住宅小區規劃設計的十五個“一定不要”

　　（較大項目開發中需要注意的問題）

　　人們對城市里現代化住宅小區的綜合要求越來越高，項目定位、產品定位、建筑形式定位決定著客戶群定位。那么，注意下面十個一定，就會規劃出現階段人們樂意接受的住宅小區。

　　1、 一定不要只想著自己賺錢

　　開發商進行項目合作，這本來是很好的開發方式，但是合作成功的不多。“有錢大家賺”這句話是廣東人的口頭禪，所以廣東人發財了。中國企業家發展不大，原因是不能合作，人人想做皇帝。今后因為土地的問題，使得項目合作變的多了起來，誰能廣泛地與人真誠地合作，誰就會快速地發展壯大起來。這就需要——“有錢大家賺啦！”

　　2、一定不要想象用營銷手段代替項目定位

　　有的開發商做過幾個樓盤，就以為知道了項目開發的真諦，盲目崇拜策劃手段。殊不知市場進步了，消費者進步了，市場研究也一定升格了，且難度加大了。項目定位、產品定位、客戶群定位變的越來越重要。不要自己想當然地進行各項定位，拍腦門時代已經一去不復反。

　　3、一定不要違背“適當超前”的原則

　　我們有很多開發商，一心想做樓王或者第一，建造超出本地人群能夠接受的樓盤，結果敗的一塌糊涂。適當，就要比在建的一些樓盤好，比想象中的又差一些，絕不是最好的。當然，眼下是最好的，不要想著讓人家永遠超不過，一定要讓下一個樓盤有的做。

　　4、一定不要復制樓盤進行異地建設

　　全國有太多復制樓盤異地建設失敗的案例，記住，每一個樓盤之間是沒有可比性的，就算他們挨著也是一樣。

　　5、一定不要過分相信國際性設計、策劃大師們

　　樓盤本地化，是房地產住宅項目開發的前提。當地開發商，誰要放棄了主導策劃和主導設計這兩項權利的話，誰的樓盤就要出現致命的問題。不管你是美國的、英國的、德國的、加拿大的、香港的、南方的等等，也不管你是什么國際大師，都會給你一個當地人接受不了的、燙手的、半生不熟魔芋。

　　6、一定不要超容積率建設住宅

　　現階段住宅小區的建設，開發商已經從追求多建面積發展到講究品質上來了。以品質爭得客戶，以品質贏得利潤。不能一味地多建面積，多建面積不一定賺錢。選擇高層還是別的什么形式，一定要經過科學仔細的計算，制訂出小投入大回報的方案。有人建設了幾十萬平方米高層塔式住宅，投資十幾個億，結果才賺了幾千萬。別人計算了一下，如果建設小高層板式住宅的話，投資少了一倍，可賺的比現在還多。真是可惜了一個項目。

　　7、一定不要修建筆直的小區道路

　　在做規劃的白紙上，用手繪的方式，隨意畫出一個正弧形或反弧形曲線，那就是小區的主要道路，然后再沿著道路擺放樓座和花園。這個規劃盡顯自然與和諧。筆直的道路只能增加車速，只能使樓座擺放的象兵營。

