如果做一份有價(jià)值的市場(chǎng)報(bào)告呢,我個(gè)人覺(jué)得有以下幾點(diǎn)需要注意
首先,你要確定這塊地的用地性質(zhì)及開(kāi)發(fā)商本人的大致開(kāi)發(fā)意圖后,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)研.通常你的調(diào)研報(bào)告是用來(lái)論證開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)意圖正確性(目前國(guó)內(nèi)的確如此).
市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的確就像八股文一樣,有其固定的格式,誠(chéng)如恐龍說(shuō)的一樣,從宏觀(guān)開(kāi)始一直到項(xiàng)目定位.但是好的市場(chǎng)報(bào)告和爛的報(bào)告之間的區(qū)別就在于其對(duì)于甄選資料的態(tài)度上.爛報(bào)告是不管三七二十一,都往上堆,只是為了湊頁(yè)數(shù);好的報(bào)告只是選擇對(duì)于其結(jié)論有幫助的內(nèi)容。
宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)這塊需要嗎?很需要,房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一部分,是同生死共患難的,但是你不是只往上堆那些統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)的,你需要在那堆數(shù)據(jù)中得出你的結(jié)論來(lái),現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)形式究竟往哪兒走!比如說(shuō)有一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的報(bào)告,在第一部分“某市經(jīng)濟(jì)概況及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α边@塊就羅列了這些資料:國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、零售總額、物價(jià)指數(shù)、消費(fèi)者信心指數(shù)、可支配收入、住房福利及前國(guó)營(yíng)單位員工退休福利、政府部門(mén)/本地公司的其他津貼、住宅市場(chǎng)、汽車(chē)市場(chǎng)、跨國(guó)性公司、富裕家庭。它在這些資料之后有一個(gè)重點(diǎn)總結(jié)得出當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)大型商業(yè)是非常有前景的。正因?yàn)樵谧鰣?bào)告前了解了這塊地是做商業(yè)的,開(kāi)發(fā)商是想做大型商業(yè),所以在宏觀(guān)這塊尋找的資料都是針對(duì)這兩點(diǎn)來(lái)進(jìn)行的,是有目的的羅列。
其實(shí)就是項(xiàng)目調(diào)研,恐龍說(shuō)的那種羅列一對(duì)樓盤(pán)銷(xiāo)控表的確是白癡級(jí)的做法。你需要明確的你做項(xiàng)目調(diào)研的目的是什么,是開(kāi)發(fā)商想知道地塊周邊的同類(lèi)項(xiàng)目發(fā)展情況,這些項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)是什么,在這些項(xiàng)目的特點(diǎn)上尋找本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的差異優(yōu)勢(shì)。因此樣本的選擇非常重要,調(diào)研的內(nèi)容選擇也很重要,這就針對(duì)不同類(lèi)型項(xiàng)目有不同情況了。比如說(shuō)你要做一個(gè)低密度產(chǎn)品,你首先都調(diào)研區(qū)域周邊的低密度產(chǎn)品,其次你還得放眼整個(gè)市場(chǎng),看看這兩年有哪些項(xiàng)目是比較成功的,選擇其中幾個(gè)和本項(xiàng)目檔次比較接近的,也作為調(diào)研對(duì)象。調(diào)研這些項(xiàng)目的客戶(hù)范圍類(lèi)型、產(chǎn)品形態(tài)、營(yíng)銷(xiāo)手段等。通過(guò)對(duì)這些項(xiàng)目的分析,得出你要做的低密度產(chǎn)品的形態(tài),針對(duì)客群,推廣方式等。有時(shí)侯甚至要詳細(xì)到對(duì)方項(xiàng)目車(chē)庫(kù)是怎么做的、供暖方式如何、電梯牌子是什么。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商需要了解的就是這個(gè),他可以借鑒對(duì)方來(lái)做自己的產(chǎn)品。
就像恐龍說(shuō)的一樣,開(kāi)發(fā)商最想看得就是最后一部分,就是關(guān)于產(chǎn)品定位的那塊。但是你不能沒(méi)有前面那么多內(nèi)容就直接給他看最后定位,你必須告訴他為什么我會(huì)得出這個(gè)結(jié)論來(lái),記住一點(diǎn),你任何提出的建議和看法必須用詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)支持,不是你認(rèn)為事情怎么樣就是怎么樣,而是根據(jù)什么什么內(nèi)容得出事情應(yīng)該怎么樣,行文必須嚴(yán)謹(jǐn),不能給開(kāi)發(fā)商質(zhì)問(wèn)的機(jī)會(huì)。尤其是你要得出和他一開(kāi)始的想法比較背道而馳的時(shí)候,你就必須以很專(zhuān)業(yè)的角度指出你得出該結(jié)論的原因。但通常,你不能提出和開(kāi)發(fā)商想法差太遠(yuǎn)的看法,因?yàn)樗谀玫氐臅r(shí)候根據(jù)其拿地的成本基本上已經(jīng)決定了該項(xiàng)目的檔次,你只能在同等檔次做出不同形態(tài)產(chǎn)品類(lèi)型的定位而已。
