經(jīng)過三天的市場調(diào)查,現(xiàn)在對珠海的寫字樓狀況有了一個初步的了解:在分布上,吉大最多,香洲、拱北次之,前山最少;在檔次上,吉大多以高檔為主,而香洲、拱北、前山多以中抵擋為主;價格上,吉大最貴,拱北次之,然后香洲,最后前山;周圍環(huán)境上,吉大最好,拱北次之,香洲、前山最差。

一.環(huán)境分析

宏觀環(huán)境:珠海的經(jīng)濟發(fā)展是非?？焖俣疫€有很大的潛力,而對珠海148家企業(yè)家的調(diào)查報告上看,三季度我市企業(yè)家對企業(yè)綜合生產(chǎn)經(jīng)營狀況認為“偏好”及“持平”的占95.13%,認為偏差的僅占4.87%,企業(yè)景氣指數(shù)為154.55,比上期升8.91點,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況保持良好的運行態(tài)勢,其中,非公有制企業(yè)已成為穩(wěn)定我市企業(yè)景氣的重要力量;而三季度珠海市企業(yè)家信心指數(shù)呈現(xiàn)良好的上升狀態(tài),在調(diào)查企業(yè)中,對宏觀經(jīng)濟環(huán)境持“偏好”或“持平”的占91.1%,“偏差”的僅8.9%,企業(yè)家信心指數(shù)為133.15,比上期上升5.99點,這表明珠海市絕大多數(shù)企業(yè)經(jīng)營者對全市宏觀經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展信心十足,其中,房地產(chǎn)業(yè)、工業(yè)等行業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)創(chuàng)出今年以來的新高,其企業(yè)家信心指數(shù)均處在140以上的“較為景氣”區(qū)間。經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展,必然會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,而珠海每月新注冊成立的企業(yè)數(shù)量非常多,大多數(shù)企業(yè)剛剛起步的階段,無疑會選擇租用寫字樓來辦公,因此,現(xiàn)在市場上對寫字樓的需求量是很大的。

微觀環(huán)境:具體到華業(yè)大廈本身,地處前山翠微,是集商業(yè)和辦公為一體的寫字樓,首層為商鋪,本身是毛坯房,配套有有線電視系統(tǒng)、寬帶、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、火警自動報警系統(tǒng)、飯?zhí)?、地下車庫、會所?可租可售,由自己的物業(yè)公司負責管理,附近有一些小吃店、購物中心、超市,對面有一個寫字樓——臺商協(xié)會。在前山翠微附近的寫字樓不是很多,附近交通方便,到珠海市區(qū)以及西區(qū)都有公交線路,本身租金、售價合理,物業(yè)管理費不高,配套設(shè)施比較完善,隨著許多重點項目的上馬,增值潛力無限,因此,很適合一些中小企業(yè)(尤其是新成立的)和外地駐珠分支機構(gòu)的辦公。

二.SWOT分析

優(yōu)勢(Strength):1.交通便利,步行到翠微巴士站和翠景工業(yè)區(qū)巴士站不過五分鐘,有十多條公交線路連接到珠海市區(qū)的各個角落。2.大廈本身的配套設(shè)施完善,配套有有線電視系統(tǒng)、寬帶、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、火警自動報警系統(tǒng)、飯?zhí)谩⒌叵萝噹臁鹊?解決了在此辦公的業(yè)主的后顧之憂。3.而且大廈的收費很合理,租金、售價、物業(yè)管理費都適中。而管理水平也是不錯的,盡量滿足業(yè)主的需求。附近也有小吃店、超市等設(shè)施。因此,在華業(yè)大廈辦公,衣、食、住、行都很方便。

劣勢(Weakness):附近的環(huán)境不是很好,工廠比較多,人員比較雜而且素質(zhì)比較低。周圍的寫字樓不是很多,沒有那種很濃重的商業(yè)氛圍,在現(xiàn)代的社會,很多人都看重周圍的環(huán)境是不是和自己的身份相符。物業(yè)管理水平還有待進一步提高,借鑒其他公司的優(yōu)點。

機會(Opportunity):前山處于珠海城區(qū)和西區(qū)之間,連接拱北、香洲,距吉大也不遠,地理位置日益重要。很快將會有廣珠西線高速公路從前山經(jīng)過,同時有九洲大道、珠海大道以及規(guī)劃中的港珠澳大橋等快速連接,廣珠城際快速軌道也將設(shè)點前山,憑借較大的客流量以及周遍城市的便利交通和市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善為前山的增值打下了堅實的基礎(chǔ),前山一帶會成為珠海又一個商業(yè)旺地,其發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>