　　8、一定不要兵營式排列住宅樓

　　過去，開發商追求增加建筑面積，做了大量的兵營樓盤。但是現在，兵營式住宅小區只能超低價銷售了。規劃時，交錯擺放樓座，使得整個小區象一個公園，住一輩子也有的轉。

　　9、一定不要建造一樣高的樓群

　　在小區里面，因為樓房較多，抬頭一看都是樓，真是大殺風景。如果我們將天際線做的不規則，高低錯落有序，那就是一道風景線，使人們百看不厭。

　　10、一定不要平地建造小區景觀

　　如果小區夠大，不要將地面過于平整。要有高有低，樓座的地基也不要一樣高。那建造出來的小區才好美化，才容易做景觀，做出來才更象花園。

　　11、一定不要老總決定戶型

　　老總的經濟收入，決定了他們認識問題的價值觀，他們看著順眼、住著舒服的戶型，肯定是大多數消費者買不起的。所以，戶型設計一定要由下屬們來決定。當然，別墅除外。

　　12、一定不要超出資源定價

　　樓盤的銷售定價，是根據開發商向消費者提供資源的多少決定的。超前的設計，沒有配套資源，就是有些高價位樓盤成為死盤的原因。

　　13、一定不要改變已經開始銷售的規劃

　　開發商在建設一期工程時，為了制造銷售條件，隱瞞或者假造二期規劃，結果后期建設不能順利進行，原因是入住的業主與他們打官司。不但沒有在計劃中賺到錢，反而損壞了企業形象，不得不在后邊開發項目時重新注冊公司。項目的順利進行，使后邊項目的銜接縮短時間，增加資金使用率，才是正經賺錢的方法。

　　14、一定不要超期交房

　　開發與建筑是兩個概念，想當然的工期，必然導致超期交房。超期交房必然引起賠償，賠償必然引發矛盾，矛盾不管你怎么處理都必然會影響企業形象，形象沒了錢也就沒的賺了。

　　15、一定不要只管理不服務

　　物業管理是以提供各種服務條件形成的，做的時間長了，就容易覺得自己是這個小區的父母官，最終結果是被人家趕出小區。一定要始終想到，業主是我們的衣食父母。

篇2：小康型城鄉住宅科技產業工程城市示范小區規劃設計

　　小康型城鄉住宅科技產業工程城市示范小區規劃設計

　　根據《2000年小康型城鄉住宅科技產業工程城市示范小區規劃設計導則》，示范小區規劃設計主要包括以下幾方面：

　　1．規劃結構。

　　城市示范小區的規劃布局應做到用地配置得當，功能組織合理，布局結構清晰，設施配套齊全，整體協調有序。小區組織結構應按照其規模，方便居民生活，有利鄰里交往與物業管理的需要，統籌考慮，靈活確定小區規劃結構的分級，合理規劃小區結構層次。設計中要重視小區的空間環境組織及其建筑文化內涵、主體設計應考慮地區特征及個性。小區內非居住性城市設施的布局，要保證小區結構的完整和居住環境質量，避免不利影響。

　　2．道路與交通。

　　小區內道路系統應構架清楚，分級明確，并與城市公交系統有機街接，方便與外界的聯系。小區道路應通暢，主要出入口應合理及避免區外交通穿越。同時須滿足消防、救護、抗災、避災等要求。組織好小區的人流、自行車及汽車的流向，選擇交通合流或分流的方式，減少人車的相互干擾，保證區內人車安全和居住的安寧。小區內的小汽車停車位，應按照不低于總住戶數的20％設置，并留有較大的發展可能性。經濟發達地區應按總住戶的30％以上要求設置。停車場地應保證必要的用地和安全停放，減少對住宅環境的影響。自行車停放場應方便而隱蔽，不得占用庭院、綠地。另外，小區內道路設計應符合殘疾人無障礙通行的規定。

　　3．住宅群體。

　　小區的住宅應結合我國經濟發展與地區經濟條件，家庭人口構成，現代居住生活行為以及住宅市場的需求，按照小康居住水平，確定住宅類型與標準，小區住宅宜以多層為主。為有利于提高土地利用率，豐富建筑空間環境，可采取多層、高層、中高層，低層相結合等不同構成方式。高層住宅集中的地域，住宅容積率應符合規定并保證良好的居住環境和配套設施。住宅群體布置與空間組織應與住宅建筑設計相結合，進行一體化設計，成為有機整體。應提高住宅群落或院落的功能與環境質量，注意住宅群體形態的標識，住宅間距必須滿足日照通風等要求，保證室內外環境質量，同時應做到節地、節能。

