摘要 本文首先介紹了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)基本理論,結(jié)合深圳特區(qū)兩個(gè)案例詳細(xì)分析了產(chǎn)權(quán)式酒店存在問題,圍繞旭飛好時(shí)光休閑投資公寓提出10點(diǎn)完善建議。

一、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)定義與種類

產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與旅游項(xiàng)目嫁接后的產(chǎn)物,即酒店將每間客房的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立,分別出售予投資者,投資者在購買了產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)后,可將手中的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和自由買賣,也可以確定自己每年使用酒店的天數(shù),其他時(shí)間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租、經(jīng)營、投資者收取一定比例的返租(經(jīng)營)收入,以實(shí)現(xiàn)保值增值。這與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資有著本質(zhì)的區(qū)別。

----投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后,可擁有以下的權(quán)利:
一、擁有的產(chǎn)權(quán)可自由買賣;
二、每年可確定自己的使用天數(shù);
三、其他時(shí)間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租(經(jīng)營),從中收取一定比例的返租(經(jīng)營)收入,實(shí)現(xiàn)保值增。

產(chǎn)權(quán)酒店分類

產(chǎn)權(quán)酒店主要分三類:時(shí)權(quán)酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店
一、時(shí)權(quán)式酒店向游客出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店客房和娛樂設(shè)施的權(quán)利,該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。
二、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓,每年和家人去使用一段時(shí)間,其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào),到退休時(shí)作為養(yǎng)老的住所。
三、有限自用投資型酒店的客戶60%是中產(chǎn)家庭,40%是企業(yè)集團(tuán),家庭投資主要是為了增值和分紅,順帶度假;集團(tuán)購買一方面用于投資,另一方面可用于員工度假或公司年會專用。

早期產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營缺乏靈活性,消費(fèi)者想到不同地方度假,引進(jìn)可交換概念(vacation e*change)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要?jiǎng)菰诒匦?1974年首家分時(shí)度假交換公司RCI成立以后,新的交換服務(wù)方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時(shí)間與娛樂服務(wù),而且可以選擇不同檔次的娛樂時(shí)間和產(chǎn)品。點(diǎn)數(shù)制(point)與點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)是最新發(fā)展起來的分時(shí)度假體制。

90年代出現(xiàn)點(diǎn)數(shù)制
1990年,進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點(diǎn)數(shù)制(又稱為分?jǐn)?shù)制)。即顧客購買的已經(jīng)不是某處房產(chǎn)一段時(shí)間的使用權(quán),而是購買一定的點(diǎn)數(shù),以所購買的點(diǎn)數(shù)來選擇消費(fèi)標(biāo)價(jià)已經(jīng)折合成點(diǎn)數(shù)的住宿和娛樂產(chǎn)品。歐美公司與南非公司也采用了點(diǎn)數(shù)制。
90年代末期出現(xiàn)點(diǎn)數(shù)制俱樂部和全球點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)
點(diǎn)數(shù)制俱樂部一般擁有幾處度假房地產(chǎn),不同房產(chǎn)有面積、檔次等差異。在點(diǎn)數(shù)制俱樂部普及以后,通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將各地的點(diǎn)數(shù)制俱樂部聯(lián)網(wǎng)交換,使消費(fèi)者具有更大的選擇性。
RCI歐洲分公司于1999年5月完成點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)檢測,并于20**年將點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)推向全球。

產(chǎn)權(quán)式酒店在深圳的發(fā)展

表1 深圳特區(qū)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)分類實(shí)例
深圳雅蘭酒店 位于深圳鹽田區(qū)大梅沙海濱,屬于旅游度假酒店,是深圳第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店,192間標(biāo)準(zhǔn)客房,20**年4月23日試業(yè)。
發(fā)展商:雅蘭置業(yè)(深圳)有限公司
屬于典型的產(chǎn)權(quán)式酒店
旭飛高時(shí)光休閑投資公寓 介于酒店與住宅之間的投資品種。
例如旭飛好時(shí)光投資休閑型公寓就屬于此類。
旭飛華達(dá)園位于翠竹北路豪宅區(qū),繁華的翠竹北路商業(yè)街是家庭聚會和商務(wù)居住的理想之選;投資計(jì)劃:
“首付1成,坐享其成,20年自動回收使用權(quán)”
“首付2成,坐享其成,13年自動回收使用權(quán)”
“首付4成,坐享其成,7年自動回收使用權(quán)”

深圳中港城購物廣場
產(chǎn)權(quán)式商場 作為一個(gè)建筑面積達(dá)4萬多平米的超級商城,中港城設(shè)有16部自動扶梯和豪華觀光電梯,400多個(gè)車位,同時(shí)還擁有4000多平方米的休閑廣場。
產(chǎn)權(quán)式商城等于對傳統(tǒng)商場出租柜臺方式進(jìn)行革新,可以通俗理解為擁有產(chǎn)權(quán)的柜臺或鋪位,例如深圳中港城就推出這種投資模式。投資伍萬元60年收益為62.8萬元 深圳市鉅華投資發(fā)展有限公司推出的中港城購物廣場屬于產(chǎn)權(quán)式商場
圖1 比較靈活的產(chǎn)權(quán)式酒店

二、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)運(yùn)營及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

消費(fèi)者在購買分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí),越來越多地關(guān)注其可交換性,所以加入一個(gè)交換公司就成為

許多分時(shí)度假開發(fā)商的迫切愿望。
產(chǎn)權(quán)式酒店典型模式如下:
圖2. 典型的分時(shí)度假運(yùn)營機(jī)制
國外最大的分時(shí)度假交換公司是RCI,國內(nèi)首批成立的交換公司是華夏之旅。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與信息處理技術(shù)為分時(shí)度假的可交換提供了技術(shù)基礎(chǔ),象RCI能夠?yàn)槭f以上會員提供服務(wù),兩者對比分析如下:
表2 國內(nèi)外典型分式度假交換公司經(jīng)營比較

