一.影響因素分析
1.1 一般因素應(yīng)重點分析:地理位置及相互關(guān)系、氣候條件(自然);城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)(社會);地區(qū)經(jīng)濟增長、財政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)新、物價工資與就業(yè)水平(經(jīng)濟);城市土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策(行政)。
1.2 區(qū)域因素應(yīng)重點分析:與原料消費市場的位置關(guān)系、道路狀況與交通運輸設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施(水、電、氣、熱等)供給及其費用::、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套與集聚狀況、自然條件和規(guī)劃限制、水空氣及噪音的污染與管制等。
1.3 個別因素應(yīng)重點分析:地形與地勢、地質(zhì)與水文條件、宗地面積、鄰接道路的寬度等級及通達性、與干路及主要交通運輸設(shè)施的位置關(guān)系、電力燃氣熱力給排水的通達與供給、土地使用限制等。

二.估價方法選擇
工業(yè)、倉儲用地估價宜采用市場比較法、成本逼近法和基準地價系數(shù)修正法。

三.主要參數(shù)確定: 要考慮不同行業(yè)類別的特點及土地收益水平。
3.1 確定投資利息率時,應(yīng)注意不同類別工業(yè)、不同建設(shè)規(guī)模對開發(fā)建設(shè)周期的影響。
3.2 確定投資利潤率時,應(yīng)注意不同類別工業(yè)的投資風險、資金利潤率以及凈收益在各生產(chǎn)要素間分配比例的差異。
3.3 確定土地增值收益率時,應(yīng)注意區(qū)別不同工業(yè)土地增值的客觀差異。
3.4 確定土地還原利率時,應(yīng)注意不同工業(yè)項目間客觀存在的投資風險及市場利潤差異。

五.各類工業(yè)用地價格評估
5.1 礦井、礦區(qū)用地價格評估,應(yīng)注意:宗地外開發(fā)程度的設(shè)定,可開采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频?對類似油氣田用地,應(yīng)注意:宗地外開發(fā)程度的設(shè)定,土地使用權(quán)與他項權(quán)利之間的關(guān)系。
5.2 傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價格評估,應(yīng)注意:產(chǎn)業(yè)特點、用地規(guī)模、用地強度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉(zhuǎn)換及變現(xiàn)的難易程度。
5.4 郵電、高新技企業(yè)用地價格評估,應(yīng)注意產(chǎn)品的高技術(shù)、高附加值特點、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。
5.5 倉儲業(yè)用地價格評估,應(yīng)注意:開發(fā)程度的設(shè)定、交通的方便程度、土地利用的機會成本等。

篇2：綜合用地宗地價格評估

一.綜合用地指集辦公、商住(公寓)、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。
二.綜合用地價格評估方法
綜合用地價格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法。
綜合用地價格評估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。
綜合用地價格評估不能簡單等于各不同利用部分所分攤土地價值之和。綜合利用的土地價值可能大于或小于各不同利用部分所分攤土地價值之和。
無論應(yīng)用何種方法,可以先分別評估各不同利用部分所分攤土地的價格,然后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動產(chǎn)類型的市場價格,進行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。

篇3：交通用地宗地價格評估

一.交通用地的分類
交通用地指鐵路、公路、管道運輸、港口碼頭和機場等交通運輸及其附屬設(shè)施等用地。

二.交通用地評估方法
2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價。
1.道路貢獻法,是利用道路對周圍各類用地的貢獻,用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。道路周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。其計算公式為:
n
V=∑(Pi×Si)/S
I=1
式中:V──道路單位面積價格; Pi──第i種用地類型單位面積平均價格;Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積;S──道路路線涉及的各類用總面積;n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).
根據(jù)不同等級道路提供交通服務(wù)的強弱,進行道路等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。
2.運用成本逼近法評估道路用地價格
(1)市區(qū)道路評估:市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價期日建造同等級道路所需投入的成本,包括拆遷安置費、土地開發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。在成本價格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益,即為道路價格。
(2)郊區(qū)及農(nóng)村道路評估:郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定,一般可為達到可開工條件。其重置成本主要包括征地補償費、土地開發(fā)費、稅費、利息及投資利潤等。成本價格加土地所有權(quán)收益,即為道路價格。
(3)因素修正:根據(jù)不同等級道路對經(jīng)濟影響的強弱,進行等級修正、交通流量修正、通達性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等;
3.市場比較法評估道路用地,需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價格或標準價格。
4.收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益,并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價時點后累加,以此估算道路用地的價格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價格評估。
工作步驟如下:
(1)劃分道路交通流量測算區(qū)段;
(2)測算交通流量,并折算成標準流量:交通流量分為客流、貨流及混合流,均折算為標準流量,即噸/公里年
(3)計算各區(qū)段道路年總收益
A=a×Pi×Qi
A──道路單位面積平均交通流年總收益
a──調(diào)整系數(shù);Pi──元/噸公里;Qi──噸/公里年;
(4) 計算各區(qū)段道路年總費用
區(qū)段道路年總費用(C)包括道路單位面積建造成本折舊、運營成本、道路維修費用、利息、應(yīng)繳稅費及正常投資年利潤等。
(5)計算區(qū)段道路年純收益
R=A-C
R──道路年純收益
(6)計算區(qū)段道路收益價格,運用收益還原法基本公式計算。
5.有獨立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線(輸油管、排污管、天然氣管等)等用地價格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

2.2 機場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價格可采用基準地價修正法、成本逼近法、收益還原法評估。
1.基準地價修正法適用于城市范圍有基準地價的交通用地評估
在基準地價成果中有交通用地類基準地價的,待估面狀交通用地則直接用該類基準地價標準評估;在基準地價成果中沒有交通用地類基準地價,則可用工業(yè)用地類基準地價評估面準交通用地價格,但機場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì),在基準地價修正須作壟斷效益修正。
2.在運用成本逼近法評估面狀交通用地時,土地所有權(quán)收益(土地增值收益)的確定須考慮機場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時須考慮社會效益。
3.在運用收益還原法評估面狀交通用地時,正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費用計算中須注意各費用投資的攤銷和折舊。