房地產開發(fā)項目的地段選擇,其主要責任是項目投資人,當然作為開發(fā)商的員工(非出資人)有責任、有義務提出意見和建議,但抉擇權在項目發(fā)起人或項目投資人,只有項目投資人才對項目開發(fā)的最終結果負責。對開發(fā)項目的地段選擇方法、標準有多種,可能是客觀的、主觀的、定量的或猜測的。不論采取何種方式確定項目,選擇項目必須有充足的、有效的理由。

房地產開發(fā)項目的地段選擇,實際上也是一個項目。因此,地段選擇過程,就是一項目管理過程。如何進行該項目管理呢?建議從六個方面來理解:即1、認識開發(fā)項目地段的影響因素; 2、識別有增值潛力的地塊;3、地段選擇理論;4、對擬開發(fā)地塊進行可行性分析;5、對開發(fā)地塊進行成本收益分析; 6、選擇最優(yōu)方案。

1、認識開發(fā)項目地段的影響因素

房地產投資地段的影響因素很多,不同的地段的影響因素也是不一樣的,影響程度也不相同。再對每一宗地塊進行分析時,根據(jù)地塊的實際進行相關探討。地塊的常見影響因素如下:

(1) 市場供需行情

一宗地塊的好差,總是體現(xiàn)在需求上。需求大供給量少,地塊價就攀升,地塊就容易出手,房地產投資商也就可以獲得較高投資回報,那么該地塊就是較好的投資地段;如果一宗地塊需求趨少,則該地塊價格就趨低,房地產投資回報相對較低,那么該地塊就不是好的投資地段。

(2) 地塊的自然條件

地塊的自然條件含蓋如下內容:地塊與市中心的距離、地塊的地質條件(原生地、回填地、開挖地)、地形地勢、土地面積、地塊形狀、日照、風向、多雷區(qū)或非多雷區(qū)、地質災害(滑坡、泥石流)。

地塊與市中心的距離,是影響房地產投資的地段的主要因素之一。任何城市,人們購房都是以距市中心的距離遠近作為購房的一個重要衡量指標。一般來講,地塊接近市中心,交通越方便,基礎設施越完備,地價越高,越容易出手,同時競爭也越激烈,對投資者的資金要求也嚴格。距城市中心越遠,基礎設施不完善,地價越低,實現(xiàn)增值的時間越長,越不易銷售,同時地價也越低。但對于已形成高檔社區(qū)的開發(fā)片區(qū),對于購房者有自備交通工具的購房群體來說,他們追求的是居住環(huán)境、身份價值體現(xiàn)和社區(qū)文化氛圍,“距離”二字在他們面前就淡化了,這就是為什么距城市中心較遠的開發(fā)高檔社區(qū)的投資商同樣能取得很好的經濟效益的緣故。

地塊的地質條件,也是影響地塊價格的重要因素,原生地地質條件較好,地質承載力大,建設費用就省;如是回填地塊,地下地質條件復雜,基礎處理費用較大,較多的錢都花在人們看不到的地方,對開發(fā)商是不利的。

地形地勢,地塊的地形地勢直接影響到對地塊的規(guī)劃和布局,影響地塊內的景觀效果,也直接影響到土地的利用效果,影響建設費用的高低,它對投資地段有著相當大的影響作用。一般來講,地勢低洼、地形地勢變化太大,地塊里邊溝壑太多,不好規(guī)劃,而地勢較高,相對平坦的地塊,越好規(guī)劃,也越出效果,越應作為好的投資地塊看待。

土地面積大小直接影響到土地的使用效果,地塊面積大小對投資地段的選擇有很大的影響作用。如相鄰的地塊準備開發(fā)高檔社區(qū)的大盤,而在其間不論該地塊大小,都是好的投資地段。在繁華的市區(qū),地塊越大,則越是好的投資地塊。

