萬科社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計

　　要實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的溢價，必須在設(shè)計前期就開始進行規(guī)劃，但這種規(guī)劃，并非是毫無計劃地將社區(qū)商鋪進行分割銷售，讓我們從萬科的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃設(shè)計中，來一窺究竟。

　　一、社區(qū)商業(yè)規(guī)劃：不僅考慮開發(fā)商，更要考慮投資商

　　（一）商業(yè)價值最大化

　　1.商鋪的布置應(yīng)根據(jù)地塊商業(yè)價值分析進行考慮，重點布置商業(yè)價值高的區(qū)域；

　　2.首層（含雙首層）商業(yè)面積盡可能多，2F面積適量減少，如出現(xiàn)3F商鋪，則考慮通過首層規(guī)劃獨立的門廳出入口，將首層人流引入；

　　3.可通過增加地面停車、天橋、公交車站接駁、增加商業(yè)導(dǎo)視/廣告燈形式來改變地塊的商業(yè)價值。

　　（二）商鋪布局延續(xù)性

　　1.商鋪布局盡可能連續(xù)、成環(huán)，避免出現(xiàn)袋狀盡端式等商業(yè)死角（如下圖所示），商鋪盡可能不被公共服務(wù)用房（如社康中心、服務(wù)站、衛(wèi)生間等）打斷，當社區(qū)入口過大影響商業(yè)連續(xù)性時，應(yīng)綜合考慮其布置；

　　2.避免交通體（電梯、疏散梯等）遮擋商鋪，影響商鋪的展示性；

　　3.有商業(yè)內(nèi)街出現(xiàn)時，避免出現(xiàn)單邊街鋪（如下圖）；

　　4.避免在轉(zhuǎn)角鋪出現(xiàn)實墻，可以規(guī)劃商鋪出入口或櫥窗，增加商業(yè)展示性。

　　（三）商鋪的可達性

　　1.避免商鋪與周邊道路出現(xiàn)較大的高差，盡量保持商鋪與道路處于同一平面上，便于消費者順暢抵達商鋪；若實在無法避免的，可以通過路肩等實現(xiàn)過渡；

　　2.注意停車位的規(guī)劃及人流、車流動線的規(guī)劃設(shè)計

　　增加商鋪周邊地面停車增大了消費的便利性，有利于帶旺商業(yè)。與此同時，可以將小區(qū)車流與商業(yè)車流進行分流，分開管理。

　　3.避免因為規(guī)劃水景、綠化帶等阻礙了商業(yè)的人流動線

　　（四）可視性

　　1.項目臨近城市道路時，可在適當?shù)奈恢茫?guī)劃商業(yè)大標識，增加項目的形象展示；

　　2.避免出現(xiàn)建筑構(gòu)筑物或者綠化景觀、景觀小品等遮擋商鋪的設(shè)計出現(xiàn)；

　　3.一些社區(qū)商業(yè)臨近主干道，受道路寬窄及道路綠化帶的影響，商鋪的昭示性將受到一定程度的削弱。為了能夠保持商鋪的形象展示，可以適當?shù)貙⑸虡I(yè)建筑后移，退出部分可規(guī)劃為商業(yè)廣場作為過渡空間，以及通過設(shè)置廣告牌等形式來予以調(diào)節(jié)。

　　其他注意事項

　　1.塔樓盡量避開底層的商業(yè)布置，減少塔樓結(jié)構(gòu)對商鋪劃分的影響；

　　2.與住宅緊鄰的樓層不允許出現(xiàn)餐飲，有餐飲功能的商鋪要規(guī)劃油煙管道、隔油池等；

　　3.建議有餐飲功能的商鋪許設(shè)置后傾區(qū)域：卸貨通道、貨梯及垃圾房等。（后勤區(qū)域集流線非常重要，如后勤流線與客戶流線公用，則會導(dǎo)致商業(yè)檔次降低）；

　　4.如有大中型餐飲主力店，應(yīng)考慮廚房位置，預(yù)留相應(yīng)的設(shè)備及管井位置。

　　二、社區(qū)商業(yè)鋪位劃分

　　（一）動線設(shè)計

　　銷售型社區(qū)商業(yè)兩層以上的常見流線處理方式對比

　　1.首層解決人流動線，2F以上的商業(yè)人流動線依靠首層帶動（2F以上的通道滿足消費疏散要求即可，一般不考慮其作為人流動線及外擺）；

　　2.若出現(xiàn)3F商業(yè)，則按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留獨立門面及數(shù)量交通保證人流從首層引入；

