列舉中外個案 介紹最新技術

　　衣食住行,是人類生活的基本要素。歷史的腳步跨進了21世紀,大多數人都開始注意到,就“住”而言,衡量居住質量的“秤星”,已不再僅僅是外觀的雍容華貴程度,注重舒適度和節能系統的完善度越來越引起人們的關注。

　　但現下房屋居住的舒適度,絕大多數與能源消耗量成正比,尤其是別墅,建筑能耗占三成的現實--又怎一個“憂”字了得?五合國際集團副總、上海分公司總經理盧求在接受記者采訪時表示,針對目前國內別墅品質的落后與缺失,五合國際提出了別墅升級的三大利器。

　　利器一:提高舒適度

　　“我曾經在德國工作好幾年,參與過德意志銀行行長和德國零售業富豪的別墅設計。”盧求介紹,在他曾經參與的眾多頂級別墅項目中可以看出,國外的別墅主要追求舒適、注重精致和內斂,其高舒適度包含了舒適和節能,且均由系統的高科技來完成。

　　“上海沒有微能耗項目”

　　盧求認為,上海的別墅都賣得很貴,但實際上,真正可以稱得上好房子的基本沒有。開發商想要提升產品的品質,增加企業品牌的競爭力,應該從細節上去下功夫,在科技含量上做功課。

　　要提高舒適度,在能耗要求上有三種標準:一是低能耗標準,二是微能耗標準,三是零能耗標準。其中,低能耗標準是剛好達到國家標準的一個層次,技術支持較少,一般我國要求達標的建筑都至少是低能耗標準。現下領頭羊是南京的“南京鋒尚”,是一個高科技、零能耗、低密度的項目,武漢也有一個微能耗的項目。“目前,上海還沒有此類樓盤,就算公司之前參與設計過的紫園,由于種種原因,還不能說是一個完全的節能項目。”盧求介紹。

　　高科技才能支撐舒適度

　　在提高舒適度方面,最基本的要數住宅溫度的控制。要做到住宅內部恒溫恒濕、四季如春,其實是有一套客觀的可以衡量的指標體系來達到的,包括溫度控制、濕度控制、空氣流速、物體界面溫度、熱功指標、健康新風和隔絕噪聲等等。在國際上,有專門評價這一系列指標的體系,也有專業的技術可以達到這些指標。“但是我要再三強調的是,舒適度的控制指標是多方面的,需要各種細節上的配合,而不是一個簡單的溫度可以說明的。這就需要技術體系的支持。”盧求給記者舉了一個例子,如果想讓室內溫度控制在20-26攝氏度,控制這樣一個四季如春的室內溫度至少需要達到幾十個指標,這還不包括機房、管道的指標要求。若是要說整體的指標要求,那就更多了。

　　過去國家曾經有規定:長江以南不需要采暖。其實,上海的冬天十分陰冷,三九四九,透甲冰心,連哈爾濱的來客都會驚嘆“申城不勝寒”。隨處可見的住宅樓的外墻上,滿天繁星般的空調室外機,就是上海人要求“冬暖夏涼”舒適度的體現。一般住戶尚且如此,針對高層次需求的別墅住戶,開發商又怎能忽略“高科技支撐的舒適度”這一關鍵要素?

　　利器二:系統化節能

　　據相關數據顯示,在過去的30年中,全球對不可再生能源的消耗提高了10倍。在未來的30年中,物以稀為貴的現象會逐漸凸現,能源成本還將不斷地上升。“因此,我們可以預見,未來對節能建筑的需求是一個全球性的必然趨勢。自然,別墅的開發也必須達到高舒適度的節能。”盧求說。

　　節能別墅大多是炒作

　　節能,不能以犧牲舒適度為代價。盧求對記者說了一個很簡單的例子:“其實窯洞是一個低能耗甚至零能耗的居住場所,冬暖夏涼,但21世紀的今天,誰又愿意住在這樣一個毫無舒適度的地方呢?”以此為鑒,頂級住宅的舒適度應該比普通豪宅的要高,普通豪宅的舒適度又應該比普通住宅的要高,唯其如此,價值才能有所體現。一味追求外觀的華麗堂皇,恰如“買櫝還珠”,豈不冤枉?