一般市場(chǎng)報(bào)告的確都有百來(lái)頁(yè),沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)商會(huì)有那么多閑功夫看完它,他只需要看每一個(gè)部分的結(jié)論,你可以把那些內(nèi)容用黑體表示出來(lái),但是如果他對(duì)結(jié)論有疑問(wèn),就可以往上找出支持論點(diǎn)的數(shù)據(jù)。任何報(bào)告的關(guān)鍵點(diǎn)就是,你寫(xiě)的每句話(huà)都不是廢話(huà),都必須為某個(gè)觀(guān)點(diǎn)服務(wù)。
篇2：成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析
成都市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研分析
一、我國(guó)各大中心城市辦公物業(yè)發(fā)展情況及未來(lái)趨勢(shì)
由于宏觀(guān)調(diào)控，特別是國(guó)家七部委出臺(tái)的房產(chǎn)調(diào)控政策，對(duì)上海、北京、廣州等特大型城市的住宅市場(chǎng)產(chǎn)生了持續(xù)的影響，一、二手房的成交量都大幅萎縮，價(jià)格也越來(lái)越松動(dòng)。而寫(xiě)字樓的出租情況卻十分火爆，甲級(jí)寫(xiě)字樓更是一再受到海外基金的追捧。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，作為我國(guó)第一大城市的上海，南京西路周邊25層以上寫(xiě)字樓出租率達(dá)到80％以上，而一些高檔寫(xiě)字樓如恒隆廣場(chǎng)等出租率都在95％以上，且換手率很低。巨大的需求使寫(xiě)字樓市場(chǎng)步步升溫，當(dāng)前寫(xiě)字樓已經(jīng)成為“敏感時(shí)期”的市場(chǎng)新寵。
加入WTO以來(lái)，隨著我國(guó)城市特別是特大中心城市的的不斷擴(kuò)大，市中心土地的越來(lái)越稀缺，寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)也逐步從市中心向外擴(kuò)散。許多城市都根據(jù)自身發(fā)展?fàn)顩r，開(kāi)辟了專(zhuān)門(mén)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)或者工業(yè)技術(shù)園區(qū)，通過(guò)一系列的招商引資優(yōu)惠措施，積極吸引國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)特別是世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。這也有效帶動(dòng)了當(dāng)?shù)貙?xiě)字樓的開(kāi)發(fā)，其租金也年年攀升，投資寫(xiě)字樓的利潤(rùn)空間的不斷呈現(xiàn)。預(yù)計(jì)20**、20**、20**年這三年我國(guó)特大中心城市甲級(jí)寫(xiě)字樓的售價(jià)和租金都會(huì)直線(xiàn)上升，供小于求的局面在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)仍然存在。
二、 成都目前辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析
1、辦公物業(yè)類(lèi)型
目前成都市辦公物業(yè)類(lèi)型主要包括：純辦公物業(yè)、辦公用途的電梯公寓、小戶(hù)型商務(wù)樓(具商務(wù)功能的小戶(hù)型公寓)。從調(diào)查資料來(lái)看，純辦公物業(yè)的物業(yè)類(lèi)型所占比例最大，達(dá)到了60%的比例，電梯公寓作商務(wù)用的物業(yè)占6.7%。
2、各類(lèi)型辦公物業(yè)分析
類(lèi)型A：純辦公物業(yè)——高級(jí)寫(xiě)字樓
（1）、成都高級(jí)寫(xiě)字樓分布
成都的甲級(jí)（準(zhǔn)甲級(jí)）、高級(jí)寫(xiě)字樓主要分布于由總府路和順城大街-人民南路及南大街一線(xiàn)所形成的“十”字型道路兩側(cè)區(qū)域內(nèi)，它們也構(gòu)成了成都的事實(shí)CBD：
春熙路-鹽市口-天府廣場(chǎng)是成都最為繁華和傳統(tǒng)的中心商業(yè)區(qū)，構(gòu)成了成都最具影響力的零售核。市中心的絕對(duì)地位、最為優(yōu)越的商業(yè)資源和高額土地成本成為該區(qū)域高級(jí)寫(xiě)字樓興建的最直接動(dòng)力。
順城大街-騾馬市一帶聚集了成都最多的金融企業(yè)、寫(xiě)字樓和星級(jí)酒店，順城大街亦被冠以“金融一條街”稱(chēng)號(hào)。該區(qū)域也是成都市規(guī)劃的CBD區(qū)域的核心組成部分。
人民南路（含南大街）沿線(xiàn)是近年來(lái)發(fā)展最為迅猛的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，且具備良好的后續(xù)發(fā)展空間。其動(dòng)因主要包括：
