住宅底商可以按照服務區(qū)間及市場理念來劃分。下面分別對它們予以介紹。

1、按照服務區(qū)間劃分

按照服務區(qū)間的區(qū)別,可以將住宅底商分為服務于內部和服務于外部兩種。有些住宅底商主要的客戶對象是住宅社區(qū)里面的居民,而其他住宅底商則不僅將客戶范圍局限在住宅社區(qū)里面。

對于大型的住宅社區(qū),底商主要以社區(qū)內部居民為服務對象。在功能設定上要結合小區(qū)業(yè)主的消費檔次、消費 需求、消費心理、生活習慣而設定。這樣的店鋪,投資少,風險不大,資金回籠也較快。

對于服務于小區(qū)外部的商鋪,則應考慮周邊商業(yè)業(yè)態(tài)、街區(qū)功能來確定商鋪功能。這樣的商鋪應位于交通便 利,商業(yè)氣氛濃郁的地區(qū),店鋪面積不宜過小(最好在1000平方米以上),主要有大型超市、各種專賣店、大型百 貨商場等,如"今日家園"、"似海怡家"、"現(xiàn)代城"的底商。

2、按照市場理念劃分

隨著越來越多的住宅項目進行住宅底商的開發(fā),房地產開發(fā)商逐漸意識到住宅底商具有很大的市場潛力,但不 同項目的競爭將成為今后住宅底商市場的主旋律,住宅底商項目市場運做將對住宅底商項目的成功發(fā)揮重要作用。 鑒于以上原因,下面按照住宅底商項目的市場理念對住宅底商進行分類。

按照住宅底商市場運做的特點,我們將住宅底商分為概念型住宅底商、潛力型住宅底商和商圈型住宅底商,共 三種類型。下面,分別對它們加以介紹。

1)概念型住宅底商

概念型住宅底商,指開發(fā)商在開發(fā)過程中,注重突出項目的概念和主題包裝。從以"歐式商業(yè)步行街"概念炒作 成功的"現(xiàn)代城"、"歐陸經(jīng)典",到"珠江駿景",再到"老番街",住宅底商一改過去純粹的配套服務功能。不過,為底商 做主題包裝只是第一步,后期對主題概念的實施和控制更加重要。新穎的主題包裝無疑為項目增色不少,但決不應 是開發(fā)商的制勝法寶。

2)潛力型住宅底商

潛力型住宅底商,指具有巨大市場潛力的住宅底商項目。相對于借助炒作概念而走俏市場的概念型住宅底商項 目而言,某些住宅底商無需炒作卻也熱銷。原因主要是巨大的市場潛力使此類項目被眾多投資者所看好。如位于亞 運村的"風林綠洲",由于與奧運村及奧運會場館預留地毗鄰,人氣凝聚力強大,近幾年內的市場潛力不容忽視,是 難得的投資寶地。

"潛力型"住宅底商固然前景廣闊,但同時也存在風險,無論投資者自營、出租,還是轉手出售,所面臨的最大 問題將是"時間"問題,也就是商戶通常說的"養(yǎng)店鋪的時間"。因此,投資者要正確評估自身承受能力,在核算回報 率時應充分考慮時間因素。

3)商圈型住宅底商

商圈型住宅底商,指已經(jīng)形成一定的商業(yè)氛圍,擁有大量的、穩(wěn)定的消費群體的住宅底商項目。憑借有利位 置,抓住市場需求點,部分住宅底商項目盡管價格不菲但仍能創(chuàng)造佳績。

商圈型住宅底商周邊的商業(yè)已形成一定氣候,,投資風險相對小,回報率高。不過,需要指出的是,成熟商圈 內的住宅底商,雖然位置和人氣占有絕對優(yōu)勢,但是,投資商鋪的其他條件(如:樓層、格局、層高、廣告位、硬件 設施等)也十分重要。比如北京科技會展中心,其首層店鋪的出租效果很好,雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層 的手扶滾梯,將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流,但仍難彌補二層、三層在設計上的缺陷,部分店鋪仍有 空置現(xiàn)象。

最需要指出的是,商圈型住宅底商的價值升值收益空間往往被縮小,而且如果商鋪投資者不謹慎的話,很可能 以過高價位購買商鋪,最終被高位"套牢"。

住宅底商的特點

住宅底商有其區(qū)別于其他商鋪形式的特點,這些特點對其經(jīng)營、市場有方方面面的影響。

1、建筑形式特點

住宅底商建筑形式上表現(xiàn)為依附于住宅樓的特點,整個樓的一層、二層或/和地下層的用途為商業(yè),樓上建筑 的用途為居住。為了確保居住、商業(yè)運營兩種功能的有效性,開發(fā)商會通過合理規(guī)劃設計對居民和底商的消費者和 經(jīng)營者進行獨立引導,出入口獨立開來,以保證樓上居民的生活盡可能少受到底商的影響。