　　盧求說,很多開發商都不停地炒作概念,說自己的別墅是節能建筑。當然,他們是采用了一些節能技術,但其實多數都是采用單一的技術,并不是完整的一套節能技術體系。這樣做,在某種程度上提高了造價,但在為購房者提供舒適度上面,并沒有多大的幫助。目前在中國,南方和北方都有節能建筑的展示,有科研的示范樓出現。說實話,這些科研的示范樓很大程度上是用來展示技術本身的,而不是用來提高舒適度的。

　　節能建筑,并不是后續添加一些節能器材,或者在外墻面上涂上環保漆就能自稱節能的。應該在建造該項目之前,就有一個舒適度的技術體系來支撐,并貫穿于整個項目的建筑過程中。通過達到細節上舒適度的指標,實現節能。“目前,我們和德國超日等國際知名的公司長期合作,運用經過長期研究開發的軟件,對一個項目的設計進行計算。我們的要求是,保障這個項目中的產品在保持高舒適度的基礎上,實現生態節能。”盧求如是說。他還表示,這樣的技術在國內很少能實現。一個純建筑設計師不可能做到這樣的技術,一般都是由專業的生態能量技術公司和專業懂生態的建筑事務所合作才能達到要求。這個軟件是經過多年行內專業研發的,想要獲得這樣的技術,首先要獲得這個軟件系統。“國內真正搞科研的機構也許可以做這樣的項目。更多的開發商需要從歐洲引進這項技術并進行研發。例如要采用某種熱泵,進行模擬計算等等,都要軟件和技術支持。”

　　節能技術三種模式

　　“在節能技術上,我還要提一下節能的成本問題。”盧求表示,建筑節能也要控制成本,不能一味地堆積材料來達到節能的要求,這樣不但增加了許多投入,也降低了住宅的舒適度。在五合國際的探索中發現,建筑節能的技術可以分成三種模式:低度模式、中度模式和高度模式。其中,低度模式就與之前的低能耗標準雷同,主要是外墻外保溫,可達到國家節能規范的標準。一般的公寓若采用這種技術,每平方米增加100元的成本。高度模式便是一個技術性較強的技術。需要達到一系列的指標,如輻射式置換新風等先進的技術體系。此模式已是遠遠超過國家節能規范的標準,達到了歐洲節能規范標準,可以真正做到“恒溫恒濕”四季如春。高層若采用此模式來達到節能作用,每平方米需要增加800元成本。別墅由于體型較大,各方面要求都比較高,若要采用此種模式,每平方米需要增加1500元成本(見下表)。

　　市場主導“分等”設計

　　當前社會中,不同層次的人對健康的要求有所不同。住宅內的空氣是否新鮮?夏季冬季制冷采暖的設備提供的空氣是否健康?普通人也許并不會在乎,但富人對這方面的要求則相當高。他們寧愿花更多的錢在維持環境舒適和保護健康上,因為生病對他們來說損失更大。在這一方面,別墅開發商大可以深入為這部分目標消費者著想,設計提供這樣一個符合要求的生活環境,同時也達到了高額銷售的目的。

　　利器三:力求精致“長壽”

　　“別墅的細節要體現質量,體現人性化的程度”。盧求舉例說:國外對建筑的設計有這樣的規定,每個建筑必須擁有一部電梯,別墅也應該有電梯,以便于照顧行動不便和一些類似心臟病等易緊急發作的人群,真正做到建筑的人性化。”我們參考國外豪宅的資料,對豪宅產品進行過深入研究,并根據中國市場的的實際情況,以及消費者對舒適度的要求,訂出了中國豪宅10個方面300余條標準。”盧求告訴記者,這300余條標準都是客觀的可衡量的標準,細節人性化的標準。這,才是真正的精致體現。

　　中國建筑平均壽命30年

　　原建設部副部長、中國建筑學會理事長宋春華曾經提出,中國建筑的平均壽命都只有30年,30年后,就需要重建。而歐洲建筑的平均壽命則長達120年。在歐洲建筑重建的時候,中國的建筑已經被重建了4次。建筑壽命過短,不斷地拆掉重建,對能源和資源是極大的浪費,并且加重了污染。由此可見,提高建筑壽命,可以達到資源利用最大化的目的,對國家的可持續發展、對降低人民生活成本,都是非常有利的一件大好事。