比較項(xiàng)目 RCI公司 華夏之旅
股東及創(chuàng)辦人 美國christel 與john Dehaan于1974年組建 2000碾月由海南第一投資集團(tuán)投資
華夏之旅公司總經(jīng)理雷馳
主要優(yōu)勢 創(chuàng)新優(yōu)勢。它在世界上率先提出分時(shí)度假交換的概念,其創(chuàng)新設(shè)計(jì)的交換機(jī)制滿足了度假地和會員的需要。
RCI的品牌優(yōu)勢。
先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
遍布各地的分支機(jī)構(gòu)。亞太區(qū)總部設(shè)置在新加坡。 中國第一家本土分時(shí)度假公司。
以海南省為基礎(chǔ)在全國建立廣泛的酒店網(wǎng)絡(luò)。
創(chuàng)辦《分時(shí)度假業(yè)者導(dǎo)報(bào)》擴(kuò)大宣傳和影響。網(wǎng)站www.sinovel.com.cn
中國市場競爭策略 20**年5月18日TCI成立亞太有限公司北京辦事處,已經(jīng)有17家加入RCI.
RCI在中國的市場戰(zhàn)略為“以謀求政府支持為指導(dǎo)思想,通過介紹分時(shí)度假概念宣傳經(jīng)營方式,通過吸引度假飯店加盟擴(kuò)大影響,通過媒體宣傳樹立品牌形象,以非利潤的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為未來獲得利潤創(chuàng)造機(jī)會”。1994年RCI向世界各地輸送500萬名游客。 華夏之旅針對休閑度假和商務(wù)旅行,設(shè)計(jì)創(chuàng)建了一個(gè)全國范圍內(nèi)能夠自由住宿選擇的系統(tǒng),其核心是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的住宿產(chǎn)品,并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。
對加盟度假地和酒店服務(wù)內(nèi)容 新的度假地想加盟TCI時(shí)候,必須通過公司執(zhí)行委員會:首先考慮RCI首先考慮RCI會員對于交換度假地的需求,檢查新度假地能夠納入原有的度假地體系中,考察加盟度假村的相似程度和需求狀況。保證度假地的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到RCI的最低要求。RCI開發(fā)經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理充當(dāng)顧問角色與度假地開發(fā)商達(dá)到RCI標(biāo)準(zhǔn)。RCI律師與開發(fā)商律師共同完成

保證開發(fā)商符合開發(fā)規(guī)劃。
確認(rèn)保證會員權(quán)利方面的制度安排,既使開發(fā)商破產(chǎn)或失敗時(shí)也能保證會員權(quán)利。 通過網(wǎng)絡(luò)傳播加盟酒店訂房信息,為加盟商提供:
會員手冊、宣傳冊、招貼畫、音像制品和雜志宣傳。
對加盟酒店的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)。
建立對比加盟酒店的激勵(lì)機(jī)制,根據(jù)嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)選擇加盟酒店。
產(chǎn)權(quán)式物業(yè)主要優(yōu)點(diǎn):產(chǎn)權(quán)式物業(yè)屬于投資型物業(yè),為老百姓提供了新的投資渠道,投資風(fēng)險(xiǎn)比股票小,投資利潤比儲蓄和保險(xiǎn)大。
表3 投資股票與投資產(chǎn)權(quán)式酒店比較

投資項(xiàng)目 投資股票 投資產(chǎn)權(quán)式酒店
投資額 多少不限 幾萬元以上
套現(xiàn)能力 隨時(shí)套現(xiàn) 穩(wěn)定收入套現(xiàn)或按照退出機(jī)制按照銀行存款利率套現(xiàn)
風(fēng)險(xiǎn)性 風(fēng)險(xiǎn)較大 經(jīng)營保障體系將風(fēng)險(xiǎn)降低旅游經(jīng)濟(jì)的增長使投資回報(bào)穩(wěn)步增長。最大風(fēng)險(xiǎn)是可選錯(cuò)誤選擇缺乏誠信與經(jīng)營能力的發(fā)展商。
精力要求 隨時(shí)關(guān)注,耗費(fèi)較大精力 專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營
回報(bào)方式 股價(jià)上升增值 委托經(jīng)營獲取年度分紅,升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn),免費(fèi)入住權(quán)等其它回報(bào)
表4 投資產(chǎn)權(quán)式酒店與投資人壽保險(xiǎn)比較

比較項(xiàng)目 投資養(yǎng)老人壽保險(xiǎn) 投資產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例
性質(zhì) 儲蓄型抗意外保險(xiǎn) 低風(fēng)險(xiǎn)新型投資 旭飛.好時(shí)光休閑公寓
投資金額 分期小額投資 一次性小額投資 一次性小額付款,也可以一次性購買產(chǎn)權(quán)
投資期 數(shù)年到數(shù)十年不等 首期款一次性投資。后期以酒店年度利潤沖抵比分或全部月供樓款 首期款多種付款方式
回報(bào)時(shí)間 退休時(shí)或者遇到意外傷亡時(shí)方可獲得回報(bào);通常只有20-30年回報(bào)期 可獲得年度利潤分紅及其它多種收益,擁有產(chǎn)權(quán)和酒店經(jīng)營回報(bào) 除了正常利潤50年回報(bào)外,還將33萬健康保險(xiǎn)作為回報(bào)內(nèi)容,創(chuàng)造性將兩個(gè)投資品種進(jìn)行結(jié)合
缺點(diǎn):存在經(jīng)營壓力較大,高收益必然要求具有較高的管理水平。