　　3.當外部條件影響（如場地有高差或有外部立體人流引入時），可考慮雙首層及立體人流動線，視項目具體情況再議。

　　（二）商鋪劃分

　　1.面積分配：通過商業(yè)價值排序分析，在適合放置商業(yè)的區(qū)域，商業(yè)面積盡可能放在1F，2F次之；若商業(yè)面積過大必須出現(xiàn)3F，則3F按照大鋪考慮，并在首層預(yù)留3F商鋪的獨立門面及立體交通；

　　2.商業(yè)的外擺位不得占用商業(yè)面積，需保證商業(yè)的經(jīng)營面積；外擺位盡可能在一層設(shè)置或頂層露臺。

　　3.商鋪劃分原則

　　（1）標準鋪

　　標準鋪劃分原則：

　　a.建議面寬進深比控制在1:3以內(nèi)，不超過1:4；標準鋪面寬視地下車庫柱網(wǎng)而定，柱網(wǎng)一般為8-8.4m，所以面寬以4-4.2m為宜；

　　b.單向疏散的標準鋪進深建議控制在15m；

　　c.高層底商單鋪面積大于60㎡（盡端可放大到75㎡）的標準鋪需兩個門疏散，兩個出入口之間間距大于5m。

　　（2）寶瓶鋪

　　定義：兩種情況下可能產(chǎn)生寶瓶鋪（俗稱大肚子鋪）：1）當標準鋪進深超過1:4的時候，從利于銷售的角度，將商鋪劃分為“標準鋪+寶瓶鋪”的形式，（如上圖左所示）；2）因剪力墻位置原因產(chǎn)生的寶瓶鋪（如上圖右所示）。

　　寶瓶鋪劃分原則：

　　a.保證“瓶身”位置的進深能滿足商業(yè)經(jīng)營的需要；

　　b.保證“瓶口”位置的面寬滿足正常的標準鋪面寬。

　　（3）轉(zhuǎn)角鋪

　　定義：轉(zhuǎn)角位置商業(yè)價值較高的鋪

　　轉(zhuǎn)角鋪劃分原則：

　　a.在商業(yè)價值較高的臨街面，轉(zhuǎn)角鋪要保證朝向主街道的個數(shù)；

　　b.每個轉(zhuǎn)角鋪保證盡量不出現(xiàn)大面實墻，保證櫥窗的展示面；

　　c.轉(zhuǎn)角鋪前面盡可能不要有樓梯、景觀燈遮擋。

　　常見的兩種轉(zhuǎn)角鋪設(shè)計思路：

　　保留轉(zhuǎn)角界面完整，考慮品牌主力店，規(guī)劃為大鋪（如下圖左所示）

　　考慮轉(zhuǎn)角界面價值最大，劃小鋪（做下圖右所示）

　　（4）其他情況

　　當商鋪位于塔樓投影部位時，受到住宅剪力墻結(jié)構(gòu)限制，會出現(xiàn)商鋪形狀不規(guī)則，或內(nèi)部有橫向剪力墻導(dǎo)致商鋪空間不完整。

　　設(shè)計原則：

　　a.根據(jù)剪力墻位置劃鋪，商鋪內(nèi)盡量避免橫向剪力墻（如下圖左）；

　　b.當確實無法避免橫向剪力墻時，保證該鋪的實際使用面積和有效展示面，并結(jié)合業(yè)態(tài)考慮其使用（如下圖右）。

　　（5）二層以上商鋪的消防疏散問題

　　內(nèi)廊：不影響外觀，可兼做后勤通道，但需要計容，降低了商鋪的實用率。

　　調(diào)整建議：在滿足兩疏散門間距＞5m基礎(chǔ)上，可以將兩側(cè)的商鋪劃大，減少走廊面積，提高實用率。

　　外廊：實用率較高，不計入容積率面積計算，并可以作為商家的外擺區(qū)域，但會影響外立面的完整性和商家昭示性。

　　三、四種常見業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　滿足基本生活功能——客戶提及率>50%

　　提高生活質(zhì)量功能——20%<客戶提及率<50%

　　休閑游憩功能——客戶提及率<20%。

　　1.“滿足基本生活”類主要業(yè)態(tài)包括綜合超市、菜市場

、購物中心和銀行，基本滿足客戶的日常購物需求。

　　客戶對業(yè)態(tài)提及率

　　2.“提升生活質(zhì)量”類的主要業(yè)態(tài)包括藥房、診所、餐館、郵局、健身中心等，有郵政、電信、警察所、醫(yī)療中心等公共事業(yè)，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗車等日常服務(wù)。