地塊形狀也直接影響土地的使用效果,對于處于市區(qū),有門面需求的地塊,臨街面越長,越是好地塊;對于緊鄰高速路、鐵路的地塊,如臨高速路、鐵路越長則不是好的投資地塊。因為現(xiàn)在的生活方式和二十年前有很大變化,以前交通不發(fā)達,社會競爭壓力不大,回到家后鄰居們可以聊聊天,熱鬧是一大追求。而今天,社會競爭壓力大,回到家里,已身心疲憊,只想回到清靜、舒適、溫情的家里放松休息,因此喇叭聲、汽笛聲、車輪聲、馬達聲、汽油味這種車水馬龍的繁榮環(huán)境,再也不是人們回到家里愿意再看到、聽到的了。

日照對投資地段有好的影響,也有不好的影響。如開發(fā)住宅片區(qū),周邊是高大建筑群,日照很少,則不是一個好的投資地段。但對于商業(yè),在炎熱的地區(qū),日照少的街道則積聚的行人則更多,人氣旺的則是一個好的投資地段。

風向,上風地段是好的投資地段,下風地段是差的投資地段。

多雷區(qū)少雷區(qū),在一個城市,多雷和雷擊區(qū)不是好的投資地塊,少雷區(qū)則是好的投資地塊。

自然災害頻發(fā)區(qū)(地震、泥石流、洪水、地質災害、滑坡)、多發(fā)區(qū)不是好的投資地段,少發(fā)區(qū)則是好的投資地段。

(3) 地塊的社會條件

地塊的社會條件含蓋城市附近的基礎設施狀況、地塊周邊的相臨地塊的土地屬性、開發(fā)樓盤的檔次、社會治安情況等。

城市基礎設施齊全的地塊,開發(fā)后見效快,業(yè)主生活、出行便捷,這是好的投資地塊。按城市基礎設施完備情況作為選擇開發(fā)地塊的尺度,不失為一種開發(fā)策略。

附近的房產商的情況,對投資地段也有很大影響。如果某地塊靠近一大型高檔住宅小區(qū),則該

開發(fā)地段是一個好的投資地段;如地段附近靠一大型商場,而且生意興隆,顧客盈門的話,則該地段是一個好的投資地段。

如果某住宅規(guī)劃用地附近有化工廠的話,則這塊住宅用地不是一個好的投資地段。如果某一地區(qū)經常發(fā)生盜竊、搶劫、吸毒、殺人犯,則該地段不是一個好的投資地段。如治安狀況良好,在此居住有安全感,則是一個好的投資地段。

(4)、地段的環(huán)境條件

地塊的環(huán)境條件含蓋空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視角效果、清潔程度等。

空氣污染嚴重的地區(qū),人們不愿意到那里生活和工作,該地區(qū)不是一個好的投資地段。

噪音大小對人的情緒以及人的健康程度都有影響,噪音太大的地區(qū),人們都不愿意居住,不愿意逗留。靠近噪音的地段、地塊不是好的投資地塊。

綠化程度越好,生活環(huán)境越好,地塊越受歡迎,是好的投資地塊。靠近公園、綠地、森林的地塊是好的投資地塊。

視角效果好的地塊,人們是比較喜歡的,是好的投資地塊。視角效果差的地塊,如洼地給人不愉快的感覺,是不好的投資地塊。視角效果主要包括:擬建小區(qū)的平面布局、外立面效果、園林綠化效果等。