　　盼新規保證建筑壽命

　　因此建筑中,最需要重視的就是生態環保和可持續發展。盧求提出,在建筑設計上,不僅要在功能上和技術產品上要滿足需求,同時也應該在設計上有一個具體的高標準來保證建筑的壽命。需要重視改進的,還有相對滯后的有關法規。例如,按國家的現行規定,建筑表面防水年限的標準是10年,也就是說,10年以后,我們住的房子屋頂很有可能會開始漏水,這是誰都不希望看到的。看來,有關的法規,也該以***為指針,與時俱進地進行修改完善了。

　　■最新動態

　　節能技術出現星星之火

　　全國人大于20**年2月28日首次通過了《可再生能源法》,并于今年1月1日起實施。上海積極響應,一個由上海市政府出資, 15千瓦的屋頂太陽能發電設備示范工程,將很快現身寶山區野橋菜場。項目實施人、上海電氣太陽能有限公司董事長朱元昊高興地說:“這是《可再生能源法》吹來的第一縷春風!”因為價格高昂,過去該企業的太陽能電池等產品90%遠銷歐洲,國內市場份額不多,現在可以由政府全額“埋單”或補貼建太陽能示范工程。上海最大的屋頂太陽能示范工程也正在申報政府補貼。朱元昊說:“有了這部法,我們的太陽能示范項目可得到政府更多支持。法律是可再生能源的第一推動力!”

　　國內 外節能建筑一瞥

　　歐洲的“雙零”住宅

　　歐洲有零能耗、零排放的住宅,靠太陽能自給自足,能夠續熱和續電。夏天儲備的能源可以到冬天用,基本上不耗費能源。當然,還有國家政策的支持,比如白天發的電可以并入國家電力網,用時再取回來。一些國家的政府還有很多優惠政策鼓勵節能,比如免稅,比如開發項目、住宅區自己發電成本高,國家可以高價收購等等。發達國家這方面的理念和實踐,都已經領先一步了。

　　“零能耗”的南京鋒尚

　　南京的“南京鋒尚”樓盤,是在“北京鋒尚”實現低能耗的前提下,借助可再生能源實現真正“零能耗”的樣板。

　　南京鋒尚地處南京小桃園附近,占地面積5.3公頃,建筑面積7.5萬平方米,是包括別墅、酒店、公寓在內的建筑綜合體。作為北京鋒尚的升級版,南京鋒尚堅持高科技產品路線,運用包括生態節能技術在內的各種世界最先進建筑科技,首次建立起了符合現代對低能耗高舒適度要求的居住環境。在基本照明、夏季制冷、冬季采暖三方面,它實現了零能耗,再次刷新建筑節能紀錄。

　　南京鋒尚國際公寓的項目定位是“零能耗六星級”品質樓王,建筑風格是“先鋒、時尚”,簡約中透出“酷”的痕跡。建筑外觀為淺米色花崗巖點綴深灰黑色金屬組合干掛,外掛面和混凝土結構墻之間為保溫隔熱空氣幕墻。用汽車來做比喻,就是要做房地產行業的“寶馬”;用酒店來做比喻,就是建設的國際公寓超過五星級酒店的舒適節能環保和精裝修標準。鋒尚以建設”告別空調暖氣”的節能環保房屋為宗旨,利用可再生能源,使夏季制冷不用傳統電力。鋒尚衛生間的瓷磚全部是整磚并與衛生潔具對中。它還設有衛生間墻排水系統(根除衛生間異味)、健康置換式新風系統(預防空調病)、垃圾處理系統等八大子系統。

　　鋒尚高科技樓盤,成本增加非常有限。對于高層公寓類住宅,全套采用高科技實現高舒適度與低能耗的產品,成本增加只要每平米800元左右;對于低密度的別墅類產品,成本增加約為每平米1500元。

　　■別墅現狀

　　清一色高能耗產品

　　就上海來說,相對于十幾年前的產品,過去數年別墅開發的整體水平確在持續提高。但目前上海別墅開發的特點,主要還局限在園林綠化率提高、豪華裝修和異國建筑風格(主要模仿歐美)等方面。從別墅整體開發來說,更多的是滿足上一代消費者的需求。第一代富人比較注重表面、外觀的價值感,視覺上崇尚雍容華貴。因此,目前已入住的別墅,多為外觀華麗,但其內在缺乏舒適度的建筑,且清一色是高能耗的產品。

