別墅的設(shè)計的流程和要點：進度與規(guī)劃
近期臨時支援的是一個高端別墅項目，時間很短投入精力很大，快速整理項目前期的設(shè)計情況，同時也學(xué)習(xí)了一些別墅的設(shè)計的流程和要點；
一、進度管控上的差異：
所謂差異，是跟我以前設(shè)計的剛需高層和改善多層比較；
最大的區(qū)別在二次設(shè)計的石材幕墻和門窗深化上：
因為高端別墅用干掛石材，外窗需要加副框，即先安裝副框，再干掛窗邊石材，再安裝窗，有一個交叉施工的過程，加上石材及其線角加工周期長（2萬平方別墅預(yù)留的施工與加工周期約4個月），施工要求高，可能一個5萬平方的別墅與20萬平方的高層施工周期相近；因為別墅僅2~3層，主體施工時間極短（1~2月左右，地下室及屋頂施工周期略長，平層7~10天即可完成），二次砌筑時間也不長，接下來工地不能停著，如果不安上門窗，內(nèi)部施工時堆放的材料還容易失竊，因此工程要求這兩家單位早進場；
高層及多層項目主體施工時間長，且多用涂料，門窗及外墻涂料的深化設(shè)計及確樣的時間是可以比較長的；
二、規(guī)劃設(shè)計要點：
說到規(guī)劃，就要回歸到土地的本源上，一般能做低密度別墅的土地，都比較偏遠，偏遠就意味著：土地周邊道路未建設(shè)、市政管線沒有通、周邊有次級景觀資源（待人為改造，絕佳的景觀資源不是生態(tài)保護區(qū)，就已經(jīng)被高端酒店、療養(yǎng)機構(gòu)給劃分了，政府也不會允許蓋住宅賣掉）、山地地形等等；
1.管線綜合：
初次接觸管線綜合，會覺得是總圖上布置若干的線條，注意力會放在管徑、間距、走向位置等地方，走地上還是走地下室，周邊主要是城市道路的接入口等，這只是管線的初級階段；深入一些：各市政供應(yīng)是否滿足項目需求，自來水水量水壓是否足夠？電力的2個接入變電站在哪，是否需要加設(shè)變電站？市政暖氣燃氣、雨污排水等等，更多的是考慮外部的條件是否滿足項目需求；再深入一些，我們考慮的實際是如何讓住戶的生活更加舒適：喝的水、洗漱的熱水、洗車澆花的水怎么來？夏天熱了冬天冷了怎么辦？做飯用電還是燃氣？如此等等，都是我們過日子的需求。
別墅的考慮點會更多：
1）熱源的選用：
市政供暖是比較集中的資源，偏遠的地方不會有市政供暖，那么熱源的選用是必需的，最省事的選擇當(dāng)然的空調(diào)（VRV、空氣源熱泵等），建設(shè)方只要把設(shè)備位置和負荷預(yù)留好，或者埋上地暖管，設(shè)備由業(yè)主自理，如果作為季節(jié)型度假產(chǎn)品是可行的；熱源次選是燃氣源熱泵（天然氣是市政供應(yīng)，價格低效果好，問題是市政燃氣也未必有），再然后是中水源熱泵、海水源熱泵、地源熱泵等等，需要根據(jù)項目的具體情況來綜合分析，因為是大項，要進行正式的論證評選確認；
2）熱水源的選用——燃氣還是太陽能：
燃）氣只能是等，跟著規(guī)劃道路早晚會到（暖可能永遠不會到、管路的能耗損失太大），要考慮如何設(shè)置燃氣調(diào)壓站（靠近的產(chǎn)品會貶值），跟一般項目區(qū)別不大；
3）冷源——空調(diào)：
冷源肯定是選用空調(diào)，但別墅的面積大于一般住宅，要用到多聯(lián)機，考慮其室外機如何放置；
4）中水、直飲凈水的設(shè)置：
中水要考慮中水處理站的設(shè)置位置及要求，中水的用途等；是否設(shè)置凈水系統(tǒng)？
2.市政道路
可能出現(xiàn)2種情況，一是周邊道路尚無規(guī)劃，二是周邊道路已規(guī)劃尚未建成；這兩種情況都需要規(guī)劃部門確認，因為市政道路是政府出資修建，所以論證過程比較長，尤其是周邊道路已規(guī)劃好，項目想要微調(diào)或增設(shè)，都需要經(jīng)過長時間的政府論證，耗時較長，如果項目時間要求緊，最好不要突破原市政規(guī)劃；
3.布局與豎向
太平坦的地塊做別墅不大出效果，一般會選擇有些起伏的地塊或人為做出高差；紅線內(nèi)想做出產(chǎn)品差異化：
方法一：造景——中心水景，濱湖別墅向來是有很高溢價值的，水景衍生出的河道，可以形成濱水別墅，價值也不錯，這樣高、中、低三檔的差價就出來了，水景有這個價值是因為其兼具觀賞性、私密性和活動性，中心綠化景觀的私密性弱（別墅人群生活屬性），溢價值也較低；
