公園地產(chǎn)的出現(xiàn)是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果,是人們居住品質(zhì)提升的客觀需求,是社會(huì)進(jìn)步的表現(xiàn)。公園地產(chǎn)絕不是一些媒體和開(kāi)發(fā)商的炒作概念,它不但有深遠(yuǎn)的歷史基礎(chǔ),有深層次的人文情感,而且有厚重的市場(chǎng)底蘊(yùn)。本案例入選旨在推動(dòng)公園地產(chǎn)產(chǎn)品更新、引導(dǎo)居民購(gòu)房消費(fèi),促使公園地產(chǎn)市場(chǎng)的健康理性發(fā)展。

公園地產(chǎn)產(chǎn)品特征與需求分析

一.公園地產(chǎn)概述

1.公園地產(chǎn)概念

“公園地產(chǎn)”,一般是指為了給居民營(yíng)造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境,開(kāi)發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來(lái)的項(xiàng)目。從廣義上講,公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目,包括跟旅游相關(guān)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、主題公園項(xiàng)目,是將公園景觀作為樓盤(pán)的特色和賣(mài)點(diǎn),將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。

2.公園地產(chǎn)的發(fā)展背景

任何一種得以快速發(fā)展的產(chǎn)品類(lèi)型都有其合理的存在根基, “公園地產(chǎn)”的誕生也絕非偶然。從根本而言,消費(fèi)者對(duì)于居住環(huán)境的要求直接推動(dòng)了公園地產(chǎn)的誕生。

出則繁華,入則自然,是每一個(gè)都市人的居住夢(mèng)想,公園地產(chǎn)正是載著這樣的居住夢(mèng)想應(yīng)運(yùn)而生的。納公園景觀為私人珍藏,當(dāng)如火如荼的地產(chǎn)發(fā)展遇見(jiàn)真山真水的大公園,便催生出地產(chǎn)界最璀璨的結(jié)晶。

3.公園地產(chǎn)特征

共同特征:

◇ 土地和公園的稀缺決定了公園地產(chǎn)具有絕對(duì)的稀缺性;
◇ 隨著SARS過(guò)后人們對(duì)生態(tài)環(huán)境的關(guān)注,公園地產(chǎn)的需求越來(lái)越廣泛;
◇ 公園為住宅帶來(lái)良好的人居生態(tài)環(huán)境,小氣候優(yōu)于非公園住宅;
◇ 湖水、樹(shù)木、花草等公園元素,從心理上利于居住者的疲勞和緊張得到緩解,從精神空間的角度體現(xiàn)更為人性化的關(guān)懷;
◇ 具有隱性的心理價(jià)值,即心理的榮耀感給業(yè)主帶來(lái)滿(mǎn)足;
◇ 市場(chǎng)反映需求,稀缺決定價(jià)值。

二.產(chǎn)品特征

2.1建筑形式

公園地產(chǎn)有“借園”和“造園”之分,從公園地產(chǎn)的建筑類(lèi)型上分析,板樓項(xiàng)目數(shù)量最多,占總量的近一半;其次是塔樓, 也有近1/5項(xiàng)目的建筑形式是板塔結(jié)合。

公園地產(chǎn)項(xiàng)目建筑類(lèi)型分布

與之相比,很多新項(xiàng)目在建筑類(lèi)型上更花心思,更加重視各種建筑形式組合的藝術(shù)性,比如在構(gòu)筑地標(biāo)性塔式建筑的基礎(chǔ)上,以低密度板式建筑圍合等做法,建筑的多樣性和觀景的層次感都得以加強(qiáng),還滿(mǎn)足了不同人群的需求。

2.2項(xiàng)目規(guī)模

占地面積

從不同類(lèi)型的公園地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積上來(lái)看,“借園”項(xiàng)目占地面積在1-3萬(wàn)平米的項(xiàng)目比例最大,其次是1萬(wàn)平米以下的項(xiàng)目,二者累計(jì)占項(xiàng)目總量的一半以上;相比之下,占地面積20萬(wàn)以上的項(xiàng)目數(shù)量最少。在規(guī)模方面,5-10萬(wàn)平米的項(xiàng)目比例最大,其次是10-20萬(wàn)和20-50萬(wàn)平米的項(xiàng)目,三者累計(jì)占項(xiàng)目總量的70%以上;建筑面積50萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目?jī)H占2%;