干凈的地塊,是指擬用地塊給人舒適的感覺,人的感覺越好,越愿意投資,干凈的地塊是好的投資地段。

(5)、城市規(guī)劃影響因素

城市規(guī)劃影響因素含蓋土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、交通道路等

土地用途允許范圍越大,越便于規(guī)劃設計,越便于投資收益,也就越是好的投資地段。土地用途改變的地塊,是更好的投資地段。土地用途的改變,必定導致地塊的升值。

容積率的大小直接決定建筑面積的大小。容積率小的地段,不易得到好的投資收益,不是好的投資地段;容積率大的地段,越容易取得好的投資收益,是好的投資地塊。

覆蓋率越大,允許建造的建筑面積越大,越便于規(guī)劃設計,是好的投資地段。

允許建筑高度越高,擬建造的層數(shù)越多,建筑面積越大,越有利于投資收益,是好的投資地段。

交通規(guī)劃道路,越靠近地塊,是一個好的投資地段。

2、識別有增值潛力的地塊

在對地段投資的影響因素進行了分析之后,就應該判斷判斷那種地塊、地段具有潛在的增值潛力。進行房地產開發(fā)、投資,不外乎三種類型的地進行開發(fā):未開發(fā)的土地、開發(fā)中的土地、已開發(fā)的土地。

未開發(fā)的土地,在未開發(fā)的土地上建設房屋,雖然土地價格便宜,建設費用也不比其他類地塊貴,但建設中的配套資金卻非常大。政府未在該地塊形成完善的基礎設施,所有基礎設施開發(fā)商先自行完善,特別是綜合管網部分,要達到排放標準,這種錢也是摸不著看不見的。如果該地與城市中心太遠,其他管理如消防、治安等開發(fā)商要花費很大人力、物力來維持,這種地塊不是中小開發(fā)商能承擔得起來的。如果城市擴展方向與擬投資的地塊相一致,則增值空間較大,如城市不往該地發(fā)展,則該樓盤就成為開發(fā)商一大包袱。因此在這種地塊上投資,風險大,同時利潤也大。

開發(fā)中的地塊,是指完成了區(qū)域規(guī)劃,具備基本的交通條件和水、電、氣有保障,雨、污排放系統(tǒng)已形成,這類地塊是有增值潛力的地塊。在這種地塊中開發(fā),主要選擇地塊本身的地塊質量和周邊樓盤的檔次,如周邊均為高檔樓盤,則這種樓盤增值潛力更大。

已開發(fā)用地,是指土地已具備城市規(guī)模,這類土地常指舊城改造。在這中土地上進行開發(fā),關鍵的是要把政府研究透,把政府有關舊城改造的法律、法規(guī)吃透,最大程度爭取政府的優(yōu)費政策。如拆遷補償、配套費、危舊房改造優(yōu)費政策等,這里有很多技巧,值得研究。這種地塊是值得投資的。

選擇較好的投資地塊,主要是看投資者的經濟實力,現(xiàn)實好的地塊,投資后增值空間大,同時資金需用量也大。待開發(fā)地塊,需要獨具慧眼,一旦看準,增值空間也非常巨大,同時風險也大。

3、地段選擇理論

選擇地段,其辦法和理論較多,主要表現(xiàn)在:上風口發(fā)展理論、高走理論、近水發(fā)展理論、沿邊發(fā)展理論等。

上風口發(fā)展理論的涵義是:市場主要將主要向上風口方向發(fā)展,由于城市的煙塵污染嚴重,為了避免其害,城市居民勢必涌向城市的上風口,因此,上風口地段是好的投資地段。

高走理論涵義是:由于地勢高,受周邊環(huán)境干擾小,有居高臨下的感覺。所以該地塊是好的投資地塊。

近水發(fā)展理論涵義是:城市主要向江邊、湖邊、海邊發(fā)展,有水的地方景色好、空氣清新,所以人們愿意到這里居住和工作。水有財意,近水是人們發(fā)財?shù)脑竿?所以近水地塊是好的投資地塊。

沿邊發(fā)展理論涵義是:公路、鐵路、輕軌沿線,主要是進出方便,這類地塊主要用于商業(yè)、倉儲,這也是好的投資地塊。

房地產投資地段僅是城市組成的一部分,因此必須從整個城市布局、城市規(guī)劃的全局來考慮,來權衡利弊。判斷地塊時要考慮短期熱點、中長期熱點,還要判斷出隱蔽的投資熱點。要達到上述目標,首先要從全局觀點來考慮問題;其次要認真調查研究,掌握一手資料;要透過資料看本質,通過資料分析,找出關鍵所在。

