萬科社區商業的規劃設計

　　要實現社區商業的溢價，必須在設計前期就開始進行規劃，但這種規劃，并非是毫無計劃地將社區商鋪進行分割銷售，讓我們從萬科的社區商業規劃設計中，來一窺究竟。

　　一、社區商業規劃：不僅考慮開發商，更要考慮投資商

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　　1.商鋪的布置應根據地塊商業價值分析進行考慮，重點布置商業價值高的區域；

　　2.首層（含雙首層）商業面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現3F商鋪，則考慮通過首層規劃獨立的門廳出入口，將首層人流引入；

　　3.可通過增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業導視/廣告燈形式來改變地塊的商業價值。

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　　1.商鋪布局盡可能連續、成環，避免出現袋狀盡端式等商業死角（如下圖所示），商鋪盡可能不被公共服務用房（如社康中心、服務站、衛生間等）打斷，當社區入口過大影響商業連續性時，應綜合考慮其布置；

　　2.避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪，影響商鋪的展示性；

　　3.有商業內街出現時，避免出現單邊街鋪（如下圖）；

　　4.避免在轉角鋪出現實墻，可以規劃商鋪出入口或櫥窗，增加商業展示性。

　　（三）商鋪的可達性

　　1.避免商鋪與周邊道路出現較大的高差，盡量保持商鋪與道路處于同一平面上，便于消費者順暢抵達商鋪；若實在無法避免的，可以通過路肩等實現過渡；

　　2.注意停車位的規劃及人流、車流動線的規劃設計

　　增加商鋪周邊地面停車增大了消費的便利性，有利于帶旺商業。與此同時，可以將小區車流與商業車流進行分流，分開管理。

　　3.避免因為規劃水景、綠化帶等阻礙了商業的人流動線

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　　1.項目臨近城市道路時，可在適當的位置，規劃商業大標識，增加項目的形象展示；

　　2.避免出現建筑構筑物或者綠化景觀、景觀小品等遮擋商鋪的設計出現；

　　3.一些社區商業臨近主干道，受道路寬窄及道路綠化帶的影響，商鋪的昭示性將受到一定程度的削弱。為了能夠保持商鋪的形象展示，可以適當地將商業建筑后移，退出部分可規劃為商業廣場作為過渡空間，以及通過設置廣告牌等形式來予以調節。

　　其他注意事項

　　1.塔樓盡量避開底層的商業布置，減少塔樓結構對商鋪劃分的影響；

　　2.與住宅緊鄰的樓層不允許出現餐飲，有餐飲功能的商鋪要規劃油煙管道、隔油池等；

　　3.建議有餐飲功能的商鋪許設置后傾區域：卸貨通道、貨梯及垃圾房等。（后勤區域集流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會導致商業檔次降低）；

　　4.如有大中型餐飲主力店，應考慮廚房位置，預留相應的設備及管井位置。

　　二、社區商業鋪位劃分

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　　銷售型社區商業兩層以上的常見流線處理方式對比

　　1.首層解決人流動線，2F以上的商業人流動線依靠首層帶動（2F以上的通道滿足消費疏散要求即可，一般不考慮其作為人流動線及外擺）；

　　2.若出現3F商業，則按照大鋪考慮，并在首層預留獨立門面及數量交通保證人流從首層引入；

　　3.當外部條件影響（如場地有高差或有外部立體人流引入時），可考慮雙首層及立體人流動線，視項目具體情況再議。

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　　1.面積分配：通過商業價值排序分析，在適合放置商業的區域，商業面積盡可能放在1F，2F次之；若商業面積過大必須出現3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預留3F商鋪的獨立門面及立體交通；

　　2.商業的外擺位不得占用商業面積，需保證商業的經營面積；外擺位盡可能在一層設置或頂層露臺。

　　3.商鋪劃分原則

　　（1）標準鋪

　　標準鋪劃分原則：

　　a.建議面寬進深比控制在1:3以內，不超過1:4；標準鋪面寬視地下車庫柱網而定，柱網一般為8-8.4m，所以面寬以4-4.2m為宜；

　　b.單向疏散的標準鋪進深建議控制在15m；

　　c.高層底商單鋪面積大于60㎡（盡端可放大到75㎡）的標準鋪需兩個門疏散，兩個出入口之間間距大于5m。

　　（2）寶瓶鋪

　　定義：兩種情況下可能產生寶瓶鋪（俗稱大肚子鋪）：1）當標準鋪進深超過1:4的時候，從利于銷售的角度，將商鋪劃分為“標準鋪+寶瓶鋪”的形式，（如上圖左所示）；2）因剪力墻位置原因產生的寶瓶鋪（如上圖右所示）。