　　相關數據顯示,在上海地區購房的消費者有1/3是境外人士,1/3是國內外地人士,1/3是上海人。其實這1/3的上海人中,有70%是海歸人士。第一太平戴維斯的數據也顯示,上海的別墅市場中有50%為境外人士購買。因此,目前上海住宅市場中,境外人士對別墅的舒適和節能需求越來越高,他們的審美觀、價值觀,與第一代富人相比,已不可同日而語。

　　相關信息

　　全世界一次性能源,諸如煤、石油、天然氣、核燃料等,將在未來30年左右消耗殆盡;

　　中國石油能源儲備只夠開采10年,但中國已成為僅次于美國的第二大石油消費國;

　　中國煤炭的消耗量占全世界總量的40%,依然供不應求,以20**年全國范圍電荒、煤荒的集中爆發為例,半年之內就使27個省的國家電網拉閘限電達到80多萬次;

　　到20**年,中國對海外能源的依賴程度將達到55%以上。

　　中國的建筑能耗占全部能耗總和的32%;

　　中國現在有超過400億平方米的高能耗住宅,能耗水平是發達國家的3倍;

　　目前全國每年新建房屋近20億平方米,超過所有發達國家新增建設的總和,而這其中的95%,是高能耗住宅。住得再舒適,20年、30年后怎么辦?考慮過子孫后代嗎?由此可見,在提高人居質量的同時,未雨綢繆地規劃實施建筑節能, 是一樁既迫在眉睫、又任重道遠的百年大計。

　　五合國際(WERKHART)作為跨國集團,在德國、英國、澳洲、上海、北京、香港設有分支機構。中國大陸現有員工200余人,包括掌握歐洲建筑的外籍設計師,為客戶提供專業水準的建筑設計服務。同德國著名的SOBEK結構設計、德國TRANSSOLAR智能生態設計、德國HENN建筑設計以及澳洲DRLL主創設計優勢互補,共同開拓中國市場。

　　2000年進入中國以來,在城市規劃、建筑設計、景觀設計等方面設計完成百余項大型工程項目,在設計理念和技術手段上引領市場方向,奠定了”五合”品牌。20**年入選境外駐中國十大建筑設計公司。

　　五合國際全資公司上海五合智庫投資顧問有限公司(WISENOVA)為房地產開發商、投資商、金融機構、政府管理部門提供房地產市場及投資咨詢服務。

　　與五合國際合作的企業有德國TRANSSOLAR智能生態設計、德國DENN建筑設計、德國DRLL主創設計、德國SOBEK結構設計、德國WERKHART建筑設計公司。德國TRANSSOLAR智能生態設計公司曾設計波恩郵政總部大廈(歐洲頂級生態節能寫字樓)、德國SOBEK結構設計公司曾設計曼克機場、浦東新國際博覽中心。

篇2：別墅前期物業管理服務協議業主版

　　別墅前期物業管理服務協議業主版

　　本協議當事人：

　　甲方：z物業管理有限公司千島湖分公司

　　乙方：_____

　　甲方是指：1、杭州******開發有限公司委托的物業管理企業。

　　乙方是指：購房人（業主）

　　前期物業管理是指：是指業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

　　本物業名稱： ***別墅

　　乙方所購房屋銷售（預售）合同編號：

　　乙方所購房屋基本情況：

　　類型：_____

　　座落位置：_____

　　建筑面積：_____平方米

　　根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣（預售）合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

　　第一條 雙方的權利和義務

　　一、甲方的權利和義務

　　1.對房屋共有部位、共用設施設備、綠化、環境衛生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理。

　　2.根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業的物業管理制度和《業主公約》并書面告知乙方。

　　3.建立健全本物業的物業管理檔案資料。

　　4.制止違反本物業的物業管理制度和《業主公約》、《業主手冊》的行為。

　　5.甲方可委托專業公司承擔本物業的部分專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理轉讓給第三方。

　　6.依據本協議向乙方收取物業管理費用。

　　7.編制物業管理服務及財務年度計劃。

　　8.每六個月向乙方公布物業維修、更新費用的收支賬目。

　　9.提前將裝飾裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，并與乙方訂立《******別墅室內裝修管理協議》。