4、對投資地塊開發(fā)進行可行性研究

前面對擬投資的地塊進行了影響因素識別、升值潛力判斷、拿地理論探討,在地塊未真正投資前,對地塊作什么,要進行可行性研究。可行性分析是解決能否投資這個地塊,主要從技術、成本、質量、執(zhí)行容易程度、經濟性和法律的角度進行判斷,該分析主要是開發(fā)商從戰(zhàn)略的角度進行分析。作可行性研究主要作如下工作:

(1)、認識地段問題

投資地塊決策最基本的前提是弄清地塊所存在的問題,只有認識到存在著問題,才能按照合乎邏輯的方向去解決問題。任何一個開發(fā)項目的提出都必須依賴于去解決社會需求中的某一問題,但是問題存在的事實必須由能設法解決問題的人們去認識。從而,發(fā)現(xiàn)社會供求中所存在的矛盾,就是我們選擇投資建設一個開發(fā)項目的重要前提,這一矛盾確定的是否得當、是否準確就成為一個工程項目投資是否成功的關鍵因素。

(2)、明確地塊開發(fā)目標

目標是和問題相聯(lián)系的,在弄清地塊中所存在的問題、社會需求之后,當然就應該提出滿足這一需求的實施策略(開發(fā)、建設房地產項目)。這一開發(fā)項目的目標自然就應該定為滿足社會這一需求所存在的矛盾,當然作為投資方來講是否能夠獲得最大的利潤是其所追求的主要目標。為此就需要根據(jù)市場情況提出有針對性的投資目標,包括所選擇的投資項目的目標市場、對投資規(guī)模的初步計劃、建設工期及希望的收益情況等。當然在實際問題中,多目標之間往往是矛盾的、沖突的,從而就要對各目標之間的關系進行充分的分析。比如對于工程項目當壓縮投資后,就可能因資金不足而采用降低開發(fā)樓盤水準、檔次,從而使其建成后的效益將可能不佳。

(3)、收集和分析數(shù)據(jù)

地塊投資決策必然必須依賴一定的數(shù)據(jù),從而為了決策而獲得數(shù)據(jù)便是工程決策中的一個關鍵問題,同時所收集數(shù)據(jù)的準確性亦將直接影響到決策的結果。在地塊開發(fā)決策中,數(shù)據(jù)的一個重要來源是企業(yè)本身的財務系統(tǒng),當然國家的政策、市場的調研、技術的發(fā)展趨向、原料和能源的供應情況等都是工程決策數(shù)據(jù)的主要來源。

(4)、策劃(擬定)地塊開發(fā)的備選方案

為了作出決策就必須謀劃擬定解決問題的各種方案,因為如果沒有方案選擇的余地,當然就不存在任何決策問題,所以說可供選擇的方案是構成問題的因素之一。

策劃備選方案包括方案的提出和方案的篩選兩個過程。方案的提出主要是由決策者與工程決策人員一起盡可能地考慮各種方案,作為備選方案。方案的篩選主要是在備選方案中排除掉一些不可行的或太敏感的方案,經過篩選后提出少數(shù)幾個方案供詳細分析研究。

(5)、預測未來環(huán)境

地塊投資項目決策都需要預測各種備選方案的后果,而每種方案的后果和將來付諸實踐時所處的環(huán)境有關,因此在評價備選方案之前首先就要對未來環(huán)境可能發(fā)生的變化作出準確預測。在投資地塊工程決策中,一個重要的預測是對與所開發(fā)出來的產品相關的市場及房地產發(fā)展走勢、技術趨勢進行預測,這包括產品需求與市場定位預測、原材料來源與供應預測及技術發(fā)展預測等。