　　3.“休閑游憩”類的主要業(yè)態(tài)包括書店、游泳池、娛樂中心、老年活動中心等，以及社區(qū)的娛樂休閑場所和設(shè)施。

　　客戶對業(yè)態(tài)提及率

　　在考慮客戶以上需求的基礎(chǔ)上，需在2公里的客戶消費半徑內(nèi)研究已有的商業(yè)布置，以確定社區(qū)的具體商業(yè)職能。

　　步行5分鐘到達“便利店”，約300m；步行10分鐘到達超市和餐飲店，約500m；騎車15分鐘到達購物中心。

　　商家需求（超市）：客流量是決定超市配套的關(guān)鍵。

　　（1）超市

　　前提條件：a.15分鐘步行距離以上無中大型超市，應(yīng)配中大型超市（3000-5000㎡）；b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型超市，應(yīng)配小型超市（小于1000㎡）；c.萬科返租，控制業(yè)態(tài)。

　　具體要求：

　　1) 位置：應(yīng)位于業(yè)主回家路線上；小型超市控制在10分鐘內(nèi)步行距離、中大型超市控制在10-15分鐘步行距離（設(shè)計）；

　　2) 價格：不宜高于區(qū)外價格15%以上；

　　3) 品質(zhì): 應(yīng)銷售品牌產(chǎn)品，保證無假冒偽劣、過期商品；

　　4) 品種：中大型超市應(yīng)品種齊全，且提供多個品牌供選擇；如步行15分鐘內(nèi)沒有大型菜市場的，應(yīng)設(shè)置肉菜專柜；

　　5) 服務(wù)：中大型超市應(yīng)是品牌連鎖，并提供質(zhì)量保障和送貨服務(wù)；經(jīng)營時間宜在8：00-22：00；

　　6) 環(huán)境：應(yīng)做到燈光明亮、地面干凈，擺放整齊、分類有序；

　　（2）菜市場：在前期客流量有限的情況下，菜市場是超市的最優(yōu)替代。

　　前提條件：

　　a.20分鐘步行距離內(nèi)，無中大型菜市場，配中大型菜市場（1500-2000平方或更大）；

　　b.10-15分鐘步行距離內(nèi)有中大型菜市場，配小型菜市場或超市肉菜專柜（小于500平方）；

　　c.萬科返租，控制業(yè)態(tài)。

　　具體要求：

　　中型市場

　　1）位置：應(yīng)控制在步行15分鐘距離范圍內(nèi)；有人行道，適合步行；

　　2）品種：應(yīng)至少有蔬菜、肉類、魚類、海鮮、水果等；

　　3）價格：宜與市場價格接軌；

　　4）新鮮程度：蔬菜應(yīng)保證新鮮；

　　5）環(huán)境：明亮、干凈、無異味；

　　小型菜市場或超市肉菜專柜

　　1）位置：控制在步行5-10分鐘距離內(nèi)，營業(yè)時間8：00-20：00，滿足業(yè)主不同時段需要；

　　2）品種：宜提供當季蔬菜、豬肉等；

　　3）價格：業(yè)主可接受價格比市場價高約20-30%；

　　（3）銀行：商家需求（銀行）：銀行配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀。

　　前提條件：a.社區(qū)周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業(yè)態(tài)。

　　具體要求：

　　a.品牌：至少有一家國有四大銀行。需求以四大銀行（中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行）為首選。其次，為招商銀行、廣東發(fā)展銀行等；

　　b.柜臺業(yè)務(wù)：應(yīng)提供存取款業(yè)務(wù)、轉(zhuǎn)賬匯款、水電繳交、辦理貸款還貸業(yè)務(wù)、基金等投資業(yè)務(wù)等；

　　c.ATM機：應(yīng)有存款、取款、存折打印、羊城通或深圳通充值等基本業(yè)務(wù)；保證機器的穩(wěn)定運營、及時報修、有足夠的現(xiàn)金可取（注：ATM機個數(shù)需求不明顯）；

　　d.安全性：應(yīng)提供銀行內(nèi)的安全性保障設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備，并保證ATM機之間的距離等；