　　10.不得占用本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。

　　11.向乙方提供房屋自用部位、自用設施設備維修養護等有償服務并合理收取費用。

　　12.自本協議終止時5日內，與業主委員會選聘的物業管理企業辦理本物業的物業管理移交手續，向物業管理企業移交建設單位提供的材料及其它物業管理材料，物業管理移交手續須經業主委員會確認。

　　二、乙方的權利義務

　　1.參加業主大會或業主代表大會，享有選舉權、被選舉權和監督權。

　　2.監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議。

　　3.遵守本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》。

　　4.依據本協議向甲方交納物業管理費用，享有與所繳納物業管理費相符的服務。

　　5.裝飾裝修房屋時，遵守《******別墅室內裝修管理協議》，違反裝修協議，給物業造成損害的將承擔賠償責任。

　　6.不得占用、損壞本物業的共用部位、共用設施設備或改變其使用功能。因搬遷、裝飾裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，給予賠償。

　　7.轉讓房屋時，應事先通知甲方，并告知受讓方與甲方簽訂本協議。

　　8.對承租人、使用人及訪客等違反本物業的物業管理制度、《業主公約》和《業主手冊》等造成的損失、損害承擔民事責任。

　　9.按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、采光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關系，不得侵害他人的合法權益。

　　10.因甲方維護修繕共用部位、共用設施、設備需要占用乙方自用部位、自用設施的，乙方應予以配合。

　　11.不得擅自將住宅改為非住宅使用。

　　第二條 物業管理服務內容

　　一、房屋共用部位的維護和管理

　　共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、電梯機房、水泵間等。

　　二、房屋共用設施設備及其運行的維護和管理

　　共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　三、環境衛生

　　1.物業管理區域內的公共場所、公共設施及房屋共用部位保潔。

　　2.垃圾的收集和清運。

　　四、保安

　　1.內容

　　（1）協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序。

　　（2）門崗執勤。

　　（3）巡邏檢查。

　　（4）安全監控。

　　2.責任

　　（1）協助公安部門加強治安防范，協查各種違法案件。

　　（2）檢查、掌握物業管理區域內的各類情況。

　　（3）及時發現各類事故苗頭，協助有關部門力爭把事故消滅在萌芽狀態。

　　五、交通秩序與車輛停放

　　1.內容

　　（1）限速、限重。

　　（2）禁鳴。

　　（3）按規定停放。

　　（4）車輛出入管理。

　　（5）泊位管理。

　　2.責任

　　（1）指揮車輛遵章行駛，有序停放。

　　（2）保持小區安靜。

　　（3）保持道路通暢。

　　六、房屋裝飾裝修管理

　　按照《***別墅室內裝修管理協議》對業主的房屋裝飾裝修行為實施管理。

　　七、消防管理

　　1.內容

　　（1）公共區域消防器材和易燃品管理。

　　（2）消防監控。

　　（3）義務消防。

　　2.責任

　　（1）消防器材和設施齊全、有效。

　　（2）消防通道暢通。

　　（3）發生火警，組織滅火或報警。

　　八、公共綠化

　　1.內容

　　（1）修剪、澆灌、施肥等綠化養護。

　　（2）清潔公共綠地。

　　（3）除蟲和必要的補種。

　　2.責任

　　（1）保持花草樹木的正常生長。

　　（2）保持公共綠地整潔。

　　（3）綠化植物茂盛、無缺株。

　　第三條 物業管理服務質量

　　一、房屋外觀：清潔，無污染。

　　二、設備運行：正常、故障時間無特殊情況下不超過2小時。

　　三、共用部位、共用設施設備的維護和管理：按計劃及時完成。

　　四、環境衛生：整潔。

　　五、綠化：按景觀要求維護。

　　六、交通秩序與車輛停放：整齊、有序、無事故。

　　七、保安：熱情服務、按章辦事、儀表整潔、文明禮貌。

　　八、消防：做好以“預防為主、防消結合”的消防防范工作。

　　九、房屋共用部位、共用設施設備小修和急修：

　　小修：立即處理，72小時內力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　急修：報修后30分鐘內或按約定時間準時上門維修，24小時力爭修復，并建立登記、回訪制度。

