隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,以拍賣方式成交的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場中所占比例越來越大,房地產(chǎn)拍賣價格的評估對房地產(chǎn)拍賣業(yè)的發(fā)展也起著愈來愈重要的作用,本文主要討論抵押房地產(chǎn)拍賣價格評估的特點。
拍賣價格一般低于公平市價
公平市價是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價之日預(yù)期可合理地出售的最好價格。其假設(shè)條件為:A、一個自愿的出售者;B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期;在那段時期內(nèi)房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定狀態(tài);D、房地產(chǎn)價格完全受公開市場影響;E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
房地產(chǎn)拍賣價格的形成都不能完全具備以上條件。首先,被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn),所以不是自愿的賣主。其次拍賣價格沒有經(jīng)過一段合適的議價時期完成交易,而是在拍賣日公開競投,買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投,拍賣實際上就是在短時間促成交易,為了促使拍賣成功,就必須具備價格優(yōu)勢,才能吸引買家競投,故評估出來的拍賣價格一般較公平市價偏低。拍賣價格要考慮快速變現(xiàn)。
由于拍賣期短,有賣不出去的風(fēng)險,所以拍賣價格必須考慮變現(xiàn)的速度,即確保賣出的成功,所以拍賣價格必須堅持“寧估其少,勿估其多”。鑒于上述原因,拍賣價格一般是由估價人員根據(jù)房地產(chǎn)種類,確定合適的風(fēng)險折扣率,從公平市價扣除后得出的價格。拍賣價格與抵押價格既有聯(lián)系又有區(qū)別。
抵押價格是一種預(yù)期價格,一般是基于同類房地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢以及歷經(jīng)貸款時限后抵押房地產(chǎn)實物狀況發(fā)生的變化來確定房地產(chǎn)抵押價格。
拍賣價格即拍賣日對房地產(chǎn)進行拍賣的底價,盡管拍賣價格的評估要參考抵押價格,但是拍賣時期房地產(chǎn)的市場狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時期的狀況存在一定差距,所以拍賣價格不能等同抵押。
篇2:抵押房地產(chǎn)拍賣價格評估之特點
隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,以拍賣方式成交的房地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場中所占比例越來越大,房地產(chǎn)拍賣價格的評估對房地產(chǎn)拍賣業(yè)的發(fā)展也起著愈來愈重要的作用,本文主要討論抵押房地產(chǎn)拍賣價格評估的特點。
拍賣價格一般低于公平市價
公平市價是指一宗房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)在估價之日預(yù)期可合理地出售的最好價格。其假設(shè)條件為:A、一個自愿的出售者;B、一段在考慮了房地產(chǎn)性質(zhì)和市場狀況下面進行議價銷售的合適的時期;在那段時期內(nèi)房地產(chǎn)價格保持穩(wěn)定狀態(tài);D、房地產(chǎn)價格完全受公開市場影響;E、不考慮購買者因特殊興趣而給予的任何附加報價。
房地產(chǎn)拍賣價格的形成都不能完全具備以上條件。首先,被拍賣房地產(chǎn)的權(quán)利人是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn),所以不是自愿的賣主。其次拍賣價格沒有經(jīng)過一段合適的議價時期完成交易,而是在拍賣日公開競投,買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進行競投,拍賣實際上就是在短時間促成交易,為了促使拍賣成功,就必須具備價格優(yōu)勢,才能吸引買家競投,故評估出來的拍賣價格一般較公平市價偏低。拍賣價格要考慮快速變現(xiàn)。
由于拍賣期短,有賣不出去的風(fēng)險,所以拍賣價格必須考慮變現(xiàn)的速度,即確保賣出的成功,所以拍賣價格必須堅持“寧估其少,勿估其多”。鑒于上述原因,拍賣價格一般是由估價人員根據(jù)房地產(chǎn)種類,確定合適的風(fēng)險折扣率,從公平市價扣除后得出的價格。拍賣價格與抵押價格既有聯(lián)系又有區(qū)別。