交通優(yōu)勢(shì)：相比絕對(duì)市中心和順城大街、騾馬市一帶的擁堵交通，人民南路是目前成都最為暢通的城市主干道，且同時(shí)連接著市中心、城南“富人區(qū)”和雙流機(jī)場(chǎng)，具備完整的交通循環(huán)體系。
磨子橋IT商圈效應(yīng)：人民南路連接著成都著名的磨子橋IT商圈，該商圈吸附著大量的公司組織，成為寫(xiě)字樓物業(yè)的直接需求方，時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、@世界均是這一典型。
臨河景觀(guān)優(yōu)勢(shì)：這是市中心及順城大街一帶寫(xiě)字樓物業(yè)所無(wú)法比擬的資源優(yōu)勢(shì)，它無(wú)疑能使臨河一帶的寫(xiě)字樓物業(yè)具備更好的賣(mài)相。目前代表項(xiàng)目為開(kāi)行國(guó)際廣場(chǎng)。
政府南遷利好：政府南遷，眾多大型機(jī)關(guān)、企事業(yè)的進(jìn)駐，使人民南路區(qū)域成為預(yù)期中新老城區(qū)的樞紐地帶，這在一定程度上能強(qiáng)化該區(qū)域發(fā)展寫(xiě)字樓物業(yè)的可行性。
本項(xiàng)目處于人民南路南延線(xiàn)，也是南部新區(qū)構(gòu)建“新會(huì)展商務(wù)圈”的橋頭堡位置，并具備政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位直接的資源優(yōu)勢(shì)，加之李嘉誠(chéng)和記黃埔項(xiàng)目即將啟動(dòng)，該區(qū)域完全具備了開(kāi)發(fā)特色寫(xiě)字樓物業(yè)的眾多優(yōu)勢(shì)。
（2）、成都高級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展歷程
階段一：新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。在1996年之前，除了市內(nèi)幾間星級(jí)賓館，成都尚沒(méi)有一座現(xiàn)代化商務(wù)寫(xiě)字樓。這一顯著的市場(chǎng)空白點(diǎn)使1996年交付使用的成都首座高等級(jí)寫(xiě)字樓——新時(shí)代廣場(chǎng)取得了非凡的租售業(yè)績(jī)，吸引了大量的國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐（至今仍有一部分此類(lèi)客戶(hù)），其租金一度高達(dá)150-200元/平米·月。
階段二：僧多粥少，市場(chǎng)迅速降溫。新時(shí)代廣場(chǎng)的非凡租售業(yè)績(jī)極大地刺激了眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，1996年前后成都市中心迅速開(kāi)建了十幾座高檔寫(xiě)字樓項(xiàng)目，僅鹽市口到玉帶橋不到兩公里的順城大街兩側(cè)，就聚集了9座，總量達(dá)60多萬(wàn)平米。然而，成都高等級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)與上海、廣州等沿海城市差異甚大：外資機(jī)構(gòu)和外省派駐機(jī)構(gòu)相對(duì)較少；而受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)總體水平影響，本地有足夠?qū)嵙Φ拿駹I(yíng)企業(yè)（國(guó)營(yíng)企業(yè)大都有自己的地盤(pán)）數(shù)量亦十分有限。因此這批在1995-1996年期間開(kāi)工的高檔寫(xiě)字樓集中在1998年前后進(jìn)入預(yù)售階段時(shí)，僧多粥少的局面便擺在了每家開(kāi)發(fā)商面前。而先期竣工的新時(shí)代廣場(chǎng)率先搶占了本已不多的客戶(hù)資源，更使其他項(xiàng)目在預(yù)售期便一籌莫展。成都的高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)迅速降溫，1998年以后成都新開(kāi)高等級(jí)商務(wù)寫(xiě)字樓的建設(shè)幾乎陷入停滯狀態(tài)，并由此產(chǎn)生了一批停工停建工程和“爛尾樓”工程。
階段三：大浪淘沙，川信、冠城成為旗幟。在新時(shí)代廣場(chǎng)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷長(zhǎng)達(dá)3-4年之后，1995-1996年開(kāi)工的那批寫(xiě)字樓中，川信大廈、冠城廣場(chǎng)開(kāi)始脫穎而出。如冠城廣場(chǎng)憑借高規(guī)格的硬件配套、營(yíng)銷(xiāo)上對(duì)國(guó)際大公司的強(qiáng)力公關(guān)以及特別的優(yōu)惠政策，說(shuō)服惠普、思科、摩托羅拉等“招牌性”企業(yè)進(jìn)駐，北京金杜、美國(guó)美標(biāo)等著名公司亦從新時(shí)代廣場(chǎng)搬遷過(guò)來(lái)。此后，川信大廈和冠城廣場(chǎng)成為成都頂級(jí)寫(xiě)字樓的兩面旗幟，這里聚集了在蓉50%以上的外資機(jī)構(gòu)和30%左右的國(guó)內(nèi)知名企業(yè)成都分公司或辦事處，約有60多家上市公司和數(shù)家世界500強(qiáng)企業(yè)，租金高達(dá)100-130元/平米·月，入駐率均在90%以上。而同時(shí)，與這兩棟大廈幾乎供不應(yīng)求相反的是，整個(gè)成都的寫(xiě)字樓行業(yè)卻呈現(xiàn)出一種供大于求的狀況。