威脅(Threat):在華業(yè)大廈對面,就有臺商協(xié)會,經(jīng)過我們的調(diào)查,臺商協(xié)會是只租不售,與我們的租金、管理費等非常接近,附近環(huán)境是一樣的,只有配套設(shè)施稍差,因此,必須明確我們的定位與其競爭,由于其名稱的關(guān)系,對臺商的吸引力比較大。目前在珠海正在發(fā)售的寫字樓為數(shù)不少,加上已經(jīng)成熟的寫字樓,如吉大的光大國貿(mào)、假日酒店,香洲的安平大廈、深圳發(fā)展銀行大廈,拱北的中珠大廈等也都有空置的房間,大多地處吉大、香洲,因此在大環(huán)境下競爭還是比較激烈的,我們要給客戶選擇前山、選擇華業(yè)大廈的理由。

三.定位

從華業(yè)大廈的建筑、環(huán)境、配套設(shè)施、服務(wù)能力以及周圍的環(huán)境看,我認為定位為中檔比較合適,現(xiàn)在珠海寫字樓的形勢,租高檔的都去吉大,而租低檔的都是一些比較破舊的寫字樓,有些甚至沒有名稱。面向的主要客戶群為中小企業(yè)(尤其是新成立的)和外地駐珠的分支機構(gòu),他們對價格的關(guān)注最大,因此價格在其選擇過程中就是決定性的因素。中檔的寫字樓集中在香洲、拱北,那么我們的主要競爭對手也就是香洲、拱北的一些中檔寫字樓。拱北的優(yōu)勢是靠近澳門,商業(yè)繁榮;香洲的優(yōu)勢是交通方便,配套齊全。而我們的優(yōu)勢是價格,同檔次的寫字樓,上述兩個地方的租金要比前山的高出10-20元(拱北比香洲的價格還要高)同時,我們還應(yīng)該努力提高物業(yè)的服務(wù)水平,做到中檔定位-高檔服務(wù)-中檔收費的模式,現(xiàn)在很多業(yè)主都關(guān)心物業(yè)水平,配以廣告宣傳,這樣就可以提高華業(yè)大廈的競爭力和傳播率。

四.問題和思考

經(jīng)過三天的調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn)了其他一些寫字樓的經(jīng)驗:

臺商協(xié)會、安平大廈都是只租不賣,這樣做給我們

在經(jīng)營模式上有了一些啟示。

物業(yè)在提供常規(guī)的保潔、清掃、設(shè)施維護的基礎(chǔ)上,在不提升成本的情況下,能不能多為業(yè)主做一些,比如為業(yè)主提供某些信息,代其咨詢等,為業(yè)主創(chuàng)造超額價值和服務(wù)應(yīng)該是我們永遠追求的目標。

在物業(yè)服務(wù)方面,應(yīng)該更嚴格地要求,設(shè)定服務(wù)目標,降低業(yè)主的投訴,對業(yè)主的投訴應(yīng)該正確對待并且及時處理。

經(jīng)常走訪調(diào)查,了解業(yè)主的需求,改善工作方式,業(yè)主是我們改善工作并取得進步的最好老師。

在寫字樓的競爭方面,地段、價格、環(huán)境、交通等接近的情況下,服務(wù)水平的高低直接決定了競爭的結(jié)果,即使在其他方面存在一些小的差距,依靠高水平的服務(wù)取得競爭優(yōu)勢的案例數(shù)不勝數(shù)。

服務(wù)要人性化,管理也要人性化,充分調(diào)動員工的積極性,各部門的員工在特定時候也可以加入到服務(wù)隊伍中去,不僅僅限制在物業(yè)管理部門,全公司的員工都要做好服務(wù)的思想準備。

公司提出的加強學習是件好事,因為只有學習才能提高員工隊伍的素質(zhì),現(xiàn)代社會發(fā)展迅速,新的信息不斷產(chǎn)生,學習才能掌握信息,學習才能進步。當今社會競爭就是人才的競爭,應(yīng)該努力建立學習型組織和努力向上的價值觀,提高公司的核心競爭力。

