一.影響因素分析
1.1 一般因素應重點分析:地理位置及與經濟發展的關系、人口數量與家庭規模、城市發展與公共設施建設、居民生活方式;地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、物價工資與就業水平、住宅的供給與需求、住宅的租價比;土地利用規劃與管制、建筑規劃與管制、房地產租金與稅收政策、住宅政策等。
1.2 區域影響因素應重點分析:距社會經濟活動中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎與公共配套設施::、城市規劃限制、社區規模功能與安全保障、周邊環境與景觀、噪音空氣污染及與危險設施或污染源的臨近程度、發生水風災的機率、鄰里的社會歸屬文化程度與生活方式等。
1.3 個別影響因素應重點分析:地形地質與地勢、日照通風與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級與通達性、與交通設施的距離、與商業設施公共設施及公益設施的接近程度、與危險設施及污染源的接近程度、相鄰土地利用、給排水、電熱氣暖等通達及保證程度、通風、眺望、土地開發程度(宗地內外)、宗地控制性詳規(建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等)、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。

二.估價方法選擇
居住用地估價,宜選用市場比較法、剩余法(假設開發法)、收益還原法和基準地價系數修正法。

三.各類居住用地價格評估
3.1 獨立住宅用地價格評估:應重點分析:城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會、地區經濟增長、財政金融狀況與利率水平、景觀、人文環境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法,但如極具特性則不宜采用。
3.2 高檔公寓用地價格評估:應重點分析:居民的生活方式、人文環境與景觀、基礎設施與公共配套、交通通達程度、規劃限制、容積率、地形條件等因素對地價的影響。一般應首選市場比較法,輔之以收益還原法、假設開發法或基準地價系數修正法。
3.3 普通住宅用地價格評估:應重點分析:城市人口數量與家庭規模(社會)、經濟發展水平、居民收入與消費水平,居民住房條件、政府的住房消費政策與住房金融政策、區域位置、公交便捷程度、基礎設施與公共配套、規劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質條件等對地價的影響。一般應首選市場比較法,輔之以假設開發法、收益還原法或基準地價系數修正法。評估已售公房和經濟適用房(安居房)地價時,應注意與普通商品住宅用地的權益差別。
3.4 簡易住宅用地價格評估:簡易住宅用地多為待拆遷改造用地,評估此類用地價格時,如無特殊需要一般不得依現狀用途評估,而應按規劃用途評估。

篇2：綜合用地宗地價格評估

一.綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現代化綜合大廈或大廈群用地。
二.綜合用地價格評估方法
綜合用地價格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數修正法。
綜合用地價格評估的關鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權重及各部分之間的相互作用。
綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分攤土地價值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分攤土地價值之和。
無論應用何種方法,可以先分別評估各不同利用部分所分攤土地的價格,然后根據該宗地的主要用途、該區域的主要土地利用類型及該區域各不動產類型的市場價格,進行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。

篇3：交通用地宗地價格評估

一.交通用地的分類
交通用地指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場等交通運輸及其附屬設施等用地。

二.交通用地評估方法
2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價。
1.道路貢獻法,是利用道路對周圍各類用地的貢獻,用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為:
n
V=∑(Pi×Si)/S
I=1
式中:V──道路單位面積價格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(i=1,2,3,...n).
根據不同等級道路提供交通服務的強弱,進行道路等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環境影響修正等。
2.運用成本逼近法評估道路用地價格
(1)市區道路評估:市區道路的重置成本主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本,包括拆遷安置費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎上加上土地所有權收益,即為道路價格。
(2)郊區及農村道路評估:郊區及農村道路的土地開發程度設定,一般可為達到可開工條件。其重置成本主要包括征地補償費、土地開發費、稅費、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權收益,即為道路價格。
(3)因素修正:根據不同等級道路對經濟影響的強弱,進行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環境影響修正等;
3.市場比較法評估道路用地,需在同一區域有較多的類似道路用地市場價格或標準價格。
4.收益還原法是根據道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用一定的土地還有利率將其貼現至估價時點后累加,以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充足數據的道路價格評估。
工作步驟如下:
(1)劃分道路交通流量測算區段;
(2)測算交通流量,并折算成標準流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標準流量,即噸/公里年
(3)計算各區段道路年總收益
A=a×Pi×Qi
A──道路單位面積平均交通流年總收益
a──調整系數;Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;
(4) 計算各區段道路年總費用
區段道路年總費用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運營成本、道路維修費用、利息、應繳稅費及正常投資年利潤等。
(5)計算區段道路年純收益
R=A-C
R──道路年純收益
(6)計算區段道路收益價格,運用收益還原法基本公式計算。
5.有獨立權屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

2.2 機場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準地價修正法、成本逼近法、收益還原法評估。
1.基準地價修正法適用于城市范圍有基準地價的交通用地評估
在基準地價成果中有交通用地類基準地價的,待估面狀交通用地則直接用該類基準地價標準評估;在基準地價成果中沒有交通用地類基準地價,則可用工業用地類基準地價評估面準交通用地價格,但機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質,在基準地價修正須作壟斷效益修正。
2.在運用成本逼近法評估面狀交通用地時,土地所有權收益(土地增值收益)的確定須考慮機場、碼頭等用地壟斷收益。區位因素修正時須考慮社會效益。
3.在運用收益還原法評估面狀交通用地時,正常年總收益中已經包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費用計算中須注意各費用投資的攤銷和折舊。