產(chǎn)權(quán)式酒店既然是一種投資方式,就不可避免具有風(fēng)險(xiǎn)。
 

;首先我國的產(chǎn)權(quán)式酒店整體并不成熟,僅僅是剛剛起步。即使是在起步較早的地區(qū),也不能保證他們個(gè)個(gè)都能賺錢。比如在海南,海南在*年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽,但是并沒有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。究其原因,策劃者主要是想把樓房盡早售出,其目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè);更有甚者,那時(shí)的開發(fā)商大部分沖著炒樓而來,一幢樓盤往往經(jīng)過數(shù)位開發(fā)商炒作,而不是針對最終客戶需求開發(fā)。直接造成的后果就是剩下一大批“半截子”工程,使許多投資人上當(dāng)受騙。

三、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)相關(guān)的法律問題

產(chǎn)權(quán)式酒店核心法律問題
(1)如何保障銷售過程中消費(fèi)者的權(quán)益?開發(fā)商與銷售代理商的銜接、監(jiān)控非常重要。類似王侯對三九產(chǎn)權(quán)式酒店的過頭宣傳不可取,非常容易用過高的投資回報(bào)率欺詐消費(fèi)者。
(2)如何在財(cái)政困難時(shí)不影響消費(fèi)者的住宿權(quán)利?
(3)對于已經(jīng)存在法律糾紛問題的爛尾樓或空置樓,只有位置較好,周圍環(huán)境較佳的樓盤才能改建為產(chǎn)權(quán)式酒店,產(chǎn)權(quán)式酒店不具備普遍的推廣性,否則會產(chǎn)生更嚴(yán)重的法律問題。
在產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營過程中保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法律問題
產(chǎn)權(quán)多頭銷售,欺詐消費(fèi)者。
開發(fā)失敗,發(fā)展商無力完整整個(gè)項(xiàng)目,造成投資者的投資損失。
公正經(jīng)營如何確認(rèn)客房出租率,客房出租收益與公共部分經(jīng)營收益的分配比例問題,惡意減少總的經(jīng)營收入,增加運(yùn)營成本。
合同條款強(qiáng)迫性,許多產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際上只是分時(shí)度假產(chǎn)品,投資者簽定的不平等條款造成消費(fèi)者不能享受到產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)用的權(quán)益。
(5).投資回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)引起的法律糾紛。

四、深圳產(chǎn)權(quán)式休閑公寓與實(shí)證分析

深圳特區(qū)報(bào)廣告中心地產(chǎn)部記者王侯先生從商業(yè)角度出發(fā),提出所謂的服務(wù)型酒店第五類投資概念,具體表現(xiàn)為“四個(gè)新”:一是產(chǎn)品新理念,投資型物業(yè)不再僅局限于產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、myoffice等簡單層次的投資,而是注入國際上通用的“服務(wù)性酒店公寓”———即酒店中蘊(yùn)含家的功能;二是投資新品種,它比證券、保險(xiǎn)、商鋪等投資回報(bào)更豐厚、更穩(wěn)定而被市場日益關(guān)注;三是服務(wù)新境界,一般住宅型物業(yè)的服務(wù)大多是以舒適、方便為核心理念,而投資性物業(yè)則是以保值、增值為核心理念的,它不僅是銷售一種投資,更是創(chuàng)造一種投資;四是房屋新銀行,投資性物業(yè)把租售、服務(wù)融入銷售過程中,是二級市場上的全新房屋銀行。

投資型物業(yè)的創(chuàng)新代表作是三九地產(chǎn)打造的丹楓·白露,最能體現(xiàn)投資型物業(yè)的“四新”原則。它是一座純粹的國際五星級服務(wù)性酒店公寓,它的布置與其說是酒店,毋寧講更是一個(gè)溫馨的家。在投資上,它設(shè)定的多贏模式,幾乎是年30%以上的回報(bào)率;在服務(wù)上,只要交付首期18萬,就可永不供樓,由三九大酒店全程式管理等等。

綜上所述,筆者認(rèn)為丹楓·白露項(xiàng)目在地產(chǎn)銷售和支付方式上確有創(chuàng)新,引入五星級服務(wù)性酒店公寓理念也是神來之筆,借鑒了國際不動產(chǎn)投資慣例、過剩經(jīng)濟(jì)時(shí)代普通商品(例如家電)的售后服務(wù)思想、并引入現(xiàn)代金融的運(yùn)作方式,值得肯定理念創(chuàng)新。但是在利潤回報(bào)宣傳方面,開發(fā)商缺乏對宣傳方面的有效監(jiān)控,筆者對丹楓·白露進(jìn)行簡單分析,客戶投資18萬元,按照30%回報(bào)率,那么每年回報(bào)利潤是5.4萬元,50年回報(bào)利潤是252萬元。有兩個(gè)問題,需要向王侯先生請教,30%的投資回報(bào)率有什么保證?誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為是否是不道德的行為?

廣東旭飛集團(tuán)公司下屬的上市企業(yè)旭飛實(shí)業(yè)公司在深圳首先推出產(chǎn)權(quán)式休閑公寓項(xiàng)目,該項(xiàng)目主要賣點(diǎn):造就百萬富翁計(jì)劃。旭飛好時(shí)光休閑公寓只需投資10%樓款,就可以得到數(shù)十萬元住宅產(chǎn)權(quán)+百萬元投資回報(bào)+33萬健康綜合保險(xiǎn)。該方案設(shè)計(jì)退出機(jī)制,投資滿三年消費(fèi)者可以支付全部樓款購買自住。也可以按照銀行存款利率退出,這對消費(fèi)者利益進(jìn)行了基本保障。

旭飛.好時(shí)光休閑酒店(公寓)首次提出 “全國連鎖開發(fā),品牌集約經(jīng)營” 的先進(jìn)開發(fā)理念與經(jīng)營模式。
圖3 旭飛華清園