與之相比,“造園”項(xiàng)目的占地和建筑面積要比前者的平均水平大30%左右,通常建筑面積在50萬(wàn)左右。因?yàn)榇祟?lèi)項(xiàng)目通常需要更大的面積來(lái)興建公園等公共設(shè)施。

2.3戶(hù)型

各區(qū)域公園地產(chǎn)項(xiàng)目根據(jù)區(qū)域發(fā)展歷史、成熟程度和居住人群特征的不同,戶(hù)型面積差異較大,如西山地區(qū)或森林公園附近多為大戶(hù)型,甚至別墅及類(lèi)別墅項(xiàng)目;而市區(qū)公園或新開(kāi)發(fā)的公園項(xiàng)目附近的項(xiàng)目大小戶(hù)型兼?zhèn)?但區(qū)域土地的稀缺導(dǎo)致項(xiàng)目多以小戶(hù)型為主。

一般來(lái)說(shuō),越靠近公園周邊的項(xiàng)目,大戶(hù)型比例更高,離公園相對(duì)較遠(yuǎn)的項(xiàng)目或同一項(xiàng)目中,離公園較遠(yuǎn)的樓座小戶(hù)型的比例更高。

2.4 其它特點(diǎn)

北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上,許多項(xiàng)目的一大特點(diǎn)是社區(qū)都是封閉式的社區(qū),采取封閉式管理。當(dāng)然這是早期大家在社會(huì)安全方面考慮了心里因素,甚至有為小區(qū)建了近5米高的圍墻以使業(yè)主擁有足夠的安全感。但是在西方發(fā)達(dá)國(guó)家,所有社區(qū)的都是小街區(qū)式的開(kāi)放社區(qū),實(shí)際上這也是與世界接軌的必然趨勢(shì),在這一點(diǎn)上,建設(shè)一個(gè)相對(duì)開(kāi)放的“造園”項(xiàng)目,顯然更有利于體現(xiàn)和延伸景觀及其它公園價(jià)值。與市政公園相比,開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的公園往往與社區(qū)間融合得更好,且易被賦予更多的運(yùn)動(dòng)休閑和娛樂(lè)功能。

三.公園地產(chǎn)需求分析

1、需求特征

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消費(fèi)者選擇公園地產(chǎn)的首要特征是舒緩身心。喧囂的都市中心,往往是大多數(shù)城市群體奮斗的戰(zhàn)場(chǎng),其中的人們,穿梭在鋼筋混凝土的森林中,人與人之間的交往多為出于職業(yè)上的需求,奮斗的疲憊使得他們向往工作之余的生活能夠輕松、自如、貼近自然,這也是人類(lèi)向往自然的本性使然。居住在公園周邊,則可以滿(mǎn)足人們對(duì)于景觀和自然的需求,而這種需求是公園地產(chǎn)存在的根本基礎(chǔ)。

1.1最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析

數(shù)據(jù)顯示,79.83%的受訪樣本選擇了視野開(kāi)闊、空氣質(zhì)量好及方便逛公園等直接或間接體現(xiàn)公園功能及價(jià)值的選答?？梢钥闯?樣本喜歡公園地產(chǎn)的最主要原因?yàn)?視野開(kāi)闊和景觀好空氣質(zhì)量好兩方面;其次比較重要的原因包括方便逛公園和稀缺性、 升值潛力大;相比之下,有人文歷史價(jià)值和彰顯身份的對(duì)購(gòu)房選擇的重要性相對(duì)較小。

1.2已購(gòu)公園地產(chǎn)群體的需求層次

貨幣支付能力越強(qiáng),對(duì)公園地產(chǎn)的需求層次越高。通過(guò)對(duì)東一時(shí)區(qū)已購(gòu)房樣本的分析顯示,以建筑面積80m2為消費(fèi)能力界限,在15項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)因素的選項(xiàng)中,每人選擇6項(xiàng)購(gòu)買(mǎi)因素,個(gè)別只選答了3、4項(xiàng)因素,居住面積在80m2上下的兩部分消費(fèi)群體對(duì)公園地產(chǎn)需求愿望存在較大的差別。