階段四：市場(chǎng)有所升溫，主導(dǎo)仍是消化存量。隨著政府采取的爛尾樓整治措施的出臺(tái)和招商引資的卓有成效，以及“西部大開(kāi)發(fā)”政策和中國(guó)加入WTO的利好消息的綜合影響，沉寂多時(shí)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)開(kāi)始在20**年得到啟動(dòng)。城市之心、世都大廈、時(shí)代數(shù)碼廣場(chǎng)、威斯頓聯(lián)邦大廈等停工停建項(xiàng)目相繼重新包裝面市，且均取得了一定的租售業(yè)績(jī)。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商亦不再盲目地新開(kāi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，只有@世界、時(shí)代廣場(chǎng)等少數(shù)幾個(gè)樓盤(pán)。
階段五：走向復(fù)蘇，趨勢(shì)鮮明。近年來(lái)隨著城市發(fā)展速度的加快，辦公物業(yè)需求不斷上升；而舊有的辦公物業(yè)（除少量高檔辦公物業(yè)）由于修建較早，各方面的形象、配套和服務(wù)設(shè)施都難以滿(mǎn)足目前商務(wù)辦公的發(fā)展要求，產(chǎn)品面臨更新?lián)Q代，辦公物業(yè)市場(chǎng)需求日趨旺盛；同時(shí)，城市規(guī)劃中兩個(gè)副中心方案的出臺(tái)，以及城市核心中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃的確立都在一定程度上帶動(dòng)了整個(gè)商務(wù)辦公市場(chǎng)的再次升溫。20**-20**年，成都寫(xiě)字樓投資大幅度增長(zhǎng)，由于需求量上升，成都寫(xiě)字樓空置面積呈下降趨勢(shì)。整體來(lái)看，目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場(chǎng)供需正趨向平衡發(fā)展，市場(chǎng)杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。
小結(jié)：
一直以來(lái)，成都的寫(xiě)字樓呈兩極
分化的態(tài)勢(shì)，一方面是頂級(jí)甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求旺盛，供不應(yīng)求；另一方面大量商住樓門(mén)可羅雀，市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)需求出現(xiàn)明顯的反差。據(jù)調(diào)查，目前成都有大量的單位希望在一個(gè)采光通風(fēng)良好、環(huán)境寬松的氛圍里辦公，但苦于目前市場(chǎng)上的商住樓不能滿(mǎn)足公司形象的要求，不得不租在甲級(jí)寫(xiě)字樓或酒店里，忍受高昂的辦公費(fèi)用，壓抑的辦公環(huán)境……市場(chǎng)亟待新的辦公產(chǎn)品。于是，從20**年開(kāi)始，成都寫(xiě)字樓開(kāi)始向情景化趨勢(shì)發(fā)展，@世界、時(shí)代廣場(chǎng)、錢(qián)江·鉑金時(shí)代、豐德國(guó)際廣場(chǎng)等寫(xiě)字樓都在這方面進(jìn)行積極的探索，旨在開(kāi)發(fā)既能滿(mǎn)足企業(yè)形象，又能節(jié)約辦公成本，實(shí)現(xiàn)辦公舒適化的辦公產(chǎn)品，辦公向情景化方向發(fā)展是必然的趨勢(shì)。（3）、成都市寫(xiě)字樓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
①寫(xiě)字樓升級(jí)換代需求迫切
在成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)，目前雖有時(shí)代廣場(chǎng)、川信大廈等一批甲級(jí)寫(xiě)字樓的出現(xiàn)，但更多寫(xiě)字樓仍處在中低檔次，有些甚至商住混雜。一些寫(xiě)字樓名頭很響，但配套設(shè)施、樓高、辦公面積等都與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)，外形上體現(xiàn)不出實(shí)力企業(yè)的檔次，內(nèi)部設(shè)計(jì)滿(mǎn)足不了企業(yè)辦公需求。而目前成都外企入駐卻以每年50%的速度遞增，成都市寫(xiě)字樓升級(jí)換代呼之欲來(lái)。
這種升級(jí)在成都CBD區(qū)尤顯迫切。在成都CBD核心區(qū)域，現(xiàn)在有高檔商務(wù)寫(xiě)字樓30多棟，而能與國(guó)際接軌的甲級(jí)寫(xiě)字樓卻是鳳毛麟角。核心區(qū)域內(nèi)聚集了在蓉60%以上的外資機(jī)構(gòu)，世界500強(qiáng)里的80余家跨國(guó)公司，72家金融機(jī)構(gòu)，這些外來(lái)企業(yè)還在每日遞增。因?yàn)閷ふ也坏胶线m的辦公場(chǎng)地，許多企業(yè)只好整層地租下高檔酒店辦公，如錦江賓館就有日本豐田汽車(chē)公司、香港大公報(bào)等；假日酒店則有加拿大加成顧問(wèn)有限公司、日本經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)等。
②地段拼搶更加激烈
由于土地的不可再生性，地段對(duì)于寫(xiě)字樓而言具有永久性的現(xiàn)實(shí)意義。隨著時(shí)間推進(jìn)，寫(xiě)字樓的地段概念將得到前所未有的強(qiáng)化。一個(gè)城市的CBD區(qū)將成為寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商家交火最為激烈的之地。