　　（4）藥店:藥店配套與否取決社區(qū)周邊的配套現(xiàn)狀。

　　前提條件：a.社區(qū)周邊沒有，則配；b.萬科返租，控制業(yè)態(tài)。

　　具體要求：

　　1) 位置：控制在步行10分鐘距離內(nèi)；

　　2) 品牌：應(yīng)是連鎖平價藥房，以藥店的品牌來保證產(chǎn)品的質(zhì)量；

　　3) 質(zhì)量：應(yīng)以知名品牌為主，而非銷售自有品牌、不知名品牌商品；藥品的生產(chǎn)日期在合理范圍內(nèi)，離過期時間近不可接受；

　　4) 品種：絕大多數(shù)常用藥，如感冒、消炎、胃藥、外用藥等；應(yīng)確保提供兒童用藥；

　　5) 服務(wù)：宜有醫(yī)師駐店；有24小時經(jīng)營窗口；可以用醫(yī)保卡；

篇2：商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理工作難點

　　商業(yè)房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計管理工作難點

　　由于商業(yè)綜合體項目是商業(yè)業(yè)態(tài)綜合度最高、功能需求最復(fù)雜的項目，在前期規(guī)劃設(shè)計階段，為了滿足各商業(yè)業(yè)態(tài)的功能需求滿足，開發(fā)商在協(xié)調(diào)各商業(yè)業(yè)態(tài)的功能需求及各設(shè)備專業(yè)管線綜合的技術(shù)對接工作等方面要求更高，是開發(fā)商規(guī)劃設(shè)計部門的工作關(guān)鍵點，直接影響項目開發(fā)的進度和出圖質(zhì)量。

　　酒店、百貨、超市等各主力店商家在開發(fā)商提供的建筑初設(shè)方案基礎(chǔ)上，開始組織各自范圍內(nèi)的內(nèi)裝、機電、經(jīng)營布局等專項設(shè)計工作，同時，開發(fā)商為了縮短設(shè)計工期，已經(jīng)開始各專業(yè)的施工圖設(shè)計，但各設(shè)備專業(yè)的圖紙只是按照一般情況設(shè)計，比如：空調(diào)、排煙管道及風(fēng)口的位置及標高設(shè)計沒有考慮內(nèi)裝吊頂?shù)臉烁呒霸煨托枨螅㈦姟獾墓芫€、負荷預(yù)留也沒有針對性。開發(fā)商收到各業(yè)態(tài)的經(jīng)營布局規(guī)劃、內(nèi)裝設(shè)計等具體功能需求后，組織有關(guān)單位進行人工檢查、修改圖紙，反復(fù)多次，工作繁瑣，如何項目進度快，已經(jīng)按照施工圖施工，只能拆改返工，否則不能滿足經(jīng)營需求，造成時間和成本的浪費。

　　現(xiàn)在施工圖設(shè)計常用軟件為AUTOCAD，只是個二維的繪圖工具，平面、立面、剖面的繪制沒有關(guān)聯(lián)，平面圖的一處修改，立面、剖面都必須重改；內(nèi)裝設(shè)計公司在做方案效果圖時，還必須重新建模，也只能針對幾個重點部位做圖，不能做到室內(nèi)全方位出圖，甚至與實際空間有較大差異，只是一個效果圖而已。

　　能否有這樣一個設(shè)計系統(tǒng),所有的設(shè)計信息都能完全共享、傳遞，各單位設(shè)計部門在開發(fā)商的分級授權(quán)下，在同一個設(shè)計中心網(wǎng)絡(luò)平臺上進行圖紙修改、更新、信息反饋；建筑設(shè)備各專業(yè)的管線設(shè)計進行自動碰撞檢查、自動管線綜合；內(nèi)裝設(shè)計的效果可以任意角度察看，甚至可以進行虛擬漫游、虛擬賣場成列布置展示……?

　　答案就是：BIM（Building Information Modeling）！

　　BIM（建筑信息模型）

篇3：規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目成敗(摘錄)

　　規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目成敗（摘錄）

　　一個成熟的住宅市場，無論是設(shè)計院、開發(fā)商、代理商，都應(yīng)當能夠獨自為住宅的建筑規(guī)劃設(shè)計，提供完善的方案，發(fā)展商內(nèi)部的工程部、代理公司內(nèi)部的概念設(shè)計部等等，都應(yīng)具備一定的建筑規(guī)劃設(shè)計能力。