樣本2的分析顯示,50位居住面積在80m2以上的受訪消費(fèi)群體中,將公園作為購(gòu)房因素之一的有45人,高達(dá)受訪樣本總量的90%,而50位居住面積在80m2以下的消費(fèi)群體只有54%的樣本將公園作為影響其購(gòu)買(mǎi)的因素。美國(guó)管理學(xué)家馬斯洛將人的需求分為五個(gè)層面--生存需求、安全需求、交際需求、受人尊重的需求和自我實(shí)現(xiàn)的需求。據(jù)此分析,小戶(hù)型群體更注重生理生存的需求,大戶(hù)型的群體更注重精神方面的需求。從而也從側(cè)面印證了公園地產(chǎn)存在的基礎(chǔ)。

1.3購(gòu)買(mǎi)公園地產(chǎn)的主要目的

大多數(shù)樣本購(gòu)買(mǎi)公園地產(chǎn)用于自住,另有近30%的樣本用于自住兼投資,二者累計(jì)占樣本總量的94%,只有6%的樣本購(gòu)買(mǎi)公園地產(chǎn)的目的是單純用于投資。

從樣板項(xiàng)目東一時(shí)區(qū)的調(diào)查可以看出,目前東一時(shí)區(qū)項(xiàng)目自住的比例明顯高于投資的樣本比例,其中戶(hù)型面積在120平米以上的樣本,自住的比例高達(dá)95%以上,隨著戶(hù)型面積的增加,投資的比例呈減少趨勢(shì),自住的比例逐漸增加。其中用于自住的購(gòu)房者主要看中房屋的高品質(zhì)、低價(jià)位,多為三口之家、五口之家;而相比之下,面積較小的一居、二居更容易出租,所以項(xiàng)目80平米以下的戶(hù)型用于投資的比例達(dá)到25%,是比較高的,也說(shuō)明了項(xiàng)目在各方面不僅適合自住,同時(shí)也適合作為投資之用。

1.4公園地產(chǎn)升值潛力分析

樣本對(duì)公園地產(chǎn)是否具有升值潛力的看法

在被調(diào)查樣本中,超過(guò)七成的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)是具有升值潛力的,其次有17%的樣本認(rèn)為公園地產(chǎn)有一點(diǎn)升值潛力;認(rèn)為是否具有升值潛力不確定和完全沒(méi)有升值潛力的樣本總量不到10%。在需求特征分析部分,不難看到,在最喜歡公園地產(chǎn)的原因分析中,升值潛力因素并不是最突出的因素,主要是由于自住型客戶(hù)是公園地產(chǎn)的主要消費(fèi)群體,雖然此類(lèi)群體比例偏高,但在針對(duì)公園地產(chǎn)項(xiàng)目能否升值的問(wèn)題上,仍然給予了充分的肯定。

另外,作為公園地產(chǎn)的一個(gè)典型項(xiàng)目,東一時(shí)區(qū)的調(diào)查顯示,在一年半的時(shí)間里平均銷(xiāo)售價(jià)格由開(kāi)盤(pán)前的4200元/平米上升至目前的5300元/平方米。項(xiàng)目的升值速度已經(jīng)明顯,并且可預(yù)見(jiàn),未來(lái)仍有很大升值空間。

1.5影響樣本選擇公園地產(chǎn)的原因分析

絕大多數(shù)樣本認(rèn)為價(jià)格太高是影響其選擇公園地產(chǎn)的最主要原因,其次的影響因素包括公園地產(chǎn)規(guī)模小、配套差;公園參與性差;戶(hù)型太大和名不副實(shí)等。從影響購(gòu)房者選擇公園地產(chǎn)的原因可以分析出,目前市場(chǎng)上供應(yīng)的公園地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)存在著上述問(wèn)題,比如在價(jià)格方面,調(diào)查顯示,北京市公園地產(chǎn)項(xiàng)目的平均價(jià)格水平在9000元/平方米左右,而這一價(jià)格水平使眾多購(gòu)房者對(duì)公園地產(chǎn)項(xiàng)目望而卻步。相比之下,同時(shí)擁有普通住宅的價(jià)格和公園旁邊的享受的項(xiàng)目,更能夠吸引希望改善居住狀況的消費(fèi)者。