成都CBD區(qū)核心地區(qū)2.45平方公里，包括了春熙路、紅星路、鹽市口、騾馬市、順城街等傳統(tǒng)主要商務(wù)、商業(yè)區(qū)域。核心區(qū)之外的片區(qū)是中央商務(wù)區(qū)的外區(qū)，該區(qū)域3.05平方公里，將有少量的居住區(qū)域。據(jù)透露，整個(gè)中央商務(wù)區(qū)總建筑面積將達(dá)到1300多萬(wàn)平方米，純粹商業(yè)樓盤(pán)將占1170萬(wàn)平方米。目前核心區(qū)域內(nèi)高檔商務(wù)寫(xiě)字樓建筑面積只有100萬(wàn)多平方米。
這種競(jìng)爭(zhēng)源于對(duì)寫(xiě)字樓建造的高規(guī)格要求。成都CBD區(qū)內(nèi)雖然已經(jīng)出現(xiàn)少量真正甲級(jí)寫(xiě)字樓，但大多數(shù)寫(xiě)字樓仍然不能與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)接軌。
③高智能化發(fā)展成必然趨勢(shì)
高智能化寫(xiě)字樓也將成為成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的發(fā)展方向。雖然目前已經(jīng)出現(xiàn)了一些這樣的寫(xiě)字樓，但其發(fā)展還沒(méi)成為規(guī)模，因此還不能完全滿(mǎn)足相關(guān)高端企業(yè)的需求。但據(jù)了解，一些準(zhǔn)備大力進(jìn)軍寫(xiě)字樓的實(shí)力開(kāi)發(fā)商都已將打造高智能化寫(xiě)字樓作為目標(biāo)。
簡(jiǎn)而言之，寫(xiě)字樓的智能化就是通過(guò)一系列國(guó)際領(lǐng)先技術(shù)的通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、保安自動(dòng)化管理系統(tǒng)等的設(shè)備安裝，使每棟樓都變成一個(gè)蘊(yùn)涵有巨大能量的信息化坐標(biāo)，而入駐企業(yè)可以隨心所欲應(yīng)用相關(guān)信息轉(zhuǎn)換.這不僅指大廈的水、電、空調(diào)、電梯、消防、安保的精密監(jiān)測(cè)與控制,而且通過(guò)語(yǔ)音與數(shù)據(jù)的高速通訊接入,使企業(yè)的辦公效率得到全面提升,并在一棟樓里就可以完成全球化溝通.一個(gè)最簡(jiǎn)單的方面,比如通訊，高智能化的寫(xiě)字樓絕不會(huì)因?yàn)樯碓陔娞莼蛘叽髽巧钐幎屖謾C(jī)信號(hào)受損，從而影響業(yè)務(wù)聯(lián)系。
④甲級(jí)寫(xiě)字樓審核入駐資格
隨著社會(huì)分工明確化、細(xì)分化速度的日益加快，寫(xiě)字樓客戶(hù)的行業(yè)特性也更為突出。因此，在巨大的市場(chǎng)需求面前，部分高品質(zhì)的寫(xiě)字樓會(huì)充分利用入駐企業(yè)(客戶(hù))的知名度、檔次來(lái)提升自身的品牌優(yōu)勢(shì)。因此，在企業(yè)入駐之前，寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)商將會(huì)對(duì)該企業(yè)的實(shí)力、信譽(yù)等各方面進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，以保證入駐企業(yè)的水平都?jí)虻蒙先腭v的檔次。
（4）、需求市場(chǎng)的相關(guān)調(diào)查
①成都市內(nèi)寫(xiě)字樓使用的滿(mǎn)意程度調(diào)查
最近，成都市某市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)針對(duì)“成都市內(nèi)寫(xiě)字樓使用的滿(mǎn)意程度”進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：在1000多家入駐乙級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)和345家入駐甲級(jí)寫(xiě)字樓的機(jī)構(gòu)中，竟然有超過(guò)70%的機(jī)構(gòu)對(duì)其現(xiàn)在使用的寫(xiě)字樓感到不滿(mǎn)：
交通：走路開(kāi)車(chē)都不方便。41.2%的被調(diào)查公司對(duì)所在寫(xiě)字樓的交通不滿(mǎn)。其中，不滿(mǎn)意的因素主要有：受單行道限制（占81.05%）；地處市中心，交通擁擠，綠化面積小（占5.13%）；修路不便，借道行駛（占5.13%）；公共汽車(chē)乘坐不方便（占2.56%）；二環(huán)路口交通不方便（占2.56%）。
電梯：太少太慢。對(duì)寫(xiě)字樓配備電梯的調(diào)查結(jié)果滿(mǎn)意度僅為30.6%，主要原因是：速度太慢（占53.42%）；電梯量少，擁擠（占47.26%）和質(zhì)量品質(zhì)太差，經(jīng)常壞（占7.53%）。而根據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前成都寫(xiě)字樓的一部電梯要服務(wù)8000平方米左右的建筑面積，按每家公司占用建筑面積為200平方米計(jì)算，每40家單位才擁有一部電梯，在上下班人流量高峰期，電梯的擁擠程度可想而知。