　　寶瓶鋪劃分原則：

　　a.保證“瓶身”位置的進深能滿足商業經營的需要；

　　b.保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標準鋪面寬。

　?。?）轉角鋪

　　定義：轉角位置商業價值較高的鋪

　　轉角鋪劃分原則：

　　a.在商業價值較高的臨街面，轉角鋪要保證朝向主街道的個數；

　　b.每個轉角鋪保證盡量不出現大面實墻，保證櫥窗的展示面；

　　c.轉角鋪前面盡可能不要有樓梯、景觀燈遮擋。

　　常見的兩種轉角鋪設計思路：

　　保留轉角界面完整，考慮品牌主力店，規劃為大鋪（如下圖左所示）

　　考慮轉角界面價值最大，劃小鋪（做下圖右所示）

　?。?）其他情況

　　當商鋪位于塔樓投影部位時，受到住宅剪力墻結構限制，會出現商鋪形狀不規則，或內部有橫向剪力墻導致商鋪空間不完整。

　　設計原則：

　　a.根據剪力墻位置劃鋪，商鋪內盡量避免橫向剪力墻（如下圖左）；

　　b.當確實無法避免橫向剪力墻時，保證該鋪的實際使用面積和有效展示面，并結合業態考慮其使用（如下圖右）。

　?。?）二層以上商鋪的消防疏散問題

　　內廊：不影響外觀，可兼做后勤通道，但需要計容，降低了商鋪的實用率。

　　調整建議：在滿足兩疏散門間距＞5m基礎上，可以將兩側的商鋪劃大，減少走廊面積，提高實用率。

　　外廊：實用率較高，不計入容積率面積計算，并可以作為商家的外擺區域，但會影響外立面的完整性和商家昭示性。

　　三、四種常見業態規劃

　　滿足基本生活功能——客戶提及率>50%

　　提高生活質量功能——20%<客戶提及率<50%

　　休閑游憩功能——客戶提及率<20%。

　　1.“滿足基本生活”類主要業態包括綜合超市、菜市場

、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求。

　　客戶對業態提及率

　　2.“提升生活質量”類的主要業態包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等，有郵政、電信、警察所、醫療中心等公共事業，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務。

　　3.“休閑游憩”類的主要業態包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區的娛樂休閑場所和設施。

　　客戶對業態提及率

　　在考慮客戶以上需求的基礎上，需在2公里的客戶消費半徑內研究已有的商業布置，以確定社區的具體商業職能。

　　步行5分鐘到達“便利店”，約300m；步行10分鐘到達超市和餐飲店，約500m；騎車15分鐘到達購物中心。

　　商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關鍵。

　　（1）超市

　　前提條件：a.15分鐘步行距離以上無中大型超市，應配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分鐘步行距離內有中大型超市，應配小型超市（小于1000㎡）；c.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　1) 位置：應位于業主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設計）；

　　2) 價格：不宜高于區外價格15%以上；

　　3) 品質: 應銷售品牌產品，保證無假冒偽劣、過期商品；

　　4) 品種：中大型超市應品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行15分鐘內沒有大型菜市場的，應設置肉菜專柜；

　　5) 服務：中大型超市應是品牌連鎖，并提供質量保障和送貨服務；經營時間宜在8：00-22：00；

　　6) 環境：應做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；

　?。?）菜市場：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優替代。

　　前提條件：

　　a.20分鐘步行距離內，無中大型菜市場，配中大型菜市場（1500-2000平方或更大）；

　　b.10-15分鐘步行距離內有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于500平方）；

　　c.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　中型市場

　　1）位置：應控制在步行15分鐘距離范圍內；有人行道，適合步行；

　　2）品種：應至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；

　　3）價格：宜與市場價格接軌；

　　4）新鮮程度：蔬菜應保證新鮮；

　　5）環境：明亮、干凈、無異味；

　　小型菜市場或超市肉菜專柜

　　1）位置：控制在步行5-10分鐘距離內，營業時間8：00-20：00，滿足業主不同時段需要；

　　2）品種：宜提供當季蔬菜、豬肉等；

　　3）價格：業主可接受價格比市場價高約20-30%；

　?。?）銀行：商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區周邊的配套現狀。

　　前提條件：a.社區周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　a.品牌：至少有一家國有四大銀行。需求以四大銀行（中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發展銀行等；

