地產(chǎn)設(shè)計(jì)服務(wù)：銷售部

　　地產(chǎn)的設(shè)計(jì)部除了本身的技術(shù)工作外，主要工作在配合項(xiàng)目各部門的工作：項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)銷售部討論產(chǎn)品，施工前與前期合作報(bào)建，招標(biāo)階段與成本部門配合，施工階段輔助工程部，交付及使用階段配合客服和物業(yè)；

　　先說(shuō)說(shuō)跟銷售部門的糾結(jié)之處，設(shè)計(jì)與銷售最易出現(xiàn)矛盾的地方有兩處:

　　情況一：當(dāng)開(kāi)盤后銷售情況不好時(shí)，銷售找原因一般就是：市場(chǎng)不好，價(jià)格偏高，設(shè)計(jì)產(chǎn)品不符合市場(chǎng)需求；設(shè)計(jì)產(chǎn)品不符合市場(chǎng)需求，這一點(diǎn)，第一否定了前面的設(shè)計(jì)工作，第二整個(gè)設(shè)計(jì)變更要重新走一遍流程；當(dāng)然設(shè)計(jì)會(huì)說(shuō)產(chǎn)品是前期經(jīng)過(guò)銷售部門認(rèn)可的，但請(qǐng)記住這時(shí)不要跟銷售部門拼口才，項(xiàng)目順利推進(jìn)是第一位的；

　　情況二：當(dāng)項(xiàng)目銷售順利，交付順利，陸續(xù)出現(xiàn)了業(yè)主投訴，使用不便利，跟銷售承諾不符之類的，歸結(jié)到最后就變成：設(shè)計(jì)考慮不周全；由于銷售人員變動(dòng)較為頻繁，加上賣房子對(duì)缺點(diǎn)避重就輕，甚至不說(shuō)，都是比較常見(jiàn)的情況。設(shè)計(jì)應(yīng)對(duì)的最好方式，是前期提交正式會(huì)簽的《風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示》。

　　再說(shuō)說(shuō)跟銷售部門的配合工作內(nèi)容：

　　1.售樓處/樣板間選址及設(shè)計(jì)；

　　項(xiàng)目啟動(dòng)的一項(xiàng)重要工作就是售樓處與樣板間的建設(shè)；設(shè)計(jì)需要明確的主要問(wèn)題：（最好是設(shè)計(jì)部門先有一個(gè)自己的構(gòu)想作為靶子，根據(jù)需求部門的要求作調(diào)整；銷售部門可能有豐富的想法，但需要設(shè)計(jì)來(lái)進(jìn)行引導(dǎo)落地）

　　問(wèn)題一：臨時(shí)建筑or永久建筑or租網(wǎng)點(diǎn)？

　　臨建：工期短，便捷，浪費(fèi)，存在售樓處二次建設(shè)；

　　永久建筑：設(shè)計(jì)施工工期長(zhǎng)，違章建筑，節(jié)省成本；

　　租網(wǎng)點(diǎn)：展示條件受限，存在裝修浪費(fèi)，存在售樓處二次建設(shè)；

　　問(wèn)題二：售樓處與樣板間分開(kāi)建設(shè)or一體建設(shè)？

　　分開(kāi)建設(shè)：工期短，景觀空間足，費(fèi)用稍高；

　　一體建設(shè)：工期長(zhǎng)，展示便利；

　　問(wèn)題三：景觀、硬裝、軟裝的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，單價(jià)及總價(jià)？

　　成本標(biāo)準(zhǔn)對(duì)應(yīng)空間的檔次，尤其是景觀展示的范圍多大，是否包含地塊外部的區(qū)域，都需要銷售部門提出需求；

　　問(wèn)題四：銷售動(dòng)線及售樓處內(nèi)部動(dòng)線？

　　按售樓處一般功能布局形成初稿，與銷售部門短時(shí)間內(nèi)反復(fù)討論三到五次一般能形成滿意的動(dòng)線；討論修改工作最好由設(shè)計(jì)部自己完成，不要過(guò)于依賴設(shè)計(jì)院，意向完成后交給設(shè)計(jì)單位深化；