　　4．綠地與室外環境。

　　小區綠地按不低于30％的要求布置，并盡可能地增大綠地率。應充分利用空間，擴大綠化覆蓋，并提高綠化的質量。綠地的分布可采取集中與分散結合的方式，住宅群落內應安排休閑、健身與交往的場所，為老人休閑、兒童游戲設置活動場地，綠地須以綠為主，也可適當安排部分鋪裝地面及活動設施用地。小區環境綠化應結合住宅及其群體布置，綠地與住區環境須進行專門規劃和設計。

　　5．公共服務設施。

　　小區的公共服務設施應適應家務勞動社會化趨向合理配置，其設置應符合居民的活動規律，方便居民日常使用。布置上應避免對居住生活的干擾，按不同功能要求進行恰當安排。應結合社區建設的需求，配置居民的文化教育、體育健身、娛樂休閑設施以及居民*（交往）場所，并須有完備的環衛設施系統，集運設施系統，實現垃圾袋裝化或分類收集。

　　6．工程管線布置。

　　示范小區的供水、雨水、污水，電力、電訊、燃氣及供熱（北方地區）等管線應配套齊全。各種工程管線應地下敷設，敷設前要進行管線綜合規劃設計，合理安排，相對集中，一次建成，并應便于管理和維修。

　　7．環境質量保障。示范小區的大氣環境，水環境和聲光熱環境應符合規定，并應組織好居住區小環境。

　　小區采取集中供熱或積極發展和推廣應用家用燃氣小型鍋爐，以利節能及減少空氣污染；保證飲用水質量，污水排放要經處理合格；充分利用改造地面水為景觀水，對非流動水應采取措施，防水質惡化；減少交通、廣場、學校等噪音對小區環境的干擾，建設無裸土小區等，保障居民身心健康。

篇3：住宅小區規劃設計質量評價

　　住宅小區規劃設計質量評價

　　住宅小區規劃設計質量需要通過評價，恰當的評價不僅能鑒別設計方案的質量水準，而且由此能促進設計水平的提高。規劃設計評價具有綜合性、預測性和多樣性的特點，居住區的規劃設計是以其成果的綜合效益來予以評價的，而效益的綜合性是由評價主體的多元性所決定的。

　　設計方案評價最基本的特征是預測性，預測中應包括對未來的變化做一定的估計，因而評價工作一般分兩個階段，一是方案預測評價，一是實效評價。以目前國內的一般情況看，設計評價活動基本上有兩種方式：設計方案由行政或專業管理系統內部評定，或是進行公開的設計競賽，邀集專家評選。

　　評價活動的技術方法也可分為兩種：一是按照方案的綜合效果進行抉擇，二是對方案進行分解評定。居住區建成后就成為一個實體環境，它的物質內容可概括為人工設施，自然環境與人的活動三部分，對環境的總體評價應以三者是否統一諧調為其目標。

　　評價主體一般有使用者即居民，設施經營管理單位；管理者，即建設、房產、市政、城建、園林以及消防、人防、環保等管理單位；任務委托者，即建設單位；施工者，即建筑、道路、管線等施工單位。作為各評價主體，居民方面的基本要求主要包括住宅的適用性，道路的通順便捷程度，設施的方便與可靠程度，生活安全和健康的保障，鄰里來往與互助，環境安靜衛生，景觀親切悅目等；管理者方面的基本要求包括便于居民組織管理，符合建設管理規章，符合城市規劃要求，利于房屋分配管理及維護，符合人防規定、環保規定及利于防災救災；來自建設單位方面的基本要求包括合理利用基地，達到計劃容量，投資能夠收回效益，工程質量達到優良，竣工時間適宜；來自施工者方面的基本要求包括技術與設備應當適用，能夠收回經濟效益，施工場地合用，交通運輸便利，水、電供應近便，建材易于籌集，施工期限適宜；再有設施經營者方面的基本要求包括設計適用，位置及環境適宜，便于養護管理，經營能收效益，交通運輸方便。

　　根據上述評價主體及其相應的基本要求可以制定出相應的評價項目，主要包括功能效用，經濟效益，環境景觀等幾個方面的項目，通過對各評價項目定量或定性的分析，再根據不同項目的重要程度次序及其不同的權值，可以對方案做出較為定量化的評價。