抵押價格是一種預(yù)期價格,一般是基于同類房地產(chǎn)的市場發(fā)展趨勢以及歷經(jīng)貸款時限后抵押房地產(chǎn)實物狀況發(fā)生的變化來確定房地產(chǎn)抵押價格。
拍賣價格即拍賣日對房地產(chǎn)進行拍賣的底價,盡管拍賣價格的評估要參考抵押價格,但是拍賣時期房地產(chǎn)的市場狀況以及拍賣房地產(chǎn)本身的狀況與抵押時期的狀況存在一定差距,所以拍賣價格不能等同抵押。
篇3:物業(yè)公司經(jīng)營管理績效評估辦法
物業(yè)公司績效考核指標(biāo)大全
一、目的
建立XX物業(yè)統(tǒng)一、規(guī)范的經(jīng)營管理績效評估辦法,以公正、系統(tǒng)、全面的衡量物業(yè)公司經(jīng)營、管理的績效。
二、職責(zé)
1.集團物業(yè)管理部負責(zé)本評估辦法的編制、修改及發(fā)布。
2.地部總部由人力資源部牽頭、人力資源部、物業(yè)管理部、財務(wù)管理部、辦公室等相關(guān)部門共同配合,對物業(yè)公司經(jīng)營管理績效進行綜合評估。
3.地產(chǎn)項目公司負責(zé)配合總部完成各項目物業(yè)管理中心品質(zhì)管理的現(xiàn)場檢查與考核。
三、評估指標(biāo)與權(quán)重
1.本評估辦法系統(tǒng)性地概括了物業(yè)公司經(jīng)營管理的活動范圍,從經(jīng)濟效益、社會效益、客戶滿意、品質(zhì)管理、團隊建設(shè)五個方面進行評估。
2.根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo),結(jié)合物業(yè)公司管理現(xiàn)狀.依據(jù)中建物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn),設(shè)定評估量化指標(biāo),由專業(yè)評估部門按評估辦法進行系統(tǒng)評估。
3.評估內(nèi)容、評估指標(biāo)及權(quán)重見下表
序 號評估內(nèi)容 (一級指標(biāo))評估內(nèi)容 概括性描述評估指標(biāo)( 二、三級指標(biāo))所占權(quán)重評估部門
1經(jīng)濟效益考核物業(yè)公司獲利能力、經(jīng)營能力 管理能力 (由5個二級指標(biāo)組成)包括全年營業(yè)收入、營業(yè)利潤、管理費收繳率 管理費清欠率等經(jīng)濟指標(biāo)12%財務(wù)部
2社會效益考核物業(yè)公司在品牌建設(shè)中取得社會效益(由3個二層指標(biāo)組成)主要指政府、行業(yè)、媒體評價,包括管理項目創(chuàng)優(yōu)達標(biāo)率、媒體正面報道數(shù)兩項指標(biāo)。8%辦公室
3客戶滿意考核物業(yè)服務(wù)的業(yè)主滿意度、投訴處理、小區(qū)業(yè)戶文明程度和社區(qū)文化建設(shè)。 (由5個二級指標(biāo)組成)包括業(yè)戶滿意率(外部) 開發(fā)商滿意率(內(nèi)部) 有效投訴處理率、違章建筑、建章行為五個專項指標(biāo)30%物管部
4品質(zhì)管理考核物業(yè)管理標(biāo)化體系推進及基礎(chǔ)服務(wù)的執(zhí)行情況和現(xiàn)場管理效果。(由5個二級指標(biāo)組成) 包括標(biāo)化體系與綜合管理 、客戶服務(wù)、工程管理、環(huán)境管理、安全管理五個專項共82個分項指標(biāo),45%物管部牽頭、地產(chǎn)項目公司配合完成現(xiàn)場考核。
5團隊建設(shè)考核物業(yè)公司在員工管理和團隊建設(shè)方面工作績效等。 (由個5個二級指標(biāo)組成)包括員工滿意度、用工風(fēng)險管控、溝通渠道和團隊活力、工資及福利 員工福利、個人職業(yè)發(fā)展5%人力資源部
4.本評估辦法從五個方面設(shè)定評估指標(biāo),再根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)層層細分,分解成三級評估指標(biāo),第三級指標(biāo)為具體要求達到標(biāo)準(zhǔn)。各指標(biāo)數(shù)量為:
指標(biāo)等級一級指標(biāo)二級指標(biāo)三級指標(biāo)
數(shù)量5個20個82個
這些指標(biāo)是由量化指標(biāo)和定性指標(biāo)組成,定性指標(biāo)是指對物業(yè)公司管理和服務(wù)按照過程屬性分類的評估性指標(biāo),指標(biāo)的衡量需要有經(jīng)驗的人員現(xiàn)場評估;定量指標(biāo)是明確可以量化的評估指標(biāo)。
四.評估辦法