IT通訊設(shè)備：終端少，故障多。對(duì)于寫(xiě)字樓IT通訊設(shè)備，差不多6成的公司對(duì)于沒(méi)有寬帶、自己接線(xiàn)、撥號(hào)上網(wǎng)、電話(huà)線(xiàn)不夠用不滿(mǎn)意；認(rèn)為長(zhǎng)城寬帶常出故障，終端少占19.4%。而一些修建較早的寫(xiě)字樓的網(wǎng)線(xiàn)改造工程就更令物管頭痛。
空調(diào)：制冷制暖不到位。37.98%的公司對(duì)寫(xiě)字樓空調(diào)配備不滿(mǎn)。其原因有：沒(méi)有中央空調(diào)，自裝空調(diào)又沒(méi)有預(yù)留位置；空調(diào)制冷制暖都不到位；空氣質(zhì)量不好等。一場(chǎng)非典，使人們對(duì)健康有了更深刻的理解，寫(xiě)字樓作為上班族們最主要的活動(dòng)場(chǎng)所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類(lèi)型的物業(yè)。然而給中央空調(diào)配備新風(fēng)系統(tǒng)的寫(xiě)字樓在成都非常少，幾乎所有的甲級(jí)和乙級(jí)寫(xiě)字樓使用的中央空調(diào)都是傳統(tǒng)中央空調(diào)，制冷和制熱效果不好不說(shuō)，各單位還不能自由地調(diào)控室內(nèi)溫度，非常不方便。可想而知，今后的商務(wù)辦公物業(yè)無(wú)論開(kāi)發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)都會(huì)有更大的突破。
物管：不盡人意。盡管被調(diào)查公司中，僅有21.4%對(duì)寫(xiě)字樓的物管感到不滿(mǎn)，但其中透露出來(lái)的問(wèn)題也值得注意。寫(xiě)字樓衛(wèi)生條件差、物管保安素質(zhì)差、物管費(fèi)用高、進(jìn)出人員雜等使大多數(shù)入駐公司不滿(mǎn)意。
車(chē)位：數(shù)量少，費(fèi)用高。對(duì)寫(xiě)字樓目前車(chē)位的感覺(jué)滿(mǎn)意的公司僅有19.47%，不滿(mǎn)意和非常不滿(mǎn)意的占去了一大半。其中，76.32%的公司認(rèn)為車(chē)位太少太擁擠，出入不方便。目前成都的甲級(jí)寫(xiě)字樓一般配備停車(chē)位200-350個(gè)左右，平均每200-300平米僅有一個(gè)停車(chē)位。這不僅不能滿(mǎn)足公司內(nèi)部人員對(duì)車(chē)位的需求，來(lái)客要停車(chē)就更加不方便。
周邊配套：就餐購(gòu)物不方便。租或購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的單位，對(duì)寫(xiě)字樓周邊配套設(shè)施十分看重。然而，仍然有27%的公司認(rèn)為，所處寫(xiě)字樓周邊配套令人不滿(mǎn)。如：?jiǎn)T工就餐不方便，（占69.7%）；購(gòu)物不方便（占9.08%）等。大多的成都甲級(jí)寫(xiě)字樓都有自己的餐飲部，為客戶(hù)提供
工作快餐，而乙級(jí)寫(xiě)字樓中午員工的就餐問(wèn)題就非常突出。層高：給人壓抑感。被調(diào)查公司對(duì)成都甲級(jí)寫(xiě)字樓的樓層凈高通常在2.4米左右表示滿(mǎn)意或非常滿(mǎn)意的僅占30.7%，房間窗戶(hù)少、層高低、有壓抑感是主要問(wèn)題。
② 目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)的需求心理分析
A、選擇辦公地點(diǎn)的重要影響因素：
是否符合公司發(fā)展及形象的要求；
商務(wù)辦公物業(yè)的租金和售價(jià)；
進(jìn)出辦公地點(diǎn)的交通順暢、方便；
商務(wù)辦公物業(yè)所處的位置，是否是商業(yè)繁華地段；
商務(wù)和辦公配套是否完善及方便程度；
辦公環(huán)境的舒適性、健康性（如就餐是否方便，通風(fēng)、采光條件是否良好等）。
B、商務(wù)辦公物業(yè)消費(fèi)群體的需求傾向：
實(shí)力機(jī)構(gòu)多選擇檔次較高、物管較完善的辦公物業(yè)，并且重視周邊及物業(yè)辦公環(huán)境；成都國(guó)際化程度的加深，外資駐蓉機(jī)構(gòu)尤其喜好規(guī)劃合理，交通便利，企事業(yè)單位密集的區(qū)域，以提升公司企業(yè)形象；
純辦公物業(yè)仍然是需求的主體；
跨國(guó)大企業(yè)傾向于整層購(gòu)買(mǎi)，中小企業(yè)則看好適用（100-300平方米）的辦公空間；
對(duì)產(chǎn)品的需求特征越來(lái)越集中在配套、管理、價(jià)位等方面。
職業(yè)投資人，尤其看重未來(lái)城市發(fā)展規(guī)劃，選擇有巨大投資升值潛力的地段。
篇3：商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析操作步驟
商品房大量空置,有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查,沒(méi)有掌握到足夠的商場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤,使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)。
如位于武漢市江岸區(qū)某大廈,從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備,到付款方式,這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者,但建成以來(lái),出租和出售比率都很低,發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車(chē),::人氣雖旺,但大量是外來(lái)人口,收入不高,周邊多家大型國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣,且周?chē)R建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中,發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。
