一.土地抵押價(jià)格是指以抵押方式將土地作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的土地使用權(quán)價(jià)格。
土地抵押價(jià)格是將抵押權(quán)人對(duì)未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)土地價(jià)格影響程度的估計(jì)等因素考慮后的土地使用權(quán)價(jià)格。它比公開市場(chǎng)條件下正常交易的土地使用權(quán)價(jià)格要低。
依法不得抵押的土地,漢有抵押價(jià)格。
首次抵押的土地,該土地的價(jià)格為抵押價(jià)格。
再次抵押的土地,該土地的價(jià)格扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)格。
二.土地抵押價(jià)格的評(píng)估,可先用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法求取公開市場(chǎng)條件下的正常土地使用權(quán)價(jià)格,再對(duì)它進(jìn)行未來市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等修正。修正值一般確定在20%左右。
三.以劃撥方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押時(shí),評(píng)估土地抵押價(jià)格時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額::。在方法應(yīng)用上,成本逼近法則是在價(jià)格構(gòu)成中不包含土地所有權(quán)增值收益項(xiàng),其它方法則是在估算正常土地使用權(quán)價(jià)格后扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金款額。
以出讓方式取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押,則按宗地評(píng)估基本方法評(píng)估土地出讓剩余年限的土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格。要注意抵押期限與抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)剩余年限對(duì)抵押價(jià)格的影響。
以所有權(quán)人設(shè)定的土地租賃權(quán)設(shè)定抵押,在估算抵押價(jià)格時(shí),主要考慮土地租金標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整情況及抵押年限和租賃年限的影響。
篇2：關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法》的決定（2013年）
福建省人民政府關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法》的決定
福建省省政府令第127號(hào)
《福建省人民政府關(guān)于廢止〈福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法〉的決定》已經(jīng)20**年10月16日省人民政府第11次常務(wù)會(huì)議通過，現(xiàn)予公布。
省 長(zhǎng) 蘇樹林
20**年10月17日
福建省人民政府關(guān)于廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法》的決定
福建省人民政府決定廢止《福建省房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估管理辦法》。
本決定自20**年1月1日起施行。
篇3：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法:市場(chǎng)斗勁法
房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法--市場(chǎng)斗勁法
市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估斗勁法。評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)錢的時(shí)辰，人們會(huì)自覺或不自覺地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價(jià)格作一比較。按理說，如果室廬的功能鄰近，那么房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)差不多。合適邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為訂價(jià)的參照系。購房者時(shí)常多看幾處住宅，而后“貨比三房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法家”價(jià)格相稱的住宅落第取效用最高的或在功能鄰近的住宅落第擇價(jià)格最便宜的從中挑房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法選出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)斗勁法所依據(jù)的替代道理。
市場(chǎng)斗勁法的長(zhǎng)處是具有房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估寬，簡(jiǎn)單明了易于采納。但是必須弄清楚市場(chǎng)斗勁法的操縱規(guī)模。采用市場(chǎng)斗勁法有三個(gè)必要條件：
第一，必要匯集大批、畸形的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)斗勁發(fā)財(cái)，有相當(dāng)大的范圍，有較長(zhǎng)的汗青。若是在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，欠缺可供比較的先例，那么市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估場(chǎng)斗勁法可以或許出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的村落當(dāng)然已經(jīng)堆集了幾萬個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是一旦按照斗勁嚴(yán)酷的標(biāo)準(zhǔn)履行分類，每一個(gè)樣本的房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成空間仿照照舊不足大。如果樣本空間偏小，那么具有必定信任度的區(qū)間就很寬。假若信任區(qū)間的凹凸限之間的距離拉得很開，談判房?jī)r(jià)時(shí)就失去了鑒定尺度。
第二，操縱市場(chǎng)斗勁法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法在獨(dú)霸或者寡頭把持，即市場(chǎng)斗勁法的操縱條件是充分合作。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估
第三，采用市場(chǎng)斗勁法必須要求房?jī)r(jià)相對(duì)不變。市場(chǎng)斗勁法中房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成，房地產(chǎn)商估量的房?jī)r(jià)取決于他對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)斗勁不變，那么房地產(chǎn)商會(huì)在面前房?jī)r(jià)的底子上加上一定的通貨縮短率設(shè)定房?jī)r(jià)。如果市場(chǎng)不穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，房?jī)r(jià)狂漲狂碟，那么采用市場(chǎng)斗勁法的困房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成難就很大。出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時(shí)代，采用市場(chǎng)斗勁法有可以或許高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。這種情況下，市場(chǎng)斗勁法完全喪失了