五.具體對策

針對華業(yè)大廈30%多的空置率,以及本著與業(yè)主互利、雙贏的局面,盡快實現(xiàn)銷售或出租的目標,我們建議:

1.經(jīng)過三天的調(diào)查,前山的寫字樓數(shù)量不多,競爭對手比較少,與我們相同檔次的就是臺商協(xié)會,但是二者的定位、規(guī)模不同,面向的客戶群也不同,直接競爭的機會也就不大。那么我們要利用良好的客觀條件,發(fā)揮我們的優(yōu)勢,服務(wù)好,環(huán)境佳,配套全,進行差別定位,輔助以一定的營銷手段,如電視廣告,報紙,雜志,促銷等來吸引顧客的注意,相信華業(yè)大廈的前景是光明的。

2.在經(jīng)營模式方面,根據(jù)調(diào)查的情況,大體上有兩種:(1)只租不售。安平大廈,臺商協(xié)會,中珠大廈等。(2)租售均可。光大國貿(mào),西海大廈等。別人的做法給我們的啟示:為什么有些會選擇只租不售?只租不售就是只通過自身的經(jīng)營,其優(yōu)勢就是大廈的產(chǎn)權(quán)還在自己手里,無論如何在與業(yè)主的討價還價中處于有利地位,而且減少了某些潛在的風險,例如有些業(yè)主的素質(zhì)不高,出售可能加快大廈的折舊速度。通過出租,其短期內(nèi)的收益不如出售,但是從長期的收益以及經(jīng)營思路上,其收益要高于出售。而租售均可增加了顧客的選擇,豐富了經(jīng)營手段,因此增加了吸引客戶的能力。

3.無論哪種經(jīng)營模式,都需要做好物業(yè)的管理和設(shè)施的維護,不斷提高服務(wù)水平,持續(xù)提升企業(yè)的核心競爭力和管理水平,滿足業(yè)主的各種需求并及時處理發(fā)生的問題,讓業(yè)主得到超過預(yù)期的服務(wù),提高業(yè)主的滿意度是核心問題。對于只租不售的寫字樓,主要是做好租金、管理費的制定,做好物業(yè)服務(wù),完善配套設(shè)施,不斷改善大樓的環(huán)境,滿足業(yè)主的要求。而對于租售均可的模式,工作相對比較多,除了上述的工作外,還要制定出售價,如有必要還需要促銷方案、優(yōu)惠政策以及出售之后的規(guī)章制度等

篇2：房地產(chǎn)公司項目開發(fā)部市調(diào)崗位職責

　　房地產(chǎn)公司項目開發(fā)部市調(diào)崗位職責

　　1、負責組織進行項目市場調(diào)查，做出報告，為項目策劃、決策及運作提供依據(jù)。

　　2、協(xié)助策劃崗位制定營銷策劃方案與專項調(diào)查，做出報告。

　　3、與技術(shù)部門銜接，確定區(qū)域市場的調(diào)查并形成市調(diào)報告。

　　4、定期閱讀相關(guān)信息及其他經(jīng)濟、政策、整治等方面信息，特別是房地產(chǎn)業(yè)信息，對本地競爭樓盤廣告等信息進行收集。

　　5、負責對公司品牌知名度、客戶滿意度、物管公司服務(wù)質(zhì)量等進行專項調(diào)查，并配合策劃崗位對營銷策劃活動做出效果評估。

　　6、負責本地區(qū)樓盤銷售形勢的調(diào)查，定期收集銷售信息，為營銷策略的調(diào)整提供參考。

篇3：超市調(diào)撥員任職資格崗位工作職責標準

　　超市調(diào)撥員任職資格及崗位職責標準

　　□任職資格

　　*高中以上學歷。

　　*熟悉商品陳列要求。

　　*熟悉配送中心業(yè)務(wù)流程。

　　*熟悉配送中心內(nèi)各類商品存放位置。

　　*掌握配送中心內(nèi)各種裝卸設(shè)備的性能，并能熟練操作。

　　*具有特種作業(yè)人員操作證(場內(nèi)機動車、叉車)。

　　*身體素質(zhì)良好。

　　□崗位職責

　　*根據(jù)退貨單、調(diào)撥單等單據(jù)備貨。

　　*負責備貨區(qū)商品的合理擺放。

　　*核對備貨的單據(jù)與實物，確保備貨無誤。

　　*確保調(diào)撥過程中庫區(qū)內(nèi)通道的暢通。