費(fèi)::,包括征用耕地時(shí)的耕地開發(fā)費(fèi),均不能計(jì)入。此方法主要用于因社會(huì)公益事業(yè)及重大建設(shè)項(xiàng)目需要征用農(nóng)村集體土地時(shí)的價(jià)格評估。
3.2 收益還原法:主要用于非因社會(huì)公益事業(yè)及重大建設(shè)項(xiàng)目需要征用,且在改變用途后有收益的農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評估。該類土地現(xiàn)狀多為農(nóng)業(yè)用途或未利用土地,其土地純收益不作為收益價(jià)格的評估依據(jù)。此收益價(jià)格的土地純收益在本質(zhì)上為未來用途的正常年純收益;在數(shù)量上,既大于農(nóng)業(yè)土地正常年純收益,又因農(nóng)民無權(quán)改變土地用途而小于新用途未來正常年純收益,即對未來正常土地年純收益作減價(jià)修正。
3.3 市場比較法:主要用于城市郊區(qū)集體土地所有權(quán)交易較多的地區(qū)。征用土地的所有權(quán)價(jià)格評估及其它形式的土地所有權(quán)價(jià)格評估,均可選擇相應(yīng)的比較實(shí)例,運(yùn)用此方法估算土地所有權(quán)價(jià)格。若選擇同一供需圈的土地使用權(quán)交易實(shí)例,則需在土地純收益、使用年期等方面作修正。
3.4 剩余法:主要用于非因社會(huì)公益事業(yè)及國家重大建設(shè)項(xiàng)目發(fā)生的農(nóng)村集體土地所有權(quán)交易時(shí)的價(jià)格評估。在運(yùn)用該方法時(shí),預(yù)測的不動(dòng)產(chǎn)未來開發(fā)價(jià)值需作類似未來土地正常年純收益的修正。
3.5 成本逼近法:
1.成本項(xiàng)目主要為:
(1)未利用土地:土地取得費(fèi)(指為獲得對其絕對權(quán)利的控制而支付的費(fèi)用)、土地維護(hù)費(fèi)(指為維護(hù)其絕對權(quán)利而支付的費(fèi)用)和土地所有權(quán)收益(在改變用途時(shí),其絕對地租量的比重大)。
(2)農(nóng)用地:土地取得費(fèi)(指為獲得對其絕對權(quán)利的控制而支付的費(fèi)用)、土地開發(fā)費(fèi)(指從未利用土地開發(fā)成現(xiàn)狀用地時(shí)的費(fèi)用,包括農(nóng)業(yè)水電系統(tǒng)費(fèi)的攤銷)、利息、利潤及土地所有權(quán)收益。
2.是否因社會(huì)公用事業(yè)及國家重大建設(shè)項(xiàng)目而發(fā)生交易的農(nóng)村集體土地所有權(quán)價(jià)格評估,其主要區(qū)別在于土地所有權(quán)收益取值比例的大小。

篇2：關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》的決定（2013年）

　　福建省人民政府關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》的決定

　　福建省省政府令第127號

　　《福建省人民政府關(guān)于廢止〈福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法〉的決定》已經(jīng)20**年10月16日省人民政府第11次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布。

　　省 長 蘇樹林

　　20**年10月17日

　　福建省人民政府關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》的決定

　　福建省人民政府決定廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評估管理辦法》。

　　本決定自20**年1月1日起施行。

篇3：房地產(chǎn)價(jià)格評估方法:市場斗勁法

　　房地產(chǎn)價(jià)格評估方法--市場斗勁法

　　市場房地產(chǎn)價(jià)格評估斗勁法。評估房地產(chǎn)價(jià)錢的時(shí)辰，人們會(huì)自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說，如果室廬的功能鄰近，那么房價(jià)應(yīng)當(dāng)差不多。合適邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為訂價(jià)的參照系。購房者時(shí)常多看幾處住宅，而后“貨比三房地產(chǎn)價(jià)格評估方法家”價(jià)格相稱的住宅落第取效用最高的或在功能鄰近的住宅落第擇價(jià)格最便宜的從中挑房地產(chǎn)價(jià)格評估方法選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場斗勁法所依據(jù)的替代道理。

　　市場斗勁法的長處是具有房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍房地產(chǎn)價(jià)格評估寬，簡單明了易于采納。但是必須弄清楚市場斗勁法的操縱規(guī)模。采用市場斗勁法有三個(gè)必要條件：

　　第一，必要匯集大批、畸形的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場斗勁發(fā)財(cái)，有相當(dāng)大的范圍，有較長的汗青。若是在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，欠缺可供比較的先例，那么市房地產(chǎn)價(jià)格評估場斗勁法可以或許出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的村落當(dāng)然已經(jīng)堆集了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是一旦按照斗勁嚴(yán)酷的標(biāo)準(zhǔn)履行分類，每一個(gè)樣本的房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成空間仿照照舊不足大。如果樣本空間偏小，那么具有必定信任度的區(qū)間就很寬。假若信任區(qū)間的凹凸限之間的距離拉得很開，談判房價(jià)時(shí)就失去了鑒定尺度。

　　第二，操縱市場斗勁法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：房地產(chǎn)市場上不存房地產(chǎn)價(jià)格評估方法在獨(dú)霸或者寡頭把持，即市場斗勁法的操縱條件是充分合作。房地產(chǎn)價(jià)格評估

　　第三，采用市場斗勁法必須要求房價(jià)相對不變。市場斗勁法中房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，房地產(chǎn)商估量的房價(jià)取決于他對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場斗勁不變，那么房地產(chǎn)商會(huì)在面前房價(jià)的底子上加上一定的通貨縮短率設(shè)定房價(jià)。如果市場不穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格評估方法，房價(jià)狂漲狂碟，那么采用市場斗勁法的困房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成難就很大。出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)代，采用市場斗勁法有可以或許高估房價(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。這種情況下，市場斗勁法完全喪失了