篇2：無(wú)錫光隆大廈項(xiàng)目概況物業(yè)管理需求分析

　　無(wú)錫光隆大廈項(xiàng)目概況與物業(yè)管理需求分析

　　1無(wú)錫光隆大廈物業(yè)特點(diǎn)的分析

　　1.1無(wú)錫光隆大廈概述

　　無(wú)錫光隆大廈位于無(wú)錫火車(chē)站對(duì)面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺(tái)電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業(yè)中心。本大廈為高級(jí)酒店式服務(wù)公寓。

　　大廈內(nèi)主要設(shè)施有：商業(yè)中心、服務(wù)中心、健身中心、娛樂(lè)中心、會(huì)所等。

　　本方案針對(duì)6層以上住宅提供物業(yè)管理服務(wù)，6層以下的商業(yè)中心不計(jì)入本方案書(shū)內(nèi)。

　　1.2項(xiàng)目特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分折

　　1、本項(xiàng)目性質(zhì)為高級(jí)服務(wù)公寓，銷(xiāo)售定位為高級(jí)白領(lǐng)人士，業(yè)主檔次高，生活服務(wù)需求具有多樣性和個(gè)性化的特征；

　　2、大廈的業(yè)主層次高，時(shí)間價(jià)值高，追求生活質(zhì)量，不愿為生活瑣事浪費(fèi)時(shí)間，對(duì)服務(wù)的需求在深度和廣度上比其他住宅小區(qū)要求高，對(duì)俱樂(lè)部服務(wù)和家政服務(wù)需求大、依賴(lài)性強(qiáng)。

　　3、本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有集娛樂(lè)、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂(lè)部，俱樂(lè)部是高尚社區(qū)的主要標(biāo)志，也是本項(xiàng)目管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。雖然俱樂(lè)部服務(wù)項(xiàng)目仍屬常規(guī)項(xiàng)目，但要保持俱樂(lè)部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環(huán)境，對(duì)室內(nèi)裝飾、家具設(shè)備配置、服務(wù)人員素質(zhì)、管理水平都有很高的要求。

　　4、本項(xiàng)目所有公寓將以出售為主，大廈內(nèi)的人群穩(wěn)定性較強(qiáng)，對(duì)固定人群的服務(wù)不僅需要講究親情服務(wù)，更要不斷創(chuàng)新。

　　5、本項(xiàng)目在服務(wù)上也需顧及到外籍人士在風(fēng)土人情、生活習(xí)慣和文化背景上的差異和在安全、監(jiān)控、保密上的特殊要求。

　　6、在大廈內(nèi)有比較嚴(yán)密的安全、監(jiān)控系統(tǒng)，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來(lái)人員不經(jīng)業(yè)主允許一律不準(zhǔn)入內(nèi)。

　　7、大廈內(nèi)部配套設(shè)施的先進(jìn)性較高，要求有較強(qiáng)的工程管理人員。

　　8、本項(xiàng)目為全電梯公寓，對(duì)電梯、消防、供水等設(shè)備系統(tǒng)管理要求較高；

　　2管理思路

　　根據(jù)無(wú)錫光隆大廈的特點(diǎn)和物業(yè)管理需求分析，我們提出以下管理思路：

　　1、根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)、物業(yè)管理需求分析和我司物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，我們將本項(xiàng)目管理標(biāo)準(zhǔn)定位在五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)上。

　　2、本項(xiàng)目采取酒店式管理關(guān)鍵在客戶(hù)服務(wù)和俱樂(lè)部服務(wù)，我們將對(duì)照五星級(jí)酒店的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，確定客戶(hù)服務(wù)和俱樂(lè)部服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。