(6)、預估方案的后果

地塊投資方案實施后可能取得的后果,是方案選擇的最主要依據(jù)。既然希望選出最佳方案,就必須計算出方案實施后可能取得的后果,對地塊投資項目決策便是確定各方案以費用與收益利潤形式表示的結果。在費用效益分析的過程中,一方面要考慮資金的時間價值,另一方面要考慮同一方案在不同情況下所可能取得的效果。

5、對開發(fā)地塊進行成本收益分析

成本收益分析,主要是解決投資該地塊我們能投資嗎?它主要從定量的角度,收益按邊際要求超過成本的原則進行分析,主要指標有:投資地塊的財務凈現(xiàn)值、折現(xiàn)現(xiàn)金流、內部收益率、投資收益、成功可能性和存在的約束條件和假設的現(xiàn)實性。

確定判斷方案優(yōu)劣的準則

決策的主要任務就是從替代方案中進行選優(yōu),如何進行選優(yōu)呢?當然,就必須確定一個判定方案好壞的準則或評價標準。對于房地產工程決策問題,其可以為以下幾點:

1)投入相等:資金和其他投入資源數(shù)量相等,目的是有效的利用他們。這時就經濟效益來說,恰當?shù)臏蕜t是使收益或其它產出最大。

2)產出相等,需要完成一項固定的任務和相等的產出,

此時經濟效益標準是成本費用最小或其它投入最小。

3)投入和產出均不等,:這種情況較為普遍,此時資金和其他投入的數(shù)量、收益和其他產出的數(shù)量均不相等,決策的準則可根據(jù)情況選擇絕對效益評價準則或相對效益評價準則進行判斷。

6、選擇最佳的方案(進行比率模型分析)

比率模型選擇,有兩種形式,一種是同一地塊不同方案選擇;一種不同地塊項目間的選擇。

選擇最佳方案就是選定最適合選定準則的最好方案,亦即那一個方案最符合選定標準,對于房地產開發(fā)項目其一般是以經濟效益為主導原則。但由于在計算過程中所可能存在的對問題的簡化,因此在方案選擇過程中還要根據(jù)決策者的經驗及國家政策對方案所可能產生的其他效果加以考慮。

多地塊選擇,根據(jù)不同地塊的利潤、增值潛力、潛在客戶群、生產力幾方面指標進行評定,從而選出優(yōu)秀地塊作為開發(fā)投資地段。

篇2：小學樓梯口走廊重要地段管理員管理制度

　　小學樓梯口、走廊及重要地段管理員管理制度

　　學校的樓梯、走廊及校門口是學生比較集中，容易發(fā)生擁擠、踩踏等事故的關鍵場所，為確保在校師生的生命安全，我校特制定以下制度：

　　1、值周教師和上課科任教師是樓梯口、走廊安全直接責任人。

　　2、樓梯及走廊是師生交通通道，也是生命要道，學生不得在樓梯走廊或者教室內開易發(fā)擁擠的玩笑；不得將身體靠撲在樓梯走廊的欄桿上，以防墜落；不得坐在樓梯把手上從高處滑下；不得在樓梯間、走廊玩耍、打鬧。

　　3、上下樓梯速度要緩，腳步要輕，必須單隊靠右行。不準搶上下樓梯，不準推搡前面的同學，不準越級跨越樓梯。

　　4、嚴禁起哄、謊報險情、搞惡作劇，造成學生恐慌、秩序混亂，誘發(fā)擁 擠踩踏事故。

　　5、樓梯上不能彎腰系鞋帶；若下樓梯時前面突然有同學滑倒，后面的同學必須手扶扶欄全力停住。

　　6、 課間操、升旗儀式及*時間班主任及科任教師要組織本班在走廊排好隊，根據(jù)學校規(guī)定的緊急疏散路線，按照先低年級后高年級的順序依次下樓。不得占用其它班級的通道。

　　7、樓梯人多時，要先下后上，不得逆向沖撞。

　　8、開展安全應急演練或遇緊急情況時，學生要按秩序下樓，不得推搡、搶行，以免誘發(fā)踩踏、摔倒等安全事故發(fā)生。值周教師、班主任及科任教師應在第一時間到位，履行職責。