商場(chǎng)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查,否則,就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。但很遺憾,不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案,每每接到一個(gè)項(xiàng)目,總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤(pán)的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫(xiě)出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告。科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。
1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容:
1.1.1對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷(xiāo)售情況。要制定正確的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè),很重要原因是他們看到了gg開(kāi)放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展,政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力,事實(shí)也正是如此。
1.1.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析
對(duì)本地區(qū)、本省、周邊城市(外銷(xiāo)樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài))以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。前幾年,武漢市有些發(fā)展商看到寫(xiě)字樓有利可圖,回報(bào)率高,紛紛投資興建。由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來(lái)幾年寫(xiě)字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè),以致盲目投資,造成今天寫(xiě)字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況,以至今后幾年對(duì)各類(lèi)物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然,也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。
1.1.3對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施
近期,有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多,除了購(gòu)房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外,更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒(méi)嚴(yán)格按章辦事,出現(xiàn)了商品房交易中常見(jiàn)的短斤缺兩、貨不對(duì)板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī),遵章守法。否則,稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行,造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是:土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷(xiāo)售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話(huà),新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶(hù)口制度,尤其對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷(xiāo)售"放心房"的要求等等,更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息,就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售策略,有助于項(xiàng)目的成功。
1.1.4對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查
無(wú)論哪一類(lèi)物業(yè),要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,都必須深入了解居民,尤其是項(xiàng)目周?chē)用竦淖》楷F(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來(lái)住房的期望,可接受的價(jià)格,對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來(lái)確定將來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。比如,有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜,各類(lèi)居民雜居,外來(lái)人員不少,如果把市場(chǎng)定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導(dǎo)致挫敗,因中高收入人群一般不愿到這類(lèi)地段購(gòu)房居住。
1.1.5對(duì)周邊同類(lèi)樓盤(pán)的調(diào)查了解
對(duì)周邊同類(lèi)樓盤(pán)的調(diào)查了解,有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短,在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于較為有利的位置,制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。這方面了解的內(nèi)容主要有:樓盤(pán)所處位置、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售手法(包括宣傳口號(hào)、賣(mài)點(diǎn)和宣傳媒體等)、銷(xiāo)售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤(pán)設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等,同時(shí)還要盡可能了解樓盤(pán)的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等,然后制表逐一進(jìn)行比較分析,以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略。
市場(chǎng)調(diào)查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料,發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位專(zhuān)業(yè)人員,充分發(fā)揮其積極性;也可以適當(dāng)聘請(qǐng)一些相關(guān)專(zhuān)業(yè)的社會(huì)人員和在校大中專(zhuān)學(xué)生作為兼職人員,交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作;還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查策劃。無(wú)率由誰(shuí)去做這
2、以下三種調(diào)查方法可作參考
1.2.1直接調(diào)查
直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸,詢(xún)問(wèn)、請(qǐng)教,以較快的速度獲得所需的市場(chǎng)信息。通過(guò)這種方法取得的信息往往比較可信。
1.2.2間接調(diào)查
通過(guò)報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料,當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析,去偽存真。
1.2.3直接征詢(xún)
這一方法的難度相對(duì)較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性,對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷(xiāo)的制定很有意義。使用這種方法,首先要把咨詢(xún)了解的問(wèn)題編制問(wèn)卷、填寫(xiě)。咨詢(xún)調(diào)查要注意對(duì)象的選擇,要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪(fǎng)人員,使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪(fǎng)詢(xún)或在展銷(xiāo)會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。
1.2.4現(xiàn)場(chǎng)"踩點(diǎn)"調(diào)查
這是不少發(fā)展商、代理商作市場(chǎng)調(diào)查常用的方法。調(diào)查人員以買(mǎi)樓者身份直接進(jìn)入銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng),通過(guò)索取樓盤(pán)資料、聽(tīng)售樓員介紹,實(shí)地調(diào)查觀(guān)察,從而獲得資料。不過(guò)要注意樓盤(pán)資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處,不要為其表象所迷惑。盡可能通過(guò)參觀(guān)樓盤(pán)、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面,從其內(nèi)部人員和一些已購(gòu)房人士作深入的調(diào)查,增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。