摘要 從實務的角度出發,系統闡述了如何將市場比較法用于宗地地價評估。文中首先論述了市場比較法的基本原理,然后對宗地地價影響因素修正系數的測算方法作了詳細的說明,最后給出了利用市場比較法進行宗地地價評估的一個應用案例。

一 引言

市場比較法是指在求取某宗待估土地價格時,可將待估土地與較近期內發生交易的類似土地進行對照比較,并根據已發生交易的土地價格,經過各種因素修正后,求得待估土地價格的一種方法。

市場比較法是國際上較為通用的經典估價方法之一,也是最重要、最常用的估價方法之一,由于這種方法具有現實性,符合當事人的經濟行為,具有較強的說服力,所以只要有類似的適當土地交易案例,即可運用這種方法。

市場比較法是以商品的替代原則為其理論依據的。根據一般的商品價值關系,在同一市場中,應該有兩種市場行為的存在:一是具有相同使用價值和性質(效用)的商品,應該具有相同的價格,即完全替代原則。二是在兩個以上具有替代關系的商品同時存在時,商品的價格是經過它們之間的相互競爭后產生的,即具有替代關系的商品,其價格會相互影響,并趨于一致。具體到地產商品來說,當市場上有效用類似的地產同時存在時,它們的價格就會相互牽引,相互接近。

土地使用權作為商品進入市場后,某宗地交易的價格必須受到同它具有同等效用的替代土地價格的影響。可以設想,一個土地購買者,在要購入某塊土地時,會盡可能地掌握市場上目前與之具有相同效用的土地價格水平,而不會以高出市場價格的水平來購入這塊地。相反,作為賣出者也不會樂意以低于市場價格的水平將這塊地賣出。由此可見,運用市場比較法估算宗地價格,不僅有它的現實性,而且有可靠的理論依據。

我國在市場經濟條件下,土地使用權轉讓價格的評估將呈現出蓬勃發展的趨勢。隨著我國土地使用制度改革的不斷深入和地產市場的進一步發育和完善,市場比較法在土地估價工作中的應用前景將十分廣闊。

二 市場比較法的基本原理

1.市場比較法的一般步驟

運用市場比較法一般可按下述步驟進行:

(1)廣泛收集交易資料

運用市場比較法進行地價評估,必須以大量的交易資料為基礎。交易案例資料的收集,其內容一般包括土地位置、面積、形狀、用途、交通情況、周圍環境、交易日期、交易價格、地上物狀況、交易雙方的基本情況以及市場狀況等。

(2)選取可供比較參照的交易案例

供比較參照的交易案例必須符合以下條件:

①應與被估地產的估價期日相接近。

②與被估地產所處的地區應相同,或在同一供需圈內的類似地區。

③應與待估土地屬同一交易類型,土地的使用性質相同。

④該交易案例必須為正常交易,或可修正為正常交易。

⑤應是宗地個別因素基本一致,能作個別因素比較的案例。

(3)進行差別調整

差別調整又稱差異因素修正,修正角度可分為以下五個方面:

①時間差異修正

②交易性修正

③品質修正④公允性修正

⑤政策性修正

(4)確定待估土地價格

運用比較法評估土地價格時,一般會有幾個或多個評估比較參照案例,因而,經過因素修正后也會有多個比較參照價格,將多個比較參照價格求算為待估土地價格的方法有多種,比較可取的方法是加權平均法,即通過計算交易案例的方差,進而確定交易案例的權重,再根據權重和修正后的案例價格計算出加權平均值,作為待估土地的價格。

2.市場比較法的基本公式

市場比較法的基本公式是將可比案例放到待估地產的條件下,修正為待估地產條件下的價格,因此其基本公式為:

P待估=P比較×L1×L2×L3×L4×L5

其中:L1——時間修正系數,

L2——交易地修正系數,

L3——品質修正系數,

L4——公允性修正系數,

L5——政策

性修正系數,

在進行比較修正時,應以待估房地產的狀況為基礎,將其分值定為100,比較案例與它逐項比較打分。對于時間修正系數,其修正實質是求不同時點的等值價格,其結果不受比較基準確定的影響。因此,為計算方便,我們以可比案例交易日期的價格為基準,通過變動率修正,得出估價時點的價格。

具體公式:

三 影響因素修正系數的測算

1.時間修正系數

很顯然,在所確定的比較參照案例中,其地產交易發生的時間不可能與待估土地價格評估期日相一致,一般前者發生在先,后者在后,在相差的這段時間里(通常不超過5年),隨著經濟的發展、城市建設綜合效益的提高,或由于經濟的衰退、投資方向的調整等因素影響,土地價格也會發生漲落。如果所選比較案例是最近發生的,與估價日期非常接近,地產價格無變化時,可不進行時間修正;但當地產價格有明顯波動時,就必須進行適當的時間修正,使價格適合估價時的市場實際情況。在取得比較交易案例地產交易期日的地價指數和待估地產評估期日的地價指數后,就可以用下面的公式進行時間修正:

2.交易地修正系數

交易地是地產評估中不可忽視的一個重要因素,因為交易地的不同,即交易市場的不同,會導致價格上產生差別。盡管比較參照案例要與待估土地相鄰或在同一供需圈內,但仍不能排除市場與市場間的差異。所以,當待估土地和比較參照案例分別處于不同的市場時,就必須從交易地角度對比較參照案例的價格進行修正,以確保評估結果的嚴密性與真實性。

修正系數可直接用公式求得:

其中:Pi1——被評估土地所在交易市場第i種類型土地的市場價格

Pi2——比較參照案例所在交易市場第i種類型土地的市場價格

wi——第i種類型土地市場價格的權重系數且

3.品質修正系數

品質修正是市場比較法差異因素修正中最重要的部分,因為品質修正包含了很多內容,這些都是進行修正時必不可少的。這里的品質可以指:交通便捷度、繁華度、環境狀況、土地使用年限、土地容積率、土地面積、形狀、地質條件、臨街深度等,凡是與宗地個別因素相關的,都可作為其品質之一。品質修正就是糾正比較參照案例與待估宗地間的個體品質差異,使其具有可比性。品質修正主要考慮以下四個方面。

(1)綜合環境修正

土地存在于一定的環境中,并受環境的影響和制約,隨著社會的發展,土地購買者對自己所購買的土地周圍環境條件的好壞要求越來越高,因此,在地價評估中,環境因素也顯得越來越重要。本文所討論的綜合環境是指廣義的環境,主要包括四個方面:公共設施、服務設施、公共交通、環境衛生等。從研究環境系統的各要素出發,進行計量,便能對整個環境系統作出評價。其綜合環境修正系數為:

Z1——待估土地環境總分

Z2——比較案例環境總分

(2)使用年期修正

土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。土地使用年限的長短直接影響可利用土地并獲取相應土地收益的年限。一般如果土地的年收益確定后,土地的使用期限越長,土地的總收益就越多,土地的利用效益也就越高,土地的價格也會因此而提高。所以,使用年期修正是十分必要的,通過修正,可以清除由于使用期限的不同所造成的價格上的差別。

假設在k年內土地的純收益是永續的,且為不變值a,還原利率大于零且為不變值r,土地使用年限仍為k,則按照等比數列求和公式計算地價總量為:

那么,如果對土地使用年期進行修正,可近似地認為待估土地和比較案例的年純收益是相等的,則修正系數如下:

其中:r ——還原利率

m ——待估土地使用年限

n ——比較案例使用年限

(3)容積率修正

所謂容積率是指一定區域范圍內,建筑物的總建筑面積與整個宗地面積之比。一般城市中,基于對市容等因素的考慮,都會對不同城區不同地段的建筑物,在容積率方面有一定的限制。顯然,容積率限制的不同必然會影響到土地可利用程度的高低。規定的容積率越大,土地可進行建筑的面積越多,土地利用效益就越高,從而也會使地價抬高。所以,進行地價評估時,必須進行容積率修正,以便清除由于容積率的不同造成的差異。

容積率修正同樣采用修正系數來計算,公式為:

(4)宗地個別因素修正

個別因素是指待估土地本身的個別條件,這些條件能夠對其價格產生影響。宗地個別因素的內容很多,主要有宗地的面積、形狀、宗地地質條件、臨街類型、臨街深度、位置等。在進行因素修正時,有必要對以上因素加以修正,將差異性予以剔除。對宗地個別因素的修正方法同前面介紹的“綜合環境修正”,即個別因素修正系數為:

4.公允性修正系數

盡管由于土地的交易同屬于一種市場交易行為,但由于土地位置的固定性,面積的不增性和質量的差異性存在,其交易價格是隨著地產個別交易成立而形成的,通常無法排除個別特殊因素的存在對交易價格的影響。特別是我國房地產市場形成的初期,個別特殊因素對市場交易價格的影響更大,因此運用市場比較法評估地價時,必須對交易案例的公允性進行修正。

公允性修正就是對比較參照案例中的異常交易情況加以修正,使其具有可比性與真實性。在進行公允性修正時,有些可通過基本計算得以修正,但更重要的是依靠評估人員或專家對市場行情的掌握,以便能準確地變換系數打分。具體方法如下:

設在同一時間、同一市場上,同類型的土地的兩個交易價值為Pi1和Pi2,那么可以推出:Pi1=Pi2(1+d),該式稱為價格公允性等價變換。其中,d為兩個交易價格在公允上的等價變換系數,也稱為價格公允性差異系數。d的測定只能依靠評估人員的經驗或專家打分法,其公式為:

其中:di——第i個專家對d的評判值

Vi——對應于di的權重系數,且

這樣,如果在一次市場比較法評估地價的應用中,出現了多個比較參照案例時,就逐一進行打分,逐一比較,每次打分后得到的(1+d)就是所求的公允性修正系數L4。

5.政策性修正系數

土地利用的個人目標與社會目標并不總是一致的。個人追求最高收益的土地利用,但是可能帶來不良的社會后果,影響周圍環境和他人對土地的利用,并影響整體房地產價值升值。因此通過立法和制定政策,扶持或限制個人土地利用,協調各用地者的利益,保護社會公共利益免受個人追求目標的不利影響,提高土地利用的整體效益,最終可以穩定和提高地產的價值。這些立法、制度便是影響地產價格的政策性因素。

一般情況下,影響土地價格的政策性因素主要有土地制度、法規,稅收政策和城市規劃等。在明確了以上三方面影響的基礎上,就可以借助AHP法對政策性因素加以修正。利用層次分析法修正政策性因素時建立的遞階層次結構圖如下:

政策性因素的修正系數為:

WC1——待估宗地相對于A的總排序權值

WC2——比較案例相對于A的總排序權值

四 應用案例

前文中詳細介紹了市場比較法的原理及具體運作步驟,從因素修正到價格確定,運用了多個指標,多步計算,使得傳統意義上的市場比較法的一些不易量化或摻雜過多主觀因素的修正系數變得更加客觀與科學。那么,只要有大量的、近期的市場交易案例,有經驗豐富而高素質的評估人員,市場比較法必將得以廣泛應用,下面介紹的案例,使讀者能夠感受市場比較法的方便之處。

1.待估土地基本情況

該宗地位于××市二環路西三段外側,處于××公路和羊市街西延線之間的中部,緊靠建工加油站,鄰愛宇集團的建材機電市場,內外規劃成住宅小區,東鄰通力集團的通力大酒店、通力機械廠以及清溪苑住宅小區,東西兩端距羊市街西延線與二環路的交叉路口約200米左右,距營門口立交橋約500米左右,乘48、52路可直達,交通便利。該宗地所處地理位置在民間一直被人們認為是商貿、居家的風水寶地,特別是經過近幾年的規劃發展,該地段已形成商貿住宅發展中心,故該宗地是修建商貿住宅的理想宗地,且極具升值潛力。用地面積為11432.12m2。

2.評估要求

估價目的:土地使用權市值評估

估價期日:1995年9月30日~1995年10月11日

估價方法:鄰近地區較近時期發生了多起商品住宅的交易案例,有較為充裕的比較參照案例資料,所以有條件采用市場比較法進行評估。

3.比較參照案例的選擇

在眾多的比較案例中,考慮到市場因素、品質因素等的可修正性,選擇了三個案例作為比較參照案例。其實際情況如下表所示:

案例I 案例II 案例III 單價 1124.99元/m2 869.99元/m2 2857.72元/m2 面積 10000.05m

2 666.67m2 10600.04m2 交易日期 94年8月 95年5月 94年10月 交易地 同待估宗地 同待估宗地 相鄰市場 座落 二環路外側 二環路外側 一、二環路之間 用地性質 商品住宅 商品住宅 商品住宅 類型 附有少量建筑物 空地 空地 綜合環境 距學校較遠 距學校較遠 綠化較差 形狀 長方形 長方形 略正方形 地勢 平坦 平坦 平坦 交通條件 優 優 較優4.修正系數計算

(1)時間修正系數

因不是同一交易市場,故可用定基地價指數來修正。在確定94、95年平均地價時,一般以一年中間即6月30日為準,因為一年的中間地價最能反映和代表一年的地價水平。通過對該市地產交易資料的調查,得到各類土地在6月30日的價格及交易量,通過公式可得三個交易案例的時間修正系數分別為115/100、100/100、115/100。

(2)交易地修正系數

只有案例III與待估宗地不在同一交易市場,通過近幾年同類土地交易價格、權重比較,得出案例III所在交易市場價格水平略高于待估土地交易市場。L2(III)=100/107