1.總部人力資源每年組織一次專業(yè)小組對物業(yè)公司進行綜合評估。考核分現(xiàn)場考核和年度考核。對定性指標(biāo)進行優(yōu)良中差劣的評價,并予以記分;對不能在現(xiàn)場評定的量化指標(biāo),將在年終根據(jù)各公司的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計核實,再進行評價。兩者之和為該公司的總得分,即總分=現(xiàn)場評分+年終評分。
2.指標(biāo)設(shè)定時基本考慮各公司共性業(yè)務(wù)部分,若仍有異同部分,多項不計分,少項計平均分。
3.本評估辦法總權(quán)重設(shè)定為100分,根據(jù)各指標(biāo)權(quán)重不同層層加權(quán),以此設(shè)定各項指標(biāo)的加權(quán)滿分值,詳見指標(biāo)權(quán)重部分。(權(quán)重可根據(jù)當(dāng)年的實際情況進行調(diào)整,年初時予以通知)
4.評估采用五級平均法,對每項內(nèi)容的評估結(jié)果作判斷,即根據(jù)評估所獲證據(jù)對實際水平作從“完全滿足要求”到“沒做到”之間五個程度等級的判斷,計算分值時將所選等級數(shù)所對應(yīng)的計算系數(shù)與各項加權(quán)滿分值之間進行乘積換算。
(級別系數(shù)換算表)
程 度完全滿足要求 (優(yōu)) 滿足要求(良)基本滿足要求 (中)未滿足要求 (差)沒有做(劣)
級 別54321
系 數(shù)10.80.60.40
換算公式: 該項換算得分=所選級別數(shù)對應(yīng)的系數(shù)×該項加權(quán)滿分值
總分 = ∑每項換算得分
5.現(xiàn)場評估分項目進行,由地產(chǎn)總部,地產(chǎn)項目公司、物業(yè)公司總部共同參與,各項目評估得分情況的平均分值為該項評估的最終得分。在執(zhí)行現(xiàn)場評估時,各評估小組成員將與受檢項目充分交流,現(xiàn)場點評管理現(xiàn)狀,并共同探討面臨的問題。
6.年終評估時,由總部物業(yè)部和財務(wù)部共同對物業(yè)公司上報的各類數(shù)據(jù)信息進行核實,并評價量化指標(biāo)。
7.評估最終得分由人力資源部負責(zé)統(tǒng)計,各考核部門依據(jù)本辦法對分管部分進行考核與評價。
8為保證考核結(jié)果的公正、公開、公平,有關(guān)結(jié)果將在公司協(xié)同上予以公布一周,并接受考核單位的質(zhì)詢和核查。
五.指標(biāo)定義
主營業(yè)務(wù)利潤率=報告期主營業(yè)務(wù)利潤/報告期主營業(yè)務(wù)收入*100%
管理費收繳率=報告期實收款-往年拖欠款-預(yù)收款/報告期應(yīng)收金額*100%
管理費清欠率=報告期收繳期初數(shù)/期初欠交數(shù)*100%或(期初欠交數(shù)-期末欠交數(shù))/期初欠交數(shù)*100%
管理項目盈利面=報告期盈利的項目個數(shù)/報告期管理的項目總個數(shù)*100%
六、評估指標(biāo)及評估標(biāo)準(zhǔn)
一級 指標(biāo)二、三級指標(biāo)及評估標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重
經(jīng)濟 社會會效益 12分獲利能力全年營銷收入指標(biāo)完成率。 (100%滿分,≥80%,≥60%,≥40%,≥20%依此降級)2
主營業(yè)務(wù)利潤率達到5%。(每降低1%降一級2
經(jīng)營能力管理項目盈利面(≥80%滿分,每降低20%降一級)2
管理能力管理費收繳率(≥90%滿分,每降低20%降一級)(依據(jù)交房面和收費標(biāo)準(zhǔn)進行測算)3
管理費清欠率(≥80%滿分,每降低20%降一級)3
2.社會效益8分管理項目國優(yōu)、省優(yōu)達標(biāo)率符合參評條件或者須參加復(fù)檢的管理項目必須在規(guī)定期限內(nèi)達標(biāo) (100%滿分,≥80%,≥60%,≥40%,≥20%依此降級)1
媒體正面報道數(shù) 市級及以上媒體(電視、報紙、雜志)正面報道每年不少于4次 (≥4次滿分,3次,2次,2次以此降級)1
重大安全事故重大傷亡事故、重大設(shè)施設(shè)備機損事故、火災(zāi)責(zé)任事故為零(因管理原因而發(fā)生,每發(fā)生一起扣2分。)6
3.客戶 滿意率 20分業(yè)戶滿意率(外部)由地產(chǎn)項目客戶部組織業(yè)主滿意度調(diào)查,達到或超過85%評定為五級,每降低1%,評估等級降一級。10
開發(fā)商滿意度(內(nèi)部)同地產(chǎn)總部分管部門組織調(diào)查,達到或超過85%評定為五級,每降低1%,評估等級降一級。5
有效投訴處理率(明源運用)100% (明源系統(tǒng)投訴關(guān)閉率100%,地產(chǎn)總部進行客戶隨機回訪調(diào)查,每個項目抽查3-5戶,根據(jù)調(diào)查結(jié)果系統(tǒng)反映情況的吻合情況進行評級。(吻合率100%滿分,≥80%,≥60%,≥40%,≥20%依此降級)3