與三九丹楓·白露項(xiàng)目相比降低了客戶投資風(fēng)險(xiǎn),將休閑型公寓定位為二星級標(biāo)準(zhǔn),比較適合中國國情。旭飛好時(shí)光休閑型投資公寓具有一定轟動性和新穎性,投資退出機(jī)制比較務(wù)實(shí),活躍了深圳房地產(chǎn)氣氛,但是較高回報(bào)承諾還是給旭飛公司的經(jīng)營管理帶來較大壓力,因此,必須具有務(wù)實(shí)的經(jīng)營能力,才能保障發(fā)展商與客戶的雙方利益,筆者根據(jù)旭飛公司提供的部分資料,結(jié)合自己對產(chǎn)權(quán)式酒店研究,提出如下具體完善建議:

1.大力推廣知識型社區(qū)服務(wù),開展知識服務(wù),下大力氣將半島酒店管理集團(tuán)的最佳管理實(shí)踐引入旭飛公寓。

2.導(dǎo)入客戶滿意經(jīng)營方法,努力掌握客戶營銷精髓,不對客戶作過高承諾,通過社區(qū)文化活動等營造旭飛公寓居住文化。

3.與全國旅游系統(tǒng)特別是深圳旅游局及各大景點(diǎn)密切合作,加入全球酒店訂房系統(tǒng),特別是重點(diǎn)

加入RCI、華夏之旅等分時(shí)度假交換公司。

4.在會所建設(shè)上進(jìn)行創(chuàng)新,集成中西養(yǎng)生文化,建設(shè)生命加油站,健康儲蓄所。

5.強(qiáng)化培訓(xùn)體系,選拔一批重點(diǎn)培訓(xùn)師資是培訓(xùn)成功的關(guān)鍵,重點(diǎn)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)培訓(xùn)和現(xiàn)代管理知識培訓(xùn)。

6.引入公寓物業(yè)管理軟件和客戶關(guān)系管理軟件,塑造旭飛五星級服務(wù)品牌。

7.集中精力打造旭飛休閑公寓品牌,先在深圳地區(qū)作出強(qiáng)勢品牌,而后根據(jù)房地產(chǎn)品牌輸出的第三種模式,集中輸出知識與服務(wù)。重視人才經(jīng)營+知識提煉+強(qiáng)勢品牌=成功的房地產(chǎn)品牌輸出。
人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素,人才的經(jīng)營要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本,而且是特殊的資本。我們在企業(yè)經(jīng)營實(shí)踐中,不僅要吸引真正有創(chuàng)造力優(yōu)秀人才加盟,而且將研究生培養(yǎng)機(jī)制與企業(yè)人才培訓(xùn)機(jī)制相互結(jié)合,將員工的日常工作與研究工作相互結(jié)合。

對于員工的培養(yǎng)具體采取如下措施:
(1).結(jié)合工作崗位,提倡按照工作需要進(jìn)行學(xué)習(xí)。
(2).制定培訓(xùn)導(dǎo)師與研究導(dǎo)師。
(3).重視心理訓(xùn)練,培養(yǎng)員工良好的心理素質(zhì)。
(4).鼓勵(lì)與國外大學(xué)與一流公司的交流,開闊員工的視野。
我們不僅提倡個(gè)人的成才,而且也培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成功
在人才培育過程中要注意因材施教,區(qū)分普通人才與英才的培訓(xùn)。

8.企業(yè)文化提煉與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的深入研究,項(xiàng)目品牌塑造與企業(yè)形象推廣同步進(jìn)行。
作為民營房地產(chǎn)企業(yè),旭飛有自己控股的旭飛實(shí)業(yè)上市公司,旭飛的企業(yè)文化是溫情、愛心、關(guān)懷,那么旭飛企業(yè)文化的建設(shè)還需要在如下方向上努力耕耘:
企業(yè)知識管理體系建設(shè)與企業(yè)文化建設(shè)相結(jié)合,倡導(dǎo)尊重知識,尊重人濃郁氣氛。
建設(shè)基于核心能力的企業(yè)文化,將企業(yè)文化活動滲透到企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。

9.重點(diǎn)檢索世界發(fā)達(dá)國家產(chǎn)權(quán)式物業(yè)博士論文,總結(jié)成功失敗教訓(xùn),完善經(jīng)營方案與宣傳方案。

10.營銷方式有廣告營銷為主向客戶營銷方式為主轉(zhuǎn)變,注重營銷方式的創(chuàng)新與經(jīng)營管理水平的同步提升。

五、總結(jié)

產(chǎn)權(quán)式物業(yè)引入中國是房地產(chǎn)開發(fā)的新形式,作為新的投資品種還不夠成熟,人才奇缺,因此我們要重點(diǎn)要培育一批高級產(chǎn)權(quán)式酒店人才,剖析產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)缺點(diǎn),設(shè)計(jì)出風(fēng)險(xiǎn)較小,符合中國國情的新型房地產(chǎn)品種,通過務(wù)實(shí)的經(jīng)營爭取較好的投資回報(bào),塑造知名產(chǎn)權(quán)式酒店品牌,而后實(shí)現(xiàn)連鎖輸出或建立分時(shí)度假經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟

篇2：產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)模式深圳案例實(shí)證分析

產(chǎn)權(quán)式物業(yè)開發(fā)模式及深圳案例實(shí)證分析

摘要 本文首先介紹了產(chǎn)權(quán)式物業(yè)基本理論，結(jié)合深圳特區(qū)兩個(gè)案例詳細(xì)分析了產(chǎn)權(quán)式酒店存在問題，圍繞旭飛好時(shí)光休閑投資公寓提出10點(diǎn)完善建議。
一、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)定義與種類