(3)品質修正系數

綜合環境項:案例I與案例II與學校遠近程度同待估土地相近,所以不用修正。案例III離學校更進一些,學校這一項在綜合環境評價表中的權重為0.3×0.3=0.09,打分高于待估土地18分,但案例III的綠化程度略低于待估土地,其權重為0.25×0.25=0.0625,打分低于待估土地12分。交通條件方面,由于案例III在二環內側,所以條件更優,權重為0.15,打分高于待估土地22分。這樣在其余環境因素大致相同得條件下,L31(I)=100/97,L31(II)=100/97,L31(III)=100/116。

個別因素項:在同等寬度的情況下,案例I、II同待估土地,為長方形,案例III略為正方形,則案例III的土地利用效率高于待估土地,通過專家評分,權重為0.2,分值高于待估土地9分。案例I有少量建筑物,需拆除,所以分值低于待估土地11分,該項權重為0.15。所以,L32(I)=100/93,L32(II)=100/102,L32(III)=100/106。

(4)公允性修正系數

案例I、III都屬于正常買賣,案例II土地急于出售,所以價格偏低12%,即L4(II)=100/88。

(5)政策性修正系數

案例I在1994年8月交易,之后稅收政策發生了改變,建立C級判斷矩陣:

B1 B2 B3 C1 C2 C1 C2 C1 C2 待估宗地C1 1 1 1 2/1 1 1 案例I C2 1 1 1/2 1 1 1可算出:

∴ WC1=0.5×0.663+2/3×0.260+0.5×0.106=0.543

WC2=0.5×0.663+1/3×0.260+0.5×0.106=0.456

L5(I)=0.543/0.456=100/83.98

(6)修正結果匯總(見下表)案例I 案例II 案例III 案例價格 1124.99元/m2 869.99元/m2 2857.72元/m2 時間修正 115/100 100/100 115/100 交易修正 100/100 100/100 100/107 品質

修正 綜合環境 100/97 100/97 100/116 個別因素 100/93 100/102 100/106 公允性修正 100/100 100/88 100/100 政策性修正 100/83.98 100/100 100/100

5.確定待估土地價格

使用加權平均法

m21=89.94m22=26.17m23=94.33

r1=18.55%r2=63.76%r3=17.69%

∴P=r1P1+r2P2+r3P3

=1124.99×18.55%+869.99×63.76%+2857.72×17.69%

=208.69+554.71+505.53

=1268.93(元/m2)

∴總價格為 1268.93×11

432.12=145,065,60(元)

參考文獻 [1] 張德梓.土地經濟學[M].臺北:臺灣中正書局,1979.

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[3] 鹿心新.中國地產估價手冊[S].北京:改革出版社,1993.

篇2：土地估價師宗地地價評估試題答案

　　土地估價師宗地地價評估試題及答案

　　(一)判斷題

　　1.宗地地價是指具體宗地在某一期日的土地價格。( )

　　2.基準地價系數修正法適用于已完成基準地價評估城鎮中的土地估價。 ( )

　　3.從現實中,我們可以看到宗地地價在一段時期內可以不變,因此它可以反映土地某一時期的價格水平。( )

　　4.市政管網和道路等基礎設施只是間接地影響地價的高低。( )

　　5.在宗地地價評估中,一般估價資料包括社會、經濟、政治和環境等方面的資料( )

　　6.估價師根據各個試算價格確定最后估價額時,可采用各個試算價格平均值。( )

　　7.宗地估價成果主要是宗地估價報告。( )

　　8.土地估價結果報告和土地估價技術報告都由土地估價機構存檔和提交土地管理部門確認或備案。( )

　　9.宗地估價技術報告應重點說明宗地估價的技術方法和詳細過程。( )

　　10.在非正常的土地市場中,具有相同使用價值的宗地,應該也具有相同的土地收益,使用者也應支付相同的地租。( )

　　11.在估價完成后,估價機構應向委托估價者提交土地估價結果報告。( )

　　12.基準地價系數修正法和路線價法都適用于多宗地估價,能夠快速地評估出大量宗地。( )

　　13.在土地使用權發生轉移時,交易雙方對土地價格的認識可以趨于一致,達到共同的價格標準。( )

　　(二)單項選擇題

　　1.宗地地價評估的基本原理是( )。

　　A.地租理論

　　B.收益原理

　　C.替代原理

　　D.時效原理

　　2.根據不同的評估目的,宗地地價可分為( )。

　　A.成交地價、標定地價、出讓底價

　　B.標定地價、出讓底價、交易地價

　　C.路線價、成交地價、出讓底價

　　D.基準地價、標定地價、交易地價