小區(qū)形象及文明程度隨機抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)業(yè)戶無違章建筑。現(xiàn)場查看,有一例降一級1
隨機抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)無隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車輛亂停放等行為。現(xiàn)場查看,有兩例降一級1
4、品質(zhì)管理45分) 綜合管理 (由11個三級指標(biāo)組成) 依據(jù)管理內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),進行對標(biāo)評估。每項服務(wù)內(nèi)容發(fā)現(xiàn)兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現(xiàn)兩個不合格項,評估等級降一級。依次類推。評估內(nèi)容共11項。分別為合同簽訂、管理人員巡查、服務(wù)受理.報修處理、投訴處理、業(yè)主意見征詢、空置房管理、文化宣傳、業(yè)主信息、增值服務(wù)、活動、氣氛布置5
環(huán)境管理(由27個三級指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容,分室內(nèi)公共部分、室外公共部分、地下車庫三個區(qū)域共27個檢查項,分別為地面、墻面、天花板、樓梯欄桿扶手、窗臺、消防栓(箱)、公共燈具、門、窗鏡面,天臺、屋頂、露臺、電梯轎廂、層門、呼叫面板、道路路面、綠地、明溝、路燈燈具、宣傳欄、小品雕塑、康樂設(shè)施、水景、果皮垃圾桶、車輛道路標(biāo)識指示牌、車位牌、垃圾收集與處理、消毒滅害。依據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),進行檢查評估。每一個檢查項發(fā)現(xiàn)4個以上的不符合點,即為不合格項。每出現(xiàn)5個不合格項,評估等級降一級,依次類推。5
設(shè)備管理 (由30個三級指標(biāo)組成) 依據(jù)管理內(nèi)容,分為11系統(tǒng),共計30個檢查項。11個系統(tǒng)分別為公共部位、配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、公共照明、游池水景、管理裝修管理、維修服務(wù)管理。(具體分項略,參見物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn))每一個檢查項發(fā)現(xiàn)4個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現(xiàn)5個不合格項,評估等級降一級。依次類推。5
安全管理(由5個三級指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容和管理標(biāo)準(zhǔn),評估考核項共5項 ,分別為人員素質(zhì)與崗位技能、門崗管理 、車輛管理、安全巡查(含消防安全)、監(jiān)控管理。每一個檢查項發(fā)現(xiàn)2個以上的不符合點,即評定為不合格項。每出現(xiàn)一個不合格項,評估等級降一級。依次類推。5
綠化管理 (由9個三級指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容,評估考核項共9項,分別為室內(nèi)綠植管理(含營銷中心、樣板間、客戶服務(wù)中心等)、草坪、花壇花境、樹木修剪、澆灌、病蟲害防治、松土施肥、扶正加固。每一個檢查項發(fā)現(xiàn)兩個以上的不符合點即評定為不合格項。每出現(xiàn)兩個不合格項,評估等級降一級。依次類推。5
5. 團隊建設(shè) 15分員工滿意度每年至少進行一次員工滿意度調(diào)查,滿工滿意率在85%以上,每一位員工都有參加公司組織的培訓(xùn)機會。班組長以上的人員感覺在公司有繼續(xù)發(fā)展的渠道和機會 3
用工風(fēng)險管控員工在日常工作中都能得到相關(guān)技術(shù)要求的勞動保護。 操作崗位員工購買各種類型的保險,進行用工風(fēng)險管控3
員工培訓(xùn)與技能員工技能培訓(xùn)體系健全,管理級與操作層培訓(xùn)計劃落實到位。管理人員和專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)證上崗率100%,3
員工工資績效建立完善的員工工資及績效考核體系,工資及福利能與員工績效掛鉤。考核公開公平,沒有因工資及福利政策執(zhí)行不到位或工資及福利政策不合理引發(fā)的申訴或潛在申訴問題。3
員工隊伍穩(wěn)定管理人員和基層操作員工隊伍穩(wěn)定,管理人員流失率控制在5%之內(nèi),基層操作人員流失率小于30%。