　　相比住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)作為新興的開發(fā)領(lǐng)域，當前因尚無經(jīng)驗可循，也缺少完整的規(guī)劃設(shè)計體系，因此給商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計造成了一定的障礙。比如深圳目前眾多的住宅、商場綜合樓，發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計階段基本上與以住宅代理為主的中介合作，規(guī)劃設(shè)計上以塔樓住宅為先導(dǎo)，在戶型設(shè)計、環(huán)境布置上花足了功夫，而發(fā)展商、設(shè)計院、以住宅代理為核心業(yè)務(wù)的中介公司，三者因不精通商業(yè)地產(chǎn)，甚至缺乏起碼的了解，結(jié)果導(dǎo)致塔樓住宅一般都有超水平發(fā)揮，但在商業(yè)裙樓上卻交了學(xué)費。

　　在商業(yè)較為發(fā)達的城市，一個處于初級階段的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，必然會與商業(yè)水平形成較大的反差，而連鎖中的超市百貨業(yè)等只能被動地選擇賣場，面對規(guī)劃設(shè)計先天缺陷的商場，商家每每只能削足適履。

　　規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目成敗

　　缺乏論證、策劃滯后、定位不準導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營困難——規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目成敗

　　國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計目前存在五大問題

　　1、開發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作用。

　　目前商業(yè)地產(chǎn)項目前期規(guī)劃設(shè)計的基本程序是：拿到地以后，組織自有力量做個簡要調(diào)研論證，然后先找設(shè)計院設(shè)計，再報建，項目批下來之后再找策劃公司。

　　在這個流程當中，開發(fā)商雖然對項目定位也會做一些調(diào)研論證，但是其目的性、專業(yè)性、可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場的契合程度，與專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往往無法相提并論，導(dǎo)致很多時候開發(fā)商對項目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項目定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對規(guī)劃設(shè)計的導(dǎo)向作用不明顯、指導(dǎo)性不強，由此埋下種種隱患。

　　2、發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計草草上馬。

　　發(fā)展商以銷售為導(dǎo)向的開發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計越快越好，回款越早越好。這種銷售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè)計一種報建方案，等方案報建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營定位，發(fā)展商也往往急于開工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的前提下，提出適當?shù)男拚庖姡虡I(yè)規(guī)劃設(shè)計與市場經(jīng)營定位脫節(jié)的問題暴露無疑。

　　3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計院本身也有一定的局限性。

　　盡管規(guī)劃設(shè)計院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項目時，也是會考慮市場定位，但是，由于行業(yè)的局限，規(guī)劃設(shè)計院對商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計和配套規(guī)范和細節(jié)知之不多，只能簡單地通過參考樣本的手段來進行規(guī)劃設(shè)計。與規(guī)劃設(shè)計單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng)驗和深入程度，差得太遠。

　　4、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計，與商業(yè)的實際經(jīng)營者脫節(jié)嚴重。

　　商業(yè)地產(chǎn)的實際參與者包括：發(fā)展商、規(guī)劃設(shè)計者、策劃代理商、商業(yè)經(jīng)營者、投資者，這五者之中，商業(yè)經(jīng)營者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，必須充分了解經(jīng)營者的需求，才能做到適銷對路。令人遺憾的是，在實際的規(guī)劃設(shè)計過程中，極少有某一方與經(jīng)營者溝通和求教，一個經(jīng)營者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計，其結(jié)果必然與實際市場需求脫節(jié)。

　　5、策劃行業(yè)有其自身的運作規(guī)律，開發(fā)商與策劃公司的順利對接存在一定的障礙。

　　以深圳為例，商業(yè)地產(chǎn)策劃公司一般習(xí)慣于做項目的全程代理，更關(guān)注招商、銷售代理收益，如果單獨做前期策劃，不但投入人力多，而且收費太少，往往興趣不大。同時，開發(fā)商對于策劃機構(gòu)介入前期規(guī)劃的價值也沒有充分的認識，更不愿意在前期策劃投入資金。于是商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計為先、策劃滯后的現(xiàn)象見怪不怪，而規(guī)劃設(shè)計沒有策劃的導(dǎo)航，就只能跟著感覺走了。

　　規(guī)劃設(shè)計缺乏明確定位五大弊端

　　1、缺乏必要的業(yè)態(tài)論證，造成盲目定位失誤。

　　商業(yè)地產(chǎn)的盲目定位者往往對商業(yè)本質(zhì)一無所知，對商業(yè)經(jīng)營的地段、交通、消費市場等基本概念都看不清楚，只看到商鋪租售價值高于住宅的表面現(xiàn)象，于是乎，不管地理位置，不論項目周邊商業(yè)氛圍和人氣狀況，先蓋個萬兒八千平方米的商場再說，等項目建成了去招商，才發(fā)現(xiàn)項目根本無法滿足經(jīng)營要求，造成了商業(yè)項目的嚴重空置。