方法二：高差，高度決定視野同時決定價格，地勢越高的地方放置越值錢的產(chǎn)品；以前看過一個綠城別墅的ppt，說到優(yōu)化別墅規(guī)劃的方式之一，是將一條路上掛下掛，改為2條路全部上掛（把別墅布局理解為掛葡萄串，上掛指路面標(biāo)高低于別墅內(nèi)標(biāo)高，路面-庭院-客廳一路往上走，反之一路往下走），上掛溢價值均高于下掛；
大區(qū)豎向主要看原始地形和持力層位置，未進行地勘定下來的豎向，估算土方量，完全是臆想值，后期會出現(xiàn)大量的土方石方和基礎(chǔ)成本超預(yù)算；
一般山地別墅布局依地勢處理成臺地建設(shè)，坡度集中在縱向道路，橫向緩坡，如此同一棟聯(lián)排別墅，戶與戶之間可不出現(xiàn)高差（高差出現(xiàn)會導(dǎo)致后期石材幕墻的交界處節(jié)點出現(xiàn)較多問題，施工難度和成本都增加，且標(biāo)高低的戶型銷售價值低可能拉低了大部分產(chǎn)品的價值）；
4.周邊景觀資源利用
一是銷售引道，通過5~10分鐘左右的優(yōu)美的車行路，將客戶帶入別墅區(qū)的小環(huán)境中；比如靠海靠湖靠江面的道路，開發(fā)商會先投入一大筆資金來休整河道，或建設(shè)濱海景觀（沙灘、木棧道等），如果都沒有，就打造寬的綠化景觀帶，主要是為銷售服務(wù)，為業(yè)主打造一個美好的想象空間；
二是觀景資源的私享：分析每棟別墅的觀景角度，比如南向所有窗戶均能看海，其價值高于只有一個窗戶可以看到的，如果一個窗戶都看不到，要想辦法開個側(cè)窗看；
三是生活方式的打造：我認為這個是推盤最應(yīng)該考慮的，綠城的別墅產(chǎn)品的換代：一代是做建筑、二代做景觀、三代做生活方式、四代做私人定制；現(xiàn)在大部分的別墅依然停留在一二代，對第三代的投入幾乎沒有；
想象我們自己有一棟海濱別墅時，想到的美好是早上太陽初升時在沙灘跑步，海風(fēng)微微吹拂下在木質(zhì)露臺上吃早晨和喝下午茶看書、啤酒沖浪游艇（一切美好想象參見電影《夏日嬤嬤茶》），而不是外墻的石材是哪國的礦山開采的稀有品種，裝飾線條特別考究，哪個交叉口種了幾棵昂貴的大樹（當(dāng)然樹景足夠美也讓人印象深刻，10年前考察高端別墅，成都的麓山別墅，售樓處內(nèi)庭院對景，一棵大泡桐，一片干凈的綠草地，灑下淡紫色的落花，場景美極了），當(dāng)我們?nèi)绱擞绣X時，不會滿足于待在黃金打造的房子和高起的院墻里不動，有錢人也需要生活和社交，只是更講究；
注意所有這些美好的活動場景都發(fā)生在紅線外，如果一個別墅盤只局限與紅線內(nèi)的建筑景觀的打造，只能算是經(jīng)濟性別墅，不是豪宅；紅線內(nèi)也有些生活方式，比如溫泉會所、養(yǎng)生中心，但只有這些也高端不到哪去（位置近市中心，可以做第一居所的別墅除外）；
篇2：別墅設(shè)計流程和要點:建筑單體
別墅的設(shè)計的流程和要點：建筑單體
建筑單體設(shè)計要點
1.是否設(shè)置地下室；
損益測算：站在銷售的角度，地下室、露臺這樣的贈送空間越多越好，這叫”物超所指“，從成本角度來說，是”羊毛出在羊身上“，建造成本最后要轉(zhuǎn)化為銷售利潤；
人防指標(biāo)：人防指標(biāo)計算，基礎(chǔ)埋深超過3米，按首層面積算人防指標(biāo)，不超過時，多層按5%計；一棟3層300平方的別墅，有地下室，人防面積約100平方米，無地下室，約6平方米，差異很大；別墅區(qū)的地下室一般分棟建設(shè)，無集中地下室，人防建設(shè)只能方案會所等大型建筑或空地下面，如果繳納易地建設(shè)費，要核對是否符合繳納條件；為了減少人防指標(biāo)又要地下室的溢價值，也有項目會采用真假圖施工，驗收后改造的做法；
上下水和通風(fēng)如何設(shè)置：地下室從使用來說，不是舒適的空間，如何提高空間的舒適度，也是一個課題，龍湖的產(chǎn)品，將采光井?dāng)U大成采光房間，引入陽光，消弱地下室的封閉感受；地下室設(shè)置衛(wèi)生間，就要有上下水，污水排放要考慮能否重力排放（管線底標(biāo)高高于于市政管網(wǎng)，且有足夠的高差設(shè)置坡度），如果沒有就要考慮壓力排，提升設(shè)備有不同形式，會結(jié)構(gòu)板的設(shè)置有影響；