　　問(wèn)題五：銷售辦公室、項(xiàng)目辦公室與售樓區(qū)域的關(guān)系？

　　一般售樓處的布置以銷售總為主，辦公區(qū)域以項(xiàng)目總為主，也是討論確定吧。

　　問(wèn)題六：樣板間戶型的個(gè)數(shù)、樣式、裝修標(biāo)準(zhǔn)（毛坯交付or精裝交付）、風(fēng)格；

　　問(wèn)題七：內(nèi)外展示空白面的需求；（廣告公司二次包裝預(yù)留）；

　　2.銷售模型制作；

　　模型類型：區(qū)位模型、樓盤模型、單體放大模型、戶型放大模型；

　　需設(shè)計(jì)部提供的文件：1.規(guī)劃總圖及建筑單體圖紙CAD；2.景觀總圖CAD及概念圖；3.預(yù)留模型位置尺寸；4.外立面色卡；

　　重點(diǎn)：車庫(kù)出入口、設(shè)備用房等居住不利因素

　　3.戶型單頁(yè)設(shè)計(jì)；（重點(diǎn)審查）

　　戶型單頁(yè)需設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)部分別核查，確保準(zhǔn)確性；

　　一般在單體規(guī)劃報(bào)審階段完成，其準(zhǔn)確度不可能保證100%；可能出現(xiàn)一些對(duì)客戶不利的變化，如門開(kāi)啟方向，凸窗的形式結(jié)構(gòu)等，可能會(huì)出現(xiàn)客戶拿戶型單頁(yè)來(lái)維權(quán)（即使單頁(yè)上寫明以最終施工圖為準(zhǔn)，也不能避免完全客戶群體維權(quán)事件發(fā)生）。前期比較好的處理方式：

　　一是及時(shí)更新戶型單頁(yè)，施工圖審查完成后，銷售之前更新戶型圖（消防圖紙審查實(shí)際較晚，出現(xiàn)變化及時(shí)通知銷售部門，并書面會(huì)簽處理意見(jiàn)）；

　　二是盡量避免戶型在施工圖審查階段出現(xiàn)不利變化，這點(diǎn)需要先跟項(xiàng)目?jī)?nèi)部及時(shí)溝通，比如戶門，客戶對(duì)內(nèi)開(kāi)門有較強(qiáng)的排斥心理，但外開(kāi)門會(huì)加大公攤，需要銷售部門共同決策，最好不要用對(duì)不占公攤面積，但公共交通有影響的外開(kāi)門去審圖辦碰運(yùn)氣；（干一線工作一定要避免經(jīng)驗(yàn)主義，上個(gè)項(xiàng)目好鉆的政府空子，今天這個(gè)項(xiàng)目未必好用，客戶維權(quán)意識(shí)在不斷提高，政府部門的嚴(yán)格程度也在不斷提高）

　　三突出戶型改造的單頁(yè),一定要注明改造前后的功能及布局,不能僅體現(xiàn)改造完成后的狀態(tài);如陽(yáng)臺(tái)改書房,與起居室合并等;

　　4.銷售百問(wèn)；

　　銷售部門提供樣板，設(shè)計(jì)部門填寫相關(guān)內(nèi)容，項(xiàng)目公司各部門會(huì)簽；

　　易出問(wèn)題的地方在贈(zèng)送屬于業(yè)主共同所有的區(qū)域，如公共綠地當(dāng)私家庭院，公共陽(yáng)臺(tái)走廊送給臨近業(yè)主等，及后期允許業(yè)主搭建改造的地方，都是可能變成其它未得利益業(yè)主維權(quán)時(shí)的把柄；對(duì)于項(xiàng)目公司而言，因此增加了溢價(jià)收益，同時(shí)也要承擔(dān)對(duì)應(yīng)的后果，需權(quán)衡；

　　5.合同附圖

　　同樣是銷售部門提供樣板，一般分為樓棟/戶型位置圖（必配），戶型圖（選配）；提供模板的好處是：設(shè)計(jì)部了解銷售部門想表達(dá)給客戶的信息量。合同附圖是具備法律效益的正式文件，如果圖紙與交付時(shí)出現(xiàn)微小差距，客戶也可以通過(guò)法律途徑解決；我們項(xiàng)目后期取消了戶型圖，僅付位置圖，如果要附戶型圖第一需要銷售]部門提前至少兩周通知我們，預(yù)留足夠的出圖及審查時(shí)間；第二要寫明“以施工圖紙為準(zhǔn)”“僅示意功能布局，建筑結(jié)構(gòu)外裝飾等不在本圖范圍”等免責(zé)聲明；

　　6.車位銷售圖：

　　車位編號(hào)最好由設(shè)計(jì)部門完成，對(duì)后期的校核及調(diào)整均能較好的控制；我曾經(jīng)因?yàn)楣ぷ鞣泵Γ衍囄痪幪?hào)工作推給了銷售部門，最后校核、畫線施工復(fù)審都花了更長(zhǎng)的時(shí)間；