需要指出的是,如果規(guī)劃設計不夠合理,住宅底商會一定程度影響住宅的銷售。

另外,住宅底商的規(guī)模要恰當控制,當規(guī)模超過2萬平方米以后,開發(fā)商必須對該商業(yè)房地產項目的市場環(huán)境 做必要的調查和研究,不能一概用底商的簡單概念去確定項目定位、規(guī)模、市場策略等,否則項目會面臨開發(fā)困 境。

住宅底商的主要類型多數(shù)是鋪面形式,少數(shù)是鋪位形式。鋪位住宅底商良好的"可視性"使其價值最大化有了可 能性,這也是住宅底商引起市場關注的原因,或者說是住宅底商得到商鋪投資者青睞的原因。

有些開發(fā)商在進行住宅底商設計時,為了使其標新立異,在住宅底商有限的空間里進行了超越通常意義的底商 開發(fā),可能將此住宅底商項目開發(fā)成為規(guī)模較大的步行街,或別的形式,這些市場意義的創(chuàng)新,使住宅底商的概念 復雜化了,無論是規(guī)模還是形式都要求開發(fā)商從更加專業(yè)的角度進行規(guī)劃設計、定位等,否則,用普通底商的思 維,去開發(fā)步行街、百貨百貨商場或其他商業(yè)房地產形式,會加大項目的風險。

3、經(jīng)營形態(tài)特點

住宅底商作為社區(qū)商鋪的一大類,也主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施,其中零售型 住宅底商的商業(yè)形態(tài)為:便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報廳,及少量服裝店等;服務型住宅底商的商業(yè) 形態(tài)主要為:餐廳、健身設施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾 公司、幼兒園等。

4、投資回收形態(tài)

目前,越來越多的住宅底商的投資回收形態(tài)主要為底商出售形式,主要的投資者包括散戶投資者和機構投資 者。長期看來,機構商鋪投資者會逐漸成為商鋪購買的主力,這會影響國內商鋪開發(fā)模式及投資模式。

投資策略

住宅底商作為市場基礎最成熟的商業(yè)房地產類型,很適合個人投資者。一方面,只要售價合理,投資風險相對 比較低,空租率比較低,租金收益可以得到保證;另一方面,如果住宅項目規(guī)模大,居住人口消費能力強,其投資 收益可以很好得到保證。

篇2：物業(yè)小區(qū)一期飯館底商排風扇噪音問題回復

　　物業(yè)關于小區(qū)一期飯館底商的排風扇噪音問題的回復

　　尊敬的業(yè)主：

　　您好

　　關于您所反映的一期底商聚合酒家和梭邊魚的排風噪音問題。物業(yè)服務中心非常重視，在看到此貼后就積極與兩家底商進行了多次溝通。促進商戶與業(yè)主之間建立起良性的互動及互利、互惠睦鄰關系。

　　在不影響業(yè)主正常休息及底商合理經(jīng)營的前提條件下，底商前期對排風設施設備進行了降噪改造，但經(jīng)過近一年的運轉使用，設備進入維修保養(yǎng)階段，加之近期天氣轉暖，開窗通風時使此問題重新凸顯。物業(yè)服務中心目前已協(xié)調完成此排風設備設施的保養(yǎng)工作，使噪音問題有了一定改善。同時底商承諾排風設備在每日經(jīng)營結束后及時關閉（23：00前）。

　　非常感謝您的寶貴意見，如您有更好的建議，請您致電客服中心。電話：59***2

　　再次感謝您對我們工作的支持與理解！

　　zz物業(yè)服務中心

　　20**年5月25日

篇3：小區(qū)底商六號樓非承重外墻開洞事宜回復

　　關于小區(qū)底商六號樓非承重外墻開洞事宜的回復

　　尊敬的業(yè)主：

　　您好，首先感謝您對我們工作的支持。關于六號樓底商在非承重外墻開洞的問題，物業(yè)服務中心及時與該底商業(yè)戶進行溝通，同時張貼了停工告知函，要求其盡快整改。此底商表示將按照要求整改，同時承諾在一周內進行墻面修復，并恢復墻面的原貌。再次感謝您對我們工作的支持。

　　zz物業(yè)服務中心

　　20**年1月14日