是否用于停車及層高：高層的非人防車庫高度一般在3.7~3.9米，人防車庫在4.0~4.2米，主要考慮頂部梁板和管線布置的影響；別墅地下室考慮功能上是否用于停車，一般在3.1~3.3米；
自行改造誰來做？如果采用真假圖，私自設(shè)置地下室，建設(shè)方必需做的，是在一層底板上預(yù)留一個可砸開的洞口（地暖地面要把此區(qū)域的地暖管閃開）；而砸洞口這項工作是建設(shè)方來做還是業(yè)主自行處理要事先跟業(yè)主約定清楚
2.是否設(shè)置悶頂：
常見的中式歐式別墅均為坡屋頂，屋頂形成的三角空間是否作為贈送空間利用，圖紙上的區(qū)別在于是否設(shè)置一道樓板；如果不利用，室內(nèi)空間是看是斜向的，房間隔墻的設(shè)置，一般也不會考慮屋頂?shù)淖呦颍让谰蜁械姆块g是三角頂，有的是梯形頂，樣板間的精裝要考慮其空間感受；如果利用，一是加設(shè)樓板，并預(yù)留洞口（政府圖紙及驗收時不能有），二是屋頂是否加設(shè)洞口及窗（政府圖紙表現(xiàn)為通風(fēng)百葉）；
誰來改造：預(yù)留開洞區(qū)域是建設(shè)方必需做的，至于板開洞，屋面開洞加窗，業(yè)主可以自理，同樣是要事前約定；如果由我方改造就要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，比如漏水開裂等；
空間高度：悶頂空間的用途取決于超過2.2的空間有多少，要高度就要加大屋頂?shù)钠露群推麻L，比如我們的項目前期未考慮設(shè)置悶頂，坡度低于30度，后期新領(lǐng)導(dǎo)考慮加設(shè)悶頂時，頂部最高點只有2.1m，僅能作為儲藏使用；
3.贈送方式有哪些：
從我個人來看，今天還在把偷面積贈送作為賣點，是個很無趣的事情，從房地產(chǎn)開始之初，大家都想盡各種偷面積的辦法；
從本質(zhì)來看，我們所說的“偷”無非是節(jié)約了土地成本、增加了建造成本，增加了市場競爭力和溢價值；“偷”又可分為合法的偷和違法的偷：
合法偷：這種方法是找到法規(guī)的一些邊緣地帶，或2個不同部門法規(guī)的差異；
實得面積>房產(chǎn)證面積：比如我們開敞陽臺，在規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門均按一半米面積計入地上面積，相當(dāng)于送給客戶1/2的面積，凸窗也類似，在價格不變的情況下，增加了實的面積，相當(dāng)于贈品；
實得面積=房產(chǎn)證面積>規(guī)劃面積：比如我們做封閉陽臺，在規(guī)劃部門按一半米面積計入地上面積，房產(chǎn)局按全面積計入賣給業(yè)主，這種偷法明面上是開發(fā)商占了土地的便宜，實際是反向節(jié)約了土地成本，拉低了均價，相當(dāng)于價格折扣；
違法偷：最大的特點是真假圖紙，在圖紙報建和驗收時沒有，交付時有或后期改造；
前期同步施工，驗收時遮擋，后期還原：地下室處理常用這種方式，設(shè)計施工時，自帶大地下室和大采光房間，政府圖紙上無地下室，或無通風(fēng)采光房間，同步建設(shè)好，用墻板遮蓋，驗收后，砸墻開窗加天窗；
后期改造加建：比如別墅外部連廊，有頂蓋的與主體連接的連廊是要計算面積的，在政府圖紙上不體現(xiàn)，當(dāng)作景觀構(gòu)筑物后期加設(shè)；如果屬性是商業(yè)或辦公，LOFT也是偷面積的一種方式，挑高大空間可分隔為上下2層，實際使用面積翻倍；
4.管線如何走
別墅的管線與高層集中車庫的不同在于：車庫一般是走頂板之下（人防除外），別墅管線走建筑之間的土里；這里就有可能出現(xiàn)2種不利的情況：
一是管線走自家南向大院落，院子里出現(xiàn)很多井蓋，影響品質(zhì)，即使這樣，也不是你想走就走，廚衛(wèi)一般布置在北向，要從南向出，建筑底板要大幅度降板，增加成本，同時帶來檢修困難；
二是走北向到其他家的院子里，如果出現(xiàn)管道問題，有可能要挖掉其他家的院子，由于是別墅產(chǎn)品，可能鄰居常年不在此居住；
在創(chuàng)新型合院產(chǎn)品容易出現(xiàn)以上情況，這只是一個點，創(chuàng)新雖然是好事，但第一次做一個產(chǎn)品，很難方方面面都顧及到，有時一個小的點，會大大的增加成本或后期維護難度；