　　十、業主和物業使用人對甲方的滿意率達到95%。

　　第四條 物業管理服務費用（不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用）

　　一、乙方交納費用時間：物業管理費自《入伙通知書》規定的入伙之日起開始計收。

　　二、住宅按建筑面積每月每平方米3.5元。

　　三、地面停車位按每月每個元。

　　四、因乙方原因空置房屋由乙方按物管費標準的70%向甲方交納，空置時間最長不超過一年。

　　五、乙方出租物業，物業管理服務費用由乙方交納，乙方與承租人約定由承擔人繳納的，從其約定，乙方負連帶繳納責任。

　　六、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費用。

　　七、每次交納費用時間：每季度首月5日前交納。

　　八、其它有償服務收費另行約定。

　　第五條 代收代繳收費服務

　　受有關部門或單位的委托，甲方有提供水費、電費、燃（煤）氣、房租等代收代繳收費服務（代收代繳費用不屬于物業管理服務費用）；收費標準執行政府規定。

　　第六條 維修基金的管理與使用

　　一、 據杭州市物業管理條例第四十七條、四十八條規定，本物業建立共用部位、共用設施設備保修期滿后大中修、更新、改造的維修基金。乙方在入伙前交納按建筑面積元/平方米的維修基金。

　　二、維修基金的使用由甲方提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核后劃撥。

　　三、維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批準，按乙方占有的房屋建筑面積比例續籌。

　　四、乙方轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

　　第七條 保險

　　乙方的家庭財產與人身安全的保險由乙方自行辦理。

　　第八條 廣告牌設置及權益

　　乙方不得擅自在小區內設置任何形式的廣告牌（包括標牌、標識等）。

　　第九條 其它約定事項

　　一、物業管理費待業主委員會成立后再作調整；其它收費按物價管理部門規定執行。

　　二、乙方不得擅自改變房屋使用性質。

　　第十條 違約責任

　　一、甲方違反本協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要求甲方限期改正，逾期未改正給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任。

　　二、乙方違反本協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任。

　　一、甲方違反本協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息并支付違約金。

　　二、乙方違反本協議，不按本協議約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權要求乙方補交并從逾期之日起每天按應繳額的3‰支付。

　　三、長期不繳納物業管理費之業主，物業管理公司有權按有關規定向業主追究法律責任。

　　第十一條 為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，甲方因采取緊急措施造成乙方必要的財產損失的，雙方按有關法律規定處理。