　　b.柜臺業務：應提供存取款業務、轉賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業務、基金等投資業務等；

　　c.ATM機：應有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業務；保證機器的穩定運營、及時報修、有足夠的現金可?。ㄗⅲ篈TM機個數需求不明顯）；

　　d.安全性：應提供銀行內的安全性保障設施、監控設備，并保證ATM機之間的距離等；

　?。?）藥店:藥店配套與否取決社區周邊的配套現狀。

　　前提條件：a.社區周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業態。

　　具體要求：

　　1) 位置：控制在步行10分鐘距離內；

　　2) 品牌：應是連鎖平價藥房，以藥店的品牌來保證產品的質量；

　　3) 質量：應以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產日期在合理范圍內，離過期時間近不可接受；

　　4) 品種：絕大多數常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應確保提供兒童用藥；

　　5) 服務：宜有醫師駐店；有24小時經營窗口；可以用醫保卡；

篇2：商業房地產項目規劃設計管理工作難點

　　商業房地產項目規劃設計管理工作難點

　　由于商業綜合體項目是商業業態綜合度最高、功能需求最復雜的項目，在前期規劃設計階段，為了滿足各商業業態的功能需求滿足，開發商在協調各商業業態的功能需求及各設備專業管線綜合的技術對接工作等方面要求更高，是開發商規劃設計部門的工作關鍵點，直接影響項目開發的進度和出圖質量。

　　酒店、百貨、超市等各主力店商家在開發商提供的建筑初設方案基礎上，開始組織各自范圍內的內裝、機電、經營布局等專項設計工作，同時，開發商為了縮短設計工期，已經開始各專業的施工圖設計，但各設備專業的圖紙只是按照一般情況設計，比如：空調、排煙管道及風口的位置及標高設計沒有考慮內裝吊頂的標高及造型需求，水、電、氣的管線、負荷預留也沒有針對性。開發商收到各業態的經營布局規劃、內裝設計等具體功能需求后，組織有關單位進行人工檢查、修改圖紙，反復多次，工作繁瑣，如何項目進度快，已經按照施工圖施工，只能拆改返工，否則不能滿足經營需求，造成時間和成本的浪費。

　　現在施工圖設計常用軟件為AUTOCAD，只是個二維的繪圖工具，平面、立面、剖面的繪制沒有關聯，平面圖的一處修改，立面、剖面都必須重改；內裝設計公司在做方案效果圖時，還必須重新建模，也只能針對幾個重點部位做圖，不能做到室內全方位出圖，甚至與實際空間有較大差異，只是一個效果圖而已。

　　能否有這樣一個設計系統,所有的設計信息都能完全共享、傳遞，各單位設計部門在開發商的分級授權下，在同一個設計中心網絡平臺上進行圖紙修改、更新、信息反饋；建筑設備各專業的管線設計進行自動碰撞檢查、自動管線綜合；內裝設計的效果可以任意角度察看，甚至可以進行虛擬漫游、虛擬賣場成列布置展示……?

　　答案就是：BIM（Building Information Modeling）！

　　BIM（建筑信息模型）

篇3：規劃設計決定商業項目成敗(摘錄)

　　規劃設計決定商業項目成?。ㄕ洠?/p>

　　一個成熟的住宅市場，無論是設計院、開發商、代理商，都應當能夠獨自為住宅的建筑規劃設計，提供完善的方案，發展商內部的工程部、代理公司內部的概念設計部等等，都應具備一定的建筑規劃設計能力。

　　相比住宅市場，商業地產作為新興的開發領域，當前因尚無經驗可循，也缺少完整的規劃設計體系，因此給商業地產的規劃設計造成了一定的障礙。比如深圳目前眾多的住宅、商場綜合樓，發展商在規劃設計階段基本上與以住宅代理為主的中介合作，規劃設計上以塔樓住宅為先導，在戶型設計、環境布置上花足了功夫，而發展商、設計院、以住宅代理為核心業務的中介公司，三者因不精通商業地產，甚至缺乏起碼的了解，結果導致塔樓住宅一般都有超水平發揮，但在商業裙樓上卻交了學費。

　　在商業較為發達的城市，一個處于初級階段的商業地產開發，必然會與商業水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業等只能被動地選擇賣場，面對規劃設計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