產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)與旅游項(xiàng)目嫁接后的產(chǎn)物，即酒店將每間客房的產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，分別出售予投資者，投資者在購買了產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)后，可將手中的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和自由買賣，也可以確定自己每年使用酒店的天數(shù)，其他時(shí)間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租、經(jīng)營、投資者收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，以實(shí)現(xiàn)保值增值。這與傳統(tǒng)的住酒店以及傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資有著本質(zhì)的區(qū)別。
----投資者購買產(chǎn)權(quán)酒店后，可擁有以下的權(quán)利：
一、擁有的產(chǎn)權(quán)可自由買賣；
二、每年可確定自己的使用天數(shù)；
三、其他時(shí)間則交由酒店管理公司統(tǒng)一出租（經(jīng)營），從中收取一定比例的返租（經(jīng)營）收入，實(shí)現(xiàn)保值增。

產(chǎn)權(quán)酒店分類
產(chǎn)權(quán)酒店主要分三類：時(shí)權(quán)酒店、退休自用酒店和有限自用投資型酒店
一、時(shí)權(quán)式酒店向游客出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店客房和娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。
二、退休自用酒店是投資者在退休之前購樓，每年和家人去使用一段時(shí)間，其余時(shí)間交酒店管理公司出租獲取租金回報(bào)，到退休時(shí)作為養(yǎng)老的住所。
三、有限自用投資型酒店的客戶６０％是中產(chǎn)家庭，４０％是企業(yè)集團(tuán)，家庭投資主要是為了增值和分紅，順帶度假；集團(tuán)購買一方面用于投資，另一方面可用于員工度假或公司年會專用。
早期產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營缺乏靈活性，消費(fèi)者想到不同地方度假，引進(jìn)可交換概念(vacation e*change)滿足旅游者到不同目的地旅游的需要?jiǎng)菰诒匦危?974年首家分時(shí)度假交換公司RCI成立以后，新的交換服務(wù)方式越來越多。人們不僅可以交換固定檔次的住宿時(shí)間與娛樂服務(wù)，而且可以選擇不同檔次的娛樂時(shí)間和產(chǎn)品。點(diǎn)數(shù)制（point）與點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)是最新發(fā)展起來的分時(shí)度假體制。

90年代出現(xiàn)點(diǎn)數(shù)制
1990年，進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了點(diǎn)數(shù)制（又稱為分?jǐn)?shù)制）。即顧客購買的已經(jīng)不是某處房產(chǎn)一段時(shí)間的使用權(quán)，而是購買一定的點(diǎn)數(shù)，以所購買的點(diǎn)數(shù)來選擇消費(fèi)標(biāo)價(jià)已經(jīng)折合成點(diǎn)數(shù)的住宿和娛樂產(chǎn)品。歐美公司與南非公司也采用了點(diǎn)數(shù)制。
90年代末期出現(xiàn)點(diǎn)數(shù)制俱樂部和全球點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)
點(diǎn)數(shù)制俱樂部一般擁有幾處度假房地產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積、檔次等差異。在點(diǎn)數(shù)制俱樂部普及以后，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)將各地的點(diǎn)數(shù)制俱樂部聯(lián)網(wǎng)交換，使消費(fèi)者具有更大的選擇性。
RCI歐洲分公司于1999年5月完成點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)檢測，并于20**年將點(diǎn)數(shù)制網(wǎng)絡(luò)推向全球。
產(chǎn)權(quán)式酒店在深圳的發(fā)展
表1 深圳特區(qū)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)分類實(shí)例
深圳雅蘭酒店 位于深圳鹽田區(qū)大梅沙海濱，屬于旅游度假酒店，是深圳第一個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店，192間標(biāo)準(zhǔn)客房，20**年4月23日試業(yè)。
發(fā)展商：雅蘭置業(yè)(深圳)有限公司
屬于典型的產(chǎn)權(quán)式酒店

旭飛高時(shí)光休閑投資公寓 介于酒店與住宅之間的投資品種。
例如旭飛好時(shí)光投資休閑型公寓就屬于此類。
旭飛華達(dá)園位于翠竹北路豪宅區(qū)，繁華的翠竹北路商業(yè)街是家庭聚會和商務(wù)居住的理想之選；投資計(jì)劃：
“首付1成，坐享其成，20年自動回收使用權(quán)”
“首付2成，坐享其成，13年自動回收使用權(quán)”
“首付4成，坐享其成，7年自動回收使用權(quán)”


深圳中港城購物廣場
產(chǎn)權(quán)式商場 作為一個(gè)建筑面積達(dá)4萬多平米的超級商城，中港城設(shè)有16部自動扶梯和豪華觀光電梯，400多個(gè)車位，同時(shí)還擁有4000多平方米的休閑廣場。
產(chǎn)權(quán)式商城等于對傳統(tǒng)商場出租柜臺方式進(jìn)行革新，可以通俗理解為擁有產(chǎn)權(quán)的柜臺或鋪位，例如深圳中港城就推出這種投資模式。投資伍萬元60年收益為62.8萬元 深圳市鉅華投資發(fā)展有限公司推出的中港城購物廣場屬于產(chǎn)權(quán)式商場

二、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)運(yùn)營及其優(yōu)缺點(diǎn)分析

消費(fèi)者在購買分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)，越來越多地關(guān)注其可交換性，所以加入一個(gè)交換公司就成為許多分時(shí)度假開發(fā)商的迫切愿望。
產(chǎn)權(quán)式酒店典型模式如下：