　　第十二條 在本協議執行期間，如遇不可抗力，致使協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

　　第十三條 本協議內空格部分填寫文字與印刷文字具有同等效力。

　　本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

　　第十四條 本協議在履行中如發生爭議，雙方協調解決或向物業管理行政主管部門申請調解；

　　協商或調解無效，可向杭州市仲裁委員會申請仲裁。

　　第十五條 本協議共十頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份。

　　第十六條 在簽訂本協議前，由甲方送當地物業管理行政主管部門備案。

　　第十七條 本協議自雙方簽字、蓋章之日起生效。

　　甲方簽章：乙方簽章：

　　代表人：代表人：

　　年 月 日年 月 日

篇3：物業知識教材：別墅物業管理

　　物業知識教材：別墅物業管理

　　一、別墅的特征

　　1.別墅的群體性。別墅的突出特征之一是群體建筑，一般是幾十棟、上百棟，統一設計，統一施工，構成群體，形成規模，自成體系。

　　2.占地多、面積大是其第二個特征。

　　3.樓層少，每戶占用土地面積大，一般是一、二層，最多不超過三層的小樓，建筑面積一般在200~400平方米之間。

　　二、別墅的特性

　　(一)建筑檔次高設備設施齊備

　　別墅在建筑檔次和設備設施配套上除與寫字樓、公寓等相同處之外，其主要特性是：

　　1.框架式結構，2~3層，防震性能好，安全系數大，保證業主或用戶使用安全可靠。

　　2.主要建筑用材料，特別是裝飾材料主要是進口，如鋼材、鋁帶、膠合板、涂料、衛生潔具、家用電器等。

　　3.配套設施齊備，從衣、食、住、行，到吃、喝、玩、樂，從設計到施工，均為業主或用戶居住安全、生活舒適、方便進行了全面安排和考慮。

　　4.環境優美，由于別墅占用土地面積大，每戶都是獨門獨院，空閑面積多，為綠化環境提供了條件，一般有山(或營造人工假山)，有水，叢林簇擁，片片綠地，乃至鳥語花香。

　　(二)住戶層次高

　　在我國目前(將來恐怕也是如此)能夠買得起或租住得起別墅的，是極少數人，而決非一般工薪階層或普通老百姓。據了解目前在北京要購買一棟別墅，少則幾十萬、上百萬人民幣 ，多的幾百萬人民幣，最高的則要上千萬人民幣。即使租住，建筑平方米每日租金也在人民幣16元以上。因此，凡能購買或租住得起的，都是有錢的人。而有大錢的人一般都是(個別 的除外)文化層次和社會經濟地位較高，對居住條件和居住環境比較講究，自然對物業管理和服務要求較高。

　　(三)物業管理和服務要求高

　　正是由于客戶層次高，所以對物業管理的檔次要求也相應高。因為有錢，更容易引起壞 人的注意。因此，物業管理必須從高標準、嚴要求出發，特別是消防保安方面、環境綠化方面和多種項目服務方面等，要有可靠的保證，要實行封閉式管理。

　　(四)物業管理收費標準高

　　我國目前物業管理收費標準，只有居民小區，國家及各級政府房地產主管部門都做了具 體規定。北京市政府1996年制定的《委托管理收費標準》中，對普通居民住宅收費標準做了 明確規定。而商務物業，如：寫字樓、公寓、酒店、別墅等，國家目前尚未做出具體規定，一般是由委托方與受托方共同協商確定。從目前北京市實際情況看，三星級及其以上物業， 收取管理費大體在人民幣16~40元/(平方米·月)，而以公寓收費最高。

　　三、別墅的物業管理

　　(一)物業管理的指導思想與原則

　　1.指導思想

　　別墅物業管理的指導思想是：

　　(1)有利于加強別墅的管理，保證住戶的人身、財產安全，生活方便舒適，物業保值增值。

　　(2)有利于物業管理公司自身的發展。

　　(3)有利于為物業管理公司股東創造一定的經濟效益。

　　2.原則

　　物業管理的原則是：全心全意為業主服務，一切從有利于業主和用戶的角度出發，搞好 各項管理和服務工作。

　　(二)別墅物業管理的關鍵性

　　根據上述別墅的特征與特性以及管理的指導思想和原則，別墅的物業管理與服務，除了 與寫字樓、公寓等相同之處外，應重點做好以下幾個方面的管理與服務工作：

　　1.要特別抓好消防與保安工作

　　前面我們已經講過，能夠購買得起或租住得起別墅的一般都是有錢的人、社會經濟地位 比較高的人。因為有錢、因為社會經濟地位比較高，財產比較多，就更容易引起壞人的注意。因此，物業管理應特別突出加強消防與保安管理工作，要實行封閉式管理，24小時全面巡 邏、全面監控;對進出的人員進行監視，外來人員一律實行登記制度，對來訪客人，還要電話征得住戶同意后，方可放入。要采取一切有效措施，確保住戶的人身、財產安全。

　　2.要搞好環境綠化工作

　　一般居住在別墅群里的住戶，絕不僅僅是解決居住的問題，而是講求享受，除了要求要 有一個安全的居住條件外，還要求有一個清靜、優美的生活環境。因為一般別墅都是2~3層 小樓，獨門獨院，樓前房后空地很多，如：位于北京東北郊溫榆河畔的麗京花園別墅，占地 20萬平方米，建有389套別墅，平均每套占地514平方米。而園內建有人工湖泊水域面積高達 6500平方米;綠化面積占總建筑面積的60%，人均占有綠地110平方米。給環境綠化提供了 前提條件。因此，物業管理應特別注意搞好環境綠化工作，為住戶創造出一個花園式的居住環境，使棟棟別墅，掩映于綠蔭叢中，處處鳥語花香。

　　3.搞好全方位服務

　　為方便住戶，物業管理要在保證設備設施安全正常運行、衛生保潔達到標準要求、禮貌 服務符合規定標準的前提下，搞好多種服務，如：通訊、商業網點、餐飲、康樂、各項體育場所、學校、代訂報紙、代購物、代送子女上學等。