　　3、俱樂(lè)部與一般社區(qū)活動(dòng)中心在項(xiàng)目設(shè)置上并無(wú)大的差別，區(qū)分的標(biāo)準(zhǔn)在于檔次的高低，而檔次的高低關(guān)鍵在于俱樂(lè)部能提供一個(gè)安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環(huán)境。人多而雜就會(huì)破壞俱樂(lè)部的氛圍。因此，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的俱樂(lè)部應(yīng)嚴(yán)格控制對(duì)外服務(wù)范圍。

　　4、項(xiàng)目員工全部招用有五星級(jí)酒店服務(wù)經(jīng)驗(yàn)的管理和服務(wù)人員。

　　5、大廈的服務(wù)對(duì)象多為高級(jí)白領(lǐng)及外籍人士，委托性服務(wù)比較多，我司認(rèn)為在服務(wù)項(xiàng)目上應(yīng)多樣化，并且嚴(yán)格按照五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，如提供班車(chē)服務(wù)以及各類(lèi)代辦服務(wù)等。

　　6、針對(duì)大廈業(yè)主安全、保密要求較高，建議在設(shè)置小區(qū)配套設(shè)備上應(yīng)重點(diǎn)考慮。

　　7、本項(xiàng)目6層以下為商業(yè)中心，人群進(jìn)出流量大，應(yīng)考慮大廈業(yè)主的出入通道與商業(yè)中心顧客的通道分開(kāi)管理的需求。

　　8、定期安排本項(xiàng)目上的人員參加培訓(xùn)和到五星級(jí)酒店學(xué)習(xí)，不斷提高大廈的管理水平。

　　3管理目標(biāo)

　　1管理總目標(biāo)

　　按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，接管后一年內(nèi)達(dá)到國(guó)家級(jí)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)。

　　2管理體系目標(biāo)

　　接管后，三個(gè)月內(nèi)建立一套符合ISO9000標(biāo)準(zhǔn)的管理體系，使本項(xiàng)目管理和服務(wù)工作更加規(guī)范和符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。

　　3管理分項(xiàng)目標(biāo)

　　1、客戶(hù)服務(wù)

　　*客戶(hù)服務(wù)滿(mǎn)意率99%以上；

　　*有效投訴率1%以下；

　　*物業(yè)管理費(fèi)收繳率98%以上；

　　*回訪率100%。

　　2、安保服務(wù)

　　*重大管理責(zé)任事故發(fā)生率0

　　*一般管理責(zé)任事故發(fā)生率0.1%以下

　　*安保服務(wù)滿(mǎn)意率99%

　　3、維修保養(yǎng)服務(wù)

　　*維修及時(shí)率100%

　　*維修合格率100%

　　*設(shè)備完好率100%

　　*維修回訪率100%

　　*維修服務(wù)滿(mǎn)意率99%

　　4、保潔服務(wù)

　　*保潔合格率100%

　　*保潔服務(wù)滿(mǎn)意率99%

　　5、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)

　　*綠化成活率100%

　　*綠化養(yǎng)護(hù)合格率100%

　　*綠化養(yǎng)護(hù)滿(mǎn)意率99%

篇3：北京區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主流客戶(hù)需求分析

　　北京區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)主流客戶(hù)需求分析

　　市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，需求是引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的根本動(dòng)力。早期北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展，主要源于中國(guó)gg開(kāi)放政策，不斷涌入的外資公司對(duì)位于成熟商務(wù)區(qū)，可租賃使用的辦公場(chǎng)所的需求。經(jīng)過(guò)近十五年的發(fā)展，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)已成為亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。目前，北京有優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓約520萬(wàn)平方米，共計(jì)約130個(gè)項(xiàng)目，為數(shù)千家機(jī)構(gòu)提供了辦公場(chǎng)所。這些寫(xiě)字樓項(xiàng)目主要分布在CBD、中關(guān)村、金融街等三大熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)。上述商務(wù)區(qū)在發(fā)展背景、支柱產(chǎn)業(yè)以及政府相關(guān)支持政策等方面各具特色，導(dǎo)致區(qū)域?qū)懽謽强蛻?hù)在需求現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等方面存在較大區(qū)別。