國外最大的分時(shí)度假交換公司是RCI,國內(nèi)首批成立的交換公司是華夏之旅。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)與信息處理技術(shù)為分時(shí)度假的可交換提供了技術(shù)基礎(chǔ)，象RCI能夠?yàn)槭f以上會員提供服務(wù)，兩者對比分析如下：
表2 國內(nèi)外典型分式度假交換公司經(jīng)營比較
比較項(xiàng)目 RCI公司 華夏之旅
股東及創(chuàng)辦人 美國christel 與john Dehaan于1974年組建 2000碾月由海南第一投資集團(tuán)投資
華夏之旅公司總經(jīng)理雷馳
主要優(yōu)勢 創(chuàng)新優(yōu)勢。它在世界上率先提出分時(shí)度假交換的概念，其創(chuàng)新設(shè)計(jì)的交換機(jī)制滿足了度假地和會員的需要。
RCI的品牌優(yōu)勢。
先進(jìn)的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。
遍布各地的分支機(jī)構(gòu)。亞太區(qū)總部設(shè)置在新加坡。 中國第一家本土分時(shí)度假公司。
以海南

省為基礎(chǔ)在全國建立廣泛的酒店網(wǎng)絡(luò)。
創(chuàng)辦《分時(shí)度假業(yè)者導(dǎo)報(bào)》擴(kuò)大宣傳和影響。網(wǎng)站www.sinovel.com.cn
中國市場競爭策略 20**年5月18日TCI成立亞太有限公司北京辦事處，已經(jīng)有17家加入RCI.
RCI在中國的市場戰(zhàn)略為“以謀求政府支持為指導(dǎo)思想，通過介紹分時(shí)度假概念宣傳經(jīng)營方式，通過吸引度假飯店加盟擴(kuò)大影響，通過媒體宣傳樹立品牌形象，以非利潤的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)為未來獲得利潤創(chuàng)造機(jī)會”。1994年RCI向世界各地輸送500萬名游客。 華夏之旅針對休閑度假和商務(wù)旅行，設(shè)計(jì)創(chuàng)建了一個(gè)全國范圍內(nèi)能夠自由住宿選擇的系統(tǒng)，其核心是為消費(fèi)者提供實(shí)惠的住宿產(chǎn)品，并為國內(nèi)星級酒店或度假村開房率偏低的現(xiàn)狀尋求出路。

對加盟度假地和酒店服務(wù)內(nèi)容 新的度假地想加盟TCI時(shí)候，必須通過公司執(zhí)行委員會：首先考慮RCI首先考慮RCI會員對于交換度假地的需求，檢查新度假地能夠納入原有的度假地體系中，考察加盟度假村的相似程度和需求狀況。保證度假地的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到RCI的最低要求。RCI開發(fā)經(jīng)理開發(fā)經(jīng)理充當(dāng)顧問角色與度假地開發(fā)商達(dá)到RCI標(biāo)準(zhǔn)。RCI律師與開發(fā)商律師共同完成
保證開發(fā)商符合開發(fā)規(guī)劃。

確認(rèn)保證會員權(quán)利方面的制度安排，既使開發(fā)商破產(chǎn)或失敗時(shí)也能保證會員權(quán)利。 通過網(wǎng)絡(luò)傳播加盟酒店訂房信息，為加盟商提供：
會員手冊、宣傳冊、招貼畫、音像制品和雜志宣傳。
對加盟酒店的管理人員進(jìn)行培訓(xùn)和指導(dǎo)。
建立對比加盟酒店的激勵(lì)機(jī)制，根據(jù)嚴(yán)格質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)選擇加盟酒店。

產(chǎn)權(quán)式物業(yè)主要優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)式物業(yè)屬于投資型物業(yè)，為老百姓提供了新的投資渠道，投資風(fēng)險(xiǎn)比股票小，投資利潤比儲蓄和保險(xiǎn)大。

表3 投資股票與投資產(chǎn)權(quán)式酒店比較
投資項(xiàng)目 投資股票 投資產(chǎn)權(quán)式酒店
投資額 多少不限 幾萬元以上
套現(xiàn)能力 隨時(shí)套現(xiàn) 穩(wěn)定收入套現(xiàn)或按照退出機(jī)制按照銀行存款利率套現(xiàn)
風(fēng)險(xiǎn)性 風(fēng)險(xiǎn)較大 經(jīng)營保障體系將風(fēng)險(xiǎn)降低旅游經(jīng)濟(jì)的增長使投資回報(bào)穩(wěn)步增長。最大風(fēng)險(xiǎn)是可選錯(cuò)誤選擇缺乏誠信與經(jīng)營能力的發(fā)展商。
精力要求 隨時(shí)關(guān)注，耗費(fèi)較大精力 專業(yè)酒店管理公司經(jīng)營
回報(bào)方式 股價(jià)上升增值 委托經(jīng)營獲取年度分紅，升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，免費(fèi)入住權(quán)等其它回報(bào)

表4 投資產(chǎn)權(quán)式酒店與投資人壽保險(xiǎn)比較
比較項(xiàng)目 投資養(yǎng)老人壽保險(xiǎn) 投資產(chǎn)權(quán)酒店 產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)例
性質(zhì) 儲蓄型抗意外保險(xiǎn) 低風(fēng)險(xiǎn)新型投資 旭飛.好時(shí)光休閑公寓
投資金額 分期小額投資 一次性小額投資 一次性小額付款，也可以一次性購買產(chǎn)權(quán)
投資期 數(shù)年到數(shù)十年不等 首期款一次性投資。后期以酒店年度利潤沖抵比分或全部月供樓款 首期款多種付款方式
回報(bào)時(shí)間 退休時(shí)或者遇到意外傷亡時(shí)方可獲得回報(bào)；通常只有20-30年回報(bào)期 可獲得年度利潤分紅及其它多種收益，擁有產(chǎn)權(quán)和酒店經(jīng)營回報(bào) 除了正常利潤50年回報(bào)外，還將33萬健康保險(xiǎn)作為回報(bào)內(nèi)容，創(chuàng)造性將兩個(gè)投資品種進(jìn)行結(jié)合