　　盲目定位的結(jié)果，必然導(dǎo)致方向性的錯誤，這對于商業(yè)地產(chǎn)來說，無疑是毀滅性的。

　　2、缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的了解，導(dǎo)致建筑設(shè)計貨不對板。

　　筆者接觸過不少商業(yè)項目，先前在沒有定位的情況下，為提升商場的品質(zhì)，都規(guī)劃設(shè)計了中庭，這些項目一旦未來引進超市市場，就必須將中庭填平，才能滿足超級市場開放式陳列貨架的需要。

　　3、規(guī)劃設(shè)計重住宅輕商場，導(dǎo)致商場空間難用。

　　目前除商業(yè)中心有一些純商業(yè)項目之外，絕大多數(shù)都是商住項目，發(fā)展商與規(guī)劃設(shè)計單位在設(shè)計方面為保證住宅的戶型、朝向等，對裙樓商場的空間破壞性較大。在商場的內(nèi)部，比如由于住宅核心筒的擺放位置不當，導(dǎo)致商場整體開放式格局被割裂，有的不得不結(jié)合核心筒設(shè)計“回”字形動線；在商場的外部，比如住宅大堂的布置破壞了外部商業(yè)街的連續(xù)性，使得室外商業(yè)街的商業(yè)氣氛蕩然無存等等。

　　4、缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計配套不足的情況較嚴重。

　　在超市租賃的洽談過程中，除賣場空間有著諸多不適合的情況之外，在配套方面也有一些不足，如超市必須的理貨區(qū)方面、熟食區(qū)的煙道方面，商場的前期設(shè)計欠考慮或者考慮得不夠，尤其是前文提到的平步式自動扶梯，其跨度遠遠超過踏步式自動扶梯，有的商場受空間限制，想改都改不了。

　　5、主力店規(guī)劃之前不能確定，規(guī)劃設(shè)計難以度身定做。

　　盡管目前出現(xiàn)了“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”模式，但主力店在項目規(guī)劃之初不能確定，依然是項目明確規(guī)劃的障礙所在。

　　先定位、再設(shè)計

　　首先，要確立策劃為先的觀念。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目，沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業(yè)態(tài)，沒有業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計就不可能有的放矢。一個地塊周邊人口及消費狀況、現(xiàn)有市場競爭環(huán)境、未來發(fā)展傾向等，只有通過策劃公司的深入調(diào)研才能明確，項目適合做什么、做什么才能生存下去，更是需要進一步分析研究，并與對應(yīng)的商家深層次地溝通，才能把握市場的脈搏。

　　由于有些規(guī)劃設(shè)計有著一定的盲目性，發(fā)展商

對設(shè)計方案遲遲不能定案的事情也時有發(fā)生，弄得設(shè)計單位被無休止的修改搞得精疲力盡，發(fā)展商自身也是一頭霧水，什么方案似乎都行，什么方案似乎又都不可行，其主要原因在于，一個沒有策劃方向的規(guī)劃設(shè)計運作。

　　其次，要摒棄“先做后改”的操作模式。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計，開發(fā)商普遍有一種“先做后改”的心態(tài)，為了搶時間，首先規(guī)劃設(shè)計一味要快，然后不行再改；設(shè)計院對市場及各方想法未能全部吃透，時間又緊，于是先出規(guī)劃，等策劃公司介入后，規(guī)劃設(shè)計上一些先天不足暴露無遺，規(guī)劃設(shè)計隨之進入艱難的修改狀態(tài)。修改之所以艱難，一方面是因為原有方案可能要徹底否定，重新再來，一方面是因為方案已經(jīng)報建不能大改，加上工期緊迫，沒有回旋余地……

　　“先做后改”的初衷就是圖快，而實際結(jié)果卻是欲速則不達。

　　其三，要調(diào)動策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者全體參與。

　　開發(fā)商業(yè)必須了解商業(yè)，一個商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)者，必須由一個“門外漢”變成“商業(yè)通”，通過與商業(yè)策劃者、設(shè)計者、經(jīng)營者的廣泛接觸，了解商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的基本規(guī)律，然后再充分群體參與，通過策劃公司介入深入解讀市場，提前與擬引進的大商家進行意向性接洽，讓設(shè)計者按業(yè)態(tài)量身定做，達到商業(yè)設(shè)計與與業(yè)態(tài)需要的高度吻合，這才是一條商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的“捷徑”。