　　CBD及東部城區(qū)

　　CBD及東部城區(qū)是北京涉外資源最集中的地區(qū)。根據(jù)世邦魏理仕公司抽樣調(diào)查，該區(qū)域?qū)懽謽怯脩?hù)中，外資機(jī)構(gòu)所占比例高達(dá)70%以上。在行業(yè)分布方面，主要集中于IT通訊、貿(mào)易、顧問(wèn)咨詢(xún)、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險(xiǎn)投資等行業(yè)，沒(méi)有絕對(duì)性發(fā)展行業(yè)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)以租賃為主，但20**年，建外SOHO的入市，為區(qū)域?qū)懽謽卿N(xiāo)售市場(chǎng)的漸熱拉開(kāi)序幕。

　　區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的租賃客戶(hù)以外資機(jī)構(gòu)為主，在需求方面的主要特點(diǎn)如下：

　　1、對(duì)擬租寫(xiě)字樓的位置、外觀、樓宇硬件設(shè)施(電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平等要求較高。尤其是SARS之后，環(huán)保成為寫(xiě)字樓用戶(hù)的關(guān)注點(diǎn)，有無(wú)四管式空調(diào)，以及新風(fēng)量等衡量樓宇內(nèi)空氣質(zhì)量的硬指標(biāo)成為許多租戶(hù)決策的主要因素。

　　2、能承受的租金水平相對(duì)較高。CBD區(qū)域及東部城區(qū)的寫(xiě)字樓租金水平在北京是最高的。多數(shù)租戶(hù)能承受的租金水平在USD30~35/月/平方米使用面積(含物業(yè)管理費(fèi))，相對(duì)高于其他商務(wù)區(qū)。

　　3、通過(guò)專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)辦理寫(xiě)字樓租賃事宜。因區(qū)域?qū)懽謽亲鈶?hù)多為跨國(guó)公司的海外分支機(jī)構(gòu)，有使用專(zhuān)業(yè)代理機(jī)構(gòu)服務(wù)的慣例，與市場(chǎng)上較活躍的一些外資房地產(chǎn)顧問(wèn)公司已建立長(zhǎng)期服務(wù)關(guān)系。

　　由于以外資企業(yè)租戶(hù)為主，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)未來(lái)的租賃吸納受世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)影響較大。進(jìn)入20**年下半年后，全球各主要地區(qū)的經(jīng)濟(jì)均出現(xiàn)了良好的復(fù)蘇勢(shì)頭。美國(guó)摩根大通公司估計(jì)，第三季度全球新興市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)平均增幅達(dá)到8.7%，為1994年以來(lái)的最高速度。經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家普遍認(rèn)為，20**年，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐將明顯快于今年，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)前景普遍看好。國(guó)際貨幣基金組織預(yù)計(jì)，明年世界經(jīng)濟(jì)將增長(zhǎng)4.1%，比今年的3.2%高出0.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，未來(lái)幾年，中國(guó)政府將逐步實(shí)現(xiàn)加入WTO的有關(guān)開(kāi)放承諾，可以預(yù)見(jiàn)，外商投資經(jīng)濟(jì)在華將迎來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。受此影響，未來(lái)外資機(jī)構(gòu)在CBD及東部地區(qū)的寫(xiě)字樓需求呈上升趨勢(shì)。20**年下半年，在CBD及東部地區(qū)的外資金融保險(xiǎn)公司寫(xiě)字樓需求出現(xiàn)明顯上升跡象，美國(guó)友邦保險(xiǎn)公司的擴(kuò)租、加拿大永明保險(xiǎn)公司在長(zhǎng)安街華夏銀行大廈租賃2600平方米寫(xiě)字樓、信誠(chéng)人壽落戶(hù)東方廣場(chǎng)，租用面積6000平方米等等充分體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢(shì)。另一方面，隨著中央電視臺(tái)東遷步伐的臨近，許多關(guān)聯(lián)企業(yè)，如廣告公司、節(jié)目制作公司及一些新興傳媒行業(yè)公司也會(huì)在CBD及東部城區(qū)尋找新的辦公場(chǎng)所。