缺點(diǎn)：存在經(jīng)營壓力較大，高收益必然要求具有較高的管理水平。
產(chǎn)權(quán)式酒店既然是一種投資方式，就不可避免具有風(fēng)險(xiǎn)。
　　首先我國的產(chǎn)權(quán)式酒店整體并不成熟，僅僅是剛剛起步。即使是在起步較早的地區(qū)，也不能保證他們個(gè)個(gè)都能賺錢。比如在海南，海南在*年前就出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的萌芽，但是并沒有形成真正的產(chǎn)權(quán)式度假酒店。究其原因，策劃者主要是想把樓房盡早售出，其目的并不是為了發(fā)展旅游業(yè)；更有甚者，那時(shí)的開發(fā)商大部分沖著炒樓而來，一幢樓盤往往經(jīng)過數(shù)位開發(fā)商炒作，而不是針對最終客戶需求開發(fā)。直接造成的后果就是剩下一大批“半截子”工程，使許多投資人上當(dāng)受騙。

三、產(chǎn)權(quán)式物業(yè)相關(guān)的法律問題

產(chǎn)權(quán)式酒店核心法律問題
（1）如何保障銷售過程中消費(fèi)者的權(quán)益？開發(fā)商與銷售代理商的銜接、監(jiān)控非常重要。類似王侯對三九產(chǎn)權(quán)式酒店的過頭宣傳不可取，非常容易用過高的投資回報(bào)率欺詐消費(fèi)者。
（2）如何在財(cái)政困難時(shí)不影響消費(fèi)者的住宿權(quán)利？
（3）對于已經(jīng)存在法律糾紛問題的爛尾樓或空置樓，只有位置較好，周圍環(huán)境較佳的樓盤才能改建為產(chǎn)權(quán)式酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店不具備普遍的推廣性，否則會產(chǎn)生更嚴(yán)重的法律問題。
在產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營過程中保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益的法律問題
產(chǎn)權(quán)多頭銷售，欺詐消費(fèi)者。
開發(fā)失敗，發(fā)展商無力完整整個(gè)項(xiàng)目，造成投資者的投資損失。
公正經(jīng)營如何確認(rèn)客房出租率，客房出租收益與公共部分經(jīng)營收益的分配比例問題，惡意減少總的經(jīng)營收入，增加運(yùn)營成本。
合同條款強(qiáng)迫性，許多產(chǎn)權(quán)式酒店實(shí)際上只是分時(shí)度假產(chǎn)品，投資者簽定的不平等條款造成消費(fèi)者不能享受到產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)用的權(quán)益。
（5）.投資回報(bào)承諾無法兌現(xiàn)引起的法律糾紛。

四、深圳產(chǎn)權(quán)式休閑公寓與實(shí)證分析

深圳特區(qū)報(bào)廣告中心地產(chǎn)部記者王侯先生從商業(yè)角度出發(fā)，提出所謂的服務(wù)型酒店第五類投資概念，具體表現(xiàn)為“四個(gè)新”：一是產(chǎn)品新理念，投資型物業(yè)不再僅局限于產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、myoffice等簡單層次的投資，而是注入國際上通用的“服務(wù)性酒店公寓”———即酒店中蘊(yùn)含家的功能；二是投資新品種，它比證券、保險(xiǎn)、商鋪等投資回報(bào)更豐厚、更穩(wěn)定而被市場日益關(guān)注；三是服務(wù)新境界，一般住宅型物業(yè)的服務(wù)大多是以舒適、方便為核心理念，而投資性物業(yè)則是以保值、增值為核心理念的，它不僅是銷售一種投資，更是創(chuàng)造一種投資；四是房屋新銀行，投資性物業(yè)把租

售、服務(wù)融入銷售過程中，是二級市場上的全新房屋銀行。

投資型物業(yè)的創(chuàng)新代表作是三九地產(chǎn)打造的丹楓·白露，最能體現(xiàn)投資型物業(yè)的“四新”原則。它是一座純粹的國際五星級服務(wù)性酒店公寓，它的布置與其說是酒店，毋寧講更是一個(gè)溫馨的家。在投資上，它設(shè)定的多贏模式，幾乎是年30％以上的回報(bào)率；在服務(wù)上，只要交付首期18萬，就可永不供樓，由三九大酒店全程式管理等等。

綜上所述，筆者認(rèn)為丹楓·白露項(xiàng)目在地產(chǎn)銷售和支付方式上確有創(chuàng)新，引入五星級服務(wù)性酒店公寓理念也是神來之筆，借鑒了國際不動產(chǎn)投資慣例、過剩經(jīng)濟(jì)時(shí)代普通商品（例如家電）的售后服務(wù)思想、并引入現(xiàn)代金融的運(yùn)作方式，值得肯定理念創(chuàng)新。但是在利潤回報(bào)宣傳方面，開發(fā)商缺乏對宣傳方面的有效監(jiān)控，筆者對丹楓·白露進(jìn)行簡單分析，客戶投資18萬元，按照30%回報(bào)率，那么每年回報(bào)利潤是5.4萬元，50年回報(bào)利潤是252萬元。有兩個(gè)問題，需要向王侯先生請教，30%的投資回報(bào)率有什么保證？誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為是否是不道德的行為？