　　9、所有任課教師一經發(fā)現(xiàn)擁擠事件，立即予以制止，并立即報知學校領導，學生必須無條件地聽從領導和教師的指揮。

篇3：營銷故事:沒好地段 澳洲房子是怎么賣

　　營銷故事：沒好地段，澳洲房子是怎么賣的

　　3月初，我去澳大利亞墨爾本探親。到達那里的第二天，天氣晴好，又趕上是休息日，叔叔全家開車，帶我去幾十公里外的郊區(qū)旅游，整個上午玩得非常盡興，直到肚子開始咕咕叫時，才想起要找飯店吃飯。

　　*保安主動邀請品嘗免費美食

　　車子在干凈的路面上飛馳著，窗外的風景讓人驚嘆不已，很快，在我們眼前出現(xiàn)了一棟棟別墅，看上去非常別致尊貴。車一靠近，幾個穿著紅色風衣的別墅保安立即向我們跑來，彬彬有禮地邀請我們下來休息一會兒，去銷售部看看房子，并表示，里面有免費的海鮮和飲料。一聽說有吃有喝，而且還免費，我們自然十分愿意，特別是才6歲大的小堂妹，樂得直拍小手。在售樓部的餐廳里，服務員不停地為我們續(xù)飲料，送這送那。雖然叔叔沒有買房的計劃和打算，但是吃完一頓可口的免費午餐后，我們覺得無論如何也要去看看樣板房，否則實在不好意思。于是便在銷售人員的帶領下，走進了樣板間。

　　*樣板房事先擺好客戶全家福

　　但一進去，我們幾個人都驚呆了：不僅房子布置和裝修得極好，更出人意料的是，在客廳和各個房間的桌子上、墻壁上，全是叔叔一家三口人的甜蜜溫馨照片！還沒等我們反應過來，又從廚房里走出一位保姆，畢恭畢敬地站在叔叔和嬸嬸的面前，說：“先生、太太，歡迎你們回家！”

　　經銷售人員解釋，我們才明白，原來，在我們吃飯的時候，售樓部的人已悄悄拍下了叔叔一家人的照片，并且快速打印出來，用早已準備好的精美相框將照片裝上，擺進房間里，讓客人參觀時，達到“這就是自己家”的逼真效果。果然，堂妹興奮地沖進兒童房，抱起放在床上的一只芭比娃娃，高聲嚷著，爸爸，我要住在這里！

　　*眼看耳聽，精準判斷客戶信息

　　讓我不解的是，我們是四個人一起來的，為什么他們就能準確判斷出，我跟他們不是一家？叔叔替我問了這個問題，銷售人員微笑著回答說，這很容易猜出來，首先，他不可能是你的兒子，因為你們的年齡看起來相差不會超過20歲（叔叔比我大14歲），而且，他在吃飯時表現(xiàn)得相當有禮貌，是親戚家的那種禮貌。當然，更主要的是，小朋友天真的話語透露了一切。

　　參觀完房子后，嬸嬸說要先回去商議，再作決定。銷售人員依然是笑臉相迎，表示，不買也沒有關系。最后，他們還把所有的相片以及堂妹愛不釋手的芭比娃娃送給了我們，叔叔想付錢，但被友好地拒絕了，而他們對我們的唯一請求是：如果你身邊有朋友想買房，勞煩把他們介紹到這里來。

　　*免費幫所有來訪客戶保養(yǎng)車輛

　　這個請求，讓人無法拒絕。據(jù)悉，這里賣出的許多棟別墅，正是通過這種朋友親人之間的互相“轉介”銷售出去的，其效果比在電視上做廣告更好。當我們出來時，又驚訝地發(fā)現(xiàn)，叔叔的車早已被他們清洗得干干凈凈，還簡單保養(yǎng)了一番，這，也是免費的！