　　在購(gòu)買(mǎi)需求方面，盡管20**年CBD及東部城區(qū)將有很多優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項(xiàng)目進(jìn)入銷(xiāo)售市場(chǎng)，如財(cái)富中心、華貿(mào)中心、佳程廣場(chǎng)等。但出于控制國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、以及財(cái)務(wù)在現(xiàn)金流方面的管理要求，跨國(guó)公司的海外機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)刭?gòu)置辦公場(chǎng)所的可能性仍較小。該區(qū)域主流客戶(hù)仍將主要通過(guò)租賃方式使用辦公物業(yè)。

　　金融街商務(wù)區(qū)

　　金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的客戶(hù)以大型國(guó)有金融、電信、證券、保險(xiǎn)企業(yè)和其他大中型國(guó)企為主。根據(jù)世邦魏理仕公司所進(jìn)行的抽樣調(diào)查，客戶(hù)以?xún)?nèi)資企業(yè)為主，所占比例為92.6%；且寫(xiě)字樓客戶(hù)所占比例最高的三種行業(yè)分別為金融保險(xiǎn)和投資、IT通訊高科技及顧問(wèn)咨詢(xún)業(yè)，三者在金融街地區(qū)寫(xiě)字樓客戶(hù)中所占總比例之和為75.4%，其中金融保險(xiǎn)和投資業(yè)客戶(hù)約占金融街寫(xiě)字樓客戶(hù)的一半，充分反映了金融街地區(qū)以金融業(yè)為核心行業(yè)的特點(diǎn)。

　　金融街是北京寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓的客戶(hù)主要以國(guó)內(nèi)大型機(jī)構(gòu)為主，尤其是購(gòu)買(mǎi)大面積整層寫(xiě)字樓的客戶(hù)，且金融機(jī)構(gòu)買(mǎi)家居多。例如：太平洋保險(xiǎn)公司、深圳發(fā)展銀行、中國(guó)貿(mào)促會(huì)分別購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)洋大廈部分樓層、中國(guó)證監(jiān)會(huì)購(gòu)買(mǎi)富凱大廈部分樓層、華夏銀行購(gòu)買(mǎi)北京國(guó)際金融中心部分樓層等；此外，一些金融機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)大集團(tuán)公司，以參與投資建設(shè)的形式(直接參與或其關(guān)聯(lián)公司參與)，入住金融街地區(qū)，如交通銀行落戶(hù)通泰大廈、招商銀行落戶(hù)國(guó)際金融大廈、中遠(yuǎn)集團(tuán)落戶(hù)遠(yuǎn)洋大廈，未來(lái)北京商業(yè)銀行將落戶(hù)金融城等。這些大單客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)需求呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、購(gòu)買(mǎi)選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國(guó)家機(jī)構(gòu)改革中新機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生直接促成大面積寫(xiě)字樓的需求。這種新機(jī)構(gòu)可分為兩種：一種是伴隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的進(jìn)行，產(chǎn)生的一些適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的新型行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)以及電監(jiān)會(huì)等等。另一種是新成立的壟斷行業(yè)國(guó)有大公司，如國(guó)家電力體制改革產(chǎn)生的五大電力公司、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信等等。2、國(guó)有大型壟斷行業(yè)機(jī)構(gòu)入住比例上升。由于金融街位于西部城區(qū)，與國(guó)家各部委辦公地點(diǎn)相鄰，且交通連接便利。因此對(duì)一些新成立的壟斷行業(yè)機(jī)構(gòu)頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國(guó)家五大電力集團(tuán)之一的大唐電力也將落戶(hù)金融街。