廣東旭飛集團(tuán)公司下屬的上市企業(yè)旭飛實(shí)業(yè)公司在深圳首先推出產(chǎn)權(quán)式休閑公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：造就百萬富翁計(jì)劃。旭飛好時(shí)光休閑公寓只需投資10%樓款，就可以得到數(shù)十萬元住宅產(chǎn)權(quán)＋百萬元投資回報(bào)＋33萬健康綜合保險(xiǎn)。該方案設(shè)計(jì)退出機(jī)制，投資滿三年消費(fèi)者可以支付全部樓款購買自住。也可以按照銀行存款利率退出，這對消費(fèi)者利益進(jìn)行了基本保障。
旭飛.好時(shí)光休閑酒店（公寓）首次提出 “全國連鎖開發(fā)，品牌集約經(jīng)營” 的先進(jìn)開發(fā)理念與經(jīng)營模式。

圖3 旭飛華清園
與三九丹楓·白露項(xiàng)目相比降低了客戶投資風(fēng)險(xiǎn)，將休閑型公寓定位為二星級標(biāo)準(zhǔn)，比較適合中國國情。旭飛好時(shí)光休閑型投資公寓具有一定轟動性和新穎性，投資退出機(jī)制比較務(wù)實(shí)，活躍了深圳房地產(chǎn)氣氛，但是較高回報(bào)承諾還是給旭飛公司的經(jīng)營管理帶來較大壓力，因此，必須具有務(wù)實(shí)的經(jīng)營能力，才能保障發(fā)展商與客戶的雙方利益，筆者根據(jù)旭飛公司提供的部分資料，結(jié)合自己對產(chǎn)權(quán)式酒店研究，提出如下具體完善建議：

1.大力推廣知識型社區(qū)服務(wù)，開展知識服務(wù)，下大力氣將半島酒店管理集團(tuán)的最佳管理實(shí)踐引入旭飛公寓。
2.導(dǎo)入客戶滿意經(jīng)營方法，努力掌握客戶營銷精髓，不對客戶作過高承諾，通過社區(qū)文化活動等營造旭飛公寓居住文化。
3.與全國旅游系統(tǒng)特別是深圳旅游局及各大景點(diǎn)密切合作，加入全球酒店訂房系統(tǒng)，特別是重點(diǎn)加入RCI、華夏之旅等分時(shí)度假交換公司。
4.在會所建設(shè)上進(jìn)行創(chuàng)新，集成中西養(yǎng)生文化，建設(shè)生命加油站，健康儲蓄所。
5.強(qiáng)化培訓(xùn)體系，選拔一批重點(diǎn)培訓(xùn)師資是培訓(xùn)成功的關(guān)鍵，重點(diǎn)加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)培訓(xùn)和現(xiàn)代管理知識培訓(xùn)。
6.引入公寓物業(yè)管理軟件和客戶關(guān)系管理軟件，塑造旭飛五星級服務(wù)品牌。
7.集中精力打造旭飛休閑公寓品牌，先在深圳地區(qū)作出強(qiáng)勢品牌，而后根據(jù)房地產(chǎn)品牌輸出的第三種模式，集中輸出知識與服務(wù)。重視人才經(jīng)營＋知識提煉＋強(qiáng)勢品牌＝成功的房地產(chǎn)品牌輸出。

人才是地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本，而且是特殊的資本。我們在企業(yè)經(jīng)營實(shí)踐中，不僅要吸引真正有創(chuàng)造力優(yōu)秀人才加盟，而且將研究生培養(yǎng)機(jī)制與企業(yè)人才培訓(xùn)機(jī)制相互結(jié)合，將員工的日常工作與研究工作相互結(jié)合。
對于員工的培養(yǎng)具體采取如下措施：
（1）.結(jié)合工作崗位，提倡按照工作需要進(jìn)行學(xué)習(xí)。
（2）.制定培訓(xùn)導(dǎo)師與研究導(dǎo)師。
（3）.重視心理訓(xùn)練，培養(yǎng)員工良好的心理素質(zhì)。
（4）.鼓勵(lì)與國外大學(xué)與一流公司的交流，開闊員工的視野。
我們不僅提倡個(gè)人的成才，而且也培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成功
在人才培育過程中要注意因材施教，區(qū)分普通人才與英才的培訓(xùn)。

8.企業(yè)文化提煉與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的深入研究，項(xiàng)目品牌塑造與企業(yè)形象推廣同步進(jìn)行。
作為民營房地產(chǎn)企業(yè)，旭飛有自己控股的旭飛實(shí)業(yè)上市公司，旭飛的企業(yè)文化是溫情、愛心、關(guān)懷，那么旭飛企業(yè)文化的建設(shè)還需要在如下方向上努力耕耘：
企業(yè)知識管理體系建設(shè)與企業(yè)文化建設(shè)相結(jié)合，倡導(dǎo)尊重知識，尊重人濃郁氣氛。
建設(shè)基于核心能力的企業(yè)文化，將企業(yè)文化活動滲透到企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。
9.重點(diǎn)檢索世界發(fā)達(dá)國家產(chǎn)權(quán)式物業(yè)博士論文，總結(jié)成功失敗教訓(xùn)，完善經(jīng)營方案與宣傳方案。
10.營銷方式有廣告營銷為主向客戶營銷方式為主轉(zhuǎn)變，注重營銷方式的創(chuàng)新與經(jīng)營管理水平的同步提升。

五、總結(jié)

產(chǎn)權(quán)式物業(yè)引入中國是房地產(chǎn)開發(fā)的新形式，作為新的投資品種還不夠成熟，人才奇缺，因此我們要重點(diǎn)要培育一批高級產(chǎn)權(quán)式酒店人才，剖析產(chǎn)權(quán)式酒店優(yōu)缺點(diǎn)，設(shè)計(jì)出風(fēng)險(xiǎn)較小，符合中國國情的新型房地產(chǎn)品種，通過務(wù)實(shí)的經(jīng)營爭取較好的投資回報(bào)，塑造知名產(chǎn)權(quán)式酒店品牌，而后實(shí)現(xiàn)連鎖輸出或建立分時(shí)度假經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)聯(lián)盟。