　　（小貼士：天正建筑里有個(gè)命令“遞增數(shù)字”，可自動(dòng)標(biāo)順延點(diǎn)出1.2.3.4....，不用一個(gè)個(gè)改，很是方便）

　　7.風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)提示；（重點(diǎn)審查）

　　這個(gè)在萬(wàn)科叫“陽(yáng)光宣言”，印成一個(gè)小手冊(cè)，把各種可能影響客戶的不利點(diǎn)全部寫上，發(fā)給客戶（大概也是多年血淚教訓(xùn)積累出來(lái)的）；我們公司是一個(gè)固定模板的ppt文件，主要內(nèi)容是：周邊道路影響，設(shè)備用房的位置（震動(dòng)）、車庫(kù)出入口及風(fēng)井位置（噪音），與標(biāo)準(zhǔn)層不同的戶型區(qū)別（如一二層受門廳影響、腰線層、頂層等有變化的地方）；要全面要正式；

　　8.交付兩書；

　　交付時(shí)用的客戶使用說(shuō)明書，各地會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)的模板，含建筑結(jié)構(gòu)設(shè)備等基本設(shè)計(jì)信息，可設(shè)計(jì)填寫相關(guān)內(nèi)容，由設(shè)計(jì)單位簽字蓋章確認(rèn)無(wú)誤；

篇2：房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部經(jīng)理崗位描述

　　房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部經(jīng)理崗位描述

　　1、職務(wù)名稱：設(shè)計(jì)部經(jīng)理

　　2、直接上級(jí)：工程管理中心副總經(jīng)理

　　3、直接下屬：設(shè)計(jì)師

　　4、本職工作：負(fù)責(zé)公司總體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

　　5、直接責(zé)任：

　　*向工程中心副總經(jīng)理負(fù)責(zé)，完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的各項(xiàng)設(shè)計(jì)任務(wù)。

　　*協(xié)助公司做好工程項(xiàng)目的投資策劃，可行性分析工作，上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)部門審核、批準(zhǔn)。

　　*做好已決定開(kāi)發(fā)工程的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，提供"五圖一書"，進(jìn)行設(shè)計(jì)報(bào)建工作;

　　*做好單體工程的建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、裝修、園林綠化工程等作業(yè)施工工圖紙的設(shè)計(jì)工作，盡量節(jié)約工程投資。保證圖紙的完整性和經(jīng)濟(jì)性，保證各專業(yè)圖紙準(zhǔn)時(shí)提供給施工單位，不影響施工進(jìn)度。

　　*及時(shí)參加圖紙會(huì)審工作。

　　*協(xié)助工程部做好鋼盤隱蔽工程及其他施工現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn)服務(wù)工作。

　　*做好必要的公關(guān)協(xié)調(diào)工作，做好相關(guān)設(shè)計(jì)部門的配合工作，力保設(shè)計(jì)工作順利進(jìn)展。

　　*做好營(yíng)銷策劃部、售樓部、人事行政部辦公室、物業(yè)管理服務(wù)公司的各項(xiàng)橫向配合工作。

　　*參與本部的人員的招聘及不稱職人員的辭退工作。

　　*完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的各項(xiàng)臨時(shí)工作。

篇3：房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部職能（五）

　　房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部職能(五)

　　1、向工程管理中心負(fù)責(zé)。

　　2、參與項(xiàng)目的投資分析、建筑策劃等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期規(guī)劃工作。對(duì)外來(lái)方案圖紙，組織本部門和相關(guān)部門討論、論證、上報(bào)和實(shí)施。

　　3、參與做好各項(xiàng)從規(guī)劃方案至施工圖紙過(guò)程中的建筑成本控制、估測(cè)工作。

　　4、負(fù)責(zé)樓宇室內(nèi)、外主要建筑材料的規(guī)格、品牌等的選用、確定工作。密切與預(yù)算造價(jià)部配合。

　　5、收集房地產(chǎn)、樓宇的市場(chǎng)調(diào)研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應(yīng)部門的交流工作。

　　6、組織本部門人員承擔(dān)一個(gè)土建設(shè)計(jì)室的完整圖紙生產(chǎn)工作。做好與總工室的工作配合和設(shè)計(jì)掛靠單位的銜接工作。

　　7、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)室對(duì)工地的服務(wù)、跟蹤工作，參與圖紙會(huì)審工作。

　　8、與設(shè)計(jì)合作公司的交流、配合工作。

　　9、完成其他工作。