　　未來(lái)，金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求仍以國(guó)內(nèi)客戶(hù)、尤其是金融行業(yè)客戶(hù)為主，一些實(shí)力雄厚的在京中央直屬企業(yè)將會(huì)成為未來(lái)新興潛在大單買(mǎi)家。另一方面，政府對(duì)區(qū)內(nèi)金融企業(yè)未來(lái)可能實(shí)施的行業(yè)性扶持政策，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求上升。20**年10月，西城區(qū)為促進(jìn)金融街的發(fā)展，專(zhuān)門(mén)成立了金融產(chǎn)業(yè)促進(jìn)辦公室，同時(shí)發(fā)文《北京市西城區(qū)人民政府關(guān)于加快北京金融街建設(shè)的意見(jiàn)》，表明區(qū)政府在未來(lái)將通過(guò)加大區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、為區(qū)內(nèi)金融企業(yè)提供購(gòu)買(mǎi)/租用辦公用房補(bǔ)貼、代辦人事手續(xù)等一系列措施，以加快北京金融街建設(shè)，增強(qiáng)區(qū)域?qū)鹑跇I(yè)的吸引力和凝聚力。目前，這一政策對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求變化的影響還不甚明顯，但表明地方政府對(duì)金融街的未來(lái)發(fā)展非常重視。但是，金融街寫(xiě)字樓市場(chǎng)的潛在需求在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)一定分流，本年度新推出北三環(huán)沿線的寫(xiě)字樓項(xiàng)目如富安國(guó)際大廈，已將目標(biāo)客戶(hù)鎖定大型內(nèi)資機(jī)構(gòu)，此類(lèi)項(xiàng)目的入市，將會(huì)成為金融街寫(xiě)字樓項(xiàng)目的新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

　　中關(guān)村地區(qū)

　　近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)形成了以高科技企業(yè)為主要客戶(hù)群的區(qū)域發(fā)展特色。根據(jù)世邦魏理仕公司進(jìn)行的抽樣調(diào)查，IT、通訊和非IT類(lèi)高科技企業(yè)所占辦公面積比例達(dá)到60%以上，其他行業(yè)的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。此外，區(qū)域?qū)懽謽峭茝V方式以出售為主，是典型的銷(xiāo)售市場(chǎng)。目前，民營(yíng)及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的主要用戶(hù)，未來(lái)需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。自20**年下半年，國(guó)家及地方政府針對(duì)中關(guān)村科技園區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展實(shí)施了一系列積極促進(jìn)措施，主要包括；海淀新區(qū)北擴(kuò)計(jì)劃、《中關(guān)村科技園區(qū)管理體制改革方

案》的出臺(tái)、以北京市代市長(zhǎng)王岐山、科技部部長(zhǎng)徐冠華、教育部部長(zhǎng)周濟(jì)共同掛帥、吸納了企業(yè)家柳傳志、鄧中翰的新一任中關(guān)村科技園區(qū)管理層的走馬上任。這些政策信號(hào)體現(xiàn)了國(guó)家、地方各級(jí)政府對(duì)未來(lái)中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持，也預(yù)示著中關(guān)村的發(fā)展將進(jìn)入突破性階段，逐漸完成商貿(mào)到研發(fā)的轉(zhuǎn)型。由此帶來(lái)的對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國(guó)公司研發(fā)部門(mén)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求將上升，例如：20**年一些大型跨國(guó)公司如IBM公司在上地的研發(fā)部門(mén)擴(kuò)租、Intel公司的研發(fā)部門(mén)落戶(hù)中關(guān)村地區(qū)。

　　另一方面，高科技需要高投入的帶動(dòng)，未來(lái)市場(chǎng)需求中，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會(huì)上升，這類(lèi)客戶(hù)租金承受能力高，對(duì)樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關(guān)村金融中心理想國(guó)際大廈等新建優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓就是為此類(lèi)客戶(hù)度身定制的項(xiàng)目?？偟膩?lái)看，在世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、外商在華投資額逐年增長(zhǎng)的良好宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，加上中央、地方各級(jí)政府對(duì)北京三大商務(wù)區(qū)發(fā)展的重視和支持，未來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的總體需求呈上升趨勢(shì)，需求層次較豐富。因此，不同檔次、不同區(qū)位的寫(xiě)字樓項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)自身資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)運(yùn)作水平以及項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，通過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取市場(chǎng)份額。