　　規劃設計決定商業項目成敗

　　缺乏論證、策劃滯后、定位不準導致商業地產經營困難——規劃設計決定商業項目成敗

　　國內商業地產規劃設計目前存在五大問題

　　1、開發商忽視商業定位的重要性，忽視商業地產策劃在前期規劃階段舉足輕重的作用。

　　目前商業地產項目前期規劃設計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調研論證，然后先找設計院設計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

　　在這個流程當中，開發商雖然對項目定位也會做一些調研論證，但是其目的性、專業性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業的商業地產策劃公司的工作往往無法相提并論，導致很多時候開發商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導致對規劃設計的導向作用不明顯、指導性不強，由此埋下種種隱患。

　　2、發展商以銷售為導向的開發模式造成商業地產規劃設計草草上馬。

　　發展商以銷售為導向的開發模式，加上資金鏈的需要，決定了商業地產的規劃設計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導致商業地產往往開始是極具隨意性地規劃設計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經營定位，發展商也往往急于開工建設，難以下決心更改設計方案，其結果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當的修正意見，商業規劃設計與市場經營定位脫節的問題暴露無疑。

　　3、在商業地產領域，設計院本身也有一定的局限性。

　　盡管規劃設計院在規劃商業地產項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業的局限，規劃設計院對商業業態的建筑設計和配套規范和細節知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規劃設計。與規劃設計單位在住宅領域的駕輕就熟相比，在商業地產領域，其經驗和深入程度，差得太遠。

　　4、商業地產規劃設計，與商業的實際經營者脫節嚴重。

　　商業地產的實際參與者包括：發展商、規劃設計者、策劃代理商、商業經營者、投資者，這五者之中，商業經營者是商業地產的基礎。商業地產的規劃設計，必須充分了解經營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規劃設計過程中，極少有某一方與經營者溝通和求教，一個經營者缺席的商業規劃設計，其結果必然與實際市場需求脫節。

　　5、策劃行業有其自身的運作規律，開發商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

　　以深圳為例，商業地產策劃公司一般習慣于做項目的全程代理，更關注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發商對于策劃機構介入前期規劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業地產規劃設計為先、策劃滯后的現象見怪不怪，而規劃設計沒有策劃的導航，就只能跟著感覺走了。

　　規劃設計缺乏明確定位五大弊端

　　1、缺乏必要的業態論證，造成盲目定位失誤。

　　商業地產的盲目定位者往往對商業本質一無所知，對商業經營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發現項目根本無法滿足經營要求，造成了商業項目的嚴重空置。

　　盲目定位的結果，必然導致方向性的錯誤，這對于商業地產來說，無疑是毀滅性的。

　　2、缺乏對商業業態的了解，導致建筑設計貨不對板。

　　筆者接觸過不少商業項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質，都規劃設計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

　　3、規劃設計重住宅輕商場，導致商場空間難用。

　　目前除商業中心有一些純商業項目之外，絕大多數都是商住項目，發展商與規劃設計單位在設計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當，導致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結合核心筒設計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業街的連續性，使得室外商業街的商業氣氛蕩然無存等等。

　　4、缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重。

　　在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須的理貨區方面、熟食區的煙道方面，商場的前期設計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

　　5、主力店規劃之前不能確定，規劃設計難以度身定做。

　　盡管目前出現了“訂單式商業地產”模式，但主力店在項目規劃之初不能確定，依然是項目明確規劃的障礙所在。

　　先定位、再設計

　　首先，要確立策劃為先的觀念。

　　商業地產項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業態，沒有業態規劃設計就不可能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費狀況、現有市場競爭環境、未來發展傾向等，只有通過策劃公司的深入調研才能明確，項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進一步分析研究，并與對應的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

　　由于有些規劃設計有著一定的盲目性，發展商

對設計方案遲遲不能定案的事情也時有發生，弄得設計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規劃設計運作。

　　其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

　　對于商業地產的規劃設計，開發商普遍有一種“先做后改”的心態，為了搶時間，首先規劃設計一味要快，然后不行再改；設計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規劃，等策劃公司介入后，規劃設計上一些先天不足暴露無遺，規劃設計隨之進入艱難的修改狀態。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地……

　　“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結果卻是欲速則不達。

　　其三，要調動策劃者、設計者、經營者全體參與。

　　開發商業必須了解商業，一個商業地產的開發者，必須由一個“門外漢”變成“商業通”，通過與商業策劃者、設計者、經營者的廣泛接觸，了解商業地產開發的基本規律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設計者按業態量身定做，達到商業設計與與業態需要的高度吻合，這才是一條商業地產規劃設計的“捷徑”。